恒大集團(tuán)盈余管理問(wèn)題研究.docx

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1、恒大集團(tuán)盈余管理問(wèn)題研究 【摘要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的十幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直位于支撐經(jīng)濟(jì)的中流砥柱地位。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，大小企業(yè)無(wú)數(shù)，恒大集團(tuán)作為近十年來(lái)利潤(rùn)增速最快的企業(yè)自然有它獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和管理模式。而利潤(rùn)增長(zhǎng)相應(yīng)帶來(lái)的就是盈余管理問(wèn)題，也是企業(yè)股東、外部投資者尤為關(guān)注的問(wèn)題。研究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理方式有利于規(guī)范企業(yè)盈余管理程度，促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展。本文通過(guò)對(duì)恒大集團(tuán)20112016六年的年度財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、比較，總結(jié)其在盈余管理上的方式和特點(diǎn)，并在文末對(duì)恒大集團(tuán)盈余管理提出兩點(diǎn)建議。 下載 【關(guān)鍵詞】盈余管理 恒大集團(tuán) 資產(chǎn)減值 房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)的持續(xù)不斷發(fā)展使其成為一個(gè)高收益

2、行業(yè)，而恒大集團(tuán)更是行業(yè)內(nèi)的佼佼者。作為一個(gè)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，其資金周轉(zhuǎn)需求與金融市場(chǎng)有著密不可分的關(guān)系，而在市場(chǎng)上獲得資金的前提是有可觀的收益和良好的信譽(yù)。因此對(duì)恒大集團(tuán)的利潤(rùn)特點(diǎn)進(jìn)行分析以及研究其盈余管理行為和手段，成為研究我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境的一個(gè)重要方面。 一、恒大集團(tuán)概況 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立于1997年2月，是中國(guó)恒大集團(tuán)的下屬控股企業(yè)，是集團(tuán)性的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，總部位于中國(guó)廣州。恒大集團(tuán)是是一家以民生住宅產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、體育及文化產(chǎn)業(yè)為一體的特大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)員工達(dá)8萬(wàn)人。2006年，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，恒大地產(chǎn)集團(tuán)全面實(shí)施國(guó)際化精品產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，通過(guò)引入淡馬錫

3、、德意志銀行、美林銀行等國(guó)際投資者，為公司高速發(fā)展提供充足的資金支持。2009年，恒大在香港成功上市（股份代號(hào)HK03333），成為在港市值最高的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。2016年，公司完成了多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，集團(tuán)已經(jīng)完成“地產(chǎn)、金融、文化旅游、健康”四大產(chǎn)業(yè)布局及“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型，銷(xiāo)售額達(dá)2114.4億，總資產(chǎn)達(dá)到13508.7億元。2017年7月在財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)中躍居338位。恒大是中國(guó)土地儲(chǔ)備最大的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目所在城市基本為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，住宅剛性需求潛力巨大，經(jīng)濟(jì)規(guī)模及發(fā)展速度全國(guó)領(lǐng)先。2017年，恒大地產(chǎn)開(kāi)始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。在戰(zhàn)略和資源的

4、雙層優(yōu)勢(shì)下，恒大集團(tuán)在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上必然占據(jù)領(lǐng)軍地位。 二、恒大集團(tuán)盈余管理方式和手段 （一）延后收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 在我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，規(guī)定了確認(rèn)商品銷(xiāo)售收入的相關(guān)原則。在恒大集團(tuán)的年報(bào)附注中，在“收入”部分對(duì)如何確認(rèn)收入做出了明確規(guī)定，當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足準(zhǔn)則中一般確認(rèn)條件以及下述條件時(shí)，本集團(tuán)才確認(rèn)銷(xiāo)售商品收入。首先，恒大集團(tuán)已經(jīng)出售了商品，并且商品上附加的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬都轉(zhuǎn)移到了購(gòu)買(mǎi)方；其次，恒大集團(tuán)對(duì)售出的商品不再有管理權(quán)，也不對(duì)其加以控制；再次，恒大在收到簽訂的銷(xiāo)售合同中的首付款和明確了剩余房款的付款方式時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，即在房地產(chǎn)竣工并通過(guò)驗(yàn)收取得購(gòu)買(mǎi)方提供的付款證明時(shí)予以確認(rèn)。 在我國(guó)，房屋的

5、銷(xiāo)售合同一般是在項(xiàng)目竣工前簽署。在項(xiàng)目竣工前簽署合同的情況下，就存在客戶(hù)驗(yàn)收之后對(duì)房屋不滿(mǎn)意可能要求退款甚至退貨的情況，從這層意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)也不能僅憑銷(xiāo)售合同的簽訂來(lái)確認(rèn)收入。在房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在預(yù)收款這一環(huán)節(jié)，當(dāng)工程尚未完工，無(wú)法確定房屋的具體大小和其他細(xì)節(jié)，房屋所有權(quán)所附帶的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬此時(shí)還在企業(yè)身上，尚未轉(zhuǎn)移給客戶(hù)。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依然持有房屋的控制權(quán)和管理權(quán)，但由于工程的成本費(fèi)用無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量，因此從客戶(hù)處收取的預(yù)收款項(xiàng)不能確認(rèn)為實(shí)際收入。從法律上來(lái)講，訂立了正式的銷(xiāo)售合同之后即使商品尚未交付契約也已經(jīng)成立，但是在房地產(chǎn)行業(yè)中，商品尚未交付、尚未得到客戶(hù)的驗(yàn)收，就意味著房

6、屋的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。特別是恒大在2015年推出了“購(gòu)房后規(guī)定期限內(nèi)無(wú)理由退房”政策，購(gòu)房者有一定期限考慮是否需要退房，這樣一來(lái)使銷(xiāo)售收入更加難以確認(rèn)和計(jì)量。 當(dāng)企業(yè)的工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并與客戶(hù)簽訂了銷(xiāo)售合同及相關(guān)手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)將預(yù)收款轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)收入，以此作為收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。但一般房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)拖延房屋的竣工結(jié)算時(shí)間，以此拖延收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，常用的手段有拖延項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)的辦理或竣工結(jié)算，以此減少稅款，從而進(jìn)行盈余管理。 （二）調(diào)節(jié)相關(guān)成本、費(fèi)用 恒大集團(tuán)在成本、費(fèi)用環(huán)節(jié)進(jìn)行的盈余管理主要表現(xiàn)在以下方面： 首先，從早在2010年的公司部門(mén)結(jié)構(gòu)就可以看出集團(tuán)對(duì)資金的嚴(yán)格監(jiān)管和控制

7、。恒大集團(tuán)總部的財(cái)務(wù)管理人員為117人，而資金監(jiān)察及成本控制人員占比高達(dá)24%。這些人員對(duì)整個(gè)企業(yè)的成本和費(fèi)用問(wèn)題進(jìn)行管理，對(duì)成本進(jìn)行分析和管理控制，從而使整個(gè)公司自上而下的將管理、行政等相關(guān)費(fèi)用控制在較低的合理范圍內(nèi)。成本管理部使企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)流程更加規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，提高了企業(yè)對(duì)成本管理的能力，使得企業(yè)更加高效的運(yùn)行。 其次，總公司對(duì)地方分公司具有絕對(duì)控制權(quán)。在“總部地方”公司的兩級(jí)架構(gòu)中，總部全面決策各項(xiàng)業(yè)務(wù)，地方公司負(fù)責(zé)執(zhí)行落實(shí)。從項(xiàng)目決策到材料采購(gòu)都是總公司統(tǒng)一進(jìn)行批示、決定的。沒(méi)有把權(quán)力下放到地方公司，意味著避免了下一級(jí)公司利用采購(gòu)權(quán)力牟取私利的可能性。單一環(huán)節(jié)采購(gòu)，可以把管理成本降到

8、最低。集團(tuán)制定并修訂了一系列關(guān)于工程采購(gòu)和供應(yīng)商管理的辦法和細(xì)則，由此規(guī)范采購(gòu)過(guò)程中的業(yè)務(wù)操作，并實(shí)行了戰(zhàn)略合作、招投標(biāo)等多種采購(gòu)模式，使企業(yè)的采購(gòu)環(huán)節(jié)更高效、規(guī)范、透明，不僅提高了企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度，也有效地降低了企業(yè)在采購(gòu)環(huán)節(jié)需要消耗的人力物力，降低了采購(gòu)成本。 最后，恒大對(duì)購(gòu)房者有明確的定位，其?a品定位為首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的需求，定位明確、薄利多銷(xiāo)、滿(mǎn)足剛需。恒大的市場(chǎng)定位是將產(chǎn)品定位在中高檔，并在顧客中樹(shù)立物美價(jià)廉的品牌形象，來(lái)爭(zhēng)取在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。只有強(qiáng)化客戶(hù)的需求，準(zhǔn)確地對(duì)客戶(hù)進(jìn)行定位，才能充分發(fā)揮企業(yè)的價(jià)值，同時(shí)降低工程項(xiàng)目的建造成本和銷(xiāo)售費(fèi)用。在恒大的產(chǎn)品定位

9、深入人心之后，購(gòu)房者不必貨比三家而直接選擇恒大，銷(xiāo)售費(fèi)用等成本自然會(huì)下降。 （三）利用資產(chǎn)減值 新出臺(tái)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則資產(chǎn)減值第十七條明確規(guī)定，“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得在以后的會(huì)計(jì)期間內(nèi)轉(zhuǎn)回?！边@大大減弱了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者通過(guò)資產(chǎn)減值損失調(diào)節(jié)利潤(rùn)進(jìn)行盈余管理的能力，限制了企業(yè)通過(guò)濫用計(jì)提或轉(zhuǎn)回資產(chǎn)減值損失進(jìn)行盈余管理的行為。在原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，很多企業(yè)經(jīng)常通過(guò)對(duì)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提和轉(zhuǎn)回，來(lái)對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)進(jìn)行人為調(diào)整。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定固定資產(chǎn)、在建工程和無(wú)形資產(chǎn)等項(xiàng)目，在計(jì)提減值準(zhǔn)備后就不能再轉(zhuǎn)回，只能在相關(guān)資產(chǎn)處置時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)回處理。這樣的規(guī)定極大地遏制了房地產(chǎn)公司利用計(jì)提和沖回各類(lèi)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備來(lái)在各會(huì)

10、計(jì)期間之間調(diào)節(jié)利潤(rùn)的企圖。 在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方企業(yè)簽訂租賃合同將房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)將己計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備予以轉(zhuǎn)回，并且不用計(jì)提固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用。企業(yè)再通過(guò)將此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換過(guò)程中發(fā)生的公允價(jià)值與賬面價(jià)值間的差額計(jì)入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，再繼續(xù)對(duì)其計(jì)提折舊。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)以上的轉(zhuǎn)換方式，規(guī)避企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于資產(chǎn)減值損失的規(guī)定，能夠取得由公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益。恒大集團(tuán)在2014年收購(gòu)金額大幅增加，2015年出售金額大幅增加。這兩年恰好是在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則資產(chǎn)減值條款頒布的當(dāng)年和次年，所以該集團(tuán)房屋、建筑物同

11、關(guān)聯(lián)方的交易存在盈余管理的可能性。 三、恒大集團(tuán)在盈余管理中需要注意的問(wèn)題 （一）把握盈余管理的力度 盈余管理在一定程度上可以提高利潤(rùn)，美化報(bào)表。但如果過(guò)度的進(jìn)行盈余管理，就有違背會(huì)計(jì)信息真實(shí)性、可靠性的可能。所以把握盈余管理的力度，不要一味追求報(bào)表數(shù)據(jù)的可觀性，而違背了基本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。同時(shí)提高企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的意識(shí)，不要為了追求利益棄道德、法律于不顧。 （二）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境 完善企業(yè)管理層結(jié)構(gòu)，健全企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。健全的企業(yè)結(jié)構(gòu)是財(cái)務(wù)規(guī)范化操作的前提，加以?xún)?nèi)部監(jiān)督機(jī)制的雙重管理，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)有效。同時(shí)增強(qiáng)外部投資者的財(cái)務(wù)概念，改變以往投資者對(duì)利潤(rùn)的一味追求，而應(yīng)該結(jié)合企業(yè)多方面報(bào)表數(shù)據(jù)，放眼全局評(píng)判一個(gè)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿湍芰Α?參考文獻(xiàn) 徐犖.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈余管理問(wèn)題研究D.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013. 袁韶卿.利用資產(chǎn)減值準(zhǔn)則影響盈余管理的案例研究D.吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016. 柯萍.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈余管理研究D.中南民族大?W，2011. 作者簡(jiǎn)介：王曙光，男，青島理工大學(xué)，教授，研究方向：財(cái)務(wù)管理理論與實(shí)務(wù)；張思雨，女，青島理工大學(xué)，碩士，研究方向：財(cái)務(wù)管理理論與實(shí)務(wù)。