房地產(chǎn)基本制度與政策-房地產(chǎn)稅收制度與政策.doc

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第33講 房地產(chǎn)稅收制度與政策 一、內(nèi)容提要： 1、稅收制度概述、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 2、耕地占用稅、土地增值稅、契稅 3、相關(guān)稅收及有關(guān)住房稅收的優(yōu)惠政策 二、考試目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)有關(guān)稅收制度、政策的掌握程度。本講的考試基本要求包含： 掌握：房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，契稅，印花稅，有關(guān)住房稅收的優(yōu)惠政策。 熟悉：稅收制度構(gòu)成要素，耕地占用稅，土地增值稅，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。 了解：稅收的概念，企業(yè)所得稅。 三、內(nèi)容輔導(dǎo)： 本講涉及有關(guān)的法律、法規(guī)： 1、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及財政部、國家稅務(wù)總局《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》； 2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》； 3、《中華人民共和國契稅暫行條例》及財政部《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》； 4、財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)和財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號； 5、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號) 第一節(jié) 稅收制度概述 一、稅收的概念及特征 (一)概念 稅收是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。 (二)特征 1．強制性：根據(jù)法律的規(guī)定，國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。 2．無償性：國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不需要支付任何形式的報酬。它是稅收的關(guān)鍵特征。 3．固定性：國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對象和稅率。它是稅收區(qū)別于其他財政收入形式的重要特征。 例題：下列屬于稅收的特征是( )。 A、強制性 B．義務(wù)性 C．無償性 D．一致性 E．固定性 答案：ACE 解析：稅收不會是一致的，同時義務(wù)性也不是稅收的本質(zhì)特性，因此BD項是錯誤的。 二、稅收制度構(gòu)成要素 稅收制度構(gòu)成要素有納稅人、課稅對象、稅率、附加、加成和減免、違章處理等。 1．納稅人：是稅法規(guī)定的直接負有納稅義務(wù)的單位和個人 納稅人和負稅人區(qū)別。納稅人是直接向國家繳納稅款的單位和個人；負稅人是實際負擔(dān)稅款的單位和個人。 2．課稅對象：又稱征稅對象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即確定對什么事物征稅。 課稅對象是確定征稅范圍的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標志。根據(jù)課稅對象性質(zhì)的不同，全部稅種可分為5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。 3．稅率：據(jù)以計算應(yīng)納稅額的比率，即課稅對象的征收比例。它是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國家財政收入和納稅人的負擔(dān)。我國現(xiàn)行的稅率形式有比例稅率、累進稅率、定額稅率三種。 例題：( )是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標志。 A、課稅主體 B．課稅對象 C．稅基 D、稅率 答案：B 解析：課稅主體、稅基、稅率不是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也不是區(qū)別不同稅種的主要標志。 三、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他相關(guān)稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(停征)。 例題：中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括( )等。 A、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 B、契稅、營業(yè)稅 C．耕地占用稅、土地增值稅 D．農(nóng)業(yè)稅 E、城市維護建設(shè)稅、教育費附加 答案：ABCE 解析：目前中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，不涉及農(nóng)業(yè)稅。 第二節(jié) 房產(chǎn)稅 一、納稅人 凡是在中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為納稅人；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人。外商投資企業(yè)和外籍人員暫不繳納房產(chǎn)稅。 二、課稅對象 房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。 例題：房產(chǎn)稅是以( )為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 A．土地使用權(quán) B．房產(chǎn)人 C．房產(chǎn) D．納稅人 答案：C 解析：房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。土地使用權(quán)、房產(chǎn)人、納稅人不是房產(chǎn)稅的課稅對象。 三、課稅依據(jù)和稅率 非出租的房產(chǎn)：房產(chǎn)原值X(1—10％～30％)X1．2％ 出租的房產(chǎn)：租金X12％ 例題：如按房屋租金計征房產(chǎn)稅，其稅率為( )。 A．12％ B．6％ C．1．2％ D．2％ 答案：A 解析：出租的房產(chǎn)：租金X12％。 四、納稅地點和納稅期限 1．納稅地點為房產(chǎn)所在地。 2．納稅期限：按年計征，分期繳納。 五、優(yōu)惠政策 下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅： 1．國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但其營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬免稅范圍； 2．由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)； 3．宗教寺廟，公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬免稅范圍； 4．個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)； 5．經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。 例題：房產(chǎn)稅按( )計征，分期繳納。 A．年 B．季度 C．月 D．旬 答案：A 解析：房產(chǎn)稅不是按季度、月、旬計征的。 第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅 一、納稅人 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的由代管人或?qū)嶋H使用人繳納；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，以實際使用人為納稅人；土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅。 外商投資企業(yè)和外籍人員暫不繳納土地使用稅。 例題：下列關(guān)于土地使用稅的納稅人的說法，不正確的是( )。 A、外商投資企業(yè)和外籍人員暫不繳納土地使用稅 B、土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位，不包括個人 C．土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅 D．擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納 答案：B 解析：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位，也包括個人。 二、課稅對象和課稅依據(jù) 1．課稅對象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的土地； 2．課稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地。 例題：在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，應(yīng)當按照( )征收。 A．土地上房屋建筑 B、建筑物基地 C．納稅人實際占用的土地 D．納稅人自己測定的土地 答案：C 解析：土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。 三、適用稅額 城鎮(zhèn)土地使用稅實行分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次： ①大城市0.5—10元； ②中等城市0.4～8元； ③小城市0.3～6元； ④縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.2～4元。 四、納稅地點和納稅期限 1．納稅地點：由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收。 2．納稅期限：按年計征，分期繳納。 例題：土地使用稅，按( )計算，分期繳納。 A、年 B、季 C．月 D．旬 答案：A 解析：土地使用稅，是按年計算，分期繳納。 五、優(yōu)惠政策 (一)政策性免稅 1．國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地； 2．由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地； 3．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； 4．市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； 5．直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； 6．經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地從使用的月份起免交土地使用稅5～10年； 7．由財政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他用地。 (二)地方性免稅 下列幾項用地是否免稅，由省級稅務(wù)機關(guān)確定： 1．個人所有的居住房屋及院落的用地； 2．房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地； 3．免稅單位的職工家屬的宿舍用地； 4．民政部門舉辦的安置殘疾人員占一定比例的福利工廠用地； 5．集體和個人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。 (三)困難及臨時性減免 納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省級稅務(wù)機關(guān)審批，但減免稅額達到或超過10萬元的，要報經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局批準；對遭受自然災(zāi)害需要減免稅的企業(yè)單位，可根據(jù)受災(zāi)情況，由省級稅務(wù)機關(guān)給予臨時性減免照顧。 例題：下列土地符合免征土地使用稅的包括( )。 A、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地 B、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地 C．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地 D．不直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地 E、經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，免繳土地使用稅10年至20年 答案：ABC 解析：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，屬于免征土地使用稅的范圍；同時經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，免繳土地使用稅5年至10年。 第四節(jié) 耕地占用稅 一、納稅人 凡占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅人，包括國家機關(guān)、企事業(yè)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位、農(nóng)村居民和其他居民。 例題：耕地占用稅是對( )征收的一種稅。 A、占用耕地建房的單位和個人 B、占用耕地建房的單位，不包括個人 C．從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 D．從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位，不包括個人 E、從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的個人，不包括單位 答案：AC 解析：耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅，包括個人，也包括單位。 二、課稅對象 即占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。所謂耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地，占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物的土地也視為耕地。 例題：耕地占用稅的課稅對象，是( )。 A、占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為 B、占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的個人 C．占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位 D．占用耕地從事其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為 答案：A 解析：耕地占用稅的課稅對象，即占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。 三、適用稅額 耕地占用稅實行定額稅率，具體分四個檔次： ①以縣為單位(下同)，人均耕地在l畝以下(含1畝)的地區(qū)，每平方米2～10元； ②人均耕地在1—2畝(含2畝) 的地區(qū)，每平方米1．6—8元； ③人均耕地在2～3畝(含3畝)的地區(qū)，每平方米1．3～6．5元； ④人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米1～5元。 各地適用稅額，由省級人民政府在規(guī)定的稅額范圍內(nèi)，根據(jù)本地實際情況具體核定。 例題：耕地占用稅實行( )稅率。 A、比例 B、定額 C．累進 D．特殊 答案：B 解析：比例稅率、累進稅率、特殊稅率，都不是耕地占用稅實行的稅率。 四、課稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。 例題：耕地占用稅以( )為計稅依據(jù)。 A、納稅人非實際占用的耕地面積 B、納稅人實際占用的非耕地面積 C．納稅人實際占用的耕地面積 D．納稅人實際占用的荒地面積 答案：C 解析：納稅人非實際占用的耕地面積、納稅人實際占用的非耕地面積、納稅人實際占用的荒地面積，都不是耕地占用稅的計稅依據(jù)。 五、優(yōu)惠政策 (一)減稅規(guī)定 1．農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，稅額減半； 2．部分農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、孤寡以及邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標準內(nèi)，新建住宅納稅確有困難的，可酌情給予減免照顧，減免稅額一般應(yīng)控制在農(nóng)村居民新建住宅用地計征稅額總額的10％以內(nèi)，最高不超過15％； 3．對民政部門所辦福利工廠，確屬安置殘疾人就業(yè)的，可按殘疾人占工廠人員的比例，酌情給予減免照顧； 4．國家在“老、少、邊、貧”地區(qū)采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確有困難的，由省級財政部門審核，提出具體意見報財政部批準后可酌情給予照顧； 5，對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口，可比照農(nóng)民建房減半征稅； 6．對不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)田水利設(shè)施，但確屬綜合性樞紐工程的，可按為農(nóng)業(yè)服務(wù)直接效益占工程總效益的比重確定耕地占用稅征收額。 (二)免稅規(guī)定 1．部隊軍事設(shè)施用地； 2．鐵路沿線、飛機場跑道和停機坪用地； 3．炸藥庫用地； 4．學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。 上述免稅用地，凡經(jīng)改變用途，不屬于免稅范圍的，應(yīng)從改變用途之日起補繳 稅款。 第34講 房地產(chǎn)稅收制度與政策 第五節(jié) 土地增值稅 一、納稅人 凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。外商投資企業(yè)和外籍人員包括在內(nèi)。 例題：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓( ) 并取得收入的單位和個人征收的一種稅。 A、國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物 B、集體土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物 C．國有土地所有權(quán)及地上建筑物和其他附著物 D．國有土地使用權(quán)，不包括地上建筑物和其他附著物 答案：A 解析：凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。 二、征稅范圍 包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。不包括通過繼承、贈予等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。 三、課稅對象 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。 四、稅率 土地增值稅實行四級超額累進稅率： 1．增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％； 2．增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％； 3．增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％； 4．增值額超過扣除項目金額200％以上的部分，稅率為60％。 五、扣除項目 土地增值稅的扣除項目為： 1．取得土地使用權(quán)時所支付的金額； 2．土地開發(fā)成本、費用； 3．建房及配套設(shè)施的成本、費用，或舊房及建筑物的評估價格； 4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 5．財政部規(guī)定的其他扣除項目。 例題：土地增值稅的扣除項目包括( )。 A、取得土地使用權(quán)時所支付的金額 B、土地開發(fā)成本、費用 C．建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 D．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金 E、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 答案：ABCE 解析：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項目。 六、減免規(guī)定 1．對建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。 對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用本免稅規(guī)定。 2．對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠。 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。 例題：納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除項目金額( )的，免征土地增值稅。 A．5％ B．10％ C．15％ D．20％ 答案：D 解析：對建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。 第六節(jié) 契稅 一、納稅人 在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人為契稅的納稅人。 以下情況為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬： 1．國有土地使用權(quán)出讓； 2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換)； 3．房屋買賣； 4．房屋贈與； 5．房屋交換(等值交換不繳納)。 例題：下列屬于需交納契稅的情形有( )。 A．國有土地的轉(zhuǎn)讓 B．房屋出租 C．房地產(chǎn)繼承 D、房屋贈與 E．房地產(chǎn)抵押 答案：AD 解析：轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為，需交納契稅。國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。 二、課稅對象 契稅的課稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、房屋。 例題：契稅的征稅對象是( )。 A、發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 B、發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋 C．尚未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 D．尚未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動房屋 E、尚未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋 答案：AB 解析：尚未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋，都不是契稅的征稅對象。 三、稅率 契稅的稅率為3％～5％。各地具體適用稅率，由省級人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)本地的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。 四、計稅依據(jù) 1．國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：以成交價格為計稅依據(jù)。 2．土地使用權(quán)贈與、房屋贈與：參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 3．土地使用權(quán)交換、房屋交換：以交換的價格差額為計稅依據(jù)(等值交換免征契稅)。 例題：房屋交換，以( )作為征收契稅的計稅依據(jù)。 A、買價 B、現(xiàn)值價格 C．交換的價格差額 D．成本價 答案：C 解析：土地使用權(quán)交換、房屋交換：以交換的價格差額為計稅依據(jù)(等值交換免征契稅)。 五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按規(guī)定，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起l0日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)交納稅款。 六、減免規(guī)定 1．國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免稅； 2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免稅； 3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免稅； 4．土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府決定是否減免； 5．納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免稅； 6．經(jīng)外交部確認，予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。 例題：下列屬于免征契稅的包括( )。 A、國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的 B、城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的 C．城鎮(zhèn)職工，多次購買公有住房的 D．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的 E、納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的 答案：ABDE 解析：城鎮(zhèn)職工，多次購買公有住房的，不屬于免征契稅的范圍。 第七節(jié) 相關(guān)稅收 一、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加 1．營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)(房地產(chǎn))的單位和個人征收的一種稅。 2．城市維護建設(shè)稅(簡稱城建稅)以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不繳納城建稅。 城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)。 城建稅實行地區(qū)差別稅率。具體規(guī)定為： 納稅人在城市市區(qū)的，稅率為7％； 在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％； 不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。 3．教育費附加納稅人、課稅對象的規(guī)定與城建稅相同。計征比率一律為3％。 例題：城市維護建設(shè)稅以繳納( )的單位和個人為納稅人。 A、增值稅 B、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 C．消費稅 D．營業(yè)稅 E、企業(yè)所得稅 答案：ACD 解析：城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。 二、企業(yè)所得稅 1．納稅人 企業(yè)所得稅以取得應(yīng)稅所得、實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織為納稅人。具體包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得的組織。 2．稅率 企業(yè)所得稅的法定稅率為33％比例稅率?？紤]到一些企業(yè)規(guī)模小、利潤少，稅法又規(guī)定了兩檔照顧性稅率，即對年應(yīng)稅所得額在3萬元(含3萬元)以下的企業(yè)，暫減按18％的稅率征收所得稅；年應(yīng)稅所得額在10萬元(含10萬元)以下至3萬元的企業(yè)，暫減按27％的稅率征收所得稅。 3，應(yīng)稅所得額 應(yīng)稅所得額是企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)或稅基。應(yīng)稅所得額的確定公式為：收入總額一準予扣除項目的金額收入確定的基本規(guī)定： (1)生產(chǎn)、經(jīng)營收入； (2)財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入； (3)利息收人； (4)租賃收入； (5)特許權(quán)使用費收入； (6)股息收入； (7)其他收入。 準予扣除項目是指納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。 4．部分扣除項目的具體范圍和標準 (1)借款利息支出 納稅人在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機構(gòu)借款的利息支出，按照實際發(fā)生數(shù)扣除；向非金融機構(gòu)借款的利息支出，包括納稅人之間相互拆借的利息支出按照不高于金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的利息數(shù)額以內(nèi)的部分，準予扣除。超過部分不得扣除。 (2)工資、薪金支出 工資、薪金支出實行計稅工資扣除辦法的企業(yè)，按計稅工資規(guī)定扣除。2000年起，財政部規(guī)定計稅工資的人均月扣除最高限額為800元。計稅工資的具體標準、由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在財政部規(guī)定的范圍內(nèi)確定，并報財政部備案。個別經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)確需提高限額的，可在不高于20％的幅度內(nèi)報財政部審定。 (3)工會經(jīng)費、職工福利費、職工教育經(jīng)費 上述三項經(jīng)費分別按照計稅工資總額的2％、14％、1．5％計算扣除。 (4)公益、救濟性捐贈，在年度應(yīng)稅所得額3％以內(nèi)的部分，準予扣除。 例題：企業(yè)所得稅實行比例稅率，法定稅率是( )。 A、11％ B、17％ C．28％ D．33％ 答案：D 解析：企業(yè)所得稅實行比例稅率，法定稅率是33%。 三、印花稅 1．納稅人 印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人。包括外商投資企業(yè)和外籍人員。 2．稅目、稅率 各種合同及具有合同性質(zhì)的各種憑證； 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)； 營業(yè)帳簿； 權(quán)利、許可證照； 經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。 稅率有：千分之一、萬分之五、萬分之三、萬分之零點五、萬分之零點三。此外，許可證照、房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證按件貼花5元。 涉及房地產(chǎn)相關(guān)稅種比較表（表一） 納稅人 課稅對象 計稅依據(jù) 稅率 營業(yè)稅 提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人 應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)價值額 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5％ 城市維護建設(shè)稅 繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人 增值稅、消費稅、營業(yè)稅 地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5％、1％三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％ 教育費附加 繳納增值稅、消費稅和營業(yè)稅的單位和個人 營業(yè)稅 城市一般為營業(yè)稅的3％ 印花稅 中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人 對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證 印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。比例稅率共分5檔：千分之一、萬分之五、萬分之三、萬分之零點五、萬分之零點三。 涉及房地產(chǎn)相關(guān)稅種比較表（表二） 納稅人 課稅對象 計稅依據(jù) 稅率 房產(chǎn)稅 中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人 房產(chǎn) （1）非出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除l0一30％后的余值為計稅依據(jù)。（2） 出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。 比例稅率。按房產(chǎn)余值計征，為1．2％；按房產(chǎn)租金收入計征：為12％。 城鎮(zhèn)土地使用稅 擁有土地使用權(quán)的單位和個人 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地 納稅人實際占用的土地面積 分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額①大城市0．5至10元；②中等城市0．4至8元；③小城市0．3至6元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．2至4元。 土地增值稅 有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人 有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 土地增值稅實行四級超額累進稅率： 30％； 40％； 50％； 60％。 耕地占用稅 占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為 納稅人實際占用耕地面積 耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次：①以縣為單位(下同)，人均耕地莊1畝以下(含1畝)的地區(qū)，2～l0元／m2；②人均耕地在1畝至2畝(含2畝)的地區(qū)，1．6～日元／m2；③人均耕地在2畝至3畝(含3畝)的地區(qū)，1．3～6．5元／m2；（4）人均耕地在3畝以上的地區(qū)，1～5元／m2。 契 稅 中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人 發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當事人簽訂的契約價格 契稅的稅率為3％～5％ 第八節(jié) 有關(guān)住房稅收的優(yōu)惠政策 一、個人出售、購買住房稅收優(yōu)惠政策 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)和財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)規(guī)定了以下個人出售、購買住房稅收的優(yōu)惠政策： 個人購買并居住滿1年的普通住房，銷售時免征營業(yè)稅，個人購買并居住不滿1年的普通住房，銷售時營業(yè)稅按購銷差額計征；個人自建自用住房銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。 企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。另外，居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其購房金額大于或等于原住房銷售額的，免征個人所得稅；購房金額小于原住房銷售額的，按購房金額占原住房銷售額的比例免征個人所得稅。 對個人轉(zhuǎn)讓自用達5年以上，并且是惟一家庭生活用房的所得，免征個人所得稅。 針對當前一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品住房價格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題，為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策規(guī)定如下：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的銷售收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住房小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。 補充內(nèi)容：2006年5月，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中指出，為進一步抑制投機和投資性購房需求，從２００６年６月１日起，對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 例題：下列關(guān)于目前為鼓勵個人買賣住房，營業(yè)稅、契稅和土地增值稅政策中，說法正確的是( )。 A、對個人購買并居住超過一年的普通住房，銷售時免征營業(yè)稅 B、個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅 C．個人購買并居住不足一年的普通住房，銷售時免征營業(yè)稅 D．個人購買自用普通住宅，暫免征契稅 E、個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅 答案：ABE 解析：按照規(guī)定，個人購買并居住不足一年的普通住房，銷售時營業(yè)稅按購銷差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。 二、住房租賃稅收優(yōu)惠政策 2001年1月1日起，房屋租賃市場稅收按以下規(guī)定執(zhí)行。 1．對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。 2．對個人按市場價出租的居民住房，其營業(yè)稅暫減按3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收。 3．對個人出租房屋所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。 例題：在支持房屋租賃市場發(fā)展調(diào)整的住房租賃市場稅收政策中，對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的( )。 A、營業(yè)稅暫減按3％的稅率征收 B、房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收 C、營業(yè)稅暫減按4％的稅率征收 D．房產(chǎn)稅暫減按3％的稅率征收 答案：AB 解析：對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收。