2017年電大房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)小抄

.小抄一、單項選擇題1所有人對房屋的實際控制權(quán)是何種權(quán)能的體現(xiàn)。 （占有）2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對土地使用權(quán)進(jìn)行的何種處理。 （處分）3體育用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為。 （ 50 年）4人口 100 萬以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經(jīng)哪級機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 （國務(wù)院）5進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照 土地管理法 和城市房地產(chǎn)管理法的要求進(jìn)行。6土地使用權(quán)變更包括（土地使用權(quán)主體變更、內(nèi)容變更和其他事項變更）7 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起多長時間內(nèi)進(jìn)行（3 個月）8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊的最低限額為（100 萬元） 。9房屋拆遷必須按照一定的程序進(jìn)行，首先應(yīng)該。 （取得拆遷許可證）10房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為房地之間的關(guān)系） ，并通過各種交易合同形式實現(xiàn)。11物業(yè)管理的基本主體是（業(yè)主） 。12代辦物業(yè)的租賃屬于物業(yè)管理的（針對性專項服務(wù)） 。13對外國人在我國境內(nèi)的個人所有的房屋，應(yīng)當(dāng)依照（城市私有房屋管理條例）進(jìn)行管理。14土地增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，土地增值稅稅率為（30% ） 。15某地塊轉(zhuǎn)讓收入 5000 萬元。已支付土地使用權(quán)出讓金 1000 萬元，開發(fā)土地總費(fèi)用 1000 萬元。則應(yīng)計贈值稅（1100 萬元） 。16個人與單位之間土地的所有權(quán)和使用權(quán)爭議，最低可由（鄉(xiāng)級人民政府）處理。17某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得 5000 萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為（2500 萬元）人民幣。18在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理公司由（建設(shè)單位選聘） 。19業(yè)主公約物業(yè)的受讓人或承租人。 （在作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件時有約束力 ）20外商進(jìn)行成片土地開發(fā)的必要條件是（取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權(quán)） 。21房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是（土地、房屋） 。22我國國有土地有償使用的主要方式是。 （ 出讓 ）23國家建設(shè)用地主要獲得方式有（劃撥或出讓、租賃土地使用權(quán)） 。24下列不屬于國有土地出讓方式的有（ 出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)和拍賣 ） 。25房地產(chǎn)法調(diào)整下列哪些關(guān)系。 （民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系）26 “三通一平”的“三通”是指（通水、通電、通路） 。27下列不屬于土地使用權(quán)出讓合同解除條件的是（ A 公共利益的需要 B 土地滅失）28下列不屬于土地使用權(quán)出讓合同訂立原則的是（A 遵守法律、法規(guī)、政策原則 B 符合城市規(guī)劃要求原則 C 平等自愿原則 D 有償原則 ）29房地產(chǎn)開發(fā)原則是（房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則是指城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)發(fā)并實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則(一) 依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。(二)房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則。(四) 、房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則 (五)、房地產(chǎn)開發(fā)堅持鼓勵開發(fā)建設(shè)住宅的原則）30房地產(chǎn)項目管理包括（立項管理、施工管理、竣工管理 ）31房屋發(fā)生擴(kuò)建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時所進(jìn)行的登記屬于（ 變更登記 ）32根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的（6-10 倍 ）33對以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，契稅（要征收 ）34根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，屬于我國征用耕地補(bǔ)償費(fèi)的是（ 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地.上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)）35物業(yè)管理委托合同的當(dāng)事人，一方為物業(yè)管理公司，另一方為（業(yè)主或者業(yè)主委員會 ）36須經(jīng)國務(wù)院審批的吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項目使用的土地面積為（耕地超過 1000 畝、其他土地超過 2000 畝 ）37土地增值稅的征稅范圍為（國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物 ）38當(dāng)事人不服城市房屋拆遷糾紛的行政裁決，向人民法院起訴的，應(yīng)不遲于接到裁決之日后的（3 個月 ）39 城市房地產(chǎn)管理法是處理土地使用權(quán)出讓糾紛的依據(jù)之一，它開始施行于（1995 年 1 月 1 日 ）40違反土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的。 （在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效 ）41在我國，土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別，主要體現(xiàn)在（原土地使用者的權(quán)利,義務(wù)是否轉(zhuǎn)移 ）42租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報房屋所在地房管機(jī)關(guān)（ 登記 ）43某村民于 1999 年向村委會提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請，經(jīng)審核其符合用地條件，該用地申請的審批機(jī)關(guān)應(yīng)該是（縣人民政府 ）44城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價購買公房后，其對所購房屋享有的權(quán)利是（ 擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承 ）45承租公有住房的，在租賃期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，原租賃協(xié)議應(yīng)（繼續(xù)履行 ）46超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的，可以（ 加收 20%的土地閑置金 ）47房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級有（ 5 級 ）48在我國設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)實行（ 到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 ）49 “三通一平”的“三通”是指（ 將開發(fā)區(qū)以外的道路、給水排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場 ）50拆除臨時建筑（必須由建設(shè)者在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除，對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑則為合法建筑拆遷時給予適當(dāng)補(bǔ)償， ）51如果房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人是兩個人，那么在該房屋被拆遷時，拆遷人需與（ 房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人協(xié)商 ）52北京某四合院為國家二級文物保護(hù)單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進(jìn)行貸款，以繼續(xù)裝修。該建議（違法 ）53房地產(chǎn)抵押合同的生效時間為（登記 ）54企業(yè)為職工交納的住房公積金的月繳存額，為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。新參加工作的職工從參加工作的第二月開始繳存住房公積金，月繳存額為為職工本人自己繳納金額的同等數(shù)額，單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為為新調(diào)入職工自己繳納金額的同等數(shù)額55當(dāng)職工離、退休時，其積累的住房公積金本金余額。 （可以提取 ）56職工的住房公積金利息（ 歸職工所有）57物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)源于（ 委托合同 ）58關(guān)于涉外商品房的內(nèi)、外銷售， （內(nèi)銷售指向國內(nèi)銷售其購買著為國內(nèi)的各種單位或公民個人；外銷售是指向境外銷售，其購買著為國外或港奧臺的企業(yè)、其他組織或個人）59涉外房產(chǎn)的租賃當(dāng)事人一方要求解除合同時，須提前書面通知對方；工商業(yè)用房的租賃，須提前（6 個月 ）60場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)該場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費(fèi)用和合營企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在地的（省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，并向?qū)ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易部和國家土地主管部門.備案） 。61在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件向有關(guān)管理部門申請定點(diǎn)。該有關(guān)管理部門是（ 規(guī)劃管理部門 ）62根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋（ 不屬于擔(dān)保范圍 ）63房地產(chǎn)協(xié)會的性質(zhì)是（自律性組織）64從 1999 年 1月 1 日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)應(yīng)專項用于（耕地開發(fā) ）65在下列各種建設(shè)項目用地中，可以采用劃撥方式使用土地的是（國家機(jī)關(guān)用地中共各級黨政機(jī)關(guān)、各民主黨派、各級政協(xié)工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)等和軍事用地不包括軍隊用于房地產(chǎn)開發(fā)的用地 ；城市的基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地）66物業(yè)管理委托合同的當(dāng)事人，一方為物業(yè)管理服務(wù)公司，另一方為（ 業(yè)主或者業(yè)主委員會 ）67當(dāng)事人申請房屋拆遷糾紛行政裁決的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到申請書之日起多少日之內(nèi)做出裁決（ 30 日 ）68我國土地利用年度計劃管理的重點(diǎn)是實行（建設(shè)用地總量控制）69房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體包括（參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人，包括國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人）70某工廠依法申請用地以擴(kuò)建廠房，人民政府批準(zhǔn)其占有耕地3 畝。后因資金不能到位，該擴(kuò)建廠房一直未動工，現(xiàn)已使耕地閑置三年零三個月。對其應(yīng)進(jìn)行的處罰是（無償收回）71根據(jù)城市規(guī)劃法的規(guī)定，建設(shè)單位在城市建設(shè)中必須取得（建設(shè)規(guī)劃許可證）72根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，集體土地中允許設(shè)定抵押權(quán)的是（有建筑物及其附著物）73下列屬于房地產(chǎn)項目管理的是（立項管理、施工管理、竣工管理）74根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的（6-10 倍）75房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有（優(yōu)先購買權(quán)）76住宅房屋拆遷作價補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人（以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場評估的辦法確定）77平房作為公有住房銷售的是（錯誤的）78職工對其以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，不享有（全部產(chǎn)權(quán)）79物業(yè)管理的內(nèi)容不包括（A常規(guī)性的公共服務(wù) B 針對性的專項服務(wù) C 委托性的特約服務(wù) ）80、物業(yè)管理的原則。(1)業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。 (2)物業(yè)管理公司實行合同聘用的原則。 (3)社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則。 (4)由物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。81下列關(guān)于業(yè)主委員會的表述，是業(yè)主委員會是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自制管理的組織。是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。是一個常設(shè)的進(jìn)行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)備案。二、多項選擇題1.被拆遷人可能是（A.房屋的所有人） （ B.房屋的使用人） （C.房屋的代管人）（D.房屋的管理人） （ E.房屋的承租人）2發(fā)生以下情況時應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬的行為，例如房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥 、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決、抵押、典當(dāng)、擴(kuò)建、翻建、改建、添建、部分拆除等增減情況以及相應(yīng)的宅基地、院落地適用范圍的增減，更正登記、遺失登記、新建登記、限制登記、更換管理人登記、更名登記和他項權(quán)利登記、總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。3 個人住房貸款管理辦法對貸款擔(dān)保設(shè)定了以下方式。 （抵押 ） （ 質(zhì)押 ） （ 保證 ） （ 公積金貸.款 ）4外商投資企業(yè)用地，不論其來源如何，都應(yīng)繳納場地使用費(fèi)。其中（土地補(bǔ)償費(fèi)） （拆遷費(fèi)）（人員安置費(fèi)）（道路管線等公共設(shè)施分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi) ）5稅收在形式上具有以下特征（強(qiáng)制性） （ 固定性 ） （ 無償性）6房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括（ 土地房屋財產(chǎn)關(guān)系）（ 土地利用和管理關(guān)系 ） （城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 ） （城市房地產(chǎn)管理關(guān)系）（城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 ）7根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體對其擁有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為包括（出讓） （出租）（抵押）8根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，下列房屋中屬于共有的是（ 兩個以上的主體對同一房屋共同享有所有權(quán)）9關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的說法，正確的有（ 對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅 ）10解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)有（法律文件）（司法解釋）11房地產(chǎn)法律關(guān)系包含以下要素（主體） （客體）（內(nèi)容）12 土地管理法實施條例將國有土地有償使用的方式界定為以下幾種：（原始取得） （傳來取得）13土地使用權(quán)傳來取得的方式主要有（轉(zhuǎn)讓） （ 抵押權(quán)的實現(xiàn)） （ 民事執(zhí)行） （繼承）（贈與等）14房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有以下的功能：（產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能） （公示功能） （管理功能）15按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（單項開發(fā)） （ 小區(qū)開發(fā)） （ 成片開發(fā)）16根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件是（土地管理法規(guī)定符合土地利用總體規(guī)劃） （依法取得建設(shè)用地） （ 因破產(chǎn)、兼并等情況而致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的） ，不受集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的限制。17設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須（有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)） （有固定的經(jīng)營場所）（有符合國家規(guī)定的注冊資本 ）（有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 ） （ 法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件）18房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接校ㄘ泿叛a(bǔ)償） （房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）19關(guān)于房產(chǎn)稅，下列說法正確的有（廣義的房產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所的稅、外商投資企業(yè)和國外企業(yè)所的稅、個人所得稅等 ） （狹義的房地產(chǎn)稅指房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或著主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、和土地增值稅。 ）20外商投資企業(yè)用地，都應(yīng)繳納場地使用費(fèi)，包括（征用土地補(bǔ)償費(fèi)） （ 原有建筑物的拆遷費(fèi)）（人員安置費(fèi)）（配套設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)用）21房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括：（土地） （房屋）22我國房地產(chǎn)市場的特征有（綜合功能） （多級市場） （法定形式） （國家干預(yù)）（使用的期限性）23國有土地的使用一般具有如下特征（權(quán)力的派生性） （客體的有限性） （取得的法定性） （使用的期限性）24依照房屋所有權(quán)的主體不同，房屋可以分為如下幾種（公房）（私房） （外產(chǎn)房）（中外合資房）（其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)）25現(xiàn)代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的新型管理模式，具有以下特征：（是民事關(guān)系）（基于服務(wù)合同而產(chǎn)生） （具有補(bǔ)償性）三、填空題1房屋方面，我國存在三種所有權(quán)，即全民所有、集體所有和（私有） 。2土地復(fù)墾實行“誰破壞、 （誰復(fù)懇） ”的原則。3房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能包括產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能、公示功能和（管理功能）4房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與（環(huán)境效益）相統(tǒng)一。5拆遷補(bǔ)償?shù)男问接胸泿叛a(bǔ)償和（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換） 。6房地產(chǎn)交易包括轉(zhuǎn)讓、贈與和（ 繼承）三種形式。7房地產(chǎn)刑事法律責(zé)任是人民法院通過（刑事審判）法律程序判決的。8共有房產(chǎn)分為（共同共有）和.按份共有兩種形式。9出租人出賣房屋時，應(yīng)提前（3 個月）承租人。10具體進(jìn)行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理（服務(wù)）公司。11按照土地資源狀況和土地利用總體利用規(guī)劃，將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和（未利用地） 。12物業(yè)管理服務(wù)公司在物業(yè)管理條例中的稱為“物業(yè)（管理服務(wù)）合同。 ”13房屋共有的形式包括共同共有和（按份共有） 。14按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為經(jīng)營性開發(fā)和（自用性開發(fā)） 。15拆遷當(dāng)事人包括拆遷人和（被拆遷人） 。16房產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與（轉(zhuǎn)移） ，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押與租賃。17外國人（依法）可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。18房地產(chǎn)法律責(zé)任中的刑事責(zé)任，是根據(jù)犯罪主體、犯罪主觀方面、犯罪（犯罪客體）和犯罪客觀方面四個要件來確定。19仲裁具有簡便、靈活和專家辦案等特點(diǎn)，故成為解決房地產(chǎn)（糾紛）的主要形式之一。20房地產(chǎn)（違法）行為是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為。21房地產(chǎn)是土地和（房產(chǎn)）的總稱。22土地法律關(guān)系調(diào)整方法包括（民事性的方法）和管理性的方法。23房屋所有權(quán)包括四項權(quán)能，即占有、使用、收益和（處分） 。24按房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不同，可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和（成片開發(fā)） 。25被拆遷人的基本權(quán)利有補(bǔ)償和（安置） 。26房地產(chǎn)（交易）是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。27具體進(jìn)行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理（服務(wù)）公司。28住房（公積金）管理委員會主任應(yīng)當(dāng)由具有較高社會公信力的人士擔(dān)任。29 （城鎮(zhèn)）土地使用稅對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。30狹義的房地產(chǎn)民事責(zé)任是指違法或（違約）后，依法應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果。31在我國現(xiàn)階段，實行土地的社會主義公有制，即國家所有制和（集體所有制） 。32房產(chǎn)（現(xiàn)售）是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。33處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)遵循的原則是有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助和（公平合理） 。34按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，可分為新城區(qū)開發(fā)和（舊城區(qū)開發(fā)） 。35拆遷人的基本義務(wù)是給被拆遷人補(bǔ)償和（安置） 。36外國人（依法）可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。37房地產(chǎn)民事責(zé)任是指違法和（違約）后，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事法律后果。38貸款人應(yīng)根據(jù)實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過（20 年） 。39稅收有三個基本特征，即固定性、強(qiáng)制性和（無償性） 。40房地產(chǎn)抵押范圍包括主債權(quán)、（利息） 、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。41土地增值稅的稅率采用（四級）級超額累進(jìn)稅率。42經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的荒棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅（5 到 10）年。43國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法取得（國有土地使用證）的土地使用者。44對違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用數(shù)量較大，造成大量耕地毀壞的，處（5）年以下有期徒刑，并處或者單處罰金。45國有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的（一）級市場。四、名詞解釋題1、建設(shè)用地: 是指建造建筑物，構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地，工礦用地，軍事用地等，廣義上是指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。2房地產(chǎn)交易:是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。 3物業(yè)管理: 是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動。4房地產(chǎn)稅收：廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù).的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。 5拆遷當(dāng)事人：是指城市房屋拆遷活動的參與者，包括拆遷人、被拆遷人。 6房地產(chǎn)權(quán)：指房地產(chǎn)權(quán)利人對房地產(chǎn)享有的實際支配和控制的權(quán)利7房地產(chǎn)相鄰權(quán):即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 9個人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。10涉外房地產(chǎn)：廣義的指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義的是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房屋、土地位于我國境內(nèi)，主體具有涉外因素。 11農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)；是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。 12房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。14經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款。 15房地產(chǎn)糾紛：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。這里所說的“當(dāng)事人” ，既可以是公民、法人和其他組織，也可以是政府、政府下屬房地產(chǎn)主管部門及其他行政機(jī)關(guān)。16基本農(nóng)田: 是指按照一定時期和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。 17房地產(chǎn)開發(fā) ：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 18商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預(yù)售又稱“賣樓花” 。19住房公積金：是由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金賬戶，用于購、建、大修住房的基金。 20房地產(chǎn)違法行為：是指違法國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。 21房產(chǎn)稅：是指以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。 22業(yè)主大會：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 。 23業(yè)主委員會 ：是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自制管理的組織。是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 24房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。之所以說它是“總稱” ，一因這些法律規(guī)范分布于多項法律、法規(guī)之中；二是房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，涉及面廣，迄今為止我國以至世界各國還沒有出現(xiàn)一部大而全的、以“房地產(chǎn)法”命名的法律。所以，應(yīng)把房地產(chǎn)法理解為是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。25土地管理法 ：是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開發(fā)利用土地，以及規(guī)劃、管理、保護(hù)和產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。26經(jīng)濟(jì)適用住房：是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，.以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。五、簡答題1、簡述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)？43答：國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；土地使用權(quán)已成為具有相對獨(dú)立意義的一種物權(quán)；國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強(qiáng)土地二級市場的管理；建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用的要件。2、國有土地使用權(quán)出讓的法律特征是什么？113答：土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。出讓土地使用權(quán)的一方是國家，一般是以各級人民政府管理部門為代表，稱為出讓人；另一方是自然人或法人，稱為受讓人。權(quán)利的有期性和有限性。土地出讓權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。出讓土地使用權(quán)的范圍，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。3、處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系時應(yīng)注意哪些問題？80答：有利生產(chǎn)：相鄰各方的矛盾有的直接發(fā)生在生產(chǎn)過程中，有的雖然不是直接發(fā)生在生產(chǎn)過程中，但也與生產(chǎn)有著直接或間接的聯(lián)系，所以，相鄰關(guān)系的處理一定要從有利于生產(chǎn)發(fā)展、有利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的角度出發(fā)。方便生活：相鄰關(guān)系往往直接關(guān)系到人民群眾的生活，處理不好，就會對人民群眾的生活造成不利影響。團(tuán)結(jié)互助：相鄰各方不僅是平等主體之間的關(guān)系，而且還是社會主義協(xié)作的關(guān)系。公平合理：相鄰關(guān)系涉及多方利益。相鄰各方在處理相鄰關(guān)系時，必須依法合理地行使自己的權(quán)利，不得只顧自己的利益而妨礙或者損失對方的利益。 4、在哪些情況下職工可以提取自己的住房公積金？P226答：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。5、簡述土地使用權(quán)終止的幾種情況。 P46 答：因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)期限屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依據(jù)法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制收回土地。因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。 6、簡述房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件。P 122答：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國家規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。7、簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素。P24 答：（一）主體：主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者。（二）客體：客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般來說，客體分為土地和房屋，他們屬于不動產(chǎn)。 （三）內(nèi)容：內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可以說是主體各方關(guān)系的落腳點(diǎn)。 8、簡述房產(chǎn)稅的主要內(nèi)容。P239答：是指以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。9、簡述房產(chǎn)稅收效益的主要內(nèi)容答：1、保護(hù)稅本，培育稅源。3、稅率設(shè)計要適當(dāng)。3、提高資源配置的效率。10我國現(xiàn)階段房屋拆遷的基本原則有哪些？P136 答：（一）符合城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)。城市房屋拆遷的實施，理所應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃的要求。（二）有利于城市舊區(qū)改造：城市房屋拆遷與城市舊區(qū)改建密切相關(guān)。城市舊區(qū)，是城市在長期歷史發(fā)展和演變過.程中逐步形成的進(jìn)行各項政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會活動的居民集聚區(qū)。 （三）有利于生態(tài)環(huán)境改善：生態(tài)環(huán)境是指人類生存和發(fā)展的基本條件，是經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的基礎(chǔ)。改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設(shè)中必須始終堅持的一項基本方針。 （四）保護(hù)文物古跡：在拆遷過程中必須保護(hù)文物古跡，就是要做到建設(shè)與保護(hù)并重。保護(hù)文物古跡，是開展科學(xué)研究工作的需要。同時，保護(hù)文物古跡，對于繼承社會主義精神文明，有著重要的意義。 11簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成。答：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成包括建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分。它由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專有部分或共有部分以墻壁、天花板、地板相間隔。建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規(guī)定屬于共有的部分。約定共有部分是由區(qū)分所有人約定某專有部分成為共有部分。12簡述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)該遵循的原則。答：一、維護(hù)國家主權(quán)原則：在處理涉外房地產(chǎn)問題時，應(yīng)當(dāng)將維護(hù)國家的主權(quán)和安全放在首位，堅持國家和集體對土地的所有權(quán)，任何組織或個人不得侵占、買賣、或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，無論以何種形式與外商合作進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營活動，都要以維護(hù)我國主權(quán)為前提。二、平等互利原則：平等互利原則是指在國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動中，中外各方當(dāng)事人之間，在法律地位上是平等的，在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)對雙方有利。三、統(tǒng)一管理原則：主要表現(xiàn)在：（1）任何單位和個人使用土地，都必須經(jīng)過當(dāng)?shù)厝嗣裾膶彶榕鷾?zhǔn)；（2）任何單位和個人使用土地，都必須遵守已經(jīng)確定的建設(shè)總體規(guī)劃。（3）土地使用權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓。13簡述我國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則。答：（一）國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則：堅持國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則，包括三層含義，必須全面理解，統(tǒng)一把握。1。對待住房建設(shè)，國家、集體、個人都要有投資 2。國家在住房改革后并不是卸下自己的社會責(zé)任。3。國家投入住房建設(shè)的資金將主要通過分配機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY（二）租、售、建并舉的原則（三）統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則（四）新舊機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則14簡述契稅的征稅對象。答：征稅對象為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，包括國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包有、經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 15簡述個人住房貸款的條件。答：借款人應(yīng)是具有完全民事行為的自然人，并且必須同時滿足以下條件：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（2）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）具有購買住房的合同或協(xié)議；（4）不享有購房補(bǔ)貼的以不低于所購住房價款的 30作為購房的首期付款；享受購房補(bǔ)貼的以個人承擔(dān)部分的 30%作為購房的首期付款；（5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；（6）貸款人規(guī)定的其他條件。16我國現(xiàn)階段房屋所有權(quán)主要有哪些種類？答：依主體不同，可分為公房、私房、外產(chǎn)房、中外合資房和其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。 （1）國有房屋所有權(quán)，即國家對國有房產(chǎn)享有的所有權(quán)。國有房產(chǎn)可分為直管公房和自管公房。 （2）集體房屋所有權(quán)，即由勞動群眾集體所有制單位享有的房屋所有權(quán)。（3）私有房屋所有權(quán)，即由公民個人、家庭、數(shù)人共有或私營企業(yè)擁有的房屋所有權(quán)。 （4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)，即由外國政府、企業(yè)、社會團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)和外國僑民在中國境.內(nèi)享有的房屋產(chǎn)權(quán)。 （5）中外合資房屋所有權(quán)，即由中國企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織與外國企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個人共同在中國境內(nèi)享有的房屋所有權(quán)。這種房屋所有權(quán)產(chǎn)生于中外合資雙方合資建造、購置房屋等法律事實。 （6）其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)，如宗教團(tuán)體的享有的房屋所有權(quán)。17我國對于外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營設(shè)定了哪些必要的限制？答：（1）向外商出讓的只是土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國家。（2）出讓的國有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如要開發(fā)利用，應(yīng)依照國家有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。 （3）開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他開發(fā)企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。 （4）外商投資開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項目和設(shè)施及其經(jīng)營活動，必須遵守我國的法律、法規(guī)，不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營性活動和社會活動。對涉及國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，如郵電通訊事業(yè)，外商只有開發(fā)建設(shè)權(quán)，沒有經(jīng)營權(quán)。開發(fā)區(qū)域的行政管理、司法管轄、口岸管理、海關(guān)管理等分別由國家有關(guān)主管部門、所在地人民政府和有管轄權(quán)的司法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)管轄。18簡述我國房地產(chǎn)法的基本原則。答：1、土地共有原則 2、土地有償使用原則 3、十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則 5、城鎮(zhèn)住房商品化原則6、宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則19簡述城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。 答：城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實物分配的方式改變?yōu)橐詣诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)使用房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。20簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征。答：1、復(fù)合性和一體性：復(fù)合性是指建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性表現(xiàn)在：一是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項內(nèi)容必須結(jié)為一體，不可分離。二是在同一棟建筑物上，不能既設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，又設(shè)定一般所有權(quán)或一般公有權(quán)。2、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。表現(xiàn)為：一是區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即意味著取得了共有部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是區(qū)分所有權(quán)人專有所有權(quán)的大小，決定了共有部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。3、權(quán)利主體身份的多重性：在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份也具有多重性。21土地增值稅法定扣除項目有哪些？答：1、取得土地權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2、房地產(chǎn)開發(fā)的成本、費(fèi)用。開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。3、經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評估價格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在裝讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費(fèi)附加可以視為稅金扣除。5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。依據(jù)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和.為基數(shù)，加計20的扣除額。六、論述題1、試論述基本農(nóng)田保護(hù)方面的法律責(zé)任。P285答：（一）非法占用、非法批準(zhǔn)占用、非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的責(zé)任。違法基本農(nóng)田保護(hù)條例規(guī)定，有下例情況之一的，依法從重給予處罰：（1）未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用基本農(nóng)田的；（2）超過批準(zhǔn)數(shù)量，非法占用基本農(nóng)田的；（3）非法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的；（4）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的。以上所稱“從重”處罰，應(yīng)當(dāng)在土地管理法及土地管理法實施條例規(guī)定的處罰限度以內(nèi)做出，不能另立新的標(biāo)準(zhǔn)。 （二）應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)而不劃入的責(zé)任。對應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地，立法上做出了明確的規(guī)定。違反基本農(nóng)田保護(hù)條例規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將耕地劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)而不劃入的，由上一級人民政府責(zé)令限期改正；拒不改正的，對直接負(fù)責(zé)的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分或者紀(jì)律處分。但行政處分代替不了改正錯誤，應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地仍須限期劃入。（三）破壞基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的責(zé)任。違法基本農(nóng)田保護(hù)條例的規(guī)定，破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的，由縣級以上地方人民政府土地行政管理部門或者農(nóng)業(yè)行政管理部門責(zé)令恢復(fù)原狀，可以處1000 元以下罰款。（四）非法占用基本農(nóng)田的責(zé)任。違反基本農(nóng)田保護(hù)條例的規(guī)定，占用基本農(nóng)田建窖、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢氣物或者從事其他活動破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門責(zé)令改正或者治理，恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi) 1 倍以上、2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 （五）侵占、挪用耕地開墾費(fèi)的責(zé)任。侵占、挪用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分或者紀(jì)律處分。2、試分析物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。答：1、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的法律地位；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會的合作；3、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)， （一）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依合同實施物業(yè)管理。在物業(yè)管理中，業(yè)主才是物業(yè)管理的主體，決策人是業(yè)主委員會，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實際上是其雇員。 （二）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會之間是受托人和委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者的平等關(guān)系，沒有隸屬關(guān)系。 （三）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會合作。在管理物業(yè)的過程中物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)大交道，由此而產(chǎn)生了它們之間的合作關(guān)系。3。我國房地產(chǎn)法的基本原則。答：房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)所調(diào)整的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的客觀要求，又要能對房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普通指導(dǎo)意義，還要能利用它來克服或者彌補(bǔ)成文法的局限性。依據(jù)法律、法規(guī)和政策文件，我國房地產(chǎn)法的基本原則有：土地公有原則。社會主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)，我國實行了土地社會主義公有制，我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。 土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過批準(zhǔn)，可以彩土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則。保護(hù)土地、保護(hù)耕地就是保護(hù)我們的生命線，十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策，各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地.資源，制止非法占用土地的行為，要堅持實行土地用途管制制度。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)利用原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件，逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合原則。在房地產(chǎn)權(quán)益關(guān)系和管理關(guān)系中，國家以科學(xué)的管理方法來宏觀調(diào)控指導(dǎo)，適當(dāng)放開，而由市場去調(diào)節(jié)。4為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問題？答：土地、房屋糾紛在現(xiàn)實生活中大量存在。在黨委、人大、政府受理的信訪案件中，在人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)受理的糾紛案件中，房地產(chǎn)方面的比例也較大。對此，必須引起高度重視。從宏觀上說，構(gòu)建社會主義和諧社會，必須妥善協(xié)調(diào)由土地、房屋糾紛引起的利益關(guān)系，維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)；從微觀上說，正確處理人民內(nèi)部的這類矛盾，有利于維護(hù)群眾現(xiàn)實的、直接的利益，使受損害方得到合理的補(bǔ)償或補(bǔ)救。房地產(chǎn)糾紛往往涉及面廣，社會影響大。例如，有的糾紛不僅發(fā)生在兩個平等的當(dāng)事人之間，而且可能牽涉到某些政府管理部門；有的糾紛關(guān)系到幾個村、幾個鄉(xiāng)、幾個縣的眾多單位。雖不可能每一個按獎都是“千一發(fā)而動全身” ，但確有一些案件盤根結(jié)錯，影響廣泛。為了保障和促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)社會秩序穩(wěn)定，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，必須公正、及時地處理房地產(chǎn)糾紛案件。特別應(yīng)當(dāng)指出的是：土地問題是一個政策性很強(qiáng)的問題。一方面它關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的大局，另一方面又涉及許許多多農(nóng)民的切身利益。因征地、用地問題引起群眾集體上訪的事件在某些年份曾出現(xiàn)上升的趨勢，其主要原因，或是由于一些地區(qū)的政府和有關(guān)部門未能嚴(yán)格執(zhí)行國家土地政策，或是由于某些干部工作方法不當(dāng)，甚至以權(quán)謀私，激化了與群眾的矛盾，由此造成局部地區(qū)社會不穩(wěn)定。發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)與保護(hù)群眾利益從根本上說是一致的，各級黨政政府領(lǐng)導(dǎo)及工作人員在辦任何事情的時候，都不應(yīng)當(dāng)忽視這個問題。中國需要穩(wěn)定、改革、發(fā)展。穩(wěn)定是基礎(chǔ)，改革是動力，發(fā)展是目的。為了有利于推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、有利于維護(hù)正常的房地產(chǎn)時常秩序、有利于保護(hù)房地產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益，必須把房地產(chǎn)市場活動納入法制化底軌道，必須依法正確處理各類房地產(chǎn)糾紛案件。無論是審判、仲裁，或是行政處理，都應(yīng)堅持兩個基本的理念：一是公正、一是效率。由此才能建立起有效維護(hù)房地產(chǎn)及其市場秩序的最后防線。5試論土地用途管制制度答：土地用途管制制度，是指國家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地這樣的一種制度。與過去的用地審批制度的主要區(qū)別在于，按照土地用途管制制度，應(yīng)當(dāng)主動依據(jù)土地利用規(guī)劃劃定土地用途，并依法規(guī)范土地利用行為，劃分土地管理權(quán)限，控制土地用途變更。此外，土地用途管制制度采用規(guī)劃公示的辦法，向社會公眾告示土地用途分區(qū)和用途限制，因而有利于書會公眾對土地的利用和管理實施監(jiān)督。土地用途管制制度的內(nèi)容：（一）土地用途管制的依據(jù)：作為實行土地用途管制依據(jù)的，是土地利用總體規(guī)劃。該總體規(guī)劃指，在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)，在空間上、時間撒謊能夠所作的總體安排和布局。1、土地利用總體規(guī)劃的編制原則。各級人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、國土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃的編制原則：.一是嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；二是提高土地利用率；三是統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；四是保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；五是占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地想戶平衡。2、土地利用總體規(guī)劃對土地用途的分類。土地管理法將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)地和未利用地三類。3、土地利用總體規(guī)劃的審批程序。全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100 萬以上的城市以及國務(wù)院指定城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。4、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)：在確保耕地總量動態(tài)平衡的前提下，統(tǒng)籌安排各類用地，控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。5、土地利用總體規(guī)劃的修改：必須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的用途。 （二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限。根據(jù)土地用途管制的要求，建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃所確定的用途，并且嚴(yán)格要求限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。 （三）集中征地審批權(quán)。根據(jù)憲法和有關(guān)法律的規(guī)定，征地權(quán)屬于國家。土地管理法針對以往征地權(quán)過分分散帶來的弊病，適應(yīng)土地用途管制的要求，適當(dāng)集中了征地審批權(quán)，這是一項重大的制度改革。 （四）完善土地登記制度。土地登記是在指國家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設(shè)置的管制條件等情況登記在專門的簿冊上，同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。 （五）健全土地監(jiān)督審查制度，強(qiáng)化土地法律責(zé)任。實行土地用途管制制度，要求使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。七、案例分析題1、某工廠為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資 80 萬元人民幣興建一個分廠，遂向某縣人民政府申請用地 2 畝（以有償出讓方式取得土地使用權(quán)） ，經(jīng)縣政府審核批準(zhǔn)同意其使用城市規(guī)劃內(nèi)屬于 A 村集體所有的非耕地 2 畝。為保證按時使用土地，該工廠與A 村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定：由A 村向工廠出讓土地 2 畝，土地使用權(quán)出讓金 30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年，合同的其他款項均參照國家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同注明。請問：1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？答：合同無效。該合同存在違法：1、集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓土地使用權(quán)；根據(jù)我國土地管理法規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2、A 村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限50 年的最高期限。2）縣級人民政府批準(zhǔn)該工廠用地70 年是否合法？為什么？答：不合法，因為根據(jù)土地管理法的規(guī)定,.出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限 50 年的最高期限。3）依照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)當(dāng)如何取得合法的土地使用權(quán)？答：應(yīng)當(dāng)先由縣政府將 A 村土地征用為國有土地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，該工廠通過與縣人民政府以出讓方式取得土地使用權(quán)答：.該土地使用權(quán)出讓合同無效.因為,按照我國有關(guān)法律規(guī)定,集體所有的土地,必須先依法征為國有,其土地使用權(quán)才能出讓.土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局,本案中的 A 村直接出讓土地使用權(quán)是違法的,所以是無效的.縣人民政府批準(zhǔn)該工廠用地 70年是不合法的,依照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例規(guī)定,工業(yè)用地最高年限為 50 年.該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是:應(yīng)當(dāng)首先由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用 A 村的土地，將集體土地變?yōu)閲型恋?然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同工廠繳納土地使用權(quán)出讓金給政府,并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,取得土地使用權(quán)。22004 年 3 月.20 日，張某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：張某將自有住房一套出租給李某居住，每月租金 1000 元，按月收租，租期二年，到 2006年 9 月 20 日為止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。當(dāng)日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005 年4 月，張某因欠王某 50 萬元，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押合同，合同約定：如張某不能在 2005 年 6月底還債，王某有權(quán)將該房屋折價抵債。王某于2005 年 7 月起開始實現(xiàn)其抵押權(quán)，要求李某向其繳納押金，被李某以王某無權(quán)收取押金為由拒絕。以后，即從 2005年 7 月至 2006年 5 月，無論張、王怎樣催促，李某均以張、王之間存在的抵押合同不成立為由，既拒絕向張某交租，也不向王某交租，遂張某決定終止租賃合同。經(jīng)查獲知，自2005 年 7 月起，張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟，法院對該案尚未判決。問題：1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某，為什么？答:可以。盡管張某已經(jīng)將房屋出租，但他仍是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，根據(jù)我國房地產(chǎn)法的規(guī)定，房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，故不影響他行使抵押的權(quán)力。2）王某與張某的抵押合同是否有效，為什么？答:無效。理由：因為張、王的抵押合同雖然是雙方共同意思表示的結(jié)果，但是根據(jù)我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定辦理抵押登記，即到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，由房地產(chǎn)管理部門發(fā)給房地產(chǎn)他項權(quán)證 。既然張、王未辦此手續(xù)，故該合同無效。抵押合同中不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價抵債違反了這一規(guī)定；該抵押合同沒有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什么？答:王某無權(quán)向李某收取租金和押金。雖然王某是抵押權(quán)人，但是并非房屋產(chǎn)權(quán)所有人，只有業(yè)主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必須成為該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，或者獲得張某的授權(quán)，另由于抵押合同無效，王某無權(quán)取得該房屋所有權(quán)。4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，為什么？答:1、王某無權(quán)終止租賃合同，理由同上，他不是該合同的簽約人，更非產(chǎn)權(quán)所有人。2、張某有權(quán)提前終止租賃合同，收回房屋。根據(jù)法律規(guī)定，承租人拖欠租金 6 個月以上的，出租人有權(quán)收回房屋，終止合同，因為李某無理由未交納租金滿 6 個月，此外，張、王之間的抵押合同是另一法律關(guān)系，與張某與李某之間的租賃合同無關(guān)，故不能成為李某拒付租金的理由。3案由：1995年 10 月，某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了 200 畝土地使用權(quán)出讓合同，每畝地價為 10 萬元。該公司受讓土地后，在未經(jīng)任何開發(fā)的情況下開始轉(zhuǎn)讓其所獲得的土地使用權(quán)。1995年 6 月該公司另一房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以每畝 12 萬元的價格轉(zhuǎn)讓，合計地款項共計 2400萬元。市土地管理局獲知此事后，下達(dá)了行政處罰決定書，沒收其違法所得 400 萬元。請問：1)兩房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同是否有效？為什么？答；轉(zhuǎn)讓合同無效。理由；根據(jù)城市房地產(chǎn)管理