★3[工程施工管理]項(xiàng)目管理研討(成本采購(gòu)合同供應(yīng)商

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1、項(xiàng)目管理研討成本+采購(gòu)+合同+供應(yīng)商深圳市賽普管理咨詢有限公司2010年6月20日1尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 2目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實(shí)施/監(jiān)督實(shí)施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策策劃設(shè)計(jì)采購(gòu)施工租售交付質(zhì)量(施工)質(zhì)量進(jìn)度(施工)進(jìn)度成本(施工)成本PD+CA目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實(shí)施/監(jiān)督實(shí)施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計(jì)階段采購(gòu)階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設(shè)計(jì)部采購(gòu)部施工部營(yíng)銷部客服部質(zhì)量部質(zhì)量目標(biāo)項(xiàng)目總目標(biāo)(利潤(rùn))進(jìn)度部進(jìn)度目標(biāo)成本部成本目標(biāo)人力部+財(cái)務(wù)部行政部+信息部+風(fēng)控部項(xiàng)目管理模型3+7

2、+21模型(總目標(biāo)+3個(gè)目標(biāo)+7個(gè)階段+21個(gè)輪子)實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督改進(jìn)計(jì)劃教練3人裁判1人運(yùn)動(dòng)員7人PD+CA戰(zhàn)略,目標(biāo)(三級(jí)計(jì)劃和成本目標(biāo)/責(zé)任成本,計(jì)劃=預(yù)算),流程,組織(職/三/七),績(jī)效,決策.成本+采購(gòu)+合同+供應(yīng)商3尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目管理模型三個(gè)目標(biāo)(Q/

3、C/T)的矛盾進(jìn)度教練說:使勁沖,別回頭!成本教練說:少花力氣,別吃飯!質(zhì)量教練說:別著急!要跑得象跳舞一樣好看!決策策劃設(shè)計(jì)采購(gòu)施工租售交付三個(gè)教練異口同聲地說：我要考核你!4尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 Q質(zhì)量?C費(fèi)用?T時(shí)間?OBS誰(shuí)干?WBS 干什么?最基本化學(xué)元素解釋+解決所有問題Q/C/T-三目標(biāo)-OBS-組織結(jié)構(gòu)分解-WBS-工作結(jié)構(gòu)分解(范圍)-WBS項(xiàng)目范圍管理目的：確定并完成項(xiàng)目目標(biāo)方式：明確項(xiàng)目有關(guān)各方的職責(zé)界限以保證工作的充分和有效。對(duì)象：專業(yè)工作和管理工作。過程：項(xiàng)目范圍的確定、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析、項(xiàng)目范圍控制等。1.內(nèi)部OBS:運(yùn)動(dòng)員-七階段發(fā)展部-策劃部-設(shè)計(jì)部-采購(gòu)部

4、-施工部-租售部-交付部教練-不能上場(chǎng),不能決策質(zhì)量部-進(jìn)度部-成本部裁判-財(cái)務(wù)利潤(rùn)2.外部OBS目的-角色-工具:紅燈-質(zhì)量教練-Word黃燈-成本教練-Excel綠燈-進(jìn)度教練-Project交通系統(tǒng)-利潤(rùn)裁判-會(huì)議及軟件5尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實(shí)施/監(jiān)督實(shí)施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計(jì)階段采購(gòu)階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設(shè)計(jì)部采購(gòu)部施工部營(yíng)銷部客服部質(zhì)量部參與(若需)選最高檔次的產(chǎn)品組合圖紙質(zhì)量審查,客服參與,報(bào)建大總包,用最好的施工單位多檢查驗(yàn)收點(diǎn),整改好再干做好展示部位工程質(zhì)量修得好,以后勿重修質(zhì)量目標(biāo)項(xiàng)目總

5、目標(biāo)(利潤(rùn))進(jìn)度部參與投資估算提供進(jìn)度數(shù)據(jù)選最容易做的產(chǎn)品組合趕快出圖,選材設(shè), 三邊工程大總包,用最快單位,別招標(biāo)日夜趕工,進(jìn)度獎(jiǎng)勵(lì)趕快達(dá)到預(yù)售條件,趕快開盤修得快,趕緊移交房屋進(jìn)度目標(biāo)成本部參與投資估算提供造價(jià)數(shù)據(jù)選最便宜的產(chǎn)品組合多次限額設(shè)計(jì),圖紙?jiān)靸r(jià)優(yōu)化小總包,用最便單位,清單招標(biāo)拖延付款,絕不增加合同價(jià)不做樣板房維修不花錢成本目標(biāo)人力部+財(cái)務(wù)部行政部+信息部+風(fēng)控部教練3人裁判1人運(yùn)動(dòng)員7人項(xiàng)目管理模型三個(gè)目標(biāo)(Q/C/T)的矛盾6尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 大家一直沒重視的真理動(dòng)畫成本優(yōu)先成本優(yōu)先進(jìn)度優(yōu)先進(jìn)度優(yōu)先情景出現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)的每一天：l三個(gè)教練提出不同的要求l七個(gè)運(yùn)動(dòng)員在矛

6、盾中掙扎l裁判在十字路口作出決策協(xié)調(diào)內(nèi)容?.三目標(biāo)的矛盾和取舍協(xié)調(diào)工具?.會(huì)議,軟件,信息系統(tǒng).決策前提?.信息足以發(fā)現(xiàn)和分析矛盾參與人?.教練和運(yùn)動(dòng)員決策人?.對(duì)總目標(biāo)承擔(dān)責(zé)任的人決策依據(jù)?.總目標(biāo)7尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目管理模型WBS干什么？圖例Q質(zhì)量?C費(fèi)用?T時(shí)間?OBS誰(shuí)干?WBS 干什么?8尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1000元3d工程部編制臨水臨電方案采購(gòu)制度1000元3d采購(gòu)部簽訂臨水臨電合同水電合同20萬(wàn)20d分包單位接駁臨水臨電技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1000元3d工程部編制道路及土方方案采購(gòu)制度3000元9d采購(gòu)部簽訂道路及土方合同道路合同300萬(wàn)30d總包單位施工

7、道路及土方工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1000元3d設(shè)計(jì)部審查道路及土方方案技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1000元3d成本部審查道路及土方方案項(xiàng)目管理模型WBS分解-案例圖例Q質(zhì)量?C費(fèi)用?T時(shí)間?OBS誰(shuí)干?WBS 干什么?9尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 分部分項(xiàng)工程(樹狀結(jié)構(gòu))10尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 院長(zhǎng)總師繪圖員其他設(shè)計(jì)師爺奶叔嬸小孩其他父母農(nóng)民工1農(nóng)工民2農(nóng)民工農(nóng)民工Z農(nóng)民工3農(nóng)民工1農(nóng)工民2農(nóng)民工農(nóng)民工Z農(nóng)民工3分分1分分2分分分分Z分分3項(xiàng)目管理模型 OBS誰(shuí)干？項(xiàng)目總設(shè)計(jì)部采購(gòu)部施工部銷售部項(xiàng)目公司發(fā)改國(guó)土規(guī)劃建設(shè)其他政府OBS誰(shuí)干？投資辦公生產(chǎn)商戶住戶客戶城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)圖模制作其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃市場(chǎng)

8、推廣營(yíng)銷物資其他銷售代理造價(jià)咨詢招標(biāo)代理其他監(jiān)理單位。其他。工程貨物工程施工管理咨詢?cè)O(shè)計(jì)類工程類營(yíng)銷類其他類分包1分包2分包分包M分包3專業(yè)分包基設(shè)1基設(shè)2基設(shè)基設(shè)N基設(shè)3基礎(chǔ)設(shè)施配套1配套2配套配套O配套3配套設(shè)施材料1材料2材料材料P材料3材料供應(yīng)設(shè)備1設(shè)備2設(shè)備設(shè)備Q設(shè)備3設(shè)備供應(yīng)供應(yīng)商分分1分分2分分分分Z分分3分分1分分2分分分分Z分分3分分1分分2分分分分Z分分3自勞務(wù)自分包自供設(shè)備其他自供材料總包工人1工人2工人工人Z工人3農(nóng)民工1農(nóng)工民2農(nóng)民工農(nóng)民工Z農(nóng)民工3經(jīng)理主管文檔其他專員經(jīng)理主管文檔其他專員局長(zhǎng)處長(zhǎng)事務(wù)窗口科長(zhǎng)總經(jīng)理財(cái)務(wù)部成本部進(jìn)度部質(zhì)量部人力部行政部集團(tuán)總部OBS：一

9、百個(gè)公司一千個(gè)人千手觀音圖的作用：1.涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)的全部參與主體，分析其構(gòu)成和關(guān)系。2.分析各大手指的特點(diǎn)和關(guān)系，分析管控。3.分析各小手指的工作程序，分析流程。4.分析質(zhì)量、進(jìn)度、成本三大目標(biāo)的特點(diǎn)和控制辦法。5.分析財(cái)務(wù)、人力等資源配置。6.分析軟件及信息系統(tǒng)的應(yīng)用范圍和內(nèi)容。設(shè)計(jì)變更案例11尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 設(shè)計(jì)單位勘察單位總包總包單位單位監(jiān)理單位分包單位供貨單位造價(jià)咨詢公司政府相關(guān)主管部門投資線質(zhì)量線進(jìn)度線質(zhì)量(紅)投資(黃)進(jìn)度(綠)安全/健康/環(huán)保(線皮)三線目標(biāo)的輸出和輸入施工階段施工部門設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)階段采購(gòu)部門采購(gòu)階段項(xiàng)目管理階段進(jìn)度部成本部房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量部風(fēng)險(xiǎn)控

10、制招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件招招標(biāo)標(biāo)文文件件合同履行合同履行工工程程竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收招招標(biāo)標(biāo)文文件件采購(gòu)部門匯總?cè)繕?biāo)到招標(biāo)文件中并簽訂合同(2個(gè)月)成本和施工管理部門保障三目標(biāo)在履約過程中的逐步實(shí)現(xiàn)。(2(2年年) )成本和施工管理部門檢驗(yàn)三目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度(2個(gè)月)從內(nèi)部OBS 到 供應(yīng)商OBS目標(biāo)系統(tǒng)在供應(yīng)商組織中的傳遞12尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 三目標(biāo)是矛盾的統(tǒng)一體,內(nèi)部先統(tǒng)一思想,再向外傳達(dá)要求.目標(biāo)控制部門目標(biāo)控制部門有利有利不利不利策劃階段設(shè)計(jì)階段采購(gòu)階段資金回籠要求快的項(xiàng)目利潤(rùn)低的項(xiàng)目檔次高項(xiàng)目產(chǎn)品定位材料設(shè)備選型設(shè)計(jì)方

11、案優(yōu)化(增加投入)設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(建立標(biāo)準(zhǔn))標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)文件(參與標(biāo)化)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(建立標(biāo)準(zhǔn))評(píng)標(biāo)辦法(權(quán)重設(shè)置)進(jìn)度部進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度成本部投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資質(zhì)量部質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量招標(biāo)文件中是否研討招標(biāo)文件中是否研討x xx xx xx xx xx x-需研討需研討目標(biāo)控制部門目標(biāo)控制部門有利有利不利不利施工階段監(jiān)理公司(增加授權(quán))造價(jià)咨詢公司(增加授權(quán))供應(yīng)商管理(增加激勵(lì))施工組織設(shè)計(jì)(加強(qiáng)審查)設(shè)計(jì)變更(增加變更)趕工措施(縮短工期)工期索賠(不予補(bǔ)償)驗(yàn)收制度(要求嚴(yán)格)工程款支付(提高額度)調(diào)價(jià)措施(增

12、加設(shè)置)費(fèi)用索賠(不予補(bǔ)償)安全文明施工(提高標(biāo)準(zhǔn))竣工驗(yàn)收(提高要求)質(zhì)量保修(提高要求)其他進(jìn)度部進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度進(jìn)度成本部投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資質(zhì)量部質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量質(zhì)量招標(biāo)文件中是否研討招標(biāo)文件中是否研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討在招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化中，相關(guān)部門需商定具體爭(zhēng)議事項(xiàng)的解決方案。有利有利不利不利13尊重 專業(yè)

13、責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目合同體系規(guī)劃WBS范圍+OBS主體+Q采購(gòu)方式+C采購(gòu)預(yù)算+T采購(gòu)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)合同結(jié)構(gòu)實(shí)際合同一級(jí)分類二級(jí)分類基準(zhǔn)合同名稱組合后合同采購(gòu)計(jì)劃采購(gòu)預(yù)算采購(gòu)方式工程服務(wù)類工程監(jiān)理監(jiān)理合同監(jiān)理合同5月5日50萬(wàn)項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)咨詢前期造價(jià)咨詢合同造價(jià)咨詢合同6月6日60萬(wàn)城市公司議標(biāo)預(yù)結(jié)算合同工程施工類施工總包主體工程合同總包合同5月5日 5000萬(wàn)城市公司招標(biāo)基礎(chǔ)工程合同專業(yè)分包門窗工程合同門窗工程合同6月15日 500萬(wàn)幕墻工程合同公共部位精裝修合同精裝修工程合同7月1日350萬(wàn)項(xiàng)目招標(biāo)戶內(nèi)精裝修工程合同欄桿工程合同欄桿工程合同7月15日 100萬(wàn)項(xiàng)目招標(biāo)市政承包室外給水工程合同室

14、外給排水工程合同 6月15日 300萬(wàn)項(xiàng)目議標(biāo)室外排水工程合同燃?xì)夤こ倘細(xì)夤こ毯贤?20萬(wàn)項(xiàng)目直接委托(壟斷)工程貨物類材料供應(yīng)屋面瓦合同屋面瓦合同8月1日80萬(wàn)城市公司戰(zhàn)略樣板房裝飾品合同樣板房裝飾品合同 7月15日8萬(wàn)項(xiàng)目直接委托(零星或緊急)設(shè)備供應(yīng)發(fā)電機(jī)合同發(fā)電機(jī)合同7月1日30萬(wàn)城市公司戰(zhàn)略電梯合同電梯合同6月15日 100萬(wàn)集團(tuán)戰(zhàn)略14尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目合同體系規(guī)劃應(yīng)用案例:標(biāo)桿企業(yè)做法15尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目合同體系規(guī)劃第1步.設(shè)置合同結(jié)構(gòu)(按產(chǎn)品類型)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)基準(zhǔn)表1套包括：項(xiàng)目合同的類別及其具體構(gòu)成，如A營(yíng)銷管理類/B規(guī)劃設(shè)計(jì)類/C工程服務(wù)類

15、/D工程施工類/E工程貨物類，及各細(xì)類如：D工程施工類，又分為D1工程總包/D2工程分包/D3市政承包三小類，直至到項(xiàng)目各個(gè)合同(如100個(gè))。16尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 業(yè)務(wù)流程按采購(gòu)方式設(shè)置采購(gòu)方式適用范圍內(nèi)部組織工作程序集團(tuán)戰(zhàn)略重要+集團(tuán)通用(金額不限)總部組織城市公司配合項(xiàng)目配合1招標(biāo)要求+2招標(biāo)文件+3發(fā)標(biāo)和答疑+4開標(biāo)評(píng)標(biāo)+5定標(biāo)+6訂立戰(zhàn)略協(xié)議+7訂立合同城市公司戰(zhàn)略重要+區(qū)域通用(金額不限)總部參與城市公司組織項(xiàng)目配合1招標(biāo)要求+2招標(biāo)文件+3發(fā)標(biāo)和答疑+4開標(biāo)評(píng)標(biāo)+5定標(biāo)+6訂立戰(zhàn)略協(xié)議+7訂立合同城市公司招標(biāo)重要+充分競(jìng)爭(zhēng)(預(yù)算30萬(wàn))總部備案城市公司組織項(xiàng)目配合1招

16、標(biāo)要求+2招標(biāo)文件+3發(fā)標(biāo)和答疑+4開標(biāo)評(píng)標(biāo)+5定標(biāo)+6訂立合同城市公司議標(biāo)重要+有限競(jìng)爭(zhēng)(預(yù)算30萬(wàn))總部備案城市公司組織項(xiàng)目配合1議標(biāo)要求+2議標(biāo)文件+3競(jìng)爭(zhēng)性談判+4訂立合同項(xiàng)目招標(biāo)常規(guī)+充分競(jìng)爭(zhēng)(10預(yù)算30)總部備案城市公司審批項(xiàng)目組織1招標(biāo)要求+2招標(biāo)文件+3發(fā)標(biāo)和答疑+4開標(biāo)評(píng)標(biāo)+5定標(biāo)+6訂立合同項(xiàng)目議標(biāo)常規(guī)+有限競(jìng)爭(zhēng)(10預(yù)算30)總部備案城市公司審批項(xiàng)目組織1議標(biāo)要求+2議標(biāo)文件+3競(jìng)爭(zhēng)性談判+4訂立合同項(xiàng)目直接委托(壟斷)壟斷(金額不限)總部備案城市公司備案項(xiàng)目組織1合同要求+2合同談判+3訂立合同(對(duì)方范本)項(xiàng)目直接委托(零星或緊急)臨時(shí)(預(yù)算10萬(wàn))總部備案城市公司備

17、案項(xiàng)目組織1合同要求+2合同談判+3訂立委托書(簡(jiǎn)版)項(xiàng)目合同體系規(guī)劃第2步.設(shè)置采購(gòu)方式17尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目合同體系規(guī)劃第3步.設(shè)置采購(gòu)計(jì)劃(模板)既是技術(shù)支持；又是管控措施。 建議由總部設(shè)定統(tǒng)一的模板(結(jié)合項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu))要求各項(xiàng)目據(jù)此編制全項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃。18尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目合同體系規(guī)劃第4步.設(shè)置采購(gòu)預(yù)算(目標(biāo)成本)項(xiàng)目成本科目基準(zhǔn)表1套包括：成本科目的類別、級(jí)別及其構(gòu)成，如A土地獲得價(jià)款/B開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)/C主體建筑工程費(fèi)/D主體安裝工程費(fèi)/E社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)/F園林環(huán)境工程費(fèi)/G配套設(shè)施費(fèi)/H開發(fā)間接費(fèi)；及各分級(jí)細(xì)類(如300個(gè))。成本科目和會(huì)計(jì)科

18、目的銜接關(guān)系。此關(guān)系可實(shí)現(xiàn)成本與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效聯(lián)接。成本科目和合同結(jié)構(gòu)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。此關(guān)系的建立，可實(shí)現(xiàn)成本和合同的項(xiàng)目間對(duì)比、實(shí)時(shí)監(jiān)控和數(shù)據(jù)積累；結(jié)合信息系統(tǒng)應(yīng)用，效率更高。以上各內(nèi)容，結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)和公司目前的優(yōu)秀做法編制，組織相關(guān)專業(yè)部門的研討后，由集團(tuán)管理層審批確定。此基準(zhǔn)表，是集團(tuán)層面統(tǒng)一設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)模板，要求各地項(xiàng)目統(tǒng)一采用。各地項(xiàng)目基于此成本科目基準(zhǔn)，開展成本管理工作，包括成本目標(biāo)的測(cè)算、確定、動(dòng)態(tài)控制和價(jià)格庫(kù)的管理。19尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 土地版啟動(dòng)版方案版執(zhí)行版合同規(guī)劃施工合同合同A1合同A2合同A3供貨合同合同B1合同B2合同B3付款索賠指令變更付款索賠指令變更付款索賠

19、指令變更付款索賠指令變更付款索賠指令變更付款索賠指令變更質(zhì)保金結(jié)算竣工決算竣工結(jié)算目標(biāo)深化目標(biāo)分解實(shí)施與監(jiān)控項(xiàng)目總結(jié)決策階段策劃階段設(shè)計(jì)階段采購(gòu)階段施工階階段租售/交付階段 招采專項(xiàng)預(yù)算(成本控制目標(biāo))20尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 施工階段：合同預(yù)算(資金使用計(jì)劃)付款類別適用范圍合同價(jià)結(jié)算價(jià)12345預(yù)付款進(jìn)度款工程完工竣工結(jié)算款質(zhì)保金【A類】大型施工類預(yù)付0%進(jìn)付70%完工80%結(jié)算95%質(zhì)保5%【B類】小型施工類預(yù)付0%進(jìn)付0%完工80%結(jié)算95%質(zhì)保5%【C類】供貨安裝類預(yù)付0%批付80%完工80%結(jié)算95%質(zhì)保5%【D類】常規(guī)材設(shè)類預(yù)付0%月付80%完貨80%結(jié)算95%質(zhì)保5%【

20、E類】大宗材設(shè)類預(yù)付20%批付80%完貨80%結(jié)算97%質(zhì)保3%【F類】行政壟斷類預(yù)付Fa%進(jìn)付Fb%完工Fc%結(jié)算Fd%質(zhì)保Fe%21尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 謝 謝 ！22尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 合同結(jié)構(gòu)管控模式1-全固型 總部制定完整的統(tǒng)一的合同結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目全盤執(zhí)行。 案例：首創(chuàng)2-半固型 總部或區(qū)域簽訂戰(zhàn)略或集中協(xié)議 城市和項(xiàng)目執(zhí)行協(xié)議，此外自主。 案例：萬(wàn)科3-組合型 總部制定合同基準(zhǔn)清單 項(xiàng)目按需組合，交總部審批。 案例：鵬基合同結(jié)構(gòu)：三種管控模式管控最強(qiáng)管控較強(qiáng)管控較弱23尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 造價(jià)咨詢單位監(jiān)理單位首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)單位總部一線公司項(xiàng)目合同體系規(guī)劃-模式

21、1-首創(chuàng)做法(全固型)24尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 發(fā)包方發(fā)包方(56(56個(gè)工程合同個(gè)工程合同) )總承包工程（總承包工程（1 1項(xiàng)）項(xiàng)）指定分包工程（指定分包工程（8 8項(xiàng)）項(xiàng)）裝修總包監(jiān)理勘察工程綠化工程鋁合金門窗（戰(zhàn)略）安防系統(tǒng)工程電梯供貨安裝（戰(zhàn)略）純凈水工程（戰(zhàn)略）外墻保溫工程（戰(zhàn)略） 單體工程單體工程(6項(xiàng)項(xiàng))室外工程室外工程(2項(xiàng)項(xiàng))水泵房設(shè)備施工（戰(zhàn)略）單體工程的材料設(shè)備（單體工程的材料設(shè)備（20項(xiàng)）項(xiàng)）陽(yáng)臺(tái)欄桿、空調(diào)擋板外墻涂料（戰(zhàn)略）外墻面磚進(jìn)戶門（戰(zhàn)略）樓梯欄桿（戰(zhàn)略）屋面保溫（戰(zhàn)略）屋面瓦（戰(zhàn)略）佛甲草（戰(zhàn)略）開關(guān)面板（戰(zhàn)略）多媒體箱（戰(zhàn)略）住戶配電箱（戰(zhàn)略）煤氣

22、報(bào)警器消防器材（戰(zhàn)略）PVC（UPVC）（戰(zhàn)略）裝修房的材料設(shè)備（裝修房的材料設(shè)備（12項(xiàng)）項(xiàng)）地板（戰(zhàn)略）櫥柜（戰(zhàn)略）戶內(nèi)門（戰(zhàn)略）地采暖收納系統(tǒng)（戰(zhàn)略）室外工程的材料設(shè)備（室外工程的材料設(shè)備（11項(xiàng)）項(xiàng)）垃圾處理機(jī)交通設(shè)施（戰(zhàn)略）室外玩具室外桌椅景觀燈具（戰(zhàn)略）景觀石材（戰(zhàn)略）標(biāo)識(shí)系統(tǒng)垃圾桶（戰(zhàn)略）不銹鋼水箱防腐木（戰(zhàn)略）樓梯地磚非標(biāo)箱庭院欄桿（戰(zhàn)略）信報(bào)箱（戰(zhàn)略）門牌一站式采購(gòu)（戰(zhàn)略）電表箱政府配套四大工程小額工程委托可視對(duì)講廚房三件套空調(diào)內(nèi)墻涂料（戰(zhàn)略）櫥衛(wèi)五金（戰(zhàn)略）潔具（戰(zhàn)略）燃?xì)鉄崴骷坠┎牧显O(shè)備甲供材料設(shè)備(43(43項(xiàng)項(xiàng)) )優(yōu)點(diǎn)：在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和規(guī)?；_發(fā)的前提下，充分利用規(guī)

23、模效益，降低采購(gòu)成本；缺點(diǎn)：采購(gòu)部件劃分過細(xì)，加大現(xiàn)場(chǎng)資源整合難度，易引致質(zhì)量與進(jìn)度隱患，管理成本較高；56項(xiàng)x8個(gè)審批表x8個(gè)審批人=3584個(gè)審批點(diǎn)獨(dú)立委托獨(dú)立委托(4(4項(xiàng)項(xiàng)) )主體工程項(xiàng)目合同體系規(guī)劃-模式2-萬(wàn)科做法(半固型)25尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 l采購(gòu)脆弱的“酒瓶”瓶頸型Bottleneck物資 l采購(gòu)易爆的“炸彈”關(guān)鍵型Critical物資 質(zhì)量供方能力要求 高質(zhì)量供方能力要求 高施工管理難度 高施工管理難度 高產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 大產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 大客戶投訴影響 大客戶投訴影響 大成本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度 一般成本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度 高采購(gòu)總金額一般采購(gòu)總金額大產(chǎn)品規(guī)模效益 一般產(chǎn)品規(guī)

24、模效益 明顯進(jìn)度 采購(gòu)所需時(shí)間 一般進(jìn)度 采購(gòu)所需時(shí)間 長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn) 采購(gòu)人為風(fēng)險(xiǎn) 一般風(fēng)險(xiǎn) 采購(gòu)人為風(fēng)險(xiǎn) 高采購(gòu)模式戰(zhàn)略合作 + 分散采購(gòu) 采購(gòu)模式戰(zhàn)略合作l采購(gòu)常用的“書籍”日常型Routine物資l采購(gòu)跳動(dòng)的“彈簧”杠桿型Leverage物資 質(zhì)量供方能力要求 一般質(zhì)量供方能力要求 一般施工管理難度 一般施工管理難度 一般產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 一般產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 一般客戶投訴影響 一般客戶投訴影響 一般成本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度 小成本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度 高采購(gòu)總金額小采購(gòu)總金額大產(chǎn)品規(guī)模效益 不明顯產(chǎn)品規(guī)模效益 明顯進(jìn)度 采購(gòu)所需時(shí)間 短進(jìn)度 采購(gòu)所需時(shí)間 一般風(fēng)險(xiǎn) 采購(gòu)人為風(fēng)險(xiǎn) 小風(fēng)險(xiǎn) 采購(gòu)人為風(fēng)險(xiǎn) 高采購(gòu)模式分散

25、采購(gòu) 采購(gòu)模式集中采購(gòu) + 分散采購(gòu) 瓶頸型瓶頸型Bottleneck物物資資關(guān)鍵型關(guān)鍵型Critical物資物資杠桿型杠桿型Leverage物資物資日常型日常型Routine物資物資進(jìn)戶門進(jìn)戶門鋁合金門窗鋁合金門窗室內(nèi)裝修室內(nèi)裝修總包總包電梯電梯發(fā)電機(jī)發(fā)電機(jī)開關(guān)插座開關(guān)插座戶內(nèi)配電箱戶內(nèi)配電箱樓梯地面磚樓梯地面磚裝飾線條裝飾線條戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略合作集中式采購(gòu)集中式采購(gòu)分散式采購(gòu)分散式采購(gòu)項(xiàng)目合同體系規(guī)劃-萬(wàn)科做法(戰(zhàn)略/集中采購(gòu))26尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 案例案例:征求各地項(xiàng)目意見選擇戰(zhàn)略合作范圍征求各地項(xiàng)目意見選擇戰(zhàn)略合作范圍總部統(tǒng)計(jì)各地總部統(tǒng)計(jì)各地項(xiàng)目采購(gòu)項(xiàng)目采購(gòu)方式，征求并分析戰(zhàn)略

26、方式，征求并分析戰(zhàn)略合作范圍的選擇意見；合作范圍的選擇意見；27尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 施工總承包主體工程專業(yè)分包門窗及幕墻工程戶門工程公共部位精裝修工程室內(nèi)精裝修工程鋼結(jié)構(gòu)工程機(jī)電安裝工程消防工程泛光照明工程智能化工程電梯工程市政承包前期工程土方降水護(hù)坡工程地基及基礎(chǔ)工程市政道路工程市政交通標(biāo)識(shí)工程市政給水工程市政排水工程市政中水工程熱力工程燃?xì)夤こ屉娏こ套兣潆娫O(shè)備安裝工程有線電視工程電信工程信報(bào)箱工程園林綠化工程材料供應(yīng)涂料墻地磚防火門散熱器設(shè)備供應(yīng)高低壓柜變壓器直流屏柴油發(fā)電機(jī)配電箱柜合同-2合同-1合同-N示例項(xiàng)目合同體系規(guī)劃-模式3組合型28尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目

27、合同體系規(guī)劃成果案例：項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)基準(zhǔn)表29尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 建立合同結(jié)構(gòu)的目的：n有助于有效控制項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、成本；n合理的劃分各承包商和供貨商的工作范圍及職責(zé)界線；n有助于有計(jì)劃、預(yù)見性的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理；項(xiàng)目合同體系規(guī)劃的分析項(xiàng)目合同體系規(guī)劃目的有效控制質(zhì)量/進(jìn)度/成本提高預(yù)見性明確各自范圍和邊界影響因素政府政府法規(guī)的限制等開發(fā)商介入項(xiàng)目管理的深度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)控制成本確定性要求各工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)具備施工圖條件的時(shí)間工期要求及緊迫性程度工程具有不確定因素(工程變更)的項(xiàng)目及大施工單位總包的管理能力總包的施工能力及各專業(yè)工程的專業(yè)化程度 由施工單位進(jìn)行深化設(shè)計(jì)的項(xiàng)目及程度 物業(yè)公司

28、物業(yè)管理、維修的難度和方便程度30尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目合同體系規(guī)劃細(xì)化界定合同范圍根據(jù)國(guó)標(biāo)工程項(xiàng)目清單，將完整的工程項(xiàng)目，無(wú)一遺漏地分解到各個(gè)合同范圍內(nèi)。整個(gè)工程合同范圍表，形成一個(gè)矩陣。1.橫向是OBS組織分解結(jié)構(gòu)；2.縱向是WBS工作分解結(jié)構(gòu)；3.矩陣內(nèi)部是OBS和WBS的對(duì)應(yīng)關(guān)系。無(wú)縫清單合同結(jié)構(gòu)31尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 從實(shí)體和管理兩方面，對(duì)工程合同范圍和界面進(jìn)行細(xì)化，明確總分包合同界面總承包工程A.實(shí)體問題承包范圍劃分預(yù)留預(yù)埋配合其他B.管理問題辦公及倉(cāng)庫(kù)等提供臨水臨電提供施工道路與場(chǎng)地成品保護(hù)垃圾清運(yùn)安全及防盜其他從實(shí)體和管理兩方面，對(duì)工程合同范圍和界面進(jìn)行細(xì)

29、化分析。n合同范圍是“面”，合同邊界是“線”和“點(diǎn)”。n項(xiàng)目合同體系規(guī)劃是系統(tǒng)性工作。n先細(xì)化各合同范圍，再解決合同邊界問題。范圍描述深度不夠，易產(chǎn)生合同邊界糾紛。工程項(xiàng)目施工分包獨(dú)立承包總包供貨分包獨(dú)立供貨紅色是“范圍”橙色是“邊界”合同范圍和邊界32尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 工程合同類別服務(wù)類施工類貨物類成本科目類別土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目合同體系規(guī)劃成本科目和標(biāo)準(zhǔn)合同嚴(yán)密對(duì)應(yīng)33尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 工程合同名稱工程合同范圍(對(duì)應(yīng)成本科目)合同036【B-02-01】施工類_指定分包_門窗及幕墻工程(三方合同)1 科目

30、045【03-03-01】主體建筑工程費(fèi)_門窗工程_單元門2 科目049【03-03-05】主體建筑工程費(fèi)_門窗工程_窗、陽(yáng)臺(tái)門3 科目118【07-02-】配套設(shè)施費(fèi)_會(huì)所4 科目119【07-03-】配套設(shè)施費(fèi)_幼兒園5 科目120【07-04-】配套設(shè)施費(fèi)_學(xué)校6 科目123【07-07-】配套設(shè)施費(fèi)_物業(yè)管理用房合同037【B-02-02】施工類_指定分包_戶門工程(三方合同)1 科目046【03-03-02】主體建筑工程費(fèi)_門窗工程_入戶門合同038【B-02-03】施工類_指定分包_公共部位精裝修工程(三方合同)1 科目051【03-04-01】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_大堂

31、精裝修2 科目052【03-04-02】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_樓梯間精裝修3 科目055【03-04-05】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_電梯廳精裝修4 科目056【03-04-06】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_單元入口精裝修5 科目059【03-04-09】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_其他6 科目118【07-02-】配套設(shè)施費(fèi)_會(huì)所7 科目119【07-03-】配套設(shè)施費(fèi)_幼兒園8 科目120【07-04-】配套設(shè)施費(fèi)_學(xué)校9 科目123【07-07-】配套設(shè)施費(fèi)_物業(yè)管理用房合同039【B-02-04】施工類_指定分包_室內(nèi)精裝修工程(三方合同)1 科目048【03-

32、03-04】主體建筑工程費(fèi)_門窗工程_戶內(nèi)門2 科目061【03-05-01】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_廚房精裝修3 科目062【03-05-02】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_衛(wèi)生間精裝修4 科目063【03-05-03】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_廳房精裝修5 科目064【03-05-04】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、地面精裝修6 科目137【08-02-03】開發(fā)間接費(fèi)_營(yíng)銷費(fèi)用_售樓處裝修及包裝7 科目138【08-02-04】開發(fā)間接費(fèi)_營(yíng)銷費(fèi)用_樣板間裝修及包裝合同040【B-02-05】施工類_指定分包_鋼結(jié)構(gòu)工程(三方合同)1 科目039【03-02-06】主體建筑工程費(fèi)_

33、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程_上部結(jié)構(gòu)及粗裝修項(xiàng)目合同體系規(guī)劃成本科目和標(biāo)準(zhǔn)合同嚴(yán)密對(duì)應(yīng)34尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目合同體系規(guī)劃成果案例：項(xiàng)目成本科目基準(zhǔn)表35尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 科目代碼科目代碼成本科目成本科目目標(biāo)成本目標(biāo)成本目前已發(fā)生目前已發(fā)生目前待發(fā)生目前待發(fā)生動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本情景洋房情景洋房1 1情景洋房情景洋房2 2情景洋房情景洋房3 3情景洋房情景洋房4 46,461,656.26,461,656.24 4目標(biāo)目標(biāo)已發(fā)生已發(fā)生待發(fā)生待發(fā)生動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)合計(jì)合計(jì)205,894,992.73194,428,674.526,823,673.51201,252,348.03小計(jì)小計(jì)未拆分

34、成本未拆分成本309,600.00-309,600.00已拆分成本已拆分成本205,894,992.73194,119,074.527,133,273.51201,252,348.0343014301開發(fā)成本開發(fā)成本205,894,992.73194,119,074.527,133,273.51201,252,348.0317,982,285.1516,775,915.78786,733.5817,562,649.364301.4014301.401土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款37,321,270.8838,349,398.88 38,349,398.884,615,499.043,024,277

35、.9416,655.003,040,932.944301.401.014301.401.01政府地價(jià)及市政配套費(fèi)政府地價(jià)及市政配套費(fèi)34,591,561.5035,619,689.50 35,619,689.504,358,257.352,767,036.2516,655.002,783,691.254301.401.034301.401.03紅線外市政配套費(fèi)紅線外市政配套費(fèi)2,729,709.382,729,709.382,729,709.38257,241.69257,241.69257,241.694301.4024301.402開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)7,575,384.686,5

36、18,597.146,518,597.14713,887.31614,298.02-62.57614,235.454301.402.014301.402.01勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)5,313,657.004,813,071.514,813,071.51500,747.13453,573.070.01453,573.084301.402.01.014301.402.01.01勘察丈量費(fèi)勘察丈量費(fèi)213,921.00304,236.45304,236.4520,159.4328,670.5628,670.564301.402.01.024301.402.01.02規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4,899,73

37、6.004,376,653.644,376,653.64461,740.15412,446.030.01412,446.044301.402.01.054301.402.01.05建筑研究用房建筑研究用房200,000.00132,181.42132,181.4218,847.5512,456.4812,456.484301.402.024301.402.02報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)428,575.31284,861.64284,861.6440,388.0026,844.7426,844.744301.402.02.014301.402.02.01政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)428,575.31

38、284,861.64284,861.6440,388.0026,844.7426,844.744301.402.034301.402.03三通一平費(fèi)三通一平費(fèi)1,331,794.251,018,105.451,018,105.45125,505.3195,943.9895,943.984301.402.03.014301.402.03.01臨時(shí)道路臨時(shí)道路221,965.7118,781.8618,781.8620,917.551,769.961,769.964301.402.03.024301.402.03.02臨時(shí)用電臨時(shí)用電62,890.2847,681.3147,681.315,926

39、.644,493.384,493.384301.402.03.034301.402.03.03臨時(shí)用水臨時(shí)用水22,196.5721,148.6321,148.632,091.761,993.001,993.004301.402.03.044301.402.03.04場(chǎng)地平整費(fèi)場(chǎng)地平整費(fèi)1,024,741.69930,493.65930,493.6596,569.3687,687.6487,687.644301.402.044301.402.04臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)501,358.12402,558.54402,558.5447,246.8737,936.23-62.5837,873.6543

40、01.402.04.014301.402.04.01臨時(shí)圍墻臨時(shí)圍墻64,708.12123,379.86123,379.866,097.9511,627.0411,627.044301.402.04.024301.402.04.02臨時(shí)辦公室臨時(shí)辦公室154,650.00176,646.05176,646.0514,573.8716,646.7316,646.734301.402.04.044301.402.04.04臨時(shí)圍板臨時(shí)圍板276,000.0076,946.6376,946.6326,009.627,251.287,251.284301.402.04.094301.402.04.0

41、9其他其他6,000.0025,586.0025,586.00565.432,411.18-62.582,348.604301.4034301.403主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)92,728,368.3788,689,876.93 88,689,876.936,433,483.297,865,941.60154,192.388,020,133.984301.403.014301.403.01基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程8,802,892.448,659,343.728,659,343.721,179,085.001,131,539.741,131,539.744301.403.01.014301.403.

42、01.01土方土方912,714.80988,569.07988,569.07145,300.00180,797.34180,797.344301.403.01.034301.403.01.03樁基樁基7,600,643.507,367,374.657,367,374.65991,373.40906,299.70906,299.704301.403.01.044301.403.01.04樁基檢測(cè)樁基檢測(cè)289,534.14303,400.00303,400.0042,411.6044,442.7044,442.704301.403.024301.403.02結(jié)構(gòu)及粗裝修工程結(jié)構(gòu)及粗裝修工程37

43、,832,139.7637,296,255.44 37,296,255.443,772,261.844,136,413.90176,007.354,312,421.254301.403.02.014301.403.02.01混凝土框架混凝土框架30,106,544.7330,576,633.27 30,576,633.272,981,951.403,333,966.65-10,980.973,322,985.684301.403.02.024301.403.02.02砌體砌體3,514,639.862,350,180.702,350,180.70358,060.20322,183.11188,

44、013.22510,196.33應(yīng)用案例合同范圍細(xì)化界定，基于成本科目，全面迅速收集成本動(dòng)態(tài)信息。把控風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)預(yù)控。36尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目總投資的構(gòu)成(政府)類別范圍項(xiàng)目項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用A產(chǎn)品成本A1 土地費(fèi)用為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。土地征用拆遷費(fèi)土地出讓地價(jià)款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)A2 前期工程費(fèi)前期階段的費(fèi)用支出?？尚行匝芯克牡刭|(zhì)勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)三通一平A3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，含各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。供水、供電、供氣、排污、

45、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用A4 建筑安裝工程費(fèi)建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)分別核算。建筑工程費(fèi)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)安裝工程費(fèi)A5 公共配套設(shè)施費(fèi)居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)其他A6 開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等B期間費(fèi)用B1 管理費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織

46、和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用B2 財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用B3 銷售費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)

47、、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等C稅費(fèi)C1 開發(fā)期稅費(fèi)有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等D其他D1 其他費(fèi)用-臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等D2 不可預(yù)見費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)資金 ZZ1開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金37尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 項(xiàng)目總投資的構(gòu)成(企業(yè))類別企業(yè)名稱項(xiàng)目總投資建設(shè)投資A產(chǎn)

48、品成本A1 土地費(fèi)用A2 前期工程費(fèi)A3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)A4 建筑安裝工程費(fèi)A5 公共配套設(shè)施費(fèi)A6 開發(fā)間接費(fèi)B期間費(fèi)用B1 管理費(fèi)用B2 財(cái)務(wù)費(fèi)用B3 銷售費(fèi)用C稅費(fèi)C1 開發(fā)期稅費(fèi)D其他D1 其他費(fèi)用D2 不可預(yù)見費(fèi)用經(jīng)營(yíng)資金 ZZ1 經(jīng)營(yíng)資金38尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 成本科目 VS 合同目標(biāo)(決策) 目標(biāo)(比選) 目標(biāo)深化目標(biāo)分解實(shí)施/監(jiān)督 實(shí)施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計(jì)階段采購(gòu)階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設(shè)計(jì)部采購(gòu)部施工部營(yíng)銷部客服部質(zhì)量部利潤(rùn)進(jìn)度部成本部項(xiàng)目總投資建設(shè)投資A產(chǎn)品成本A1土地費(fèi)用成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本

49、科目財(cái)務(wù)部A2前期工程費(fèi)成本科目成本科目成本科目數(shù)據(jù)深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)成本科目成本科目成本科目數(shù)據(jù)深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A4建筑安裝工程費(fèi)成本科目成本科目成本科目數(shù)據(jù)深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A5公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目成本科目成本科目數(shù)據(jù)深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A6開發(fā)間接費(fèi)成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目財(cái)務(wù)部B期間費(fèi)用B1管理費(fèi)用會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目

50、財(cái)務(wù)部B2財(cái)務(wù)費(fèi)用會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目財(cái)務(wù)部B3銷售費(fèi)用會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)科目財(cái)務(wù)/成本,財(cái)務(wù)預(yù)算/成本目標(biāo)/目標(biāo)深化123,合同階段性,2年,出入39尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 40會(huì)計(jì)科目(非成本) 成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(大合同-總包)成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(小合同)合同=火車(小合同)非成本費(fèi)用無(wú)合同有合同合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項(xiàng)目A合同=火車(大合同-總包)合同=火車(小合同)合

51、同=火車(中合同)合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項(xiàng)目B目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實(shí)施/監(jiān)督實(shí)施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計(jì)階段采購(gòu)階段施工階段租售階段交付階段項(xiàng)目間對(duì)比項(xiàng)目?jī)?nèi)對(duì)比成本科目成本科目成本科目成本科目-合同成本科目-合同成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目-無(wú)合同成本科目-無(wú)合同成本科目成本科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目合同=火車合同=火車成本科目 VS 合同尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 41會(huì)計(jì)科目(非成本) 成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(大合同-總包)成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=

52、鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(小合同)合同=火車(小合同)非成本費(fèi)用無(wú)合同有合同合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項(xiàng)目A合同=火車(大合同-總包)合同=火車(小合同)合同=火車(中合同)合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項(xiàng)目B目標(biāo)(決策)目標(biāo)(比選)目標(biāo)深化目標(biāo)分解實(shí)施/監(jiān)督實(shí)施/監(jiān)督改進(jìn)1234567決策階段策劃階段設(shè)計(jì)階段采購(gòu)階段施工階段租售階段交付階段項(xiàng)目間對(duì)比項(xiàng)目?jī)?nèi)對(duì)比成本科目成本科目成本科目成本科目-合同成本科目-合同成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目-無(wú)合同成本科目-無(wú)合同成本科目成本科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科目會(huì)計(jì)科

53、目合同=火車合同=火車成本科目 VS 合同固定資產(chǎn)投資(工程造價(jià))流動(dòng)資產(chǎn)投資(流動(dòng)資金)建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)期利息現(xiàn)行的工程造價(jià)的理論構(gòu)成 建設(shè)投資建筑安裝工程費(fèi)設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)直接費(fèi)間接費(fèi)利潤(rùn)稅金工程建設(shè)其它費(fèi)用固定資產(chǎn)其他費(fèi)用無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用其它資產(chǎn)費(fèi)用預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用121.11.21.1.11.1.21.1.31.1.1.11.1.1.2建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成42尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 建設(shè)項(xiàng)目總投資-明細(xì)表(1)建設(shè)項(xiàng)目總投資誰(shuí)花錢?誰(shuí)核算?說明建設(shè)項(xiàng)目總投資1固定資產(chǎn)投資(工程造價(jià))1.1建設(shè)投資1.1.1工程費(fèi)用1.1.1.1設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)設(shè)備原價(jià)

54、供貨單位造價(jià)部設(shè)備供應(yīng)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)供貨單位造價(jià)部設(shè)備供應(yīng)工具、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)供貨單位造價(jià)部材料供應(yīng)1.1.1.2建筑安裝工程費(fèi)直接費(fèi)直接工程費(fèi)人工費(fèi)施工單位造價(jià)部材料費(fèi)施工單位造價(jià)部施工機(jī)械使用費(fèi)施工單位造價(jià)部措施費(fèi)安全文明施工費(fèi)施工單位造價(jià)部夜間施工增加費(fèi)施工單位造價(jià)部二次搬運(yùn)費(fèi)施工單位造價(jià)部冬雨季施工增加費(fèi)施工單位造價(jià)部大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)施工單位造價(jià)部施工排水費(fèi)施工單位造價(jià)部施工降水費(fèi)施工單位造價(jià)部地上地下設(shè)施、建筑物的臨時(shí)保護(hù)設(shè)施費(fèi)施工單位造價(jià)部已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)施工單位造價(jià)部專業(yè)措施項(xiàng)目施工單位造價(jià)部間接費(fèi)規(guī)費(fèi)工程排污費(fèi)施工單位造價(jià)部社會(huì)保障費(fèi)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)施工單位造價(jià)部失業(yè)

55、保險(xiǎn)費(fèi)施工單位造價(jià)部醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)施工單位造價(jià)部住房公積金施工單位造價(jià)部危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)施工單位造價(jià)部企業(yè)管理費(fèi)(含12項(xiàng))*施工單位造價(jià)部利潤(rùn)施工單位造價(jià)部稅金營(yíng)業(yè)稅施工單位造價(jià)部城市維護(hù)建設(shè)稅施工單位造價(jià)部教育費(fèi)附加施工單位造價(jià)部43尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 建設(shè)項(xiàng)目總投資-明細(xì)表(2)建設(shè)項(xiàng)目總投資誰(shuí)花錢?誰(shuí)核算?說明建設(shè)項(xiàng)目總投資1固定資產(chǎn)投資(工程造價(jià))1.1建設(shè)投資1.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用1.1.2.1固定資產(chǎn)其他費(fèi)用建設(shè)管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)(含29項(xiàng))*開發(fā)商財(cái)務(wù)部工程監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理單位造價(jià)部建設(shè)用地費(fèi)土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)被拆遷人財(cái)務(wù)部青苗補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)被拆遷人

56、財(cái)務(wù)部安置補(bǔ)助費(fèi)被拆遷人財(cái)務(wù)部耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅等稅政府財(cái)務(wù)部征地動(dòng)遷費(fèi)被拆遷人財(cái)務(wù)部其他補(bǔ)償費(fèi)被拆遷人財(cái)務(wù)部土地使用權(quán)出讓金政府財(cái)務(wù)部可行性研究費(fèi)咨詢公司造價(jià)部研究試驗(yàn)費(fèi)其他造價(jià)部勘察設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)單位造價(jià)部環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)中介機(jī)構(gòu)造價(jià)部勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)價(jià)費(fèi)政府造價(jià)部場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)施工單位造價(jià)部引進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)設(shè)備其他費(fèi)其他造價(jià)部工程保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)公司造價(jià)部聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)其他造價(jià)部特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)政府造價(jià)部市政共用設(shè)施費(fèi)政府造價(jià)部1.1.2.2無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用專利及專有技術(shù)使用費(fèi)其他財(cái)務(wù)部1.1.2.3其他資產(chǎn)費(fèi)用生產(chǎn)準(zhǔn)備及開辦費(fèi)開發(fā)商財(cái)務(wù)部1.1.3預(yù)備費(fèi)1.1.3.1基本預(yù)備費(fèi)施工單位等

57、造價(jià)部變更/災(zāi)害等1.1.3.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用調(diào)整增加費(fèi)施工單位等造價(jià)部人機(jī)料價(jià)差利率匯率調(diào)整增加費(fèi)多類財(cái)務(wù)部利率匯率調(diào)1.2建設(shè)期利息銀行等財(cái)務(wù)部2流動(dòng)資產(chǎn)投資(流動(dòng)資金)開發(fā)商財(cái)務(wù)部44尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 一個(gè)尖銳的問題系統(tǒng)性1.項(xiàng)目范圍管理2.項(xiàng)目管理規(guī)劃3.項(xiàng)目管理組織4.項(xiàng)目管理責(zé)任制5.項(xiàng)目合同管理6.項(xiàng)目采購(gòu)管理7.項(xiàng)目進(jìn)度管理8.項(xiàng)目質(zhì)量管理(健康/安全/環(huán)境)9.項(xiàng)目成本管理10. 項(xiàng)目資源管理11. 項(xiàng)目信息管理12. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理13. 項(xiàng)目溝通管理14. 項(xiàng)目收尾管理適用范圍：建設(shè)單位、總承包企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、施工企業(yè)、工程

58、咨詢企業(yè)、招標(biāo)代理企業(yè)等Q質(zhì)量?C費(fèi)用?T時(shí)間?OBS誰(shuí)干?WBS 干什么?45尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值 單項(xiàng)目管理單項(xiàng)目管理質(zhì)量質(zhì)量( (紅紅) )投資投資( (黃黃) )進(jìn)度進(jìn)度( (綠綠) )安全安全/ /健康健康/ /環(huán)保環(huán)保( (線皮線皮) )A A項(xiàng)目項(xiàng)目戰(zhàn)略戰(zhàn)略B B項(xiàng)目項(xiàng)目戰(zhàn)略戰(zhàn)略C C項(xiàng)目項(xiàng)目戰(zhàn)略戰(zhàn)略公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略略公司公司戰(zhàn)略戰(zhàn)略( (總部總部) )多項(xiàng)目管理多項(xiàng)目管理制制度度約約束束供應(yīng)商管理供應(yīng)商管理合合同同約約束束項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)供應(yīng)商目標(biāo)供應(yīng)商目標(biāo)目標(biāo)傳遞項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化最大化投資線投資線質(zhì)量線質(zhì)量線內(nèi)內(nèi)部部績(jī)績(jī)效效內(nèi)內(nèi)部部流流程程外外部部績(jī)績(jī)效效

59、外外部部流流程程公司目標(biāo)公司目標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理信信息息系系統(tǒng)統(tǒng)目標(biāo)分解合同結(jié)構(gòu)類別級(jí)別服務(wù)類施工類貨物類戰(zhàn)略類常規(guī)類項(xiàng)項(xiàng)目目合合同同結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)合同前前期期考考察察后后期期評(píng)評(píng)估估履履約約評(píng)評(píng)估估過過程程評(píng)評(píng)估估輸輸出出輸輸入入施工合同前前期期考考察察后后期期評(píng)評(píng)估估履履約約評(píng)評(píng)估估過過程程評(píng)評(píng)估估輸輸入入輸輸出出合同績(jī)效外外部部資資源源投投入入項(xiàng)項(xiàng)目目合同流程財(cái)務(wù)戰(zhàn)略財(cái)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段采購(gòu)采購(gòu)階段階段 施工階段施工階段設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)部門 采購(gòu)部門采購(gòu)部門施工部門施工部門運(yùn)營(yíng)部門運(yùn)營(yíng)部門進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)造價(jià)部門造價(jià)部門投資目標(biāo)投資目標(biāo) 客服部門客服部門質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)技術(shù)戰(zhàn)略技術(shù)戰(zhàn)略 采購(gòu)戰(zhàn)略采購(gòu)戰(zhàn)略XXXX戰(zhàn)略戰(zhàn)略進(jìn)度線進(jìn)度線人力戰(zhàn)略人力戰(zhàn)略內(nèi)內(nèi)部部資資源源投投入入項(xiàng)項(xiàng)目目( (人人財(cái)財(cái)物物) )設(shè)計(jì)合同設(shè)計(jì)合同( (任務(wù)書任務(wù)書) )圖紙?jiān)u審與驗(yàn)收?qǐng)D紙?jiān)u審與驗(yàn)收施工合同施工合同( (招標(biāo)文件招標(biāo)文件) )工程竣工驗(yàn)收工程竣工驗(yàn)收項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)公公司司組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)采購(gòu)管理環(huán)境系統(tǒng)總圖工工程程采采購(gòu)購(gòu)公司職能戰(zhàn)略公司職能戰(zhàn)略項(xiàng)目項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)46尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值