遵義市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PPT演示課件

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遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,2016年10月,目錄,一、城市背景分析,二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,三、城市發(fā)展格局,四、房地產(chǎn)發(fā)展概況,一、城市背景分析,遵義市區(qū)位：地處黔、渝兩地之間的核心區(qū)位，是貴州融入成渝經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡，對(duì)兩地客戶(hù)有一定的輻射能力。,遵義地處中國(guó)西南腹地，是中國(guó)西部的重鎮(zhèn)之一，屬于國(guó)家規(guī)劃的長(zhǎng)江中上游綜合開(kāi)發(fā)和黔中產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)的主要區(qū)域。,遵義地處黔中經(jīng)濟(jì)圈及重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈交叉覆蓋位置。目前已通車(chē)的貴遵高速公路，從遵義至貴陽(yáng)僅需一個(gè)半小時(shí)。隨著快速鐵路的建設(shè)通車(chē)，屆時(shí)遵義至貴陽(yáng)僅需半個(gè)小時(shí)，至重慶僅需一個(gè)小時(shí)。,遵義市依據(jù)自身北連重慶、南接貴陽(yáng)的優(yōu)越地理位置，根據(jù)貴州省“南下、北上、西進(jìn)、東聯(lián)”的開(kāi)放思路，繼續(xù)實(shí)施“依托黔北、緊連渝筑、面向三沿、擴(kuò)大開(kāi)放”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，積極吸引黔、渝兩地投資，并有效打通兩地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化等方面的聯(lián)系。,遵義交通：立體交通體系2015年基本建成，遵義到達(dá)周邊地區(qū)的時(shí)間、空間距離將有效縮短。,遵義規(guī)劃“一橫三縱”的鐵路、“四縱三橫三聯(lián)二環(huán)”骨干公路網(wǎng)以及機(jī)場(chǎng)交通體系的建成，將使得遵義四通八達(dá)。 1、鐵路：一橫三縱”的鐵路交通體系：一橫主要指起于貴州省畢節(jié)市威寧縣至湖南省吉首市的威吉鐵路，三縱主要指已經(jīng)建成通車(chē)的川黔鐵路，規(guī)劃建設(shè)的渝黔高鐵以及遵義到開(kāi)陽(yáng)的開(kāi)陽(yáng)城際鐵路； 2、公路：對(duì)外連接的“一縱一橫”與遵義市域公路共同組成了“四縱三橫三聯(lián)二環(huán)”，總規(guī)模約3437公里，其中高速公路902公里，一、二級(jí)公路2535公里； 3、機(jī)場(chǎng)：遵義機(jī)場(chǎng)2012年8月正式通航，目前開(kāi)通北京至遵義、廣州至遵義兩條航線，根據(jù)航空業(yè)務(wù)量預(yù)測(cè)，到2020年旅客吞吐量為30萬(wàn)人。,遵義機(jī)場(chǎng),渝黔高鐵預(yù)計(jì)2014年通車(chē)，屆時(shí)遵義至貴陽(yáng)僅需半個(gè)小時(shí)，至重慶僅需1個(gè)小時(shí)，2015年貴廣高鐵通車(chē)后，遵義至廣州僅需5小時(shí)。 將實(shí)現(xiàn)3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，“四縱三橫三聯(lián)二環(huán)”的公路網(wǎng)將實(shí)現(xiàn)遵義市中心城區(qū)到縣（市）3小時(shí)、縣到縣6小時(shí)的交通經(jīng)濟(jì)圈。 立體交通帶動(dòng)城市發(fā)展，遵義市立體交通網(wǎng)絡(luò)的形成大大減小了遵義與周邊區(qū)域及各個(gè)主要城市的空間及時(shí)間距離。增加了區(qū)域人口流動(dòng)量，將有效地帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)。,遵義城市現(xiàn)狀：主城區(qū)配套齊全，但城市負(fù)載能力逐漸提升。,中心城區(qū)包含紅花崗區(qū)和匯川區(qū)，兩區(qū)是目前遵義市主城區(qū)居民主要的居住、消費(fèi)和娛樂(lè)區(qū)域。 城市規(guī)劃密集、人口數(shù)量多，交通擁堵情況較為嚴(yán)重。,國(guó)貿(mào)廣場(chǎng),丁字口,主城交通,主城區(qū)范圍示意,城區(qū)發(fā)展：主城區(qū)城市框架拉大，新蒲新區(qū)、南白區(qū)并入主城區(qū)框架將帶來(lái)新的機(jī)遇。,主城范圍擴(kuò)大。遵義市原主城區(qū)僅包括紅花崗區(qū)及匯川區(qū)，通過(guò)向東擴(kuò)展新蒲新區(qū)，向南擴(kuò)展南白區(qū)并建設(shè)工業(yè)聚集區(qū)，形成“一主、兩副、一區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。 人口吸納力增強(qiáng)。城市面積的擴(kuò)大，以及新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將能夠吸收大量周邊人口進(jìn)住城區(qū)。同時(shí)，在新蒲新區(qū)及南白區(qū)規(guī)劃了大面積的居住區(qū)。,中心城區(qū)東擴(kuò)西控、南北拓展，形成“一主、兩副、一區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。 一個(gè)主城區(qū)：包括紅花崗區(qū)、匯川區(qū)； 兩個(gè)副城區(qū)：新蒲副城區(qū)與南白副城區(qū)； 一個(gè)工業(yè)集聚區(qū)：以湘江工業(yè)園區(qū)、和平工業(yè)園區(qū)以及深溪、龍坪、三岔工業(yè)園區(qū)形成的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。,,規(guī)劃城區(qū)范圍示意,單核心擴(kuò)張,多核心發(fā)展,城市群形成,,,,目前的單核心發(fā)展模式，兩城區(qū)是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能。,多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展。,“城市群”的發(fā)展必然是城市發(fā)展的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成。,,發(fā)展機(jī)遇：由單核心擴(kuò)張向城市群建設(shè)發(fā)展，副城區(qū)城市配套設(shè)施逐步完善。,中心城區(qū),中心城區(qū),綏陽(yáng),桐梓,仁懷,,,,,,城市群逐步形成。遵義市主城區(qū)規(guī)劃，由單核心擴(kuò)張到多核心發(fā)展再到城市群形成，將完成由單點(diǎn)發(fā)展，到以點(diǎn)帶面，實(shí)現(xiàn)了功能區(qū)域的合理規(guī)劃以及多個(gè)經(jīng)濟(jì)中心的相互促進(jìn)。 遵義市目前處于多核心發(fā)展階段，東部新蒲新區(qū)、南部南白區(qū)城市化建設(shè)逐步開(kāi)展。,,,遵義目前處于該階段,遵義市文化體系示意圖,漢文化、苗文化:漢文化和苗文化的互相滲透形成了遵義獨(dú)特的多元文化內(nèi)涵：遵義市級(jí)轄區(qū)內(nèi)聚居著漢族、仡佬族、苗族及土家族等多個(gè)民族，其中少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%左右； 沙灘文化、巴蜀文化：沙灘文化和巴蜀文化的融合造就遵義直爽的民風(fēng)，也因此讓遵義人更加具有親渝性：貴州文化在黔北，黔北文化在沙灘。,城市文化：文化融合提升了四川、重慶等周邊地區(qū)對(duì)遵義的接受程度。,多文化融合。遵義市的文化遵主要體現(xiàn)在兩大融合。少數(shù)民族人口占9%造就漢、苗文化的融合。沙灘文化與巴蜀文化的融合，使遵義人表現(xiàn)出更多的親渝性。 遵義文化與巴蜀文化的融合將使重慶、四川地區(qū)人群對(duì)于遵義的接受度提高，促進(jìn)區(qū)域貿(mào)易往來(lái)，帶動(dòng)更多川、渝地區(qū)人群來(lái)遵義工作或做生意。,,,,遵義市未來(lái)城市定位,城市定位：城市價(jià)值提升，遵義在全國(guó)的影響力增強(qiáng)。,充分利用遵義特有的資源、自然地理優(yōu)勢(shì)，煙酒茶等特色產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)范圍擴(kuò)大； 隨著交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，遵義黔北區(qū)域中心城市的影響力將擴(kuò)大輻射整個(gè)西南片區(qū)； 工業(yè)園區(qū)的投產(chǎn)逐步投產(chǎn)將更加鞏固遵義能源、新材料和現(xiàn)代制造業(yè)基地的地位。,,國(guó)家歷史文化名城和紅色旅游城市；,黔北區(qū)域中心城市和綠化宜居城市；,全國(guó)名酒、名煙、名茶基地；,能源、新材料和現(xiàn)代制造業(yè)基地。,二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析,2011年-2015年5年間GDP幾乎翻番，2015年遵義GDP總量達(dá)到2168億元，穩(wěn)居全省第二位，人均生產(chǎn)總值為35123元，比上年增長(zhǎng)12.7%，目前低于國(guó)家平均水平，高于貴州省平均水平。2011年以來(lái)遵義國(guó)民生產(chǎn)總值始終保持在13%以上的增長(zhǎng)速度。,國(guó)民生產(chǎn)總值,人均收入及城市化水平,2011-2015年遵義市城鎮(zhèn)人口人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2015年為24997元/平米，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提升，2009年后城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度逐漸加快，但2012年遵義市戶(hù)籍人口同比略有下降，房地產(chǎn)發(fā)展水平暫未滿(mǎn)足城市中高端人群的需求，居住人口有所分流，2015年遵義城鎮(zhèn)化率39.85%，遠(yuǎn)低于全國(guó)56.1%的平均水平，總體來(lái)說(shuō)，遵義市未來(lái)發(fā)展空間較大。,消費(fèi)水平,遵義整體消費(fèi)水平較低，但保持較快增速，2015年全市社會(huì)零售總額639.93億元，同比增長(zhǎng)12.2。其中城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額547.60億元，增長(zhǎng)15.3％；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額92.33億元，下降3.4％。,固定投資情況,近5年遵義固定資產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)，2015年達(dá)到3236.91億元，同比增長(zhǎng)26.8%，50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資2563.32億元，增長(zhǎng)24.9％。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資96.67億元，增長(zhǎng)42.0％。第二產(chǎn)業(yè)完成投資881.56億元，增長(zhǎng)21.6％。第三產(chǎn)業(yè)完成投資1243.37億元，增長(zhǎng)31.9％;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資341.72億元，比上年增長(zhǎng)7.9％，其中商品住宅投資232.02億元，增長(zhǎng)12.6％。,三、城市發(fā)展格局,遵義市行政區(qū)劃圖及區(qū)域職能,區(qū)域現(xiàn)狀,紅花崗（老城區(qū)）：城市主城區(qū)，整體成熟度高，商業(yè)、商貿(mào)等配套完善，承擔(dān)主要的全方位城市功能。匯川板塊：城市擴(kuò)張外延的新興區(qū)域，區(qū)域平坦，地源廣闊，商品房市場(chǎng)發(fā)展形成一定規(guī)模。新蒲新區(qū)：定位為副中心城區(qū)，位于遵義市城區(qū)東部，距離主城區(qū)10公里，開(kāi)車(chē)15分鐘即可到達(dá)。森林覆蓋率高，是城市待開(kāi)發(fā)區(qū)域。南白區(qū)：由遵義縣的縣級(jí)城市發(fā)展起來(lái)，有一定城市發(fā)展基礎(chǔ)。,以行政、工業(yè)、居住為主。,遵義市經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐中心。,副中心城區(qū)，科教、會(huì)議療養(yǎng)、休閑度假、文化體育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。,副中心城區(qū)，重點(diǎn)安排商貿(mào)、倉(cāng)儲(chǔ)、對(duì)外交通、居住和一類(lèi)工業(yè)區(qū)。,南白區(qū),新蒲,城市格局：遵義市區(qū)主要由四個(gè)板塊構(gòu)成，包括紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、新蒲新區(qū)和南白區(qū)。,城市格局：遵義市區(qū)主要由四個(gè)板塊構(gòu)成，包括紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、新蒲新區(qū)和南白區(qū)。,優(yōu)勢(shì)： 傳統(tǒng)城市商貿(mào)中心，集中了遵義現(xiàn)有各類(lèi)大型商業(yè)項(xiàng)目(如：國(guó)貿(mào)、國(guó)美、百盛等)； 目前遵義市包括優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等配套資源主要集中在該區(qū)域，生活便捷度高。 劣勢(shì)： 城市建筑陳舊，道路狹窄，交通擁堵，城市面貌有待提升； 舊城改造力度小，居住價(jià)值提升不足，宜居性較差。,紅花崗區(qū)：遵義市經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，南部未來(lái)形成工業(yè)聚集區(qū)。,遵義國(guó)貿(mào),遵義四中,遵義會(huì)址,優(yōu)勢(shì)： 匯川是城郊型特征的城市新區(qū)，遵義市政府所在地。財(cái)政投入大，城市規(guī)劃較新； 全區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，遵義卷煙廠、遵義煙葉公司、長(zhǎng)征電器集團(tuán)公司、貴州茅臺(tái)啤酒公司和貴州海爾電器公司等大中型企業(yè)在區(qū)內(nèi)入駐。 劣勢(shì)： 工業(yè)企業(yè)對(duì)區(qū)域居住環(huán)境形成一定污染。,市政府,師范學(xué)院,匯川體育館,匯川區(qū)：目前的行政中心，遵義與重慶“兩江新區(qū)”合作的橋頭堡。,優(yōu)勢(shì)： 南白區(qū)位于城市發(fā)展主軸南端，是政府規(guī)劃新區(qū)，受南部新城發(fā)展政策支持，多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。 劣勢(shì)： 新開(kāi)發(fā)區(qū)域，缺乏人氣和居住氛圍； 城市配套發(fā)展不完善。,南白區(qū)：城市向南擴(kuò)展的副城區(qū)，工業(yè)園聚集區(qū)。,南白區(qū)典型項(xiàng)目,優(yōu)勢(shì)： 新蒲新區(qū)是遵義市中心城區(qū)東擴(kuò)發(fā)展規(guī)劃的新城區(qū)，未來(lái)遵義市政府辦公地、四中和遵義醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等教育醫(yī)療配套都將遷址新蒲新區(qū)； 區(qū)內(nèi)自然條件優(yōu)越，市內(nèi)居民對(duì)于其環(huán)境的接受度高。 劣勢(shì)： 新區(qū)發(fā)展起步晚，城市配套不完善。,新蒲新區(qū)：未來(lái)遵義市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，綜合性城區(qū)。,新蒲新區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)總用地70平方公里，人口70萬(wàn)。由高鐵片區(qū)、新蒲城市組團(tuán)和新舟空港組團(tuán)(即國(guó)家級(jí)遵義經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū))三部分組成。,高鐵片區(qū),新蒲新城,新舟空港,區(qū)域規(guī)劃小結(jié),,市中心發(fā)展受到空間限制，向南白區(qū)、新蒲新區(qū)方向拓展。,四、房地產(chǎn)發(fā)展概況,整體市場(chǎng)供求情況 高層市場(chǎng)情況分析 洋房市場(chǎng)情況分析 別墅市場(chǎng)情況分析 商業(yè)市場(chǎng)情況分析 公寓市場(chǎng)情況分析 辦公市場(chǎng)情況分析,近五年遵義市商品住宅供求情況,市場(chǎng)供量持續(xù)攀升，成交量穩(wěn)定，2013年開(kāi)始庫(kù)存量劇增。 受庫(kù)存積壓及居民收入水平偏低影響，商品房成交價(jià)格較低。,商品住宅成交特點(diǎn),100-120㎡產(chǎn)品去化最好，其次為80-100㎡偏剛需型產(chǎn)品接受度較高； 120㎡以上大戶(hù)型去化較差，合理的面積及總價(jià)是客戶(hù)關(guān)注的重點(diǎn)。,典型項(xiàng)目分布地圖,金科中央公園城 7000元/㎡,中建·幸福城 3100元/㎡,天蘊(yùn)·南加州 5500元/㎡,東欣·彩虹城 4200元/㎡,祥龍御府 4200元/㎡,中鐵·共青湖 12000元/㎡,凱萊國(guó)際 4000元/㎡,別墅,高層,洋房,保利·未來(lái)城市,典型大盤(pán),典型項(xiàng)目分布： A、典型大盤(pán)--保利·未來(lái)城市 B、高層 紅花崗區(qū)--東欣·彩虹城、祥龍御府 新浦區(qū)--中建·幸福城 C、洋房： 紅花崗區(qū)--天蘊(yùn)·南加州、凱萊國(guó)際 D、別墅： 新浦區(qū)--金科·中央公園城 遵義縣--中鐵·共青湖,典型大盤(pán)--保利·未來(lái)城市,保利中國(guó)首個(gè)城市運(yùn)營(yíng)示范區(qū),項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),大型城市綜合體，集CBD、文化娛樂(lè)、公共服務(wù)、體育休閑、行政辦公、生態(tài)居住為一體； 1山2湖3公園自然資源，打造出多組團(tuán)景觀； 打造0-18歲教育配套； 2.5公里西南最長(zhǎng)商業(yè)步行街，集主題商業(yè)、購(gòu)物中心及休閑中心于一體；,產(chǎn)品及去化,高層,洋房,聯(lián)排別墅,2房70㎡,2房106㎡,94㎡-256㎡,262㎡,209㎡,典型戶(hù)型,成交客戶(hù)中，2011-2012年，公務(wù)員占比60%，因公務(wù)員政策調(diào)整及新浦新區(qū)對(duì)市場(chǎng)的分流，目前公務(wù)員下降至20%，現(xiàn)主要以私營(yíng)企業(yè)主及企業(yè)職員為主。,客戶(hù)情況,四、房地產(chǎn)發(fā)展概況,整體市場(chǎng)供求情況 高層市場(chǎng)情況分析 洋房市場(chǎng)情況分析 別墅市場(chǎng)情況分析 商業(yè)市場(chǎng)情況分析 公寓市場(chǎng)情況分析 辦公市場(chǎng)情況分析,高層項(xiàng)目匯總,祥龍御府,祥龍御府主力戶(hù)型為91-100㎡面積段的三房戶(hù)型，目前已去化90%左右，主要在于總價(jià)低，客戶(hù)接受度較高。,3房102㎡,2+1房82㎡,產(chǎn)品及去化,該項(xiàng)目平均每天到訪客戶(hù)8組左右，成交客戶(hù)90%來(lái)自?xún)沙菂^(qū)，10%來(lái)自地州； 每天10名固定兼職派單，如果在派單過(guò)程中有客戶(hù)要看房，有專(zhuān)車(chē)接到售樓部。,客戶(hù)情況,東欣·彩虹城,東欣彩虹城主力戶(hù)型為91-110㎡面積段的三房戶(hù)型，目前已去化70%左右，主要在于總價(jià)低，客戶(hù)接受度較高。,B戶(hù)型2房81㎡ A戶(hù)型4房129㎡,C戶(hù)型2+1房83㎡,產(chǎn)品及去化,該項(xiàng)目平均每天到訪客戶(hù)10組左右，成交客戶(hù)95%來(lái)自?xún)沙菂^(qū)，5%來(lái)自地州； 該項(xiàng)目銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，老業(yè)主較多，目前成交的客戶(hù)中60%為老業(yè)主介紹。,客戶(hù)情況,中建·幸福城,中建幸福城主力戶(hù)型為101-120㎡三房戶(hù)型，目前一批次高層已去化95%。,2房94㎡,2+1房104㎡,2+1房120㎡,產(chǎn)品及去化,客戶(hù)80%來(lái)源于兩城區(qū)，20%來(lái)源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于未進(jìn)行地州拓展，較遠(yuǎn)的地州客戶(hù)成交較少； 中建幸福城從市區(qū)到項(xiàng)目有免費(fèi)接送大巴，方便客戶(hù)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看房，每周100名左右的兼職在市區(qū)派單登記客戶(hù)。,客戶(hù)情況,高層小結(jié),目前市場(chǎng)高層產(chǎn)品面積段在80-150㎡之間，戶(hù)型配比以?xún)煞俊⑷烤佣?，熱銷(xiāo)產(chǎn)品以91-110㎡三房戶(hù)型為主； 高層項(xiàng)目客戶(hù)主要以?xún)沙菂^(qū)為主，渠道運(yùn)用已成為各開(kāi)發(fā)商重要拓客手段。,四、房地產(chǎn)發(fā)展概況,整體市場(chǎng)供求情況 高層市場(chǎng)情況分析 洋房市場(chǎng)情況分析 別墅市場(chǎng)情況分析 商業(yè)市場(chǎng)情況分析 公寓市場(chǎng)情況分析 辦公市場(chǎng)情況分析,洋房項(xiàng)目匯總,洋房項(xiàng)目匯總,從面積段與總價(jià)段來(lái)分析，主要成交集中在120-140m2、40-50萬(wàn)產(chǎn)品；然后集中在140m2以上、70-90萬(wàn)產(chǎn)品。,2014年上半年洋房成交匯總,天蘊(yùn)·南加州,3房157㎡,3房146㎡,3房134㎡,南加州洋房共計(jì)推售540套，已售422套，整體去化率為78%。,典型戶(hù)型,客戶(hù)80%來(lái)源于兩城區(qū)，10%來(lái)源于遵義縣，5%為地州客戶(hù)，5%來(lái)源于貴陽(yáng)及省外客戶(hù)。,客戶(hù)情況,凱萊國(guó)際,凱萊國(guó)際首批次推售區(qū)域，共15棟住宅，616套房源，其中13棟6+1、8+1洋房234套，洋房戶(hù)型分為底躍（買(mǎi)一層送一層）、平層、頂躍（送露臺(tái)），面積98-138㎡；成交價(jià)格3600-4200元/㎡，洋房當(dāng)期去化30%。,C4戶(hù)型4房㎡,B2戶(hù)型3房㎡,E戶(hù)型3房㎡,產(chǎn)品及去化,客戶(hù)70%來(lái)源于兩城區(qū)，30%來(lái)源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，大量在兩城區(qū)派發(fā)DM單（憑借DM單到訪抽獎(jiǎng)），故成交客戶(hù)多數(shù)為兩城區(qū)。,客戶(hù)情況,洋房小結(jié),目前市場(chǎng)洋房產(chǎn)品平層面積在98-150㎡之間，主要成交集中在平層100-140m2、40-50萬(wàn)的產(chǎn)品，其次集中在躍層140m2以上、70-90萬(wàn)產(chǎn)品； 洋房呈現(xiàn)兩級(jí)分化，一類(lèi)依靠性?xún)r(jià)比走量，一類(lèi)以示范區(qū)展示效果好，均價(jià)較高。,四、房地產(chǎn)發(fā)展概況,整體市場(chǎng)供求情況 高層市場(chǎng)情況分析 洋房市場(chǎng)情況分析 別墅市場(chǎng)情況分析 商業(yè)市場(chǎng)情況分析 公寓市場(chǎng)情況分析 辦公市場(chǎng)情況分析,別墅項(xiàng)目匯總,中鐵·共青湖,獨(dú)棟別墅349㎡,二層,三層,首層,地下一層,A組團(tuán)別墅全為聯(lián)排（四聯(lián)排、五聯(lián)排），去化45套，B組團(tuán)為聯(lián)排和獨(dú)棟，去化10套，C組團(tuán)為聯(lián)排和獨(dú)棟，去化25套； 共推售140余套別墅，整體去化共80套，未售別墅多數(shù)靠后，前面有遮擋，視野較差，客戶(hù)基本不考慮，故去化緩慢。,產(chǎn)品及去化,客戶(hù)85%來(lái)源于兩城區(qū)，15%來(lái)源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及遵義縣。,客戶(hù)情況,金科·中央公園城,別墅5房195㎡,別墅5房206㎡,金科·中央公園城別墅214套，體量約3萬(wàn)方，類(lèi)獨(dú)棟5套已售完，雙拼10棟已售完，聯(lián)排20套已售18套，疊拼179套，邊套已售完，剩余52套。,產(chǎn)品及去化,客戶(hù)85%來(lái)源于兩城區(qū)，15%來(lái)源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及遵義縣； 由于市場(chǎng)上僅此項(xiàng)目有疊拼產(chǎn)品，故客戶(hù)對(duì)于市場(chǎng)新型產(chǎn)品選擇較多。,客戶(hù)情況,別墅小結(jié),別墅產(chǎn)品面積段在180-580之間，去化較好面積段為180-280㎡經(jīng)濟(jì)型別墅； 別墅產(chǎn)品主要以獨(dú)棟及聯(lián)排為主，金科·中央公園城推售市場(chǎng)新型產(chǎn)品疊拼別墅，去化較好。,四、房地產(chǎn)發(fā)展概況,整體市場(chǎng)供求情況 高層市場(chǎng)情況分析 洋房市場(chǎng)情況分析 別墅市場(chǎng)情況分析 商業(yè)市場(chǎng)情況分析 公寓市場(chǎng)情況分析 辦公市場(chǎng)情況分析,城市商業(yè)發(fā)展格局：以紅花崗為核心的“單核”結(jié)構(gòu)。,1個(gè)都市級(jí)商業(yè)區(qū)—紅花崗區(qū)—服務(wù)人口約50萬(wàn)人，商業(yè)面積約40萬(wàn)㎡。 4個(gè)市級(jí)商業(yè)區(qū)—匯川區(qū)、老城區(qū)、丁字口、火車(chē)站—服務(wù)人口約20萬(wàn)人，商業(yè)面積約20萬(wàn)㎡。 8個(gè)社區(qū)商業(yè)區(qū)—服務(wù)人口約10萬(wàn)人，商業(yè)面積約10萬(wàn)㎡。,遵義商圈布局規(guī)劃,目前主城區(qū)成熟商業(yè)多分布于三大成熟路段（中華路、香港路、廣州路），無(wú)規(guī)劃、分散狀態(tài)，總體經(jīng)營(yíng)檔次偏低，商業(yè)價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)。,丁字口商圈,傳統(tǒng)商圈,老城商圈,新興商圈,匯川區(qū)商圈,萬(wàn)里路商圈,中心城區(qū)商圈分析,遵義市商業(yè)中心主要存在于傳統(tǒng)的老城區(qū)范圍（老城商圈、丁字口商圈）隨著遵義市的城市發(fā)展，匯川區(qū)和萬(wàn)里路沿線商業(yè)逐漸形成規(guī)模，成為新興商圈。,城市商業(yè)現(xiàn)狀分析：傳統(tǒng)城區(qū)成熟的商業(yè)氛圍逐步向南北擴(kuò)張。,火車(chē)站商圈,商業(yè)租售水平：以臨街商鋪為主，中心路段租金、售價(jià)較高。,,,,,,,中心城區(qū)高租金路段集中在丁字口周邊。隨著匯川區(qū)住宅項(xiàng)目的入住率提高，商業(yè)價(jià)值得到提升，商鋪售價(jià)雖然比丁字口略低，但租金基本持平。,1,2,3,4,5,6,,,,老城商圈,匯川區(qū)商圈,丁字口商圈,,,,,老城商圈,萬(wàn)里路商圈,匯川區(qū)商圈,,火車(chē)站商圈,丁字口商圈,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目概況,重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目概況,城市各業(yè)態(tài)發(fā)展概況,商業(yè)項(xiàng)目有黃色標(biāo)注為有該業(yè)態(tài) 該業(yè)態(tài)主力店特殊標(biāo)注,重點(diǎn)住宅項(xiàng)目商業(yè)概況,1,2,3,5,4,紅花崗區(qū),,,南部新城,匯川區(qū),重點(diǎn)住宅項(xiàng)目商業(yè)概況,,,,百貨 商業(yè),購(gòu)物中心,大眾化,高端化,城市各業(yè)態(tài)發(fā)展概況,四、房地產(chǎn)發(fā)展概況,整體市場(chǎng)供求情況 高層市場(chǎng)情況分析 洋房市場(chǎng)情況分析 別墅市場(chǎng)情況分析 商業(yè)市場(chǎng)情況分析 公寓市場(chǎng)情況分析 辦公市場(chǎng)情況分析,公寓分布地圖,公寓項(xiàng)目分布： 匯川區(qū)： A、唯一國(guó)際 B、星長(zhǎng)征尊城 C、曼哈頓,曼哈頓 9000元/㎡,唯一國(guó)際 7000-9000元/㎡,星長(zhǎng)征尊城 7000-9000元/㎡,遵義在售公寓項(xiàng)目,目前遵義市公寓產(chǎn)品較少，產(chǎn)品較為單一，但銷(xiāo)售較好，市場(chǎng)前景較好。,在售公寓項(xiàng)目均位于匯川區(qū)，區(qū)域吸附力較強(qiáng)； 公寓產(chǎn)品單一，無(wú)明顯附加值； 地段及周邊完善配套是項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)優(yōu)勢(shì)。,四、房地產(chǎn)發(fā)展概況,整體市場(chǎng)供求情況 高層市場(chǎng)情況分析 洋房市場(chǎng)情況分析 別墅市場(chǎng)情況分析 商業(yè)市場(chǎng)情況分析 公寓市場(chǎng)情況分析 辦公市場(chǎng)情況分析,遵義重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布（匯川區(qū)）,遵義重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布（紅花崗區(qū)及南白區(qū)）,南白區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布,,保利未來(lái)城市,,僑龍財(cái)智國(guó)際,該區(qū)域內(nèi)無(wú)在售項(xiàng)目，以商住寫(xiě)字樓為主，目前各項(xiàng)目均以招商為主，并銷(xiāo)售部分剩余存貨。,該區(qū)域以新興寫(xiě)字樓為主，其中僑龍財(cái)智國(guó)際推出的為5.5米得loft產(chǎn)品。,在售項(xiàng)目,售罄項(xiàng)目,遵義在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析,目前在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在匯川區(qū)和南白副城區(qū)，且僅有曼哈頓時(shí)代廣場(chǎng)和保利未來(lái)城市為甲級(jí)寫(xiě)字樓。匯川區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目周邊配套較完善，且銷(xiāo)量較好。,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目位于匯川區(qū)珠海路中段，處于新興商業(yè)中心區(qū)域； 距遵義市政府僅10分鐘路程； 貴陽(yáng)國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心處于該項(xiàng)目裙樓； 擁有遵義首個(gè)機(jī)械停車(chē)場(chǎng)； 周邊配套完善。,曼哈頓時(shí)代廣場(chǎng),該項(xiàng)目產(chǎn)品采用框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)； 客戶(hù)可按照自身要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和改造； 走廊縱深較長(zhǎng)，從電梯間到兩側(cè)端頭房間距離過(guò)長(zhǎng)。,紅色箭頭表示柱間距 黃色箭頭表示總長(zhǎng)度,8.6米,8.4米,8.2米,8.4米,7米,曼哈頓時(shí)代廣場(chǎng),客戶(hù)情況：本地企業(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)為主，占90%，其他區(qū)域占10%,曼哈頓時(shí)代廣場(chǎng),德寶.貴御國(guó)際,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目位于匯川區(qū)蘇州路體育場(chǎng)后； 距遵義市政府僅15分鐘路程，但項(xiàng)目出入口距離主要交通道路較遠(yuǎn)； 附近有高速公路路口； 周邊配套比較完善。,走廊寬度較窄； 辦公空間大，但無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間； 辦公空間不能自由分割，規(guī)劃較為落后； 公用衛(wèi)生間面積較小，無(wú)法滿(mǎn)足辦公區(qū)域內(nèi)的人員使用。,德寶.貴御國(guó)際,該項(xiàng)目以35-50歲年齡層企業(yè)老板為主，由于該項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間較大，客群針對(duì)性較強(qiáng)，客戶(hù)群體較為單一。,德寶.貴御國(guó)際,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),地處紅花崗區(qū)和南白副城區(qū)交匯處； 后期將有大量商務(wù)集群推售； 目前遵義唯一的核心筒5A級(jí)寫(xiě)字樓； 距紅花崗區(qū)政府15分鐘車(chē)程； 毗鄰蘭海高速入口； 周邊配套較為缺乏，主要依托項(xiàng)目自身配套。,保利未來(lái)城市,核心筒結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)； 各戶(hù)型均無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間，同時(shí)公共衛(wèi)生間側(cè)面被隔斷，導(dǎo)致2號(hào)戶(hù)型男士不方便如廁，若有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)半層作為辦公場(chǎng)所，則必將有一個(gè)衛(wèi)生間不再成為公共衛(wèi)生間，剩余公共衛(wèi)生間無(wú)法滿(mǎn)足辦公區(qū)域內(nèi)的人員使用。,電梯,電梯,男衛(wèi),女衛(wèi),保利未來(lái)城市,該項(xiàng)目以30-45歲年齡層投資客為主，由于該項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于發(fā)展階段，且價(jià)格較為便宜，投資門(mén)檻較低，大多客群以投資為主。,客戶(hù)情況：本地投資客及企業(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)為主，占90%，其他區(qū)域占10%,保利未來(lái)城市,,寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)較低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)落后；,1,,匯川區(qū)成為寫(xiě)字樓集中供應(yīng)區(qū)域；,2,,投資客群均為本地客戶(hù)，外來(lái)客戶(hù)占比較少。,3,,遵義市寫(xiě)字樓投資觀念尚未成熟。,小結(jié),感謝聆聽(tīng),2016.10,