2016年下半年山東省房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：現(xiàn)金流量及資金時(shí)間價(jià)值模擬試題

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2016 年下半年山東省房地產(chǎn)估價(jià)師 經(jīng)營(yíng)與管理 現(xiàn)金流量及資 金時(shí)間價(jià)值模擬試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時(shí)間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 只有 1 個(gè)事最符合題 意 1 房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的危害 A 更大 B 一樣 C 小 D 不可比 2 房屋征收實(shí)施過程中 征收 不予補(bǔ)償 A 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 B 超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 C 合法建筑 D 未售的公有住房 3 購(gòu)買某類房地產(chǎn) 通常抵押貸款占七成 抵押貸款的年利率為 6 自有資 本要求的年收益率為 9 該類房地產(chǎn)的資本化率為 A 6 0 B 6 9 C 8 8 D 9 0 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4 城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為 A 拆遷入與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償與安置達(dá)成協(xié)議之日 B 建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)之日 C 房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 D 房屋拆遷結(jié)束之日 E 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 5 不考慮其他因素變化 利率降低 則房地產(chǎn)價(jià)值 A 下降 B 上升 C 不變 D 不能確定 6 假設(shè)開發(fā)法的原理依據(jù)與相同 是預(yù)期原理 A 收益法 B 經(jīng)濟(jì)法 C 權(quán)益法 D 成本法 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7 在估價(jià)中選取 4 個(gè)可比實(shí)例 甲成交價(jià)格 4800 元 建筑面積 100 首次支付 24 萬元 其余半年后支付 16 萬元 一年后支付 8 萬元 乙成交價(jià)格 5000 元 建筑面積 120 首次支付 24 萬元 半年后付清余款 36 萬元 丙成交價(jià)格 4700 元 建筑面積 90 成交時(shí)一次付清 丁成交價(jià)格 4760 元 建筑面積 110 成交時(shí)支付 20 萬元 一年后付清余款 32 36 萬元 已知折現(xiàn)率為 10 那么這 4 個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)?A 甲 乙 丙 丁 B 乙 丁 甲 丙 C 乙 丙 甲 丁 D 丙 乙 丁 甲 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8 房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn) 在于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多 并且 A 難以把握 B 難以準(zhǔn)確量化 C 難以把握和準(zhǔn)確量化 D 難以把握和難以數(shù)據(jù)化 9 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為轉(zhuǎn)移由于其房地產(chǎn)估價(jià)師工作過失造成的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn) 向保險(xiǎn)公司投保的險(xiǎn)種是 A 人身保險(xiǎn) B 責(zé)任保險(xiǎn) C 財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) D 信用保證保險(xiǎn) 10 對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) 下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般 是 A 謹(jǐn)慎價(jià)值 B 市場(chǎng)價(jià)值 C 殘余價(jià)值 D 快速變現(xiàn)價(jià)值 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 11 下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策 表述錯(cuò)誤的是 A 其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度 由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住 房主管部門 依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定 在綜合考慮建設(shè) 管理 成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布 B 集資 合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分 C 市 縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于 3 核 定 D 經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分 12 某國(guó)的現(xiàn)金流通量為 4000 萬億元 單位和個(gè)人的活期存款為 1000 萬億元 單位和個(gè)人的定期存款為 2000 萬億元 其他存款為 500 萬億元 則該國(guó)的狹義 貨幣為 億元 A 4000 B 5000 C 7000 D 7500 13 某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告 估價(jià)作業(yè)期為 2005 年 5 月 20 日 5 月 30 日 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為 1 年 2006 年 5 月 20 日 甲利用 該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了 16 年抵押貸款 則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于 年 A 15 B 16 C 17 D 20 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 14 不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是 A 外部經(jīng)濟(jì) B 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C 生活水平的提高 D 通貨膨脹 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15 某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為 10 年 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè) 計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物 判斷其有效經(jīng) 過年數(shù)為 18 年 剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 22 年 殘值率為 4 用直線法計(jì)算該建筑物 的成新率為 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 16 房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資 不具有的好處是 A 相對(duì)較高的收益水平 B 得到稅收方面的益處 C 提高投資者的資信等級(jí) D 良好的流動(dòng)性 17 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積 10000m2 的寫字樓 開發(fā)完成后銷售均 價(jià)為 3000 元 m2 已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為 1000 元 m2 開發(fā)成本和管理費(fèi) 用為 1200 元 m2 開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入 開發(fā)完成后即開 始銷售 銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的 2 銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的 5 5 開發(fā)期為 1 5 年 年利率為 10 該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為 A 7 90 B 11 08 C 11 83 D 13 73 18 房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守合法原則 是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的價(jià) 值 A 社會(huì) B 現(xiàn)實(shí) C 權(quán)益 D 保險(xiǎn) E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19 下列關(guān)于達(dá)成拆遷房屋補(bǔ)償協(xié)議后 拆遷糾紛處理方式的表述中 不正確 的是 A 拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的 應(yīng)采取仲裁方式 B 拆遷當(dāng)事人沒有達(dá)成仲裁協(xié)議 可向人民法院提起民事訴訟 C 拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議 一方向人民法院提起訴訟 人民法院不予受理 D 訴訟或仲裁期間 拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行 20 對(duì)外商為科學(xué)研究 開發(fā)能源 發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有 技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi) 經(jīng)國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn) 可以按的稅率征收 所得稅 A 10 B 15 C 18 D 27 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21 單獨(dú)編制的國(guó)家級(jí)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃 由國(guó)務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城 市 報(bào) 審批 A 國(guó)家建設(shè)部 B 國(guó)家文物局 C 國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家文物局 D 國(guó)家建設(shè)部或國(guó)家文物局 22 A 房地產(chǎn)開發(fā)公司征收 200 畝耕地 建設(shè)一住宅小區(qū) 該塊耕地征收前三 年的平均年畝產(chǎn)值為 800 元 按國(guó)家規(guī)定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) A 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng) 支付 萬元土地補(bǔ)償費(fèi) A 33 B 66 C 96 D 160 23 物業(yè)管理的招標(biāo)方式通常采取 A 公開招標(biāo) 委托招標(biāo) B 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) C 邀請(qǐng)招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo) D 委托招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo) 24 某企業(yè)擁有一辦公樓 建成于 1996 年 1 月 1998 年 1 月補(bǔ)辦了土地出讓 使用權(quán)手續(xù) 出讓年限為 50 年 自補(bǔ)辦之日算起 在 2006 年 1 月時(shí) 建筑物 剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為 45 年 則在計(jì)算建筑物折舊時(shí) 經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為 年 A 45 B 50 C 52 D 55 25 甲某將其房屋贈(zèng)給其子乙某 則雙方應(yīng)持原產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明到當(dāng)?shù)胤康?產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán) 登記 A 初始 B 變更 C 轉(zhuǎn)移 D 他項(xiàng)權(quán)利 二 多項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符 合題意 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng) 錯(cuò)選 本題不得分 少選 所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0 5 分 1 影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有等 2005 年考題 A 建筑規(guī)模 B 臨路狀況 C 樓層 D 建筑容積率 E 繁華程度 2 下列會(huì)計(jì)恒等式 正確的是 A 收入 費(fèi)用 利潤(rùn) B 資產(chǎn) 權(quán)益 債權(quán)人權(quán)益 所有者權(quán)益 C 資產(chǎn) 負(fù)債 所有者權(quán)益 D 所有者權(quán)益 資產(chǎn) 負(fù)債 E 資產(chǎn) 利潤(rùn) 負(fù)債 所有者權(quán)益 收入 費(fèi)用 3 下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中 屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有 A 投資回收期 B 借款償還期 C 利息備付率 D 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E 現(xiàn)金報(bào)酬率 4 下列關(guān)于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記 表述正確的是 A 金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有個(gè)人住房貸款 借款人以住房抵押給金融機(jī)構(gòu)作為償 還借款擔(dān)保 并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán) 隨主債 權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的 可以申請(qǐng)辦理住房抵押權(quán)變更登記 B 批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記的 由個(gè)人住房抵押權(quán)受讓人申請(qǐng) C 擬轉(zhuǎn)讓的個(gè)人住房抵押權(quán)清單應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落 抵押人 借款期限 房屋所有權(quán)證號(hào) 他項(xiàng)權(quán)證號(hào)等項(xiàng)目 并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的印章 D 個(gè)人住房抵押權(quán)清單中項(xiàng)目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的 不予登記 并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)書面說明理由 E 個(gè)人住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特 殊性 房地產(chǎn)管理部門辦理批量個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記時(shí) 只對(duì)抵押權(quán)人作 變更處理 其他登記事項(xiàng)不作變更 5 要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn) 首先應(yīng)做到 A 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間究竟多長(zhǎng)要估算準(zhǔn)確 B 各項(xiàng)支出收入何時(shí)發(fā)生要估算準(zhǔn)確 C 各項(xiàng)支出 收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要估算準(zhǔn)確 D 投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致 E 各項(xiàng)支出 收入發(fā)生的機(jī)率 6 某住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本 5 億元 其擔(dān)保的貸款余額不得超過億元 A 50 B 100 C 150 D 200 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí) 新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括 子市 場(chǎng) A 租賃 B 銷售 C 保險(xiǎn) D 抵押 8 某開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為 80 開發(fā)周期為 4 年 則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn) 率 A 等于 20 B 大于等于 20 C 小于 20 D 小于等于 20 9 承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后 通常應(yīng)在內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商 A 半個(gè)月 B 一個(gè)月 C 一個(gè)半月 D 兩個(gè)月 E 借款合同 10 一般來說 在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下 在同一街道 不同位置上不同用途的土地 的地租支付能力由大到小排序 正確的是 A 百貨商店 男士服裝店 鞋店 珠寶店 婦女服裝店 雜貨店 家具店 B 百貨商店 婦女服裝店 鞋店 珠寶店 家具店 男士服裝店 雜貨店 C 珠寶店 百貨商店 男士服裝店 鞋店 婦女服裝店 家具店 雜貨店 D 珠寶店 百貨商店 男士服裝店 鞋店 婦女服裝店 雜貨店 家具店 11 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前 拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向 辦 理證據(jù)保全 A 公證機(jī)關(guān) B 公安機(jī)關(guān) C 法院 D 縣級(jí)以上人民政府 12 按照 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 規(guī)定 拆遷范圍確定后 拆遷范圍內(nèi)的單 位和個(gè)人不得 A 新建 擴(kuò)建 改建拆遷范圍內(nèi)的房屋 B 轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋 C 抵押拆遷范圍內(nèi)的房屋 D 改變拆遷范圍內(nèi)的房屋和土地的用途 E 租賃拆遷范圍內(nèi)的房屋 13 用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地 超過開工滿 年未動(dòng)工的 按土 地使用權(quán)出讓金的 20 以下征收土地閑置費(fèi) A 0 5 B 1 C 2 D 3 14 下列 不屬于建筑工程費(fèi)用 A 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) B 工器具購(gòu)置費(fèi) C 房產(chǎn)稅費(fèi) D 預(yù)備費(fèi) 15 下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是 選取可比實(shí)例 搜集 交易實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價(jià)格 A B C D 16 下列關(guān)于各級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍 表述正確的是 A 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) B 二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估 價(jià)業(yè)務(wù) C 三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司法鑒定以外 的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) D 暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司 法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) E 暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司 法鑒定 城鎮(zhèn)房屋拆遷 在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) 17 價(jià)格等于 成本加平均利潤(rùn) 是長(zhǎng)期內(nèi)平均來看的 而且還需要具備下述 條件中的 A 生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本 B 生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本 C 自由競(jìng)爭(zhēng) D 該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) E 生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本 18 豪華住宅 私立學(xué)校 商場(chǎng)用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限 由低 至高的順序?yàn)?A 商場(chǎng) 豪華住宅 私立學(xué)校 B 豪華住宅 商場(chǎng) 私立學(xué)校 C 私立學(xué)校 商場(chǎng) 豪華住宅 D 商場(chǎng) 私立學(xué)校 豪華住宅 19 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言 下列關(guān)于自然周期與投資周期關(guān)系的表述中 正確 的是 2008 年試題 A 自然周期與投資周期同步變化 B 投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期 D 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 E 借款合同 20 下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有 A 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租 B 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的 C 公有住房無正當(dāng)理由閑置 6 個(gè)月以上 D 故意損壞房屋的行為 E 因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 21 房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金類型是 A 支付土地出讓金的貸款 B 支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金或 建設(shè)貸款 C 用于土地儲(chǔ)備的貸款 D 項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或 抵押貸款 E 購(gòu)房貸款 22 居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成中 居住組團(tuán)的小塊綠地屬于 A 公共綠地 B 專用綠地 C 宅旁綠地 D 街道綠地 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23 按使用功能不同 地下室可以分為 A 普通地下室 B 砌體結(jié)構(gòu)地下室 C 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)地下室 D 磚墻結(jié)構(gòu)地下室 E 人防地下室 24 在有保留價(jià)的拍賣中 再拍賣的保留價(jià)一次拍賣 A 略低于 B 略高于 C 等于 D 可高于也可低于 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25 下列關(guān)于會(huì)計(jì)要素中的利潤(rùn)的說法 錯(cuò)誤的是 A 利潤(rùn)是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果 B 凈利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收支凈額等三個(gè)項(xiàng)目的總額減去 所得稅費(fèi)之后的余額 C 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是企業(yè)在銷售商品 提供勞務(wù)等日常活動(dòng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn) D 補(bǔ)貼收入不計(jì)入利潤(rùn) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)