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1、嚴(yán)格貫徹落實(shí)有關(guān)政策 有效防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)
摘要：對(duì)個(gè)人住房貸款中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新風(fēng)險(xiǎn)，要高度重視，積極采取相應(yīng)措施；增強(qiáng)合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，嚴(yán)格貫徹落實(shí)有關(guān)政策，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，落實(shí)貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查各項(xiàng)要求，有效防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。
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關(guān)鍵詞：住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；措施
中圖分類號(hào)：F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）02-0-02
一、關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
今年宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)之一就是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。因此要密切關(guān)注國(guó)家出臺(tái)
2、的相關(guān)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響，以及貨幣政策、信貸政策所帶來(lái)的利率、首付比例的變化對(duì)人們購(gòu)房預(yù)期心理造成的影響，關(guān)注政策性原因?qū)€(gè)人住房貸款發(fā)展帶來(lái)的影響。
二、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，全面考察借款人償還能力，以多種手段增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力
1.了解和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況：及時(shí)掌握房?jī)r(jià)相關(guān)的信息數(shù)據(jù)，通過(guò)有關(guān)平臺(tái)了解政府所公布的城市新建、二手房、房屋租賃的價(jià)格情況，了解房地產(chǎn)投資、土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工商品房面積等未來(lái)供給指標(biāo)，關(guān)注樓盤開(kāi)盤和人們認(rèn)購(gòu)情況，盡可能提高對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的敏感性。
2.全面考察借款人的償還能力：要關(guān)注借款人所從事行業(yè)的穩(wěn)定性及收入可持續(xù)性，所申報(bào)收入是
3、否與其目前從業(yè)年限、學(xué)歷、行業(yè)平均水平相匹配，借款人家庭收入與支出情況，關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期的變化可能給借款人及家庭帶來(lái)就業(yè)和收入的影響，謹(jǐn)慎測(cè)算借款人貸款的收入還貸比。
3.對(duì)償還能力偏低的借款人在嚴(yán)格審查借款資格的基礎(chǔ)上，追加其具有償還能力的直系親屬如配偶、父母或子女作為共同申請(qǐng)人，從而降低信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
4.為抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 盡可能降低房?jī)r(jià)波動(dòng)所帶來(lái)的負(fù)面影響，要嚴(yán)格合理確定貸款成數(shù)。根據(jù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的大小以及市場(chǎng)供求、市場(chǎng)價(jià)格、交付時(shí)間、分別借款人購(gòu)房消費(fèi)行為性質(zhì)和購(gòu)房動(dòng)機(jī)，合理確定按揭貸款成數(shù)，減少按揭房產(chǎn)價(jià)值因外部形勢(shì)變化而造成大幅縮水所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
三、通過(guò)多種渠
4、道和手段獲取借款人綜合信息，降低借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生
1.通過(guò)不斷完善的信息平臺(tái)查詢客戶情況。目前，主要依靠人民銀行的征信系統(tǒng)，查詢借款人信貸狀況和還款記錄，隨著征信系統(tǒng)建設(shè)的完善，客戶違章駕駛信息、各種繳費(fèi)信息等信息量將逐步豐富，銀行信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步降低。
2.嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策。近年來(lái)，二套房政策、限購(gòu)、首付比例變動(dòng)、利率浮動(dòng)比例變動(dòng)等相關(guān)信貸政策相繼出臺(tái)，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策的具體要求是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。例如在對(duì)借款人已購(gòu)房產(chǎn)套數(shù)的調(diào)查了解中，應(yīng)要求借款人提供由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門出具的通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)住房登記書
5、面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，應(yīng)要求借款人提供家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。要通過(guò)查詢征信記錄、面談(必要時(shí)居訪)等形式核實(shí)借款人家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量。
3.利用多種手段，獲取真實(shí)的申報(bào)信息。通過(guò)工商、稅務(wù)和媒體等多方面了解借款人的信用情況，增強(qiáng)借款人申報(bào)信息的真實(shí)和客觀性。例如可以與公安部門加強(qiáng)聯(lián)系，通過(guò)公安部門的戶籍管理制度，對(duì)借款人的身份進(jìn)行核實(shí)；對(duì)其提供的收入證明的真實(shí)性可以通過(guò)社保部門或工商稅務(wù)部門等途徑進(jìn)行核實(shí)；還可以要求客戶提供稅單、現(xiàn)金流量證明或資產(chǎn)證明對(duì)收入情況予以佐證。
四、加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤的審查與
6、管理，嚴(yán)防“假按揭”
1.加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商審查與管理：首先要重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商自有資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況、資質(zhì)等級(jí)、信用水平、以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售情況等；同時(shí)還要審查開(kāi)發(fā)商高管人員的經(jīng)營(yíng)理念是否穩(wěn)健務(wù)實(shí)，高管人員及銷售人員的個(gè)人品質(zhì)是否誠(chéng)實(shí)守信等。對(duì)曾經(jīng)發(fā)生“假按揭”或存在其他詐騙行為的開(kāi)發(fā)商要建立黑名單制度，嚴(yán)禁新的合作。
2.加強(qiáng)對(duì)樓盤安全性的審查：與銀行合作的按揭樓盤項(xiàng)目一般分為我行提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和我行未提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款兩種類型。對(duì)于我行提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的按揭項(xiàng)目，一般風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低；對(duì)于我行未提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的按揭項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，一般需要資格準(zhǔn)入，所以需在個(gè)貸審批之前要確認(rèn)是
7、否經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)。
3.加強(qiáng)對(duì)樓盤開(kāi)發(fā)及銷售的合法性的審查，熟悉項(xiàng)目的地理位置、戶型、樓盤品質(zhì)等，對(duì)樓盤銷售前景作出分析判斷；要加強(qiáng)項(xiàng)目的后續(xù)管理，密切監(jiān)控工程進(jìn)度、資金到位和使用情況及房屋銷售情況。對(duì)長(zhǎng)期滯銷突然銷售異?；钴S的樓盤、發(fā)生較多退房的樓盤、開(kāi)發(fā)商墊付首付或分期首付的樓盤，要認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)加以防范；要密切關(guān)注房屋交易管理部門公示的退房信息，積極采取多種措施跟蹤已貸款樓盤是否出現(xiàn)退房特別是批量退房現(xiàn)象，防止客戶退房后貸款資金被開(kāi)發(fā)商實(shí)際占用。對(duì)“四證”(用地許可證、規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證)不全、采取“返租”方式銷售的樓盤，嚴(yán)禁投放個(gè)人住房貸款。
4.掌握“
8、假按揭”的主要特征及時(shí)防范。(1)審查借款人交易行為的真實(shí)性?！凹侔唇摇钡淖R(shí)別標(biāo)準(zhǔn)主要有：一是借款主體是否真實(shí)。一旦出現(xiàn)冒名，假名、虛假簽名、偽造身份信息等，極可能為疑似“假按揭”貸款。二是交易背景的是否真實(shí)，隱匿首付款環(huán)節(jié)，偽造虛假交易合同，不開(kāi)購(gòu)房發(fā)票或開(kāi)后作廢，虛假房地產(chǎn)登記證或非真實(shí)意愿登記證等。三是售房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)行情是否吻合、銷售價(jià)格明顯高出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格行情，應(yīng)當(dāng)慎重考慮房?jī)r(jià)偏高的原因是否合理與充分。四是借款人與開(kāi)發(fā)商是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。五是存在首期還款出現(xiàn)拖欠、拖欠期數(shù)較多，還款資金來(lái)源于開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商柜面集中現(xiàn)金還款，從開(kāi)發(fā)商賬戶直接扣款等現(xiàn)象，則有“假按揭”嫌疑。六是是否存在短
9、時(shí)間內(nèi)集中放貸，再短時(shí)間內(nèi)集中申請(qǐng)貸款，且取得貸款資金后很快支用，應(yīng)留意資金流向。七是多個(gè)借款人具有某一共性、借款人對(duì)所購(gòu)房屋不了解、購(gòu)買意愿不強(qiáng)。(2)通過(guò)多種渠道掌握相關(guān)價(jià)格信息，確保交易價(jià)格合理。要了解和掌握所在地區(qū)各類型樓盤的價(jià)位，熟知貸款樓盤的銷售價(jià)格，并通過(guò)對(duì)同一地區(qū)、相同類型樓盤價(jià)格的比對(duì)，有效判斷借款人所購(gòu)住房交易價(jià)格的合理性；對(duì)二手房貸款，要充分利用我行存量個(gè)人住房貸款及公積金貸款、組合貸款等信息，對(duì)交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)，防止價(jià)值高估，對(duì)明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的要予以拒絕 。
五、加強(qiáng)抵押物管理，根據(jù)抵押物使用功能判斷抵押物價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)
1.加強(qiáng)抵押物調(diào)查
10、與監(jiān)管：嚴(yán)禁有爭(zhēng)議的房產(chǎn)作為抵押品?？蛻粝蛭倚刑峁┑牡盅何锉仨殭?quán)屬清晰、沒(méi)有爭(zhēng)議，例如，抵押物上存在的共有人是否具備相應(yīng)的民事行為能力，其抵押行為是否得到法律認(rèn)可；在有多個(gè)產(chǎn)權(quán)共有人時(shí)，共有人之間的約定份額和約定事項(xiàng)是否存在爭(zhēng)議，是否對(duì)我行的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生障礙。
2.根據(jù)抵押物使用功能判斷抵押物變動(dòng)趨勢(shì)：居住類房屋主要用于居住，價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)受周邊房屋價(jià)格變化的影響，判斷其價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)，可以從房地產(chǎn)行業(yè)變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)居住類房屋的市場(chǎng)供求變動(dòng)趨勢(shì)和價(jià)格走勢(shì)；抵押物為商用房的，其價(jià)值波動(dòng)受商業(yè)環(huán)境變動(dòng)影響，預(yù)測(cè)商業(yè)類房屋抵押價(jià)值變化趨勢(shì)，就要從外部經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營(yíng)、商業(yè)環(huán)境的變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)判斷商業(yè)類
11、房屋的收益變化趨勢(shì)。
六、規(guī)范操作，堅(jiān)持貸前調(diào)查、貸中審查、貸后監(jiān)控和檢查，防范操作風(fēng)險(xiǎn)
1.加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查的管理原則。嚴(yán)密的貸款操作流程。堅(jiān)持貸前調(diào)查、貸中審查原則，堅(jiān)持審貸分離，各個(gè)部門的職責(zé)分工要清楚合理，內(nèi)部崗位分工要明確，防范操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)，使各個(gè)環(huán)節(jié)相互牽制，相互監(jiān)督。推行個(gè)人住房按揭中心的業(yè)務(wù)運(yùn)作模式，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和條件，實(shí)行嚴(yán)格的審貸分離，減少或杜絕因操作不規(guī)范、審查不嚴(yán)格而形成的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2.嚴(yán)格執(zhí)行面談、面簽制度。貸前調(diào)查人員必須當(dāng)面與客戶交談，完成面談?wù){(diào)查要求的所有內(nèi)容，并記錄調(diào)查結(jié)果，在調(diào)查申報(bào)審批表上，清晰完整記載面談?wù){(diào)查的時(shí)間、地
12、點(diǎn)、被調(diào)查人以及調(diào)查后判斷結(jié)果等情況，調(diào)查人員簽字后存檔保存。對(duì)于個(gè)人再交易住房貸款，貸前調(diào)查人員應(yīng)同時(shí)與售房人進(jìn)行面談，了解房產(chǎn)權(quán)屬、首付款交付、交易行為等情況。
3.加強(qiáng)貸后監(jiān)控和檢查，加強(qiáng)貸后的風(fēng)險(xiǎn)跟蹤管理。在個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，商業(yè)銀行應(yīng)適時(shí)建立“兩項(xiàng)制度”，即貸后對(duì)借款人訪問(wèn)制度和對(duì)按揭樓盤的跟蹤制度。(1)對(duì)借款人進(jìn)行貸后跟蹤調(diào)查和分析，監(jiān)測(cè)償還風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素，如就業(yè)和收入的變動(dòng)情況，是否會(huì)影響其正常的還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施；針對(duì)無(wú)意違約的客戶，要及時(shí)通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無(wú)意違約；對(duì)長(zhǎng)時(shí)間
13、逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應(yīng)定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時(shí)效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失；對(duì)于個(gè)別惡意違約者和已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)且情況比較嚴(yán)重的借款，應(yīng)及時(shí)通知保證人償還債務(wù)或依法對(duì)其提起訴訟，最大限度減少貸款償還風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)控借款人的還款行為，關(guān)注是否存在多筆貸款為同一機(jī)構(gòu)或其他個(gè)人代為統(tǒng)一償還，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。(2)建立對(duì)按揭樓盤的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握工程進(jìn)度、資金運(yùn)用等情況，了解按揭樓盤的配套建設(shè)、小區(qū)環(huán)境、市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況，為按揭貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據(jù)；密切關(guān)注退房情況，及時(shí)核查我行借款人所購(gòu)房屋是否退房以及退房后是否及時(shí)足額歸還貸款，防止貸款資金被開(kāi)發(fā)商占用。對(duì)退房率較高或發(fā)生批量退房的樓盤，應(yīng)及時(shí)調(diào)查退房原因，發(fā)現(xiàn)有虛構(gòu)購(gòu)房行為騙取銀行貸款的，要立即中止合作，不再發(fā)放貸款。建立貸后回訪制度，貸款發(fā)放后一定時(shí)期內(nèi)，貸后管理人員應(yīng)回訪借款人，核實(shí)相關(guān)情況，并做好回訪記錄。(3)對(duì)貸款檔案資料和按揭物權(quán)證的占管，要做好登記造冊(cè)、專人保管、專庫(kù)儲(chǔ)存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和按揭物權(quán)證的遺失。
嚴(yán)格貫徹落實(shí)有關(guān)政策有效防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)
