房地產金融-城院12級.doc

《房地產金融-城院12級.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產金融-城院12級.doc（6頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

*房地產金融市場是指圍繞房地產生產、流通和消費過程進行的貨幣流通和信用活動及其相關的經濟活動總稱。 *房地產金融市場主要由一級市場和二級市場構成。 *住房抵押貸款的作用: 1、住房抵押貸款是金融機構最重要的資產之一 2、住房抵押貸款是金融機構質量最好的資產之一 3、住房抵押貸款促進了住宅產業(yè)的發(fā)展 *等額還款抵押貸款(CPM) 又稱完全均付抵押貸款，是在整個貸款期內以固定利率按月均等償還貸款本息的貸款方式。 月本息償還額 貸款余額 *等本金還款抵押貸款（CAM) 又稱為非均付固定利率抵押貸款；借款人在貸款期內均勻地償還本金，而每期的利息按剩余本金余額和約定的利率支付。 每月償還額： *抵押貸款中借款人的違約通常可分為被迫違約和理性違約兩種情況。 *企業(yè)融資方式與分類： 根據(jù)資金來源 內源性融資：企業(yè)將留存收益和折舊轉化為投資的過程。 外源性融資：企業(yè)吸收其他經濟主體的資金轉化為自己投資的過程。 按照資金對企業(yè)權益的影響，可將外源性融資分為權益融資和債務融資。 *直接融資和間接融資的比較 直接融資資金供求雙方聯(lián)系緊密，有利于資金快速合理配置和使用效益的提高；籌資的成本較低而投資收益較大。 間接融資能夠廣泛籌集社會各方面閑散資金，積少成多，形成巨額資金；有助于解決由于信息不對稱所引起的逆向選擇和道德風險問題。 *房地產企業(yè)的上市流程 1、聘請中介機構；2、盡職調查；3、股份有限公司改制；4、中介機構輔導； 5、申請文件的申報；6、申請文件的審核；7、 路演、詢價與定價；8、發(fā)行與上市 *反映股權分布的常用指標有衡量股權集中程度的“指數(shù)”以及反映大股東控股差異程度的“Z指數(shù)”。 *衡量上市公司業(yè)績表現(xiàn)的 3 個主要指標 每股收益 = 凈資產 每股 *房地產上市公司的估值 絕對估值法： 通過分析公司基本面來預測未來經營狀況并評估公司內在價值的方法。 1. 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型：上市公司的內在價值V等價于未來各期凈現(xiàn)金流貼現(xiàn)值之和。 V 表示第t年的股利收入，k表示收益率（貼現(xiàn)率）。 2、經濟增加值（EV??_??)：稅后經營利潤扣除債務和股東權益成本后的剩余收益。 相對估值法 1、市盈率法： 通過建立公司市盈率和股票市價的關系，利用公司每股收益和可比參考系市盈率的乘積估算公司市值的方法。 P P是擬估公司股票價格的估計值，PE是可比參考系的市盈率；EPS是擬評估公司的每股收益。 2、市凈率法： 通過建立公司市凈率和股票市價的關系，利用公司每股凈資產和可比參考系市凈率的乘積估算公司市值的方法。 P=?????????? P是擬估公司股票價格的估計值，PB是可比參考系的市凈率；BPS是擬估公司的每股凈資產。 3、Tobin Q 值法： 通過計算上市公司市場價值與重置成本的比值，來衡量上市公司溢價水平的估值方法。 Q=????/???? MV上市公司的市場價值，RC是上市公司的重置成本。 *房地產上市公司財務預警 1、Z-Score 模型 Z=0.012??_??+0.014??_??+0.033??_??+0.006??_??+0.999??_?? 通常Z值越高，表示公司的財務狀況越健康，未來陷入財務困境的可能性越小。 2、F-Score 模型 F=1.1091??_??+0.1074??_??+1.9271??_??+0.0302??_??+0.4961??_??-0.1774 當 F ≥ 0.0274 時，公司未來發(fā)生破產可能性小，財務風險小； 當 F < 0.0274 時，公司未來發(fā)生破產可能性很大，財務風險大 3、??_?? 模型 ??_??=0.517?0.46??_???0.388??_??+9.32??_??+??.????????_?? 當 ??_?? ≥ 0.9時，公司陷入財務困境可能性小，財務風險??； 當 ??.??≤??_??< 0.9 時，風險可控 當??_??<0.5 時，財務危機，風險大 *資產重組: 資產重組通過對財產權、所有權、債權的調整與改變，對有形的和無形的資產進行重新組合，從而優(yōu)化企業(yè)資源配置。 *收購: 收購是指對企業(yè)資產和股份的購買行為。收購是指對企業(yè)資產和股份的購買行為。收購結果可能是擁有目標企業(yè)的全部資產或股份，或者是獲得大部分資產和股份，從而控制企業(yè)；也可能是僅僅擁有一部分股份和資產。收購又被看成是一種廣義的兼并行為。一般來說我們習慣將兼并和收購簡稱為“并購”。是一種企業(yè)為了獲得其他企業(yè)的控制權而進行的產權交易活動。 *合并：企業(yè)合并是指企業(yè)之間的財產權及股權的合并。 公司合并指兩個或以上的公司以法定程序，通過訂立合并和同，歸并成為一個公司的法律為。公司合并包括吸收合并和新設合并兩種方式。 *分立 分立是將一個公司分成兩個或者兩個以上的公司，或一個法人實體分解成若干個企業(yè)組織。分立的結果分為兩種：一是原有的公司仍然存在，但從中分出的新的公司；二是原有公司解散，同時設立兩個或以上的新公司。 *分拆 分拆是將一個已上市公司或未上市的集團公司部分業(yè)務從母公司獨立出來，另行公開招股上市。一般來說，在分拆的過程中母公司通常保持有對分拆出去的子公司的控股權。 *資產重組的方式 1、股權轉讓；2、資產置換；3、債務重組：一般有三種方式：以資產清償債務；債務轉為資本；修改其他債務條件；4、資產剝離:資產剝離是指在企業(yè)股份制改制過程中將原企業(yè)中不屬于擬建股份制企業(yè)的資產、負債從原有的企業(yè)賬目中分離出去的行為。 *協(xié)同效應：一個公司通過收購另一家公司，使得新公司的整體業(yè)績好于兩個公司原來業(yè)績的綜合。 *借殼上市：借殼上市是指一間私人公司通過把資產注入一間市值較低的已上市殼公司，得到該公司一定程度的控股權，利用其上市公司地位，使母公司的資產得以上市。 *買殼上市：非上市企業(yè)通過并購等途徑獲得上市公司的控制權，并借助資產置換或股權投資等方式，使房地產公司間接上市的重組模式。 *資產重組的績效評價 多指標綜合分析法 1、反映盈利能力的指標：每股收益、凈資產收益率、主營業(yè)務利潤率 2、反映資產運營能力的指標：總資產周轉率、存貨周轉率、應收賬款周轉率 *反并購的經濟措施 1、提高收購者的收購成本：資產重估、股份回購、尋找“白衣騎士”、“金色降落傘”。 2、降低收購者的收購收益或增加收購者風險：“皇冠上的珍珠”對策、 毒丸計劃、 焦土戰(zhàn)術 。 **資產證券化（ABS） 資產證券化(asset-backed securitization)是以特定資產組合或特定現(xiàn)金流為支持,發(fā)行可交易證券的一種融資形式。 資產證券化本質是將缺乏流動性的資產,轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券,使其具有流動性。 資產證券化主要市場主體包括: （1）發(fā)起人：也稱原始權益人，是證券化基礎資產的原始所有者，通常是金融機構或大型工商企業(yè)。 （2）特定目的受托人（SPV）：這是指接受發(fā)起人轉讓的資產，或受發(fā)起人委托持有資產，并以該資產為基礎發(fā)行證券化產品的機構。選擇特定目的機構或受托人時，通常要求滿足所謂破產隔離條件，即發(fā)起人破產對其不產生影響。 （3）資金托管機構：為保證資金和基礎資產的安全，SPV通常聘請信譽良好的金融機構進行資金和資產的托管。 （4）信用增級機構：此類機構負責提升證券化產品的信用等級，為此要向特定目的機構收取相應費用，并在證券違約時承擔賠償責任。 （5）信用評級機構：如果發(fā)行的證券化產品屬于債券，發(fā)行前必須經過評級機構進行信用評級。 （6）承銷人：承銷人是指負責證券設計和發(fā)行承銷的投資銀行或券商。 （7）投資者：即證券化產品發(fā)行后的持有人。 資產證券化的意義 （1）從發(fā)起人的角度看 ①增加資產的流動性，提高資本使用效率 ②提升資產負債管理能力，優(yōu)化財務狀況 ③實現(xiàn)低成本融資 （2）從投資者的角度看 ①提供多樣化的投資品種 ②提供更多的合規(guī)投資 （3）從金融市場大環(huán)境的角度 ①提供新的投融資途徑 ②提高資本配置的有效性 ③提高金融系統(tǒng)的安全性 REITs *根據(jù)組織形式，REITs可分為兩類：公司型和契約型。 **契約型和公司型的主要區(qū)別（簡答） （1）法律依據(jù)不同 （2）法人資格不同 （3）投資者的地位不同 （4）融資渠道不同 （5）經營財產的依據(jù)不同 （6）基金運營不同 *根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾簷嘁嫘?、抵押型與混合型。 *根據(jù)運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。 *根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。 **私募型REITs與公募REITs的主要區(qū)別在于（簡答） 第一，投資對象方面，私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，而公募型基金則不定。 第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力。 第三，在法律監(jiān)管方面，私募型基金受到法律以及規(guī)范的限制相對較少，而公募型基金受到的法律限制和監(jiān)管通常較多。 *商業(yè)信用（名詞解釋）企業(yè)在正常的經營活動和商品交易中由于延期付款或預收賬款所形成的企業(yè)常見的信貸關系。 *商業(yè)信用的形式主要有：賒購商品、預收貨款、分期付款。 *商業(yè)票據(jù):是債權人為了確保自己的債權，要求債務人出據(jù)的書面?zhèn)鶛鄳{證。商業(yè)票據(jù)可以在一定范圍內流通，分為期票和匯票兩種。 *期票：期票是債務人向債權人開出的，承諾在一定時期支付款項的憑證?！? *匯票：匯票是由債權人向債務人發(fā)出的命令，要求債務人向第三者或持票人支付一定款項的憑證。 **定金與訂金的區(qū)別：（簡答） 一、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。 二、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。 三、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，《擔保法》規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。 四、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性質。 **財務杠桿效應（名詞解釋） 當企業(yè)資金總額和資本結構既定，企業(yè)支付的利息費用總額也不變時，隨著息稅前利潤的增長，單位利潤所分擔的利息費用就會相應減少，權益資金利潤率的增長速度將超過息稅前利潤的增長速度，亦即給投資者帶來更大幅度的提高。這種借入資金對投資者收益的影響，就被稱為財務杠桿效應。 *我國貸款的分類標準:正常貸款、關注貸款、次級貸款、可疑貸款、損失貸款 *項目融資:項目融資是指貸款人向特定的工程項目提供貸款協(xié)議融資，對于該項目所產生的現(xiàn)金流量享有償債請求權，并以該項目資產作為附屬擔保的融資類型。它是一種以項目的未來收益和資產作為償還貸款的資金來源和安全保障的融資方式。 *項目融資的有限追索性表現(xiàn)在三個方面：時間的有限性、金額的有限性、對象的有限性 *項目融資的特點：（了解）①融資主體的排他性（項目導向性）②追索權的有限性③項目風險的分散性④實現(xiàn)資產負債表外融資⑤融資比例大，融資成本高 *股本金:房地產項目中的股本金是指投資者對其所投資項目投入的資本金。通常股本金來自投資者的自有資金。 *準股本資金 指項目投資者或與項目利益有關的第三方提供的一種從屬性債務，又稱次級債。 常見的三種形式：無擔保貸款、可轉換債券、零息債券。 *土地批租權融資 指在開發(fā)企業(yè)在獲取土地批租權后，結合地塊條件，與未來的物業(yè)客戶同時簽訂物業(yè)定制合同和物業(yè)長期租用合同。這樣，開發(fā)企業(yè)就可以以未來定期獲得的租金作為抵押，加上其他條件，向銀行申請長期貸款融資。 *回購融資 投資者以市場價格購進房地產之后，隨即以成本價格出售給金融機構；同時投資者又與該金融機構就同一物業(yè)簽訂回購合同。 *過橋貸款 過橋貸款又稱搭橋貸款，是指金融機構A拿到貸款項目之后，本身由于暫時缺乏資金沒有能力運作，于是找金融機構B商量，讓它幫忙發(fā)放資金，等A金融機構資金到位后，B則退出。這筆貸款對于B來說，就是所謂的過橋貸款。 特點：額度小，期限短；融資效率高；必須以固定資產作抵押或有擔保；利率通過協(xié)商確定。 *邊際報酬遞減規(guī)律 邊際報酬遞減規(guī)律又稱邊際收益遞減規(guī)律，是指在其他技術水平不變的條件下，在連續(xù)等量地把一種可變要素增加到其他一種或幾種數(shù)量不變的生產要素上去的過程中，當這種可變生產要素的投入量小于某一特定的值時，增加該要素投入所帶來的邊際產量是遞增的；當這種可變要素的投入量連續(xù)增加并超過這個特定值時，增加該要素投入所帶來的邊際產量是遞減。 *土地報酬遞減規(guī)律 土地報酬遞減規(guī)律，是指在技術不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投人所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會出現(xiàn)下降。 *土地報酬遞減規(guī)律對集約利用的制約作用： 每單位面積土地上所投勞動和資本的多少稱為土地集約度。 通常把單位土地面積上使用高比率的要素投入(勞動、資本)稱為土地的集約利用，而在大量土地上投入較少要素的利用方式稱為土地的粗放利用。 *房地產四象限理論就是通過分析房地產資產市場和消費市場內在影響因素之間的關系，將房地產市場劃分為租金、價格、開發(fā)量、存量四個象限。 *外在因素對四象限模型均衡狀態(tài)的影響：（1）宏觀經濟；（2）土地政策；（3）利率； *投資必須考慮的三個基本要素：（1）收益（2）成本（3）預期 *房地產投資的三要素：（1）時機（2）區(qū)位（3）質量 *房地產市場的特征 1、房地產市場是信息不充分的市場 2、房地產市場的區(qū)域性強 3、房地產市場存在時滯性 4、房地產市場是房地產權益的交易市場 5、房地產市場的壟斷性和服務的專業(yè)性 *房地產市場的功能 1、調節(jié)供求的功能2、優(yōu)化資源配置的功能3、政府宏觀管理的基礎 *影響房地產市場的因素 1、影響房地產市場供給的因素 （1）房地產價格（2）開發(fā)商目標收益率（3）開發(fā)成本（4）房地產開發(fā)能力 （5）融資難度（6）國家宏觀調控 2、影響房地產市場需求的因素 （1）人口數(shù)量和結構變化（2）房地產價格（3）家庭收入 （4）城市化進程（5）消費者預期（6）國家宏觀調控