國家開放大學電大?？啤段飿I(yè)管理實務(2)》2025期末試題及答案

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1、國家開放大學電大專科《物業(yè)管理實務（2）》2025期末試題及答案（試卷號：2226） 盜傳必究 一、 多項選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. 在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費各經(jīng)濟運行環(huán)節(jié)中， 應充分體現(xiàn)在（）的特點與要求。 A. 商品屬性 B. 社會屬性 C. 房屋建筑自然性 D. 房屋建筑使用性質 2. 按照管理的性質的分類可將分將為（）。 A. 委托管理物業(yè) B. 租賃經(jīng)營物業(yè) C. 委托代理物業(yè) D. 承包經(jīng)營物業(yè) 3. 現(xiàn)代商業(yè)場所物業(yè)主要包括各種類型的（）等。， A. 商場 B. 購物中心 C. 購物廣場

2、 D. 各種專業(yè)性市場， 4. 從特種物業(yè)的經(jīng)營管理性質看，有些是公益性的，如（）0 A. 政府物業(yè) B. 文教、衛(wèi)生、體育物業(yè) C. 娛樂、酒店物業(yè) D. 會展物業(yè) 5. 以下屬于單一展覽功能的會展物業(yè)的是（）。 A. 北京展覽館 B. 上海展覽館 C. 武漢展覽館 D. 廣州國際會展中心 二、 判斷并改正錯誤題（首先判斷正誤，如有錯誤還須改正。5小題。每個3分。共15分） 6. 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi) 的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 答：錯誤，應將“也可以：”改為“但不得” 7. 黃安永根據(jù)物業(yè)使用功

3、能的不同將物業(yè)分為居住、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型。 （） 答：錯誤，應將“居住”改為“生活” 8. 某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比提成為年收入的50.，/,如年銷售收入為300000元 收入的租戶，按稅約規(guī)定營業(yè)額不超過120000元的不予提成，則該租戶該年應支付的租金是9000元。 （） 答：錯誤，應將“9000”改為“16200元” 9. 設備運行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和 設備大修費的管理。 （） 答：正確。 10. 目前，我國對企業(yè)自建保安，均需要在公安機關的相應主管部門進行登記、審批、備案，并嚴格 服從公安機

4、關的統(tǒng)一管理。 （） 答：正確。 三、填空題（20個空。每空1分，共20分） 11. 1868年英國皇家測量師協(xié)會（半官、半民性質）成立，它實際上是“準”全國性。其所轄的7個 技術專業(yè)小組成員，除履行各自的物業(yè)管理協(xié)會與房地產(chǎn)有關的專業(yè)技術職能外，均要同時承擔物業(yè)管理 職能。 12. 2000年10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，不但使物業(yè)行業(yè)走上了自律中發(fā)展的軌道，而且 也為物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化提供強有力的行業(yè)性專業(yè)技術指導與支持。 13. 單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3-5萬平方米。 14. 現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個方面：設備管理，它是寫字樓的“心臟”；清潔管理，是寫字 樓

5、的“容貌”保安管理，它是寫字樓的“衛(wèi)士”。 15. 現(xiàn)在會所主要有兩種類型；一是附屬型、二是獨立型。 16. 工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過來，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的 因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這就是引致需求。 17. 廠商聯(lián)合的配送中心。 即在廠家與批發(fā)商或供應商與連鎖總店之間進行共同配送。 18. 當前政府機關物業(yè)的改革，應按《物業(yè)管理條例》的規(guī)定來推行。關鍵是政府機關擺正白己的位 置。 19. 服務性公寓是二種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營性與社會性。 20. 布展期的首要重點服務內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場管理，叩裝修布置和展臺

6、搭建的管理。 四、問答題（4小題，每小題5分。共20分） 21. 國外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與發(fā)展的動因。 答：(1)社會分工是物業(yè)分類管理的前提條件。 (2) 專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動因。 (3) 市場需要是物業(yè)分類管理的客觀條件。 (4) 科學的公司治理結構是物業(yè)分類管理的微觀基礎。 (5) 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類管理的宏觀保障。 (6) 現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智能化的應用推動了物業(yè)管理企業(yè)的科學化、精細化的物業(yè)分類 管理。 22. 居住物業(yè)管理的特性。 答：隨著住房制度改革，住房商品化進程的加快及小區(qū)建設、管理發(fā)展的日益完善，居住物業(yè)管

7、理越 來越體現(xiàn)以下一些特性： (1) 唯一性。 (2) 綜合性。 (3) 專業(yè)性o (4) 經(jīng)營性與中介性。 (5) 服務性。 23. 寫字樓物業(yè)管理的服務要求。 答：(D消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作。 (2) 電梯安全運行、水電暖氣供應等要充分保證。 (3) 日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境。 (4) 做好應付突發(fā)事件的準備。 24. 影響工業(yè)物業(yè)租售市場的因素。 答：(1)選址因素的分析。 (2) 交通分析。 (3) 1：業(yè)物業(yè)的規(guī)模結構需求分析。 (4) 對物流的新要求。 (5) 多戶租賃的需求。 (6) 工業(yè)園區(qū)的需

8、求。 (7) 地區(qū)性合作的需求。 五、應用題(2小題。其中1小題為方案設計題。1小題為案例分析題。每小題15分。共30分) 25. 方案設計題 請編制一項治安管理崗位制度。 答：根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務要求的不同，各物業(yè)管理項目具體的治安崗位設置各不相同, 甚至可能存在較大差異。但是，無論什么崗位制度，都應當具有以下共同點：崗位清晰，任務明確；制度 落實，獎懲分明；內(nèi)容合理，操作性強；科學有效，適應要求。 編制崗位制度時，我們要注意包含以下的幾個要素： (1) 指導思想一一崗位的任務及工作目的。如小區(qū)大門崗：控制人員車輛進出小區(qū)，控制阻止閑散人 員或違法犯罪嫌疑人進入小區(qū)

9、，確保小區(qū)業(yè)主居民安全…… (2) 崗位任務及權限一一如門崗主要控制人員車輛出入秩序、大堂值班崗負責進出人員登記控制等； (3) 崗位紀律要求一一禮節(jié)禮貌、形象、工作時間(交接班制度)、操作規(guī)范(如如何填表、如何進行登 記)、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時也可根據(jù)操作、文件管理等原因分別單列出來； (4) 服務對象一一商用物業(yè)、住宅物業(yè)等所對應的管理服務對象是完全不同的，而工作的性質也存在 著明顯的差異，因而工作特點和要點都存在巨大差別； (5) 崗位操作要點一一各具體崗位情況不同，可能存在的一些常見或特殊情況的處理要點及處理技巧; (6) 崗位設備設施配置使用管理要求； (7) 獎

10、懲制度。 26. 案例分析題 “會所經(jīng)營的突圍”：廣州頤和酒店物業(yè)會所資源與社區(qū)資源的成功結合 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，北京有70%的會所閑置或虧損，深圳、廣州更達到80%以上。而且虧損的皆由發(fā)展商實行 補貼。這種使得不少正在進行項目前期規(guī)劃的開發(fā)商都在考慮，以后小區(qū)還要不要建會所。很多開發(fā)商的 實踐證明：會所不是聚寶盆。而很多買了某小區(qū)的商品房而又沒能享受到會所服務的業(yè)主們則認為：會所 是個美麗的陷阱。 會所運營失敗的主要原因有四個方而：其一是定位失準。許多開發(fā)商當初建會所，僅僅是為了迎合消 費潮流，提高樓盤形象，從而獲得銷售利潤，實際上中看不中用，為日后運營埋下隱患。其二是功能失衡。 由于建造

11、會所的目的單一，導致會所在沒有專業(yè)會所經(jīng)營管理和設計人員介入的情況下，不從實際出發(fā)， 致使會所位置不合理、功能設施定位不明確。其三是經(jīng)營不力。樓盤銷售結束后，大部分開發(fā)商或是把空 閑人員派來管理會所，或是委托給小區(qū)物業(yè)公司管理，他們對該項業(yè)務并不熟悉，經(jīng)營難度可想而知。其 四是閑置率高。近幾年，投資房產(chǎn)的比率增加，業(yè)主變更頻繁流動性大，尤其是新小區(qū)的閑置率非常高， 致使會所服務對象缺乏，經(jīng)營舉步維艱。 ' 盡管如此，會所經(jīng)營也有成功的案例，廣州頤和山莊頤和大酒店將會所資源與社區(qū)資源的成功結合， 不失為“會所經(jīng)營的突圍”佳徑。 由廣州頤和酒店物業(yè)管理有限公司管理的頤和大酒店婷婷玉立于擁山抱水

12、、花香鳥語、四季常青、鬧 中取靜的廣州市著名綠色高尚社區(qū)一一頤和山莊內(nèi)，是廣州頤和集團按照國際五星級酒店標準獨家投資興 建、新加坡著名設計師設計的具有濃郁東南亞風情的生態(tài)園林式酒店。酒店生意興隆，經(jīng)營情況良好，深 獲業(yè)主和消費客人的好評，會所是“聚寶盆”。 首先是準確定位。開發(fā)商將酒店建設在社區(qū)邊緣，而且按四星級的標準興建，在設計上充分利用社區(qū) 環(huán)境資源和酒店環(huán)境資源，將社區(qū)資源和酒店資源在軟硬件上捅結合，使物業(yè)和酒店互相得益。沒有好的 社區(qū)大環(huán)境，酒店襯托就不起來，所以在社區(qū)景觀和環(huán)境方面，發(fā)展商就愿意投入，同樣要使樓房賣出高 的價格和使物業(yè)的增值，就需要有漂亮的酒店做基礎，這發(fā)展商也愿意

13、投入。這樣一來，除相得益彰外， 也迎合消費潮流，提高樓盤形象和物業(yè)價值，更為日后會所的經(jīng)營的打下良好的基礎。 其次是功能齊全而不失衡。發(fā)展商在建造酒店時功能定位為“酒店+會所”形式，不搞所謂“私家會 所"概念，酒店對外滿足外部顧客的消費需要，會所對內(nèi)滿足內(nèi)部業(yè)主的配套需要，為業(yè)主打造一個“五 星級的家”？酒店除客房和中西餐廳外還設有室內(nèi)外游泳池、健身運動、保齡球管和休閑中心等可以滿足 業(yè)主和住客不同的需要。 第三是多元化經(jīng)營。酒店由有豐富酒店管理經(jīng)驗專業(yè)團隊進行管理，有一套成熟的經(jīng)營管理方式和一 定的社會營銷客戶資源。酒店自負盈虧，既可對外也可對內(nèi)，務求實在，不用管理費補貼也不用發(fā)展商補

14、貼，實行市場化運作。對于社區(qū)的業(yè)主，酒店給予業(yè)主優(yōu)惠價帑，從而吸引大批業(yè)主光顧。對外，酒店客 房和眾多的會議室可以滿足不同外來客戶的需要，這是酒店的主營業(yè)務收入，而泳池、健身、書吧和餐廳 經(jīng)營等容易受消費客人少而產(chǎn)生收入不足的問題得到平衡彌補。 第四是沒有閑置率。由于可以內(nèi)外經(jīng)營，場所和設施的利用率就會得到提高，就不會受限于社區(qū)消費 業(yè)主人數(shù)和消費金額的影響，同時有些場所如咖啡廳、健身室等屬酒店服務的配套，因此就不存在閑置的 情況。 問題： (1) 對該公司的做法你是否贊同?為什么？(5分) (2) 廣州頤和酒店物業(yè)的會所經(jīng)營成功經(jīng)驗是什么？ (5分) (3) 會所資源與社區(qū)資源結合

15、的會所經(jīng)營模式創(chuàng)新點是什么?可否推廣?為什么？(5分). 答：(因是開放式答題，答案僅供參考，如考生基本觀點正確，并能自圓其說也應給予肯定) (1) 贊同，因為物業(yè)服務具有公共服務與企業(yè)經(jīng)營的雙重屬性，該公司的做法是將會所經(jīng)營與酒店經(jīng) 營有機結合的模式，既充分發(fā)揮了小區(qū)會所資源的作用，為業(yè)主提供更高品位的服務，同時又通過會所經(jīng) 營與酒店經(jīng)營結合，盤活會所資產(chǎn)和公共資源，并獲得好的收益，可謂一舉兩得。 (2) 廣州頤和酒店物業(yè)的會所經(jīng)營成功經(jīng)驗有：首先是準確定位。其次是功能齊全而不失衡。第三是 多元化經(jīng)營。第四是沒有閑置率。 (3) 會所資源與社區(qū)資源結合的會所經(jīng)營模式創(chuàng)新點：一是將物業(yè)區(qū)域的公共資源按市場化方式運作, 既促進了會所市場化經(jīng)營，又提高了資源的利用率；二是通過酒店經(jīng)營帶動會所經(jīng)營，培養(yǎng)會所消費習慣 促進會所經(jīng)營的發(fā)展。 這種模式在一定條件下具有推廣價值。即在具備酒店經(jīng)營的物業(yè)小區(qū)具有推廣應用價值。主要是因為: 是如前所述這種做法既充分發(fā)揮了小區(qū)會所資源的作用，為業(yè)主提供更高品位的服務，同時又通過會所 經(jīng)營與酒店經(jīng)營結合，盤活會所資產(chǎn)和公共資源，并獲得好的收益，二是目前大部分會所經(jīng)營困難，主要 原因是會所經(jīng)營內(nèi)部化，非市場化，資源浪費嚴重。要改變這一現(xiàn)狀必須進行經(jīng)營模式改革。