商品房買(mǎi)賣(mài)合同總結(jié)

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根據(jù)對(duì)重慶公司已有訴訟案例的分析，結(jié)合網(wǎng)上能檢索到的案例，我對(duì)整個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中容易引起訴訟的環(huán)節(jié)進(jìn)行了總結(jié)。對(duì)每一種訴訟類(lèi)別進(jìn)行了法律分析，并提出了一些建議與完善的措施，供參考，如下。一、 認(rèn)購(gòu)階段的訴訟風(fēng)險(xiǎn)在認(rèn)購(gòu)階段，有兩種認(rèn)購(gòu)形態(tài)。一是抵押房的認(rèn)購(gòu)，二是非抵押房的認(rèn)購(gòu)。從合同法角度看，認(rèn)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書(shū)都是無(wú)名合同，我國(guó)法律尚沒(méi)有對(duì)這種合同進(jìn)行規(guī)定；從法理角度看，認(rèn)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書(shū)都是預(yù)約合同，合同雙方的主要義務(wù)是依據(jù)預(yù)約合同誠(chéng)信地進(jìn)行磋商，訂立本約（商品房買(mǎi)賣(mài)合同） 。盡管我國(guó)法律尚沒(méi)有規(guī)定預(yù)約合同，但認(rèn)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書(shū)本質(zhì)上仍然是一種契約，這應(yīng)該是沒(méi)有異議的，所以仍應(yīng)適用合同法的規(guī)定。違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議也即違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于認(rèn)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定的是定金，并沒(méi)有約定違約金，加之我國(guó)合同法規(guī)定定金罰則和違約金只能二選一，所以一方違約時(shí)，往往是按定金罰則來(lái)確定違約責(zé)任，這也使許多人主張認(rèn)購(gòu)協(xié)議是一種定金合同。以上是對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)進(jìn)行的分析，以下列舉認(rèn)購(gòu)階段常見(jiàn)的訴訟情形，并對(duì)其中的法律關(guān)系作分析。常見(jiàn)的情形有：（一）我司未能在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)解除抵押，客戶(hù)要求雙倍返還定金（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)已簽，我公司無(wú)違約行為，客戶(hù)要求退還定金或雙倍返還（三） 認(rèn)購(gòu)書(shū)已簽，房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商企圖毀約（一）我公司未在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的期限內(nèi)解除抵押，客戶(hù)要求雙倍返還定金。我公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中都約定了“如果不能在 90 日內(nèi)解除抵押，客戶(hù)可以選擇解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，我公司退還定金，互不承擔(dān)違約責(zé)任”這樣的條款。這一條款不管從法律上是講得通的，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)協(xié)議只是一種預(yù)約，開(kāi)發(fā)商并不負(fù)必然的與客戶(hù)訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。在實(shí)務(wù)中，法院對(duì)這一約定往往也是持認(rèn)可的態(tài)度。如江濤、楊明霞訴恒大地產(chǎn)江津公司的案子，就是這種情形。在這種情形中，開(kāi)發(fā)商被判雙倍返還定金的可能性非常小，基本都是承擔(dān)定金返還責(zé)任。由于我公司的目的是銷(xiāo)售房屋，所以對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中“90 日”這一期限可以考慮適當(dāng)延長(zhǎng)，比如延長(zhǎng)到 6 個(gè)月。這樣可以給我公司更長(zhǎng)的解除抵押的時(shí)間，以更好實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款這一目的。此外，在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中有“客戶(hù)須于抵押解除后3 日內(nèi)前來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同”這樣的規(guī)定，而客觀情況是簽約的通知往往是以函告的方式向客戶(hù)發(fā)出，而客戶(hù)可能出于沒(méi)有空余時(shí)間或者未能及時(shí)籌集好首付款等原因，未能在 3 日內(nèi)前來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。所以在以后的認(rèn)購(gòu)協(xié)議中可以考慮將這一期限適當(dāng)延長(zhǎng)，比如延長(zhǎng)為 7 天。這樣既給了客戶(hù)寬限期，也不至于拖延時(shí)間太長(zhǎng)影響公司的銷(xiāo)售回款。也正因如此，對(duì)于客戶(hù)在合理的逾期期限內(nèi)前來(lái)簽到買(mǎi)賣(mài)合同并繳納首付款的，我司應(yīng)不追究其違約責(zé)任，而應(yīng)該與之簽約。綜上，對(duì)這一情形的建議有以下幾點(diǎn)：1、 將認(rèn)購(gòu)協(xié)議中“90 日”內(nèi)解除抵押的時(shí)間修改為“180 日”2、 將客戶(hù)須于抵押解除后“3 天”內(nèi)的時(shí)間修改為“7 天”3、 對(duì)于合理的逾期期限內(nèi)來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并繳納首付款的，我司應(yīng)予以同意（二） 認(rèn)購(gòu)書(shū)已簽，我公司無(wú)違約行為，客戶(hù)要求退定金或雙倍返還。在這種情形中，我公司無(wú)違約行為，但客戶(hù)有時(shí)還是會(huì)要求退還定金或雙倍返還。常見(jiàn)的理由有：（1）客戶(hù)年齡偏大，顧慮不能取得銀行貸款；（2）簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議后房?jī)r(jià)下跌，客戶(hù)不想繼續(xù)履約，拒簽買(mǎi)賣(mài)合同；（3）簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，國(guó)家提高貸款利率或出臺(tái)限購(gòu)政策，購(gòu)房者拒絕繼續(xù)履約；（4）在磋商商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方不能就買(mǎi)賣(mài)合同的某些條款達(dá)成一致。最近的某客戶(hù)訴自貢公司的案例就是屬于上述第（1）種情形，客戶(hù)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后顧慮不能取得銀行貸款于是提出了更名；但由于我司對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議更名的規(guī)定很?chē)?yán)格（報(bào)主管副總裁） ，客戶(hù)更名的要求并未得到我司同意，于是客戶(hù)提起了訴訟。在這種情形中，從法律角度看我司完全可以不退還定金，但在實(shí)務(wù)中，我司往往從考慮公司品牌形象的角度出發(fā)選擇退還客戶(hù)定金。2010 年發(fā)生的陳摯訴恒大地產(chǎn)重慶公司的案例則屬于上述第（2）種情形，客戶(hù)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，我公司按時(shí)解除了抵押并通知客戶(hù)來(lái)簽合同，但房?jī)r(jià)有些下跌，客戶(hù)不想繼續(xù)履約，于是起訴要求退還定金。此案最終和解結(jié)案，我公司退還了定金，理由是維護(hù)公司品牌。對(duì)于以上的這兩種情形，我司在應(yīng)對(duì)時(shí)該采取何種態(tài)度，我個(gè)人覺(jué)得需要分類(lèi)考慮：一、如果訴訟只是個(gè)案，例如上面的兩個(gè)案例；我公司從法律上講即使可以不退定金，在實(shí)務(wù)操作時(shí)也可以選擇退還定金進(jìn)行和解，一來(lái)是出于維護(hù)品牌的需要，二來(lái)是不要因?yàn)閭€(gè)案影響了公司的正常銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)；二、如果訴訟不是個(gè)別的，而是大規(guī)模的客戶(hù)要求退定金（這種情形經(jīng)常發(fā)生在房?jī)r(jià)下跌時(shí)） ，我司則不能輕易選擇退還定金，因?yàn)橐坏╅_(kāi)始退還定金，則退還的數(shù)量將是巨大的；同時(shí)可能引起已經(jīng)簽了買(mǎi)賣(mài)合同的客戶(hù)也要求解除合同，退還已付房款。最近北京通州的某些樓盤(pán)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，引起客戶(hù)“維權(quán)” ，要求退房和退補(bǔ)差價(jià)就是很好的案例，我司涪陵項(xiàng)目的降價(jià)事件也是一個(gè)佐證。在碰到此類(lèi)情形時(shí)，我司應(yīng)嚴(yán)格按照法律和協(xié)議的規(guī)定執(zhí)行，不予退房退定金。對(duì)于國(guó)家收緊貸款或限購(gòu)導(dǎo)致客戶(hù)要求退定金的情形，也即上述第（3）種情形，在去年以及今年國(guó)家調(diào)控比較嚴(yán)的背景下，案例也是比較多的。在這類(lèi)訴訟中，客戶(hù)往往會(huì)援引最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條的后半句因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人作為解除合同的理由。即認(rèn)為提高利率、限購(gòu)、國(guó)家的政策調(diào)整屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由” 。何謂“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”？司法解釋并未做出明確規(guī)定。但不少律師認(rèn)為國(guó)家的政策性調(diào)整屬于不可抗力或情勢(shì)變更，客戶(hù)可以援引上述司法解釋解除協(xié)議退還定金。我個(gè)人認(rèn)為需分類(lèi)考慮：一、如果只是金融性的政策（比如提高利率、準(zhǔn)備金、征稅） ，客戶(hù)要求退房，從法律角度講應(yīng)該是比較難的，因?yàn)檫@些政策因素很難被認(rèn)定為情勢(shì)變更；我司也不應(yīng)對(duì)此情形的客戶(hù)進(jìn)行退房； 二、如果是因?yàn)橄拶?gòu)，導(dǎo)致客戶(hù)無(wú)法繼續(xù)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，則應(yīng)該屬于上述司法解釋中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由” 。在此情形下我司應(yīng)退還客戶(hù)定金。 對(duì)于第 4 種情形，以合同條款的磋商不能達(dá)成一致，拒絕履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的，客戶(hù)在訴訟中舉證是比較難的。我司應(yīng)在銷(xiāo)售處公示已經(jīng)備案的銷(xiāo)售合同，并且對(duì)每棟樓的交樓日期等關(guān)鍵數(shù)據(jù)也應(yīng)進(jìn)行公示。綜上，對(duì)這一類(lèi)的訴訟有以下幾點(diǎn)建議：1、 對(duì)于顧慮不能取得銀行貸款或者因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌要求退房的，分類(lèi)考慮：如果訴訟只是個(gè)案，可以考慮退房；如果訴訟時(shí)群體性和普遍性的，嚴(yán)把退房的關(guān)卡；2、 對(duì)于因金融政策收緊引起的退房要求，堅(jiān)決不予退房，對(duì)于限購(gòu)引起的沒(méi)有簽訂買(mǎi)賣(mài)合同可能的，可以退房；3、 加入規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)的承諾性條款。如下：乙方承諾在簽訂本協(xié)議書(shū)之前已經(jīng)對(duì)國(guó)家可能上調(diào)利率、提高首付款比例、限購(gòu)、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、征收房產(chǎn)稅、出臺(tái)調(diào)控措施等金融風(fēng)險(xiǎn)以及政策性風(fēng)險(xiǎn)有充分認(rèn)識(shí)，同時(shí)承諾簽署本協(xié)議后不得以上述原因作為拒絕履行本協(xié)議的理由，否則甲方有權(quán)不退還定金；但繼續(xù)履行本協(xié)議書(shū)屬于違法的除外；4、 及時(shí)履行對(duì)客戶(hù)的通知義務(wù)，妥善保留我方通知的證據(jù)；（3）認(rèn)購(gòu)書(shū)已簽，房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商企圖毀約這種情形經(jīng)常出現(xiàn)在有房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后開(kāi)發(fā)商能以更高的價(jià)格出售該房產(chǎn)，于是毀約。由于我公司的樓盤(pán)定價(jià)都是統(tǒng)一定價(jià)，同時(shí)遵循的是快速周轉(zhuǎn)的策略，這種情形在我公司的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境下沒(méi)有探討的必要。二、 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同以后的訴訟風(fēng)險(xiǎn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂以后，容易引起訴訟的環(huán)節(jié)有：（一） 購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未獲得銀行審批，要求解除合同；（二） 銀行已放款，客戶(hù)未及時(shí)還款，銀行要求我司承擔(dān)保證責(zé)任；（三）房屋交接過(guò)程中，因裝修存在瑕疵，客戶(hù)拒絕接房，要求我司承擔(dān)逾期交房責(zé)任或解除合同；（四）房屋交接過(guò)程中，客戶(hù)以甲方的配套設(shè)施與廣告宣傳有出入拒絕接房或要求我司承擔(dān)違約責(zé)任；（四） 合同簽訂后，甲方存在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致客戶(hù)拒絕接房；（六） 逾期交房或未按時(shí)通水通電，客戶(hù)要求承擔(dān)違約責(zé)任；（七） 房?jī)r(jià)下跌，客戶(hù)要求退房；（一）購(gòu)房者貸款未獲銀行審批，要求解除合同的情形：依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議，在客戶(hù)獲得的銀行貸款額度小于申請(qǐng)額度或者銀行否決了貸款申請(qǐng)的情形下，如果客戶(hù)逾期付款 90 日以上，我司可解除合同，同時(shí)客戶(hù)需按房屋總價(jià)的 10%支付違約金。這種案例我司暫未碰到。但是最高人民法院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第二十三條對(duì)此種情形作了規(guī)定：因當(dāng)事人一方的原因?qū)е沦J款合同未能成立的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償；因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致貸款合同未能成立的，出賣(mài)人應(yīng)該退還已付房款。這個(gè)地方的問(wèn)題和定金部分的解釋是一樣的，何謂“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”？國(guó)家出臺(tái)金融性政策收緊貸款算不算“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”？2010 年北京市有一個(gè)判例。該案中，購(gòu)房者已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了兩套房屋，2010 年 4月 12 日與地產(chǎn)公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并申請(qǐng)貸款，該房為購(gòu)房者第三套房；2010 年 4 月 30 日北京出臺(tái)政策暫停發(fā)放第三套房的貸款。購(gòu)房者起訴要求解除合同退還已付房款的訴訟請(qǐng)求得到了法院的支持。由此可見(jiàn)，法院對(duì)政策性的因素往往是傾向于認(rèn)定為“不可歸責(zé)于雙方的事由” 。我司應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中細(xì)化哪些因素是“屬于乙方的原因” ，對(duì)客戶(hù)貸款未獲批準(zhǔn)必須及時(shí)補(bǔ)交房款的情形進(jìn)行列舉，如：一、因乙方資信原因?qū)е碌馁J款未獲批準(zhǔn)的；二、因乙方未按銀行的要求提交資料或者提交資料不實(shí)的；三、因乙方的個(gè)人條件不符合銀行的放款條件的；四、其他因乙方原因?qū)е碌奈茨塬@得貸款的情形由于我司營(yíng)銷(xiāo)管理制度對(duì)退房把關(guān)的比較嚴(yán)，需報(bào)集團(tuán)副總裁審批，諸如此類(lèi)的個(gè)別要求退房的案例容易操作；如果是因政策性因素引起的大量客戶(hù)要求退房，不僅操作起來(lái)比較麻煩，而且容易影響公司的現(xiàn)金流。在房?jī)r(jià)下跌時(shí)期尤其如此。因此，對(duì)此種訴訟情形提出如下建議：1、 對(duì)乙方不能獲得貸款但應(yīng)履行補(bǔ)交房款的情形進(jìn)行列舉；2、 加入乙方對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的承諾性條款（條款內(nèi)容和認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的承諾性條款一致）3、 對(duì)以國(guó)家貸款收緊為由主張退房的客戶(hù)嚴(yán)把退房關(guān)卡；4、 及時(shí)履行我方協(xié)助辦理銀行貸款的義務(wù)；及時(shí)履行通知義務(wù)并保留證據(jù) （二）銀行已放款，客戶(hù)未及時(shí)履行還款義務(wù)，銀行要求我司承擔(dān)保證責(zé)任；我司與銀行簽訂的按揭貸款合作協(xié)議中，我司為客戶(hù)承擔(dān)的是連帶責(zé)任保證，保證期間一般為客戶(hù)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后至抵押登記辦理完畢前。該保證期間較短，客戶(hù)在這段時(shí)間內(nèi)不及時(shí)還款的可能性很小，但也有個(gè)別案例。如 2010年光大銀行訴我司的案例，在該案中由于銀行起訴時(shí)已過(guò)保證期間，我司最終未承擔(dān)保證責(zé)任。由于我司對(duì)退房的把關(guān)比較嚴(yán)，如果出現(xiàn)了我司在保證期間內(nèi)被訴的情形，我司應(yīng)盡力與銀行協(xié)調(diào)讓銀行行使抵押權(quán)而不是要我司承擔(dān)保證責(zé)任。對(duì)這種訴訟類(lèi)別提出如下建議：1、 在與銀行簽訂保證合同時(shí)重點(diǎn)注意保證期限，只能將該保證期限限定在抵押手續(xù)辦理完畢之前，禁止進(jìn)行全程擔(dān)保；2、 在補(bǔ)充協(xié)議第二條第（二）項(xiàng)第 5 款中約定客戶(hù)不履行還款義務(wù)導(dǎo)致我司承擔(dān)保證責(zé)任的情形下客戶(hù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的違約金；3、 及時(shí)與銀行溝通，盡力使銀行行使抵押權(quán)，嚴(yán)格控制回購(gòu)；（三）房屋交接過(guò)程中，因房屋裝修存在瑕疵客戶(hù)拒絕接房的情形：從法律上講，這種情形下的法律關(guān)系并不復(fù)雜房屋達(dá)到了交接標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)履行收房的義務(wù)，收房中或收房后的質(zhì)量瑕疵，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但實(shí)際情況沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，這也使得交房成為困擾我司的一個(gè)問(wèn)題。首先對(duì)此進(jìn)行法律分析。我司在商品房買(mǎi)賣(mài)合同第七條第（二）款約定的房屋交接條件中，設(shè)定了房屋交接的兩個(gè)要件：一是取得竣工驗(yàn)收備案登記，二是裝修質(zhì)量符合附件四的要求。但附件四只約定了房屋各部分裝修所應(yīng)使用的材料品牌，并未約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這使得如何判斷房屋已經(jīng)達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)本身就成為一個(gè)問(wèn)題。因此首要解決的，就是明確我司商品房買(mǎi)賣(mài)合同中交房條件。商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第十二條、十三條對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題以及房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用（如未通水通電）這兩種情形，賦予了買(mǎi)受人解除合同的權(quán)利。由此推知，這兩種情形下客戶(hù)拒絕接房的，法院也應(yīng)是給予支持的。但我司在房屋交接實(shí)務(wù)中并不常出現(xiàn)這兩種問(wèn)題，常見(jiàn)的是裝修瑕疵，如滲水、墻面空鼓、石材有色差、墻磚破裂、墻紙掉落等。這些問(wèn)題并沒(méi)有達(dá)到嚴(yán)重影響買(mǎi)受人正常居住使用的程度，同時(shí)也不是房屋交接的要件，因此不構(gòu)成拒絕接房的理由。在法院的判決中，也是采取的這種態(tài)度，業(yè)主以質(zhì)量存在瑕疵拒絕接房要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，基本都得不到法院的支持。王素英訴恒大基宇公司，喻建訴恒大重慶公司都是因?yàn)檠b修瑕疵拒絕接房的案例。這兩個(gè)案子最終結(jié)果都是原告撤訴，我司也未承擔(dān)任何責(zé)任，但可以預(yù)見(jiàn)到如果法院判決，原告勝訴的可能性也不大。但是我司在交房條件中承諾了裝修標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到附件四中約定的標(biāo)準(zhǔn)，為了進(jìn)一步明確房屋交接的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，很有必要在補(bǔ)充協(xié)議第四條中增加以下條款：乙方不得以房屋質(zhì)量、裝修存在瑕疵為由拒絕接房。對(duì)于房屋交接時(shí)的質(zhì)量、裝修瑕疵，乙方應(yīng)先予接房，接房之后由甲方按照合同的約定進(jìn)行修理、修復(fù)、更換、重做等。乙方拒絕接房的，視為該房屋已實(shí)際交付，甲方通知的收樓日視為實(shí)際交房日期。補(bǔ)充協(xié)議第十條也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)修改：乙方在交樓日如對(duì)裝飾、裝修、設(shè)備提出異議，由甲方按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修理、更換、重做，并在 30 日內(nèi)解決。但乙方在收樓日不得以甲方交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)為由拒絕接收該商品房。乙方拒絕接房的，視為該房屋已實(shí)際交付使用。除此之外，合同附件四對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定太過(guò)于粗糙，而買(mǎi)賣(mài)合同第七條約定的交房條件偏偏又約定了“裝修質(zhì)量應(yīng)符合附件四的約定” 。在這種語(yǔ)境下，我司應(yīng)細(xì)化附件四的內(nèi)容，對(duì)房屋交接的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，同時(shí)將合同第七條“裝修質(zhì)量”修改為“裝修標(biāo)準(zhǔn)” ，因?yàn)楦郊臎](méi)有約定“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)” ，只是約定了品牌，一字之差謬以千里。當(dāng)然，如果房屋質(zhì)量、裝飾確實(shí)存在瑕疵，則我司構(gòu)成瑕疵履行，應(yīng)依法承擔(dān)修理、更換等違約責(zé)任。同時(shí)，我司如果承擔(dān)了相應(yīng)的修理責(zé)任，有權(quán)依據(jù)施工合同向施工單位追償或追究其違約責(zé)任。這一層關(guān)系是與交接房屋完全不同的另外一層法律關(guān)系。以上只是法律上我們可以完善的地方。實(shí)際上，客戶(hù)作為購(gòu)房者，其最終目的是購(gòu)買(mǎi)房屋進(jìn)行居住，而不是與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行訴訟。我司在盡量完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的法律漏洞的同時(shí)，也應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，及時(shí)解決購(gòu)房者在收樓時(shí)提出的問(wèn)題。購(gòu)房者收樓時(shí)提出的大部分問(wèn)題我司應(yīng)該都是能通過(guò)修理、修復(fù)、更換、重做來(lái)解決的，這一行為給公司增加的成本并不會(huì)很大，給公司品牌和形象帶來(lái)的效果可能并不比上百萬(wàn)的廣告投入差。更何況這部分成本本應(yīng)由施工單位來(lái)承擔(dān)。當(dāng)這部分成本數(shù)額較大時(shí)，我司也可以考慮由我司與施工單位共同來(lái)分擔(dān)這部分成本。綜上，對(duì)房屋交接中因質(zhì)量、裝修瑕疵引起的接房糾紛，提出如下建議：1、 在補(bǔ)充協(xié)議第四條和第十條中增加相應(yīng)條款，約定在質(zhì)量、裝修存在瑕疵時(shí)客戶(hù)不得拒絕接房，否則視為房屋已實(shí)際交付使用；2、 完善附件四的內(nèi)容，明確房屋交接的裝修標(biāo)準(zhǔn)，而不僅僅是列明裝修材料的品牌；同時(shí)將主合同第七條中“裝修質(zhì)量”修改為“裝修標(biāo)準(zhǔn)”3、 在房屋交接時(shí)，會(huì)同施工單位及時(shí)解決業(yè)主裝修上存在的瑕疵，這部分義務(wù)本來(lái)就是我司應(yīng)履行的瑕疵擔(dān)保責(zé)任4、 在裝修瑕疵是個(gè)別性的時(shí)候，由我司自行修理解決；在裝修瑕疵普遍大量存在時(shí)，應(yīng)追究施工單位的違約責(zé)任 （四）房屋交接過(guò)程中，客戶(hù)以甲方的配套設(shè)施與廣告宣傳有出入為由要求我司承擔(dān)違約責(zé)任或欺詐銷(xiāo)售的責(zé)任廣告宣傳一般應(yīng)被認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，但在特殊情況下可能被判定為要約而成為銷(xiāo)售合同的一部分。商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第三條對(duì)相應(yīng)要素做了規(guī)定：一、承諾的設(shè)施需在開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；二、對(duì)房屋設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定；三、對(duì)合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響。 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第 49條規(guī)定了欺詐銷(xiāo)售的雙倍賠償制度，盡管對(duì)商品房這樣的大額商品，法院在適用這一懲罰性規(guī)定時(shí)會(huì)比較謹(jǐn)慎，但并不是說(shuō)沒(méi)有這樣的判例。2006 年上海市的張興龍?jiān)V漁陽(yáng)地產(chǎn)公司就是這樣的一個(gè)案例，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋與宣傳資料以及合同中有較大出入，最終被法院認(rèn)定為欺詐銷(xiāo)售而承擔(dān)了雙倍賠償。針對(duì)這種情形提出如下建議：營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做宣傳時(shí)，不宜將承諾太過(guò)具體化，對(duì)配套設(shè)施的規(guī)格可以進(jìn)行一定程度的夸大，但不應(yīng)做不實(shí)的宣傳；將配套設(shè)施的承諾寫(xiě)進(jìn)合同則應(yīng)慎之又慎。由于廣告宣傳主要是營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的職責(zé)，我部也僅能提供上述建議，并在面臨訴訟時(shí)應(yīng)對(duì)訴訟，除此之外無(wú)更好的措施。（八） 合同簽訂后，甲方存在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致客戶(hù)拒絕接房；陳紹芳、吳金聰訴恒大重慶公司就是這樣的一個(gè)案例。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是底層房屋，我司在買(mǎi)賣(mài)合同中承諾贈(zèng)送 125 平米的綠地花園歸乙方管理使用，但后來(lái)我司對(duì)規(guī)劃進(jìn)行了變更，花園面積減少到了 80 平米。我司并未在設(shè)計(jì)變更后及時(shí)將變更事項(xiàng)通知客戶(hù)，法院最終的態(tài)度也是傾向于支持客戶(hù)的退房請(qǐng)求。由于在買(mǎi)賣(mài)合同第十五條規(guī)定了在規(guī)定了規(guī)劃設(shè)計(jì)存在變更時(shí)客戶(hù)有選擇退房的權(quán)利。同時(shí)， 商品房銷(xiāo)售管理辦法第二十四條也規(guī)定了客戶(hù)在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更時(shí)退房的權(quán)利，而且沒(méi)有給予合同雙方自行約定的可能。這使得我司不能在補(bǔ)充協(xié)議中作類(lèi)似于“面積存在差異時(shí)客戶(hù)選擇不退房”這樣的自由約定。我司應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、 對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議第十四條第（四）款第 1 項(xiàng)中底層花園的面積，需進(jìn)行核實(shí)后才能寫(xiě)進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同；2、 在補(bǔ)充協(xié)議第十四條第（四）款第 1 項(xiàng)中補(bǔ)充約定：實(shí)際交付乙方使用、管理和養(yǎng)護(hù)的花園、綠地面積以房屋交接時(shí)的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)；乙方不得以實(shí)際交付的花園、綠地面積小于本協(xié)議的約定要求解除買(mǎi)賣(mài)合同和補(bǔ)充協(xié)議，否則需按本協(xié)議第二條第（一）項(xiàng)之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任；3、 不要將贈(zèng)送的或歸乙方管理使用的花園綠地寫(xiě)進(jìn)主合同文本，也不要將其畫(huà)進(jìn)戶(hù)型圖；（九） 逾期交房或未按時(shí)通水通電：我司作為房屋開(kāi)發(fā)商，最主要的義務(wù)便是按照合同的約定向購(gòu)房者交付房屋。而公司交房往往是以批次進(jìn)行，我司并不能保證每批次都能按時(shí)交房。買(mǎi)賣(mài)合同里約定的逾期交房違約金是按日以已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一計(jì)算，這個(gè)比例雖然很低，但一旦出現(xiàn)大面積的逾期交房或者出現(xiàn)偶然性的逾期太長(zhǎng)時(shí)間，我公司應(yīng)支付的違約金還是挺高的。在此可以效仿其他公司的做法將逾期交房的違約金數(shù)額設(shè)定一個(gè)上限，比如違約金數(shù)額最高不超過(guò)已付房?jī)r(jià)款的百分之一。這樣可以將我公司的違約風(fēng)險(xiǎn)限定在一個(gè)可控的范圍之內(nèi)。對(duì)于未按時(shí)通水通電的情形，我司在主合同中約定為視為延期交房。其實(shí)，即使不做此約定，未按時(shí)通水通電也會(huì)被法院認(rèn)定為延期交房。除了及時(shí)為小區(qū)通水通電外，我司還應(yīng)向供水供電公司索取簽章了的供水通知和供電通知，備檔。 此外，在向客戶(hù)發(fā)出交房通知時(shí)，我司應(yīng)同時(shí)在通知中寫(xiě)明房屋已通水通電，已滿(mǎn)足房屋交接標(biāo)準(zhǔn)。綜上，對(duì)逾期交房的訴訟情形提出如下建議：1、 適當(dāng)延長(zhǎng)合同第 9 條中的時(shí)間，將“90 日”延長(zhǎng)為“180 日”2、 在補(bǔ)充協(xié)議中約定違約金的上限，限定我司可能承擔(dān)的違約責(zé)任3、 及時(shí)向供水公司和供電公司索取供水供電的通知單，備檔；4、 交房通知時(shí)，一并告知本房屋已通水通電；（十） 房?jī)r(jià)下跌，客戶(hù)要求退房的情形對(duì)于已經(jīng)交房的客戶(hù)，要求退房自無(wú)道理。對(duì)逾期不收房的客戶(hù)，如果是一次性付款的，我公司已經(jīng)回款，客戶(hù)拒不收房于我公司沒(méi)有損失；對(duì)于按揭付款的客戶(hù)，臨近交房時(shí)往往已過(guò)了我公司向銀行承擔(dān)連帶保證的保證期限，客戶(hù)拒不向銀行還款的，則應(yīng)由銀行追究購(gòu)房者逾期付款的責(zé)任甚至行使抵押權(quán)，我公司沒(méi)有退房的可能，也基本沒(méi)有承擔(dān)保證責(zé)任的可能。因此，在這種情形下，我司不能退款，個(gè)別的特殊情況除外。以上就是從簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議開(kāi)始到房屋最終交付整個(gè)過(guò)程中容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方，大部分的房屋買(mǎi)賣(mài)訴訟都屬于以上的這些情形。由于我本人對(duì)合同履行這一塊的實(shí)務(wù)還不足，可能導(dǎo)致以上內(nèi)容道理有余，世故不足。但至少可以作為以后碰到商品房買(mǎi)賣(mài)訴訟時(shí)的一個(gè)參考。而且于我個(gè)人來(lái)說(shuō)，這種思考也有利于我個(gè)人的成長(zhǎng)。請(qǐng)王經(jīng)理指正。