武漢市洪山區(qū)城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告總投60億120萬平米可研報告

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1、城中村改造安置項目可行性研究報 武漢市洪山區(qū)------城中村 綜合改造拆遷安置房項目 可 行 性 研 究 報 告 編制單位：北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 湖北中安信會計師事務(wù)有限公司 編制時間： 2009年12月6日 目 錄 第一部分 總論 3 1、項目建設(shè)背景 3 2、項目概況 4 3、項目編制依據(jù)與研究范圍 5 第二部分 拆遷還建的必要性研究 6 1、“城中村”存在的弊端 6 2、“城中村”改造的歷史使命 8 第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)

2、容 9 1、拆遷內(nèi)容 9 2、還建內(nèi)容 10 3、拆遷還建的成本 10 第四部分 開發(fā)項目的市場分析 10 1、武漢市的經(jīng)濟人文環(huán)境與城市概況 10 2、武漢市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析 11 3、武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 12 4、本項目優(yōu)勢分析 17 第五部分 項目選址與自然條件 19 1、項目地點 19 2、項目的自然條件 19 第六部分 項目環(huán)境影響分析 22 1、項目建設(shè)期對環(huán)境的影響 22 2、運營期對環(huán)境的影響 24 第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措 25 1、投資估算 25 2、拆遷還建資金需求與籌措情況 27

3、3、貸款償還 27 第八部分 財務(wù)評價說明 27 1、財務(wù)評價的假設(shè) 27 2、財務(wù)評價的基準期 27 3、財務(wù)指標評價依據(jù)及說明 27 4、房地產(chǎn)總成本費用估算依據(jù) 28 5、銷售收入估算依據(jù) 29 6、銷售稅金和附加估算 30 7、土地增值稅估算 31 8、企業(yè)所得稅估算 31 第九部分 財務(wù)評價 31 1、財務(wù)指標分析 31 2．財務(wù)指標分析匯總表 33 第十部分 償債能力分析 34 第十一部分 結(jié)論及建議 34 1、結(jié)論 34 2、建議 35 武漢市洪山區(qū)------城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告

4、 第一部分 總論 1、項目建設(shè)背景 住房問題是重要的民生問題。解決城市低收入家族住房是當(dāng)前民生問題的重中之重。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市低收入家庭住房困難問題，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號，以下簡稱《若干意見》），接著又召開全國城市住房工作會議，對貫徹《若干意見》進行部屬。國務(wù)院提出，所有城市（包括縣城）要以城市低收入家族為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期未，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其它城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。

5、 改革開放以來，中國的經(jīng)濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產(chǎn)成本已使中國成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。溫家寶總理在政府工作報告中提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機遇。 在中部崛起的大背景下，依托優(yōu)越的地理位置和多年積累，武漢的整體經(jīng)濟實力日益增強，經(jīng)過多年發(fā)展，武漢市已有較強經(jīng)濟積累，地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)兩年處于中部六省前列，2009年上半年武漢市的GDP為1981.81億元，位居中部六省之首。從整體經(jīng)濟實力上看，中部龍頭與支點的

6、地位基本確定。 但是，就在這座不斷發(fā)展的特大城市的二環(huán)以內(nèi),存在56個城中村，城中村內(nèi)危房、舊房集中，這些住宅建設(shè)時間長，房屋質(zhì)量差，戶均面積小，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便。中心城區(qū)內(nèi)的城中村臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴重影響了武漢市的市容市貌，影響武漢市在全國的整體形象，為徹底解決這一問題，武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進一步促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進城中村和舊城改造，計劃用3年時間完成二環(huán)內(nèi)56個城中村的改造任務(wù)。 2、項目概況 2.1項目名稱 武漢市洪山區(qū)------城中村綜合改造拆遷安置房項目 2.2項目地址 項目位于洪

7、山區(qū)和平鄉(xiāng)------友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。 2.3項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 （1）拆遷還建；拆遷總面積為878807.46平方米，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，拆遷村民戶數(shù)1594戶；集體房屋拆遷面積為372467.46平方米。還建面積為330895平方米，還建戶數(shù)1446戶，貨幣補償面積為203896平方米。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》，開發(fā)建設(shè)規(guī)模為121.66萬平方米，容積率3.65，開發(fā)用地的總成本21.9億元。 以房地產(chǎn)開發(fā)取得的收入彌補拆遷還

8、建的成本。 2.4本項目建設(shè)期 本項目2010年上半年完成整體拆遷任務(wù)，2011年底完成還建安置房建設(shè)任務(wù)，拆遷還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)采取滾動開發(fā)模式，從2011年上半年起至2018年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)期8年。 2.5目前工程進展情況 （1）由武漢市城市規(guī)劃設(shè)計研究院完成了《------“城中村”綜合改造規(guī)劃》 （2）掛牌出讓土地成本已經(jīng)武漢市洪山區(qū)人民政府和平街------村民委員會、洪山區(qū)和平街城中村綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、武漢市洪山區(qū)人民政府和平街辦事處、武漢市洪山區(qū)城中村綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核簽字同意。2009年9月28日取得武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于

9、洪山區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》 （3）完成拆遷的部分工作,包括:完成了城中村改制；完成了項目前期規(guī)劃，完成了部分拆遷補償 （4）項目已經(jīng)摘牌，并獲取《國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認書》 （5）項目核準及規(guī)劃審批手續(xù)基本完成。環(huán)評、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證正在辦理中。 3、項目編制依據(jù)與研究范圍 3.1本報告的編制依據(jù) 依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： ●本報告的編制的依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）和國家現(xiàn)

10、行的財稅制度。 ●武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》 ●武漢市城市規(guī)劃管理局市規(guī)劃局關(guān)于《------綜合改造規(guī)劃》的批復(fù)”（武規(guī)函[2006]253號）文及武規(guī)函[2008]459號文 ●武漢市城市規(guī)劃設(shè)計研究院完成了《------“城中村”綜合改造規(guī)劃》 ●武漢市城中村綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組“關(guān)于印發(fā)《武漢市城中村綜合改造掛牌出讓土地成本測算操作規(guī)范（試行）的通知”(武城改辦[2009]2號 ●武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 3.2本報告的研究范圍 ●總論 ●拆遷還建的必要性研究 ●拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 ●開發(fā)項目

11、的市場分析 ●項目選址與自然條件 ●項目環(huán)境影響分析 ●城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措 ●財務(wù)評價說明 ●財務(wù)數(shù)據(jù)估算 ●財務(wù)效益分析 ●償債能力分析 ●結(jié)論和建議等 在此基礎(chǔ)上，考慮項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。 第二部分 拆遷還建的必要性研究 1、“城中村”存在的弊端 近幾年來，隨著城市化建設(shè)進程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”。“城中村”在行政上已是

12、城市的范疇，屬于街道管理，但“城中村”仍然實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制。“城中村”農(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國家征用，不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。“城中村”存在著諸多的弊端： （1）土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失 由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“

13、城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。 （2）管理體制不順，管理難度較大 “城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。 （3）人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂 “城中村”的

14、人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構(gòu)成：首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬嶋H上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民，第三是來自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。 （4）公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴重 “城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應(yīng)的，現(xiàn)在由于部分市民和大量外來人口的入住，小企業(yè)的開

15、辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足，超負荷運轉(zhuǎn)，導(dǎo)致污水橫溢，垃圾亂倒、蚊蠅叢生，空氣質(zhì)量較差。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統(tǒng)一連續(xù)的街景立面，視覺環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內(nèi)道路既狹窄又雜亂無章，很容易引發(fā)交通事故。 （5）村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴峻 由于“城中村”村民和外來人口素質(zhì)普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識技能上進一步提高的能力。另外，“城中村”這種獨特的存在和發(fā)展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權(quán)利和社會公正的追求，影響村民的發(fā)展和整

16、個社會文化素質(zhì)的提高。同時，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量減少，而村落內(nèi)的村民由于歷史原因，普遍文化素質(zhì)不高，但由于有高額房租收入，生活水平富裕，在就業(yè)過程中，高不成低不就，游手好閑、無所事事。村民素質(zhì)的低下及其安于現(xiàn)狀的性格，使他們的就業(yè)問題相當(dāng)嚴重，即便是征地時安排了一些就業(yè)機會，但很容易下崗，就業(yè)問題的嚴重還會引發(fā)社會危機。 2、“城中村”改造的歷史使命 本項目是積極響應(yīng)國務(wù)院文件精神，認真貫徹落實“住房問題是重要的民生問題”，響應(yīng)武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進一步促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》，加快推進城中村和舊城改造，具有歷史使命。 同時，從武

17、漢房地產(chǎn)的發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)——郊區(qū)——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀九十年度初期房地產(chǎn)熱開始，開發(fā)項目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟適用房項目開始逐步向城郊結(jié)合部擴展，其他開發(fā)商也順勢而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點，但由于遠城區(qū)因交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長足的進步，開發(fā)熱點又逐步回歸城區(qū)。武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進一步促進

18、經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進城中村和舊城改造，計劃用3年時間完成二環(huán)內(nèi)56個城中村的改造任務(wù)，這些跡象表明，進行城中村改造的春天已經(jīng)來臨。 第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 1、拆遷內(nèi)容 ------“城中村”改造項目拆遷總面積為878807.46平方米，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，涉及拆遷村民1594戶；集體房屋拆遷面積為372467.46平方米。村民被拆遷房屋補償方式為還建房和貨幣補償相結(jié)合，其中還建面積為330895平方米，貨幣補償面積為203896平方米，補償標準為政府指導(dǎo)標準上浮15%。集體被拆遷房屋補償方式為貨幣補償。 拆遷工作自摘牌之

19、日起，半年之內(nèi)完成。 2、還建內(nèi)容 根據(jù)------“城中村”綜合改造規(guī)劃，對拆遷村民采取就地還建的方式安置。還建用地總面積為148500平方米，還建戶數(shù)1446戶，還建面積330895平方米，還建總投資為68070.02萬元。 具體還建方案分兩期實施，一期計劃投資36845.54萬元，建設(shè)還建房177220平方米，占總還建面積的54%；二期計劃投資31385.48萬元，建設(shè)還建房153675平方米，占總還建面積的46%。 3、拆遷還建的成本 根據(jù)武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》，拆遷還建總成本21.9億元。 第四部分 開發(fā)

20、項目的市場分析 1、武漢市的經(jīng)濟人文環(huán)境與城市概況 武漢市是湖北省省會、華中地區(qū)的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。世界的三大河長江及其最大支流漢水在市內(nèi)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山等13個區(qū)及武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，面積8494平方公里，人口828萬。 武漢交通十分發(fā)達，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯(lián)結(jié)東西；公路有107、316、318

21、三個國干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長江、漢水交匯，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟地理的核心位置。 武漢有豐富的旅游資源。武漢風(fēng)景秀麗，名勝眾多，名聞天下的黃鶴樓，位居江南三大名樓之首；“江城明珠”東湖，是國家級風(fēng)景名勝區(qū)；“佛都古剎”歸元禪寺，內(nèi)藏惟妙惟肖五百羅漢。此外，還有古琴臺、晴川閣、楚天臺等名勝古跡，令人留戀忘返。 武漢在新的歷史發(fā)展階段，提出了在本世紀初基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的兩大戰(zhàn)略目標： 長遠戰(zhàn)略目標——爭取經(jīng)過30多年的持續(xù)奮斗，進一步增強城市綜合實力，強化城市綜合

22、服務(wù)功能，優(yōu)化城市綜合發(fā)展環(huán)境，提高城市綜合競爭力，把武漢建設(shè)為現(xiàn)代化國際性城市。 中期戰(zhàn)略目標——用10—15年時間，把武漢建設(shè)成為我國中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會文明等各個方面基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的長遠戰(zhàn)略目標奠定堅實的基礎(chǔ)。 2、武漢市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析 2.1武漢市2008年國民經(jīng)濟總體運行情況 2008年，在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，武漢市的國民經(jīng)濟快速增長，社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善，經(jīng)濟社會建設(shè)取得明顯成效。具體表現(xiàn)在： 經(jīng)

23、濟總量：2008年地區(qū)生產(chǎn)總值3960.08億元，比上年增長15.1%。 財政收入：2008年財政收入791.31億元，比上年增長24.8％。 固定資產(chǎn)投資：2008年全社會固定資產(chǎn)投資2252.05億元，比上年增長30.0%。 居民收入水平：2008年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增長16.4%；人均消費支出11432.97元，增長7.9%。人均住房建筑面積29.28平方米，增加1.03平方米。 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資： 2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資570.36億元，增長24.1%，其中，住宅開發(fā)投資424.97億元，增長28.3%；房屋施工面積3798.10萬平方米，增長

24、18.9%，其中，住宅施工面積3222.14萬平方米，增長21.2%。房屋新開工面積1447.28萬平方米，增長23.3%，其中，住宅新開工面積1232.98萬平方米，增長18.8%。房屋竣工面積869.83萬平方米，下降6.8%，其中，住宅竣工面積768.23萬平方米，下降5.3%。 2008年商品房銷售面積626.61萬平方米，比上年下降44.8%。商品房銷售額350.01億元，下降33.9%。在商品房銷售中，住宅銷售面積683.24萬平方米，下降36.1%；住宅銷售額319.79億元，下降33.8%。年末商品房空置面積215.45萬平方米，比上年末增加63.4%，其中，住宅空置面積13

25、5.09萬平方米，增加166.5%。 3、武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2007年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，進一步加強了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定作出了積極貢獻。 2007年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為459.75億元，同比增長25.6％；房屋施工面積為3195.41萬平方米，同比增長11.1％；房屋竣工面積為933.37萬平方米，同比增長6.8％。2007年武漢市商品房銷售面積為1135.

26、41萬平方米，同比增長18.2％；商品房綜合銷售均價為4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長17.8％。 2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入為調(diào)整期?？v觀全年，商品房銷售量、土地市場供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。 2008年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為570.36億元，同比增長24.1％；房屋施工面積為3798.10萬平方米，同比增長18.9％；房屋竣工面積為869.83萬平方米，同比下降6.8％。2008年，武漢市商品房銷售面積為626.61萬平方米，同比下降44.8%；商品房綜合銷售均價為5

27、148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長9.4％。 2009年上半年，武漢房地產(chǎn)市場逐步地走出調(diào)整期，進入了相對穩(wěn)定的恢復(fù)期。2009年1-6月，武漢房地產(chǎn)市場的成交總套數(shù)為60338套，比2008年同期增加了120%；銷售總面積為631.9萬平方米，比2008年同期提高了119%；銷售總金額為325.9億元，比2008年同期提高了112%。 2009年7月份，武漢市房地產(chǎn)市場的熱度繼續(xù)保持，在市場的強大消化下，由于項目施工或者捂盤的原因，市場供給并沒有跟上市場的步伐，部分樓盤已經(jīng)存在階段性供不應(yīng)求。7月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12777套，

28、137.57萬平米，成交金額73.99萬元，成交均價5378.3元/平米。上漲5.5%，8.8%，10%，1.1%，市場進入基本穩(wěn)定期。 2009年8月份，武漢市房地產(chǎn)市場小幅震蕩，出現(xiàn)價升量跌的局面。由于市場供應(yīng)量持續(xù)不高，在市場的強大消化下，供求關(guān)系再度向有利于供應(yīng)方傾斜。8月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12135套，122.05萬平米，成交金額67.83萬元，成交均價5557.92元/平米。分別上漲-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%。 從長遠發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印耐顿Y規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標分析，武漢市房地產(chǎn)市

29、場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長趨勢。 投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標分析如下： （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2008年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為570.36億元，同比增長24.1％，占全社會固定資產(chǎn)投資的25.3％。其中，房地產(chǎn)住房開發(fā)投資為424.97億元，同比增長28.3％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.5％。 歷年房屋（住房）開發(fā)投資走勢圖 單位：億元 （2）房屋開發(fā)建設(shè)情況 2008年武漢市房屋施工面積為3798.10萬平方米，同比增長

30、18.9％。其中，新開工面積為1447.28萬平方米，同比增長23.3％；住房施工面積為3222.14萬平方米，同比增長21.2％，占房屋總施工面積的84.8％。其中，住房新開工面積為1232.98萬平方米，同比增長18.8％，占房屋總新開工面積的85.2％。 歷年房屋（住房）施工面積走勢圖 單位：萬平方米 歷年房屋（住房）新開工面積走勢圖 單位：萬平方米 2008年武漢市房屋竣工面積為869.83萬平方米，同比下降6.8％。其中，住房竣工面積為768.23萬平方米，同比下降5.3％，占房屋總竣工面積的88.3％。 歷年房屋（住房）竣工面積走勢圖 單位：萬平方米

31、2008年，全市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為29.28平方米/人，比2007年提高了1.03平方米/人。 （3）商品房空置情況 2008年武漢市商品房空置面積為215.45萬平方米，同比增長63.4％。其中，商品住房空置面積為135.09萬平方米，同比增長166.5％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢圖 單位：萬平方米 （4）房屋銷售情況 2008年，武漢市商品房銷售面積為626.61萬平方米，同比下降44.8%，其中，商品住房銷售面積519.40萬平方米，同比下降51.5%。占商品房總銷售面積的82.9％；套數(shù)為51158套，同比下降54.6％

32、。 歷年商品房（住房）銷售面積走勢圖 單位：萬平方米 2008年武漢市存量房成交面積為553.62萬平方米，成交套數(shù)為48218套，同比分別下降27.9%和29.7%，其中，存量住房成交面積288.35萬平方米，成交套數(shù)為33484套（不含房改出售公房），同比分別下降29.7%和29.4%。 房屋交易價格情況 2008年武漢市商品房綜合銷售均價為5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長9.4％。其中，商品住房銷售均價為4883.01元/平方米，同比增長8.1％。 歷年商品房（住房）銷售均價走勢圖 單位：元/平方米 存量房綜合交易均價為3627.

33、99元/平方米，同比增長18.9％。其中，存量住房交易均價為3449.72元/平方米，同比增長17.3％；每季度存量住房交易分別為3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米。 歷年存量房（住房）交易均價走勢圖 單位：元/平方米 4、本項目優(yōu)勢分析 （1）地塊價值 從區(qū)位上看，本項目在行政區(qū)劃上雖歸屬洪山區(qū)，但在地域上則更靠近傳統(tǒng)的工業(yè)老區(qū)青山及正在發(fā)展中的徐東商業(yè)中心，處于徐東與青山板塊之間的過渡性區(qū)域，區(qū)域價值目前尚未得到充分體現(xiàn)。開發(fā)本項目可以填補和提升該區(qū)域商業(yè)價值。 （2）交通價值 根據(jù)市政府有關(guān)部門的交通規(guī)劃格局，在徐東片區(qū)要構(gòu)建一個四

34、縱三橫，承東啟西，最便利的核心交通樞紐網(wǎng)。“四縱”是指和平大道，友誼大道，中北路，沿湖路;“三橫”是指徐東大街，團結(jié)路和才盛街。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。規(guī)劃中，徐東片區(qū)緊鄰兩條規(guī)劃軌道交通線路：沿中北路的地鐵線和沿鐵機路的輕軌線。地面公交系統(tǒng)與地下地鐵系統(tǒng)將共同構(gòu)筑徐東片區(qū)敏捷的交通出行，進一步鞏固徐東交通樞紐地位。 二七大橋的開建及水東路的規(guī)劃將對項目產(chǎn)生一定的利好，已經(jīng)開工建設(shè)的地鐵四號線一期工程和中北路延長線將促進本項目地段價值的提升。 （3）規(guī)模優(yōu)勢 從項目開發(fā)預(yù)期上看，項目總用地567.57畝，凈用地498.56畝，總建筑面積1216600平方

35、米，戶數(shù)8600戶，停車總數(shù)5900輛，利用地塊規(guī)模效應(yīng)來提升產(chǎn)品綜合價值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢。 （4）此外，本項目還具有如下優(yōu)勢： 從人口結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域人口基數(shù)突破百萬，為樓市的發(fā)展提供潛在的支撐。 據(jù)統(tǒng)計，2007年，武昌區(qū)人口總數(shù)約為109.2萬人，人口出生率為6.03‰，自然增長率為2.07‰，全區(qū)人口呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。龐大的人口基數(shù)是區(qū)域樓市購買力的潛在支撐 。 從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 武昌區(qū)人均工資水平穩(wěn)步增長且高于武漢市平均水平，市場整體消費潛力與水平存在較大挖掘空間。2004-2007年數(shù)據(jù)顯示，武昌區(qū)居

36、民年平均工資水平持續(xù)增長，4年間實現(xiàn)翻倍增長。2007年武昌區(qū)在職居民工資水平達24214元，較全市平均水平高出1215元。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 從投資結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域房地產(chǎn)投資較為突出，樓市相對活躍。 2004--2007年來，武昌區(qū)固定資產(chǎn)投資總量增長較快，整體增幅在15%以上。2007年，武昌區(qū)固定資產(chǎn)投資總量排名武漢主城區(qū)第二位，達130.88億，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資68.05億，占52%。 從居民消費活躍程度上看，整體消費潛力與空間存在挖掘的潛力。 從居民消費活躍程度上看，作為江南板塊的商業(yè)中心，武昌區(qū)消費市場表現(xiàn)相對積極活躍，是區(qū)域商業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要

37、支撐。2004-2007年武昌區(qū)社會消費品零售總額一直保持穩(wěn)步增長，4年間社會消費品零售總額實現(xiàn)近3倍的跨越。2007年，在七大主城區(qū)中，武昌區(qū)社會消費品零售總額僅落后于江漢區(qū)排名全市第二位，較漢陽區(qū)高出近1倍。 第五部分 項目選址與自然條件 1、項目地點 項目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)------友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。 2、項目的自然條件 2.1地形及地震情況 本項目所用地塊地勢基本平坦，根據(jù)國家標準《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2002）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），武漢市抗震設(shè)防烈

38、度為6度，本地區(qū)地震基本烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組，該場地擬建建筑物抗震設(shè)防烈度為7度。 2.2工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件 2.2.1工程地質(zhì)條件 按地層年代、成因及其物理力學(xué)性質(zhì)，將項目區(qū)場地土層從上至下劃分為5個巖土單元層7個亞層，各土層特征分述如下： (1)耕植土（Q4al） 褐色為主，含雜色，植物根系較發(fā)育，松散稍濕，高壓縮性。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢低洼處含褐色淤泥類軟土。大部分地段一般厚度0.3-0.5m，個別地段超過2.0m。 (2)混卵石粘土（Q4al） 灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，

39、含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。該層在場區(qū)均有分布，層厚0.5—7.00m。 (3)淤泥質(zhì)粘土（Q4al） 深灰色、灰褐色，軟塑—流塑狀，含腐殖質(zhì)，局部夾粉質(zhì)粘土及粉砂。該層在場區(qū)均有分布，層厚8－15.00m。 (4)砂層（Q4al） 粉細紗（Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深18-22m，厚度2-5m。飽和狀態(tài)，透水性強。 中粗砂、砂礫石（Q4al）:全新統(tǒng)沖積形成，中密－稍密，埋深20-2.5m，厚度.5-15m。低壓縮性、承載力高，穩(wěn)定性好，是區(qū)內(nèi)較好的地基持力層。透水性強，賦存豐富的孔隙水，

40、是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。 (5)白壘戲東湖群（DNK-E）砂巖、砂礫巖，根據(jù)其風(fēng)化程度不同可分為以下兩層： 強風(fēng)化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，風(fēng)化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長變粒巖、變晶屑凝灰?guī)r為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。該層全場區(qū)均有分布，層厚1.4－3m。 中風(fēng)化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，巖石堅硬、完整，屬中軟類巖石，與下覆地層呈角度不整合接觸。該層全場區(qū)均有分布。 根據(jù)武漢市區(qū)域地質(zhì)資料及勘察資料，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。 2.2.2水文地質(zhì)條件 場地地形

41、平坦，地表水系發(fā)育，項目區(qū)周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補給地下水。 地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。 (1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補給，水量一般較小。 (2)孔隙承壓水：賦存于細砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區(qū)內(nèi)承壓水的補給，水量較大，是區(qū)內(nèi)主要含水層，賦水性好，透水性強，地下水位受區(qū)內(nèi)湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補給，向長江排泄。 (3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓

42、水的補給。 根據(jù)本地區(qū)經(jīng)驗資料及區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)地下水對混凝土不具腐蝕性。 2.3項目地點氣候情況 場區(qū)地處長江中下游亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風(fēng)向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。每年7、8、9月為高溫期，12月至次年2月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。 年平均氣溫為16.7℃，多年月最高平均氣溫28.8℃（7月），最低平均氣溫2.9℃（1月）。一月最冷，極端最低氣溫-18.1℃，極端最高氣溫41.3℃，無霜期為245天。 年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量

43、較少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm，年平均蒸發(fā)量1391.7mm。絕對濕度年平均16.4毫巴，年平均相對濕度77%。 第六部分 項目環(huán)境影響分析 1、項目建設(shè)期對環(huán)境的影響 1.1環(huán)境空氣影響分析 項目施工期間對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚塵。施工現(xiàn)場粉塵和揚塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風(fēng)的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。為此要求項目施工時，在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護

44、墻及安裝遮擋設(shè)施，實行封閉式施工，對有可能產(chǎn)生二次揚塵的作業(yè)面應(yīng)撒水降塵，車輛出工地時應(yīng)進行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。 1.2地表水環(huán)境影響分析 項目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水BOD5、COD、懸浮物，超過GB8978-1996《綜合污水排放標準》表4中一級標準。 考慮到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池

45、處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標準》表4中一級標準，受納水體有一定的影響。 1.3地下水環(huán)境影響分析 根據(jù)武漢市城市自來水廠地下水資源保護管理辦法，項目建設(shè)采取嚴格的地下水源保護措施，污水、雨水均進入市政管網(wǎng)，不會對地下水造成威脅，施工中嚴禁將垃圾等廢棄物回填，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會對地下水產(chǎn)生直接的影響。 1.4聲學(xué)環(huán)境影響分析 施工期間對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自于各種機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動。還有運輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項目擬采用的部分施

46、工機械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值（GB12523-90）見下表。 施工機械噪聲值及相應(yīng)限值表 單位：Db（A） 機械名稱 測點距聲 源距離（m） 實測值Db（A） GB12523-90標準Db（A） 達標距離（m） 晝 夜 晝 夜 挖掘機 10 86 75 55 35 355 推土機 10 87 75 55 40 398 攪拌機 10 81 70 55 35 200 振蕩器 10 82 70 55 40 224 壓路機 10 82 75 55 22 224 打

47、樁機 10 85 85 禁止施工 由表中可看出，晝夜即使距聲源40m處，許多施工機械的噪聲值仍超過了相應(yīng)的建筑施工場界限值，對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。 因此項目施工應(yīng)嚴格執(zhí)行:建筑施工噪聲申報登記制度，在工程開工前15日內(nèi)向所在轄區(qū)環(huán)保局提出申報，填寫《建筑施工場地噪聲管理審批表》，經(jīng)批準后方可開工。對施工機械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等辦法，機動車輛進出施工場地應(yīng)禁止鳴笛，夜間（22時至次日6時）嚴禁使用各種打樁機。在施工的各階段均應(yīng)嚴格執(zhí)行GB12523-90《建筑施工場界噪聲限值》中的各項規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。 1.

48、5固體廢物影響分析 施工期間多產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時回填，垃圾及時清運（須辦理準運證），交有關(guān)部門進行相關(guān)處理。 2、運營期對環(huán)境的影響 2.1汽車廢氣影響分析 地下車庫的汽車尾氣排放，通過在設(shè)計時保證車庫有一定的容積，進出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進庫時間。地下車庫采取強制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地方。只要在全面設(shè)計時注意環(huán)?？刂频母鳝h(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽

49、車廢氣排放完全可以達到國家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標準。 2.2地表水環(huán)境影響分析 本項目廢水主要來源于生活污水，其主要污染物為COD、BOD、SS、動植物油，污染物的產(chǎn)生濃度均超過了GBS978-1996《污水綜合排放標準》中的一級標準要求。本項目排污管道與市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當(dāng)?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。 2.3聲學(xué)環(huán)境影響分析 本項目所在地區(qū)功能劃分為2類區(qū)，環(huán)境保護目標為項目所在地聲環(huán)境質(zhì)量，使其滿足GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》中2類標準要求。主要控制區(qū)域為商業(yè)網(wǎng)點及停車場。 2.4固體廢物環(huán)境影響分析 在國家環(huán)境保護局環(huán)控[1994]34

50、5號文《關(guān)于在全國開展固體廢物申報登記工作的通知》及《固體廢物申報登記工作指南》，固體廢物分為危險廢物、一般工業(yè)固體廢物及其他廢物，1998年國家環(huán)境保護周，國家經(jīng)貿(mào)委和公安部聯(lián)合頒發(fā)了《國家危險廢物名錄》。 項目產(chǎn)生的生活垃圾，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物。要求業(yè)主形成垃圾分類袋裝處理的習(xí)慣，生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門處理。樹立于環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識。 綜上所述，項目在建設(shè)期對周圍環(huán)境會產(chǎn)生一定程度的影響，在全面落實各項保護措施情況下將污染影響可降至最小程度。要嚴格控制污染物排放并達到國家相應(yīng)的標準。 第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措 1、投資估算

51、城中村改造成本總額220,560.47萬元，包括前期費用301.65萬元，改造成本215,688.08萬元,后期費用4,570.74萬元。 38 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 城中村改造成本匯總表 項目 單位 前期 費用 改造成本 后期費用 合計 拆遷補償費用 還建及5%公共設(shè)施配套 土地整合成本 其它補償及高壓走廊 開發(fā)用 地成本 改造成本 小計 村民 集體 職工住宅 土地成本 面積 m2 　 506,340.00 372,467.46 330,895.00 9,656.04 11.230.00 　 3

52、44,200.00 　 　 　 金額 萬元 301.65 15,241.23 24,210.38 68,070.02 4,345.22 8,056.22 14,480.00 81,285.01 215,688.08 4,570.74 220,560.47 備注 數(shù)據(jù)來源于城中村改造資料,計算依據(jù)根據(jù)武城改辦[2009]2號，以上成本為取得土地成本，未計算辦土地證應(yīng)交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過渡等費用。 （詳細明細見附表3-5） 2、拆遷還建資金需求與籌措情況 2.1自籌資金:65,560.47萬元,占拆遷還建總成本30% 2.2銀行貸

53、款:155,000.00萬元,占拆遷還建總成本70% （詳細明細見附表6-------城中村改造投資計劃表） 3、貸款償還 拆遷還建貸款資金償還計劃為：分10年等額還本，按規(guī)定支付貸款利息。 還款計劃詳見附表16-項目償債能力分析表 第八部分 財務(wù)評價說明 1、財務(wù)評價的假設(shè) ●國家經(jīng)濟政策和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不發(fā)生重大變化； ●企業(yè)按方案的設(shè)計進行正常的投資經(jīng)營； ●委托方提供的財務(wù)數(shù)據(jù)真實、合法、可靠。 2、財務(wù)評價的基準期 本報告中財務(wù)評價的價格基準期為2009年10月31日，投資采用批準的掛牌出讓土地成本，收益的確認采用基準期的價格。 3、財務(wù)指

54、標評價依據(jù)及說明 3.1投資收益率即投資效果系數(shù)評價依據(jù)：當(dāng)投資收益率是負數(shù)時為完全失敗，0－9％時表明投資效果基本不佳，10－19％時表明投資效果基本成功，20－29％時表明投資效果比較成功，收益率至30％以上表明投資效果非常成功。 3.2折現(xiàn)率評價依據(jù)：根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），結(jié)合當(dāng)前實際情況，測定社會折現(xiàn)率8％；對于受益期長的建設(shè)項目，如果遠期收益大，效益實現(xiàn)的風(fēng)險小，社會折現(xiàn)率可適當(dāng)降低，但不應(yīng)低于6％。結(jié)合本項目，折現(xiàn)率設(shè)定為6％。 4、房地產(chǎn)總成本費用估算依據(jù) 4.1將開發(fā)建設(shè)投資分為土地費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、工程

55、管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用和不可預(yù)見費用九大類分別進行估算，具體說明如下： 4.2武漢市人民政府辦公廳2009年9月28日《關(guān)于洪山區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》，城中村改造成本21.9億元。契稅按照交易額的4％計算。 4.3建安工程費：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按1800元/平方米估算 4.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照80元/平方米估算 4.5工程管理費：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照主體投資額的2.5％估算 4.

56、6銷售費用：包括廣告宣傳及市場推廣費、銷售代理費、其他銷售費用。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照銷售收入的3.5％估算 4.7財務(wù)費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,主要包括借款和債劵的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。本項目按照6％估算 4.8其他費用: 根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項目具體情況，按照主體投資額的1％估算 4.9不預(yù)見費用：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料,結(jié)合本項目具體情況，本項目取4％估算。 5、銷售收入估算依據(jù)

57、銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹慎性原則估算。 5.1住宅樓收入估算 在住宅樓收入估算時，我們對徐東片區(qū)和青山片區(qū)的住宅樓行情進行了調(diào)查，情況是： 5.1.1徐東片區(qū)住宅樓分析 　 均價 戶型 萬科金域華府 12000.00 2室2廳，3室2廳，戶式 水岸星城G53 10000.00 2室2廳，3室2廳，4室2廳 福星惠譽國際城一期 8700.00 2室2廳，3室2廳 東湖春樹里二期普提金國際酒店公寓 8300.00 1室1廳 東湖春樹里二期 8000.00 2室2廳

58、，3室2廳，戶式 興華嘉天下二期 7500.00 2室2廳，3室2廳，4室2廳 愛家國際華城二期 7200.00 2室2廳，3室2廳，4室2廳 都市經(jīng)典卓錦園 7200.00 3室2廳，4室2廳 按銷售價位統(tǒng)計，該片區(qū)均價在8500元/平方米以上 按房價分布走勢看，該片區(qū)房價整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。 5.1.2青山片區(qū)住宅樓分析 項目名稱 價格（元/㎡） 青揚六和 5800 江南春城2期 6600 洪福美鄰 6400 新奧?依江畔園 7300 青山世紀街 5600 開來九州國際 6400 天佳大城小院 6300 新家園

59、5700 劍鋒御花園 5400 園林星城 6288 在售樓盤均價在6000元/平方米左右。 區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費者的心理預(yù)期，消費者心理預(yù)期的提高將促使房價上漲。 本項目處于徐東與青山之間,根據(jù)謹慎性原則，本項目住宅樓單價按7000元/平方米估算。 5.2商鋪銷售收入估算 經(jīng)調(diào)查,2009年9月本項目周邊的福星惠譽國際城 的商鋪銷售均價為20000元/平方米，春樹里一期商鋪銷售均價為18000元/平方米。按照謹慎性原則，本項目商鋪均價按15000元/平方米估算。 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，參

60、照周邊樓盤銷售價格，住宅樓銷售價格按7000元/平米估算;商業(yè)門面銷售價格按15000元/平米估算,以銷售單價和銷售面積加權(quán)計算的房地產(chǎn)加權(quán)平均單價9328元/平方米。 6、銷售稅金和附加估算 銷售稅金主要包括房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅，按營業(yè)收入的5%計算；附加稅費包括城市維護建設(shè)稅、教育附加費、堤防費、地方教育發(fā)展費、平抑基金等。根據(jù)國家稅收政策，銷售稅金和附加費按銷售收入的5.8%計算。 7、土地增值稅估算 根據(jù)國家有關(guān)稅務(wù)政策，按照房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額(含加扣部分)測算,本報告按增值額的30％計算。 8、企業(yè)所得稅估算 企業(yè)所得稅率為25％ 第九部分 財務(wù)

61、評價 1、財務(wù)指標分析 1.1投資利潤率分析 根據(jù)損益估算表,我們對盈利能力分別分析如下： 稅前投資利潤率=稅前利潤總額/項目總投資額100% =58.92％ 稅后投資利潤率=稅后凈利潤/項目總投資額100% =45.98％ 詳見附表8－損益估算表 評價：年均投資利潤率超過30％，根據(jù)投資效果標準系數(shù)標準，表明項目投資效果非常成功。 1.2現(xiàn)金流量分析 1.2.1財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，通過該指標的計算，可以考查項目在計算期內(nèi)的動態(tài)盈利能力。假設(shè)折現(xiàn)率為6%，公式為： 凈現(xiàn)值NP

62、V=∑（各期現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)）-∑（各期現(xiàn)金流出量貼現(xiàn)系數(shù)）,則： 所得稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV＝152634.86 萬元 同樣所得稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為108811.61 萬元。 詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一） 評價：財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講,本項目盈利能力較強。 1.2.2財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR) 財務(wù)內(nèi)部收益率指項目在整個財務(wù)評價期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的貼現(xiàn)率,它反映項目所占用資金的盈利率,是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。本次財務(wù)分析評估，根據(jù)插補法反復(fù)測試,確定結(jié)果。 公式為：IRR=I1+采用低貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值(I2-I1)/PV-NV 公式中：P

63、V—采用低貼現(xiàn)率I1時的凈現(xiàn)值，為正數(shù)， NV—采用高貼現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值，為負數(shù)。 將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，則： 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=7.11% 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)= 6.25% 詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一） 評價：財務(wù)內(nèi)部收益率超過借款利息，說明本項目在財務(wù)上可以接受。 由上述計算可知，本項目內(nèi)部收益率大于借款利息，財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）>0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性。 1.2.3投資回收期分析 投資回收期是通過對經(jīng)濟項目的投資收益進行比較，是投資引起的現(xiàn)金流入累計到與投資額相等所需要的時間。 計算公式為

64、：∑IK=∑OK 公式中 IK：第K年的現(xiàn)金流入量 OK：第K年的現(xiàn)金流出量 將現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)代入公式，則： 本項目中所得稅后投資回收期＝7.3年（詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）） 1.2.4盈虧平衡分析 計算公式為：盈虧平衡點=固定成本/(單價-單位變動成本) 經(jīng)計算,本項目的盈虧平衡點的銷量為74.12萬平方米 明細如下: 項目 固定成本 變動成本 單價 銷售面積(萬平米) 單位變動成本 盈虧平衡點的銷量(萬平米) 正常值 576,970.78 187,806.52 9328 121.66 1543.70 74.12 投資+10%

65、 634,667.86 187,806.52 9328 121.66 1543.70 81.53 銷售單價+10% 576,970.78 206,587.17 9328 121.66 1698.07 75.62 銷售單價-10% 576,970.78 169,025.86 9328 121.66 1389.33 72.68 投資-10% 519,273.71 187,806.52 9328 121.66 1543.70 66.71 1.2.5單因素敏感性分析 我們對項目投資與房地產(chǎn)價格進行了單因素敏感性

66、分析，分析結(jié)果表明售價對財務(wù)指標影響最大。以所得稅后內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值計算分析如下： 項目 內(nèi)含收益率 敏感系數(shù) 凈現(xiàn)值 敏感系數(shù) 投資回收期(年) 正常值 6.25% 　 108,811.61 　 7.3 投資+10% 5.73% -0.84 91,773.04 -1.57 7.6 銷售單價+10% 7.14% 1.42 139,868.20 2.85 6.6 銷售單價-10% 4.96% -2.07 63,433.97 -4.17 8.2 投資-10% 6.76% 0.81 123,195.55 1.32 6.8 2．財務(wù)指標分析匯總表 指標名稱 單位 所得稅前 所得稅后 備注 投資利潤率 ％ 58.92 45.98 　 投資回收期 年 － 7.3 　 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 152634.86 108811.61 i=6% 內(nèi)部收益率 ％ 7.11 6.25 　 銷售利潤率 ％ 32.61 － 　 盈虧平衡