房地產(chǎn)基本制度與政策-房地產(chǎn)交易管理制度.doc

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第19講 房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)交易管理制度與政策(上)一、內(nèi)容提要：1、房地產(chǎn)交易管理2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理3、商品房銷售管理二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)交易管理制度、政策的掌握程度考試基本要求：掌握：房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，商品房預(yù)售管理，商品房現(xiàn)售管理，商品房銷售代理，商品房銷售中禁止的行為，商品房買賣合同示范文本的主要內(nèi)容。三、內(nèi)容輔導(dǎo)：本講涉及有關(guān)的法律、法規(guī)：1、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；2、建設(shè)部令第96號城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定；3、建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定；4、建設(shè)部令第69號已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法；5、建設(shè)部第131號令城市商品房預(yù)售管理辦法；6、建設(shè)部商品房銷售管理辦法(建設(shè)部令第88號)。內(nèi)容輔導(dǎo)：一、房地產(chǎn)交易管理（一）房地產(chǎn)交易的概述1988年建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知中，第一次對房地產(chǎn)交易有了明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進(jìn)行。”城市房地產(chǎn)管理法則對房地產(chǎn)交易進(jìn)行了更為明確的立法解釋：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。例題：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題）A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B房地產(chǎn)開發(fā)C房地產(chǎn)抵押D房地產(chǎn)權(quán)屬登記E房屋租賃答案：ACE解析：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACE是正確的。（二）房地產(chǎn)交易的原則房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用等原則。（三）房地產(chǎn)交易中的基本制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度，房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。1、關(guān)于房地產(chǎn)成交價格申報制度：法律、法規(guī)依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報成交價，不得瞞報或者做不實(shí)的申報?！?001年8月建設(shè)部令第96號修改發(fā)布的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定(以下簡稱轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定)中也規(guī)定：（1）“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”；（2）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；（3）“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的成交價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。以上規(guī)定為房地產(chǎn)成交價格申報制度提供了法律依據(jù)，也表明如實(shí)申報房地產(chǎn)成交價格是交易當(dāng)事人的法定義務(wù)，是房地產(chǎn)交易受法律保護(hù)的必要條件之一。2、關(guān)于房地產(chǎn)價格評估制度：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。” 3、關(guān)于房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！背鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定進(jìn)一步明確：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員”?！胺康禺a(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員。未取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)?！崩}1：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有( )。 （2002年經(jīng)紀(jì)人試題）A經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度C房地產(chǎn)價格申報制度D房地產(chǎn)價格評估制度E房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度答案：CDE解析：經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度，不是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。例題2：房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以（）為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。A、基準(zhǔn)地價B標(biāo)定地價C各類房屋的重置價格D各類房屋的抵押價格E、各類房屋的租賃價格答案：ABC解析：各類房屋的抵押價格一般出于抵押目的，是保守價格，房地產(chǎn)價格評估是不會以其為基礎(chǔ)的，同時各類房屋的租賃價格也是不符合題意的，應(yīng)選ABC。（四）房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)，包括國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，省級建設(shè)行政主管部門即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)市場管理處、房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等)。市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是：(1)對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；(2)辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；(3)協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；(4)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；(5)建立定期市場信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。例題：市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是( )。A、開展房地產(chǎn)股票活動指導(dǎo)和監(jiān)督B辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)C協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)D為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)E、建立定期市場信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)答案：BCDE解析：“開展房地產(chǎn)股票活動指導(dǎo)和監(jiān)督”。不是房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！苯ㄔO(shè)部令第96號城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對此概念中的其他合法方式做了進(jìn)一步的細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：一是以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；二是一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；三是因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；四是以房地產(chǎn)抵債的；五是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。例題：下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有( )。A房地產(chǎn)買賣B房地產(chǎn)入股C房地產(chǎn)繼承D房地產(chǎn)抵債E房地產(chǎn)典當(dāng)答案：ABD 解析：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)典當(dāng)均不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。例題：下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為有( )。（2003年經(jīng)紀(jì)人試題）A房地產(chǎn)買賣B房地產(chǎn)贈與C以房地產(chǎn)抵債D房地產(chǎn)抵押E因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的答案：ABCE解析：房地產(chǎn)抵押，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件從價值量的角度分類，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權(quán)利人(即兼房屋所有權(quán)人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)人于一身的權(quán)利主體)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。例題：下列關(guān)于房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與，說法不正確的是( )。A、房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為 B、房地產(chǎn)贈與不要求受贈人支付任何費(fèi)用，但受贈人應(yīng)承擔(dān)部分義務(wù) C房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為 D房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為 答案：B解析：房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。城市房地產(chǎn)管理法及城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：第一、達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。作出此項(xiàng)規(guī)定的目的，就是嚴(yán)格限制炒買地皮牟取暴利，并切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。第二、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。第三、依法收回土地使用權(quán)的。第四、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、國有土地使用權(quán)為兩個或兩個以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。第五、權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。第六、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。第七、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。例題：下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括（）。A、依法收回土地使用權(quán)的B共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的C未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的D、依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的E、權(quán)屬有爭議的答案：ACE解析：“共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，是可以轉(zhuǎn)讓的。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如下規(guī)定：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；3房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未做書面答復(fù)的，視為同意受理；4房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；6房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，不按上述法定程序辦理的，其轉(zhuǎn)讓或變更一律無效并不得對抗第三人。例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。A、15 B、30 C60 D90 答案：D解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式；(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號；(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；(4)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；(6)成交價格及支付方式；(7)房地產(chǎn)交付使用的時間；(8)違約責(zé)任；(9)雙方約定的其他事項(xiàng)。例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方（）關(guān)系的協(xié)議。A、權(quán)利B義務(wù)C買賣D轉(zhuǎn)讓E、抵押答案：AB 解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議（五）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán)，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無論轉(zhuǎn)讓幾手原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權(quán)已使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。A、20 B30 C40 D70答案：C解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。第20講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策（六）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)按國務(wù)院的規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，按照國務(wù)院國發(fā)199261號文件國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門審查批準(zhǔn)。城市房地產(chǎn)管理法做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)：(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓年限土地用途和其他條件的；(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；(7)縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。對于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家或做其他處理，并在合同中注明。例題：下列屬于轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是( )。A、私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的B、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地C城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地D轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的 E、按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的答案：BCE解析：“私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。（七）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限令的取消。為鼓勵住房消費(fèi)，國家對已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益以及上市條件等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策(詳見房地產(chǎn)稅收制度與政策一章)。例題：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是（）供給。A、出租B出讓C劃撥D置換答案：C 解析：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。三、商品房銷售管理（一）商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。城市房地產(chǎn)管理法明確了商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。建設(shè)部第95號令城市商品房預(yù)售管理辦法對商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題做了進(jìn)一步細(xì)化。例題：（）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。A、商品房銷售B商品房預(yù)售C商品房轉(zhuǎn)讓D商品房買賣答案：B 解析：這是商品房預(yù)售的概念。（二）商品房預(yù)售的條件(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。例題：關(guān)于商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件，正確的表述有( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題）A已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明C按建設(shè)的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明E按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定預(yù)售價格和竣工交付日期答案：AB解析：按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（三）商品房預(yù)售許可城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證方能預(yù)售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)土地使用權(quán)證書；(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25以上的證明；(4)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；(5)工程施工合同；(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；(7)其他有關(guān)資料。例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預(yù)售商品房。A、商品房銷售許可證B商品房預(yù)售許可證C商品房經(jīng)營許可證D商品房買賣許可證答案：B解析：未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。（四）商品房預(yù)售合同登記備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。例題：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起（）日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A、10 B20 C30 D60答案：C解析：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。（五）商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。建設(shè)部令第88號頒布的商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品房現(xiàn)售必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過竣工驗(yàn)收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。例題：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（）。A、取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件B取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件C拆遷安置已經(jīng)落實(shí)D物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)E、尚未通過竣工驗(yàn)收答案：ABCD解析：因?yàn)轫?xiàng)目尚未通過竣工驗(yàn)收，是不能進(jìn)行商品房現(xiàn)售的，因此，這項(xiàng)是錯誤的。（六）商品房銷售代理房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托給專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的經(jīng)營方式。(1)實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。例題：下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的包括（）。A、房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式B實(shí)行銷售代理可以不簽訂委托合同C受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用D房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。 E、目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格尚沒有一定的要求答案：ACD解析：實(shí)行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。（七）商品房銷售中禁止的行為商品房銷售管理辦法禁止下列行為：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。(4)商品住宅不得分割拆零銷售。（八）商品房買賣合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同，2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的商品房購銷合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買賣合同示范文本(以下稱示范文本)。1、關(guān)于商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容包括：(1)當(dāng)事人名稱或姓名和住所；(2)商品房基本情況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(11)解決爭議的辦法；(12)違約責(zé)任；(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)。例題：目前實(shí)行的商品房買賣合同示范文本指的是（）。A、商品房購銷合同示范文本B商品房買賣合同示范文本C商品房購買合同示范文本D商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本答案：B 解析：2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對商品房購銷合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買賣合同示范文本。2、關(guān)于計價方式：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價或按建筑面積計價等三種方式進(jìn)行。但是，產(chǎn)權(quán)登記按建筑面積登記，按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。例題：商品房銷售方式包括（）。A、按套(單元)計價B按套內(nèi)建筑面積計價C按建筑面積計價D按均攤建筑面積計價E、按套內(nèi)使用面積計價答案：ABC解析：按均攤建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價不是商品房銷售方式。3、關(guān)于誤差處理方式：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與登記面積發(fā)生的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；(2)面積誤差比絕對值超過3時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3之內(nèi)(含3)的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3(含3)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比計算公式為：按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。例題：商品房銷售面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)的，應(yīng)該（）。A、據(jù)實(shí)結(jié)算房價款B買受人有權(quán)退房C不據(jù)實(shí)結(jié)算房價款D買受人應(yīng)該有權(quán)退房答案：A解析：面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款。4、關(guān)于中途變更規(guī)劃、設(shè)計：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計，建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。5、關(guān)于保修責(zé)任：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。例題：對于中途變更規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)的，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起（）日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。A、10 B15 C20 D30答案：B解析：買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。綜合分析題及解析：A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進(jìn)行住宅建設(shè)，該項(xiàng)目計劃總投資3600萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準(zhǔn)備通過預(yù)售其建設(shè)的商品房，取得部分建設(shè)資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得商品房預(yù)售許可證后，向社會預(yù)售了商品房，并與李某、張某分別簽訂了書面預(yù)售合同，合同約定建筑面積都為100平方米。建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，對包括李某、張某所預(yù)購的商品房戶型進(jìn)行了變更。經(jīng)確權(quán)登記，李某所預(yù)購的商品房建筑面積為107平方米，李某所預(yù)購的商品房建筑面積為96平方米。1進(jìn)行商品房預(yù)售，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向( ) 部門提出預(yù)售申請。A、A市人民政府建設(shè)管理部門B、A市人民政府土地管理部門CA市人民政府房地產(chǎn)管理部門DA市人民政府規(guī)劃管理部門 答案：C2、B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預(yù)售時，在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到( )萬元以上，才可以申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。A、750 B、900 C950 D1800答案：B解析：按照商品房預(yù)售的條件中，“(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”， 而該項(xiàng)目計劃總投資3600萬元。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到：3600X25%9003、B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得商品房預(yù)售許可證后，向社會預(yù)售了商品房，并與承購人簽訂書面預(yù)售合同。之后，應(yīng)在簽約之日起（）日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。A、10 B20 C30 D60答案：C4、B房地產(chǎn)開發(fā)公司持商品房預(yù)售合同到（）辦理登記備案手續(xù)。A、A市人民政府房產(chǎn)管理部門BA市人民政府土地管理部門CA市人民政府規(guī)劃管理部門DA市人民政府建設(shè)管理部門答案：AB5、B房地產(chǎn)開發(fā)公司要對戶型進(jìn)行變更，必須經(jīng)( )批準(zhǔn)。A、A市人民政府房產(chǎn)管理部門BA市人民政府土地管理部門CA市人民政府規(guī)劃管理部門DA市人民政府建設(shè)管理部門答案：C6、李某所預(yù)購的商品房建筑面積為107平方米，其面積誤差比的絕對值是( )。A、3% B、5% C7% D9% 答案：C解析：根據(jù)“面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100”，本題中，李某所預(yù)購的商品房合同約定面積100平方米，李某所預(yù)購的商品房產(chǎn)權(quán)登記面積107平方米，因此，該題面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100（107100）/1007%。7、張某所預(yù)購的商品房建筑面積為96平方米，其面積誤差比的絕對值是( )。A、1% B、2% C3% D4% 答案：D解析：根據(jù)“面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100”，本題中，李某所預(yù)購的商品房合同約定面積100平方米，李某所預(yù)購的商品房產(chǎn)權(quán)登記面積96平方米，因此，該題面積誤差比的絕對值（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100（96100）/1004%。8、如果該合同對誤差問題未作約定，那么關(guān)于李某所預(yù)購的商品房建筑面積為107平方米問題，說法正確的是( )。A、李某有權(quán)退房B、李某無權(quán)退房C李某若不退房，應(yīng)補(bǔ)交7平方米房價款D李某若不退房，應(yīng)補(bǔ)交3平方米房價款 答案：AD解析：根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3之內(nèi)(含3)的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題面積誤差比超出7%，因此，面積誤差比在3之內(nèi)的3平方米房價款由李某補(bǔ)足：而超出3部分的4平方米房價款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸李某所有。正確答案應(yīng)為AD。9、如果該合同對誤差問題未作約定，那么關(guān)于張某所預(yù)購的商品房建筑面積為96平方米問題，說法正確的是( )。A、張某有權(quán)退房B、張某無權(quán)退房C張某若不退房，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)返還5平方米房價款D張某若不退房，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)返還4平方米房價款 答案：AC解析：根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3(含3)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人”，本題面積誤差比不足4%，因此，面積誤差比絕對值在3之內(nèi)的3平方米房價款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司返還張某：絕對值超過3的1平方米房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還給張某，也就是要返還2平方米房價款；共計5平方米。正確答案應(yīng)為AC。第21講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策第一節(jié)關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解一、內(nèi)容提要：1、關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋2、房屋租賃管理3、房地產(chǎn)抵押管理二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)交易管理制度、政策的掌握程度考試基本要求：掌握：房地產(chǎn)抵押的政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)抵押的效力。熟悉：房屋租賃管理，房地產(chǎn)抵押的受償。了解：房地產(chǎn)抵押的基本概念。三、內(nèi)容輔導(dǎo)：本講涉及有關(guān)的法律、法規(guī)：1、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國擔(dān)保法；3、中華人民共和國合同法；4、城市房屋租賃管理辦法(建設(shè)部第42號令)；5、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(建設(shè)部令第98號)。第一節(jié)關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋20037號)已于2003年6月1日起施行，現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容簡介如下：1、該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人) 將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。2出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。3商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。4出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。5商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。6當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。7當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。8拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。9被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照司法解釋第八條的規(guī)定處理。10具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。11出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。12買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。13對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。14房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。15因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。16因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。17交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。18出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；(2)面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)(含3)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)(含3)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。19根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。20法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。21當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。22商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：(1)逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。(2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。23由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。24合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。25商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。26出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。27出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。28對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。29商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。30因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。31以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。32商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。33買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。34買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。35城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，該解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在該解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用該解釋。城市房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時的法律、法規(guī)和最高人民法院(關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋)。例題：下列關(guān)于2003年6月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋，說法正確的是（）。A、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效B出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效C商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請D當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，應(yīng)予支持E、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持答案：BCE解析：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。第二節(jié)房屋租賃管理 一、房屋租賃的概念城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”城市房屋租賃管理辦法(建設(shè)部第42號令)(以下簡稱租賃管理辦法)對此概念做了細(xì)化，規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法”，即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進(jìn)行管理。例題：城市房屋租賃管理辦法規(guī)定的房屋租賃形式有( )。（2002年經(jīng)紀(jì)人試題）A將房屋出租給他人居住B將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動C將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動、D以房屋作價入股E將房屋無償借用給他人答案：ABC解析：以房屋作價入股，屬于房屋轉(zhuǎn)讓的形式；將房屋無償借用給他人，未產(chǎn)生支付租金的行為，不屬于城市房屋租賃管理辦法規(guī)定的房屋租賃形式。二、房屋租賃的政策租賃政策是指由各級人民政府制定的用于規(guī)范租賃行為的法律，法規(guī)和規(guī)范性文件。我國采取住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的作法。對住宅用房的租賃，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！睂τ谧庥梅课輳氖律a(chǎn)、經(jīng)營活動的，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！痹谏鐣髁x市場經(jīng)濟(jì)的條件下，對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，在不違背政策法律的前提下，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應(yīng)當(dāng)由政府規(guī)定統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)，要靠市場來進(jìn)行調(diào)節(jié)和制約。房屋租賃政策仍將成為房屋租賃的重要依據(jù)，主要有：(1)公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證和房屋所在地人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明(法人單位介紹信)。私有房屋出租人必須持有房屋所有權(quán)證，承租人必須持有身份證明。(2)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共有居住人要求維持原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。