開發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任

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. 開發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任 案情簡介 2013年11月，李某等人與西疇縣某房地產(chǎn)開發(fā)商共同簽訂商品房購銷合同，合同約定：李某等人以1246536元的價格向開發(fā)商購買開發(fā)商開發(fā)的第C組團(tuán)第C5-46幢房屋，建筑面積為439.23㎡，共五層。約定交房的時間為2014年3月1日，如開發(fā)商逾期交房，從合同約定的交房期限屆滿之次日起自交房之日30天內(nèi)，開發(fā)商需向李某等人按200元/天支付違約金；逾期60天后，若李某等人要求繼續(xù)履行合同，則開發(fā)商需要向李某等人按500元/天支付違約金。合同簽訂后，李某等人已按照合同約定履行全部付款義務(wù)?，F(xiàn)合同約定的交房期限早已屆滿，李某等人多次找被告協(xié)商交房事宜及被告違約問題，但都開發(fā)商以各種借口加以搪塞，拒不履行合同約定的交房義務(wù)，也不承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。2015年1月8日，李某等人在萬般無奈之下，向西疇縣人民法院提起訴訟，要求追究開發(fā)商違約責(zé)任。 庭審現(xiàn)場 通過西疇縣人民法院開庭審理，李某等人向人民法院舉證商品房購銷合同、付款證明，證明李某等人向開發(fā)商購買房屋的事實(shí)以及交房的期限。開發(fā)商承認(rèn)存在逾期交房，但開發(fā)商辯稱：1、逾期交房是因?yàn)檎袨閷?dǎo)致，屬于不可抗力，不愿意承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。2、開發(fā)商已通知其他客戶交房，有其他客戶已經(jīng)領(lǐng)取鑰匙，開發(fā)商認(rèn)為自己不存在違約。3、開發(fā)商認(rèn)為逾期交房的違約金過高，要求法院予以調(diào)整。 法院裁決 在西疇縣人民法院的多方調(diào)解下，最終李某等人與開發(fā)商達(dá)成了一致調(diào)解意見，由開發(fā)商向李某等人支付4.5萬元逾期購房違約金，法院免收李某等人訴訟費(fèi)。 法理評析 1、 交鑰匙不等于交房，交房必須符合達(dá)到法定的交房條件 國家法律規(guī)定，商品房交付必須符合以下要件： （1）、驗(yàn)收合格。 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。另外《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條、《商品房銷售管理辦法》第四十條 、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條等也明確規(guī)定商品房交付必須是經(jīng)過驗(yàn)收合格方能交付，否則，就算領(lǐng)取鑰匙也不能算已交付房屋。 （2）、具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保險責(zé)任。 （3）、房屋的配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付的條件。 《商品房銷售管理辦法》第七條第六項(xiàng)“供水、供熱、燃?xì)?、供電、通訊等配套設(shè)施具備交付的條件，其他的配套設(shè)施具備交付使用的條件或者已經(jīng)確定施工進(jìn)度和交付日期”。 2、政府行為不一定都屬于不可抗力 不可抗力屬于法定的免責(zé)事由，但什么叫做不可抗力呢？根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條規(guī)定：本法所稱的“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案中，開發(fā)商以政府要求“三線下地”不能如期完工為由，認(rèn)為屬于不可抗力，拒不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。首先，開發(fā)商并沒有舉證政府要求“三線下地”的正式文件，并不知道政府下發(fā)文件的時間是在簽訂購房合同之前還是之后，所以該政府行為是否具有可預(yù)見性并不能確定；其次，政府“三線下地”與開發(fā)商能否如期完工之間是否具有因果關(guān)系并未可知，且針對“三線下地”的政府行為是否可以克服開發(fā)商也不能舉證證明。綜上，政府行為必須是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，才屬于不可抗力，否則，就算是因?yàn)檎袨?，開發(fā)商同樣要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 3、違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整方法 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。這就要求應(yīng)先確定因違約所造成的損失，以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯、預(yù)期利益等多項(xiàng)因素予以綜合權(quán)衡。那么商品房買賣合同中，如何計算購買者的損失呢？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 本案中，如不是通過調(diào)解結(jié)案，必然會涉及租金評估的問題，如通過評估，法院一般會支持的違約金為： 逾期交房違約金=違約期間的評估租金+違約期間的評估租金30％。 律師提醒 作為開發(fā)商在簽訂商品房銷售合同中，律師提醒應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題： 1、 如開發(fā)商銷售的是期房，計算好自己的工期，盡量如期交房，以免造成自身的信譽(yù)損失及經(jīng)濟(jì)損失。 2、 除非明確可以按質(zhì)按量完工并如期交房，不要約定過高的違約金，否則最終只能落得自己定的違約金，自己要求降低的笑柄。 3、 如確實(shí)出現(xiàn)逾期交房，盡量不要和客戶糾纏過多違約與否的問題，要勇于擔(dān)當(dāng)，及時做好客戶的解釋、安撫工作，并支付違約金，以維護(hù)自身的良好信譽(yù)。 作為購房者在簽訂商品房銷售合同中，律師提醒應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題： 1、因?yàn)槠诜康牟淮_定因素太多，如無必要，最好不要購買期房。 2、交鑰匙不等于交房，交房時必須要保證開發(fā)商擁有“一證兩書”，即商品房驗(yàn)收合格證、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 3、如開發(fā)商約定的違約金過低，可以請求適當(dāng)提高，提高的數(shù)額為按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)。 4、如遇到開發(fā)商逾期交房，既不愿意承擔(dān)違約責(zé)任，也沒有任何表示的，及時通過法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。 云南華匯（文山）律師事務(wù)所 簡明、蔣德順律師 2015年6月16日 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計、計劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計，word文檔制作、圖文設(shè)計制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔 精選資料