財(cái)務(wù)管理 會計(jì)核算制度 財(cái)務(wù)核算管理制度

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1、 財(cái)務(wù)核算管理制度 財(cái)務(wù)部 二〇一二年七月 第一章 總則 第一條 目的 加強(qiáng)企業(yè)會計(jì)核算管理，建立規(guī)范的核算秩序，提高會計(jì)工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會計(jì)的職能作用，更好地為本企業(yè)經(jīng)營決策和經(jīng)營管理服務(wù)。 第二條 適用范圍 房地產(chǎn)置業(yè)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)均適本制度。 第三條 職責(zé) 財(cái)務(wù)核算部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況。 第二章 會計(jì)核算管理的基本要求 第四條 按照《中華人民共和國會計(jì)法》、《企業(yè)會計(jì)制度》、國稅發(fā)【2009】31號文、物業(yè)管理企業(yè)會

2、計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定進(jìn)行會計(jì)核算，及時(shí)提供合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的會計(jì)信息。 第五條 會計(jì)核算期間：1月1日——12月31日。 第7條 記賬本位幣：人民幣。 第8條 記賬基礎(chǔ)：債權(quán)發(fā)生制，計(jì)量屬性：歷史成本法。 第9條 固定資產(chǎn)折舊計(jì)提方法：平均年限法（直線法）。 第10條 低值易耗品攤銷：一次攤銷法。 第八條 記賬憑證應(yīng)在業(yè)務(wù)發(fā)生后及時(shí)錄入并取得完整的原始憑證，不得積壓。 第九條 會計(jì)資料，應(yīng)定期打印裝訂成冊；存儲會計(jì)電子數(shù)據(jù)的移動硬盤、U盤存儲介質(zhì)也應(yīng)作為會計(jì)檔案進(jìn)行管理。 第十條 定期對賬：會計(jì)賬套記錄的有關(guān)數(shù)字與庫存實(shí)物、貨幣

3、資金、往來單位或者個(gè)人等進(jìn)行相互核對，保證賬證相符、賬賬相符、賬實(shí)相符。 第三章 會計(jì)核算管理的具體要求 第十一條 資產(chǎn)類核算管理要求 1、現(xiàn)金管理：執(zhí)行本企業(yè)費(fèi)用報(bào)銷制度，借款還款制度，資金做到日清月結(jié)，保留不低于5萬元的備用現(xiàn)金。 2、銀行存款：按照銀行結(jié)算管理制度，定期核對并打印銀行對賬單，超出5000元的支出筆支出業(yè)務(wù)必須通過對公賬戶轉(zhuǎn)賬辦理。 銀行存款按照基本戶、一般戶、按揭保證金戶進(jìn)行明細(xì)分類。 按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商

4、。 無論企業(yè)是否代辦房產(chǎn)證，都應(yīng)建立房產(chǎn)證辦理登記臺賬，根據(jù)辦理房產(chǎn)證情況向銀行申請退回按揭貸款保證金事宜。 3、應(yīng)收票據(jù)：核算因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等收到的銀行承兌匯票。 本科目按照單位進(jìn)行明細(xì)分類。 收到銀行承兌匯票時(shí)：借 應(yīng)收票據(jù)（單位） 貸 預(yù)收賬款（購房定金）； 背書轉(zhuǎn)讓支付工程款：借 預(yù)付賬款（單位） 貸 應(yīng)收票據(jù)(單位）； 不到期到銀行貼現(xiàn)時(shí)：借 銀行存款（票面金額減去貼現(xiàn)息） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（貼現(xiàn)息） 貸 應(yīng)收票據(jù)（票面金額）； 到期收回款項(xiàng)： 借 銀行存款 貸 應(yīng)收票據(jù)（票面金額）。

5、 4、應(yīng)收賬款：核算因銷售開發(fā)產(chǎn)品并開具發(fā)票后業(yè)主或單位所欠款項(xiàng)。 本科目按照債務(wù)人設(shè)置明細(xì)。 5、預(yù)付賬款：核算按合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款項(xiàng)。 凡支付的工程、采購物料、廣告宣傳款項(xiàng)等，無論發(fā)票是否及時(shí)提供，均通過本科目中核算，待發(fā)票提供時(shí)再沖抵預(yù)付賬款。 本科目按照單位（涉及單位多時(shí)，可以按類別設(shè)置下級明細(xì)）、個(gè)人設(shè)置明細(xì)。 6、開發(fā)產(chǎn)品：核算已完工決算，驗(yàn)收合格可以對外銷售的產(chǎn)品，按照單位面積核算開發(fā)產(chǎn)品。 本科目按照成本核算對象設(shè)置二級明細(xì)科目(城市廣場、商住)，再按開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同設(shè)置三級明細(xì)科目：商業(yè)、住宅(按照可售面積均攤成本)。 未辦理竣工決算手續(xù)的，

6、須結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，暫按預(yù)算成本結(jié)轉(zhuǎn)，等辦理竣工決算完畢后，再按實(shí)際成本進(jìn)行調(diào)整。 7、低值易耗品：核算辦公家具、職工宿舍用品、餐廳廚具等項(xiàng)目。 低值易耗品應(yīng)建立數(shù)量金額式臺賬，定期和實(shí)物核對。 攤銷方法：購買直接用時(shí)，一次性攤銷，分別進(jìn)入開發(fā)間接成本、期間費(fèi)用。 物業(yè)公司應(yīng)建立物業(yè)管理及維修物料明細(xì)臺賬，對購進(jìn)及領(lǐng)用分類進(jìn)行管理，定期盤存核對。 8、 固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用壽命超過一個(gè)會計(jì)年度的有形資產(chǎn)。 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法計(jì)提折舊，年殘值率5%： 房屋及建筑物：20年，；交通工具：5年；電子設(shè)備：3年。其他設(shè)備：5年。

7、9、其他應(yīng)收款：核算本企業(yè)以外、本企業(yè)職工個(gè)人借款事項(xiàng)，按照單位、個(gè)人分類核算。 嚴(yán)格執(zhí)行本公司借款還款制度，每月末核對借款余額，查明原因，及時(shí)辦理還款報(bào)賬事宜。 10、其他流動資產(chǎn)：核算已經(jīng)支付過但需要以后負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，同待攤費(fèi)用科目。 11、無形資產(chǎn)：對于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，自取得當(dāng)月起在預(yù)計(jì)使用壽命內(nèi)采用直線法攤銷。 第十二條 負(fù)債及權(quán)利類核算管理要求 1、 短期借款：核算從金融機(jī)構(gòu)介入的期限在一年（含一年）以內(nèi)的借款，利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照不同銀行設(shè)置明細(xì)科目。 2、 應(yīng)付賬款：核算對方已開具發(fā)票本企業(yè)未支付的采購款、工程款及服務(wù)費(fèi)等。 3、 預(yù)收賬款： ①置

8、業(yè)公司：核算預(yù)收客戶購房定金、購房款等。按照房款來源設(shè)置明細(xì)：定金、按揭款項(xiàng)。 ②物業(yè)公司：核算按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，如：企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預(yù)收公共性服務(wù)費(fèi)等。按照單位和個(gè)人設(shè)置明細(xì)賬。 收到款項(xiàng)：借 現(xiàn)金及銀行存款 貸 預(yù)收賬款； 轉(zhuǎn) 收 入：借 預(yù)收賬款 貸 營業(yè)收入。 4、應(yīng)付職工薪酬：核算職工工資（含個(gè)人所得稅）、福利費(fèi)、社保等費(fèi)用。 每月末根據(jù)上月工資計(jì)提當(dāng)月工資，下月實(shí)際發(fā)放時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 當(dāng)月未領(lǐng)取的職工工資轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付款”科目核

9、算。應(yīng)付職工薪酬的核算方法 應(yīng)付職工薪酬核算內(nèi)容： ①支付給職工的工資總額②為職工承擔(dān)的各項(xiàng)社會保險(xiǎn)③職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)④辭退福利⑤其他，如認(rèn)股權(quán)、現(xiàn)金股票增值權(quán)等 以上內(nèi)容計(jì)提時(shí)須全額計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬”貸方，支付及支用時(shí)計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬”借方。 職工福利費(fèi)、職工教育、辭退福利經(jīng)費(fèi)均采用據(jù)實(shí)列支的方法核算，即每期間先行支付相關(guān)費(fèi)用，期末以實(shí)際發(fā)生數(shù)為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)提。 關(guān)于季節(jié)工、臨時(shí)工等費(fèi)用稅前扣除問題：根據(jù)國稅局2012年15號公告，企業(yè)因雇傭季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分工資薪金支出和職工福利支出，并按《企

10、業(yè)所得稅法》規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的。準(zhǔn)予計(jì)入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用扣除的依據(jù)。 5、應(yīng)交稅費(fèi)：核算營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅等所有稅費(fèi)。 上交稅費(fèi)時(shí)：根據(jù)預(yù)收房款計(jì)算出本期應(yīng)繳納的稅費(fèi)，借 應(yīng)交稅費(fèi)（明細(xì)） 貸 銀行存款（現(xiàn)金）； 計(jì)提稅費(fèi)時(shí)（已繳納稅金就計(jì)提稅費(fèi)）：根據(jù)已繳納的稅金，計(jì)提各項(xiàng)稅費(fèi)（營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加費(fèi)3%、地方教育附加費(fèi)2%、印花稅0.5‰、土地增值稅普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%，土地使用稅每平方15元）。 借 營業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、所得稅 貸

11、 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車輛使用稅等 期末借方余額：表示預(yù)繳的稅費(fèi)，貸方余額表示應(yīng)繳納的稅費(fèi)。 6、 其他應(yīng)付款：核算企業(yè)應(yīng)付、暫收的其他單位、個(gè)人的款項(xiàng)， ①置業(yè)公司：按照單位、個(gè)人、質(zhì)保金戶（按單位分）、保證金戶設(shè)置二級明細(xì)。 ②物業(yè)管理公司：核算如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)，對其收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)、安全等方面的保證金、個(gè)人押金等，本科目按照債權(quán)人及應(yīng)付暫收類別設(shè)置明細(xì)。 7、 其他流動負(fù)債（預(yù)提費(fèi)用）：核算借款利息、已完工未辦理竣工決算而按照預(yù)算造價(jià)計(jì)提的開發(fā)成本費(fèi)用。 8、

12、 長期借款：核算從金融機(jī)構(gòu)借入超過一年的款項(xiàng)，利息按照預(yù)算成本法分?jǐn)傔M(jìn)入開發(fā)成本。 9、 實(shí)收資本：核算企業(yè)注冊資本及增加注冊資本數(shù)額。按出資方設(shè)置明細(xì)科目。 10、 未分配利潤：核算企業(yè)累計(jì)經(jīng)營成果，上年度余額加本年度凈利潤數(shù)額。 第 十三 條 損益類核算管理要求 1、營業(yè)收入： ①置業(yè)公司：核算銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由本企業(yè)開具發(fā)票的，全部確認(rèn)為銷售收入，未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由本企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 商品房

13、銷售收入的具體確認(rèn)條件為： A.商品房具備合同規(guī)定的交房條件； B.已辦理了房交接手續(xù)，屋對企業(yè)已通知買方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)(30 天)辦理商品房實(shí)物移交手續(xù)，而買方未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理完成商品房實(shí)物移交手續(xù)且無正當(dāng)理由的，在其他條件符合的情況下,企業(yè)在通知所規(guī)定的時(shí)限結(jié)束后即確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； C.履行了合同規(guī)定的主要義務(wù)； D.已經(jīng)取得價(jià)款或者確信可以取得價(jià)款； E.成本能夠可靠地計(jì)量。 本公司按照已辦理完交房手續(xù)時(shí)，確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 ?物業(yè)公司：核算企業(yè)在物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項(xiàng)收入,包括物業(yè)管理收入(公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾

14、代辦性服務(wù)收入、特約服務(wù)收入)、物業(yè)經(jīng)營收入（房屋出租收入、經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入）和物業(yè)大修收入（接受委托對房屋共用部分、共用設(shè)施進(jìn)行大修取得的收入）。 物業(yè)各項(xiàng)收入確認(rèn)原則： A.在物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)提供，與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的成本能夠可靠計(jì)量時(shí)，確認(rèn)物業(yè)管理收入的實(shí)現(xiàn)。 B.物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，如果與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂過付款合同的，按照付款合同確定日期為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 本科目按照經(jīng)營收入種類設(shè)置明細(xì)賬，管理收入可以按照組成內(nèi)

15、容（或者來源渠道）設(shè)置明細(xì)。 2、營業(yè)成本： ?置業(yè)公司：按照開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本結(jié)轉(zhuǎn)。 ?物業(yè)管理公司： 本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 A.企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資；獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等間接費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算； B.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費(fèi)

16、用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付賬款”等科目。 企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費(fèi)、承包費(fèi)等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或“應(yīng)付賬款”科目。 月份終了，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記“物業(yè)工程”科目。 ?本科目的明細(xì)核算應(yīng)與經(jīng)營收入的明細(xì)核算相對應(yīng)。 3、其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)支出 本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入、各項(xiàng)支出。 例如：材料物資銷售收入、廢品回收收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 物業(yè)公司利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從

17、事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)商店、飲食店等經(jīng)營收入也在本科目反映。 本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬。 4、營業(yè)稅金及附加：核算因銷售開放產(chǎn)品及提供物業(yè)服務(wù)所涉及到的稅金。 根據(jù)本期應(yīng)稅收入計(jì)提：借 營業(yè)稅金及附加 貸 應(yīng)交稅費(fèi)—明細(xì) 下月繳納稅金時(shí)：借 應(yīng)交稅費(fèi) 貸 銀行存款、現(xiàn)金 5、期間費(fèi)用： 管理費(fèi)用： ①具體核算內(nèi)容：開辦費(fèi)、職工薪酬（工資、福利費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)等）、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、董事會費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使

18、用稅、印花稅、修理費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、存貨盤虧或盤盈、住房公積金、其他。 ②上述內(nèi)容費(fèi)用界定標(biāo)準(zhǔn)： A、企業(yè)總經(jīng)理級以上人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； B、與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； C、企業(yè)非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如企業(yè)活動費(fèi)，上級單位分配的管理費(fèi)； 營業(yè)費(fèi)用： ①核算主要內(nèi)容： A、 促銷費(fèi)：展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)（如廣告發(fā)布費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺搭建費(fèi)、宣傳費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等）、銷售服務(wù)費(fèi)。 B、 代銷手續(xù)費(fèi)：銷售傭金、銷

19、售代理費(fèi)、銷售策劃費(fèi)等。 C、 派發(fā)單頁費(fèi)：派發(fā)臨時(shí)工薪酬、誤餐補(bǔ)助、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、車輛使用費(fèi)等。 D、 合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。 ②下列費(fèi)用不屬于“營業(yè)費(fèi)用”： A、廣告設(shè)施、銷售環(huán)境改造、樣板間、售樓處裝修裝飾等費(fèi)用（計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”）； B、物業(yè)管理公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗（計(jì)入經(jīng)營成本）。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息凈支出、手續(xù)費(fèi)、匯兌損益、現(xiàn)金折扣、其他（非資本化支出）。 6、營業(yè)外支出：也主營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的

20、支出，例如：公益性捐贈、罰款等。 第 十四 條 成本類核算管理要求 第一、開發(fā)成本： 開發(fā)成本應(yīng)按成本對象分別核算，成本對象就是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各種耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)向項(xiàng)目。 本公司按照分類歸集原則確定成本核算對象： 以上兩類成本對象，在核算上將其分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目： ① 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥制造費(fèi)用（開發(fā)間接費(fèi)） 各成本項(xiàng)目的開支范圍如下： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物

21、拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等，主要包括以下內(nèi)容： ①取得土地使用權(quán)所支付的金額：支付的土地出讓金、交納的契稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 ②土地征用費(fèi)：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅等。 ③拆遷補(bǔ)償費(fèi)：勞動力安置費(fèi)，有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。 ④市政配套費(fèi)：向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓髽I(yè)交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。 ⑤其他：如拍賣傭金、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪

22、費(fèi)、土地閑置費(fèi)。 2、前期工程費(fèi) 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： ①勘察設(shè)計(jì)費(fèi) A、勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，放線費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等。 B、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)包括：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等；其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。 C、建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)。 ②報(bào)建費(fèi) A、報(bào)批報(bào)建費(fèi)

23、：安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 B、增容費(fèi)：水、電、煤氣增容費(fèi) ③“七通一平”費(fèi)： A、臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用 B、臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 C、臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。 D、場地平整：場地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆

24、除等費(fèi)用。 ④臨時(shí)設(shè)施費(fèi) A、臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 B、臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用 C、臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi) D、臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 ⑤預(yù)算編、審費(fèi)：為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。 ⑥其他：擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。 3、建筑安裝工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。有甲供材料的還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 主要包括： ① 土建工程費(fèi) A、基礎(chǔ)造價(jià)，包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)

25、，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水 B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)，結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。 C、項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。 ②安裝工程費(fèi) A、門窗工程費(fèi)：主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用 B、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管） C、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)：空調(diào)及安裝費(fèi)；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)；高低壓配電及安裝費(fèi)；

26、消防通風(fēng)及安裝費(fèi)；背景音樂及安裝費(fèi)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)；保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用；電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用；衛(wèi)星電視費(fèi)用；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用；家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用；其他安裝工程，如保溫層、外墻涂料、磁磚等。 ③公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用 ④戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。 ⑤其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)，工程保險(xiǎn)費(fèi)，施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎等。 4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 指項(xiàng)

27、目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 A、 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng) B、 室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用 C、 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 D、 室外電氣系統(tǒng)費(fèi)：包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站 E、 室外消防系統(tǒng)費(fèi)：包括消防設(shè)備、消防工程。 F、 室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng) G、 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) H、 綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出

28、 I、 建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等（例如：精神堡壘費(fèi)用） J、 道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等 K、 圍墻建造費(fèi)：永久性圍墻、圍欄及大門 L、 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 M、 室外背景音樂 N、 室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 O、 其他 5、公共配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。自用土地、無償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、代建工程不設(shè)，商品性土地一般不設(shè)。主要包括以下幾類： ①在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配

29、套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。 ②在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 ③開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。 ④對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)

30、配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如： A、 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施 B、 業(yè)主會所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu) C、 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置 D、 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置 E、 兒童游樂設(shè)施 F、 車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施 6、開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)核算內(nèi)部核算單位（開發(fā)項(xiàng)目管理部、子企業(yè)、分企業(yè)等）為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出。自用土地、無償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施不設(shè)。 ①工程管理費(fèi) A、行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的職工薪酬（也可分為工資、福利費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)等）、折舊費(fèi)

31、、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、其他。 B、質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。 ②資本化利息：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 A、為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款資本化率，計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。資本化率應(yīng)當(dāng)依據(jù)一般借款加權(quán)平均利率計(jì)算確定。一般借款資本化率＝所占用一般借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息之和所占用一般借款本金

32、加權(quán)平均數(shù)。 B、每一會計(jì)期間的利息資本化金額，不應(yīng)當(dāng)超過當(dāng)期相關(guān)借款實(shí)際發(fā)生的利息金額。 C、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目存在多個(gè)成本核算對象時(shí)，為簡化核算，以取得某一成本核算對象全部樓棟的《竣工備案表》時(shí)間作為停止資本化的時(shí)點(diǎn)，即取得《竣工備案表》時(shí)間之前累計(jì)發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)計(jì)入該成本核算對象并在多個(gè)成本核算對象中進(jìn)行分配，之后發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)計(jì)入下一個(gè)或幾個(gè)成本核算對象的開發(fā)成本并進(jìn)行分配。當(dāng)多個(gè)成本核算對象項(xiàng)目全部開發(fā)完工并取得全部《竣工備案表》時(shí)，應(yīng)將之后發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益。 D、在資本化期間內(nèi)，專為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而借入資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在

33、開發(fā)產(chǎn)品完工之后，計(jì)入當(dāng)期損益。 ③物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理企業(yè)代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 ④營銷設(shè)施建造費(fèi)： A、不通過電臺、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳的營銷設(shè)施建造費(fèi)等； B、樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除； ⑤其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理企業(yè)的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，開辦費(fèi)，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。

34、 第2、 成本分?jǐn)偦A(chǔ)和原則： 1、可供參考的分配基礎(chǔ)： ①土地面積 已取得《土地使用權(quán)證》并能分清各期土地面積的項(xiàng)目，以《土地使用權(quán)證》上登記的土地面積確定。 ②預(yù)測、實(shí)測建筑面積 以房屋測繪單位出具的《預(yù)測報(bào)告》、《實(shí)測報(bào)告》上登記的建筑面積確定，包括公共建筑面積和可租售產(chǎn)品建筑面積（即開發(fā)產(chǎn)品建筑面積）。 ③可售建筑面積 是指《實(shí)測報(bào)告》上列明的可用于銷售或出租的住宅部分的建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和分配的建筑面積）。該面積包含雖然不可對外銷售，但可由本單位合法經(jīng)營使用的面積。 根據(jù)取得的實(shí)測報(bào)告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預(yù)測報(bào)告審核確認(rèn)實(shí)測報(bào)告中總建筑

35、面積和按品種分類的各類面積比例的準(zhǔn)確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等）。 對會所等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標(biāo)準(zhǔn)是看其權(quán)屬，如產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算成本，單獨(dú)辦房產(chǎn)證，則屬可售面積；如果建成自用的轉(zhuǎn)為企業(yè)固定資產(chǎn)；如明確屬全體業(yè)主，應(yīng)攤于開發(fā)成本，則屬不可售面積，最終計(jì)算出實(shí)際可售房屋面積。 ④直接成本：能直接分清成本對象所發(fā)生的成本費(fèi)用。 ⑤規(guī)劃建筑面積：以《建筑工程規(guī)劃許可證》中的建筑面積確定。 2、分配原則： 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)

36、用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象。 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按照收益原則和配比原則分配至各成本對象，具體分配方法如下： ?土地成本：土地出讓金及傭金按照占地面積法進(jìn)行分，市政配套費(fèi)及稅費(fèi)按照建筑面積法分配。 占地面積法：按已動工開發(fā)成本對象占地面積占全部成本對象占地面積的比例進(jìn)行分配； ?單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施，按照建筑面積法分配。 建筑面積法：按已完工開發(fā)成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例分配； ?借款費(fèi)用：不同成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，按照預(yù)算造價(jià)法分配。 預(yù)算造價(jià)法：按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本

37、對象預(yù)算造價(jià)的比例分配。 ④ 其他開發(fā)成本分配方法：建筑面積法。 具體說明： A、在嚴(yán)格分項(xiàng)、分期、分成本對象、分成本項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，直接成本直接計(jì)入，共同成本分配計(jì)入；通常情況下，企業(yè)的合同管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的分項(xiàng)、分期分別簽訂合同，即使不能單獨(dú)簽訂合同，也應(yīng)當(dāng)在合同中明確不同分項(xiàng)、分期的合同金額，并在日后支付工程款時(shí)，明確分項(xiàng)、分期進(jìn)行支付，以盡量減少共同成本的發(fā)生，從而避免因分配基礎(chǔ)變動產(chǎn)生的成本對象總成本的變動，導(dǎo)致相應(yīng)的會計(jì)估計(jì)變更的發(fā)生。 B、在每一個(gè)成本對象竣工時(shí)，應(yīng)按照充分計(jì)提應(yīng)付及預(yù)提工程款基礎(chǔ)上的完全成本及時(shí)分配或結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品（分配不可轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)入可轉(zhuǎn)讓的

38、開發(fā)產(chǎn)品），在該開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)該開發(fā)產(chǎn)品對應(yīng)的營業(yè)成本； C、對單獨(dú)核算成本對象，但不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的公共配套設(shè)施原則上不分配前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等公共成本，只分配建安工程費(fèi)，但相應(yīng)的直接成本可以直接歸集。 D、考慮到各開發(fā)產(chǎn)品使用功能的配套，如地下停車場、連廊、影院等物業(yè)，只負(fù)擔(dān)建安成本，其他幾項(xiàng)成本在歸集核算后，再行分配給被受益的產(chǎn)品。 E、不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的配套設(shè)施，如人防、幼兒園、學(xué)校等開發(fā)成本應(yīng)先單獨(dú)歸集核算后，在受益的開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行分配。通常幼兒園、學(xué)校應(yīng)只分配給全體住宅，人防分配給全體住宅和商業(yè)。 F、在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)

39、成本后繼續(xù)發(fā)生（新增的或?qū)嶋H支付金額大于預(yù)提的金額）的成本費(fèi)用，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分配，然后依據(jù)準(zhǔn)則有關(guān)會計(jì)估計(jì)的處理方法，再將應(yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，由未銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)，已銷開發(fā)產(chǎn)品的成本由于已結(jié)轉(zhuǎn)損益，依據(jù)未來適用法，不再重新調(diào)整其營業(yè)成本。 G、在尚未結(jié)轉(zhuǎn)首期開發(fā)產(chǎn)品前的成本歸集過程中該分配基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)與預(yù)算系統(tǒng)嚴(yán)格保持一致。在結(jié)轉(zhuǎn)首期開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)依據(jù)最近最準(zhǔn)確的分配基礎(chǔ)（通常是由于規(guī)劃建筑面積——預(yù)測建筑面積——實(shí)測建筑面積的變化產(chǎn)生）調(diào)整賬面開發(fā)成本數(shù)據(jù)后，再行結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。對于首期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本后發(fā)生的其他分項(xiàng)、分期的分配基礎(chǔ)發(fā)生變動

40、產(chǎn)生的差異，應(yīng)當(dāng)參照上述第F條會計(jì)估計(jì)變更的精神，已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的首期成本不再進(jìn)行調(diào)整，只調(diào)整尚未進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的分項(xiàng)、分期成本。 第三、預(yù)估成本 ①預(yù)估成本的三種情況： A類預(yù)估成本：工程結(jié)算滯后，即開發(fā)產(chǎn)品完工后，有部分工程尚未結(jié)算完畢（不包括施工合同為固定造價(jià)的工程成本支出），此部分工程成本應(yīng)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 B類預(yù)估成本：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程，開發(fā)產(chǎn)品完工后必須發(fā)生的部分成本支出，此部分工程成本應(yīng)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 C類預(yù)估成本：配套設(shè)施（不能有償轉(zhuǎn)讓）、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施改造等與房屋等開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)不同步，即部分開發(fā)產(chǎn)品已完成，但相關(guān)工程尚未完工，

41、無實(shí)際成本，此部分開發(fā)成本應(yīng)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 ②預(yù)估成本的依據(jù) A、未結(jié)算工程成本：工程施工合同的預(yù)計(jì)結(jié)算金額；施工單位工程報(bào)量；工程預(yù)（概）算； B、未發(fā)生但必須發(fā)生的成本：該項(xiàng)成本支出必須發(fā)生的文件依據(jù)；該項(xiàng)成本支出的收費(fèi)文件或工程預(yù)（概）算；招標(biāo)項(xiàng) C、未完工配套設(shè)施、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施改造等成本：項(xiàng)目總規(guī)劃圖；項(xiàng)目預(yù)（概）算或已簽訂的施工合同（包括已發(fā)生的）；招標(biāo)項(xiàng) D、在預(yù)估成本時(shí)，工程的預(yù)（概）算、招標(biāo)項(xiàng)、施工合同的預(yù)計(jì)結(jié)算金額應(yīng)得到開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)工作部相關(guān)人員的簽字確認(rèn)。 ③確定預(yù)估成本的時(shí)間 當(dāng)有關(guān)成本核算對象已經(jīng)達(dá)到可交付使用狀態(tài)（通常為竣工備案時(shí)間），對相關(guān)成

42、本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)并計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時(shí)，對未結(jié)算工程或未完配套等項(xiàng)目需要以預(yù)估成本確定該成本核算對象的總成本和單方成本，以此結(jié)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”，并相應(yīng)根據(jù)收入配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 第4、 建立成本臺賬及竣工備案表： 對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，分別建立明細(xì)臺賬，待開發(fā)完工后再予結(jié)算。 對于竣工的樓棟建立備案表，以此為計(jì)提資本利息和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的截止點(diǎn)。 第 十五 條 維修基金核算方法 維修費(fèi)用于實(shí)際發(fā)生時(shí)核算，若需維修的開發(fā)項(xiàng)目尚未銷售完畢，則計(jì)入該項(xiàng)目的“開發(fā)成本”，借 開發(fā)成本 貸 現(xiàn)金、銀行存款 若需維修的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢，則計(jì)入“管理費(fèi)

43、用”，借 管理費(fèi)用—維修費(fèi) 貸 現(xiàn)金、銀行存款 代收維修基金時(shí)：借 現(xiàn)金、銀行存款 貸 其他應(yīng)付款—房管局（維修基金） 支付給房管局維修基金時(shí)：借 其他應(yīng)付款——房管局（維修基金） 貸 銀行存款 第 十六 條 質(zhì)量保證金核算方法 按土建、安裝等工程合同中規(guī)定的質(zhì)量保證金留成比例、支付期限，從應(yīng)支付的土建安裝工程款中預(yù)留。 要求：施工方開具含質(zhì)保金金額的工程發(fā)票，財(cái)務(wù)部收到發(fā)票后扣除支付款項(xiàng)后的余額開具質(zhì)保金收據(jù)交予施工方，待質(zhì)保金到期后，施工方持收據(jù)辦理退款事宜。 在保修期內(nèi)由質(zhì)量問題而發(fā)生的維修費(fèi)用在此扣除列支，在保修期結(jié)束后清算。 第 十七 條　

44、　新增加會計(jì)科目： ①置業(yè)公司：“內(nèi)部往來”：核算置業(yè)、個(gè)人等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來款項(xiàng)，在報(bào)表的流動負(fù)債上增加此科目。 本科目按照單位、個(gè)人設(shè)置明細(xì)，在資產(chǎn)負(fù)債表中增加一個(gè)負(fù)債項(xiàng)目。 ②物業(yè)公司增加科目： 1、 “代收款項(xiàng)”：核算物業(yè)公司代有關(guān)部門向業(yè)主收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電表保證金、水費(fèi)押金等，在“代收款項(xiàng)”一級科目下按照費(fèi)用種類設(shè)各項(xiàng)二級科目。 　 為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，為有線電視臺代收初裝費(fèi)，為自來水公司預(yù)收水費(fèi)，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下： 　　借：現(xiàn)金、銀行存款 　　　貸：代收款項(xiàng)——垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視費(fèi)、水費(fèi)

45、、電表保證金 　　將收入各項(xiàng)費(fèi)用歸還有關(guān)部門，分錄如下： 　　借：代收款項(xiàng)——垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視費(fèi)、水費(fèi)、電表保證金 　　　　貸：銀行存款 將為業(yè)主服務(wù)的服務(wù)費(fèi)收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入： 　　借：代收款項(xiàng)——垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視費(fèi)、水費(fèi)、電表保證金 　　　貸：經(jīng)營收入——服務(wù)費(fèi)收入 　　代收款項(xiàng)科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中“其他流動負(fù)債”額目中反映。 　 2、“代管基金”:是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分維修基金及代管基金的存款利息。 ①物業(yè)公司接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如下： 　　借：銀行存款——代

46、管基金存款 　　　貸：代管基金——維修基金 、利息收入 ②外單位承接大修任務(wù)，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)可后支付維修基金，分錄如下： 借：代管基金——維修基金 　　　貸：銀行存款 ?物業(yè)公司承接的房屋共用部分、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支出， 借：物業(yè)工程 貸：銀行存款、庫存材料； 工程完工后，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬， 借：代管基金 貸：經(jīng)營收入—物業(yè)大修收入； 結(jié)轉(zhuǎn)已完工成本, 借：經(jīng)營成本 貸：物業(yè)工程。 本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細(xì)賬，期末貸方

47、余額反映代管基金結(jié)余款，在資產(chǎn)負(fù)債表中“其他流動負(fù)債”中反映。 　3、“物業(yè)工程”：歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地、系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進(jìn)行成本控制。 ?物業(yè)公司對開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進(jìn)行裝修改建，分錄如下： 　　借：物業(yè)工程——辦公室裝修 　　　貸：銀行存款、庫存材料 辦公室裝修工程完工，費(fèi)用在二年中分?jǐn)偅? 　　借：待攤費(fèi)用——辦公室裝修 　　　貸：物業(yè)工程——辦公室裝修 　　借：經(jīng)營成本——物業(yè)管理 　　　貸：待攤費(fèi)用——辦公室裝修 　?根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提議和業(yè)委會要求對某樓屋面進(jìn)行大修。 　　借：物業(yè)工程——物業(yè)大修工程 　　　貸：銀行存款、庫存材料 　　工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人鑒證，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本： 　　借：代管基金——維修基金 　　　貸：經(jīng)營收入——物業(yè)大修工程 　　借：經(jīng)營成本——物業(yè)大修 　　　貸：物業(yè)工程——物業(yè)大修工程 　　本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目內(nèi)容設(shè)置明細(xì)帳，借方金額反映在建工程的實(shí)際成本，在資產(chǎn)負(fù)債表中“存貨”項(xiàng)目下反映。 16