萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指

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萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 1 頁 共 10 頁萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引1. 目的提高設(shè)計階段的成本意識，提供在設(shè)計階段進行成本管理的基本手段。2. 范圍概念設(shè)計、實施方案設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計五個專業(yè)。3. 原則：3.1. 以客戶價值為核心：在設(shè)計階段應(yīng)選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可結(jié)合成本收益等綜合情況，選擇應(yīng)用一定的新產(chǎn)品、新技術(shù)，但從中長期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率，在應(yīng)用新產(chǎn)品、新技術(shù)的同時，應(yīng)作好市場培育和客戶引導工作，增加品牌價值并盡早讓客戶認同。3.2. 方案優(yōu)化：在各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作，比較不同設(shè)計方案的所帶來品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異，同時還要考慮物業(yè)維護成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設(shè)計方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。3.3. 動態(tài)測算、及時反饋：成本管理部門在概念設(shè)計、實施方案設(shè)計、施工圖設(shè)計等決策過程中，都應(yīng)全面測算項目成本，及時計算出單位可售面積成本等指標，并聯(lián)合財務(wù)部門測算項目效益水平，提供給設(shè)計部門和公司決策層調(diào)整設(shè)計，使之滿足公司的經(jīng)營要求作為最后設(shè)計決策的必備資料。3.4. 取得設(shè)計單位配合：公司應(yīng)作好與設(shè)計單位溝通工作，著力取得設(shè)計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計合同中，將需要設(shè)計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟指標要求，清晰、明確地表述在設(shè)計合同中，可設(shè)置一定的履約獎懲措施。4. 組織與分工4.1. 集團成本審算中心、規(guī)劃設(shè)計部、工程管理部負責本指引的編寫、修訂、解釋和培訓。4.2. 項目一經(jīng)確定，進入設(shè)計階段后，分公司設(shè)計部應(yīng)牽頭設(shè)立一非常設(shè)性組織項目設(shè)計工作小組。小組成員應(yīng)覆蓋設(shè)計、成本、工程、物業(yè)四個職能部門，并必須包括建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計等各個專業(yè)，公司設(shè)計部項目負責人組織工作的開展。4.3. 小組可根據(jù)自身能力，外聘專家，協(xié)同做好設(shè)計階段的成本管理工作。4.4. 在各設(shè)計階段的重要節(jié)點工作中，項目設(shè)計工作小組應(yīng)組織專題研討會，并與設(shè)萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 2 頁 共 10 頁計院保持良好和緊密的溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經(jīng)濟性。成本部應(yīng)及時提供方案比較需要的成本分析，綜合效果與經(jīng)濟性、以及各專業(yè)的要求選擇最優(yōu)秀的方案。4.5. 各階段設(shè)計完成后，成本部提供包括成本測算在內(nèi)的成本資料，方案論證應(yīng)結(jié)合成本因素進行綜合評價。5. 概念設(shè)計階段5.1. 本階段工作的基礎(chǔ)是在投資分析階段營銷、設(shè)計、成本共同完成的項目定位分析報告 、 項目可行性研究報告 ，定位需要調(diào)整時仍需以上三個專業(yè)共同討論。5.2. 公司于設(shè)計工作開展之前，應(yīng)按項目總體經(jīng)營要求和市場定位，確定項目的成本控制目標。一般情況下，項目可行性研究及定位報告中確定的成本估算應(yīng)作為確定設(shè)計階段成本控制目標的主要參考。5.3. 本階段的設(shè)計任務(wù)書中，除應(yīng)包含“項目概況及用地分析”等設(shè)計專業(yè)的要求外；對于成本，應(yīng)根據(jù)項目的地理位置、自然景觀、配套情況等自身特點，以及項目定位時確定的擬建產(chǎn)品類型及風格，結(jié)合預(yù)期售價，給出一個相對寬松的成本區(qū)間范圍，對概念設(shè)計單位進行交底。5.4. 在多個概念設(shè)計間進行選擇時，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點考慮以下幾個方面： 建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置； 0.00 的標高、道路環(huán)境標高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最?。?水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短。5.5. 對方案調(diào)整引起的下列變化應(yīng)重點關(guān)注： 商業(yè)面積調(diào)整； 地下室及人防面積調(diào)整； 停車比例及方式的調(diào)整(停車率提高；“架空停車、地下車庫等非路面”停車的比例)； 基礎(chǔ)形式的調(diào)整； 設(shè)備配套方案的調(diào)整； 以及場地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加等等。5.6. 方案調(diào)整引起的建筑覆蓋率、計容積率面積、不計容積率面積等發(fā)生變化時，各項具體的成本費用的變化是不一致的，部分科目的費用等比例變化、部分科目不嚴格按照比例改變，部分費用甚至不變。即不同方案進行成本收益比較時，應(yīng)準確反應(yīng)其實際變化情況。5.7. 因各產(chǎn)品的利潤率不同，在測算項目總利潤時，往往會調(diào)整各產(chǎn)品類型的比例。萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 3 頁 共 10 頁在測算地價、配套設(shè)施、環(huán)境等費用時，應(yīng)綜合考慮各產(chǎn)品的實際受益，在按占地面積、建筑面積、可售面積等分攤標準中選擇最切合實際的分攤方法，準確反應(yīng)各產(chǎn)品類型的成本和收益情況，為產(chǎn)品比例的調(diào)整指引正確的方向。5.8. 概念設(shè)計階段需要特別注意不可售的建筑面積(會所、管理用房、設(shè)備用房、不可分攤的走廊)，在滿足項目配套需要的前提下，要與項目的定位相適應(yīng)，同時兼顧長期的使用和經(jīng)營管理的成本。5.9. 人防地下室造價較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費中選擇，本階段應(yīng)對兩種方案分別測算，選擇較為經(jīng)濟的方案。5.10. 進行實施方案的成本測算時，應(yīng)檢查設(shè)計有沒有考慮物業(yè)管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。5.11. 測算時要注意不計建筑面積的實體(不足 2.2 米的設(shè)備層、不利用的吊腳架空層等)對成本的影響，防止遺漏。5.12. 不同階段的成本測算發(fā)生變化時，成本人員應(yīng)對變化情況和原因作分析，并向設(shè)計、營銷提供改進建議。5.13. 本階段應(yīng)對建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車方式等的可行性及經(jīng)濟性進行預(yù)研究，避免實施方案設(shè)計階段調(diào)整幅度過大。6. 實施方案設(shè)計階段本階段重點關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標準、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型。6.1. 建筑專業(yè)6.1.1.確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加。同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。6.1.2.單體及戶型設(shè)計時，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體型過分復(fù)雜的單體；單體周長與面積的比例系數(shù)無特殊要求時應(yīng)選擇適中，在體現(xiàn)一定超前意識的同時，不至于同市場上的常規(guī)選擇差異懸殊，符合產(chǎn)品的定位。6.1.3.在確定層高時，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，不盲從客戶要求，對銷售人員培訓以對客戶能有正確的引導。選擇合適的層高，層高每增加 0.1m 造價增加該層造價的 3-5% 。6.1.4.在門窗的設(shè)計中，在必須滿足通風及采光要求的同時，應(yīng)注意選擇合適的窗地比(外墻門窗面積與建筑面積比)。鋁合金或塑鋼門窗除風格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。6.1.5.在選擇停車方式時，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 4 頁 共 10 頁 地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對于景觀的影響較大。 建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響。 建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租。造價較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實際增加的成本較空地下的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。地下室兼作地下車庫的經(jīng)濟柱凈距建議為：停車類型 小轎車(標準車型尺寸為長寬高4.90m1.80m1.60m)兩柱間停車數(shù) 1 2 3 4建議柱凈距 2.4 4.7 7.0 9.3 平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對于是否可以長租各城市規(guī)定不一，可以長租的往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般可以用月租的方式補貼物業(yè)管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇。 半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。6.1.6.材料部品的選擇必須滿足集團工程或設(shè)計部確定的通用標準，另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價相適應(yīng)，在此基礎(chǔ)上尚有選擇余地時，可以運用價值工程進行計算，選擇最合適的材料部品。6.1.7.材料部品的選擇應(yīng)考慮當?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當?shù)氐膬?yōu)勢資源，減少選用差異不大但需從外地購買的材料部品。6.1.8.地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實用經(jīng)濟的原則。6.1.9.方案比較進行成本測算時，應(yīng)注意容易忽略的露臺、不算面積的架空層、假復(fù)式、騎樓等引起的成本增加；有計算退臺的建筑的占地面積和屋面面積時，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。6.1.10.規(guī)劃設(shè)計方案確定之后，成本部應(yīng)即根據(jù)方案做出細致的成本測算，并分析與可行性研究階段成本估算的差異，反饋給公司設(shè)計部和公司管理層。6.2. 結(jié)構(gòu)專業(yè)6.2.1.鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 5 頁 共 10 頁應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計控制、審查重點，并于同類建筑進行比較分析。6.2.2.設(shè)計工作小組應(yīng)與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。6.2.3.一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)(有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒，最準確的方法是請設(shè)計院初步估算進行設(shè)計，再測算其準確造價。6.2.4.結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒。6.2.5.采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復(fù)修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面。6.2.6.異型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價一般會高出 10-20%，同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮。6.2.7.柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，項目設(shè)計工作小組需著重考慮。6.2.8.上述三個重要節(jié)點工作確定時的成本工作，一種方法是根據(jù)初設(shè)進行計算，另外也可邀請外部專家進行成本比較的定性分析，選擇合適的方案。6.3. 安裝專業(yè)6.3.1.給水管、排水管、導線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰。6.3.2.給水管、排水管、導線的規(guī)格選擇：滿足使用要求有一定的富余量。6.3.3.給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。6.3.4.對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。6.3.5.提交設(shè)計院的住宅套內(nèi)的設(shè)計負荷指標、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于項目應(yīng)急負荷的指標應(yīng)準確提供，以便進行發(fā)電機型號、功率的合理選擇。7. 施工圖設(shè)計階段7.1. 建筑專業(yè)7.1.1.設(shè)計人員應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計階段的成果，撰寫施工圖設(shè)計招標文件和設(shè)計合同，制萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 6 頁 共 10 頁訂“項目設(shè)計任務(wù)書” 。負責跟蹤控制目標技術(shù)經(jīng)濟指標；負責保證圖紙及時到位和質(zhì)量；組織圖紙會審、設(shè)計交底等工作。7.1.2.項目設(shè)計工作小組中的成本人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計人員確定設(shè)計合同的經(jīng)濟條款、技術(shù)經(jīng)濟指標要求。在設(shè)計過程中，須及時提供設(shè)計優(yōu)化需要的各項目成本數(shù)據(jù)。7.1.3.主體的外立面及公共部位的二次裝修費用易被忽略或控制不嚴，設(shè)計與成本應(yīng)提前在施工圖設(shè)計時預(yù)測、確定其費用控制目標。7.1.4.廚衛(wèi)有裝修時，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚(或地磚)。7.2. 結(jié)構(gòu)專業(yè)7.2.1.若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點在于設(shè)計過程中對計算書進行復(fù)核，核查配筋率，并在正式出圖之前進行細致的審圖工作。7.2.2.設(shè)計前應(yīng)根據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計的成果，結(jié)合集團成本數(shù)據(jù)庫中已建類似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標：并在施工圖設(shè)計開始前在設(shè)計指導書中列明；可在合同中約定，在最終成果達到要求后，給予一定的獎勵，懲罰條款需謹慎采用。7.2.3.應(yīng)要求設(shè)計院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)結(jié)算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡圖、柱底內(nèi)力圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計算書中的內(nèi)容與設(shè)計師交涉、探討；7.2.4.具體結(jié)構(gòu)計算及設(shè)計的細節(jié)中，以下手段可供參考： 地基承載力的確定：勘察單位提供持力層地基承載力數(shù)據(jù)后，與相近類似地塊的數(shù)據(jù)進行比較，在保證安全的前提下，與設(shè)計院一道同勘察單位溝通，保證提供的地基承載力數(shù)據(jù)不偏于保守。 地下水壓(浮)力是確定地下室底板與外墻厚度的主要因素。設(shè)計部、成本部負責爭取勘察單位提供的地下水壓(浮)力數(shù)據(jù)準確，無夸大。 明確各層使用功能，可以得出較為準確的設(shè)計使用荷載，有利于結(jié)構(gòu)設(shè)計。豎向墻體荷載按已明確的材料計算，并注意扣除窗和門洞的面積。 在滿足規(guī)范最小埋深及建筑功能的前提下，盡量減小地下室的高度和埋深。 裙樓、地下室剪力墻與上部塔樓剪力墻及其洞口應(yīng)盡量保持上下對齊。 剪力墻體厚度在滿足結(jié)構(gòu)要求的前提下，在當?shù)厥┕すに嚨哪芰Ψ秶鷥?nèi)應(yīng)盡量取接近規(guī)范要求的最小厚度，墻非計算要求時一般采用構(gòu)造配筋。 高層建筑中,柱墻等豎向構(gòu)件砼等級與梁板砼等級宜按受力要求分別采用,不得將梁板砼等級為求施工方便而刻意提高。 梁板體系及簡支構(gòu)件的跨高比選擇要經(jīng)濟；梁、柱截面尺寸都可按初估的荷載先行估算，并結(jié)合工程師自己的經(jīng)驗確定，再進行細致核算。柱在滿足規(guī)范軸壓比限值的情況下，宜減小截面尺寸，柱截面尺寸以軸壓比和構(gòu)造配筋為衡量標準。萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 7 頁 共 10 頁梁筋按計算配置即可，尤其是梁端面筋不應(yīng)人為放大。 主、次梁的負筋全部拉通的數(shù)量滿足規(guī)范要求即可，不得全部直通。 除地下室底板、屋面、剪力墻板及特殊要求部位外，其他各板式構(gòu)件一般不宜采用雙層雙向配筋，其上部負筋在跨中應(yīng)考慮斷開； 滿足使用功能前提下，優(yōu)先采用規(guī)范規(guī)定的最小板厚，但要驗算變形和裂縫。條件許可時(板跨在經(jīng)濟范圍內(nèi))，應(yīng)盡量少設(shè)梁，尤其是廚衛(wèi)降板處不宜多設(shè)小梁(可采取折板或建筑墊層的做法)，去掉小梁后板仍為構(gòu)造配筋。不要因預(yù)埋或其他局部性的構(gòu)造要求全面加大板厚。7.3. 給排水專業(yè)7.3.1.室內(nèi)管線敷設(shè),滿足管線敷設(shè)長度最短。7.3.2.外立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工?？照{(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，避免影響門窗的開啟。7.3.3.避免雨污水管穿越斜屋面，并詳細標注安裝高度。禁止雨污水管穿越客廳及臥室，禁止雨水直接排放到露臺。7.3.4.對于底層花園、頂層為假復(fù)式或斜層面有單獨水電要求時，應(yīng)單獨繪制水電施工圖；避免用標準層代替，而在施工過程中再以變更進行糾正。7.3.5.給排水施工圖中各類套管的位置及規(guī)格標注不能遺漏。7.3.6.雨污水出戶管應(yīng)結(jié)合總平排水設(shè)計，避免施工期間的大量調(diào)整。7.4. 電氣專業(yè)7.4.1.電氣系統(tǒng)的線路設(shè)計時，應(yīng)考慮各樓層共用電纜母線，到達樓層再接分枝，在具備條件的情況下，優(yōu)先考慮使用預(yù)分支電纜。室內(nèi)線管的敷設(shè)方案應(yīng)在“沿地暗敷” 、 “沿墻敷設(shè)”中選擇線路較短的敷設(shè)方式。7.4.2.衛(wèi)生間的金屬構(gòu)件接地建議采用在衛(wèi)生間埋設(shè)構(gòu)件的方法，不從配電箱內(nèi)單獨分設(shè) PE 線回路。特別是給排水管采用塑料管的，在滿足規(guī)范的前提下建議不進行等電位聯(lián)結(jié)板的設(shè)計。7.4.3.選擇低壓斷路器，確定保護整定值，校驗低壓線路末端單相短路保護靈敏度應(yīng)符合規(guī)范要求。導線電纜截面的選擇應(yīng)在滿足發(fā)熱及各種校驗的條件下，取最經(jīng)濟值。7.4.4.戶內(nèi)配電箱的系統(tǒng)圖設(shè)計應(yīng)做到在滿足規(guī)范的前提下，盡量減少漏電開關(guān)數(shù)量，建議優(yōu)先采用插座回路共用一個總的帶漏電保護的斷路器的配電方式、照明回路采用單級開關(guān)，根據(jù)戶內(nèi)配電箱與上級電表箱的開關(guān)配合情況選擇雙級隔離開關(guān)作為戶內(nèi)配電箱的總開關(guān)。7.4.5.小區(qū)智能化系統(tǒng)中，監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭、周界防越界系統(tǒng)的定位應(yīng)做到合理考慮，萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 8 頁 共 10 頁在滿足功能的情況下采用盡量合理的設(shè)備數(shù)量。7.4.6.居家防盜報警、對講系統(tǒng)的方案設(shè)計，應(yīng)充分了解產(chǎn)品性能，確定性能穩(wěn)定的對講產(chǎn)品，了解當?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量優(yōu)先選擇安保型(對講報警一體) 的對講產(chǎn)品。8. 環(huán)境設(shè)計8.1. 委托環(huán)境設(shè)計之前，應(yīng)根據(jù)項目檔次、定位報告的目標成本，確定環(huán)境工程的單位成本(元/景觀 m2)，并向設(shè)計師進行交底，作為概念設(shè)計的依據(jù)。8.2. 根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重。8.3. 詳細的環(huán)境方案設(shè)計中，可把總的環(huán)境費用按道路及廣場、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進行拆分，明確方案的成本目標。在方案完成后，再逐步核算分項費用、總費用是否超標，并反饋給設(shè)計師，再調(diào)整、再核算。8.4. 環(huán)境設(shè)計方案的調(diào)整，多數(shù)情況下屬于面層不同做法的調(diào)整，或者是樹木種類及規(guī)格的調(diào)整，建立完善的“環(huán)境部品及材料庫”有利于環(huán)境設(shè)計的成本測算。8.5. 景觀設(shè)計公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計做法往往較為保守，項目設(shè)計工作小組應(yīng)重點進行優(yōu)化，同時將優(yōu)化后的常用景觀結(jié)構(gòu)做法提供給景觀設(shè)計公司。8.6. 對于表觀性景觀材料，最好由設(shè)計部、成本部共同確定，保證合理的性價比。8.7. 環(huán)境設(shè)計還需考慮長期的物業(yè)維護費用，如入口的數(shù)量、水景的選擇、草皮與喬灌木的比例。8.8. 景觀設(shè)計應(yīng)綜合考慮與各種管網(wǎng)的協(xié)調(diào)，避免綠化樹木根系對管網(wǎng)的潛在破壞，避免管井井蓋對路面的不雅影響。9. 銷售包裝工程設(shè)計9.1. 精裝修中設(shè)計費所占比例較高，對于設(shè)計師的選擇有四個檔次 普通設(shè)計師、國內(nèi)知名設(shè)計師、港臺知名設(shè)計師、國際著名設(shè)計師。普通情況下選擇中間兩類，或選擇合作較多、配合較好的第一類設(shè)計師，高檔別墅和賣場可適當提高。9.2. 樣板房實施前，應(yīng)由設(shè)計、營銷、成本共同討論確定裝修的套數(shù)和費用總額。并按每套房的設(shè)計費、裝修工程、家俬及家電設(shè)備、飾品等幾項費用進行分拆，向設(shè)計師交底，各項費用可以互相調(diào)劑，但總額一般情況不允許超出。9.3. 裝修工程編制預(yù)算時應(yīng)考慮一定比例的設(shè)計變更費用。9.4. 家俬家電設(shè)備、飾品根據(jù)效果的需要，由設(shè)計部與成本部(或財務(wù))共同按貨比三家的原則進行購買。9.5. 樣板間的飾品及家具，在風格不相沖突時，可在下一期的樣板房中重復(fù)利用。9.6. 樣板間總費用控制方法：事前給設(shè)計師一個最高限額，由設(shè)計師自行把握效果與萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 9 頁 共 10 頁成本(公司設(shè)計師及領(lǐng)導認為效果不佳時仍然可以要求變更)，完成后根據(jù)確定的合同單價對工程進行結(jié)算，不超過限額時按實結(jié)算，超過時只支付最高限額。此方法只有當設(shè)計和施工是同一公司時方可實施。10. 支持文件萬科集團項目設(shè)計成果標準項目成本測算標準表設(shè)計階段成本控制流程萬科企業(yè)股份有限公司 編號名稱 萬科集團設(shè)計階段成本管理工作指引 版本編制 審核 批準 生效期第 10 頁 共 10 頁