2016年下半年山東省房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：現(xiàn)金流量及資金時間價值模擬試題

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2016 年下半年山東省房地產(chǎn)估價師 經(jīng)營與管理 現(xiàn)金流量及資 金時間價值模擬試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的危害 A 更大 B 一樣 C 小 D 不可比 2 房屋征收實施過程中 征收 不予補償 A 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 B 超過批準期限的臨時建筑 C 合法建筑 D 未售的公有住房 3 購買某類房地產(chǎn) 通常抵押貸款占七成 抵押貸款的年利率為 6 自有資 本要求的年收益率為 9 該類房地產(chǎn)的資本化率為 A 6 0 B 6 9 C 8 8 D 9 0 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4 城市房屋拆遷估價時點一般為 A 拆遷入與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協(xié)議之日 B 建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日 C 房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 D 房屋拆遷結(jié)束之日 E 房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 5 不考慮其他因素變化 利率降低 則房地產(chǎn)價值 A 下降 B 上升 C 不變 D 不能確定 6 假設(shè)開發(fā)法的原理依據(jù)與相同 是預期原理 A 收益法 B 經(jīng)濟法 C 權(quán)益法 D 成本法 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7 在估價中選取 4 個可比實例 甲成交價格 4800 元 建筑面積 100 首次支付 24 萬元 其余半年后支付 16 萬元 一年后支付 8 萬元 乙成交價格 5000 元 建筑面積 120 首次支付 24 萬元 半年后付清余款 36 萬元 丙成交價格 4700 元 建筑面積 90 成交時一次付清 丁成交價格 4760 元 建筑面積 110 成交時支付 20 萬元 一年后付清余款 32 36 萬元 已知折現(xiàn)率為 10 那么這 4 個可比實例實際單價的高低排序為 A 甲 乙 丙 丁 B 乙 丁 甲 丙 C 乙 丙 甲 丁 D 丙 乙 丁 甲 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8 房地產(chǎn)估價的主要難點 在于房地產(chǎn)價格影響因素眾多 并且 A 難以把握 B 難以準確量化 C 難以把握和準確量化 D 難以把握和難以數(shù)據(jù)化 9 房地產(chǎn)估價機構(gòu)為轉(zhuǎn)移由于其房地產(chǎn)估價師工作過失造成的經(jīng)濟賠償風險 向保險公司投保的險種是 A 人身保險 B 責任保險 C 財產(chǎn)損失保險 D 信用保證保險 10 對于同一估價對象和同一估價時點 下列價值類型中評估價值最大的一般 是 A 謹慎價值 B 市場價值 C 殘余價值 D 快速變現(xiàn)價值 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 11 下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房政策 表述錯誤的是 A 其銷售基準價格及浮動幅度 由有定價權(quán)的價格主管部門會同經(jīng)濟適用住 房主管部門 依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關(guān)規(guī)定 在綜合考慮建設(shè) 管理 成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布 B 集資 合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分 C 市 縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于 3 核 定 D 經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分 12 某國的現(xiàn)金流通量為 4000 萬億元 單位和個人的活期存款為 1000 萬億元 單位和個人的定期存款為 2000 萬億元 其他存款為 500 萬億元 則該國的狹義 貨幣為 億元 A 4000 B 5000 C 7000 D 7500 13 某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告 估價作業(yè)期為 2005 年 5 月 20 日 5 月 30 日 估價報告應(yīng)用有效期為 1 年 2006 年 5 月 20 日 甲利用 該估價報告向銀行申請辦理了 16 年抵押貸款 則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于 年 A 15 B 16 C 17 D 20 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 14 不屬于引起房地產(chǎn)價格上升的原因是 A 外部經(jīng)濟 B 需求增加導致稀缺性增加 C 生活水平的提高 D 通貨膨脹 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15 某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年 估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè) 計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物 判斷其有效經(jīng) 過年數(shù)為 18 年 剩余經(jīng)濟壽命為 22 年 殘值率為 4 用直線法計算該建筑物 的成新率為 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 16 房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資 不具有的好處是 A 相對較高的收益水平 B 得到稅收方面的益處 C 提高投資者的資信等級 D 良好的流動性 17 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積 10000m2 的寫字樓 開發(fā)完成后銷售均 價為 3000 元 m2 已知取得土地時樓面地價為 1000 元 m2 開發(fā)成本和管理費 用為 1200 元 m2 開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入 開發(fā)完成后即開 始銷售 銷售費用為銷售價格的 2 銷售稅費為銷售價格的 5 5 開發(fā)期為 1 5 年 年利率為 10 該幢寫字樓的銷售利潤率為 A 7 90 B 11 08 C 11 83 D 13 73 18 房地產(chǎn)估價之所以要遵守合法原則 是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)是房地產(chǎn)的價 值 A 社會 B 現(xiàn)實 C 權(quán)益 D 保險 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19 下列關(guān)于達成拆遷房屋補償協(xié)議后 拆遷糾紛處理方式的表述中 不正確 的是 A 拆遷當事人達成仲裁協(xié)議的 應(yīng)采取仲裁方式 B 拆遷當事人沒有達成仲裁協(xié)議 可向人民法院提起民事訴訟 C 拆遷當事人達成仲裁協(xié)議 一方向人民法院提起訴訟 人民法院不予受理 D 訴訟或仲裁期間 拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行 20 對外商為科學研究 開發(fā)能源 發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有 技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費 經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準 可以按的稅率征收 所得稅 A 10 B 15 C 18 D 27 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21 單獨編制的國家級歷史文化名城保護規(guī)劃 由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城 市 報 審批 A 國家建設(shè)部 B 國家文物局 C 國家建設(shè)部和國家文物局 D 國家建設(shè)部或國家文物局 22 A 房地產(chǎn)開發(fā)公司征收 200 畝耕地 建設(shè)一住宅小區(qū) 該塊耕地征收前三 年的平均年畝產(chǎn)值為 800 元 按國家規(guī)定最低補償標準 A 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng) 支付 萬元土地補償費 A 33 B 66 C 96 D 160 23 物業(yè)管理的招標方式通常采取 A 公開招標 委托招標 B 公開招標 邀請招標 C 邀請招標 協(xié)議招標 D 委托招標 協(xié)議招標 24 某企業(yè)擁有一辦公樓 建成于 1996 年 1 月 1998 年 1 月補辦了土地出讓 使用權(quán)手續(xù) 出讓年限為 50 年 自補辦之日算起 在 2006 年 1 月時 建筑物 剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為 45 年 則在計算建筑物折舊時 經(jīng)濟壽命應(yīng)取為 年 A 45 B 50 C 52 D 55 25 甲某將其房屋贈給其子乙某 則雙方應(yīng)持原產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明到當?shù)胤康?產(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán) 登記 A 初始 B 變更 C 轉(zhuǎn)移 D 他項權(quán)利 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有等 2005 年考題 A 建筑規(guī)模 B 臨路狀況 C 樓層 D 建筑容積率 E 繁華程度 2 下列會計恒等式 正確的是 A 收入 費用 利潤 B 資產(chǎn) 權(quán)益 債權(quán)人權(quán)益 所有者權(quán)益 C 資產(chǎn) 負債 所有者權(quán)益 D 所有者權(quán)益 資產(chǎn) 負債 E 資產(chǎn) 利潤 負債 所有者權(quán)益 收入 費用 3 下列經(jīng)濟評價指標中 屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標的有 A 投資回收期 B 借款償還期 C 利息備付率 D 財務(wù)凈現(xiàn)值 E 現(xiàn)金報酬率 4 下列關(guān)于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記 表述正確的是 A 金融機構(gòu)發(fā)放或持有個人住房貸款 借款人以住房抵押給金融機構(gòu)作為償 還借款擔保 并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán) 隨主債 權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的 可以申請辦理住房抵押權(quán)變更登記 B 批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記的 由個人住房抵押權(quán)受讓人申請 C 擬轉(zhuǎn)讓的個人住房抵押權(quán)清單應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落 抵押人 借款期限 房屋所有權(quán)證號 他項權(quán)證號等項目 并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人的印章 D 個人住房抵押權(quán)清單中項目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的 不予登記 并在規(guī)定時限內(nèi)書面說明理由 E 個人住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特 殊性 房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權(quán)變更登記時 只對抵押權(quán)人作 變更處理 其他登記事項不作變更 5 要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn) 首先應(yīng)做到 A 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期間究竟多長要估算準確 B 各項支出收入何時發(fā)生要估算準確 C 各項支出 收入在其發(fā)生時所發(fā)生的金額要估算準確 D 投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致 E 各項支出 收入發(fā)生的機率 6 某住房置業(yè)擔保公司實有資本 5 億元 其擔保的貸款余額不得超過億元 A 50 B 100 C 150 D 200 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7 房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時 新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括 子市 場 A 租賃 B 銷售 C 保險 D 抵押 8 某開發(fā)項目的成本利潤率為 80 開發(fā)周期為 4 年 則該項目的年成本利潤 率 A 等于 20 B 大于等于 20 C 小于 20 D 小于等于 20 9 承包商收到竣工結(jié)算價款后 通常應(yīng)在內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商 A 半個月 B 一個月 C 一個半月 D 兩個月 E 借款合同 10 一般來說 在完全競爭條件下 在同一街道 不同位置上不同用途的土地 的地租支付能力由大到小排序 正確的是 A 百貨商店 男士服裝店 鞋店 珠寶店 婦女服裝店 雜貨店 家具店 B 百貨商店 婦女服裝店 鞋店 珠寶店 家具店 男士服裝店 雜貨店 C 珠寶店 百貨商店 男士服裝店 鞋店 婦女服裝店 家具店 雜貨店 D 珠寶店 百貨商店 男士服裝店 鞋店 婦女服裝店 雜貨店 家具店 11 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前 拆遷人還應(yīng)當就該房屋的有關(guān)事項向 辦 理證據(jù)保全 A 公證機關(guān) B 公安機關(guān) C 法院 D 縣級以上人民政府 12 按照 城市房屋拆遷管理條例 規(guī)定 拆遷范圍確定后 拆遷范圍內(nèi)的單 位和個人不得 A 新建 擴建 改建拆遷范圍內(nèi)的房屋 B 轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋 C 抵押拆遷范圍內(nèi)的房屋 D 改變拆遷范圍內(nèi)的房屋和土地的用途 E 租賃拆遷范圍內(nèi)的房屋 13 用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地 超過開工滿 年未動工的 按土 地使用權(quán)出讓金的 20 以下征收土地閑置費 A 0 5 B 1 C 2 D 3 14 下列 不屬于建筑工程費用 A 設(shè)備購置費 B 工器具購置費 C 房產(chǎn)稅費 D 預備費 15 下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是 選取可比實例 搜集 交易實例 建立價格可比基礎(chǔ) 進行交易日期修正 進行交易情況修正 進行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準價格 A B C D 16 下列關(guān)于各級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍 表述正確的是 A 一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) B 二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估 價業(yè)務(wù) C 三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司法鑒定以外 的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) D 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司 法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) E 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司 法鑒定 城鎮(zhèn)房屋拆遷 在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) 17 價格等于 成本加平均利潤 是長期內(nèi)平均來看的 而且還需要具備下述 條件中的 A 生產(chǎn)成本高于市場平均成本 B 生產(chǎn)成本低于市場平均成本 C 自由競爭 D 該種商品本身可以大量重復生產(chǎn) E 生產(chǎn)成本等于市場平均成本 18 豪華住宅 私立學校 商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限 由低 至高的順序為 A 商場 豪華住宅 私立學校 B 豪華住宅 商場 私立學校 C 私立學校 商場 豪華住宅 D 商場 私立學校 豪華住宅 19 對于房地產(chǎn)市場而言 下列關(guān)于自然周期與投資周期關(guān)系的表述中 正確 的是 2008 年試題 A 自然周期與投資周期同步變化 B 投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期 D 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 E 借款合同 20 下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有 A 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租 B 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的 C 公有住房無正當理由閑置 6 個月以上 D 故意損壞房屋的行為 E 因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 21 房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機構(gòu)服務(wù)的資金類型是 A 支付土地出讓金的貸款 B 支付開發(fā)費用的短期資金或 建設(shè)貸款 C 用于土地儲備的貸款 D 項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或 抵押貸款 E 購房貸款 22 居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成中 居住組團的小塊綠地屬于 A 公共綠地 B 專用綠地 C 宅旁綠地 D 街道綠地 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23 按使用功能不同 地下室可以分為 A 普通地下室 B 砌體結(jié)構(gòu)地下室 C 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)地下室 D 磚墻結(jié)構(gòu)地下室 E 人防地下室 24 在有保留價的拍賣中 再拍賣的保留價一次拍賣 A 略低于 B 略高于 C 等于 D 可高于也可低于 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25 下列關(guān)于會計要素中的利潤的說法 錯誤的是 A 利潤是指企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果 B 凈利潤為營業(yè)利潤 投資凈收益和營業(yè)外收支凈額等三個項目的總額減去 所得稅費之后的余額 C 營業(yè)利潤是企業(yè)在銷售商品 提供勞務(wù)等日?；顒又兴a(chǎn)生的利潤 D 補貼收入不計入利潤 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)