山東臨沂德意·沂水財富中心項目市場調研及分析報告

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1、山 東 省 德 意 沂 水 財 富 中 心 項 目市 場 調 研 及 分 析 報 告Synergistic Real Estate Management 約 有 70%的 被 訪 者 的 學 歷 是 初 中 、 高 中（ 中 專 ） 或 大 專 ， 可 見 沂 水 縣 居 民 學 歷 普 遍 不 高 。 小 學 及 以 下初 中高 中 中 專大 專本 科 及 以 上學 歷3.41% 24.07% 40.49%20.81% 11.22% 職 業(yè) 占 被 訪 者 最 大 比 重 的 是 工 人 ， 所 占 比 例 為 22.6%， 其 次為 生 意 人 占 17.56%； 職 員 占 14.8%，

2、 9.27%為 農 民 。 未 填農 民學 生工 人軍 人公 務 員生 意 人教 師職 員企 業(yè) 中 高 層專 業(yè) 人 士家 庭 主 婦其 它職 業(yè)0.16% 9.27% 7.48%22.60%0.65%7.32%17.56%7.80%14.80%1.46%3.09%4.39%3.41% 收 入 從 收 入 方 面 看 ， 約 有 70%的 被 調 查 者 月 收 入 在 500-2000元 之 間 ， 其 中 501-1000元 占 23.25%； 1001-1500占 29.11%； 1501-2000占 12.52%。 2000元 以 上者 約 占 1/6的 比 例 。 未 填無500以

3、 下501-10001001-15001501-20002001-30003001元 以 上收 入0.16%9.76% 3.41% 23.25%29.11%17.72% 12.52% 4.07% 購 物 頻 率 沂 水 居 民 購 物 頻 繁 。 近 3/4的 被 訪 者 表 示 每 周 會 購 物 一 次 及 以 上 ， 購 物 頻 率 為 每 月 一 次 及 以 下 者 約 占 15%的 比 例 。1次 /3個 月 或 更 低每 月 1次每 月 2次 以 上每 周 1次每 周 2次 以 上購 物 頻 率4.23% 10.57% 11.71%33.17%40.33% 購 物 消 費 沂 水

4、居 民 平 均 每 次 購 物 花 費 多 集 中 在 100元 以 下 ， 其 中 50元 以 內 所 占 比 率 為 37.07%， 51-100元 所 占 比 率 為 39.35%，平 均 每 次 花 費 100元 以 上 者 所 占 比 率 約 為 20%。 50元 內51-100元101-300元301-500元501元 以 上購 物 花 費37.07%39.35%18.54% 3.58% 1.46% 就 餐 頻 率 關 于 就 餐 頻 率 ， 選 擇 每 月 一 次 及 更 低 頻 率 出 去 吃 飯 的被 訪 者 約 占 1/3， 每 月 一 次 以 上 的 被 訪 者 占 2/

5、3。 未 填1次 /3個 月 或 更 低每 月 1次每 月 2次 以 上每 周 1次每 周 2次 以 上就 餐 頻 率0.16% 16.26% 17.40%20.16%24.23%21.79% 餐 飲 消 費 對 于 餐 飲 消 費 ， 30元 以 內 所 占 比 率 超 過 半 數(shù) ， 50元 以 下所 占 比 率 約 為 80%， 100元 所 占 比 率 為 94%. 未 填0-30元31-50元51-100元100元 以 上就 餐 消 費2.28% 54.15%26.34% 13.50% 3.74% 娛 樂 頻 率 對 于 娛 樂 ， 近 60%的 被 訪 者 表 示 娛 樂 頻 率

6、為 每月 一 次 或 者 更 低 ； 月 兩 三 次 及 其 以 上 的 被 訪 者 占有 近 40%的 比 例 。 未 填1次 /3個 月 或 更 低每 月 1次每 月 2次 以 上每 周 1次每 周 2次 以 上娛 樂 頻 率2.11% 35.12%24.55%12.03%16.42% 9.76% 娛 樂 花 費 對 于 娛 樂 消 費 差 別 較 大 ， 有 人 不 消 費 ， 有 的 居 民 消 費 量 較 大 ， 但 普 遍 較 低 ， 人 均 消 費 100元 以 下 的 近 八 成 ， 而50元 以 下 的 更 是 占 了 超 過 半 數(shù) 的 比 例 。 未 填0-30元31-5

7、0元51-100元100元 以 上娛 樂 消 費6.83% 29.76%22.60%25.04% 15.77% 交 通 方 式 對 于 交 通 方 式 ， 超 過 1/3的 被 訪 者 選 擇 自 行 車 ， 21.63%選 擇 步 行 ， 選 擇 私 家 車 、 出 租 車 和 公 交 車 的比 例 都 約 為 15%。 步 行公 共 汽 車自 行 車出 租 車私 家 車其 它交 通 方 式21.63%13.66%34.80%13.82% 15.77% 0.33% 交 通 時 間 大 多 數(shù) 人 在 交 通 上 愿 意 花 費 的 時 間 在 30分 鐘 一 下 ，選 擇 15分 鐘 以 內

8、 的 為 44.72%， 15到 30分 鐘 之 間的 為 43.58%。 未 填15分 鐘 以 內15-30分 鐘30-60分 鐘其 它交 通 時 間0.16% 44.72% 43.58% 11.22% 0.33% 餐 飲種 類 頻 次 百 分 比山 東 菜 532 87.5%海 鮮 391 64.3%快 餐 250 41.4%湘 菜 /川 菜 211 34.7%東 北 菜 174 28.6% 家 鄉(xiāng) 菜 最 受 沂 水 人 歡 迎 ， 87.5%的 被 訪 者 喜 歡 ； 其 次 是 海 鮮 和 快 餐 ， 分 別 占 有 64.3%和 41.4%的 比 例 。 娛 樂種 類 頻 次 百

9、分 比KTV 394 64.8%網 吧 319 52.5%電 影 312 51.3%足 浴 169 27.8%電 玩 90 14.8% KTV,網 吧 ,電 影 和 足 浴 是 當 地 最 受 歡 迎 的 休 閑 娛 樂 方 式 。 近 2/3的 被 訪 者 喜 歡 KTV， 超 過 半 數(shù) 的 人 喜 歡 網 吧 和 電影 ， 約 有 30%的 人 喜 歡 足 浴 。 購 物 中 心 建 議種 類 頻 次 百 分 比大 型 超 市 484 79.6%美 食 廣 場 315 51.8%品 牌 折 扣 店 294 48.4%文 化 旅 游 景 點 260 42.8%兒 童 娛 樂 設 施 158

10、 26.0%肯 德 基 153 25.2% 對 于 新 的 購 物 中 心 ， 當 地 居 民 偏 愛 的 內 容 依 次 是 大 型 超 市 、 美 食 廣 場 、 品 牌 折 扣 店 、 文 化 旅 游 景 點 、 兒 童娛 樂 設 施 以 及 肯 德 基 。 品 牌 提 及 頻 率品 牌 種 類 品 牌 提 及 頻 率 提 及 頻 率 排 序運 動(12) 李 寧 192 1喬 丹 98 3NIKE 54 6阿 迪 達 斯 45 8安 踏 44 9特 步 10 26361 8 28啄 木 鳥 8 29雙 星 7 30康 耐 7 31背 靠 背 7 32 富 貴 鳥 4 40休 閑(7)

11、森 馬 106 2以 純 75 5美 特 斯 邦 威 39 11真 維 斯 27 15衣 之 純 15 20東 方 駱 駝 6 33匡 威 5 34 根 據 街 道 攔 訪 報 告 ， 沂 水當 地 居 民 提 及 頻 率 最 高 的前 40個 品 牌 中 ， 運 動 品 牌12個 ， 休 閑 品 牌 7個 ， 羽 絨服 品 牌 8個 ， 男 裝 品 牌 7個 ，女 裝 品 牌 及 女 裝 店 3個 ， 鞋子 品 牌 2個 ， 羊 毛 羊 絨 品 牌1個 。 提 及 頻 率 最 高 的 前 5個 運 動品 牌 依 次 是 ： 李 寧 、 喬 丹 、耐 克 、 阿 迪 達 斯 、 安 踏 。 提

12、 及 頻 率 最 高 的 前 5個 休 閑品 牌 依 次 是 ： 森 馬 、 以 純 、美 特 斯 邦 威 、 真 維 斯 、 衣之 純 。 品 牌 種 類 品 牌 提 及 頻 率 提 及 頻 率 排 序羽 絨 服(8) 波 司 登 86 4紅 豆 44 10坦 博 爾 32 13雪 中 飛 32 14鴨 寶 寶 15 21雅 鹿 12 23艾 萊 依 5 35千 仞 崗 5 36 男 裝(7) 新 郎 48 7勁 霸 25 16老 人 頭 21 17海 瀾 之 家 18 18國 人 13 22花 花 公 子 12 24七 匹 狼 10 25女 裝(3) 阿 依 蓮 35 12秋 水 伊 人

13、9 27香 奈 爾 5 37鞋(2) 達 芙 妮 4 39意 爾 康 15 19羊 毛 羊 絨 (1) 恒 源 祥 4 38 品 牌 提 及 頻 率 提 及 頻 率 最 高 的 前 5個 羽 絨 服 品牌 依 次 是 ： 波 司 登 、 紅 豆 、 坦博 爾 、 雪 中 飛 、 鴨 寶 寶 。 提 及 頻 率 最 高 的 前 5個 男 裝 品 牌依 次 是 ： 新 郎 、 勁 霸 、 老 人 頭 、海 瀾 之 家 、 國 人 。 提 及 頻 率 較 高 的 女 裝 品 牌 為 阿依 蓮 ， 同 時 “ 秋 水 伊 人 ” 和“ 香 奈 爾 ” 這 兩 個 服 裝 店 在 沂水 也 較 出 名

14、。 提 及 頻 率 較 高 的 皮 鞋 品 牌 為 達芙 妮 和 意 爾 康 。 恒 源 祥 在 當 地 也 較 為 出 名 。 信 息 渠 道 電 視 /電 臺 廣 播 是 最 能 接 受 的 獲 取 方 式 ， 提 到 的 頻 率 是 393次 ， 64.6%。 接 下 來 兩 個 依 次 是 ： 親 友 介 紹 ， 383次 ， 63.0%； 傳 單 ， 289次 ， 47.5%。種 類 頻 次 百 分 比電 視 /電 臺 廣 播 393 64.6%親 友 介 紹 383 63.0%傳 單 289 47.5%報 刊 雜 志 208 34.2%互 聯(lián) 網 185 30.4%戶 外 廣 告

15、141 23.2% 3 基 地 分 析 及 商 圈 界 定 基 地 分 析正 陽 路沂 蒙 山 路 中 心 街123456123 456 基 地 分 析 總 體 可 達 性 -現(xiàn) 有 公 交 網 絡 及 交 通 狀 況 項 目 地 處 沂 水 縣 城 中 心 ， 位 于 府 前 廣 場 西側 ， 臨 近 縣 政 府 及 當 地 最 繁 華 的 商 業(yè) 街 -中 心 街 ， 地 理 位 置 良 好 。 沂 水 縣 公 交 車 和 出 租 車 數(shù) 量 在 臨 沂 市 九 縣中 位 居 第 一 。 公 共 交 通 運 行 時 間 為 早 上 7點 至 晚 上 6點 ， 出 租 車 計 價 方 式 為

16、 ： 2公 里內 3元 ， 2-3公 里 內 每 公 里 1元 ， 3公 里 以 上每 公 里 1.5元 根 據 SRE在 沂 水 的 街 道 攔 訪 結 果 顯 示 ， 半數(shù) 當 地 居 民 偏 愛 的 出 行 方 式 是 騎 車 （ 電 動車 或 自 行 車 ） 或 步 行 ， 出 租 車 ， 私 家 車 和公 交 車 各 約 占 15%的 比 例 。 基 地 分 析 周 邊 用 地 分 析 臨 近 中 心 街 , 北 臨 縣 政 府 ,南 靠 東 方 服 裝 城 、 東 方 超 市 二 店 及 網 通 中 心 。 周 邊 暫 無 大 型 商 業(yè) 項 目 。 與 現(xiàn) 有 主 要 商 圈 的

17、 距 離 沂 水 縣 城 不 大 ， 主 要 商 業(yè) 集 中 在 中 心 街 及 周 邊 數(shù) 條 小 路 上 。 項 目 靠 近 中 心街 ， 屬 于 主 要 商 圈 。 總 體 環(huán) 境 地 理 位 置 較 佳 ， 交 通 狀 況 良 好 ， 尚 未 拆 遷 完 畢 。 目 標 市 場 分 析 目 標 市 場 界 定 居 住 在 沂 水 鎮(zhèn) （ 55%） 居 民 ， 滿 足 其 日 常 生 活 及 休 閑 娛 樂 需 要 ； 周 邊 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 的 當 地 居 民 (30%)， 滿 足 其 相 對 不 太 頻 繁 的 生 活 及 休 閑 娛 樂 需 要 ； 沂 水 周 邊 縣 城 乃 至 臨 沂

18、市 北 路 居 民 (10%)； 滿 足 其 偶 爾 一 次 的 生 活 及 休 閑 娛 樂 需要 ； 來 沂 水 旅 游 的 游 客 （ 5%） ， 包 括 酒 店 入 住 人 口 ， 提 供 餐 飲 休 閑 娛 樂 去 處 。 消 費 者 特 征 概 述 沂 水 當 地 的 中 高 收 入 者 （ 當 地 居 民 收 入 集 中 在 501-1500元 區(qū) 間 ） ， 具 有 一 定 的消 費 能 力 ； 有 一 定 的 品 牌 意 識 ， 有 就 餐 環(huán) 境 意 識 ， 喜 歡 并 不 滿 足 于 沂 水 現(xiàn) 有 娛 樂 ； 有 自 己 的 閑 暇 時 間 ， 對 生 活 質 量 有 一

19、 定 要 求 。 商 圈 界 定次 級 商 圈 ： 沂 水 縣 城 居 民 核 心 商 圈 ：沂 水 鎮(zhèn) 居 民 商 圈 界 定 核 心 商 圈 :沂 水 鎮(zhèn) 約 32萬 日 常 消 費 人 口 根 據 SRE調 研 團 隊 的 街 道 攔 截 式 調 查 (2008年 12月 )分 析 顯 示 ， 理 想的 出 行 時 間 為 30分 鐘 之 內 ， 偏 愛 的 交 通 方 式 依 次 為 自 行 車 、 步 行 、私 家 車 、 出 租 車 、 公 交 車 ， 沂 水 縣 城 不 大 ， 30分 鐘 車 程 基 本 可 以 涵蓋 沂 水 縣 整 個 城 區(qū) ； 項 目 位 于 沂 水 縣

20、核 心 商 圈 ： 中 心 街 -府 前 廣 場 區(qū) 域 內 ， 地 理 位 置 優(yōu) 越 ，交 通 良 好 ； 沂 水 縣 目 前 沒 有 購 物 中 心 ， 項 目 建 成 后 ， 將 是 沂 水 縣 第 一 個 且 一 段時 間 內 唯 一 的 購 物 中 心 ； 項 目 體 量 較 大 ， 包 涵 眾 多 購 物 、 餐 飲 、 休 閑 娛 樂 品 牌 ， 同 時 建 成 后將 是 旅 游 集 散 中 心 ， 是 沂 水 縣 的 地 標 性 建 筑 。 商 圈 界 定 次 要 商 圈 ： 沂 水 縣 約 112萬 消 費 人 口 ， 他 們 可 能 保 持 一 個 月 一 次 到 一 周

21、 一 次的 頻 率 前 來 沂 水 縣 城 消 費 。 根 據 SRE調 研 團 隊 的 街 道 攔 截 式 調 查 (2008年 12月 )分 析 顯 示 ， 有 30%的被 訪 者 來 自 沂 水 縣 管 轄 下 的 其 他 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) ， 這 些 人 或 者 是 有 子 女 在 縣 城 讀 書 ，或 者 是 空 閑 無 事 來 縣 城 游 玩 一 圈 當 作 短 途 旅 游 ， 他 們 的 停 留 時 間 約 為 1天 。 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 相 對 縣 城 而 言 貨 品 不 齊 ， 質 量 不 高 ， 餐 飲 種 類 匱 乏 。 這 一 部 分 人 會 進 行 購 物 、 餐 飲 ， 或 是 去 縣

22、 城 的 地 標 性 建 筑 物 參 觀 游 玩 。 商 圈 界 定 三 級 商 圈 :周 邊 縣 城 人 口 ， 臨 沂 北 部 人 口 ， 旅 游 人 口 ， 酒 店 入 住 人 口 。 沂 水 或 是 他 們 走 親 探 友 的 目 的 地 ， 或 是 他 們 獎 賞 自 己 常 年 辛 苦 勞 作 的 短 途 旅游 ， 他 們 在 沂 水 縣 停 留 1天 到 3天 ， 同 次 級 商 圈 內 的 沂 水 管 轄 下 的 其 他 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 人口 ， 他 們 會 進 行 購 物 、 餐 飲 、 參 觀 旅 游 景 點 并 游 玩 等 活 動 ； 此 外 ， 平 均 每 日 7671人 次

23、旅 游 人 口 也 是 三 級 商 圈 的 一 部 分 ； 以 及 酒 店 每 天 約 721人 的 入 住 人 口 。 三 級 商 圈 內 酒 店 人 口序 號 名 稱 地 址 星 級 建 筑 面 積（ sqm） 客 房 數(shù) 預 估 人 口 房 型 平 均 房 費門 市 價 實 際 價 格1 沂 河 山 莊 沂 水 縣 東 環(huán) 路0539-2230888 3 16800 112 162.4 豪 華 套 房 1880 1504 普 通 套 房 668 534 標 準 間 388 310 2 寰 宇 大 酒 店 沂 水 縣 城 沂 新 路 375號0539-2253788 2 14000 204

24、 295.8 豪 華 套 房 368 220標 準 間 288 180 3 商 業(yè) 賓 館 沂 水 縣 城 健 康 路 與 益新 路 交 界 處0539-2250920 2 8000 110 159.5 套 間 280 200標 準 間 168-198 80-1004 怡 然 居 大 酒 店 沂 水 縣 院 東 頭 鄉(xiāng) 天 然地 下 畫 廊 景 區(qū)0539-2598888 2 8000 71 102.95 套 間 760 608標 準 間 280 224Total 46800 497 日 客 流 量 721 三 級 商 圈 內 酒 店 人 口 根 據 沂 水 山 莊 提 供 數(shù) 據 ， 沂 水

25、 酒 店 業(yè) 旺 季 客 房 入 住 率 約 為 80%-90%，淡 季 客 房 入 住 率 約 為 50%-70%； 旅 游 旺 季 為 五 到 十 月 ， 旅 游 淡 季 為 一到 四 月 、 十 一 月 、 十 二 月 ， 分 別 是 6個 月 。 取 入 住 率 平 均 數(shù) ， 沂 水 酒 店 業(yè) 旺 季 客 房 入 住 率 為 85%； 淡 季 客 房 入 住率 約 為 60%。 假 設 每 個 房 間 平 均 可 住 2個 人 。 平 均 每 日 客 流 量 =客 房 數(shù) *2人 /房 間 *（ 旺 季 入 住 率 *6/12+淡 季 入 住 率*6/12） 計 算 得 沂 水 縣

26、 酒 店 業(yè) 每 日 接 待 客 流 量 約 為 721人 。 三 級 商 圈 內 旅 游 人 口 沂 水 縣 目 前 把 旅 游 業(yè) 作 為 促 進 全 縣 經 濟 社 會 發(fā) 展 的 亮 點 之 一 ， 建 成 開 放景 區(qū) 7處 ， 分 別 是 地 下 大 峽 谷 ， 雪 山 彩 虹 谷 ， 天 然 地 下 畫 廊 ， 地 下 熒 光 湖4A級 景 區(qū) 4處 ， 天 上 王 城 3A級 景 區(qū) 1處 ， 令 泉 山 2A景 區(qū) 1處 ， 以 及 全 國 首個 平 民 紅 色 文 化 旅 游 區(qū) 沂 蒙 山 根 據 地 景 區(qū) 。 資 料 顯 示 ， 2007年 ， 沂 水 縣 共 接 待

27、 游 客 280萬 人 次 ， 實 現(xiàn) 門 票 收 入 1.2億元 ， 旅 游 總 收 入 20.8億 元 ， 占 全 縣 GDP的 12.6%； 預 計 2008年 可 接 待 游客 300萬 人 次 ， 實 現(xiàn) 門 票 收 入 1.4億 元 ， 旅 游 總 收 入 26億 元 。 SRE認 為 此 數(shù) 據 存 在 一 定 的 疑 義 。 2007年 沂 水 縣 全 年 接 待 游 客 280萬 人次 ， 則 平 均 每 天 接 待 游 客 7671人 次 ， 平 均 7個 景 區(qū) 每 個 景 區(qū) 每 日 接 待 量約 為 1096人 次 。 4 KM32 KM20 KM28 KM 15 K

28、M17 KM 17 KM 沂 水 旅 游 景 點地 下 畫 廊 沂 蒙 革 命 根 據 地 雪 山 彩 虹 谷天 上 王 城 地 下 大 峽 谷 市 場 供 應 分 析整 體 情 況 供 給 需 求目 前 沂 水 縣 沒 有 真 正 意 義 上 的 購 物 中心 ， 只 有 傳 統(tǒng) 百 貨 ， 且 為 地 方 特 色 百貨 ， 以 九 州 商 業(yè) 大 廈 和 百 成 匯 時 尚 購物 廣 場 為 代 表 ;目 前 現(xiàn) 存 大 型 超 市 為 東 方 超 市 （ 一 店 、二 店 、 三 店 ） ， 家 家 悅 超 市 （ 一 店 、二 店 ） 和 世 紀 聯(lián) 華 ， 無 國 際 知 名 連 鎖

29、超 市 進 入 沂 水 市 場 ;二 到 三 星 級 酒 店 4家 ， 且 酒 店 設 施 較 為 老 化 ；未 來 數(shù) 年 內 將 上 市 的 文 化 旅 游 城 項 目為 福 建 開 成 集 團 投 資 建 設 ， 規(guī) 劃 包 括沂 水 縣 第 一 個 四 星 級 酒 店 。 項 目 與 其錯 位 競 爭 ， 以 沂 蒙 特 色 客 棧 為 主 導 。 根 據 資 料 顯 示 ：沂 水 縣 城 目 前 沒 有 一 站 式 購 物 中 心 ；市 場 潛 力 較 大 ， 當 地 連 鎖 百 貨 店 百 成 匯看 好 沂 水 市 場 并 開 設 分 店 ；東 方 超 市 二 店 裝 修 拓 展

30、， 以 滿 足 日 益 龐大 的 消 費 市 場 ；當 地 KTV(如 阿 咪 果 ） 收 費 較 高 ， 是 缺 乏供 應 所 致 ；餐 飲 可 選 擇 種 類 較 少 。 市 場 供 應 分 析零 售 市 場 供 給 需 求當 地 服 飾 多 為 運 動 和 休 閑品 牌 ， 如 李 寧 ， 361 ， 特步 ， 以 純 ， 美 特 斯 邦 威 ， 森馬 ， 真 維 斯 等 ；女 裝 品 牌 尤 其 缺 少 ， 僅 有中 低 檔 次 的 阿 依 蓮 ；男 裝 品 牌 多 于 女 裝 品 牌 ； 化 妝 護 理 ： 目 前 進 入 沂 水市 場 的 化 妝 品 品 牌 只 有 歐 萊雅 、

31、美 寶 蓮 和 雅 芳 ；沂 水 目 前 有 數(shù) 家 首 飾 店 、金 店 ， 供 應 品 牌 多 為 中 低 檔到 中 檔 品 牌 。 部 分 沂 水 居 民 具 有 一 定 的 品 牌 意識 ；根 據 街 道 攔 訪 結 果 顯 示 ， 有 消 費能 力 的 女 性 偏 愛 的 品 牌 為 “ 秋 水伊 人 ” （ 店 名 ） 、 “ 香 奈 兒 （ 店名 ） ” 、 阿 依 蓮 、 達 芙 妮 等 品 牌 ，可 見 中 等 價 位 的 女 裝 在 沂 水 縣 城有 一 定 的 消 費 需 求 ；根 據 街 道 攔 訪 結 果 ， 48.4%的 消費 者 希 望 新 項 目 可 以 有 品

32、 牌 折 扣店 ， 需 求 較 大 。 市 場 供 應 分 析餐 飲 市 場 供 給 需 求多 為 街 頭 零 星 小 吃 ， 如 燒 烤 、肉 夾 饃 、 麻 辣 燙 、 米 線 等 ;餐 館 供 應 多 為 山 東 家 常 菜 、水 餃 、 東 北 菜 、 川 菜 等 ， 無其 他 菜 色 供 應 ， 及 其 貧 乏 ；連 鎖 快 餐 只 有 德 克 士 ， 當 地居 民 迫 切 希 望 能 夠 有 其 他 快餐 進 入 沂 水 縣 城 ， 如 肯 德 基 ， 麥 當 勞 等 ；目 前 沂 水 比 較 受 歡 迎 的 餐 飲店 有 罐 罐 香 米 線 、 銀 貝 兒 西餅 屋 、 德 克

33、士 、 平 衡 粥 店 、湖 南 崖 炒 雞 店 以 及 沂 水 山 莊周 邊 農 家 樂 一 條 街 等 。 當 地 居 民 強 烈 希 望 肯 德 基 能 夠進 入 沂 水 市 場 ；當 地 居 民 偏 愛 魯 菜 、 東 北 菜 、火 鍋 及 川 菜 ， 可 引 進 此 類 菜 系相 關 的 餐 飲 品 牌 ；可 考 慮 引 進 新 的 菜 系 ， 或 是 新的 休 閑 餐 飲 ， 引 導 沂 水 餐 飲 市場 消 費 。 市 場 供 應 分 析娛 樂 市 場 供 給 需 求沂 水 縣 的 主 要 娛 樂 活 動 為 網 吧 、 KTV、電 影 和 足 浴 ；當 地 上 網 計 費 約

34、1-1.5元 /小 時 ， 沂 水 縣家 庭 電 腦 普 及 率 并 不 高 ， 青 年 人 喜 歡 去網 吧 看 電 影 或 是 網 絡 聊 天 ， 持 續(xù) 時 間 通常 為 3-5小 時 ；KTV是 極 受 當 地 居 民 喜 愛 的 娛 樂 場 所 ，當 地 比 較 出 名 的 有 阿 咪 果 ， 諾 曼 底 ， 藍月 ， 好 樂 迪 等 ， 經 常 可 見 整 個 家 庭 前 來消 費 ；足 浴 也 較 為 當 地 居 民 所 偏 愛 ； 除 此 以 外 ， 缺 乏 其 他 娛 樂 場 所 。 目 前 沂 水 縣 城 娛 樂 消 費 品 類 較 為 單 一 ；根 據 街 道 攔 訪 訪

35、 談 ， 沂 水 居 民 節(jié) 假 日 的休 閑 娛 樂 去 處 多 為 KTV,公 園 及 沂 河 ， 他們 迫 切 需 要 有 新 的 娛 樂 類 型 來 滿 足 其 需要 。 競 爭 優(yōu) 勢 分 析 當 地 尚 無 購 物 中 心 ， 項 目 是 沂 水 縣 第 一 個 購 物 中 心 ； 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 靠 近 中 心 街 及 府 前 廣 場 ； 體 量 龐 大 ， 集 吃 喝 游 玩 樂 購 于 一 體 ， 集 中 目 前 沂 水 市 場 最 受 居 民 歡 迎 的 服 飾 、 化 妝 、餐 飲 、 娛 樂 品 牌 ， 并 大 量 引 進 新 品 牌 ， 豐 富 沂 水 居

36、 民 的 選 擇 ； 具 有 深 受 沂 水 當 地 居 民 喜 愛 并 經 常 消 費 的 運 動 休 閑 品 牌 ； 同 時 引 進 眾 新 品 牌 ， 引 導 當?shù)?居 民 消 費 ； 集 中 沂 水 縣 目 前 有 的 較 受 當 地 居 民 喜 愛 的 餐 飲 品 牌 ， 如 銀 貝 兒 西 餅 屋 ， 罐 罐 香 米 線 、湖 南 崖 炒 雞 、 平 衡 粥 店 等 ； 同 時 引 進 新 小 吃 ， 新 菜 色 ， 新 快 餐 ， 如 湘 菜 、 肯 德 基 、 大娘 水 餃 、 好 一 家 牛 肉 粉 等 ， 給 沂 水 當 地 居 民 提 供 多 重 選 擇 ； 引 進 新 型 娛 樂 ， 如 電 影 院 、 親 子 中 心 ， 電 玩 城 等 ； 做 成 特 色 旅 游 目 的 地 及 旅 游 集 散 中 心 ， 增 加 客 流 量 。