【評估報(bào)告】房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告書范本W(wǎng)ORD檔P51

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1、 XX陽光城房地產(chǎn)評估報(bào)告書 （共四部分） 第一部分 資產(chǎn)評估報(bào)告書 目錄 摘要………………………………………………………………3 評估的假設(shè)條件和限制條件……………………………………4 估價(jià)師聲明………………………………………………………5 致委托方函………………………………………………………6 資產(chǎn)評估報(bào)告書…………………………………………………7 一、

2、委托方………………………………………………………7 二、受托方………………………………………………………7 三、資產(chǎn)占有方…………………………………………………7 四、評估范圍與對象……………………………………………7 五、估價(jià)目的……………………………………………………8 六、評估基準(zhǔn)日…………………………………………………8 七、評估原則……………………………………………………8 八、評估依據(jù)……………………………………………………10 九、評估方法……………………………………………………11 十、評估結(jié)果……………………………………………………11 十一、評估報(bào)告有效

3、期…………………………………………12 十二、估價(jià)師簽名………………………………………………12 摘 要 重要提示 以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書，欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。 一、 委托方： 二、 受托方： 三、 評估目的：評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，為購買該房產(chǎn)提供交易價(jià)格參考依據(jù)。 四、 評估對象：xx市陽光城32棟3單元605房產(chǎn) 五、評估基準(zhǔn)日：2011年12月30日 六、評估結(jié)果：本次評估采用市場法進(jìn)行，通

4、過清查和估算計(jì)算， xx市陽光城32棟3單元605房產(chǎn)在2011年12月30日期市場價(jià)值為叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。 七、評估報(bào)告的有效使用期限：自評估基準(zhǔn)日起一年，即在2011年 12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。 評估的假設(shè)條件和限制條件 一、評估的假設(shè)條件： 1. 委托房地產(chǎn)位于臨川區(qū)臨川大道989號，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設(shè)施齊全，交通便捷，人流量大。委估房地產(chǎn)同時(shí)位于xx市區(qū)，臨街分布，

5、現(xiàn)做商品房用。根據(jù)最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)改為商用為最佳使用狀態(tài)。 2. 假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。 3. 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。 4. 被評估資產(chǎn)滿足公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)。 二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件 1．本報(bào)告有關(guān)資料由我方實(shí)地考察取得，由于房產(chǎn)時(shí)效原則，本報(bào)告建立在一定日期范圍內(nèi)有效。 2.本報(bào)告僅供委托方購買該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。 3.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對委估對象實(shí)際價(jià)格的影響。 4.實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性查看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定

6、其內(nèi)部缺損。 5.未經(jīng)本評估單位同意，評估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用在其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。 6.本報(bào)告一式兩份，一份提交委托方，一份留存評估小組。 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 一、 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 二、 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 四、 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)

7、論，撰寫本估價(jià)報(bào)告 五、 我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 六、 我公司估價(jià)人員2011年12月20日至12月30日對該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的。 七、 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。 八、 參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名： 資格證書號 建房估證字[2011]001號 致委托方函 陽光城業(yè)主： 受xx老師委托，我公司于2011年12月20日至12月30日，對位于

8、江西省xx市臨川大道989號，建筑面積為94.75㎡的房產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估，評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，為購買該房產(chǎn)提供價(jià)格參考依據(jù)。 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（基準(zhǔn)日）的客觀合理價(jià)值進(jìn)行了評定估算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值（總價(jià)值）為人民幣362672元，大寫：叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。 xx理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院09財(cái)管第一小組 小組代表人：xx

9、 二O一一年一二月三十日 資產(chǎn)評估報(bào)告書 一、委托方 單位名稱：xx 單位住址：xx市xx理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 二、受托方 機(jī)構(gòu)名稱：xx理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院09財(cái)管第一小組 單位住址：xx理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 法定代表人：xx 三、資產(chǎn)占有方 業(yè)主：xx 四、評估范圍與對象 （一）、房屋狀況 （1）被評估房屋于2009年建成，至今保養(yǎng)較好，無實(shí)體性損壞，成 新率為90%。，房屋面積94.75㎡。 （2）該房產(chǎn)位于xx市臨川大道989號，框架結(jié)構(gòu)， （3）周圍環(huán)境 評估對象位于xx市夢湖

10、東岸，臨川大道989號陽光城小區(qū)內(nèi)，南北走向，左側(cè)為撫河，是上頓渡鎮(zhèn)至xx市中心的交通要塞。委估對象地處主干道旁，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車均可到達(dá)，且臨近洪客隆百貨臨川店、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，繁華程度較高，人流量大。周邊教育資源豐富，有第九小學(xué)、第七中學(xué)，同時(shí)第六醫(yī)院、第二醫(yī)院也為陽光城業(yè)主提供了就診便利。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化面積在小區(qū)內(nèi)達(dá)35.4%，并配備了國際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)作為保障。 （二）權(quán)益狀況 被評估對象位于臨川大道989號，戶主于2009年購買的房產(chǎn)，由于是貸款購房，我們?nèi)〉觅彿抠J款合同復(fù)印件。 五、 估價(jià)目的 評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值

11、，為購買該房產(chǎn)提供交易價(jià)格參考依據(jù)。 六、 評估基準(zhǔn)日 2011年12月30日 七、 評估原則 根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，還遵循如下工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則： 1、 工作原則 （1）、合法性原則 估價(jià)對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對象合法使用、合法處置為前提進(jìn)行。估價(jià)對象已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。 （2）、真實(shí)性原則 資產(chǎn)評估工作實(shí)事求是，尊重實(shí)際，尊重科學(xué)，在評估過程中以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，以確鑿證據(jù)為依據(jù)，以科學(xué)的態(tài)度為指針，客觀公允地反映評估結(jié)果

12、。 (3)、可行性原則 評估人員根據(jù)評估對象的特點(diǎn)和性質(zhì)以及當(dāng)時(shí)所具備的條件，指定切實(shí)可行的評估方案，并采用合適的評估方法進(jìn)行評估。 （4）、簡易型原則 要求資產(chǎn)評估工作在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，提高資產(chǎn)評估效率。 2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則 （1）、預(yù)期收益原則 以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)價(jià)值。 （2）、供求原則 假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增長而下降。 （3）、替代原則 作為一種市場規(guī)律，在同一市場具有相同市場效能的商品應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。

13、 （4）、估價(jià)日期原則 市場是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會隨著市場條件的變化而不斷改變，因此要求資產(chǎn)評估必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。 八、 評估依據(jù) （一）、行為依據(jù) 委托方與受托方簽訂的《資產(chǎn)評估協(xié)議書》以及《委托評估函》 （二）、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)章程 （1）、《中華人民共和國土地管理法》 （2）、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 （3）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-1999） （4）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508-2001) (5)、

14、地方人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)文件 （三）、產(chǎn)權(quán)依據(jù) （1）、《房屋所有權(quán)證》 （2）、《國有土地使用證》 (四)、價(jià)格依據(jù) 報(bào)價(jià)單及至房屋中介機(jī)構(gòu)獲知的租金及物業(yè)管理費(fèi)等信 (五)、本小組查閱相關(guān)資料獲取的其他信息 (六)、小組成員現(xiàn)場查勘 九、 評估方法 評估人員在實(shí)地勘查的基礎(chǔ)上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進(jìn)行了認(rèn)真地分析，根據(jù)估價(jià)日期委估房地產(chǎn)用途，估價(jià)目的，資料狀況和xx市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和成本法來評估房地產(chǎn)的價(jià)格。 （一） 以市場法為主評估方法 市場法是指

15、在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的已經(jīng)成交的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)方法。運(yùn)用市場法的基本前提是：第一，要有一個(gè)活躍的公開市場。第二，要有至少三個(gè)以上可比的資產(chǎn)及其交易活動。第三，可以搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評估活動滿足此三點(diǎn)要求且相關(guān)指標(biāo)很容易獲取，故采用此方法為主要評估方法。具體說來采用的技術(shù)方法是市場售價(jià)類比法。 （二） 以成本法為次評估方法 成本法是以重新建造委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費(fèi)的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價(jià)值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價(jià)來確定房地產(chǎn)價(jià)值。它的前提條件是：（1

16、）委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。在滿足了以上三點(diǎn)后，我們采用成本法作為次評估方法。 十、評估結(jié)果 通過充分的市場的調(diào)查及科學(xué)的評估方法，我們最后得出該房地產(chǎn)的價(jià)格為叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。 十一、評估報(bào)告有效期： 自評估基準(zhǔn)日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。 十二、估價(jià)師簽名： 資格證書號

17、 建房估證字[2011]001號 xx理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院09財(cái)管第一小組 二O一一 年十二月三十日 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報(bào)告書 （共四部分） 第二部分 資產(chǎn)評估技術(shù)說明

18、 二0一一年十二月三十日 目錄 1、 評估對象………………………………………………………3 二、個(gè)別因素分析…………………………………………………3 三、區(qū)域因素分析…………………………………………………5 四、市場背景分析…………………………………………………6 五、評估方法的選用………………………………………………9 六、評估過程………………………………………………………10 七、評估結(jié)果………………………………………………………20 xx市陽光城32棟3單元605

19、房地產(chǎn)評估技術(shù)說明 一、評估對象 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn) 二、個(gè)別因素分析 （一）面積結(jié)構(gòu)材料 被評估的xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)建于2009年，維護(hù)保養(yǎng)較好，無實(shí)體性損壞。房屋面積94.75㎡，位于總樓層的第六層，位于xx市臨川大道989號，框架結(jié)構(gòu)。外墻為高級面磚與涂料組合而成。內(nèi)墻地面為水泥砂漿。 （二）設(shè)計(jì)風(fēng)格 陽光城在戶型設(shè)計(jì)上大量創(chuàng)新，每個(gè)戶型都是南北通透開揚(yáng)，通風(fēng)采光極佳，擁有極好的視覺景觀效果。讓社區(qū)良好景觀和居住空間融為一體，從而保證了室內(nèi)和室外空間的直接交流。室內(nèi)區(qū)域合理細(xì)分，根據(jù)人在不同狀態(tài)下及不同時(shí)段內(nèi)的

20、不同行為特點(diǎn)，通過細(xì)致周到的設(shè)計(jì)手法，賦予不同區(qū)域不同的性能與特征。動靜干濕分離，公共空間與私密空間的有機(jī)結(jié)合，使人性的需求得到充分的滿足，為業(yè)主營建近乎完美的生活空間。 （三）設(shè)備設(shè)施 樓內(nèi)水、電、燃?xì)?、電訊、有線等設(shè)施齊全，電表、水表統(tǒng)一安排安放位置。房屋幾室?guī)讖d……小區(qū)內(nèi)夏威夷海洋風(fēng)情景觀設(shè)計(jì)，熱帶海洋風(fēng)情主題大型園林多達(dá)16個(gè)景觀組團(tuán)，演繹城中休閑度假生活。幼兒園、會所、商業(yè)街、兒童游樂場等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，充分保障品質(zhì)生活。超大社區(qū)規(guī)劃，時(shí)尚商業(yè)街、超市、商業(yè)步行街、學(xué)校醫(yī)院一應(yīng)俱全，花園、跑道、兒童游樂，動靜皆宜。 （四）、物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)有專業(yè)的物業(yè)

21、管理，進(jìn)行安全和清潔維護(hù)。各路出口都設(shè)有保安，住宅底層入口配有門禁對講系統(tǒng)，設(shè)周界防越警報(bào)系統(tǒng)。物業(yè)管理實(shí)實(shí)在在，物有所值，是陽光城房地產(chǎn)業(yè)管精神的核心，憑借一流的隊(duì)伍，一流的管理，一流的服務(wù)，24小時(shí)不間斷隨時(shí)候命，真誠關(guān)懷業(yè)主冷暖。陽光城的物業(yè)管理隊(duì)伍贏得了小區(qū)住戶的交口稱贊。 （五）、施工質(zhì)量 深耕江西多年的洪亮房產(chǎn)鼎立巨獻(xiàn)，品質(zhì)保障的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，升值潛力無限。xx洪亮房產(chǎn)開發(fā)公司歷經(jīng)數(shù)年規(guī)劃，不懈努力，選址未來市中心稀有湖濱地段，打造2000畝湖岸溫馨生活，典范社區(qū)，以400000㎡大手筆完美規(guī)劃，更由實(shí)力建筑公司精心營造，新現(xiàn)代主義的建筑外形，全坡屋頂設(shè)計(jì)，超大中庭景觀花園，力求達(dá)

22、到建筑與景觀、環(huán)境與人文的有機(jī)融合。 （六）、理念氛圍 社區(qū)以“人文”生活與“后小康”為理念，住戶分享豐富自然的園林景觀，整體風(fēng)格的統(tǒng)一，住宅個(gè)性的張揚(yáng)與自然環(huán)境巧妙兼顧，每戶要求空間有良好的景觀朝向，協(xié)調(diào)建筑與綠地的關(guān)系，可以與自然界無拘無束的溝通，整個(gè)社區(qū)的建筑設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、綠化園林及景觀設(shè)計(jì)充分考慮建筑與人、建筑與自然、人與自然的相輔相成的依賴共生的關(guān)系，使建筑、環(huán)境與人和諧統(tǒng)一。用最美的自然風(fēng)景作為屏障，隔絕了噪音，也隔絕了污染。 三、區(qū)域因素分析 （一）、地理位置 位于夢湖東岸，南靠臨川大道，是上頓渡鎮(zhèn)至xx市中心的交通要塞。且臨近洪客隆百貨臨川點(diǎn)、

23、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，左側(cè)為撫河，地理位置優(yōu)越。臨川大道與夢湖的親密，成就了xx城南湖景板塊的獨(dú)特魅力，處于湖景板塊核心地段的陽光城社區(qū)，比鄰城市新行政中心和新體育場，完善的城市配套，贛東大道踱步可及，公交直達(dá)市中心繁華區(qū)域。新的城市行政中心、體育館、夢湖公園的規(guī)劃建設(shè)更為陽光城的未來生活增添無限便利。 （二）、交通概況 估價(jià)對象位于夢湖東岸，南靠臨川大道，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車可到達(dá)。夏季5:50冬季6:00始，可乘2路車（剪子口—上頓渡）；夏季6:30冬季6:50始，可乘22路車（長嶺辦事處—上頓渡）；夏季6:40冬季7:00始，可乘23路車（市行政中

24、心—上頓渡），直達(dá)到陽光城門口，道路寬暢，交通便捷。 （三）、周邊環(huán)境: 學(xué)校：第九小學(xué)、第七中學(xué) 醫(yī)療：第六醫(yī)院、第二醫(yī)院 購物：農(nóng)貿(mào)市場、振宇超市 銀行：中國銀行 市政：市檢察院、交警支隊(duì)、武警支隊(duì) 文化娛樂：荷塘月色酒店、交通賓館、體育館 其他：夢湖工程 四、市場背景分析 （一）、一般因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。 ①地理位置 xx，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰 福建 ，南接贛州市達(dá)廣東，北臨鄱陽湖。隋廢郡擴(kuò)州，以臨川郡并巴山郡之一部署xx，隸屬洪州總管府，xx從此定名。xx市下

25、轄10縣一區(qū)，面積1.88萬平方公里，南北長約222公里，東西寬約169公里，全市總面積占全省總面積的11.27%。人口約380萬，市政府駐臨川區(qū)。xx區(qū)位條件優(yōu)越，交通十分便利。xx人杰地靈，素有 “才子之鄉(xiāng)”、“文化之邦”的美譽(yù)。 ②經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r xx市位于江西省東部，撫河上中游。地處東經(jīng)11535′～11718′、北緯2629′～2830′之間。東鄰福建省建寧縣、泰寧縣、光澤縣、邵武市，南接江西省贛州市石城縣、寧都縣，西連吉安市永豐縣、新干縣和宜春市的豐城市，北毗鷹潭市的貴溪市、余干縣和南昌市進(jìn)賢縣。南北長約222公里，東西寬約169公里，全市總面積占全省總面積的11.

26、27%。 撫州城區(qū) 市內(nèi)各種資源十分豐富，全市土地面積1.88萬平方公里，占全省總面積的11.26%。其中耕地33.4萬公 頃，全市人均占有耕地0.088公頃；牧草地0.064萬公頃；林地121.45萬公頃；居民點(diǎn)及工礦 用地6.23萬公頃；交通用地1.43萬公頃；水域面積9.34萬公頃；未利用土地13.73萬公頃。 市內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，有金屬礦產(chǎn)20多種，非金屬礦產(chǎn)30多 種。主要有有色 金屬（含貴金屬）、稀有金屬、黑色金屬、稀土礦產(chǎn)、瓷土礦產(chǎn)、建筑材料及冶金輔助礦產(chǎn)等，以稀有金屬鈾、有色金屬銅、瓷土礦和建筑材料礦產(chǎn)為優(yōu)勢。已探明儲量的230處礦床 中，內(nèi)有大型礦

27、床1處，中型6處，小型223處。已開采利用的有銅、鈾、瓷土、金、鎢、煤、稀土、螢石、石墨、建筑材料等。 市內(nèi)水能理論蘊(yùn)藏量為70.246萬千瓦（其中撫河57.90萬千瓦，信江流域5.496萬千瓦 ，贛江流域6.73萬千瓦，潤溪河0.12萬千瓦），占全省水能蘊(yùn)藏量的10.29%。水能可開發(fā)量為49.14萬千瓦，折合年可開發(fā)電量19.66億千瓦小時(shí)。 xx市交通相對比較便利，有5條高速公路，18條國道縱貫xx市境；鐵路有xx站、xx東站、xx北站、東鄉(xiāng)站、資溪站；航空方面離南昌昌北機(jī)場只有兩小時(shí)的車程。 xx歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長，人文底蘊(yùn)深厚，自然風(fēng)光宜人，名勝古跡眾多，革命勝跡遍布，藝

28、術(shù)遺產(chǎn)獨(dú)特，地方物產(chǎn)豐富，形成獨(dú)特的旅游資源。 ③房地產(chǎn)市場分析 今年以來，國家和地方對房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列宏觀調(diào)控政策措施，但xx市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，房屋銷售面積平穩(wěn)增長、房價(jià)保持逐步增長的態(tài)勢。 今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資31.73億元，同比增長36.8%，房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，增速逐月加快。 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資31.73億元，同比增長36.8%。從上半年各月完成情況看，呈逐月加快的趨勢，1-2月同比增長8.2%、1-3月同比增長18.4%、1-4月同比增長20.6%、1-5月同比增長28.9%。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資

29、27.65億元，增長38.1%，比一季度提高18.4個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資0.11億元，下降57.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資2.85億元，增長30.3%；其他投資1.12億元，增長55.4%。 2）房屋施工面積、竣工面積保持上升勢頭。 全市房屋施工面積638.06萬平方米，同比增長34.4%。其中，住宅施工面積561.85萬平方米，增長34.2%；辦公樓4.05萬平方米，增長5.7%；商業(yè)用房60.94萬平方米，增長40.0%；其他房屋11.21萬平方米，增長31.6%。全市房屋竣工面積55.58萬平方米，同比55.1%。其中，住宅竣工面積46.98萬平方米，同比增長62.1%。 3）

30、新建商品房銷售規(guī)模較快增長。 全市新建商品房銷售面積115.87萬平方米，同比增長27.5%。其中住宅銷售面積107.65萬平方米，同比增長29.6%。商品住宅放量成交，帶動市場銷售快速增長。從今年銷售看，1-2月份銷售規(guī)模較小，3月份是全市商品房銷售高峰區(qū)，4、5月份銷售規(guī)模有所回落，6月份銷售規(guī)?；厣?。全市今年2-6月份的新建商品房銷售面積分別為22.85萬平方米、30.26萬平方米、19.47萬平方米、21.10萬平方米和22.19萬平方米。 4）商品住房價(jià)格持續(xù)上漲，銷售單價(jià)漲勢依然堅(jiān)挺。 今年以來，全市房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)良好，商品住房價(jià)格一直上升，銷售金額增長較

31、快，銷售單價(jià)穩(wěn)步增長。累計(jì)到6月份，全市商品房銷售金額34.78億元，同比增長61.0%，其中住宅銷售金額31.15億元，同比增長66.7%。在樓市銷量增大的同時(shí)，房屋銷售均價(jià)也有所上升。從2010年10月份開始，全市商品房及住宅單價(jià)持續(xù)上漲，今年2月份，全市商品房銷售均價(jià)2869元/平方米，6月份，全市商品房銷售均價(jià)已達(dá)3002元/平方米，同比增長26.3%；比一季度上漲3.1%。黃金地段、交通便利區(qū)域、學(xué)區(qū)房仍是購房者首選的房源，不僅銷量大，房價(jià)還攀高，如5月底君臨福泰住房均價(jià)高達(dá)5000元/平方米，與2010年5月開盤時(shí)住房均價(jià)比，增長35.0%。熱點(diǎn)房源和高價(jià)房的熱銷成為推動全市房價(jià)上

32、漲重要推手。 5）主要先行指標(biāo)大幅增長。 全市房地產(chǎn)開發(fā)本年購置土地面積、待開發(fā)土地面積和本年土地成交價(jià)款等指標(biāo)增幅明顯。其中，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積480238平方米，同比增長246.3%，比同期增速高出59.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款69571萬元，同比增長463.5%，比同期增速高234.3個(gè)百分點(diǎn) 五、 評估方法的選用 評估人員在實(shí)地勘查的基礎(chǔ)上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進(jìn)行了認(rèn)真地分析，根據(jù)估價(jià)日期委估房地產(chǎn)用途，估價(jià)目的，資料狀況和xx市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和成本法來評估房地產(chǎn)的價(jià)格。 （一）、以市場法為主評估方法

33、市場法是指在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的已經(jīng)成交的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)方法。運(yùn)用市場法的基本前提是：第一，要有一個(gè)活躍的公開市場。第二，要有至少三個(gè)以上可比的資產(chǎn)及其交易活動。第三，可以搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評估活動滿足此三點(diǎn)要求且相關(guān)指標(biāo)很容易獲取，故采用此方法為主要評估方法。具體說來采用的技術(shù)方法是市場售價(jià)類比法。 （二）、以成本法為次評估方法 成本法是以重新建造委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費(fèi)的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價(jià)值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價(jià)來確定房地產(chǎn)價(jià)值。它的前提條

34、件是：（1）委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。在滿足了以上三點(diǎn)后，我們采用成本法作為次評估方法。 六、評估過程 （一）市場法 1.收集充足的市場交易資料選擇參照物 一般來說參照物不得少于三個(gè)，參照物的比較實(shí)例應(yīng)符合以下條件： （1） 與待估房地產(chǎn)處于同一地區(qū)或在同一市場供需圈內(nèi)，這樣參照物與待估房地產(chǎn)才具有可比性和可替代性。 （2） 與待估房地產(chǎn)在具體條件上同一或類似，能進(jìn)行個(gè)別因素比較。 （3） 必須是正常交易或可調(diào)整為正常交易，待估對象和交易行為都符合法律規(guī)定。 （4）

35、與待估房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)日接近。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會經(jīng)常變，與變動日期越接近，可比較性越大。 1.確定比較因素 項(xiàng)目 比較因素 交易實(shí)例A 交易實(shí)例B 交易實(shí)例C 待評估房產(chǎn) 坐落 環(huán)城北路 學(xué)府路 西湖綠洲 陽光城小區(qū) 所處地區(qū) 偏遠(yuǎn) 臨近 臨近 一般市區(qū) 用地性質(zhì) 住宅 住宅 住宅 商業(yè) 交易價(jià)格 3550 3910 4100 待估 交易日期 2008年1月 2003年4月 2009年7月 2009年2月 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易方式 出讓 出讓 出讓 提供依據(jù)

36、 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 較差 較好 較好 較好 公共設(shè)施完善度 一般 一般 一般 一般 交通狀況 較差 一般 一般 一般 區(qū)域土地利用方向 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)繁華程度 較差 較好 較好 較好 環(huán)境質(zhì)量 一般 一般 一般 一般 個(gè)別因素 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理情況 一般 一般 一般 一般 設(shè)施設(shè)備情況 一般 一般 一般 一般 裝修情況 一般 較差 一般 一般 樓層 6層 7層 2層 6層 居室

37、朝向 朝南 朝南 朝南 朝南 小區(qū)環(huán)境 一般 一般 較好 較好 停車狀況 較好 較差 較好 較好 面積 90 120 140 94.75 房屋狀況 較好 一般 較好 較好 使用年限 64年 59年 65年 45年 容積率 2.2 2.2 2.6 1.72 2. 確定比較因素系數(shù)間下表 項(xiàng)目 比較因素 交易實(shí)例A 交易實(shí)例B 交易實(shí)例C 交易價(jià)格 3550 3910 4100 交易日期 98 93 100 交易情況 100 100 100 區(qū)域因素

38、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 95 100 100 公共設(shè)施完善度 100 100 100 交通狀況 95 100 100 區(qū)域土地利用方向 100 100 100 商業(yè)繁華程度 97 100 100 環(huán)境質(zhì)量 100 100 100 個(gè)別因素 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 物業(yè)管理情況 100 100 100 設(shè)施設(shè)備情況 100 100 100 裝修情況 100 95 100 樓層 100 98 105 居室朝向 100 100 100 小區(qū)環(huán)境 98 98 100 停車狀況 100

39、 95 100 面積 98 105 110 房屋狀況 100 97 100 使用年限 119 114 120 容積率 97 97 91 3. 比準(zhǔn)價(jià)格確定 項(xiàng)目 比較因素 交易實(shí)例A 交易實(shí)例B 交易實(shí)例C 交易價(jià)格 3550 3910 4100 交易日期 100/98 100/93 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/95 100/100 100/100 公共設(shè)施完善度 100/100 100/10

40、0 100/100 交通狀況 100/95 100/100 100/100 區(qū)域土地利用方向 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華程度 100/97 100/100 100/100 環(huán)境質(zhì)量 100/100 100/100 100/100 個(gè)別因素 建筑結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 物業(yè)管理情況 100/100 100/100 100/100 設(shè)施設(shè)備情況 100/100 100/100 100/100 裝修情況 100/100 100/95 100/100 樓層 100/100

41、 100/98 100/105 居室朝向 100/100 100/100 100/100 小區(qū)環(huán)境 100/98 100/98 100/100 停車狀況 100/100 100/95 100/100 面積 100/98 100/105 100/110 房屋狀況 100/100 100/97 100/100 使用年限 100/119 100/114 100/120 容積率 100/97 100/97 100/91 比準(zhǔn)價(jià)格 3733 4175 3575 采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。 房地產(chǎn)評估單價(jià)為（3733+4175+

42、3575）/3=3827.67 元/㎡ 委估房地產(chǎn)總價(jià)=3827.6794.75=362672元 （2） 、成本法 運(yùn)用成本法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)被評估資產(chǎn)在基準(zhǔn)日的重新價(jià)格，扣除損耗后確定被評估房地產(chǎn)的價(jià)格，新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價(jià)格評估可以直接利用取得土地的價(jià)款，房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅金和利潤來計(jì)算。 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 通過國家出讓方式取得的土地使用權(quán)，去的土地使用權(quán)所支付的金額包括土地出讓金額和相關(guān)的登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。根據(jù)xx市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，洪亮陽光城商品住宅成本基本參數(shù)可知，該房地產(chǎn)的去的土地使用權(quán)所字符的金額為154（元/㎡）

43、。 2.開發(fā)成本 與土地開發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及其他費(fèi)用。其中，房屋建筑安裝工程費(fèi)是指取得土地后直至工程完工投入使用，開發(fā)商支付的建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)用、招標(biāo)費(fèi)用和質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用等。 陽光城商品住宅成本基本參數(shù)： （1） 土地使用權(quán)取得費(fèi)用 154 （2） 前期工程費(fèi)（元/㎡） 81 可行性研究費(fèi) 6 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 30 三通一平費(fèi) 45 （3） 房屋開發(fā)費(fèi)（元/㎡） 1576 建筑安裝工程費(fèi) 1050 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 245

44、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 281 （4）管理費(fèi)用（元/㎡） 90 （5）財(cái)務(wù)費(fèi)用（元/㎡） 140 （6）銷售費(fèi)用（元/㎡） 140 （7）其他費(fèi)用（元/㎡） 184 （8）相關(guān)稅費(fèi)（元/㎡） 481 前期工程費(fèi)用=可行性研究費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)+三通一平費(fèi) =6+30+45 =81（元/㎡） 房屋開發(fā)費(fèi)=建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)置建設(shè)費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi) =1050+245+281 =1576（元

45、/㎡） 開發(fā)成本=前期工程費(fèi)+房屋開發(fā)費(fèi) =81+1576 =1657（元/㎡） 3.開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指房屋建設(shè)相關(guān)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用。 開發(fā)費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+其他費(fèi)用 =90+140+140+184 =554（元/㎡） 4.稅金 稅金是指取得土地和房屋開發(fā)建設(shè)過程中向國家繳納的稅金、附加費(fèi)，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。根據(jù)xx市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，陽光城商品住宅成本基本參數(shù)可知，改房屋的稅金為481（元/㎡）。

46、 稅金=481（元/㎡） 5.開發(fā)利潤 利潤率參照開發(fā)類似房地產(chǎn)及文獻(xiàn)參考資料，確定為10%。 開發(fā)利潤=（取得土地使用權(quán)取得費(fèi)用+開發(fā)成本）投資報(bào)酬率 =（154+1657）10% =181.1（元/㎡） 6.房屋裝修費(fèi) 由于待評估房產(chǎn)屬于精裝修，共耗資80000元，則， 裝修費(fèi)=80000/94.75=844.33（元/㎡） 待評估房產(chǎn)價(jià)值=取得土地使用權(quán)取得費(fèi)用+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅金+開發(fā)利潤+裝修費(fèi) =154+1657+554+481+181.1+8

47、44.33 =3861.43（元/㎡） 待評估房產(chǎn)的成本總價(jià)=3861.4394.75=365870.49（元） 七、評估結(jié)果 由市場比較法計(jì)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為3827.67 元/㎡，有成本法計(jì)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為3861.43元/㎡，兩者相差不大，說明方法選取的可取性較好，方法選擇正確，我們最終確定委估房地產(chǎn)的單價(jià)為3827.67元/㎡，所以： 委估房地產(chǎn)總價(jià)=3827.6794.75=362672元 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報(bào)告書 （共四部分） 第三部分 表格

48、 二0一一年十二月三十日 目錄 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)分析比較因素………………3 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)分析比較因素系數(shù)…………5 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格……………………6 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估總價(jià)……………………9 1.確定比較因素 項(xiàng)目 比較因素 交易實(shí)例A 交易實(shí)例B 交易實(shí)例C 待評估房產(chǎn) 坐落 環(huán)城北路 學(xué)府路 西湖綠洲 陽光城小區(qū) 所處地區(qū) 偏遠(yuǎn) 臨近 臨近

49、一般市區(qū) 用地性質(zhì) 住宅 住宅 住宅 商業(yè) 交易價(jià)格 3550 3910 4100 待估 交易日期 2008年1月 2003年4月 2009年7月 2009年2月 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易方式 出讓 出讓 出讓 提供依據(jù) 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 較差 較好 較好 較好 公共設(shè)施完善度 一般 一般 一般 一般 交通狀況 較差 一般 一般 一般 區(qū)域土地利用方向 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)繁華程度 較差 較好 較好 較好 環(huán)境質(zhì)量

50、一般 一般 一般 一般 個(gè)別因素 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理情況 一般 一般 一般 一般 設(shè)施設(shè)備情況 一般 一般 一般 一般 裝修情況 一般 較差 一般 一般 樓層 6層 7層 2層 6層 居室朝向 朝南 朝南 朝南 朝南 小區(qū)環(huán)境 一般 一般 較好 較好 停車狀況 較好 較差 較好 較好 面積 90 120 140 94.75 房屋狀況 較好 一般 較好 較好 使用年限 64年 59年 65年 45年 容積率 2.2 2.2 2.6

51、 1.72 2. 確定比較因素系數(shù)間下表 項(xiàng)目 比較因素 交易實(shí)例A 交易實(shí)例B 交易實(shí)例C 交易價(jià)格 3550 3910 4100 交易日期 98 93 100 交易情況 100 100 100 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 95 100 100 公共設(shè)施完善度 100 100 100 交通狀況 95 100 100 區(qū)域土地利用方向 100 100 100 商業(yè)繁華程度 97 100 100 環(huán)境質(zhì)量 100 100 100 個(gè)別因素 建筑結(jié)構(gòu) 100

52、100 100 物業(yè)管理情況 100 100 100 設(shè)施設(shè)備情況 100 100 100 裝修情況 100 95 100 樓層 100 98 105 居室朝向 100 100 100 小區(qū)環(huán)境 98 98 100 停車狀況 100 95 100 面積 98 105 110 房屋狀況 100 97 100 使用年限 119 114 120 容積率 97 97 91 3. 比準(zhǔn)價(jià)格確定 項(xiàng)目 比較因素 交易實(shí)例A 交易實(shí)例B 交易實(shí)例C 交易價(jià)格 35

53、50 3910 4100 交易日期 100/98 100/93 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/95 100/100 100/100 公共設(shè)施完善度 100/100 100/100 100/100 交通狀況 100/95 100/100 100/100 區(qū)域土地利用方向 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華程度 100/97 100/100 100/100 環(huán)境質(zhì)量 100/100 100/100 100/100 個(gè)別因素 建筑

54、結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 物業(yè)管理情況 100/100 100/100 100/100 設(shè)施設(shè)備情況 100/100 100/100 100/100 裝修情況 100/100 100/95 100/100 樓層 100/100 100/98 100/105 居室朝向 100/100 100/100 100/100 小區(qū)環(huán)境 100/98 100/98 100/100 停車狀況 100/100 100/95 100/100 面積 100/98 100/105 100/110 房屋狀況 100/1

55、00 100/97 100/100 使用年限 100/119 100/114 100/120 容積率 100/97 100/97 100/91 比準(zhǔn)價(jià)格 3733 4175 3575 說明： （1） 環(huán)城北路修正后單價(jià) =3550100/98100/95100/95100/97100/98100/98100/119100/97 =3733 （元/㎡） （2） 學(xué)府路修

56、正后單價(jià) =3910100/93100/95100/98100/98100/95100/105100/97100/114100/97 =4175（元/㎡） （3） 西湖綠洲修正后單價(jià) =4100100/105100/120100/91 =3575（元/㎡） 房產(chǎn)評估單價(jià)=（3733+4175+3575）/3=3827.67 （元/㎡） 委估房地產(chǎn)總價(jià)=3827.6794.75=362672元 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報(bào)告書 （共四部分） 第四部分

57、 輔助材料 二0一一年十二月三十日 目錄 訪談記錄報(bào)告…………………………………………………3 xx房地產(chǎn)基本信息……………………………………………5 其他附件………………………………………………………13 訪談記錄報(bào)告 課題名稱：贛東大道陽光城32棟3單元605號房產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 時(shí)間：2011年12月24號下午 地點(diǎn)：陽光城 內(nèi)容（主題）：通過對陽光城小

58、區(qū)業(yè)主的走訪、調(diào)查，并進(jìn)行實(shí)地觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，獲得關(guān)于評估房產(chǎn)的第一手資料，包括房產(chǎn)的使用年限，歷史成本、重置成本、內(nèi)部面積等數(shù)據(jù)資料。 目的 ：通過實(shí)地訪談獲取相對準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，為委托方以咨詢?yōu)閷ο筮M(jìn)行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價(jià)格參考依據(jù)。 訪談方式 ：1電話（）2 書信（）3面對面（√）4網(wǎng)絡(luò)（） 訪談記錄如下： 1. 您購房得第一目的是 答：二次購房改善居住條件 2. 您的房產(chǎn)購置了有多長時(shí)間 答：兩年 3 您的房產(chǎn)使用期限是多少年 答：50年 4 房屋的面積大致是多少 答 94.75平方米 5. 您購房時(shí)，希望的區(qū)域方向?yàn)?

59、 答：南部 6. 您購房時(shí)，最希望的地點(diǎn)是 答：贛東大道（對目前比較滿意）。 7.選擇購房時(shí)，您更看重的因素是） 答;價(jià)格、交通 、公共配套、小區(qū)環(huán)境景觀（規(guī)劃）、發(fā)展商知名度 8.購房時(shí)，您覺得最重要的是 答：房間布局 9.您對樓房型式更看重 答：多層帶電梯 10.您最高可以承受的住宅總價(jià)為 答：40萬元 11.您在購房時(shí)希望采取何種付款方式 答：分期付款 12.若您選擇住房貸款，可承受的首期款為 答：10萬元 13.您每月會用

60、多少錢還貸款 答：3000元 14.希望交房時(shí)間的裝修情況為 答：根據(jù)開發(fā)商提供的多種全面裝修方案再做選擇 15.您公共部分（如電梯間、過道等）的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 答：中檔裝修 16.您對樓宇設(shè)施更看重 答：家庭中央空調(diào)系統(tǒng) 17.您最希望配備那些生活娛樂設(shè)施 答：中心花園 18.您對車位更愿意 答：現(xiàn)在不一定需要 19.你工作單位的性質(zhì) 答：自己家開的專賣店 20.您的職業(yè) 答：個(gè)體工商戶 21.您的日常交通工具 答：公交

61、車或班車 22.您從何種方式了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目 答：熟人介紹、廣告等 訪問結(jié)論： 通過對陽光城業(yè)主的訪談，我們基本上對該房產(chǎn)以及周圍可能影響房價(jià)的的信息有了全面的了解。同時(shí)我們也感謝陽光城的業(yè)主，給我們提供了以上詳細(xì)的信息。 xx房地產(chǎn)基本信息 一、 xx簡介： 從地理位置看，xx，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰福建，南接贛州市，北臨鄱陽湖，是鄱陽湖經(jīng)濟(jì)區(qū)和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的交叉點(diǎn)，距離北京、上海、廣州、南京、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市均在8個(gè)小時(shí)車程內(nèi)，經(jīng)濟(jì)潛力巨大。目前xx市下轄10縣2區(qū)，面積1.88萬平方公里，人口380萬，市政府駐在

62、素有“才子之鄉(xiāng)”之稱的臨川區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位條件和便利的交通以及廣闊的市場，都為xx未來的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二、 xx房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隆冬時(shí)節(jié)，xx樓市也遭遇“寒流”。市房管局最新數(shù)據(jù)顯示，上月市中心城區(qū)商品住宅銷售量大幅下降。購房者觀望和期待房價(jià)下跌的情緒濃重。 據(jù)市房管局官方網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，2011年以來，商品住宅月銷售量的頂點(diǎn)為今年2月份的1848套，此后銷售量便急劇下滑，至7月、8月份跌至谷底，7月和8月的銷售量分別為522套和541套。在隨后樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的9月、10月份，銷售量稍有起色但仍不樂觀，銷售量分別為722套和827套。至11月，樓市陷入更

63、深的谷底。，本月商品住宅的銷售量僅為169套。 與《xx市商品住宅2011年月銷售圖》波瀾起伏的曲線相對應(yīng)的是，《xx市商品住宅2011年月銷售均價(jià)走勢圖》則幾近一條直線。從上月商品住宅銷售價(jià)格情況來看，2000-2500元/平方米的占3%，2500-3000元/平方米的占8%，3000-4000元/平方米的占55%、4000-5000元/平方米的占23%。11月，市中心城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為3691元/平方米，同比增長13%，環(huán)比下降4%。 據(jù)了解，近期xx樓市低迷主要受商品房信貸控制政策影響。我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩，1—10月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資69.12億元，

64、同比增長26.3%，增速比1—9月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，比1—8月回落10.7個(gè)百分點(diǎn)。全市完成商品住宅投資61.53億元，同比增長26.3%，增速比1—9月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，比1—8月回落12.9個(gè)百分點(diǎn)。 三、 xx房地產(chǎn)現(xiàn)如今面臨的問題： 一、開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，房產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境較差。 1是開發(fā)成本居高不下。 近年來，市中心城區(qū)新建住宅小區(qū)商品房成本價(jià)，主要由土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)、建設(shè)規(guī)費(fèi)及供電、供排水、燃?xì)?、電信有線等費(fèi)用構(gòu)成。據(jù)有關(guān)人員推算，市本級商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設(shè)規(guī)費(fèi)153元/平方米，約

65、占成本7.7%，此外還有20項(xiàng)左右的服務(wù)性收費(fèi)。 2是亂收費(fèi)亂罰款較多。 一些相關(guān)執(zhí)法部門，對房地產(chǎn)企業(yè)隨意檢查，存在亂罰款，強(qiáng)收費(fèi)的現(xiàn)象，開發(fā)商意見很大。高華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等幾家房地產(chǎn)企業(yè)反映企業(yè)歸屬地不明確，臨川及金巢有關(guān)部門均對其企業(yè)進(jìn)行檢查。 3是房產(chǎn)糾紛攀升。 在房地產(chǎn)市場疲軟，房價(jià)下跌的情況下，購房者與開發(fā)商的矛盾加劇，購房者以開發(fā)商未按時(shí)交房、質(zhì)疑房子質(zhì)量、房屋間距等為理由，要求退房或由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償?shù)氖录纫酝兴黾印? 二 資金鏈條繃緊，開發(fā)企業(yè)壓力加大。 由于市場突變，競爭加劇，大多數(shù)開發(fā)商都在高負(fù)債經(jīng)營，資

66、金鏈條繃得很緊，企業(yè)面臨巨大資金壓力。 1是房產(chǎn)開發(fā)貸款下降。 2008年第四季度xx市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款為39287萬元，比第三季度下降136萬元，下降3.46%，預(yù)計(jì)這種下降趨勢仍將持續(xù)下去。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的下降，對xx市一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的開發(fā)商是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 2是市場融資趨難。 為了避免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商采取應(yīng)對辦法，有的互相聯(lián)合開發(fā)，有的高息在市場上進(jìn)行融資。由于整個(gè)樓市不景氣，市場人氣不旺，投資者擔(dān)心資金安全，大都不愿介入，有的甚至把已投入資金撤回。 3資金回籠遲緩。 現(xiàn)房銷售極其困難，象上市公司偉星開發(fā)的大樓盤每月只能售出幾套，資金大量被滯壓，加重了開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)的投資成本。 4、“新政”效果未顯，觀望仍在持續(xù)。 自2008年10月起，各級政府出臺了一系列對房地產(chǎn)的“救市”政策，力度非常大，但至目前，這些“救市”措施在xx市見效不明顯。據(jù)調(diào)查了解，xx市各國有商業(yè)銀行目前均已經(jīng)針對政府的“救市”政策，出臺了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，但多家銀行申請門檻過高，