北大黃埔房地產(chǎn)總裁EMBA專題課程

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1、切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王,規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新專題分享,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,北大黃埔房地產(chǎn)總裁EMBA專題課程,二0一一年,四,月,規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新專題分享,北大黃埔房地產(chǎn)總裁,EMBA,專題課程（規(guī)劃設(shè)計(jì)）,第一講：新局勢(shì)下高層住宅產(chǎn)品趨勢(shì),第二講：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念,第三講：景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念,第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計(jì),目錄,contents,第五講：價(jià)值創(chuàng)新,永恒的主題,第一講：新局勢(shì)下高層住宅產(chǎn)品趨勢(shì),第二講：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念,第三講：景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新理

2、念,第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計(jì),目錄,contents,第五講：價(jià)值創(chuàng)新,永恒的主題,主講師：劉力,劉力主創(chuàng)工作室（,DRLL,）總設(shè)計(jì)師,五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán),（,5+1 Werkhart International,）總顧問(wèn),英國(guó)愛(ài)丁堡大學(xué),博士,清華大學(xué)碩士,亞洲人居協(xié)會(huì)理事,世界華人建筑師協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)員、理事,清華大學(xué),EMBA,班客座教授,北京大學(xué),EMBA,班客座教授,上海交通大學(xué),EMBA,班客座教授,同濟(jì)大學(xué),EMBA,班客座教授,主講師：孫克放,建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師,中國(guó)規(guī)劃學(xué)會(huì)居住委員會(huì)副主任，擔(dān)任中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境中心特聘研究員，北京工業(yè)大學(xué)文化創(chuàng)意產(chǎn)

3、業(yè)研究所兼職教授。清華大學(xué)、北京大學(xué)、人民大學(xué)、浙江大學(xué)、重慶大學(xué)等教育學(xué)院,EMBA,班、研究生班、房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理及總裁班授課教授。,一、市場(chǎng)需求方面：,1,、抑制投資投機(jī)需求；,2,、刺激,有指標(biāo),購(gòu)房者；,3,、推動(dòng)置業(yè)一步到位；,4,、推動(dòng)商用物業(yè)投資；,5,、推動(dòng)二三線城市交易及價(jià)格；,新局勢(shì)解讀,例：各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)？,不高于,GDP,增長(zhǎng)速度（,10%,左右）；,規(guī)律：房地產(chǎn)價(jià)格瓶頸定律,4000800010000,（滄州、石家莊、天津）,緣木求魚(yú)政策與作秀只推遲成交，難抑房?jī)r(jià)！,二、深遠(yuǎn)社會(huì)影響：,1,、確認(rèn)社會(huì)成分，阻止下層進(jìn)入有產(chǎn)階級(jí)；,2,、稅收政策強(qiáng)化戶籍社會(huì)管理地位；

4、,3,、各類資源分配方向票證化；,4,、行政權(quán)力膨脹，經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃化；,5,、在,一次分配,中尋找社會(huì)平衡；,新局勢(shì)解讀,（,一次分配,發(fā)生在任何有雇傭關(guān)系的領(lǐng)域，就是通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)分配，比如老板對(duì)雇員發(fā)的工資。,二次分配,主要靠國(guó)家，通過(guò)稅收彌補(bǔ)貧富差距，向富人征多點(diǎn)稅然后去補(bǔ)貼窮人，比如失業(yè)金、低保等。）,國(guó)家發(fā)改委,向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、環(huán)境保護(hù)部等有關(guān)部委發(fā)布,關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問(wèn)題的通知,。,三、對(duì)房產(chǎn)及產(chǎn)品影響：,1,、資源,/,資本門檻提高，強(qiáng)化央企與巨頭地位；,例：綠城集團(tuán)承建產(chǎn)品包工,2,、小開(kāi)發(fā)商邊緣化、合并、退出與向下級(jí)市場(chǎng)發(fā)展；,3,、產(chǎn)品品質(zhì),

5、/,精度成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵；,4,、產(chǎn)品特色重于價(jià)格優(yōu)勢(shì)；,5,、超小戶型和超大戶型受寵，常規(guī)戶型市場(chǎng)飽和化；,新局勢(shì)解讀,發(fā)展要求及趨勢(shì)：,【,超高層的發(fā)展趨勢(shì),】,蘇寧地產(chǎn)、雅戈?duì)柕禺a(chǎn),【,高精度整合設(shè)計(jì),】,：設(shè)計(jì)裝修景觀效果同時(shí)進(jìn)行；,室內(nèi)設(shè)計(jì)師做平面和戶型,建筑師來(lái)做施工圖,室內(nèi)設(shè)計(jì)師做外立面、會(huì)所、底層、禮堂、圍墻,高精度設(shè)計(jì)更懂生活、全程優(yōu)劣勢(shì)評(píng)估：,例,1,：產(chǎn)品建議,【,弧面窗,】,1,、圓弧窗體造價(jià)是平面窗體的兩倍；,2,、開(kāi)啟扇的設(shè)計(jì)要充分考慮裝修，不宜應(yīng)用；,3,、定制式家具；,4,、夜間反光，對(duì)人心理產(chǎn)生影響；,5,、聚集噪音，傳播噪音。,新局勢(shì)解讀,例,2,：,1,、沒(méi)有

6、細(xì)節(jié)的樣板房不叫樣板房；,2,、建筑,+,室內(nèi)裝修,+,景觀,=,高精度（墻磚的排布、縫寬）,3,、,大地景觀設(shè)計(jì),：建筑只是景觀的一部分,例,3,：超高層與高層建筑簡(jiǎn)易指標(biāo)比較,結(jié)構(gòu)成本：,剪力墻鋼結(jié)構(gòu),100M1800,元,/1.5,倍*同高度剪力墻,120M1.1,倍*,1800,元,/1.75,倍*同高度剪力墻,150M1.25,倍*,1800,元,/,160M2.5,倍*,100,米鋼構(gòu),空間性能跨度最大,8M,跨度最大,1213M,新局勢(shì)解讀,建筑成本：,人防工程（避難層）、施工設(shè)備系數(shù)要求較高,設(shè)備成本：,排煙系統(tǒng)、電梯系數(shù)要求較高,成本增加,1000,元,/,，每層增加,79,

7、公攤,顛覆戶型設(shè)計(jì)系統(tǒng),戶型設(shè)計(jì)：目的決定手段,1,、開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)需求；,2,、政府的限制數(shù)據(jù)；,3,、地塊自身屬性；,4,、市場(chǎng)需求；,設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),幾室?guī)讖d概念脫離市場(chǎng)！,福利分房時(shí)期的概念,中國(guó)城市家庭單位：,3.2,人,/,戶,生活空間配置標(biāo)準(zhǔn)的重定義,客廳功能有變：失去接待客人的功能,衛(wèi)浴必須完全分離,通透式大廚房,顛覆戶型設(shè)計(jì)系統(tǒng),功能空間細(xì)化：,入戶空間（玄關(guān)）：,門一開(kāi)，燈就亮；,手里的東西放在哪？置物臺(tái),隱蔽式衣柜、鞋柜；,不合理設(shè)計(jì)舉例：,施工圖設(shè)計(jì)人員的暖氣、水標(biāo)等放置影響裝修！,合理裝修設(shè)計(jì)舉例：,日本戶型：,【,設(shè)計(jì)價(jià)值的體現(xiàn),】,陽(yáng)臺(tái)封閉功能化：洗衣間、花園房,首

8、層設(shè)計(jì)：防護(hù)為先；覆土深度大于,1.5M,；防水工程,管道設(shè)計(jì)：豎管集中到中央管井（物權(quán)法）,立面漏水管：內(nèi)置,外立面,1,、紀(jì)念館式門廳；,2,、灌木修剪藝術(shù)墻；,3,、仿石漆的應(yīng)用：,150,元,/,；,4,、樣板間裝修,提供貨號(hào)；,5,、燈槽燈光設(shè)計(jì)。,第一講：新局勢(shì)下高層住宅產(chǎn)品趨勢(shì),第二講：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念,第三講：景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念,第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計(jì),目錄,contents,第五講：價(jià)值創(chuàng)新,永恒的主題,住區(qū)規(guī)劃中開(kāi)發(fā)商角色與利益手段,政府：,提供用地，從宏觀角度控制指標(biāo)；,開(kāi)發(fā)商：,服從規(guī)劃，分析居民居住需求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化；,居民：,住宅出售時(shí)有選擇權(quán)，居住時(shí)給出

9、綜合評(píng)價(jià)；,建筑規(guī)劃平面組合基本形式,行列式、圍合式、點(diǎn)群式、組合式、自由式,建筑規(guī)劃平面組合基本形式,行列式：,優(yōu)化的行列式（上海萬(wàn)科四季花城）,要點(diǎn)：,北京以南的城市并非正南正北最好；南偏東,15,最科學(xué)（避免西曬）,圍合式：,圍合的優(yōu)化（深圳萬(wàn)科四季花城）,要點(diǎn)：,圍合式與裙樓商業(yè)住宅失竊率最低；內(nèi)廊式住宅失竊率最高。,點(diǎn)群式,：（魯能領(lǐng)袖城）,景觀效果最好（,住宅是綠化的點(diǎn)綴,）,大量戶型單側(cè)通風(fēng)單側(cè)采光,建筑規(guī)劃平面組合基本形式,組合式,：（武漢萬(wàn)科四紀(jì)花城、成都萬(wàn)科城市花園）,要點(diǎn)：,大盤(pán)常用；地形復(fù)雜的盤(pán)常用,自由式,：（重慶奧林匹克花園）,要點(diǎn)：,切忌無(wú)邏輯規(guī)劃,小結(jié),1,、居

10、住規(guī)劃慎用純幾何平面主題；,2,、居住規(guī)劃慎用城市規(guī)劃法；,3,、嚴(yán)禁從規(guī)劃層面提升建筑密度；,4,、分配及再造資源提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；,5,、貌似直觀的規(guī)劃，潛在風(fēng)險(xiǎn)更大；,6,、微觀組團(tuán)的私密性與鄰里空間一定要保證；,規(guī)劃注意問(wèn)題：,規(guī)劃的最終目的：讓每一戶都成為優(yōu)質(zhì)戶型。,第一講：新局勢(shì)下高層住宅產(chǎn)品趨勢(shì),第二講：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念,第三講：景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念,第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計(jì),目錄,contents,第五講：價(jià)值創(chuàng)新,永恒的主題,景觀設(shè)計(jì)概念及要點(diǎn)舉例,景觀設(shè)計(jì),：（國(guó)內(nèi)從,2000,年開(kāi)始）,關(guān)于室外空間效果（,功能性,）的設(shè)計(jì)。,建筑與景觀的結(jié)合,構(gòu)筑物與景觀的結(jié)合,中國(guó)最典型景

11、觀設(shè)計(jì)實(shí)例,（星河灣）,1,、花錢做公益（珠江沿岸,1.8,公里棧道）；,2,、板點(diǎn)結(jié)合，朝向自由；,3,、景觀無(wú)落腳點(diǎn)；（規(guī)定視野景觀）,4,、灣與島，對(duì)稱結(jié)合；,5,、院與公共空間隔離；,第一講：新局勢(shì)下高層住宅產(chǎn)品趨勢(shì),第二講：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念,第三講：景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念,第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計(jì),目錄,contents,第五講：價(jià)值創(chuàng)新,永恒的主題,節(jié)能形勢(shì),中國(guó)節(jié)能地產(chǎn)背景,：,目前建筑總能耗占,GDP,總能耗的,30%,（不含附屬能耗）。,廣告投入的回報(bào)有限,營(yíng)銷的方式已發(fā)揮到極致,高品質(zhì)的產(chǎn)品將成為市場(chǎng)最大需求,節(jié)能中的炒作與偽科學(xué),節(jié)能要點(diǎn)：（舒適度）和（節(jié)約能耗）,節(jié)能目標(biāo)

12、：,比原有規(guī)范提升,50%,。,只監(jiān)管設(shè)計(jì)而不監(jiān)管驗(yàn)收結(jié)果！,節(jié)能數(shù)據(jù)點(diǎn)分析,中國(guó)住宅部分構(gòu)件壽命：,1,、外墻維護(hù),20,年；,2,、設(shè)備（電梯、室外機(jī)）維護(hù),20,年；,3,、內(nèi)置管線,50,年，外置管線,20,年；,科學(xué)安裝，節(jié)約又舒適：,熱源安裝部位舉例：,輻射決定舒適，而不是氣流決定舒適；,內(nèi)外輻射平衡舒適；,管中管雙水系統(tǒng),溫泉入戶：,不銹鋼管道提升成本；,雙回路管道提升成本；,外裝修真石材提升成本；,小結(jié),一般節(jié)能建筑費(fèi)用指標(biāo)：,高層住宅成本約增加,500800,元,/,；,別墅成本約增加,1500,元,/,。,立項(xiàng)申請(qǐng)，節(jié)約成本?。H坊鳳凰太陽(yáng)城）,未來(lái)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)基本條件：,資本

13、、品牌、產(chǎn)品,高精度,漂亮、精美,高科技,舒適、節(jié)能,北看鋒尚，南看星河灣；,北看星河灣，南看鋒尚；,第一講：新局勢(shì)下高層住宅產(chǎn)品趨勢(shì),第二講：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念,第三講：景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念,第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計(jì),目錄,contents,第五講：價(jià)值創(chuàng)新,永恒的主題,數(shù)據(jù)及背景,中 資型國(guó)家：投資+出口+消費(fèi),85%,有房的人：,15%,沒(méi)房的人,小換大，舊換新新結(jié)婚,小價(jià)值換大價(jià)值農(nóng)轉(zhuǎn)非,低區(qū)位換高區(qū)位離婚、保障房,2015,年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到,51.5%,，但是每轉(zhuǎn)移一個(gè)人口，能耗增加,3.9,倍。,因?yàn)橹袊?guó)是半工業(yè)化國(guó)家，所以城鎮(zhèn)化率相對(duì)于,GDP,（較其他發(fā)達(dá)國(guó)家同時(shí)期）較低。,每

14、年大概有,10001200,萬(wàn)人進(jìn)城。,2008,年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積,29.8,平米。,城鎮(zhèn)居民住宅私有率達(dá)到,87.8%,（,2008,年）。,聰明的人都在拉動(dòng)內(nèi)需的時(shí)候置業(yè)！,公租房,持有物業(yè),收益,理論基礎(chǔ),開(kāi)發(fā)、策劃、設(shè)計(jì)同唱一首歌,策劃：,作詞家，優(yōu)化實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的途徑。,路線圖優(yōu)化的路線圖,設(shè)計(jì)：,作曲家，設(shè)計(jì)師,元素的組合。,設(shè)計(jì)節(jié)能案例：鳥(niǎo)巢鋼結(jié)構(gòu)建筑,150,公斤,/,；英國(guó),倫敦碗。,開(kāi)發(fā)商：,指揮家，想象力，創(chuàng)造力，激情。,策劃學(xué)：,研究居住區(qū)的規(guī)劃和房屋的功能，從本質(zhì)上講是在研究居住的空間及空間價(jià)值。,策劃（營(yíng)銷）學(xué)關(guān)注的是獲取利益的制勝法則，其支點(diǎn)是價(jià)值的創(chuàng)新。,

15、中國(guó)居住現(xiàn)狀解析,中國(guó)的居住特色：,1,、高密度控制下的居住環(huán)境。,2,、相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理。,3,、多空間的集合式住宅群體。,4,、多種交往空間的相互滲透。,5,、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)。,1,：高密度控制下的居住環(huán)境。,（,1,）三大密度同時(shí)控制,建筑容積率（毛密度）、建筑密度（凈密度）、套密度（容量）,（,2,）選擇獲取產(chǎn)品最終的價(jià)值最大化的開(kāi)發(fā)模式,地下兩層車庫(kù)雙車道：一個(gè)車庫(kù),4045,；單車道個(gè)車約,40,；,所以說(shuō)，不一定戶數(shù)越多就越賺錢。,2,：相對(duì)封閉的大區(qū)域型管理。,（,1,）合理劃分管理區(qū)域，提升社區(qū)品質(zhì)價(jià)值；,（,2,）選擇成本相對(duì)低，安全程度相對(duì)高的防管體系框架；

16、,3,：多空間的集合式住宅群體。,（,1,）有效地利用多空間特點(diǎn)，使社區(qū)空間的形態(tài)塑造趨于多樣化和特色化；,（,2,）選擇優(yōu)化的空間框架，將空間價(jià)值發(fā)揮到極致；,商品房,+,經(jīng)濟(jì)適用房（避免低檔居住區(qū)的混亂）,4,：多種交流空間的相互滲透。,（,1,）建立必須的社區(qū)交往空間和合理的交往流線。,（,2,）活化和發(fā)揮社區(qū)的人文價(jià)值，彰顯人與人、人與社會(huì)、人與環(huán)境自然和諧的本質(zhì)。,游泳池是交往的空間，不是矩形，是圓形型。,晨練空間、打麻將空間、輸液的空間,中國(guó)居住現(xiàn)狀解析,中國(guó)居住現(xiàn)狀解析,5,：多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)。,（,1,）合理地分布社區(qū)配套設(shè)施和場(chǎng)所；,（,2,）盡可能地集中發(fā)揮公共產(chǎn)品的服務(wù)增值功能；,中國(guó)幾乎沒(méi)有一個(gè)會(huì)所是賺錢的！,會(huì)員制才叫會(huì)所，“公所”就叫服務(wù)中心,策劃創(chuàng)意與設(shè)計(jì)整合,1,、從居住的角度改變策劃的創(chuàng)意，從理念創(chuàng)新入手挖掘設(shè)計(jì)的價(jià)值。,2,、價(jià)值創(chuàng)新是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的基石。,客戶的滿意度提高；,創(chuàng)造新的客戶；,3,、想取得新的價(jià)值就要打破價(jià)值和成本之間的取舍關(guān)系，創(chuàng)造新的市場(chǎng)空間。,精裝修,潛在客戶需求,4,、創(chuàng)新不僅僅是在技術(shù)上，關(guān)鍵看是否獲利。,外墻保溫的強(qiáng)