《房地產(chǎn)稅收制度》PPT課件.ppt

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,,,,思考與練習(xí),本章教學(xué)要求,本章主要內(nèi)容,不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),【教學(xué)目的和要求】通過本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生了解房地產(chǎn)稅收制度，掌握我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的相關(guān)稅種?！窘虒W(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn)】稅收的概念、特征、原則及城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅等稅種的相關(guān)內(nèi)容?！窘虒W(xué)內(nèi)容與時(shí)間】（4學(xué)時(shí)）。【教學(xué)方法與手段】主要以多媒體教學(xué)為主，輔以課堂討論和學(xué)生自學(xué)。,第十章房地產(chǎn)稅收制度,第一節(jié)稅收基本知識(shí)第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收第三節(jié)國外房地產(chǎn)稅收,第十章房地產(chǎn)稅收制度,,1、稅收：是國家為實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，按預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的非懲罰性地、強(qiáng)制地從私人部門向公有部門的資源轉(zhuǎn)移。本質(zhì)：是國家憑借政治權(quán)利，按照法律規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn)，無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種手段。2、稅收的三大特征：強(qiáng)制性;無償性;固定性稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋：將稀缺資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。3、稅收制度：由納稅義務(wù)人（簡稱納稅人）、課稅對(duì)象、課稅標(biāo)準(zhǔn)、稅率、附加、加成和減免、違章處理等要素構(gòu)成。,第一節(jié)稅收基本知識(shí),一、稅收的基本原理,納稅人又稱納稅主體，是國家行使課稅權(quán)所指向的單位和個(gè)人，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。納稅人和負(fù)稅人不同。納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個(gè)人，負(fù)稅人是最終負(fù)擔(dān)稅款的單位和個(gè)人。,（1）納稅人,課稅對(duì)象又稱征稅對(duì)象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國家對(duì)什么事物征稅。課稅對(duì)象決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。按照課稅對(duì)象可將稅收分為所得稅、商品稅、財(cái)產(chǎn)稅等。稅源：是指稅收的經(jīng)濟(jì)來源或最終出處。課稅對(duì)象和稅源一致的是所得稅，不一致的如財(cái)產(chǎn)稅，課稅對(duì)象是財(cái)產(chǎn)，稅源是納稅人收入。稅目：是對(duì)課稅對(duì)象的具體劃分，規(guī)定了稅種的征稅范圍。,（2）課稅對(duì)象,課稅標(biāo)準(zhǔn)是指國家征稅時(shí)的實(shí)際依據(jù)，是計(jì)算應(yīng)納稅額的基數(shù)，有實(shí)物量和價(jià)值量兩種計(jì)量單位：實(shí)物量：如土地的畝數(shù)、房屋的間數(shù)、車船的輛數(shù)及噸位數(shù)等;價(jià)值量：如個(gè)人所得稅中的個(gè)人所得額，營業(yè)稅中的營業(yè)額等。,（3）課稅標(biāo)準(zhǔn),稅率是指國家征稅的比率，它是稅額同課稅對(duì)象的比值。按稅率和稅基的關(guān)系，可劃分為定額稅率、比例稅率和累進(jìn)稅率。,（4）稅率,定額稅率也稱固定稅額，它是按課稅對(duì)象的一定計(jì)量單位直接規(guī)定一個(gè)固定的稅額，而不規(guī)定征收比例。比例稅率是對(duì)同一課稅對(duì)象，不論其數(shù)額大小，統(tǒng)一按一固定的比例征稅。又可分成單一比例稅率、差別比例稅率、幅度比例稅率等。累進(jìn)稅率是按課稅對(duì)象數(shù)額的大小，劃分若干等級(jí)，每一等級(jí)由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，課稅對(duì)象數(shù)額越大稅率越高。累進(jìn)稅率又可按照計(jì)算方法劃分成全額累進(jìn)和超額累進(jìn)稅率。,第一節(jié)稅收基本知識(shí),二、稅收效應(yīng)和稅收原則,（一）稅收的效應(yīng),稅收是國家參與社會(huì)再分配的重要方式。稅收對(duì)商品的生產(chǎn)者和經(jīng)營者產(chǎn)生的影響可以通過……來描述，而對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生的影響可以通過……來描述。,稅收的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)：1、概念：是指商品交換過程中，納稅人通過提高銷售價(jià)格或壓低購進(jìn)價(jià)的方法，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購買者或商品提供者的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。2、方式：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。稅收的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)1、概念：是指納稅人因國家課稅而在經(jīng)濟(jì)選擇或經(jīng)濟(jì)行為方面作出的反應(yīng)；2、分類：（1）收入效應(yīng)；（2）替代效應(yīng)。,我國的稅收原則：1、兼顧政府或社會(huì)需要和納稅人能力原則；2、調(diào)節(jié)市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展原則；3、公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則；4、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理和照章納稅原則；5、稅制簡化原則,第一節(jié)稅收基本知識(shí),二、稅收效應(yīng)和稅收原則,（二）稅收的原則,西方國家的稅收原則：1、平等原則；2、確切原則；3、便利原則；4、最小征稅費(fèi)用原則。,第一節(jié)稅收基本知識(shí),三、我國目前的稅收體系,（一）我國目前稅體系的特點(diǎn)1、復(fù)稅制：是對(duì)課稅對(duì)象采取多種復(fù)合征收的制度。它包括對(duì)不同的征稅對(duì)象區(qū)別征稅和對(duì)同一征稅對(duì)象征收若干次稅兩種情況。2、以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主，其中流轉(zhuǎn)稅收目前占稅收收入的60%，居主要地位，所得稅收入有不斷提高的趨勢。3、中央稅和地方稅相結(jié)合（二）我國現(xiàn)行的稅制中國現(xiàn)行稅制體系包括29個(gè)稅種，有流轉(zhuǎn)稅、所得稅、資源稅、財(cái)產(chǎn)稅等。涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有：城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等。,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,一、城鎮(zhèn)土地使用稅,城鎮(zhèn)土地使用稅：是國家為了促進(jìn)城鎮(zhèn)土地的合理利用，按照使用土地的等級(jí)和數(shù)量，對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地使用者征收的一種稅?，F(xiàn)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》是與2006年12月30日修改的，于2007年1月1日起施行的。（1）納稅人（征稅對(duì)象）城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地使用者（2）課稅對(duì)象城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地（3）計(jì)稅依據(jù)納稅人實(shí)際占用的土地面積（4）應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的土地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn)（5）稅額標(biāo)準(zhǔn),,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,二、耕地占用稅,耕地占用稅：是對(duì)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。（1）納稅人凡占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。（2）課稅對(duì)象占用耕地從事其他非農(nóng)建設(shè)的行為。（3）計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計(jì)算征收。（4）應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn)（5）稅率和適用稅額實(shí)行定額稅率，具體分4個(gè)檔次（以縣為單位）：,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,三、土地增值稅,土地增值稅：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。（1）納稅人凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人（2）征稅范圍國有土地、地上建筑物及其他附著物。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（3）課稅對(duì)象課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，并有土地的增值收益。（4）計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額（＝轉(zhuǎn)讓收入－規(guī)定扣除項(xiàng)目金額）,扣除項(xiàng)目,取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。,（5）稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,增值額高出應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的倍數(shù)不同，稅率不同：應(yīng)交稅額=∑（各部分增值額相應(yīng)稅率）,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,三、土地增值稅,速算公式如下：土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額＝土地增值稅額30％；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％的，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值稅額40％－扣除項(xiàng)目5％；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％的，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值稅額50％－扣除項(xiàng)目15％；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值稅額60％－扣除項(xiàng)目金額35％。,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,四、城市維護(hù)建設(shè)稅,開征城市維護(hù)建設(shè)稅的目的在于擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源，加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)。（1）納稅人是繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人。（2）征稅范圍具體包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，以及稅法規(guī)定征收“三稅”的其他地區(qū)。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅的征收與增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅同時(shí)進(jìn)行。（3）計(jì)稅依據(jù)及稅率計(jì)稅依據(jù)：是增值稅、消費(fèi)稅與營業(yè)稅之和。（4）稅率稅率：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,五、房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅：是向房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。（1）納稅人中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。（2）課稅對(duì)象城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。（3）課稅依據(jù)：非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10－30％后的余值；出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入。（4）稅率：采用比例稅率按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2％；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12％。（5）納稅地點(diǎn)和納稅期限納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地納稅期限：按年計(jì)征，分期繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,六、契稅,契稅是房屋所有權(quán)或者土地使用權(quán)在發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，當(dāng)事人簽訂契約時(shí)按交易價(jià)格的一定比例對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。契稅帶有規(guī)費(fèi)性質(zhì)，按政策的不同而有所不同。這是契稅不同于其他稅收的主要特點(diǎn)。（1）納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人（2）計(jì)稅依據(jù)①國有土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為成交價(jià)格；②土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)按市場價(jià)格核定；③土地使用權(quán)交換、房屋交換為其價(jià)格的差額。（3）稅率1997年國務(wù)院修改契稅條例，在全國實(shí)行浮動(dòng)稅率，契稅稅率范圍為3％～5％。各地適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地實(shí)際情況，在規(guī)定幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。,城市房地產(chǎn)稅：是對(duì)規(guī)定范圍內(nèi)的城市房地產(chǎn)征收的一種稅。（1）納稅人僅適用于外商投資企業(yè)，外國企業(yè)，外國人，港、澳、臺(tái)同胞和華僑在內(nèi)地興辦的企業(yè)，港、澳、臺(tái)同胞和華僑等。（2）課稅對(duì)象中國境內(nèi)的城市房產(chǎn)。（3）課稅依據(jù)及稅率一是以房產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)，對(duì)應(yīng)的適用稅率是1.2%；二是以出租房屋的租金收入為依據(jù)，對(duì)應(yīng)的適用稅率是18%。（4）納稅地點(diǎn)和納稅期限納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地納稅期限：按年計(jì)征，分期繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,七、城市房地產(chǎn)稅,營業(yè)稅：是對(duì)我國境內(nèi)從事交通運(yùn)輸、建筑、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的單位、企業(yè)、組織和個(gè)人，就其經(jīng)營業(yè)務(wù)征收的一種稅。其中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的共有三個(gè)稅目，即建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)中的營業(yè)稅。（1）征稅對(duì)象在中國提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)，以及行政、事業(yè)單位及其他個(gè)體經(jīng)營者等。（2）稅率營業(yè)稅按照行業(yè)、類別額不同分別采用了不同的比例稅率，如：交通、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)等稅率為3%；服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%；金融保險(xiǎn)業(yè)稅率為5％；娛樂業(yè)稅率為5%~20%。,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,八、營業(yè)稅,企業(yè)所得稅是對(duì)中國境內(nèi)所有企業(yè)的經(jīng)營收入征收的一種稅。（1）納稅對(duì)象：我國境內(nèi)所有企業(yè)的經(jīng)營收入。（2）納稅人：我國境內(nèi)所有企業(yè)。企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，但個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)不在此之列。（3）稅率：企業(yè)所得稅的稅率統(tǒng)一為25%，對(duì)于符合條件的非居民企業(yè)，適用稅率為20%。（4）計(jì)稅依據(jù)：企業(yè)所得稅以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)納稅所得額為納稅人每個(gè)納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額以后的余額，為應(yīng)納稅所得額。,第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收,九、企業(yè)所得稅,《企業(yè)所得稅法》劃分居民企業(yè)和非居民企業(yè)的依據(jù)是“注冊(cè)地標(biāo)準(zhǔn)”和“實(shí)際管理機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)”?！镀髽I(yè)所得稅法》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（以下簡稱《實(shí)施條例》）規(guī)定，居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國（地區(qū)）法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)，包括依照中國法律、行政法規(guī)在中國境內(nèi)成立的企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他取得收入的組織。非居民企業(yè)是指依照外國（地區(qū)）法律成立且實(shí)際管理機(jī)構(gòu)不在中國境內(nèi)，但在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的，或者在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，但有來源于中國境內(nèi)所得的企業(yè)。非居民企業(yè)委托營業(yè)代理人在中國境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，包括委托單位或者個(gè)人經(jīng)常代其簽訂合同，或者儲(chǔ)存、交付貨物等，該營業(yè)代理人視為非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場所。,,1、簡答稅收的概念、特征和稅收構(gòu)成要素。2、簡述稅收的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)的含義和方式，經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的含義和類型。3、闡述城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅和城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人、征稅對(duì)象、納稅依據(jù)和稅率。,思考與練習(xí)題,