大型地產(chǎn)公司產(chǎn)品線梳理及考察方案

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1、大型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線介紹及考察安排,說(shuō)明,1.,產(chǎn)品線篩選原則,根據(jù)能夠找到的詳細(xì)資料對(duì)國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)的成熟產(chǎn)品線進(jìn)行介紹。,2.,考察方案,原則,根據(jù)梳理出的各條產(chǎn)品線發(fā)展歷程選擇各大房地產(chǎn)企業(yè)最新的相關(guān)系列產(chǎn)品進(jìn)行考察，用以對(duì)應(yīng)產(chǎn)品線中梳理出的結(jié)論，相互應(yīng)證，以期對(duì)考察過(guò)程有個(gè)良好的,指導(dǎo)。,目錄,產(chǎn)品,線介紹,保利,萬(wàn)科,華潤(rùn),綠,城,仁恒,2.,綜合體項(xiàng)目介紹,3.,行程安排,保利產(chǎn)品線介紹,香檳系,林語(yǔ)系,保利產(chǎn)品線,香檳系,1,、產(chǎn)品線定位,1.1,客戶(hù)屬性,1.1.1,社會(huì)新銳型,25-34,歲的青年或青年夫妻，無(wú)子女，家庭成員學(xué)歷較高。這部分客戶(hù)不太喜歡租房，想擁有自己的房

2、子，來(lái)體現(xiàn)個(gè)人的品味、情調(diào)甚至個(gè)性，房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的朋友聚會(huì)、娛樂(lè)的場(chǎng)所。,1.1.2,望子成龍型,有,0-17,歲子女的家庭，這部分家庭買(mǎi)房是為了讓子女有更好的生活條件，能夠去更好的學(xué)校去學(xué)習(xí)；或現(xiàn)有住房不理想，想要改善住房條件。,1.2,產(chǎn)品要求,1.2.1,社會(huì)新銳型,希望小區(qū)有較好的健身場(chǎng)所，臨近大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所；要求較好的戶(hù)型和喜歡的建筑風(fēng)格。,1.2.2,滿(mǎn)足與孩子成長(zhǎng)相關(guān)的文化教育和安全需求；有高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)；小區(qū)的安全能給孩子的健康成長(zhǎng)創(chuàng)造條件。,1.3,結(jié)論,產(chǎn)品線定位：舒適型屬性，中高等檔次；,保利產(chǎn)品線,香檳系,2.,規(guī)劃原則,2.1,區(qū)域資源,

3、2.1.1,區(qū)位：城市區(qū)域或城市副中心。,2.1.2,資源：有良好的生活資源或自然資源，如配套設(shè)施完備或交通便利等。,2.2,小區(qū)規(guī)模,2.2.1,計(jì)算容積率建筑面積：一般在,60,萬(wàn)以?xún)?nèi)，超過(guò)此規(guī)模的小區(qū)宜考慮產(chǎn)品類(lèi)型的變化。,2.2.2,容積率：,2.04.5,2.3,建筑品類(lèi),以高層住宅為主，配以沿街底商。,2.4,小區(qū)規(guī)劃的空間特色,小區(qū)建筑的主要風(fēng)格為,ARTDECO,，小區(qū)的空間氛圍宜與高貴典雅的建筑風(fēng)格匹配，建筑布局規(guī)整有序，建議在小區(qū)主入口附近的建筑物做對(duì)稱(chēng)布局，以便形成小區(qū)入口空間的秩序感與禮儀感，設(shè)計(jì)中應(yīng)注意入口廣場(chǎng)的平面尺寸與四周建筑高度之間的比例關(guān)系，以形成合適的入口空

4、間尺度。,常見(jiàn)入口空間序列示意圖,保利產(chǎn)品線,香檳系,3,、小區(qū)交通組織,3.1,交通流線,3.1.1,人車(chē)分流,小區(qū)交通流線設(shè)計(jì)應(yīng)注意人車(chē)分流，盡量避免人行與車(chē)行流線的交叉，保持區(qū)內(nèi)人行活動(dòng)區(qū)域的相對(duì)獨(dú)立的完整性，為住戶(hù)提供安全舒適的小區(qū)環(huán)境。,本產(chǎn)品為帶底商的的高層小區(qū)，一般沒(méi)有地下或半地下車(chē)庫(kù)，人車(chē)分流的重點(diǎn)在于如何組織車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)庫(kù)，及小區(qū)地面停車(chē)如何結(jié)合底商與小區(qū)車(chē)道進(jìn)行安排這兩個(gè)方面。,小區(qū)的主入口可純?nèi)诵谢蚣孀魅诵信c車(chē)行出入口，其中的車(chē)行出入口宜在人行入口的單側(cè)設(shè)置，其他小區(qū)車(chē)流可直接從小區(qū)周邊道路出入車(chē)庫(kù)（模式一）或通過(guò)在地塊不設(shè)沿街商鋪一側(cè)的區(qū)內(nèi)道路出入車(chē)庫(kù)（模式二）。區(qū)內(nèi)車(chē)

5、行道宜盡量靠小區(qū)或不同分期的邊緣布置，在避開(kāi)有商業(yè)價(jià)值的沿街面的同時(shí)，應(yīng)保證車(chē)行道劃分的人行活動(dòng)區(qū)域的規(guī)模。,人車(chē)分流模式一示意圖,保利產(chǎn)品線,香檳系,模式,組織方式,特點(diǎn),適用,備注,模式一,車(chē)輛直接從小區(qū)周邊道路進(jìn)入車(chē)庫(kù),小區(qū)內(nèi)人車(chē)交叉點(diǎn)最少，但車(chē)庫(kù)停車(chē)數(shù)量較多時(shí)，將導(dǎo)致小區(qū)出入口增多,規(guī)模較小或地塊四周均為商鋪的小區(qū),需要對(duì)外經(jīng)營(yíng)的社區(qū)配套設(shè)施，如會(huì)所等一般設(shè)在小區(qū)外面，避免外來(lái)車(chē)輛穿越小區(qū),模式二,車(chē)輛直接進(jìn)入小區(qū)后再通過(guò)區(qū)內(nèi)路進(jìn)入車(chē)庫(kù),小區(qū)出入口數(shù)量較少，方便管理，可沿區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)安排地面停車(chē)、后勤通道（如貨車(chē)、垃圾清運(yùn)等）,規(guī)模較大的小區(qū),3.1.2,住宅垃圾收集與清運(yùn),住宅垃圾的

6、收集點(diǎn)布置及相關(guān)清運(yùn)的路線應(yīng)在規(guī)劃階段就予以考慮，充分考慮當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣及物業(yè)管理的品質(zhì)要求，減少對(duì)住戶(hù)生活的不利影響，避免把小區(qū)垃圾收集站設(shè)在人車(chē)流集中的地點(diǎn)旁邊，并應(yīng)與物業(yè)管理部門(mén)共同討論確定以下垃圾收集線路的安排；,層間或單元入口垃圾收集點(diǎn),園區(qū)垃圾收集點(diǎn),地下車(chē)庫(kù)垃圾收集點(diǎn),地上,/,地下車(chē)庫(kù)垃圾收集點(diǎn),保利產(chǎn)品線,香檳系,3.1.3,底商貨流,底商貨流應(yīng)避免進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)。如商鋪進(jìn)深較大而需要在朝小區(qū)內(nèi)開(kāi)疏散門(mén)時(shí)，宜設(shè)置單獨(dú)的地面通道連接，且通道與小區(qū)之間應(yīng)采用圍墻及綠化隔開(kāi)，避免商戶(hù)干擾小區(qū)住戶(hù)生活。,3.1.4,小區(qū)出入口形式,雙向車(chē)行兼人行主出入口,雙向車(chē)行兼人行主出入口可

7、分為雙向車(chē)行兼單向人行或雙向人行兩種。常用的形式是雙向車(chē)行兼雙向人行出入口，詳見(jiàn)圖,3.1.4a,。,其他設(shè)計(jì)要求：,a,、出入口的保安崗?fù)の挥谲?chē)道的中間以管理車(chē)輛進(jìn)出，人行出入口位于車(chē)行道右側(cè)，可根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)置值班保安亭管理人行出入口。,保利產(chǎn)品線,香檳系,3.2,道路斷面設(shè)計(jì),3.2.1,車(chē)行道路斷面,車(chē)行道路斷面形式主要可分為兩種：雙向車(chē)行單人行車(chē)道、單向車(chē)行單人行車(chē)道。,雙向車(chē)行單人行車(chē)道適用于項(xiàng)目?jī)?nèi)行車(chē)道路，車(chē)道寬,6m,，靠近純步行組團(tuán)一側(cè)一般設(shè)置人行道。車(chē)道與人行道間宜設(shè)置,1.5m,綠化帶（圖,3.2.1a,雙向車(chē)行單人行車(chē)道一），如條件受限，人行道可靠車(chē)行道設(shè)置，但需設(shè)置行

8、到樹(shù)池（圖,3.2.1b,雙向車(chē)行單人行車(chē)道二）。建筑物、構(gòu)筑物與道路邊線間最少間距應(yīng)不小于,1.5m,。,單向車(chē)行單人行車(chē)道適用于項(xiàng)目?jī)?nèi)能形成環(huán)境，車(chē)輛單向通行的道路。車(chē)行道可為單車(chē)道，車(chē)道寬,4m,，也可為雙車(chē)道，車(chē)道寬,6m,，車(chē)行方向的右側(cè)設(shè)置人行道，建筑物、構(gòu)筑物與道路邊線間最少間距應(yīng)不小于,1.5m,（圖,3.2.1c,單向車(chē)行單人行車(chē)道）。,保利產(chǎn)品線,香檳系,4,、建筑形體與外立面,4.1,建筑風(fēng)格取向與定義,本產(chǎn)品線的建筑風(fēng)格為,Art Deco,。,Art Deco,是一種重裝飾的藝術(shù)風(fēng)格。同時(shí)影響了建筑設(shè)計(jì)的風(fēng)格，它的名字來(lái)源于,1925,年在巴黎舉行的世界博覽會(huì)及國(guó)際裝

9、飾藝術(shù)及現(xiàn)代工藝博覽會(huì)。它被認(rèn)為是折衷的，被各式各樣的資源而影響，主要特征是對(duì)簡(jiǎn)單的幾何紋樣有規(guī)律的展開(kāi)，形成較復(fù)雜但局韻律感的整體上的視覺(jué)效果。建筑風(fēng)格高聳、挺拔，兼具獨(dú)特的現(xiàn)代藝術(shù)的大氣精神和古典藝術(shù)的典雅尊貴感等特點(diǎn)。,保利產(chǎn)品線,香檳系,4.2,設(shè)計(jì)原則,建筑形體與外立面的設(shè)計(jì)原則從遠(yuǎn)、中、近景及內(nèi)景,4,個(gè)尺度分析。,4.2.1,遠(yuǎn)景尺度：,應(yīng)注意通過(guò)建筑群高低錯(cuò)落的形體設(shè)計(jì)與頂部的處理，弱化高層建筑平板的立體效果，配合典雅協(xié)調(diào)的建筑立面顏色，在城市尺度營(yíng)造豐富的小區(qū)建筑天際線和典雅的小區(qū)形象,4.2.2,中景尺度：,應(yīng)強(qiáng)調(diào)建筑立面三段式的構(gòu)圖原則，塑造沉穩(wěn)大氣的基座、富有韻律的中部

10、和層次豐富的頂部；應(yīng)關(guān)注建筑外立面材料的選擇，便于突出建筑的穩(wěn)重典雅及品質(zhì)感。,4.2.3,近景尺度：,關(guān)注建筑的細(xì)部元素，包括外立面凹凸線條、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)欄板、百葉、燈具等主要外立面部品，均需配合,Art deco,風(fēng)格特點(diǎn)設(shè)計(jì)，其中立面基,座部分，包括單元入口及商業(yè)裙樓等的外立面需重點(diǎn)處理，外立面管線不可外露，需結(jié)合墻身進(jìn)行隱蔽處理。,4.2.4,內(nèi)景尺度：,近距離感受到的建筑品質(zhì)主要與陽(yáng)臺(tái)欄桿扶手、門(mén)窗表面材質(zhì)、陽(yáng)臺(tái)地面等近人元素相關(guān)，應(yīng)注意其材質(zhì)與尺度，并結(jié)合立面整體考慮。,保利產(chǎn)品線,香檳系,4.3,外立面風(fēng)格要素,本產(chǎn)品系需采用以下外立面風(fēng)格要素：三段式設(shè)計(jì)手法和香檳色的建筑主體顏

11、色，其他與風(fēng)格相關(guān)的外立面部品設(shè)計(jì)，如外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿等可結(jié)合區(qū)域氣候特點(diǎn)等具體項(xiàng)目條件在本導(dǎo)則的建議做法基礎(chǔ)上調(diào)整。,4.3.1,三段式是,Art Deco,立面造型的重要特征?；晚敳扛叨葢?yīng)根據(jù)總高比例確定，其中，基座高度不宜小于,2,層，頂部造型變化如為通過(guò)頂層建筑平面的縮進(jìn)獲得時(shí)，應(yīng)注意不可影響頂層的空間使用，且宜避免內(nèi)部管線位置的移動(dòng)。建筑外立面的基座，中部，頂部的處理手法及材質(zhì)要求具體如表,4.3.1,保利產(chǎn)品線,香檳系,4.3.2,主體顏色與材質(zhì),建筑主體顏色采用香檳色，色調(diào)沉穩(wěn)大氣，建筑整體形象高端典雅?；⒚娼ㄗh使用石材，給人以厚重感和品質(zhì)感。上部立面建議使用同色系面磚或

12、仿古漆，立面分格縫的間隔方式宜參考基座石材的分縫尺度。,4.3.3,外門(mén)窗,外門(mén)窗鋁合金表面噴涂顏色建議使用深色系或香檳色系，以突顯建筑的穩(wěn)重典雅，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)段窗間墻做法，窗框與窗扇的劃分宜突出橫豎構(gòu)圖原則，并以窗臺(tái)線等線腳細(xì)部來(lái)裝飾立面。,4.3.4,陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái)的凹凸及角柱的處理應(yīng)與項(xiàng)目所在地的氣候及客戶(hù)生活喜好、觀景要求等相結(jié)合。陽(yáng)臺(tái)的墻面宜延續(xù)外墻材料或采用同色的涂料。陽(yáng)臺(tái)欄桿宜采用現(xiàn)代風(fēng)格的玻璃欄板，形成對(duì)立面古典元素的對(duì)比，欄板的踏面宜采用石材。,保利產(chǎn)品線,香檳系,5,、建筑公共空間,本產(chǎn)品線的建筑公共空間的功能配置、空間尺度、裝修標(biāo)準(zhǔn)及具體的設(shè)備設(shè)施選用宜參照以下設(shè)計(jì)與選材標(biāo)準(zhǔn)建議

13、：,5.1,架空層,設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn),設(shè)計(jì)及建筑標(biāo)準(zhǔn)建議,參考圖片,空間尺度,層高,4.2,米,裝修標(biāo)準(zhǔn),天花,結(jié)構(gòu)板底噴涂白色或米白色外墻涂料，有水平管線的部分宜吊仿木紋色或棕色系的鋁合金格柵天花。在單元入口前的架空層天花應(yīng)做與大堂天花想?yún)f(xié)調(diào)的裝飾處理,地面,以天然石材防滑地面為主,墻柱面,外墻墻柱面干掛香檳色系石材，內(nèi)側(cè)墻體可噴涂米白色等暖色系外墻涂料成仿石漆，外側(cè)墻柱面石材應(yīng)轉(zhuǎn)進(jìn)墻體內(nèi)側(cè)后收頭,照明與燈具,宜結(jié)合格柵天花設(shè)置燈具，層高較高的架空層宜設(shè)置新古典造型的壁燈,部品,信報(bào)箱,信報(bào)為大堂門(mén)禁外投遞，采用外投外取或外投內(nèi)取的方式，信報(bào)箱的安裝方式可為嵌墻式或設(shè)置石材基座，信報(bào)箱外表面宜為暖

14、色調(diào)的不銹鋼板，箱門(mén)表面應(yīng)刻有項(xiàng)目,logo,及門(mén)牌號(hào)。,保利產(chǎn)品線,香檳系,5.2,單元入口及首層大堂電梯廳,5.3,地下車(chē)庫(kù)大堂電梯廳,保利產(chǎn)品線,香檳系,5.4,標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及走廊,5.5,電梯與封閉樓梯間,5.6,地下車(chē)庫(kù),保利產(chǎn)品線,香檳系,6,、室外公共區(qū)域,6.1,園林風(fēng)格取向與定義,6.1.1,配搭建筑,Arc Deco,風(fēng)格，園林設(shè)計(jì)宜采用簡(jiǎn)約裝飾藝術(shù)，自然生態(tài)式園林風(fēng)格；通過(guò)具裝飾性的花池、花缽、柱式、景墻、雕塑等強(qiáng)化景觀的裝飾味，配搭層次豐富的自然式植物種植公共營(yíng)造項(xiàng)目園林風(fēng)格。,6.1.2,配搭建筑法式風(fēng)格，園林設(shè)計(jì)宜采用法式風(fēng)格。,6.2,道路交通設(shè)施,6.2.1,消

15、防車(chē)道,1,、消防車(chē)道走線宜結(jié)合景觀及園路需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，宜自然流線型，創(chuàng)造視覺(jué)及空間的變化；,2,、消防車(chē)道宜設(shè)計(jì)為環(huán)形，減少盡端消防車(chē)道，避免設(shè)置回車(chē)場(chǎng)影響景觀設(shè)計(jì)；,保利產(chǎn)品線,香檳系,6.3,硬景景觀,6.3.1,材料選擇,園林鋪裝及飾面材料以黃色調(diào)為主，主要選用的石材品種：黃銹石、黃木紋、砂巖、國(guó)產(chǎn)金麻等,6.3.2,活動(dòng)設(shè)施及場(chǎng)地要求,1,、該產(chǎn)品線可適當(dāng)增加兒童活動(dòng)場(chǎng)地、全面健身場(chǎng)地設(shè)置規(guī)模及數(shù)量。,2,、兒童活動(dòng)場(chǎng)地宜位于景觀綠地中開(kāi)敞的區(qū)域，陽(yáng)光充足，空氣清潔，能避開(kāi)強(qiáng)風(fēng)的襲擾。應(yīng)與項(xiàng)目的主要交通相隔一定距離，減少汽車(chē)噪聲的影響并保障兒童的安全。兒童活動(dòng)場(chǎng)地的選址應(yīng)充分考慮兒童

16、活動(dòng)產(chǎn)生的嘈雜聲對(duì)附近居民的影響，離開(kāi)居民窗戶(hù),8-10m,遠(yuǎn)為宜，便于承認(rèn)對(duì)兒童進(jìn)行監(jiān)護(hù)。,3,、全面健身場(chǎng)包括器械區(qū)和休息區(qū)，器械區(qū)應(yīng)保證有良好的日照和通風(fēng)，地面宜選用平整防滑適于運(yùn)動(dòng)輔裝材料，同時(shí)，滿(mǎn)足宜清洗、耐磨、耐腐蝕的要求。室外健身器材應(yīng)考慮老年人的使用特點(diǎn)，采取防跌倒措施。休息區(qū)域布置在器械區(qū)周?chē)?，供健身運(yùn)動(dòng)的居民休息和存放物品。休息區(qū)宜種植遮陽(yáng)喬木并設(shè)置適量的座椅。,6.4,綠化景觀,6.4.1,植物種植要求,1,、喬木、灌木、地皮、草花、草坪有機(jī)結(jié)合，形成穩(wěn)定合理的人工植物群落，通過(guò)營(yíng)造各具特色的植物群落與自然地形創(chuàng)造出豐富的景觀空間，喬、灌、草有機(jī)結(jié)合，并注意植物景觀的觀賞

17、面。,2,、植物配套應(yīng)合理組織空間，平面疏密有致，形成一定的韻律感和節(jié)奏感，并通過(guò)不同植物配置手法，形成植物組景（植物組團(tuán)）、植物走廊（行道樹(shù)）、植物小徑等不同的空間感受，注意植物組團(tuán)的季相變化，結(jié)合環(huán)境創(chuàng)造優(yōu)美流暢的林緣線。立體高低錯(cuò)落，結(jié)合地形創(chuàng)造起伏變化的林冠線。北方植,保利產(chǎn)品線,香檳系,物種植須考慮冬季景觀效果。,6.4.2,植物規(guī)格要求,適量種植景觀大樹(shù)（胸徑,30cm,以上），喬木平均胸徑,12cm,以上，小喬木、灌木結(jié)合地被復(fù)層種植，復(fù)層種植面積占綠地面積大于,20%,；,7,、社區(qū)配套設(shè)施,會(huì)所,7.1,規(guī)劃布局及交通組織,在會(huì)所的規(guī)劃初期，應(yīng)與物業(yè)管理部門(mén)溝通確定會(huì)所的經(jīng)營(yíng)

18、模式。若會(huì)所僅服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部住戶(hù)，會(huì)所可在服務(wù)區(qū)域中心結(jié)合特色景觀設(shè)置，如下沉庭院等，創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)均好的可達(dá)性，若會(huì)所需對(duì)外經(jīng)營(yíng)，則宜靠近小區(qū)外圍或小區(qū)主次入口設(shè)置，方便小區(qū)外人員進(jìn)出，同時(shí)減少外部人,/,車(chē)流對(duì)小區(qū)住戶(hù)的干擾。對(duì)外經(jīng)營(yíng)的會(huì)所在交通組織上，需保證內(nèi)部人流與外部人流的的均能便利地到達(dá)，還應(yīng)考慮外部人員的停車(chē)需要，在會(huì)所入口附近設(shè)置地面停車(chē)或地下車(chē)庫(kù)出入口。,7.2,功能配置,本產(chǎn)品系項(xiàng)目周邊生活設(shè)施設(shè)備，小區(qū)會(huì)所主要是作為城市生活的補(bǔ)充，建議配置以家庭康樂(lè)活動(dòng)及運(yùn)動(dòng)健身為主的功能空間，具體可參照表,7.2.1.,保利產(chǎn)品線,香檳系,小區(qū)規(guī)模（計(jì)容建筑面積）,配置建議,適宜面積,備注

19、,25,萬(wàn)以下,應(yīng)配置泳池，兒童游樂(lè)室,/,場(chǎng),5001500,北方地區(qū)建議設(shè)室內(nèi)恒溫游泳室,25,萬(wàn),60,萬(wàn),室內(nèi)可設(shè)置乒乓球室，羽毛球室等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，應(yīng)設(shè)室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，如網(wǎng)球場(chǎng)等，宜配置休閑功能，如棋牌室等,1500,3000,乒乓球臺(tái)應(yīng)不小于,2,臺(tái)，羽毛球場(chǎng)應(yīng)不小于,2,個(gè),60,萬(wàn)以上,除增加多種運(yùn)動(dòng)健身功能外，可配置休閑餐飲類(lèi)，大型餐飲宜考慮外地,3000,以上,大型居住小區(qū)一般根據(jù)周邊資源而區(qū)分不同檔次的小區(qū)組團(tuán)，可分別設(shè)置不同檔次的會(huì)所。,項(xiàng)目,配置建議,適宜面積,備注,泳池（室內(nèi),/,室外）,應(yīng)配置,主泳池,12*25m,配置更衣、淋浴,兒童游樂(lè)室,/,場(chǎng),應(yīng)配置,1,間,1

20、,、需有專(zhuān)人看管；,2,、室外兒童活動(dòng)場(chǎng)可在銷(xiāo)售時(shí)期作為銷(xiāo)售體驗(yàn)要點(diǎn)設(shè)計(jì)；,室外網(wǎng)球場(chǎng),選配,2,個(gè),表,7.2.1,不同小區(qū)規(guī)模的會(huì)所配置建議,表,7.2.2,會(huì)所基本配置內(nèi)容,保利產(chǎn)品線,香檳系,8,、銷(xiāo)售區(qū)域,8.1,銷(xiāo)售區(qū)域,8.1.1,規(guī)劃布局,1,、 規(guī)劃階段需大體確定售樓部位置，銷(xiāo)售展示區(qū)域的面積范圍，銷(xiāo)售路線的長(zhǎng)度與設(shè)計(jì)，樣板房的基本種類(lèi)與數(shù)量等，以便后續(xù)的設(shè)計(jì)及施工的有序進(jìn)行。,2,、售樓區(qū)域設(shè)置在小區(qū)內(nèi)時(shí)，宜利用沿街的永久建筑，如 沿街商鋪或會(huì)所等做售樓部以增加其可達(dá)性。,3,、售樓部宜鄰近結(jié)合小區(qū)主入口序列景觀或其他特色景觀布置。,4,、注意銷(xiāo)售區(qū)域面積及參觀流線長(zhǎng)度的控

21、制，有利于提升展示效果，控制成本及加快建設(shè)速度。,5,、分期銷(xiāo)售的項(xiàng)目，需綜合考慮各期展示的樣板房區(qū)與售樓部之間的參觀路線的組織，銷(xiāo)售周期，相關(guān)展示區(qū)域的建筑周期，及分期驗(yàn)收交樓節(jié)點(diǎn)等，建議售樓部在不同開(kāi)發(fā)分期間設(shè)置，售樓路線不宜穿越交樓時(shí)間間隔較長(zhǎng)的不同分期區(qū)域設(shè)置。,8.1.2,交通組織,1,、銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)應(yīng)根據(jù)客戶(hù)需求配置停車(chē)位；,2,、客戶(hù)的參觀通道宜與管理人員及其他區(qū)內(nèi)施工人員的通路想獨(dú)立；,保利產(chǎn)品線,香檳系,8.2,售樓部,8.2.1,功能配置,客戶(hù)區(qū)域,配置建議,后勤區(qū)域,配置建議,接待區(qū),應(yīng)配置,辦公室,應(yīng)配置,模型展示區(qū),應(yīng)配置,財(cái)務(wù)室,應(yīng)配置,洽談區(qū),應(yīng)配置,會(huì)議室,宜配置

22、,VIP,室,應(yīng)配置,儲(chǔ)藏間,應(yīng)配置,簽約區(qū),應(yīng)配置,保潔休息室,宜配置,吧臺(tái),應(yīng)配置,衛(wèi)生間,應(yīng)配置,影音室,選擇性配置,若售樓部利用永久建筑時(shí)，應(yīng)預(yù)留與永久功能相關(guān)的設(shè)施設(shè)備與空間，符合今后實(shí)際經(jīng)營(yíng)的要求。,8.2.2,設(shè)計(jì)風(fēng)格,1,、建筑風(fēng)格宜采用,Art Deco/,新古典,2,、室內(nèi)風(fēng)格宜采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格,8.3,樣板間,8.3.1,樣板間室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格,主要室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格為簡(jiǎn)歐，可結(jié)合各地客戶(hù)群的喜好采用其他設(shè)計(jì)風(fēng)格。,8.3.2,銷(xiāo)售體驗(yàn),都市軸心，優(yōu)雅情調(diào),保利產(chǎn)品線,香檳系,1,、運(yùn)用香檳主題顏色,2,、生活場(chǎng)景的營(yíng)造,保利產(chǎn)品線,香檳系,8.4,室外銷(xiāo)售展示區(qū),8.4.1,總體要求

23、,1,、銷(xiāo)售展示區(qū)集中綠地面積宜不小于,2000,，總綠地面積宜不小于,3000,。,2,、銷(xiāo)售展示區(qū)應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目邊緣地塊，對(duì)外交通連接便利，其下不應(yīng)設(shè)置地下室及項(xiàng)目連接市政的主要管線。,8.4.2,硬景景觀,1,、在展示區(qū)出入口、售樓部周邊宜設(shè)置具標(biāo)志性的硬質(zhì)景觀，突顯項(xiàng)目的名稱(chēng)及獨(dú)特性，如：疊水池、,LOGO,景墻、獸頭墻等，集中綠地應(yīng)以綠化造景為主，利用地形、蜿蜒園路、復(fù)層綠化和時(shí)花等公共營(yíng)造展示區(qū)自然、生態(tài)、濃郁的綠色景觀。,2,、,1.52m,的步行園路宜設(shè)計(jì)成為綠樹(shù)夾道的綠化景觀。,8.4.3,綠化景觀,1,、綠化可適當(dāng)種植景觀大樹(shù)（胸徑,30cm,以上），喬木胸徑平均約,20cm,

24、以上，形成疏林草地；小喬木、花灌木結(jié)合地被復(fù)層種植；主要通道及景觀節(jié)點(diǎn)選用時(shí)花。,2,、應(yīng)根據(jù)售樓展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間，選擇期間生長(zhǎng)狀況好、花期合適的種植品種，同時(shí)，需保證植物種植后能立刻形成良好的景觀效果，保證種植密度、植物不大量掉葉、成活率高。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,1,、產(chǎn)品線定位,1.1,客戶(hù)屬性,1.1.1,健康養(yǎng)老型,空巢家庭、有老人同住的家庭。孝敬老人，為了讓老人就醫(yī)更便利，父母年紀(jì)大了想和他們住在一起。是子女照顧老人的地方，讓老人安享晚年的地方。,1.1.2,富貴之家型,家庭高收入，是社會(huì)所認(rèn)同的成功人。社會(huì)地位提升，希望與其社會(huì)地位相當(dāng)?shù)娜俗≡谝黄穑?gòu)房具有跟風(fēng)特性，周?chē)硕假I(mǎi)，自己

25、也想買(mǎi)，消費(fèi)存在一定的炫耀心理。購(gòu)房是事業(yè)成功的標(biāo)志，可以給自己掙得面子、體現(xiàn)社會(huì)地位。,1.2,產(chǎn)品需求,1.2.1,健康養(yǎng)老型,看中外部環(huán)境，靠近景色優(yōu)美的風(fēng)景，空氣質(zhì)量好，小區(qū)或周邊游大規(guī)模的園林和良好綠化。,1.2.2,富貴之家型,帶有社會(huì)標(biāo)簽意味的房屋特征明顯，周邊小區(qū)的檔次也要很好、擁有高素質(zhì)的小區(qū)居民、有名氣的開(kāi)發(fā)商。,1.3,結(jié)論,產(chǎn)品線定位：豪華型居住，高端品質(zhì)。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,2,、規(guī)劃原則,2.1,區(qū)位資源,2.1.1,區(qū)位：城郊或郊區(qū)。,2.1.2,資源：擁有較為優(yōu)良的自然資源，周邊有基本的社區(qū)生活配套。,2.2,小區(qū)規(guī)模,2.2.1,計(jì)算容積率建筑面積：建議控制

26、在,12-50,萬(wàn)的范圍內(nèi)。,2.2.2,容積率：,1.0-2.0,。,2.3,建筑品類(lèi),類(lèi)獨(dú)棟別墅、高層住宅。,2.4,小區(qū)規(guī)劃格局,2.4.1,布置盡可能多的類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品，提高整個(gè)小區(qū)的溢價(jià)率。,2.4.2,高層和多層結(jié)合布置，無(wú)明顯景觀資源的場(chǎng)地，南低北高布局；有優(yōu)秀景觀資源的場(chǎng)地，類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品宜置于面向資源的一側(cè)。,2.4.3,高層住宅應(yīng)沿單側(cè)或,L,型布置，避免對(duì)別墅區(qū)的包圍。,2.4.4,圍繞內(nèi)外景觀，將品質(zhì)及形象較佳的產(chǎn)品放置小區(qū)主要位置，有利于形象的展示，不同類(lèi)型的產(chǎn)品通過(guò)景觀帶分隔。,2.4.5,類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品需要盡量融入景觀環(huán)境，營(yíng)造更廣泛的綠化環(huán)境，提高樓盤(pán)宜居舒適度。,2.4.

27、6,突出小區(qū)主入口，可考慮與會(huì)所結(jié)合。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,2.5,類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品的布局方式,2.5.1,四拼型（手拉手）,產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：南北通透，布局傳統(tǒng)，英法兩種風(fēng)格搭配自然，色彩豐富；中間三層，端頭兩層的高低結(jié)合，形體錯(cuò)落有致。（一般適用于規(guī)劃地形）,產(chǎn)品劣勢(shì)：容積率比較傳統(tǒng)聯(lián)排略低。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,2.5.2,串聯(lián)型（ 葡萄串）,產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：,庭院較私密，組合具有圍合空間的特點(diǎn)，類(lèi)獨(dú)棟感較強(qiáng)；可達(dá)到較高容積率。（適用于規(guī)則地形或者不規(guī)則地形）,產(chǎn)品劣勢(shì)：,自身遮擋較大，但可通過(guò)退臺(tái)降低，院落陰影范圍比傳統(tǒng)聯(lián)排偏大。,2.5.3,錯(cuò)拼型,產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：,擁有姣好采光，入口 門(mén)庭連接，類(lèi)獨(dú)棟感較強(qiáng)

28、（適用于不規(guī)則地形，可以由不利朝向調(diào)整為較優(yōu)朝向。）,產(chǎn)品劣勢(shì)：,容積率較傳統(tǒng)別墅略低，庭院空間不規(guī)則。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,3,、小區(qū)交通組織,3.1.1,別墅區(qū)與高層區(qū)的流線關(guān)系,林語(yǔ)系列定位為城郊的別墅與高層住宅的組合樓盤(pán)。兩個(gè)區(qū)域各自在空間上占有完整的區(qū)域，設(shè)置獨(dú)立的出入口，并在流線上相互分流。,3.1.2,別墅區(qū)交通流線組織,由主環(huán)路串聯(lián)起各組別墅的產(chǎn)品，通過(guò)盡端路分別入戶(hù)，構(gòu)成“魚(yú)骨狀”層次分別的道路結(jié)構(gòu)。起到節(jié)約交通面積和提高業(yè)主私密性的作用。,3.1.3,高層區(qū)交通流線組織,參見(jiàn)高層系列相關(guān)章節(jié),保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,3.1.4,小區(qū)出入口,車(chē)行出入口應(yīng)結(jié)合人行出入口設(shè)置，出入口

29、兼顧車(chē)輛及人行的管理；出入口應(yīng)合理分布，以便各組團(tuán)人、車(chē)流出入便捷，人、車(chē)出入口總數(shù)不宜多于,3,個(gè)。項(xiàng)目常用的出入口形式是雙向車(chē)行兼雙向人行出入口。,設(shè)計(jì)要求：,a,、雙向出入口的收費(fèi)崗?fù)の挥谛熊?chē)道的中間以管理車(chē)輛進(jìn)出，人行出入口位于車(chē)行道右側(cè)，各根據(jù)項(xiàng)目情況設(shè)置值班保安亭管理人行進(jìn)入；,b,、入口右側(cè)的人行出入口宜單獨(dú)設(shè)置人行出入的鐵門(mén)。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,3.3,別墅區(qū)停車(chē)方式,3.3.1,住戶(hù)地面停車(chē),停車(chē)方式,地面停車(chē),設(shè)計(jì)說(shuō)明,采取地面停車(chē)時(shí)，應(yīng)少保證,1,車(chē)位,/,戶(hù)。端頭戶(hù)宜配置,2,車(chē)位。停車(chē)位尺寸宜為,5.5m*2.8m,，不應(yīng)小于,5.5*2.5m,。停車(chē)位與建筑邊線距

30、離宜大于,1m,，車(chē)位短邊不應(yīng)對(duì)于地下采光井的通風(fēng)口，避開(kāi)汽車(chē)尾氣排入地下室。,圖紙照片,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,停車(chē)方式,地庫(kù)停車(chē),設(shè)計(jì)說(shuō)明,條件允許的項(xiàng)目可考慮設(shè)置地下車(chē)庫(kù)停車(chē)，應(yīng)注意控制地下車(chē)庫(kù)坡道的坡度，并設(shè)置緩沖坡道，避免刮擦汽車(chē)底盤(pán)。,圖紙照片,3.3.2,住戶(hù)地庫(kù)停車(chē),保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,4,、建筑形體與外立面,4.1,英式別墅,4.1.1,建筑風(fēng)格取向與定義,淺綠的操場(chǎng)，深綠的樹(shù)林，點(diǎn)綴著尖頂?shù)膭e墅和小樓，構(gòu)成了英倫風(fēng)情最基本的圖景。英式風(fēng)格的標(biāo)志性特征在于紅色磚墻，多重人字形屋頂，再配以手工打制的原木木筋，鐵藝欄桿，整體滲透著質(zhì)樸、自然的氣息。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,4.1.2,設(shè)

31、計(jì)原則,建筑形體與外立面的設(shè)計(jì)原則從遠(yuǎn)景、中景、近景,3,個(gè)尺度分析。遠(yuǎn)景主要在于形體及體量上的控制，中景尺寸和近景尺度包含了主要的外立面風(fēng)格要素。,遠(yuǎn)景尺度，將建筑與環(huán)境融合，空間組織有序、體量、坡屋面等外部觀感的類(lèi)同，營(yíng)造整個(gè)小區(qū)和諧統(tǒng)一的整體效果。,中景尺度，將建筑的整體形象呈現(xiàn)出來(lái)。三段式的構(gòu)圖原則，建筑主題顏色與材質(zhì)的處理，彰顯建筑風(fēng)格的立面要素，既穩(wěn)定端莊又具有特色。,近景尺度，可觀察到建筑的細(xì)部元素。如外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿，立面裝飾構(gòu)件、細(xì)腳等，均需配合英式風(fēng)格特點(diǎn)而設(shè)計(jì)。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,4.1.3,外立面風(fēng)格要素,A,三段式構(gòu)圖原則,形體立面,外立面風(fēng)格要素,三段式構(gòu)圖原則,

32、設(shè)計(jì)說(shuō)明,三段式是英式立面造型的重要特征，形成端莊優(yōu)雅的繁體感覺(jué)?；ǔ＿x用石材：中部墻體門(mén)窗以外露的深色木筋飾線；頂部高聳深灰色人字形坡屋面，配以檐溝、老虎窗、煙囪等英式構(gòu)件,圖紙照片,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,B,外門(mén)窗,形體立面,外立面風(fēng)格要素,外門(mén)窗,設(shè)計(jì)說(shuō)明,1,、設(shè)置窗套，深色仿木窗套或淺色仿石窗套；,2,、外門(mén)窗鋁合金建議深色,圖紙照片,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,C,陽(yáng)臺(tái)，欄桿,形體立面,外立面風(fēng)格要素,陽(yáng)臺(tái)，欄桿,設(shè)計(jì)說(shuō)明,1,、成品,GRC,花式構(gòu)件欄桿；,2,、裝飾性鐵藝欄桿；,圖紙照片,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,D,煙囪,形體立面,外立面風(fēng)格要素,煙囪,設(shè)計(jì)說(shuō)明,1,煙囪是詮釋英式建筑最

33、好元素之一，底部石材基座，中部為紅磚貼面，尖頂選用石材或淺色涂料畫(huà)。,圖紙照片,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,5,、室外公共區(qū)域與半公共空間,5.1,園林風(fēng)格取向與定義,園林植物種植宜采用自然生態(tài)的風(fēng)格，園建宜延續(xù)建筑的英式和法式的風(fēng)格，在園建尺度、材料選擇和細(xì)部做法與建筑外立面相一致，形成風(fēng)格統(tǒng)一的室外景觀環(huán)境。,5.2,別墅區(qū)與多層、高層區(qū)的景觀帶設(shè)計(jì)原則,在同時(shí)具有別墅和多層、高層的項(xiàng)目中，為保持別墅區(qū)的私密性，別墅區(qū)與多層個(gè)、高層之間應(yīng)有天然的屏障，如溪澗、河道、綠化種植帶、微地形、較大豎向高差等景觀帶做分隔，使兩個(gè)區(qū)車(chē)流、人流完全隔離，互不影響。景觀帶應(yīng)保證從兩個(gè)方向觀看，均有良好的景觀效果。

34、,5.3,別墅區(qū)綠化景觀,5.3.1,植物種植,a,、別墅區(qū)內(nèi)宜選用高大、分枝點(diǎn)多的喬木；,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,b,、不同組團(tuán)可選用不同行道樹(shù)及植物，以突出各組團(tuán)識(shí)別性。,5.3.2,植物規(guī)格要求,適量種植景觀大樹(shù)，建議與建筑高度想匹配，不宜選用低矮喬木；喬木平均胸徑,12cm,以上，小喬木、灌木結(jié)合地被復(fù)層種植，復(fù)層種植面積占綠地面積大于,60%,。,5.4,別墅區(qū)的室外半公共,5.4.1,設(shè)計(jì)原則,從小區(qū)公共空間到戶(hù)內(nèi)的私密空間遵循“小區(qū)公共空間 街巷（組團(tuán)道路） 庭院,院門(mén),門(mén)廊,戶(hù)內(nèi)”的原則。,街巷：營(yíng)造傳統(tǒng)的社區(qū)鄰里空間的場(chǎng)所，也是連接組團(tuán)級(jí)別半公共空間與小區(qū)公共空間的紐帶。,院門(mén)：

35、街巷與庭院的空間界面，意味著從公共空間邁入了私人領(lǐng)域。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,庭院：是家庭日?；顒?dòng)的重要場(chǎng)所，因其位于開(kāi)敞的室外，其中人的活動(dòng)既有家庭的內(nèi)部性也有鄰里交流的半公共性，空間性質(zhì)上完成了從街巷空間到戶(hù)內(nèi)空間的過(guò)渡。,門(mén)廊：是庭院與戶(hù)內(nèi)的空間過(guò)渡，半圍閉的空間兼室外的開(kāi)放性和室內(nèi)的庇護(hù)功能。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,6,、社區(qū)配套設(shè)施,會(huì)所,會(huì)所是社區(qū)重要的配套設(shè)置，其設(shè)置首先應(yīng)考慮社區(qū)住戶(hù)的需求。林語(yǔ)系的會(huì)所是作為城郊生活的支持，其配置應(yīng)考慮將生活配套補(bǔ)充完善。規(guī)劃時(shí)應(yīng)特別注意會(huì)所的交通組織，保證社區(qū)住戶(hù)到達(dá)的便利性，也應(yīng)考慮外部人流方便的進(jìn)入，以實(shí)現(xiàn)對(duì)外經(jīng)營(yíng)。同時(shí)考慮外部車(chē)輛的停放問(wèn)題

36、。,6.1,規(guī)劃位置及交通組織,在會(huì)所的規(guī)劃初期，應(yīng)確定其是否在銷(xiāo)售時(shí)期兼顧售樓部功能，并與物管溝通明確會(huì)所是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)。,A,、在銷(xiāo)售區(qū)間兼做售樓部的會(huì)所，應(yīng)滿(mǎn)足售樓部設(shè)置對(duì)規(guī)劃位置及交通組織的要求。,B,、對(duì)外經(jīng)營(yíng)的會(huì)所，應(yīng)靠近小區(qū)主入口或次入口。在交通組織上，應(yīng)保證內(nèi)部人流與外部人流均應(yīng)能便利的到達(dá)，還應(yīng)考慮外部人流的停車(chē)問(wèn)題，應(yīng)在會(huì)所附近設(shè)置地面停車(chē)位或鄰近有進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)的入口。,C,、僅服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部住戶(hù)的會(huì)所，會(huì)所可利用小區(qū)中心園林或下沉庭院設(shè)置，營(yíng)造良好的空間和景觀效果。,6.2,設(shè)計(jì)風(fēng)格取向,A,、建筑風(fēng)格宜采用英,/,法式或與高層的風(fēng)格相匹配。,B,、室內(nèi)風(fēng)格宜采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格,

37、保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,7,、銷(xiāo)售區(qū)域,7.1,規(guī)劃布局,7.1.1,銷(xiāo)售區(qū)域規(guī)劃,銷(xiāo)售區(qū)域規(guī)劃應(yīng)注意以下四點(diǎn)：,A,、宜結(jié)合并利用小區(qū)中整體規(guī)劃中主入口區(qū)域的園林景觀節(jié)點(diǎn)；,B,、銷(xiāo)售區(qū)域應(yīng)能涵蓋各種典型的別墅棟樓，以滿(mǎn)足集中展示樣板房的需要；,C,、應(yīng)注意銷(xiāo)售區(qū)域面積及參觀流線的控制，以控制成本、加快建設(shè)速度，同時(shí)也有利于銷(xiāo)售時(shí)期的管理；,D,、分期銷(xiāo)售的項(xiàng)目，需考慮各期展示的規(guī)劃,7.1.2,售樓部規(guī)劃,A,、售樓部可考慮與會(huì)所結(jié)合設(shè)置；,B,、應(yīng)組織好售樓部與樣板房區(qū)的交通流線，售樓部至樣板房區(qū)應(yīng)有良好的可達(dá)性，方便參觀。,C,、售樓部前宜留出一定的入口緩沖空間，一方面營(yíng)造良好的空間感受，

38、另一方面有利于人員的疏散。,7.2,交通組織,A,、銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi),/,附近應(yīng)配置足夠的停車(chē)位；,B,、考慮銷(xiāo)售展示的交通方式。當(dāng)銷(xiāo)售路線,1000,米時(shí)，宜配置電瓶車(chē)。,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,7.3,售樓部設(shè)計(jì),7.3.1,設(shè)計(jì)風(fēng)格取向,A,、建筑風(fēng)格宜采用英,/,法式與高層的風(fēng)格相匹配；,B,、室內(nèi)風(fēng)格宜采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格；,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,7.3.2,功能、面積配置,7.4,樣板房區(qū),7.4.1,樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格,建議采用法式古典或英式田園的設(shè)計(jì)風(fēng)格。,7.4.2,銷(xiāo)售體驗(yàn),A,、多層次空間體驗(yàn)：,展示宅前道路、私家花園道別墅門(mén)廊、別墅戶(hù)內(nèi)多層次的空間，并通過(guò)生活場(chǎng)景的營(yíng)造強(qiáng)化不同的空間體驗(yàn)。,B

39、,、突出戶(hù)外生活場(chǎng)景：,保利產(chǎn)品線,林語(yǔ)系,通過(guò)軟裝的布置如桌椅、陽(yáng)傘、燒烤臺(tái)、動(dòng)物玩具、花園飾品、假花藝等對(duì)完成后的園林草坪、木平臺(tái)、路邊、河邊等部位進(jìn)行二次裝點(diǎn)，增添室外生活趣味，打造戶(hù)外生活場(chǎng)景，突出別墅強(qiáng)調(diào)戶(hù)外生活的特性。,7.4.3,園林設(shè)計(jì)要求,銷(xiāo)售展示區(qū)集中綠地面積宜不小于,2000,平，總綠地面積宜不小于,3000,平。,在展示區(qū)出入口、售樓部周邊宜設(shè)置具標(biāo)志性的硬質(zhì)景觀，突顯項(xiàng)目的名稱(chēng)及獨(dú)特性，如：疊水池、,LOGO,景墻、獸頭墻等。集中綠地應(yīng)以綠化造景為主，利用地形、蜿蜒園路、復(fù)層綠化和時(shí)花等公共營(yíng)造展示區(qū)自然、生態(tài)、濃郁的綠色景觀。,綠化可適量種植景觀大樹(shù)，建議與建筑高度

40、相匹配，不宜選用低矮喬木；喬木胸徑平均為,20cm,以上，形成疏林草地；小喬木、花灌木結(jié)合地被復(fù)層種植；主要通道及景觀節(jié)點(diǎn)選用時(shí)花。,銷(xiāo)售展示區(qū)應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目邊緣地塊，對(duì)外交通連接便利。,萬(wàn)科產(chǎn)品線介紹,萬(wàn)科產(chǎn)品線,金色家園系列,深圳萬(wàn)科金色家園、成都萬(wàn)科金色家園、沈陽(yáng)萬(wàn)科金色家園、南京萬(wàn)科金色家園,城市花園系列,上海萬(wàn)科城市花園、深圳萬(wàn)科城市花園、成都萬(wàn)科城市花園、天津萬(wàn)科城市花園、沈陽(yáng)萬(wàn)科城市花園、長(zhǎng)春萬(wàn)科城市花園,四季花城系列,深圳萬(wàn)科四季花城、武漢萬(wàn)科四季花城、沈陽(yáng)萬(wàn)科四季花城、上海萬(wàn)科四季花城、南昌萬(wàn)科四季花城,自然人文系列,深圳萬(wàn)科,17,英里花園、深圳萬(wàn)科東海岸、深圳萬(wàn)科金域藍(lán)灣、深

41、圳萬(wàn)科第五園、上海萬(wàn)科蘭喬圣菲、上海萬(wàn)科藍(lán)山小城、天津萬(wàn)科水晶城、北京萬(wàn)科西山庭院,城市中心區(qū),以高密度、高層建筑為主體，產(chǎn)品地位相對(duì)集中，戶(hù)型不大，用地規(guī)模偏小,城市郊區(qū),交通條件和產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件比較好，產(chǎn)品以多層為主，兼有高層和局部低層聯(lián)排別墅類(lèi)型住宅，規(guī)模適中,城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模大盤(pán),多在大的發(fā)展區(qū)域之中,(,大型居住區(qū)或大型開(kāi)發(fā)區(qū),),，產(chǎn)品類(lèi)型多元，規(guī)模較大,特色資源項(xiàng)目,萬(wàn)科產(chǎn)品線,萬(wàn)科產(chǎn)品模式,以客戶(hù)為導(dǎo)向,延長(zhǎng)產(chǎn)品線，鎖定終身客戶(hù),萬(wàn)科現(xiàn)在“以客戶(hù)為導(dǎo)向”的操作模式,準(zhǔn)確尋找客戶(hù)群；,發(fā)掘客戶(hù)關(guān)注的產(chǎn)品價(jià)值；,在產(chǎn)品中貫徹客戶(hù)價(jià)值這一唯一準(zhǔn)繩；,通過(guò)產(chǎn)品的反饋，不斷,完善。,產(chǎn)品,土

42、地,客戶(hù),客戶(hù)細(xì)分,使萬(wàn)科關(guān)注客戶(hù),“,首次購(gòu)房,首次換房二次換房退休用房,”,的終身購(gòu)房計(jì)劃，帶來(lái)的客戶(hù)群擴(kuò)大，大大延伸了其產(chǎn)品線。,萬(wàn)科產(chǎn)品線,萬(wàn)科的客戶(hù)細(xì)分,以家庭為核心,9%,富貴之家,務(wù)實(shí)之家,25%,不同支付能力群體,購(gòu)房核心驅(qū)動(dòng)要素,房屋價(jià)值,生命周期,支付能力,青年之家,青年持家,小太陽(yáng)家庭,后小太陽(yáng)家庭,中年之家,孩子三代,老年一、二、三代,望,子 成,龍,31%,健,康,養(yǎng),老,6%,社,會(huì),新,銳,29%,支,付,能,力,高,低,萬(wàn)科選定緯度中的“房屋價(jià)值，家庭生命周期、家庭收入”三個(gè)指標(biāo)作為細(xì)分緯度。,其他緯度作為驗(yàn)證指標(biāo)或描述指標(biāo)。,細(xì)分的核心緯度是房屋價(jià)值,。,萬(wàn)科

43、產(chǎn)品線,萬(wàn)科從客戶(hù)的收入、生命周期、以及價(jià)值取向進(jìn)行三方面對(duì)客戶(hù)群,細(xì)分五,類(lèi),基本情況,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭,(25%),生活狀態(tài),房屋需求,健康養(yǎng)老家庭,(6%),職業(yè)新銳家庭,(29%),富貴之家,(9%),望子成龍家庭,(31%),工作,3-5,年，有一定的積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無(wú)孩,在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂(lè)休閑活動(dòng)最豐富,對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征，好的戶(hù)型很重要,收入水平一般，以孩子為生活核心是這類(lèi)家庭的最大特點(diǎn),有著強(qiáng)烈的家庭觀念,這類(lèi)家庭對(duì)房屋有一種心理上的依賴(lài)，注重文化氛圍和居住健康性,處于社會(huì)中高端階層，高學(xué)歷，高收入

44、，高社會(huì)地位,工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂(lè)活動(dòng)的層次比其他家庭都要高很多,房屋購(gòu)買(mǎi)是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場(chǎng)所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等,有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休老人，同時(shí)又較為關(guān)心自身的生活。,進(jìn)行老年人喜歡的安靜運(yùn)動(dòng),房屋是老人安享晚年的地方，娛樂(lè)鍛煉場(chǎng)所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)等是看重的因素,收入不是很高，對(duì)價(jià)格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來(lái)事業(yè)發(fā)展出發(fā)來(lái)買(mǎi)房,價(jià)格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省,購(gòu)房謹(jǐn)慎認(rèn)真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實(shí)的購(gòu)房風(fēng)格，對(duì)房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān),“首次購(gòu)房,首次換房二次換房退休用房”的終身購(gòu)房計(jì)劃，使得萬(wàn)科將每類(lèi)客戶(hù)需求產(chǎn)品得到專(zhuān)業(yè)研究和

45、提升，開(kāi)發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅?？蛻?hù)細(xì)分帶來(lái)的客戶(hù)群擴(kuò)大大大延伸了其產(chǎn)品線,按照收入、生命周期、價(jià)值取向的分類(lèi),萬(wàn)科產(chǎn)品線,萬(wàn)科對(duì)主要客戶(hù)類(lèi)別的細(xì)分,客戶(hù)類(lèi)別,基礎(chǔ)特征,購(gòu)房動(dòng)因,產(chǎn)品需求特征,年輕家庭,25-30,歲，以經(jīng)濟(jì)型客戶(hù)為主,首次置業(yè),對(duì)價(jià)格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶(hù)型設(shè)計(jì)、傾向于購(gòu)買(mǎi)大型社區(qū)；戶(hù)型面積需求集中于,90,平米左右的緊湊型兩房?jī)蓮d,小小太陽(yáng),25-30,歲,以普通職員和一般管理者為主，經(jīng)濟(jì)水平有限。通常夫妻中一人工作輕松,首次置業(yè)或改善型,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型：價(jià)格水平、交通狀況是其最為關(guān)注；需求戶(hù)型以緊湊兩房為主,中間收入水平：其

46、對(duì)交通狀況的關(guān)注程度高于對(duì)價(jià)格的關(guān)注；對(duì)周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視,高收入水平：對(duì)價(jià)格不敏感，注重交通狀況和戶(hù)型布局、以及開(kāi)發(fā)商品牌,小太陽(yáng),35-39,歲，以中層管理和個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對(duì)輕松,改善型,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型：需求戶(hù)型以?xún)煞考熬o湊三房為主,中間收入水平：對(duì)交通狀況的關(guān)注程度高于對(duì)價(jià)格的關(guān)注,高收入水平：對(duì)價(jià)格不敏感，注重交通狀況和戶(hù)型布局、以及開(kāi)發(fā)商品牌，戶(hù)型選擇傾向于大面積三房,后小太陽(yáng),40-45,歲，以企業(yè)中層管理者和個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力較大,改善型,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型：需求戶(hù)型以緊湊兩房、三房為主,中間收入水平：傾向于靠近高質(zhì)量中學(xué)購(gòu)房；需求

47、戶(hù)型以三房為主,高收入水平：戶(hù)型選擇傾向于大面積戶(hù)型，小高層、高層或花園洋房。,空巢家庭,45,歲以上，以經(jīng)濟(jì)型客戶(hù)為主,安度晚年,以經(jīng)濟(jì)型空巢家庭客戶(hù)為主，對(duì)價(jià)格較為敏感，傾向戶(hù)型為緊湊型兩房?jī)蓮d。,成功人士,滿(mǎn)足心理需求,傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨(dú)棟別墅，對(duì)稀缺性資源有較高要求,首次置業(yè),首次或二次置業(yè),二次或三次置業(yè),多次置業(yè),萬(wàn)科產(chǎn)品線,萬(wàn)科不同目標(biāo)客群所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品,客戶(hù),類(lèi)別,需求,特征,選擇產(chǎn)品,項(xiàng)目名稱(chēng),年輕,家庭,首次,置業(yè),高層,金色家園,多層、小高層,四季花城,小高層、高層,新里程,小,小,太,陽(yáng),家,庭,首次,置業(yè),多層、小高層,四季

48、花城,小高層、高層,魅力之城,改,善,居,住,多層、小高層、高層,城市花園,小高層、高層,魅力之城,高層,金色家園,小高層、高層,萬(wàn)科城,小高層、高層,新里程,小,太,陽(yáng),家,庭,改,善,居,住,高層,金色家園,多層、小高層、高層,城市花園,小高層、高層,魅力之城,小高層、高層、花園洋房,萬(wàn)科城,小高層、高層,新里程,客戶(hù),類(lèi)別,需求,特征,選擇產(chǎn)品,項(xiàng)目名稱(chēng),后,小,太,陽(yáng),家,庭,改,善,居,住,高層,金色家園,多層、小高層、高層,城市花園,多層、小高層,四季花城,小高層、高層,新里程,小高層、高層,魅力之城,小高層、高層、花園洋房,萬(wàn)科城,高層,金域蘭灣,空,巢,家,庭,安,度,晚,年,

49、高層,金色家園,多層、小高層、高層,城市花園,多層、小高層,四季花城,小高層,魅力之城,成,功,人,士,投,資,或,改,善,高層,金色家園,高層,金域蘭灣,高層、花園洋房,萬(wàn)科城,聯(lián)排別墅,萬(wàn)科藍(lán)山、燕南園,獨(dú)棟別墅,十七英里、第五園,萬(wàn)科產(chǎn)品線,四個(gè)主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個(gè)產(chǎn)品系列取決于地塊屬性,屬性,系列名稱(chēng),特點(diǎn),目標(biāo)客群,相關(guān)的樓盤(pán)名稱(chēng),成熟產(chǎn)品系列,金色系列,市區(qū)高層高密度住宅,城市白領(lǐng),金色家園,城花系列,城郊的中低密度住宅,白領(lǐng)、金領(lǐng),城市花園、,假日風(fēng)景,花城系列,大規(guī)模郊區(qū)低密度住宅,向往郊區(qū)生活的城市中產(chǎn)階級(jí),四季花城,創(chuàng)新產(chǎn)品系列,高檔系列,位于特殊地段或擁有稀

50、缺資源的住宅,高端客群,十七英里、萬(wàn)科第五園、金域藍(lán)灣、東海岸,金色系列：,0-10,公里,城花系列：,11-30,公里,四季系列：,30,公里,萬(wàn)科產(chǎn)品線,主流成熟產(chǎn)品系列要素分析,系列名稱(chēng),所在區(qū)域,（距市區(qū)的距離）,交通條件及出行方式,規(guī)模,（,m,2,）,容積率,產(chǎn)品組合,戶(hù)型區(qū)間（,m,2,）,配套,核心價(jià)值點(diǎn),金色家園,成熟區(qū)域,（,0-10,公里）,交通便捷，出行方便,10-30,萬(wàn),2-6,以小高層、高層為主，輔以洋房,70-130,主要依靠周邊配套,城市中心區(qū)高品質(zhì)生活,城市花園,城鄉(xiāng)結(jié)合部,（,11-30,公里）,交通較便捷，出行依賴(lài)地鐵,不定,20-30,萬(wàn),1.2-1.

51、9,以多層、小高層為主，輔以高層和洋房,70-130,主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主,城鄉(xiāng)圍合式住宅生活,四季花城,近郊區(qū),（大于,30,公里）,交通較便捷，通勤時(shí)間較長(zhǎng),25-70,萬(wàn),1-1.5,以多層、花園洋房為主，配以少量小高層,65-140,內(nèi)部生活配套相對(duì)完善,大社區(qū)小圍合,成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，成為萬(wàn)科進(jìn)入新城市的先鋒，實(shí)現(xiàn)了快速?gòu)?fù)制、快速盈利的目標(biāo),以二,居、,三居,為主,，戶(hù),型面,積區(qū),間逐,漸增,大,多,層,產(chǎn),品,占,總,開(kāi),發(fā),規(guī),模,的,80%,距離,市區(qū),較遠(yuǎn),，但,是城,市未,來(lái)發(fā),展的,重點(diǎn),區(qū)域,萬(wàn)科產(chǎn)品線,細(xì)

52、化土地屬性，初步建立細(xì)化后土地屬性同客戶(hù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系，完成品類(lèi)框架,細(xì)化土地屬性,同客戶(hù)對(duì)應(yīng),萬(wàn)科產(chǎn)品線,城市住宅（,GOLDEN,系列）,都市,.,時(shí)尚生活,適合都市人生活的多元化成熟居住模式,萬(wàn)科,GOLDEN,系列，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，讓繁華中的都市居住更細(xì)膩，溫情 ，營(yíng)造成熟人文氛圍與歸屬感，在核心版塊引領(lǐng)主流生活。,萬(wàn)科,GOLDEN,三大特征：第一，地處于市區(qū)繁華地段，周邊生活配套齊全；第二，有主動(dòng)向城市開(kāi)放的商業(yè)街區(qū)；第三，業(yè)主一般就業(yè)于項(xiàng)目周邊區(qū)域，客戶(hù)群年輕、時(shí)尚，一般是具有較高的文化素質(zhì)和良好的受教育程度。,深圳,GOLDEN,系列產(chǎn)品,金域華庭（暫用名）

53、,商務(wù)住宅,東方尊峪,城市改善,金域東郡,城市棲居,萬(wàn)科品類(lèi)細(xì)分,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城市住宅類(lèi)（,GOLDEN,系列）細(xì)分,共性：,現(xiàn)在或未來(lái)規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物業(yè)組成主要為高層洋房,特性：,周邊環(huán)境及居住氛圍的差異，容積率要求也有所不同,品類(lèi),項(xiàng)目?jī)r(jià)值,土地屬性,客戶(hù)需求價(jià)值,*,容積率,主力細(xì)分客戶(hù)構(gòu)成,主力戶(hù)型,客戶(hù)選擇,客戶(hù)細(xì)分,價(jià)值排序,比例,家庭生命周期,年齡,(,購(gòu)買(mǎi)力,),購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī),G1,商務(wù)住宅,便捷的城市生活,1.,寫(xiě)字樓密集，,交通高度發(fā)達(dá),，但噪音干擾較大,2.,享受,市中心級(jí)別配套,，周邊人群情況較復(fù)雜,3.,商業(yè)價(jià)值高,但,居住價(jià)

54、值一般,注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì),-,-,-,商務(wù)人士,-,投資,單房一房,頂級(jí)商務(wù)人士,投資,二房三房,G2,城市改善,1.,交通便利,，通常較為安靜,2.,周邊,配套完善,3.,宜居宜住,追求居住改善和品質(zhì),約,2.0,1,10,孩子三代,35-45,歲,改善,四房,2,40,后小太陽(yáng),40-45,歲,改善,三房,3,40,小太陽(yáng),35-39,歲,改善,三房,4,10%,老年一代,45-50,歲,空巢,二房,G3,城市棲居,1.,公共交通密集,，站點(diǎn)在步行距離內(nèi),2.,周邊有,較完善的生活配套,3.,居住價(jià)值一般,低總價(jià)優(yōu)勢(shì),約,3.0,1,85,青年之家,25-35,歲,棲居,一

55、房二房,2,15%,青年持家,25-30,歲,棲居,二房,金色系列,萬(wàn)科產(chǎn)品線,金色系列,-G1,（商務(wù)住宅）,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城市住宅案例,金域華庭,G1,品類(lèi)特征,金域華庭,客戶(hù)需求價(jià)值,注重工作便利，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì),地處城市中心功能拓展區(qū),，外部景觀舒適，居者可享受繁華都市生活,土地屬性,交通：寫(xiě)字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，但噪音干擾較大,交通：地處城市軸心北延段，,多條干道及軌道通達(dá),配套：享受市中心級(jí)別配套，周邊人群情況較復(fù)雜,配套：周邊商業(yè)、教育、娛樂(lè)、醫(yī)療、公園等,配套設(shè)施完善,居住價(jià)值：商業(yè)價(jià)值高但居住價(jià)值一般,居住價(jià)值：匯聚品味與潮流，,商務(wù)氛圍濃厚，居住環(huán)境一般,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城

56、市住宅案例,金域華庭,G1,商務(wù)住宅,品位與商務(wù)俱享的都市居所,項(xiàng)目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來(lái)將形成被稱(chēng)為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū),基本信息,位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角,項(xiàng)目占地：,68300,平米,建筑面積：,188934,平米,物業(yè)組成：一期為,84-88,平米的精裝高層，及少量,LOFT,公寓和聯(lián)排別墅,設(shè)施及交通配套,西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道,4,號(hào)線,商業(yè)、教育、娛樂(lè)、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完備,項(xiàng)目定位,以便捷交通、時(shí)尚商業(yè)、簡(jiǎn)約建筑、新城規(guī)劃，令項(xiàng)目充滿(mǎn)積極進(jìn)取、追求品位、掌握潮流以及國(guó)際視野和前瞻性思

57、維的氣質(zhì)，更將成為匯聚品味與潮流的都市居所,萬(wàn)科產(chǎn)品線,63,金色系列,-G2,（城市改善）,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城市住宅案例,東方尊峪,交通規(guī)劃,深鹽第二快速干道,地鐵,8,號(hào)線及公交車(chē)站,項(xiàng)目定位,上風(fēng)上水之地，兼得寧?kù)o與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居,設(shè)計(jì)理念,自然第一，建筑第二,整體規(guī)劃,住宅：共,21,棟,11-26,層高層純住宅,會(huì)所：,6000,平方米中央會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場(chǎng)、,SPA,水療館、中西餐廳、健身房等,泛會(huì)所：規(guī)劃有親子廣場(chǎng)、生態(tài)游樂(lè)場(chǎng)等多個(gè)主題泛會(huì)所，并提供休閑器械,園林：,8,萬(wàn)天然溪谷園林,商業(yè)：,4000,平米社區(qū)商業(yè),學(xué)校：自身配備幼兒園，同時(shí)

58、臨近項(xiàng)目規(guī)劃有公立小學(xué),萬(wàn)科產(chǎn)品線,65,金色系列,-G3,（城市棲居）,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城市住宅案例,G3,品類(lèi)特征,金域東郡,客戶(hù)需求價(jià)值,低總價(jià)優(yōu)勢(shì),力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用,土地屬性,交通：公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi),交通：位于市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心，,交通路網(wǎng)發(fā)達(dá),配套：周邊有較完善的生活配套,配套：教育，購(gòu)物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等,配套齊全,居住價(jià)值：居住價(jià)值一般,居住價(jià)值：容積率較高，,無(wú)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì),金域東郡,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城市住宅案例,金域東郡,G3,城市棲居,都市經(jīng)濟(jì)的舒適居所,基本信息,位置：深圳市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心,占地面積：,104801,容積率：一期,3.0,，二期,A

59、,區(qū),2.8,，二期,B,區(qū),3.0,覆蓋建筑率：,25%,建筑面積：,316660,車(chē)位規(guī)劃：一期,797,個(gè),開(kāi)發(fā)節(jié)奏：,2007,年第一期，整體共,3,年,設(shè)計(jì)理念,整體風(fēng)格上，突出展現(xiàn)了簡(jiǎn)潔、大方的整體項(xiàng)目形象，營(yíng)造了具有城市感的項(xiàng)目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計(jì)的訴求,規(guī)劃設(shè)計(jì)上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動(dòng)空間，同時(shí)在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動(dòng)場(chǎng)所,建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項(xiàng)目整體典雅的氣質(zhì),戶(hù)型設(shè)計(jì)上，力求戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，

60、通風(fēng)采光良好，并在入戶(hù)處設(shè)置了入戶(hù)花園，增加空間層次及實(shí)用性,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城郊住宅類(lèi)（,CITY,系列）細(xì)分,品類(lèi),項(xiàng)目?jī)r(jià)值,土地屬性,客戶(hù)需求價(jià)值,*,容積率,主力細(xì)分客戶(hù)構(gòu)成,主力戶(hù)型,（平方米）,客戶(hù)選擇,客戶(hù)細(xì)分,價(jià)值排序,比例,家庭生命周期,年齡,(,購(gòu)買(mǎi)力,),購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī),C,城郊改善,舒適居所,(,第一居所,),1.,交通便捷,，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近,2.,項(xiàng)目,基本配套設(shè)施齊備,3.,相對(duì)市中心居住密度低,，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）,追求舒適居住,約為,1.0,至,1.5,1,10,孩子三代,35-45,歲,改善,四房,150-240,2,20,后小太陽(yáng),40-

61、45,歲,改善,三房,130-200,3,30,小太陽(yáng),35-39,歲,改善,三房,130-200,4,30,小小太陽(yáng),25-30,歲,改善,三房,110-130,5,5,老年一代,45-50,歲,空巢,二房,90-100,6,5,青年持家,30-35,歲,改善,三房,110-130,共性：,位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達(dá)，基礎(chǔ)配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類(lèi)別墅及多層為主，帶少量高層洋房,城花系列,萬(wàn)科產(chǎn)品線,69,城花系列,-C,（城郊改善）,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,第五園,C,品類(lèi)特征,第五園,客戶(hù)需求價(jià)值,追求舒適居住,綜合配套及,功能完善,的，反映中式居住精髓的,生態(tài)園

62、區(qū),土地屬性,交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近,交通：地處深圳城市發(fā)展,中軸線上的中央地帶,，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達(dá),配套：項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備,配套：項(xiàng)目,內(nèi)部配套十分完善,居住價(jià)值：相對(duì)市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）,居住價(jià)值：容積率僅為,1.48,，園區(qū)環(huán)境,注重自然與人的和諧,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,第五園,C,品類(lèi)特征,第五園,客戶(hù)需求價(jià)值,追求舒適居住,綜合配套及,功能完善,的，反映中式居住精髓的,生態(tài)園區(qū),土地屬性,交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近,交通：地處深圳城市發(fā)展,中軸線上的中央地帶,，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達(dá),配套：

63、項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備,配套：項(xiàng)目,內(nèi)部配套十分完善,居住價(jià)值：相對(duì)市中心密度低，居住氛圍良好（如水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）,居住價(jià)值：容積率僅為,1.48,，園區(qū)環(huán)境,注重自然與人的和諧,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,第五園,項(xiàng)目配套,五園書(shū)院，寧?kù)o致遠(yuǎn),占地,1500,平方米，文化定位秉承中國(guó)四大書(shū)院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國(guó)第一家情景式社區(qū)圖書(shū)館,古色古香，徽州老屋,“老房子”是萬(wàn)科為發(fā)掘和保護(hù)中國(guó)傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來(lái)的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓(xùn)、文化活動(dòng)等,中式特色，文化商業(yè)街,占地,6000,平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、中國(guó)銀行、便利店、一致藥店等商戶(hù)，極大地

64、滿(mǎn)足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街,蔥蘢覆蓋，園林泳池,在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來(lái)娛樂(lè)的好去處,便利為上，健身娛樂(lè),在社區(qū)中各個(gè)架空層錯(cuò)落著各種健身娛樂(lè)設(shè)施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間,成長(zhǎng)樂(lè)趣，幼兒中心,高檔幼兒園，幼齡教育機(jī)構(gòu)，童年最大的樂(lè)趣,萬(wàn)科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,萬(wàn)科城,C,品類(lèi)特征,萬(wàn)科城,客戶(hù)需求價(jià)值,追求舒適居住,依地勢(shì)高低設(shè)計(jì),，首創(chuàng)的,親地別墅社區(qū),土地屬性,交通：便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域較近,交通：處于深圳中軸，有,城市干線,通達(dá),CBD,，,地鐵,4-6,號(hào)線及,BRT,2,號(hào)線均設(shè)有站點(diǎn),配套： 項(xiàng)目基本配套設(shè)施齊備,配套：,完善,，居住舒適性較好,居住價(jià)值：相對(duì)市中心密度低，居住氛圍良好（水質(zhì)及空氣質(zhì)量好）,居住價(jià)值：容積率僅為,1.1-1.3,，建有可,循環(huán)人工濕地系統(tǒng),萬(wàn)科產(chǎn)品線,城郊住宅案例,萬(wàn)科城,C,