房地產前期工作流程.docx

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房地產開發(fā)的前期工作流程 一、前言 房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為，是特定地段上所進行的具體的房地產項目的規(guī)劃、設計和建設、施工等開發(fā)活動。 房地產開發(fā)包括：獲取土地→規(guī)劃設計→開工建設→開盤銷售→竣工入住→售后移交或管理，六個主要步驟。其中獲取土地和規(guī)劃設計屬于房地產開發(fā)的前期工作。 二、獲取土地 （一）收集土地信息 現場踏勘并與政府相關部門對接，了解和落實地塊如下情況：（1）落實地塊具體位置及周邊情況；（2）落實地塊的規(guī)劃條件及限制條件，如，容積率、限高要求、退線退距、人防建設要求等條件；（3）了解地塊現狀和地質條件，判定影響開發(fā)因素，如，是否存在地下埋藏物、是否有高壓線需改遷、是否存在地質災害需要治理等；（4）了解地塊周邊的商業(yè)、教育、交通等情況；（5）了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。 （二）土地的初步判定 首先，與土地所有方進行對接，初步了解土地的出讓方式和土地價款；其次，通過調查了解當地的建安成本、政府收費及其他費用，初步測算項目開發(fā)成本；接著，了解當地的房地產市場狀況，了解產品形式、開發(fā)周期、售價及銷售業(yè)績等；最后，結合公司情況、當地市場情況及項目的優(yōu)劣性，綜合權衡考慮，初步判定土地獲取的可行性。 （三）土地深度判定 該階段就是編制項目的可行性研究報告，通過市場的深度調查，進行項目最終定位，并通過成本分析和經濟測算，論證項目的可行性。 市場深度調查不僅要進行項目所在城市的經濟與發(fā)展形勢分析，城市的房地產市場情況分析；還要進行地塊及周邊輻射范圍內的客戶分析、產品分析及市場競爭分析等。 項目的定位，基于市場調查的結果，對項目產品和客戶進行定位。 （四）土地的獲取 按照土地所有方確定的土地出讓方式，獲取土地，簽訂土地出讓合同。 土地出讓的方式主要有招投標、拍賣、掛牌及協(xié)議出讓等方式，其中協(xié)議出讓基本不采用，除非項目為市政公益事業(yè)、非盈利、政府政策扶持等項目。 （五）辦理土地相關證件 與有關部門對接，提供相關資料，辦理建設用地規(guī)劃許可證和土地使用權證。 三、規(guī)劃設計 （一）項目策劃 1.區(qū)域市場調查 詳細調查項目所在地的房地產市場供給需求狀況，項目周邊競爭性項目情況，項目所在地商圈或鄰近商圈的業(yè)態(tài)分布狀況、經營狀況、經營特點及預期發(fā)展方向。 該階段若有前期招商對象的，可邀請重點商家提出對項目產品的相關看法及對競爭項目的相關看法。 2.項目定位 通過項目市場調查結果，對項目進行市場定位、客戶定位、產品定位及價格定位；通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析，確定項目商業(yè)部分的業(yè)態(tài)及開發(fā)規(guī)模；細化成本測算，對項目進行現金流測算及利潤分析；最終，得出項目開發(fā)報告，提出開發(fā)計劃（包括土地開發(fā)計劃和銷售計劃），商業(yè)不同業(yè)態(tài)產品的開發(fā)順序，排定工程工期。 （二）設計準備 1.明確設計思路 根據目標客戶的需求狀況及消費行為調查結果，比較分析在銷樓盤的熱銷產品，提出戶型設計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格及配套標準等方面的規(guī)劃設計意見。 2.明確設計院的選擇標準和選擇形式 3.制定設計計劃 根據開發(fā)計劃及工期計劃，排定設計計劃。 （三）方案設計 1.方案比選及設計院選定 2.制定規(guī)劃任務書 3.概念性規(guī)劃方案的確定 規(guī)劃方案結合成本測算進行研討和確定。方案的確定以控制投資成本為核心，控制好規(guī)劃指標，建筑平、立面功能效果控制在目標成本范圍內，銷售部門結合項目地塊情況、產品情況、成本測算情況、預期銷售情況及以往銷售經驗，對規(guī)劃設計提供合理性建議，工程部門從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見。 4.規(guī)劃方案的報批 該階段就是完成項目修建性詳細規(guī)劃方案的報批工作，其規(guī)劃成果、建筑外立面效果及單體建筑方案都應通過政府主管部門的審批，要與政府協(xié)調好公建配套設施的配建情況（為減少投資，配套建設應控制在合理范圍內，以滿足相關要求為準），如人防配建、幼兒園學校、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)管理用房等的配建情況。 （四）地質勘察 1.勘察單位的選定 注重勘察隊伍的選擇，其隊伍素質高低決定了勘察成果質量的好壞，而勘察成果對設計成本的控制相當重要。 2.制定勘察設計任務書 由項目設計單位制定，經甲方審核。 3.勘察方案的審核與確定 審核勘察方案的合理性，進行技術優(yōu)化，節(jié)約勘察費用。 4.勘察報告的審核及基礎選型 從技術角度，審核勘察結論的正確性，結合當地工藝條件、地質情況及項目負荷情況，選用經濟型基礎。特別注意勘察結論的正確性對設計成本控制的影響是非常重要的，應控制好。 5.出具勘察成果及地勘前置審查 地勘報告送審圖單位進行前置審查，審查合格的地勘報告，方能用于指導設計。 （五）初步設計 1.制定初步設計任務書 2.初步設計中間成果的審核 初步設計結合成本測算進行審核和確定，其概算應控制在項目成本控制目標范圍內。從技術角度，優(yōu)化設計，論證項目的建筑設計、結構設計、給排水設計、電氣設計及暖通設計的合理性、經濟性等。 3.出具初步設計及成果報批 初步設計報政府主管部門審批，獲取初步設計批復。 （六）施工圖設計 1.制定施工圖設計任務書及確定交房標準 結合產品定位情況、成本控制目標等，確定交房標準。 2.施工圖中間成果的審核 審核設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性，提出優(yōu)化意見，控制成本在目標成本范圍內。 3.施工圖的報審及消防、人防專項審查的報審工作 按照當地政府的相關要求和程序報審。 四、后話 本文中所說明的前期工作流程主要針對前期策劃、設計相對應的工作內容，其他如合同的談判與簽約、項目融資、施工準備、項目招投標等工作也屬于項目前期工作，此處未作說明。