農村土地市場化研究立項申請報告

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1、 農村土地市場化研究立項申請報告 一、立項依據(jù)和目的意義 1、目的意義 綜觀中國的問題，當前最主要的是“三農”問題，即“農村、農業(yè)和農民”問題，始終是中國的根本問題，也是中國歷屆政府必須關注與解決的問題。“三農”問題的表征是農民太窮，根本是農民人口太多，從事農業(yè)的人太多，“人多地少”是中國的最大國情。不僅如此，目前農業(yè)仍然沒有從根本上改變弱質產業(yè)的現(xiàn)實，在現(xiàn)有科學技術條件下，仍受到自然條件的影響。如何克服農業(yè)弱質產業(yè)、提高農業(yè)的抗風險能力問題，如何解決農民的收入保障問題等，是中國也是世界各國今天面臨的現(xiàn)實問題。如果“三農”問題不解決，我國實現(xiàn)小康社會的理想藍圖將成一紙空文?！吨泄仓醒雵?/p>

2、務院關于促進農民增加收入若干政策的意見》再次把農業(yè)和農村問題作為中央第一號文件下發(fā)，也說明了這個問題的嚴重性，充分體現(xiàn)了當前我國政府把解決“三農”問題作為在新形勢下經(jīng)濟工作重中之重的戰(zhàn)略意圖和遠見卓識。而諸多“三農”問題的解決，核心是增加農民收入，實現(xiàn)途徑是培育和完善農村要素市場、推動農村勞動力轉移，保持農業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，其中農村土地問題又是重中之重, 因為它是“三農”問題之中極為重要的經(jīng)濟政治問題,涉及到國家長遠利益和農民切身利益。“三農”問題的表征之后，是農民所擁有的土地資源制度安排缺陷。現(xiàn)存的土地制度安排，使農民所擁有的對農村土地承包經(jīng)營權包括宅基地使用權殘缺。由此可見，“三農”難題

3、的癥結，在于農業(yè)生產的效率水平和投資回報不足以吸引廣泛的社會資本進入農業(yè)領域，使農業(yè)的資本積累嚴重缺乏，長時期處于“低水平均衡”，農民增收的長效機制沒有形成，進而不斷拉大了城鄉(xiāng)收入差距，在根本上動搖了構建和諧社會的基礎。因此，在現(xiàn)行政策法律框架下，對農村土地制度的改革深度和創(chuàng)新效率，將決定試驗區(qū)建設的命運?；谶@一判斷，農村土地制度的改革是破解“三農”難題的必經(jīng)之路，而其焦點應始終對應在農民權益的有效保障和農業(yè)生產效率的不斷提高上。由此，實現(xiàn)農村土地的“資本化”就是我國農地制度變遷的“焦點”所在，也是成都試驗區(qū)建設、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、綜合配套改革、破解二元結構、解決“三農”問題繞不開的核心難題。然

4、而，農村經(jīng)濟發(fā)展，所有這些都直接或間接依賴于農村金融的發(fā)展與支持。2008年10月12日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中再次強調了要加強建立現(xiàn)代農村金融制度，從金融和土地兩個方面推進農村改革向縱深發(fā)展。 我國農村土地交易可分為兩類，即土地所有權交易與土地使用權交易。一方面，依據(jù)新的農村建設計劃(包括基礎建設、農戶住房等)，少數(shù)幾個村莊將發(fā)展為中心村，所以農村資源將有可能通過市場機制進行大模的再分配，市場對于土地所有制來說也變得越來越重要，而且增強土地征用的市場化程度，不僅會有效地保護農民的利益，而且還會進一步提高耕地占用成本

5、，從而有效保護耕地資源，并促進城市土地利用率的提高。然而，大量的土地征用費可能就需要靠農村金融體系的支撐。另一方面，一定年期的農村土地使用權自由轉讓無論在發(fā)達地區(qū)還是欠發(fā)達地區(qū)都已更加常見，土地使用權市場對金融的需求也越來越旺盛。因此，自70年代末期以來，農村金融改革在政府主導下圍繞農村金融組織更好地服務“三農”這一中心而展開，包括恢復農業(yè)銀行(1979年)、擴大農村信用社自主權(80年代中期-90年代中期)、創(chuàng)立農業(yè)發(fā)展銀行(1994年)、農村信用社與農業(yè)銀行脫鉤(1996年底)、促使農業(yè)銀行成為真正的商業(yè)性金融企業(yè)、取締農村合作基金會(1999年)、恢復農村信用社合作金融組織(1996-2

6、001年)、2003年下半年開始的農村信用社明晰產權和完善管理體制的改革等，基本確立了農村金融主體運作的基本規(guī)范，建立了農村金融市場框架。農業(yè)發(fā)展需要金融的支持，但從1999年金融體制改革以來，四大國有商業(yè)銀行基本取消了縣一級分支機構的放貸權，只保留了吸儲功能；占據(jù)大片農村金融市場的郵政儲蓄也只吸儲不放貸，使得本來急需資金支持的廣大農村得不到現(xiàn)有國有商業(yè)銀行的支持的同時，農村資金通過銀行、信用社和郵政儲蓄等渠道流反而流向城市，嚴重阻礙了農業(yè)、農村經(jīng)濟的發(fā)展和農民福利改善。而WTO的加入使我國農業(yè)面臨著嚴峻的生存挑戰(zhàn)，外資金融機構的進入，必將以其資金、技術上的優(yōu)勢占領我國的農村金融市場，這將直接

7、威脅到我國農村金融體系的存亡；而金融業(yè)存在的諸如農村金融組織不能完全成為獨立的市場主體、承受著較沉重的不良資產、缺乏有效率的企業(yè)治理結構和競爭政策、金融機構享受著來自政府的隱含擔保等導致的中國農村金融供求結構問題也必將面臨全面的改革與轉軌。因此，要很好解決“三農”問題，就必須關注和研究我國農村金融組織，尤其是更要關注的是農村金融體系對農村集體土地市場的支撐，促進農村土地市場的健康與快速發(fā)展，這在目前有著十分重要的理論和實踐價值。 本項目的目的僅在于通過我國農村金融組織發(fā)展歷史的回顧，借鑒國外和國內省市先進經(jīng)驗的基礎上，針對****市農村金融組織體系支撐****市農村集體土地市場的發(fā)展現(xiàn)狀，分

8、析其存在的問題，并架建適合于****市實際情況的農村土地金融體系以支撐農村集體土地市場發(fā)展，以解決土地市場中出現(xiàn)的種植大戶貸不到款或貸款量太少，而金融機構又貸不出或找不到優(yōu)良客戶得供需脫節(jié)的矛盾，破除農村集體土地市場發(fā)展的金融制約因素，從而促進****市集體土地市場健康、有序、快速發(fā)展。 2、國內外發(fā)展現(xiàn)狀 （1）國外發(fā)展現(xiàn)狀 當今世界上 ,大多數(shù)發(fā)達的市場經(jīng)濟國家和地區(qū)都建立了較為完善的農地金融制度。但由于各國的背景和直接目的不同，所以各國的農地金融制度也不同。在國外當前主要有以美國、德國、法國等國的農地金融制度較為典型。 美國現(xiàn)行的農村金融服務體系是自20世紀起隨著農業(yè)和農村經(jīng)濟

9、的發(fā)展而逐步建立和不斷完善起來的。在20世紀初期，隨著美國農業(yè)生產力水平和市場化程度的不斷提高，舊的農村金融體系已無法滿足農業(yè)發(fā)展對信貸資金的需要。同時，城市工商業(yè)也積累了大量的過剩資本正急于投向農村市場，在這種有利的宏觀背景下，美國政府開始了改革原有農村金融體系的步伐。首先，為了發(fā)揮國家對農業(yè)發(fā)展的扶持作用，政府的農貸機構得以建立，包括商品信貸公司、農村電氣化管理局和農民家計局等三個官方機構，它們都是由美國聯(lián)邦政府主導創(chuàng)建的，主要為三農活動提供信貸服務，以此來調節(jié)農業(yè)發(fā)展方向和農業(yè)生產規(guī)模，貫徹實施農村金融政策，確保農業(yè)和農村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。這些機構的資金來源于政府提供的資本金、預算撥款、

10、貸款周轉金和對外借款等，在貸款對象上它們各有側重，但都是商業(yè)銀行不愿意投放的貸款項目。其中，商品信貸公司建立于1933年，目前是美國政府的直屬機構，資金由國庫撥付。其主要任務是實施農業(yè)價格和收入計劃，包括對農產品的差價、農業(yè)生產和災害損失進行補貼，避免生產波動給農業(yè)生產者造成的不利影響，借以應對自然災害損失和農業(yè)危機。其資金運用項目包括倉儲干燥和處理設備貸款、災害補貼和差價補貼等。1935年為了發(fā)展農村電力和通訊事業(yè)，改善農村公共設施，成立了美國農業(yè)部下屬機構——農村電氣化管理局，它以提供貸款和擔保為主，資金由政府提供，并滿足農村電網(wǎng)建設等長期資金需要。美國農民家計局建立于1946年，由農業(yè)部

11、直屬管轄。它以改進農業(yè)生產，改善農民生活為己任，不以盈利為目的，旨在幫助無法從其他正規(guī)渠道取得貸款的農戶，為其提供低成本的資金。該機構的資金來源于國會撥款，業(yè)務虧損也由其撥款彌補。目前其辦事處已達1700多個，有力地支持了農業(yè)發(fā)展，已經(jīng)成為美國政府實施農業(yè)政策的重要工具。通過上述三大農貸機構的建立及其正常運作以及美國《農業(yè)信貸法》的貫徹實施，美國建立起了一個分工合理、相互協(xié)作的農業(yè)政策性金融體系。其次，美國政府于1916年開始制定了一系列農貸法律，并組建了聯(lián)邦土地銀行，建立了比較完善的農村合作金融體系。目前該體系由聯(lián)邦中期信用銀行、合作銀行、聯(lián)邦土地銀行及土地銀行合作社等三大系統(tǒng)組成，它們都是

12、在聯(lián)邦政府的領導和出資扶持下組建起來的。其中，聯(lián)邦中期信用銀行是美國最重要的農業(yè)信用合作系統(tǒng)，1923年由美國政府在12個信用區(qū)建立的12家聯(lián)邦中期信用銀行組成的，主要解決農民中短期資金需要；聯(lián)邦土地銀行系統(tǒng)是由12個農業(yè)信用社的聯(lián)邦土地銀行及其下屬的合作社組成，是由政府財政通過購買土地銀行股票的形式扶持建立的，目的是利用農戶擁有的土地融通資金，為農業(yè)生產和與農業(yè)生產有關的活動提供長期信貸資金和服務，并且通過信貸活動，調節(jié)農業(yè)生產規(guī)模和發(fā)展方向，貫徹實施政府農業(yè)政策，對農業(yè)實施有效控制，促進農業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，它們只辦理長期不動產貸款，已成為美國農場主長期貸款的主要提供者；合作銀行系統(tǒng)則是美國

13、政府專門為了合作社添置設備、補充營運資金、購入商品的資金需要而設立的，它由13家合作銀行組成。美國的三大農村合作銀行系統(tǒng)在各自的領域內提供長短期涉農貸款，并以市場方式融資，都實現(xiàn)了自負盈虧。另外，美國很早就建立了農業(yè)保險體系，其農作物保險的運營包括三個層次：第一層為聯(lián)邦農作物保險公司，它負責全國性險種條款的制定、風險的控制、向私營保險公司提供再保險支持等等；第二層為具有經(jīng)營農業(yè)保險資格的私營保險公司，它們與聯(lián)邦農作物保險公司簽訂協(xié)議，并執(zhí)行其各項規(guī)定；第三層為農作物保險的代理人，他們負責銷售保險單及具體業(yè)務的實施。 德國是世界上建立農村金融制度最早的國家之一，已有200多年的歷史。18世紀后

14、期，德國遭受戰(zhàn)亂，農民大量逃亡，高利貸活動的猖獗，使農村經(jīng)濟雪上加霜。為擺脫困境，1770年成立了德國第一個土地抵押信用社(土地銀行前身), 由政府授權發(fā)行公債，以社員的土地為擔保發(fā)行土地債券，以獲取長期、低利的資金借給社員。到19世紀初期，隨著德國開始土地改革運動，即允許農民用贖金購買份地和村社公有土地，扶植自耕農，逐步消滅大地主，土地抵押信用合作社的成員和宗旨都發(fā)生了變化。普通農民成為土地抵押信用合作社的主體，土地抵押貸款成為農民可利用的主要長期信用工具，土地抵押信用合作社成為服務于土地改革運動的長期金融機構。德國也是世界合作金融組織的發(fā)源地，早在19世紀50年代就創(chuàng)立了農村信用社；188

15、9年德國就有了合作社立法，1895年組建了德國中央合作銀行，并建立了德國合作社協(xié)會。因此，德國農村金融體系以合作金融為主體。德國農村有三級合作銀行服務體系，它們都是具有法人資格的經(jīng)濟實體。2500家地方合作銀行由農民、城市居民、個體私營企業(yè)、合作社企業(yè)和其它中小企業(yè)入股組成，由入股股東擁有；3家區(qū)域性合作銀行由地方合作銀行入股組成，由其擁有；中央合作銀行由區(qū)域性合作銀行和地方合作銀行入股組成。三級合作銀行不存在隸屬關系，中央合作銀行對地方合作銀行也沒有行業(yè)管理職能，但有各種金融服務職能：主要是資金調劑、融通服務、合作銀行系統(tǒng)資金支付結算服務、開發(fā)各類銀行產品，以及提供證券、保險、租賃、國際業(yè)務

16、等服務。合作銀行體系通過自下而上的持股和自上而下的服務，實現(xiàn)了經(jīng)濟上的聯(lián)合，形成了強大的系統(tǒng)，發(fā)揮了整體優(yōu)勢。但由于農業(yè)生產的特點及農村金融需求的多樣性，決定了農村多種金融并存的必要性。在德國農村，除了規(guī)模龐大的農村信用社外，還包括政策性金融、商業(yè)銀行和私營借貸機構等等，它們全方位地滿足了農村經(jīng)濟發(fā)展的各類金融需求。德國農村金融體系的特點是：首先，合作金融組織在德國農村金融體系中占有非常重要的地位。德國農村合作金融基礎雄厚，是歐洲最大的合作銀行體系。其次，從國別結構來看，德國對合作金融干預最少，只有在外部監(jiān)管上依托中央銀行和合作銀行進行行業(yè)審計。 瑞典的土地銀行是中央銀行直接參與土地市場管理

17、的機構, 是由政府公共機構在土地尚未開發(fā)利用前獲取并持有其權利并用以未來開發(fā)所實現(xiàn)公共利益的機構。其特點主要是: 通過土地銀行將具有升值潛力的土地收歸國有, 在土地整理后用于社會公共設施建設；土地銀行也是政府干預土地市場、制止私有壟斷土地的重要手段, 在市場土地價格過高時拋售土地和在地價過低時吸納土地來調控土地市場。為了抑制土地投機, 瑞典對土地征用補償價格的計算是以10 年前該土地的基準價格為準,大多數(shù)土地補償價格是十年前農地或相當于農地的價格購得的。瑞典政府為了實現(xiàn)土地利用計劃可以征用,但這種土地不準轉讓。同時，為了擴大融資渠道,

18、 斯德哥爾摩市政府通過政府稅收、政府貸款、養(yǎng)老保險基金、銀行貸款、瑞典國家銀行發(fā)行的公債等融資渠道來支付土地的征購費用的, 此外還利用土地銀行出租和出售的土地收入來征購土地。與此同時, 瑞典的立法機構還相應制定頒布一系列法律規(guī)定政府對土地擁有優(yōu)先征用權來配合土地銀行計劃的進行, 對于政府希望征購的土地,土地所有者只能賣給政府,這對于土地從分散的私人者集中到政府起到了重要的法律保障作用。又如, 斯德哥爾摩市的資本收益稅對儲備時間長的土地帶有明顯傾斜性, 對土地征購后7 年內售出的,其收益的100%需要課稅,而儲備期超過10&#

19、160;年的土地交易則無需課稅。這影響了斯德哥爾摩市土地銀行的土地儲備期限。為保護農業(yè)和林業(yè),1907年斯德哥爾摩市政廳通過的一項法案規(guī)定, 對政府擁有目前還不具備開發(fā)條件而遠期規(guī)劃實施的土地,可以以名義租費出租給農場和森林土地的業(yè)主等。瑞典土地銀行儲備體系能實行是由于其立法機構根據(jù)土地銀行實施各環(huán)節(jié)制定的一系列法律相互匹配。 法國是西歐農業(yè)最發(fā)達的國家，政府很早就著手解決了農村金融發(fā)展問題。早在19世紀初期，法國政府就頒布了《土地銀行法》，建立了農村金融機構，以支持農業(yè)發(fā)展。1852年法國創(chuàng)建了世界上最早的農業(yè)專業(yè)銀行——法蘭西土地信貸銀行，其形式上是股份制性質的銀行，實際上是一

20、家半官方機構，它承擔為實現(xiàn)政府住房政策發(fā)放長期優(yōu)惠貸款的業(yè)務，專門為農民購入土地或開墾利用土地提供長期貸款，因此，它是法國住房方面政策性金融機構。該行的董事會為最高權力機構，董事長、副董事長和4名監(jiān)察合中的2名均由經(jīng)濟與財政部長任命，行址設在巴黎。它的資金來源除自有資金外，主要有：①發(fā)行各種債券；②吸收客戶存款；③借款，主要借自全國改善住房條件基金會、國庫、社會經(jīng)濟發(fā)展基金會等國家機構以及信托與儲蓄銀行、保險和互助公司等金融機構。資金運用主要為貸款，并辦理中期票據(jù)貼現(xiàn)和國家交辦的其他業(yè)務。概括地說，它的主要業(yè)務有三個方面:傳統(tǒng)業(yè)務、特別業(yè)務和其他業(yè)務。傳統(tǒng)業(yè)務主要是通常的土地信貸和對地方上的貸

21、款。土地信貸包括長期抵押放款(還款期一般為6一15年)以及其他中、短期貸款。這類貸款用于購買農業(yè)用地、農業(yè)生產設備和住房等。對于地方的貸款，國家還要求該行為地方（包括省、城鎮(zhèn)和官方機構)提供一般不超過20年的長期貸款，用于興建校舍，改造城市環(huán)境等等，國家給予利息補貼。特別貸款業(yè)務主要是住房貸款，由于有國家補貼，則它的利率很低，自住房為5%，出租房為4.25%。第二次世界大戰(zhàn)后法國為了解決住房危機，在1950年7月21日通過法令規(guī)定了一項鼓勵住房建設的措施，政府對建造成本不超過一定限度的房屋建設給予一定的補貼和特別貸款，即為主要措施之一。而這項具有較強政策性的補貼和貸款均由該行承擔。其他業(yè)務主要

22、有兩種:一是對某些中期票據(jù)貼現(xiàn)；二是替國家辦理的某些貸款業(yè)務。該行資金來源主要靠發(fā)行各類債券、自有資金和客戶存款。此外，信托和儲蓄銀行及法蘭西銀行都為該行提供資金便利，以支持這項業(yè)務的發(fā)展。其他業(yè)務，包括對某些中期票據(jù)的貼現(xiàn)，多次代替國家機構發(fā)放救濟性貸款。另外，還對為住房建設和購買提供信貸的抵抑信貸市場進行組織和監(jiān)督，行使某些行政管理職能。法國的農村金融服務體系除了有土地信貸銀行外，還于1899年為幫助農民自發(fā)成立的信用合作社開展業(yè)務活動，解決其規(guī)模和資金融通上的難題，法國政府又頒布了法律，建立了農業(yè)信貸地區(qū)銀行。1920年，依法成立了專門管理地方銀行和地區(qū)銀行的國家農業(yè)信貸管理局，1926

23、年，政府將這個行政機構改建為商業(yè)性的組織——國家農業(yè)信貸銀行。同時，將合作性質的地區(qū)農業(yè)信貸互助銀行、地方農業(yè)信貸互助銀行分別作為其省級機關和基層信貸組織，形成了全國性的農村金融體系。其特點是典型的半官、半民式體系，根據(jù)互助和權力分散的原則，該體系由地方、省和中央農業(yè)信貸銀行三個層次組成。它們是在政府的全力支持下，在民間信用合作組織的基礎上自下而上逐步建立起來的?？梢哉f法國農村金融制度經(jīng)歷過政府支持農村合作金融發(fā)展的自發(fā)階段，但政府在農村合作信貸機構發(fā)展壯大后始終沒有完全退出，政府始終直接管理著農村合作金融系統(tǒng)，并以直接管理、調控代替了外部監(jiān)管。在這一點上與美國的做法完全不同，美國政府在農村合

24、作金融發(fā)展成熟后，通過轉讓政府股金的方式，全身心退出了農村合作金融系統(tǒng)，并且建立了良好的外部監(jiān)管機制。但應當指出的是，法國國家主導型的合作金融體系可以為農業(yè)和農村經(jīng)濟提供大量的長期貸款和其他金融服務，這種政策性的優(yōu)勢是無法比擬的，值得我們借鑒。 在日本，既有政府辦的政策性金融，又有強大的合作金融來支持農業(yè)的發(fā)展，還有一部分其它金融機構。日本支持農業(yè)發(fā)展的政策性金融機構是農林漁業(yè)金融公庫（簡稱農林公庫），它建立的目的是在農林漁業(yè)者向農林中央金庫和其它金融機構籌資發(fā)生困難時，給它們提供利率較低、償還期較長的資金。農林漁業(yè)金融公庫主要是把資金用于土地改良、造林、建設漁港等基礎設施的融資，同時用于農

25、業(yè)現(xiàn)代化投資、農業(yè)改良資金的融資、對國內大型農產品批發(fā)市場及交易市場提供市場設施貸款等。農林公庫的貸款一般不直接辦理，而是委托農協(xié)組織代辦。并付給一定的委托費。農林公庫的貸款利率雖會因貸款種類和工程性質有不同的規(guī)定，但總的說，要比民間金融機構優(yōu)惠，而且貸款的償還期限從10～45年不等。日本支持農業(yè)發(fā)展的合作金融主要是農協(xié)系統(tǒng)。農協(xié)系統(tǒng)是按照農民自愿、自主的原則登記成立的。它主要由三級組成：最基層的是農業(yè)協(xié)同組合，通過它農協(xié)將分散的農戶組織起來，為市町村一級。直接與農戶發(fā)生信貸關系，不以盈利為目的，它可以為農戶辦理吸收存款、貸款和結算性貸款。這也是基層農協(xié)的主要任務。除此之外，農協(xié)還兼營保險、供

26、銷等其它業(yè)務；中間層是信用農業(yè)協(xié)同組合聯(lián)合會，簡稱信農聯(lián)，為都道府縣一級，幫助基層農協(xié)進行資金管理，并在全縣范圍內組織農業(yè)資金的結算、調劑和運用。信農聯(lián)作為農協(xié)系統(tǒng)的中層機構，在基層農協(xié)和農林中央金庫之間起橋梁和紐帶作用。以它的會員即基層農協(xié)為服務對象，吸收基層農協(xié)的剩余資金，并在基層農協(xié)需要時提供融資服務。信農聯(lián)的資金首先應該用于支持轄區(qū)內部的基層農協(xié)的資金需求，其次才能用于支持其它的貸款、農業(yè)企業(yè)的發(fā)展所需資金等。信農聯(lián)不能兼營保險、營銷等業(yè)務。最高層的是農林中央金庫，為中央一級，是各級農協(xié)內部以及農協(xié)組織與其它金融機構融通資金的渠道。農林中央金庫是農協(xié)系統(tǒng)的最高層機構，它在全國范圍內對系

27、統(tǒng)內資金進行融通、調劑、清算，并按國家法令營運資金。同時，它還指導信農聯(lián)的工作，并為它提供咨詢。農林中央金庫可對會員辦理存款、放款、匯兌業(yè)務，并且可代理農林漁業(yè)金庫的委托放款和糧食收購款，后又增加了外匯業(yè)務。它的資金主要用于信農聯(lián)，同時也貸款給關聯(lián)的大型企業(yè)。農林中央金庫除了向基層和中間機構提供服務、發(fā)行農林債券外，還從事資金劃撥周轉、部分證券投資業(yè)務等。由此可見，日本的農業(yè)金融是以合作金融為主體, 以政府的“制度金融”為后盾, 構成發(fā)達的農業(yè)金融體系。 加拿大土地銀行建立的根本目的是為控制壟斷和寡頭壟斷價格等非法經(jīng)營，由地方和省政府機構主辦。二戰(zhàn)以后阿爾伯達省的博斯德迪爾市和薩斯喀切溫省的

28、薩期克頓市等城市首先成立了土地銀行并開展地方性的土地銀行業(yè)務，實踐證明開展土地銀行業(yè)務是規(guī)范土地市場、控制土地價格、促進城市土地有序開發(fā)利用的一項行之有效的措施。土地銀行的基本運作模式是首先在市場上購買未經(jīng)整理的土地，經(jīng)過基礎設施開發(fā)，然后在市場上公開出售，它的收購、財產維護和資金籌集主要通過銀行貸款和收購土地的開發(fā)收益，而政府對土地銀行在資金方面沒有直接補貼，主要是政策方面的扶持，土地銀行依靠土地開發(fā)獲利而生存。但由于土地銀行運作具有公益性，故可以相對低的利率取得貸款， 印度政府自20世紀60年代中期起，就花大力氣著手解決三農問題，印度的農村金融體系也逐步得到完善與發(fā)展。它由政策性金融機構

29、、農村合作信貸機構、國有商業(yè)銀行和私人放款者組成。其中，農村合作信貸機構提供長、中、短期各類貸款，是最主要的農村金融機構。國有商業(yè)銀行于1955年開始發(fā)放農業(yè)貸款，發(fā)展非常迅速，直接面向農民，也向有關農業(yè)機構提供間接貸款，已成為僅次于農村合作信貸機構的農村金融機構。目前，農村信用合作社已經(jīng)遍及印度90%的農村地區(qū)，印度有50%以上的農業(yè)人口加入了該系統(tǒng)。印度合作金融組織機構健全，由初級信用社、中心合作銀行、聯(lián)邦合作銀行和土地開發(fā)銀行等組成。其中土地開發(fā)銀行是為了適應長期信貸的需要而于1920年設立的，它的資金來源于中央銀行和發(fā)行債券，主要是以土地抵押的方式為農民提供5—10年或更長期限的長期貸

30、款，以購買價值高的農業(yè)設備、改良土壤、償還舊貸款及贖回地主扣押的土地等。它也分兩級，即每個邦的中心土地開發(fā)銀行和基層的初級土地開發(fā)銀行。初級土地開發(fā)銀行直接與農民有貨幣資金的往來，中心土地開發(fā)銀行則主要是向初級土地開發(fā)銀行提供資金，是連接初級土地開發(fā)銀行與其它金融機構的紐帶?？偠灾《鹊霓r村金融服務體系的特點是由政府發(fā)起組建，合作社被視為官方機構，政府干預較多，農民將參加信用社視為取得國家援助的一種工具。 在越南南部，有比較發(fā)達的農田交易市場，相應地，商業(yè)銀行愿意以農田作為抵押來貸款。在北部，土地市場發(fā)育不完全，當?shù)劂y行只愿意以農民的房屋作為抵押貸款。同樣，在泰國北部，當?shù)馗刭Y

31、源匱乏，存在對耕地交易的需求，盛行土地典當業(yè)，即農民將土地使用權交給某一貸款人，獲得貸款，該貸款人可以耕種這塊土地直至貸款人償還貸款，貸款人耕種土地的凈收入即為貸款利息。這些現(xiàn)象表明，在經(jīng)濟發(fā)達的農村，由于存在發(fā)達的農地交易市場，使得當?shù)氐恼?guī)和非正規(guī)金融機構愿意將農地作為長期貸款的抵押品。 綜上所述，國外的農地金融體系主要是以農地為抵押物發(fā)展起來的貨幣金融體系，然后在以農地作為抵押物的基礎上不斷創(chuàng)新金融產品——土地證券化、信托化、基金化及抵押貸款等，但金融機構經(jīng)營的對象還只是貨幣而不是土地。即使有些國家冠以“土地銀行”之名的土地銀行也不例外。 （2）國內發(fā)展現(xiàn)狀 A、國內土地市場發(fā)展現(xiàn)

32、狀 獨立的家庭農場，盡管小且分散，但在建國前幾千年，它一直是中國農村的傳統(tǒng)耕作模式。在被社會主義革命喚醒之前，中國農村近半數(shù)的耕作土地為地主所有，這些人將土地租賃給農戶，并收受作物價值的50％作為租費。在1950年6月28日由我國中央政府頒布的《土地改革法》規(guī)定，耕地要根據(jù)居地距離及土地肥力分配給每個人，這樣，農民便擁有了耕作土地的所有權。但社會經(jīng)濟的發(fā)展導致農民間貧富差距的擴大，富有的農民需要更多的土地去擴大農作物生產，而貧窮的農民則不得不賣掉部分土地以維持生計，例如，在山西省興縣，1949年，土地資源還沒有分配給農民時，土地市場交易率只有4％，實行土地資源農民占有后的1950年-1952

33、年，土地買賣增加。這主要是因為雖然每一個農民家庭都有土地，但是并不是每一個家庭都有農業(yè)生產的經(jīng)驗，或者有農業(yè)生產的經(jīng)驗，但是卻缺乏農業(yè)生產資料，因而也無法開展農業(yè)生產活動。因此，土地買賣十分頻繁，農戶年耕作土地出售率在30％至50％之間(見表1)。由于分得土地的多數(shù)農民想獨立進行農業(yè)生產活動，所以，1950年的土地交易率相對較低，經(jīng)過一年的耕作，沒有農業(yè)生產能力或農業(yè)生產資料支持的農民，又開始出售土地。于是，1951年的土地出售高達51．15％，通過土地市場的配置，使得農業(yè)土地資源在一定程度上各得其所。于是，1952年土地出售率又開始降低，僅為13．09％，分別比1950年、1951年低17．

34、90％和38．06％。 在這種情況下，將土地租給佃戶也是很正常的。1953年，在華北地區(qū)和江西省，有125％的農戶出租了他們的土地，而有18．7％的農戶租賃了土地，地租大約占土地年產量的35％至45％，最高可達60％。隨著農地市場的發(fā)展，勞力與資金市場也在迅速發(fā)展。根據(jù)對湖北、湖南、江西和廣東等16個鄉(xiāng)的調查，1953年有10％的農戶提供貸款，在山西有20％的農戶雇傭勞力。之后，1956年-1957年間，初級社轉變?yōu)檗r業(yè)生產高級社，1958年建立了農村人民公社，直至1978年，農村土地資源主要通過行政方式進行配置。到1978年，農村集體土地95.9％屬于生產小隊，3.0％屬于生產大隊，而僅有

35、1．1％屬于人民公社。除這些土地以外，有5％-15％的地分給農民作為自留地。雖然，屬于人民公社、生產大隊、生產小隊的農村土地資源是通過行政方式進行配置的，農村土地市場是被嚴格杜絕的，即便對于農村土地征用，由于要求農村集體要為社會主義現(xiàn)代化建設作貢獻，其補償只有每公頃3000元-6000元，少數(shù)農民可以成為城鎮(zhèn)市民，并在城市取得工作，土地市場化程度很低；但是，農民私下的自留地交換、宅基地買賣和交換仍然在一定的范圍內是存在的。 自2003年《農村土地承包法》實施以來，大部分地方政府都制定了相關的實施辦法，農業(yè)部也于2005年頒布了《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》。這些政策為農村土地承包經(jīng)營權流

36、轉提供了制度保障。目前，農村土地承包經(jīng)營權流轉具有以下特點： ①全國范圍內初具規(guī)模，但總體流轉規(guī)模還偏低，且不同省份流轉規(guī)模有差異。以廣東、江蘇、湖南、安徽4省為例，其流轉耕地占各自耕地的比例均較低，4省平均流轉比例為9.1%。但不同省份流轉規(guī)模又有差異，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地流轉規(guī)模要高于經(jīng)濟落后地區(qū)，上海53.7%的農村家庭承包土地實現(xiàn)了各種形式的流轉，浙江的這一比例達到了25.9%，江蘇為19.2%，廣東省耕地流轉比例比安徽高出近10個百分點。其原因是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平較高，第二、三產業(yè)發(fā)展水平較高，農民非農就業(yè)渠道相對較多，對土地的依賴程度要低于經(jīng)濟落后地區(qū)，因此，其

37、土地流轉的積極性和動力較強，土地流轉的規(guī)模也相對較大。 ②土地流轉主要在農戶與農戶之間進行，而且是在親戚朋友或鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間流轉居多，流轉戶占承包戶比重偏低。我國農村土地市場還比較封閉，土地流轉市場還沒有真正發(fā)揮效應，也尚未按照市場機制的原則優(yōu)化土地資源配置。此外，農村金融體系對土地市場支撐不足以及農業(yè)的弱質性與農業(yè)投資回報率低等因素，也導致了農業(yè)投資缺乏積極性。 ③土地流轉引發(fā)的糾紛持續(xù)不斷。前些年，由于農民種田效益低、負擔重，農業(yè)生產條件差及部分農民外出務工等原因，農民棄田撂荒現(xiàn)象比較普遍。一些地方村集體為了不讓承包地稅費落空，不至撂荒田地，采取了一系列措施轉包給他人耕種，并由其承擔稅費

38、。近年來隨著中央“一號文件”和《農村土地承包法》的出臺、農業(yè)生產效益的提高，外出農民紛紛回鄉(xiāng)要求重獲土地使用權。但由于農民對土地承包經(jīng)營法律法規(guī)的認知度普遍偏低，主要是采取口頭協(xié)議，無土地流轉書面協(xié)議、合同不規(guī)范以及土地流入方經(jīng)營管理不善或流入方不按時支付年固定使用費和流出方中途終止合同等原因引起的糾紛在某些地區(qū)表現(xiàn)的逐漸明顯。 ④部分農戶對流出土地質量不夠關注，造成土地流轉過程中承包人改變土地用途，破壞性流轉現(xiàn)象突出。一些舉家外出戶為了不讓稻田拋荒，隨意把承包田轉讓出去讓人種植。一些農民對土地流出后因改變土地用途而導致的土地質量下降漠不關心，缺乏耕地保護和可持續(xù)發(fā)展意識。 ⑤流轉方式較為

39、單一，以“轉包”為主。各地區(qū)針對流轉方式的調查結果顯示：“轉包”是農村土地承包經(jīng)營權流轉的主要方式。大部分地區(qū)通過“轉包”形式流轉的農村土地占到流轉面積的50%左右：“出租”是次一種流轉方式，多數(shù)地區(qū)在30%左右：“互換”、“轉讓”和“入股”形式的比例較低?？傮w而言，流轉方式以非正式的交易為主。 縱觀全局，我國農村土地市場目前還存在著許多問題，具體表現(xiàn)如下： ①農民缺乏社會保障制約著土地流轉。在農村，土地具有社會保障和就業(yè)功能，而當前農村社會保障機制尚未健全，決定了農民不能輕易離開土地。在目前二元社會結構下，農民易于在城市打工，卻難于取得城市戶口，始終被城市社會保障排除在外。因此，土地成為

40、了他們養(yǎng)老的依托。農民在從事非農產業(yè)經(jīng)營后，仍然把承包地看成是養(yǎng)老“活命田”和就業(yè)“保險田”，寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。 ②土地流轉機制不健全，缺乏政策引導。目前的土地流轉大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)，相互之間的轉包、轉讓往往以口頭協(xié)議的形式進行?？陬^合同穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理，而且也為日后不必要的糾紛留下了隱患?？陬^協(xié)議的隨意性也造成接包方缺乏長期經(jīng)營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。 ③土地流轉價格低廉制約著土地流轉。當前雖然政策允許土地有償流轉，但是土地流轉的價格極低。許多地方不僅出現(xiàn)了土地自然生產、撂田拋荒等現(xiàn)象，甚至有農民為了甩掉土

41、地，倒貼一定的費用(也稱“倒帖皮”)。當前承包土地根本無價可談，又如何能夠有償流轉。造成這種現(xiàn)象的原因：一是農民種地不合算，一個勞動力種地獲得的收入遠遠低于打工的收入。二是土地流轉渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，土地流轉市場也不健全，土地使用權流轉僅局限在村內，不能實現(xiàn)跨區(qū)域流動。流轉范圍小，交易量小，成交的可能就小。三是沒有完善的中介機構為之服務。由于土地交易與普通商品交易有很大區(qū)別，其運作程序相當復雜，特別是土地使用權流轉涉及到多個主體，即所有權主體、承包權主體、使用權主體的經(jīng)濟利益，而交易主體的素質參差不齊，無法通曉如此復雜的轉讓程序，這就要求有完善的中介服務機構為之服務，如資

42、產評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地融資機構和土地保險機構等。這些機構的缺乏嚴重制約了土地市場的發(fā)育。 B、國內土地金融發(fā)展現(xiàn)狀 1984年中英香港問題談判時，為保護尚未成立的特區(qū)政府的正當利益，防止港英政府在過渡期內濫售土地，把負擔轉嫁給未來的特區(qū)政府，中英聯(lián)合聲明附件三規(guī)定，從聲明生效之日起至香港回歸前一天，港英政府獲自土地交易的地價收入中，扣除開發(fā)土地的平均成本，其余部分與未來的香港待區(qū)政府均分。為此于1986年8月13日中英土地委員會中方代表處就專門成立了香港特別行政區(qū)政府土地基金，其主要任務是為香港特區(qū)政府管理土地，從土地交易收益中分攤收入；同時通過土地基金

43、的投資,在保存本金和不影響香港金融穩(wěn)定的前提下,爭取較高的回報率，實現(xiàn)過渡期內香港土地的保值增值。香港土地基金的主要來源是出讓土地收益及土地基金投資收益，其具有較高的獨立性，香港各級政府不能通過對土地基金的干預來解決地方財政短缺問題。香港土地基金內部有完善的管理機構、嚴密的規(guī)章制度、現(xiàn)代化的辦公場所，還擁有一批訓練有素、經(jīng)驗豐富的金融人才。嚴密的規(guī)章制度及優(yōu)秀的金融人才為香港土地基金的發(fā)展提供了重要保障。土地基金成立后，面對動蕩多變的國際金融市場和同業(yè)的激烈競爭。土地基金受托人采取穩(wěn)健的經(jīng)營方針，堅持精心監(jiān)管、分散投資、安全保值的方針，根據(jù)金融市場的走向，因勢利導，適時調整投資策略，化險為夷，

44、確保了土地基金的安全和正常運作，取得較好的盈利。 我國臺灣地區(qū)土地銀行成立于1946年，屬于官營銀行。其主要職能是:調劑農業(yè)金融,配合推行國民住宅和都市平均地價政策,辦理土地開發(fā)、都市改良、社區(qū)發(fā)展、道路建設、觀光設施等一系列的金融業(yè)務,同時也辦理一般銀行的存款、儲蓄、放貸、匯兌等業(yè)務。另外,還可以以土地為抵押物發(fā)行土地債券及貸放長期低息貸款,在1970年出臺了《臺灣地區(qū)公共建設土地債券發(fā)行條例》,為發(fā)放土地債券提供法律保障；協(xié)助推行土地政策,投放巨額資金推動土地改革,其中包括實行耕者有其田、農地重劃、水土保持及其他有關土地改革的重要政策。 然而，我國大陸嚴格地說歷史上從未真正建立過農地金

45、融制度。20世紀 80年代后期以來 ,國內學術界對在中國大陸建立農地金融制度的現(xiàn)實條件及障礙因素進行了討論 ,并取得了一些創(chuàng)建性的成果 (袁緒亞等 ,1995 ；尹云松 ,1995 ；吳文杰 ,1997)。我國大陸的農村金融組織體系包括正規(guī)性金融組織與非正規(guī)性金融組織兩大類。目前它存在諸多問題，如四大國有商業(yè)銀行正在淡出農村金融市場、農發(fā)行的政策性金融功能弱化、合作金融的“互助共濟”性的缺失及非正規(guī)金融組織中的高利貸。貴州省湄潭縣還于 1988年開始進行了農地金融改革試驗。為了向縣域非耕地資源開發(fā)項目提供資金支持 ,湄潭縣在中央和地方的資金、政策支持下 ,成立了土地金融公司 ,向土地經(jīng)營者發(fā)放

46、農地使用權抵押信貸。1997年經(jīng)原土地金融公司改建的湄潭土地開發(fā)投資公司 ,因虧損嚴重被撤銷。這一結果標志著農地金融制度試驗的失敗。 因此，2006年5月18日,寧夏平羅縣“小店子土地信用合作社”正式成立。2006年,平羅縣委發(fā)布了《關于推進農村土地信用合作社建設的通知》(下稱《通知》),要求每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都要選擇一至二個村,搞土地信用合作社試點?！锻ㄖ诽岢?農村土地合作社可分為“集體所有制”、“股份制”、“社團法人制”三種,可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位成立,也可以村級為單位成立。截至2007年底,寧夏平羅縣已成立了30個“土地信用合作社”。寧夏平羅縣的“土地信用合作社”,與一般的信用合作社不同, 就是農民以

47、一定的價格、把土地存到土地信用社，土地信用社把土地“存儲”起來，再“貸”給大戶或企業(yè)、發(fā)展設施農業(yè)和其它產業(yè)。這種合作社經(jīng)營的主要是土地,因而被當?shù)剞r民形象地稱為“土地銀行”。 具體而言,這里的農民以村為單位成立“土地信用合作社”,在不改變土地用途的前提下,農民自愿把自己的耕地存入合作社,由合作社向存地農民支付“存地費”；合作社再把土地“貸”給經(jīng)營大戶或企業(yè),并收取“貸地費”。這些“土地銀行”把存貸機制引入農地經(jīng)營,有利于農地流轉和規(guī)模經(jīng)營,有利于提高農民財富收入。通過“土地銀行”模式集中整合現(xiàn)有土地,將土地債券化后,就可將土地財產變成可分割和流動的財物,可擴大流通范圍,廣泛吸收社會資金。一方

48、面,土地利息讓農民土地使用權在經(jīng)濟上得到了實現(xiàn),土地使用權有了作為一般物權不可侵犯的神圣特征；另一方面,排解了農民從事非農經(jīng)營的后顧之憂；農民隨時可以離土離鄉(xiāng)；若遇風險,還可再將土地從銀行取出來經(jīng)營,以保有起碼的衣食之源；三是通過“土地銀行”直接與金融機構辦理業(yè)務往來,有助于金融機構減少調查成本、風險等。目前僅平羅縣已成立土地信用社20多個，存貸土地5萬多畝。 無獨有偶，2009年3月27日，江灣村農村土地信用合作社掛牌成立——這是河南省第一個農村土地信用合作社。這家土地信用合作社借用金融業(yè)運作模式，促進農村土地流轉和規(guī)模經(jīng)營，干部群眾稱之為“江灣實驗”。合作社成立后，江灣村的村民可以把不想

49、耕作的土地“存”到合作社，收取固定的“利息”；其他人也可以花錢到合作社“貸”地耕作。這種新穎的做法，被外界形象地稱為農村“土地銀行”。據(jù)悉，土地流轉的“江灣模式”將在光山縣數(shù)個村推開。 自2009年開始，成都將繼續(xù)在“土地銀行”、“田間股份制”等領域率先進行探索。農業(yè)資源經(jīng)營專業(yè)合作組織織采取銀行運作模式，農民自愿將土地承包經(jīng)營權存入“土地銀行”，收取存入“利息”，“土地銀行”再將土地劃塊后貸給愿意種植的農戶，收取貸出“利息”，種植農戶則按照“土地銀行”要求進行種植，實現(xiàn)了土地的規(guī)?；⒓w化、集約化經(jīng)營，促進了農民集中居住后生產方式的轉變，“土地銀行”賺取差額利息用于自身發(fā)展和建立風險資

50、金等。為保證存入土地能夠完全貸出，“土地銀行”還必須引進龍頭企業(yè)并簽定合作協(xié)議，由企業(yè)為大戶提供種子，化肥等農資和技術指導，并同大戶簽定產品收購保底價，降低了種植大戶的種植風險，有效的調動了農民種植的積極性，促進了農民收入增加，實現(xiàn)了“土地銀行”、農民和龍頭企業(yè)三者之間的利益互動。土地承包經(jīng)營權流轉后，農戶家里的土地不用再操心，有“土地銀行”統(tǒng)一經(jīng)營，騰出的富余勞動力，通過就業(yè)培訓輸出，到外地務工，農民不但獲得務工收入，還有土地流轉收益和“土地銀行”利益分配。 浙江紹興縣在縣、鎮(zhèn)、村三級分別建立土地信托服務中心、土地信托服務站和土地信托服務社的辦法，把它作為一種準土地銀行來試點。這些機構以調

51、整農業(yè)種植業(yè)結構為目的，對土地進行余缺調劑，其中介組織的性質，使經(jīng)營大戶在租用土地時，無需同農戶一家一戶地簽約，可以解決土地使用供求矛盾，地方政府可以出臺適當?shù)膬?yōu)惠政策，也可以嘗試與農村信用社改革相結合，擴大土地銀行的服務范圍，開展土地抵押信貸等。土地銀行是一個中介機構，不專門建一個銀行，而是依靠現(xiàn)有的農業(yè)發(fā)展銀行，利用農業(yè)發(fā)展銀行的完善系統(tǒng)，增設和轉變其職能，讓農發(fā)行來承擔土地流轉業(yè)務。其具體運作模式是：采取銀行運作，農民自愿將土地承包經(jīng)營權存入“土地銀行”，收取存入“利息”，“土地銀行”再將土地劃塊后貸給愿意種植的農戶，收取貸出“利息”，種植農戶則按照“土地銀行”要求進行種植，實現(xiàn)了土地的

52、規(guī)?；?、集體化、集約化經(jīng)營，促進了農民集中居住后生產方式的轉變，“土地銀行”賺取差額利息用于自身發(fā)展和建立風險資金等。 九江市土地流轉市場越來越旺，但在土地流轉后，卻出現(xiàn)一邊是種植大戶為貸不到款或貸款量太少而苦惱，另一邊是金融機構為貸不出或找不到優(yōu)良客戶而著急，供需脫節(jié)的矛盾十分突出的現(xiàn)象。于是，2009年初，九江市下發(fā)了《關于加強農村土地承包經(jīng)營權流轉管理和服務工作的實施意見》，啟動和實施“五個一工程”，即設立一個平臺、構建一個網(wǎng)絡、推出一個窗口、規(guī)范一套制度、完善一套方案，旨在進一步規(guī)范和推進土地流轉。在這一過程中著眼土地流轉的客觀需求，一方面積極開辦抵押類、質押類以及其他類貸款，包括“

53、信用擔保+農業(yè)信貸”貸款、“銀行+保險”貸款、農業(yè)訂單貸款〔公司+農戶、公司+基地（專業(yè)市場）+農戶等〕農村合作經(jīng)濟組織貸款等，不斷推出新的金融產品和服務，另一方面綜合考慮土地流轉期限、林業(yè)生長周期與金融機構信貸風險控制，以及土地經(jīng)營承包權流轉期限、資金用途及風險狀況等，延長貸款期限，合理確定貸款的期限，貸款期限可分為長期（最長10年）、中期（3～5年）、短期（1年以內）。同時健全農保體系。開展政策性農業(yè)保險，政府運用保費補貼等手段，引導和鼓勵農戶、農業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作經(jīng)濟組織參與農業(yè)保險，擴大投保面積；不斷完善農業(yè)保險險種和服務創(chuàng)新，有針對性地推出基本險種和可供選擇的其他險種；完善擔保體系，設

54、立貸款風險補償基金或擔保公司；健全保障體系，解決好失地農民社會保障問題，包括農村社會保險、社會救濟、社會福利、優(yōu)撫安置、社會互助、農村合作醫(yī)療等，為農民解除放棄土地承包的后顧之憂。 綜上所述，目前我國內地還基本上沒有財政政策來支撐農村集體土地市場的發(fā)展，而且貨幣銀行由于種種原因也逐漸從農村（包括農村土地市場）淡出，目前主要是在一部分縣市試點成立了“土地銀行”或“土地合作社”，就是最初由合作組織等中介機構根據(jù)地理位置、土地肥沃程度、升值潛力等，對農戶的土地確定一個比較合理的儲存價格；農戶在自愿的基礎上，將自己的土地定期存入土地銀行或土地合作社；“土地銀行”或“土地合作社”將農戶存入的土地進行適

55、當打包、整合或適度改造，在維持基本農業(yè)用途不變的前提下，“貸”給其他土地需求者(如農業(yè)企業(yè)、種植、養(yǎng)殖大戶等)，土地需求者向“土地銀行”或“土地合作社”支付土地的儲存價值、整理開發(fā)價值以及兩者之和的同期貸款利息，“土地銀行”或“土地合作社”再把儲存價值兌現(xiàn)給農戶。這既保證了土地的適當集中和規(guī)?；?jīng)營，實現(xiàn)土地開發(fā)的效益最大化，又從根本上保護了農民利益，達到“多贏”的目的。然而，綜觀海外的冠以“土地銀行”之名的土地銀行，其共同點為：（1）是金融機構；（2）是為土地開發(fā)利用事業(yè)服務的金融機構；（3）主要業(yè)務是提供土地抵押貸款和發(fā)行土地債券；（4）主要服務目標物為農地。由此看來，“經(jīng)營土地的專門金融

56、機構”不是海外通常意義上的土地銀行，這點與我國大陸建立的“土地銀行”或“土地合作社”是有本質區(qū)別的。 3、勢發(fā)展趨及應用推廣前景: 基于對土地流轉的收入預期以及進城務工人員的增加,農戶土地流轉的意愿較為強烈。因此，在內外力共同推動下,農村土地流轉逐步“升溫”,發(fā)展趨勢十分明顯，并且流轉方式也逐步呈現(xiàn)多元化，流轉土地規(guī)模逐漸擴大。隨著土地流轉的日趨活躍及其農業(yè)規(guī)模經(jīng)營帶來的資金需求，除了購買建造大柵鋼管、薄膜、畜禽苗種和飼料等生產性流動資金需求外，還帶來了灌溉用水網(wǎng)、電網(wǎng)、路網(wǎng)和境內外銷售市場開發(fā)等農村基礎設施資金需求量的擴大,導致農村信貸需求總量激增，這對流轉土地的承包人來說，完全依靠自有資

57、金來解決非常不現(xiàn)實，政府應該從政策上保證他們能夠順利地得到銀行信貸支持以解決。因此，農村集體土地金融在土地市場中的潛在優(yōu)勢將越來越突出，對提高農民收入也起著不可估量的作用。然而，作為弱勢群體的農民，由于目前我國農地使用權作為抵押物的條件不充分、農地本身的風險大收益低的天然弱勢性以及相關配套制度不夠完善，所以以抵押為主的農村土地金融制度以及以貨幣銀行為主體的農村土地金融體系必將受到挑戰(zhàn)，從而轉向以建立經(jīng)營土地的專業(yè)性銀行為主體的農村金融服務體系。農村問題的解決不在農村，要破解“三農”難題，必須從制度層面入手探索建立適應我國當前農村實際情況的農村土地銀行，將會為解決“三農”問題找到一條新的破解之路

58、。因此，土地銀行將是破解“三農”問題的必由之路。與此同時，海外的以農村土地使用權抵押為核心的農地金融制度的先進經(jīng)驗也是值得借鑒，在此基礎上創(chuàng)新農地金融制度，創(chuàng)新土地金融產品，向貨幣銀行與土地銀行相結合的綜合金融體系發(fā)展，這是易于應用推廣，實用性與實踐性較強，則其應用前景也較廣。 4、創(chuàng)新與特色 我們這項研究的特色與創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在： 1、緊緊圍繞新****市的實際情況來設計、構建****市集體土地金融市場，針對性強； 2、進行以農村土地使用權抵押為核心的農地金融制度創(chuàng)新，創(chuàng)新土地金融產品（如土地債券、土地入股、土地信托、土地基金等）以及創(chuàng)新土地銀行的運作模式； 3、通過“土地——金

59、融”制度創(chuàng)新，優(yōu)化配置農村內部各種資源，具有可復制、可推廣、可持續(xù)的優(yōu)點； 4、****市集體土地金融市場具有“綜合”性，是貨幣銀行與土地銀行、銀行體系與保險的體系的完美結合。 5、參考文獻目錄： [1] 譚術魁.中國城市土地市場化經(jīng)營研究[M]. 北京: 中國經(jīng)濟出版社，2001 [2] 王開國主編.房地產證券化探索[M]，上海：上海人民出版社，1998 [3] 李偉敏.美國住房抵押貸款對我國按揭的啟迪[J].城市發(fā)展與研究，1999(9) [4] 孟麗萍.我國土地金融制度的建設與基本設想[J].農業(yè)經(jīng)濟，2001(2) [5] 李志遠.關于我國房地產金融的思考[J].經(jīng)濟問題

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