物業(yè)管理師考試：物業(yè)管理基本制度與政策資料整理

1 物業(yè)管理基本制度與政策 第一章物業(yè)管理概述 （一） 對條例所稱物業(yè)管理定義的理解： 1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動。 2.物業(yè)管理活動的基 礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。 （二） 條例調(diào)整的范圍：1.條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。 2.條例的適用范圍， 既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 （三） 物業(yè)管理的市場化特征 1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。 2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之 相適應(yīng)。3.物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則。 4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 二、物業(yè)管理的特征 按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。 五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 （一）實(shí)施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 （二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量 （三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) （四）實(shí)施物 業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一. 條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)：特點(diǎn)：一是借鑒性；二是過渡性；三是針對性。 二、 條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)： 2003 年 6 月 8 日，物業(yè)管理?xiàng)l例正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。 特點(diǎn)：一是配套性；二是經(jīng)驗(yàn)性；三是操作性。 第四節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例 2003 年 6 月 8 日，國務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例 。條例的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的人事，標(biāo)志著 我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。 一、 條例的立法過程（非重點(diǎn)內(nèi)容，了解即可） 二、 條例的指導(dǎo)思想和立法原則（重點(diǎn)） 條例在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。 條例的立法指導(dǎo)思想， 主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益， 協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系； 二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是 平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。 條例在立法過程中，主要遵循以下兒個基本原則：（一）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（三） 現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 （四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 三、 條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財產(chǎn)共 同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè) 資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。 （一） 尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利：物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。 （二） 建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制：共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。 （三） 條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動： （四） 妥善處理政府和市場的關(guān)系（重點(diǎn)）：物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法 程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。 條例對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政 府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時條例 明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對違反行 政管理規(guī)定，又同2 時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 五、條例確立的基本法律關(guān)系（重點(diǎn)） （一） 業(yè)主相互之間的關(guān)系：業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維 護(hù)和管理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主 支付服務(wù)費(fèi)用的等價交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。 （三） 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系：合同基礎(chǔ)之上的：一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一 個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。 （四） 供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系：合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。 （五） 社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系：居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級 關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。 條例設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定 應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會建議的義務(wù)， 規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與居民委員會相互協(xié)作， 共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安 等相關(guān)工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和 其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營服務(wù)，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 （A）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。 第二章物業(yè)管理服務(wù) 一、 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) （一）物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性 （二）物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性 （三）物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性 （四）物業(yè)管理服 務(wù)的持續(xù)性和長期性 二、 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理服務(wù)：（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； （2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； （3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè) 備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)； （5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)； （6）物 業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理；專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。 （二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（注意與物業(yè)管理服務(wù) 的內(nèi)容的區(qū)別） 三、 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 中國物業(yè)管理協(xié)會于 2004 年印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)： 第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：（一）合理原則（二）公開原則（三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 （二） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（重點(diǎn)） 1. 包干制收費(fèi)形式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。包干制是目前我國住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普 遍釆用的形式。 2. 酬金制收費(fèi)形式：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： （1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主 大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； （2）業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物 業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)； （3）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物 業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 （三） 物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（重點(diǎn)） 包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分： （1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （5）物業(yè)管理 區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用； （9）經(jīng)業(yè)主同 3 意的其他費(fèi)用。 （四） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促：1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任： 2.未交付房屋的交費(fèi)主體 3.業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)。按時 足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺履行的義務(wù)。為維護(hù)物業(yè)管理活動的交易秩序， 條例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 管理辦法均明確規(guī)定：對于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對拒不交費(fèi) 的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于 解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。 （五） 代收代交費(fèi)用 第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同 一、 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容： （重點(diǎn)）1.物業(yè)管理事項(xiàng) 2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 4.雙方的權(quán)利義務(wù) 5.專項(xiàng)維 修資金的管理與使用 6.物業(yè)管理用房 7.合同期限 8.違約責(zé)任 物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外， 還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款， 如約定合同生效的條件、解除合同的 損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式、物業(yè)管理資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則等等。 二、 前期物業(yè)服務(wù)合同 （一） 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征（重點(diǎn)） （1）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。 （2）前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。 （3）前 期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 （二） 前期物業(yè)服務(wù)合同的時效（重點(diǎn)）條例第二十六條對此作出了待別規(guī)定： “前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 ” （三） 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 4.物業(yè)經(jīng)營管理 活動的內(nèi)容 5.物業(yè)的承接查驗(yàn) 6.物業(yè)的使用與維護(hù) 7.專項(xiàng)維修資金&違約責(zé)任三、物 業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) （一）物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) 1. 業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 2. 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式（重點(diǎn)）：為維護(hù)物業(yè)管理活動的正常秩序，條例規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè) 裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行如下義務(wù)： （1） 履行告知義務(wù)。規(guī)章制度應(yīng)當(dāng)利用業(yè)主人住通知、公告欄、各種宣傳資料等形式，向業(yè)主廣泛宣傳告知。 （2） 履行制止義務(wù)。對已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主違規(guī)行為，物業(yè)管理企業(yè)必須履行管理職責(zé)，通過勸告、批評教育等方式制止業(yè)主的違規(guī)行為。 并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權(quán)。 （3） 履行報告義務(wù)。對一些違法違規(guī)行為，物業(yè)管理企業(yè)所應(yīng)當(dāng)做的，是及時向有關(guān)主管部門報告。 3. 業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止、報告三項(xiàng)義務(wù)后，對于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照民法通則關(guān)于相鄰 權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。 （二） 物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù) 1. 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)（重點(diǎn)） ：在發(fā)生安全事故時，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)： （1）發(fā)生安全事故時要立即采取 應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。（2）及時向有關(guān)行政管理部門報告事故。 （3）協(xié)助做好救助工作。 2. 物業(yè)保安人員的職責(zé)：按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)保安人員執(zhí)行任務(wù)時，必須著統(tǒng)一的保安制式服裝、佩戴統(tǒng)一的保安專用標(biāo)志，保安人 員在值勤巡邏中，遇到正在實(shí)施的不法行為時，應(yīng)迅速制止；在門衛(wèi)勤務(wù)中，當(dāng)發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生 活、工作秩序時，應(yīng)將有關(guān)情況及時報告客戶單位或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)。同時，物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人 的身體或考扣押他人合法證件、合法財產(chǎn)；不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。 4 四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任：合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。 第四節(jié)物業(yè)使用與維護(hù) 條例對各主體在使用和維護(hù)物業(yè)行為進(jìn)行了明確的規(guī)范。 一、 公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變：對確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過向 規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得損自占用與挖掘 當(dāng)事業(yè)主不得擅自實(shí)施占用、 挖掘行為，只有在征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實(shí)施。 物業(yè)管理企業(yè)因維修物業(yè)或者 公共利益需要確需臨時占用、挖掘道路、場地的，也必須征得業(yè)主委員會的同意，不得擅自施工。無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時占用、 挖掘道路、場地，均應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 三、 公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任：臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。 四、 業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范： 條例 規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 五、 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定：三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的事前否決權(quán)，三是確定 業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向。 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的前提是，必須符合國家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。在 征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營手續(xù)。 第三章物業(yè)管理的基本制度 （一） 第一節(jié)業(yè)主大會制度 （一） 業(yè)主的概念：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?，F(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共 有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。 第二節(jié)業(yè)主公約制度 一、 業(yè)主公約 （二） 業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（1）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。（2）業(yè)主的共同利益。（3）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。（4）違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 （三） 業(yè)主公約的法律效力（重點(diǎn)）：業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承 諾，具有法律效力，注意以下兩點(diǎn)： （1）業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。 （2）業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人 （即業(yè)主）自動產(chǎn)生效力。 二、 業(yè)主臨時公約 （三） 相關(guān)主體的法律義務(wù)（重點(diǎn)）:1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的義務(wù) 2.建設(shè)單位對業(yè)主臨時公約的說明義務(wù) 3.物業(yè)買受人對 業(yè)主臨時公約承諾的義務(wù) （四）業(yè)主臨時公約的內(nèi)容（重點(diǎn)） 1. 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 2. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 （1） 遵守相鄰權(quán)規(guī)定：業(yè)主對物業(yè)的專有部分宇有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)；業(yè)主應(yīng)遵 守法律、法規(guī)的規(guī)定， 按照有利于物業(yè)使用安全、 政界以及公平合理、 不損害公共利益和他人利益的原則， 在供電、供水、供熱、供氣、 排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系；業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊 情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。 （2）遵守房屋裝飾裝修規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。為保證物 業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護(hù)業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾， 業(yè)主不得損自占用物業(yè)共用部位和公共場所。同時，由于業(yè)主裝修房屋會產(chǎn)生不良噪音，因此為不影響其它業(yè)主的正常生活或經(jīng)營，物 業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時間，并要求也住在其它時間不得施工。如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的正常使用情況， 或者發(fā)生業(yè)主5 裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的情況， 或者發(fā)生業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 要求業(yè)主 應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)， 沒有預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝， 并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做 好噪音及冷凝水的處理。 （3） 共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定：業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等公用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改；業(yè)主及物業(yè) 使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定； 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛， 應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行 駛和停車規(guī)則。 （4） 使用物業(yè)的禁止性規(guī)定：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途：占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)：在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；違反有關(guān) 規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)發(fā)出超標(biāo)噪聲；擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻 畫；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物的有關(guān)約定。 3. 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：（1）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助。 業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)行為， 不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主白用部位時，應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè) 主應(yīng)當(dāng)給予必要的配合。如果相關(guān)業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)， 相關(guān)業(yè)主對因此造成的物業(yè)損壞或其他損失， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 修復(fù)責(zé)任及賠償責(zé)任。對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況， 業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時進(jìn)入相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維 修養(yǎng)護(hù)，但又無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說明情況， 并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方， 例如居委會、業(yè)主委員會、 派出所、鄰居，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但事后應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)業(yè)主告知情況并做好善后工作。 （2） 涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企 業(yè)的同意，以便建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)釆取必要措施，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共場所、道路的安全與正常使用，最人限度的減少 給其他業(yè)主帶來的不便。業(yè)主還應(yīng)當(dāng)抓緊維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)，在約定的期限內(nèi)，恢復(fù)公共場所與道路的原狀。物業(yè)使用中，如果出現(xiàn)安全隱 患，例如可能出現(xiàn)的房屋與設(shè)備設(shè)施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業(yè)主合法權(quán)益的情況，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，責(zé) 任人都應(yīng)當(dāng)及時報告并采取有效措施消除隱患。 （3）保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理。 4. 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)：（1）全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利。業(yè)主可以在以下兩方面對物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)：配合建設(shè) 單位制定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理、共用秩序和環(huán)境的維護(hù)等方面規(guī)章制度；以批評、規(guī)勸、公示等必要措 施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。 （2）業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這是業(yè)主臨時公約 中業(yè)主必須承諾遵守的一項(xiàng)內(nèi)容。 （3）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。因開展經(jīng)營事項(xiàng)權(quán)益遭受損害的業(yè)主，應(yīng)該得到 合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，開展經(jīng)營的投資主體應(yīng)該得到合理回報，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人是全體業(yè)主，因此經(jīng)營收益歸屬全 體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。 5. 違約責(zé)任：（1）業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè) 管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。 （2）業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和 物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。 （3）建設(shè)單位未能履行臨時公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主 管部門投訴，也可根據(jù)臨時公約向人民法院提起訴訟。 第三節(jié)前期物業(yè)管理的招標(biāo)制度 （二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義（重點(diǎn)）：采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行交易活動，最顯著的待征就是將有序的競爭機(jī)制引入交易過程，優(yōu) 越性表現(xiàn)在：（1）建設(shè)單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報價低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、 信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大 作用。（2）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為。 （3）前期物業(yè) 管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能 滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會均等的市場原則。 （三） 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（重點(diǎn)）：招標(biāo)投標(biāo)活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實(shí)信用”的原則。 （四） 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定（重點(diǎn)）：條例特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。對 于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招標(biāo)投標(biāo)的程序相對復(fù)雜，費(fèi)時較多，費(fèi)用也較高，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人 少于 3 個的，也可以采用6 協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行。 二、 前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（重點(diǎn)） （一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式 1. 招標(biāo)原則（1）不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。 （2）不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。 （3）不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè) 管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。 2. 招標(biāo)形式。前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。 （1）公開招標(biāo)還須在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布 免費(fèi)招標(biāo)公告。（2）邀請招標(biāo)。招標(biāo)人必須向 3 個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書 3. 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)： （二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案 1. 招標(biāo)文件的編制：（I）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：；（3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：；（4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo) 方法；（5）招標(biāo)活動方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開標(biāo)時間和地點(diǎn)等； （6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（7）其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī) 定的其他內(nèi)容。 2. 招標(biāo)項(xiàng)目備案：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的 10 日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政 主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料： （1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件； （2）招標(biāo)公告或考招 標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 （三）招標(biāo)程序規(guī)則： （1）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，白招標(biāo)文件發(fā)出之口起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截至 之日止，最短不得少于 20 日。 （2） 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少 15 日前，以書而 形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。 （3） 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)中請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)中請人提 出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書而形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。但不能透露潛在投票人的數(shù)量，名稱，如有標(biāo)底，不能透露 標(biāo)底。 （4） 通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn) 售前 30 日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得 商品房預(yù)售許可證 之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90 日完成。 三、 物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則 （一） 投標(biāo)要求與投標(biāo)文件：投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件要求的內(nèi)容 編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出相應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （I）投標(biāo)函；（2）投標(biāo)報價； （3）物業(yè)管理方案；（4）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 （二） 投標(biāo)程序：1.投標(biāo)文件的送達(dá) 2.投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回 3.投標(biāo)禁止行為：（1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式 弄虛作假，騙取中標(biāo)。2）投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。 （3） 投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益 （4）禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄 等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) 7 四、 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) （一） 開標(biāo) （二） 評標(biāo) 1. 評標(biāo)專家名冊。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁?2. 評標(biāo)委員會。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家 不得少于成員總數(shù)的三分之二。 3. 評標(biāo)規(guī)則：按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過 3 名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 （三） 中標(biāo)： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以 上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件 訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任： 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者 未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬元以下的罰款。 第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度 一、 物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義（重點(diǎn)） ：（1）有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免 矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 （2）對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。 （3）可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺 位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 二、 物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 （一） 物業(yè)管理資料移交 （重點(diǎn)）：物業(yè)承接驗(yàn)收時，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料： （1）竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖， 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。 （2）技術(shù)資料。（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 （4） 物業(yè)管理所必需的其他資料。 （二） 物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收： 1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收 三、 物業(yè)的保修責(zé)任 條例進(jìn)一步明確建設(shè)單位對物業(yè)的保修責(zé)任， 保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)， 保修期限與范圍以外的物業(yè) 維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。 第三章物業(yè)管理的基本制度（四） 第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級 （一）取得資質(zhì)等級的條件：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下： 注冊資本 專業(yè)人員 中級以上 管理類型 多層住宅 高層住宅 獨(dú)立式住 宅（別墅） 辦公樓、工業(yè) 廠房及其他 一級資質(zhì) 500 萬元 不少于 30 人 不少于 20 人 兩種以上百 分比之和不 低于100% 200 萬 m2 100 萬 m2 15 萬 m2 50 萬 m2 二級資質(zhì) 300 萬元 不少于 20 人 不少于 10 人 100 萬 m2 50 萬 m2 8 萬 m2 20 萬 m2 三級資質(zhì) 50 萬元 不少于 10 人 不少于 5 人 有項(xiàng)目 （二）資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理：一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū) 人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理， 設(shè)區(qū)的市級人 8 民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 （三）資質(zhì)等級與項(xiàng)目承接：（1）一級資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 （2）二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30 萬 m2 以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬 m2 以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（3）三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20 萬 m2 以下住宅項(xiàng)目和 5 萬 m2 以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè) 務(wù)。 四、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序 1. 新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之口起 30 日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)： （1）營業(yè)執(zhí)照；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明； （5）物業(yè)管理 專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同， 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定， 并設(shè)一年的暫定期。 2. 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定（已經(jīng)申請，重新核定） 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料： （1）企業(yè)資質(zhì) 等級申報表；（2）營業(yè)執(zhí)照；（3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本； （4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書 和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同； （5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；（6）物業(yè)管理業(yè)績材料。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企 業(yè)申請之日起 20 個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管 部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為 20 個工作日。 五、 物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 1. 物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元 以上 3 萬元以下的罰款。3.物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限 期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 4.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府 房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處 2 萬元以下的罰款。 第三章物業(yè)管理的基本制度（五） 第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 一、 物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì) （一） 應(yīng)當(dāng)樹立正確的職業(yè)道徳：主要內(nèi)容：（1）守法經(jīng)營（2）誠信經(jīng)營（3）盡職盡責(zé)勝任本職工作（4）努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能（5）團(tuán)結(jié)互助、公平競爭 （3）盡職盡責(zé)勝任本職工作 4）努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能（5）團(tuán)結(jié)互助、公平競爭 （二） 應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)：（1）自信自強(qiáng)、積極向上（2）奮發(fā)努力、堅(jiān)韌不拔（3）誠懇待人、服務(wù)熱情（4）文明禮儀、著裝整潔三、物 業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定 國家人事部和建設(shè)部于 2005 年 11 月 16 口制定并頒布了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理 師資格認(rèn)定考試辦法。上述三個文件實(shí)施后，物業(yè)管理師資格正式納入了國家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。 1. 物業(yè)管理師制度：物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書 ，并依法注冊取得中華人民共和 國物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度，由建設(shè)部、人事部按職責(zé)分工共同負(fù)責(zé)實(shí)施、 指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門和人事行政部門按職責(zé)分工實(shí)施物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度。 2. 物業(yè)管理師資格考試 （1） 物業(yè)管理師資格考試管理（重點(diǎn)）：物業(yè)管理師資格實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。人事部、建設(shè) 部共同成立物業(yè)管理師資格考試辦公室， 負(fù)責(zé)物業(yè)管理師資格考試工作。建設(shè)部組織成立物業(yè)管理師資格考試專家委員會， 負(fù)責(zé)擬定考 試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。人事部組織專家審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實(shí)施考試工 作。人事部會同建設(shè)部共同研究確定合格標(biāo)準(zhǔn)，并對考試考務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。各省、自治區(qū)、直轄市人事行政部門會同房 地產(chǎn)主管部門協(xié)商職責(zé)分工，負(fù)責(zé)當(dāng)9 地物業(yè)管理師資格時，還應(yīng)當(dāng)提交通過繼續(xù)教育的證明材料。 （2） 申請延續(xù)注冊：物業(yè)管理師資格注冊有效期為 3 年。注冊證在有效期限內(nèi)是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。注冊 有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前 30 個工作口內(nèi)，向注冊審查機(jī)構(gòu)申請延續(xù)注冊。 中請延續(xù)注冊時需要提交以下材料： 中華人民共和國物業(yè)管理師延續(xù)注冊申請表 ；與聘用單位簽訂的勞動合同；達(dá)到注冊期內(nèi)繼續(xù)教育要求的證明材料。 （3） 辦理變更注冊：變更注冊后，其注冊證在原注冊有效期內(nèi)繼續(xù)有效。辦理變更注冊需要提交以下材料：中華人民共和國物 業(yè)管理師變更注冊申請表；與新聘用單位簽訂的勞動合同；工作調(diào)動證明或者與原聘用單位解除勞動合同的證明，退休人員的退 休證明。 （4） 不予注冊的情況：不具有完全民事行為能力的；刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；在物業(yè)管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí) 行完畢之日起至申請注冊之日止不滿 2 年的；法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。 （5） 注銷注冊的情況：不具有完全民事行為能力的；中請注銷注冊的；與聘用單位解除勞動關(guān)系的；注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的； 被依法撤銷注冊的；造成物業(yè)管理項(xiàng)目重大責(zé)任事故或者受到刑事處罰的；聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；聘用單位被吊 銷物業(yè)管理資質(zhì)證書的；聘用單位破產(chǎn)的；應(yīng)當(dāng)注銷注冊的其他情形。 4. 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)（重點(diǎn)）：物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。每年接受繼續(xù)教育時間應(yīng)當(dāng)不少于 40 學(xué)時。物業(yè)管理的關(guān) 鍵性文件必須由物業(yè)管理師簽字后實(shí)施，物業(yè)管理師同時承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍是：（1）制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案； （2）審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算； （3）查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備和有關(guān)資料；（4）負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理； （5）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序； （6）法律、法 規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 第五章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介 房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權(quán)益包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，以及以上權(quán) 益派生出來的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房 地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個方面。 第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 二、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理（重點(diǎn)，熟悉） 房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個階段：投資機(jī)會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng) 營階段。其中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等 方面工作。城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個方面。 （一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系 1. 城市規(guī)劃的概念 根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段進(jìn)行。大城市、中等城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，可以編制分區(qū)規(guī) 劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 （1）控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容：控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完 成。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定：規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證” ，即，項(xiàng)目選址意見書、建 設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后， 方可中請辦理開工 手續(xù)。” （三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主 10 管部門報送有關(guān)竣工資料。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理制度 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度： （1）必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。 （2）房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20%。（3）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原 則實(shí)施。（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過 1 年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土 地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)，超過 2 年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。 （5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法 定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的 25%以上， 屬于成片開發(fā)土地的， 必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 同時，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日 起 30 口內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 （6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ) 償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。 （7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定 的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。同時，建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì) 量責(zé)任。（8）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 工程竣工驗(yàn)收備案制度：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15 日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府 建設(shè)行政主管部門備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： （1）工程竣工驗(yàn)收備案表；（2）工程竣工驗(yàn)收報告。 （3）法律、行政法 規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件； （4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； （5）法規(guī)、規(guī)章 規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。 第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策（二） 第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 一、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移， “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地 使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！狈康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈與行為發(fā)生的房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有： （1）以房地產(chǎn)作價入 股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （2）方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)， 而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； （4）以房地產(chǎn)抵債的。 二、 土地使用權(quán)的處理原則（區(qū)分出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓） （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（重點(diǎn)） 1. 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得 土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的， 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 2.對于以出讓方式取得土地使 用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，城市房地產(chǎn)管理法還規(guī)定： “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 ” （二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 三、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 30 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬 證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； （3）房地產(chǎn)管理部門對 提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 3 日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)， 7 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理 （4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申 報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估 （5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； （6）房地產(chǎn)管理部門辦理 房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定：1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn) 11 權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)； 3.依法收回土地使用權(quán)的； 4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 5.權(quán) 屬有爭議的；6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形第 四節(jié)商品房銷售管理 一、 商品房預(yù)售管理 （一）商品房預(yù)售的條件：I.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3.按提供預(yù)售的商 品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民 政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證 。 （二）商品房預(yù)售管理程序：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售 許可證明，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有： （1） 商品房預(yù)售許可申請表；（2）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； （3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （4）投入開發(fā) 建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； （5）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；（6）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng) 當(dāng)說明預(yù)售商品房的位罩、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng) 向商品房預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之口起 30 口內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 5.商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之口起 90 日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門 和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原 因，商品房預(yù)購人未能在房屋交付使用之口起 90 日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 二、 商品房現(xiàn)售條件（掌握）：商品房銷售管理辦法規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品 房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 ”同時要求商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工 許可證；4.己通過竣工驗(yàn)收；5.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件， 其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； 7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 三、 商品房銷售原則 四、 商品房銷售合同與銷售方式 （一） 商品房銷售合同：1.商品房的銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買賣人應(yīng)當(dāng)訂立書而商品房買賣合同。 2. 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （掌握）（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （2）商品房基本狀況：（3）商品房的銷售方式； （4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （5）交付使用條件及日期（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、 供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差 異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。 （二） 商品房銷售程序與方式：商品房銷售可以按套或單元計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價。商品房建筑面積由套內(nèi)建 筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī) 定對其亨有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之口起 60 日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送 房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 五、 商品房銷售爭議的解決規(guī)則（了解） （一） 商品房銷售面積爭議：按套或單元計(jì)價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價款。相關(guān)尺寸也在約 定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以 退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 （二） 商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更爭議：商品房銷售管理辦法規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房 12 的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。 買受人在通知到達(dá)之日 起 15 口內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價款的變更。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異和房價款的變 更，當(dāng)事人不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 （三） 商品房銷售中的房屋交付時間與質(zhì)量爭議 1. 房屋交付時間：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。 2. 房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任：銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 ， 向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。 保修期從交付之口起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 在保修 期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)， 并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng) 造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。用戶驗(yàn)收后自行添置、改動的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。 3. 住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書： 住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （掌握）（1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級； （2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi) 承擔(dān)保修；（3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期。 1）屋面防水 3 年；2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年; 3）墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年；4）地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年；5）門窗翹裂、五金件損壞 1 年；6）管道堵塞 2 個月；刀供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè) 備 1個釆暖期或供冷期；8）衛(wèi)生潔具 1 年；9）燈具、電器開關(guān) 6 個月；10）其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（4）用 戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期， 但不得不應(yīng)低于上述