中級經(jīng)濟(jì)師考試 房地產(chǎn)專業(yè)課堂學(xué)習(xí)筆記與重要考點總結(jié) 掌握必過

《中級經(jīng)濟(jì)師考試 房地產(chǎn)專業(yè)課堂學(xué)習(xí)筆記與重要考點總結(jié) 掌握必過》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《中級經(jīng)濟(jì)師考試 房地產(chǎn)專業(yè)課堂學(xué)習(xí)筆記與重要考點總結(jié) 掌握必過（135頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 中級經(jīng)濟(jì)師考試 房地產(chǎn)（中級） 課堂學(xué)習(xí)筆記與考試重點總結(jié) 第三節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件和限制 (一) 轉(zhuǎn)讓條件 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(2條) 按出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(3條) 由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓 由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金

2、經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國家 【例題單選題】【2006年真題】M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是(　)。 A.取得土地使用權(quán)兩年以后 B.完成開發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金) C.完成開發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金) D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 【答案】D (二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制 轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

3、 原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓(房隨地走) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土地管理部門與規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金 【例題1單選題】【2007年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是(　)。 A.成片開發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移 C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán) D.成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件 【答案】A

4、 【例題2單選題】【2006年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是(　)。 A.土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為 B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則 C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓 D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期 【答案】C 【解析】只有國有土地可以出讓，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地未必全是國有土地，或者其使用權(quán)已經(jīng)出讓了 【例題3單選題】【2005年真題】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)(　) A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定 B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓 C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓 D.隨之轉(zhuǎn)讓 【答案

5、】D 【解析】房隨地走 二.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式 出售,交換,贈與 三.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 申請-審批-簽訂轉(zhuǎn)讓合同-公證-登記 第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租 一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租條件及程序 (一) 可出租建設(shè)用地使用權(quán) 土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個人 有國有土地使用證 具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明 補簽了出讓合同，補交了出讓金 (二)出租限制條件 土地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同 未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)的，不得出租 出租必須辦理租賃登記 (三)出租程序 申請 審批簽訂合同 辦理登記 二.租賃合同 租金標(biāo)準(zhǔn)——雙

6、方協(xié)商確定 租賃期限——不得超過土地使用權(quán)的剩余年限 土地用途——符合出讓合同規(guī)定的用途 出租方權(quán)利義務(wù) 權(quán)利 收取租金 監(jiān)督承租方使用 依法收回出租土地 義務(wù) 交付土地及地上建筑物等及保障義務(wù) 修繕義務(wù) 妨害除去義務(wù)(不論原因是誰所致) 出租人繼續(xù)履行出讓合同 承租方權(quán)利義務(wù) 權(quán)利 合法使用租賃物的權(quán)利 要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利 義務(wù) 保管義務(wù) 支付租金義務(wù) 租賃標(biāo)的物返還義務(wù) 【例題單選題】【2005年真題】土地使用權(quán)出租方的妨害除去義務(wù)是指當(dāng)承租方的正常使用受到妨害的危險時，(　)，出租方負(fù)有除去或防止義務(wù)。 A.若是由于出租方的原因

7、所致的 B.不論是出租方還是第三方的原因所致的 C.若是由于第三方的原因所致的 D.若是由于承租方的原因所致的 【答案】B 三.使用權(quán)出租,出讓,轉(zhuǎn)讓,抵押的區(qū)別 (一)出租與出讓 (二)出租與轉(zhuǎn)讓 (三)出租與抵押 第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押 一.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定 (一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán) (1)通過有償出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的(2)通過行政劃撥方式取得后補簽合同后 (二)屬于下列范圍的建設(shè)用地屬涌泉不得設(shè)定抵押 <城市房地產(chǎn)抵押管理辦法>第八條規(guī)定內(nèi)容 權(quán)屬有爭議的土地 教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權(quán) 列入文物保護(hù)的建筑物和有重

8、要紀(jì)念意義的建筑物及其土地使用權(quán) 已公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn) 其它 (三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題 同一宗土地可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)，但應(yīng)將情況告知抵押權(quán)人，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價值 兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)，視為同一抵押標(biāo)的物，其擔(dān)保作用不可分割 地隨房地，房隨地走 共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)共有人書面同意 已租賃的土地使用權(quán)抵押，應(yīng)告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效(抵押不破租賃) 土地的抵押價值可以由當(dāng)事人商定，也可由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進(jìn)行評估 抵押權(quán)人可為抵押物投保，保險費由抵押人承擔(dān)

9、，抵押權(quán)人為第一受償人 抵押的期限不得超過經(jīng)營期限或土地的剩余使用年限 應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立 【例題單選題】【2005年真題】甲擁有一宗土地的使用權(quán)，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務(wù)問題，將該地塊抵押給丙，則(　)。 A.甲乙之間的租賃合同中止，應(yīng)由乙丙重新協(xié)商簽訂新的租賃合同 B.原租合同是否有效，就由乙丙協(xié)商確定 C.乙應(yīng)將租金直接支付給丙 D.甲仍有權(quán)收取乙的租金 【答案】D 【解析】抵押不破租賃 二.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押程序 簽訂抵押合同 公證 抵押登記 注銷登記 三.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度

10、應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記 抵押合同自抵押登記之日起生效 辦理登記應(yīng)提交的文件(7類) 登記的主要內(nèi)容——被擔(dān)保的金額、抵押權(quán)人姓名或單位名稱、債權(quán)等 登記機關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項權(quán)利記載，所有權(quán)證書由抵押人收執(zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項權(quán)利證書 【例題單選題】【2006年真題】A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為(　)。 A.7月1日 B.7月2日 C.7月9日 D.7月10日 【答案】C 【解析】抵押合同自抵押登記之日起生效 溫馨提示：看累了

11、就做一做試題檢查一下知識點的掌握情況吧 四.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理 由抵押人占用與管理抵押的土地 抵押權(quán)人有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查 當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保 抵押的土地可以出租轉(zhuǎn)讓，但價款應(yīng)優(yōu)先提前清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，超過部分歸抵押人所有 五.抵押建設(shè)使用權(quán)的處分 (一)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件 抵押期屆滿，抵押權(quán)人未受清償 抵押人死亡引起無法履行債務(wù) 抵押人在抵押合同期宣告破產(chǎn)或解散 抵押人擅自處分抵押物 抵押合同約定的其他情況 (二)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償 處分抵押物所得金額的分配

12、順序 支付處分抵押物的費用 扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金 賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害 剩余金額交還抵押人 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時的清償順序 已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償 已登記的先于未登記的 均未登記，按債權(quán)比例清償 抵押設(shè)定后土地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，可一同處分，但新增建筑物的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償 六.建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失 抵押土地使用權(quán)處分的條件(5種情況) 可折價或拍賣抵押物清償?shù)盅簷?quán)人 協(xié)議不成可以提起訴訟 七.最高額抵押權(quán) (一)最高額抵押權(quán)的概念 指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)

13、議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 最高額抵押具有擔(dān)保債權(quán)的不特定性的特點。即最高額抵押所擔(dān)保的未來債權(quán)是不特定的，將來的債權(quán)是否發(fā)生、債權(quán)類型是什么、債權(quán)額是多少均是不確定的。因此，其所擔(dān)保的債權(quán)不必須都是同一性質(zhì)的債務(wù) (二)最高抵押權(quán)的法律規(guī)定 設(shè)立前已存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍 確定前，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 確定前，部分抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容 (三)最高抵押權(quán)的確定 約定的債權(quán)確定期間屆滿 沒有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿兩年后請求確認(rèn)的 新的債權(quán)不可能發(fā)生 抵押財產(chǎn)被查封、扣押

14、 債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷 其它 第六節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止 一.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回 因社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)(退還相應(yīng)出讓金) 為實施城市規(guī)劃收回土地使用權(quán) 土地使用權(quán)屆滿收回(無償收回土地) 因單位撤銷遷移等原因停止使用劃撥土地的，可收回 公路、鐵路等報廢用地可收回 出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外 【例題單選題】【2006年真題】下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是(　)。 A.出讓合同約定2002年

15、6月30日動工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動工開發(fā) B.城市總體規(guī)劃變更，使得項目規(guī)劃設(shè)計變更，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā) C.開發(fā)商要求提高項目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā) D.因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā) 【答案】C 【解析】 二.國有建設(shè)用地使用權(quán)的終止 (一) 因土地滅失而終止 (二)由于土地使用者拋棄而終止 三.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果

16、 土地使用權(quán)受讓人與土地所有者之間關(guān)于該幅土地上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系解除 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備，土地使用者必須拆除 第七節(jié) 閑置國有建設(shè)用地的處置 一.閑置土地的認(rèn)定 國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書中未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期的，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。 已動工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應(yīng)開發(fā)建筑面積的1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。 其他規(guī)定 二.閑置土地的處置方式 延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不超過一年 變更土地用途，辦理

17、手續(xù)后繼續(xù)開發(fā) 安排臨時使用，待項目具備條件后重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價 政府安排置換其他閑置土地 政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對原用地單給予經(jīng)濟(jì)補償 政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 由政府原因造成閑置的，還可以按照實際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回 三.征收土地閑置費 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)出讓土地，閑置一年以上按出讓金20%以下征收 具體由省一級規(guī)定 四.無償收回土地 連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證

18、書 第八節(jié) 集體建設(shè)用地使用制度 一. 集體建設(shè)用地的使用范圍和原則 (一) 集體建設(shè)用地使用范圍 1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè). 2. 農(nóng)村住宅. 3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施及公益事業(yè)建設(shè) (二) 集體建設(shè)用地的使用原則 (1) 合法(2)節(jié)約，按規(guī)劃(3)按計劃用地 (4)依法辦理審批手續(xù) (5)如占用農(nóng)用土地，則辦理審批手續(xù) 二.集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得收回流轉(zhuǎn)和抵押 (一)集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得和收回 (二)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) (三)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押 三.農(nóng)村宅基地及其管理 (一)農(nóng)村宅基地概念 農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。 (二)宅基地的一戶一宅原則 (三)農(nóng)

19、村宅基地使用權(quán)取得和審批程序 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識點的掌握情況吧 第 四 章　房地產(chǎn)市場調(diào)研 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 一、房地產(chǎn)市場調(diào)研含義 房地產(chǎn)市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法、有目的、有計劃地收集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動 特點 實用性 時效性 實踐性 二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的意義 1.有利于開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向(戰(zhàn)略) 2.有利于開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代(產(chǎn)品) 3.有利于開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略(策略) 4.有利于開發(fā)商制定科學(xué)的開發(fā)和銷售

20、計劃(計劃) 5.有利于開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益(效益) 三、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序 (一)調(diào)研準(zhǔn)備階段 1.確定目標(biāo);2。制定計劃;3。設(shè)計問卷;4。確定方案 (二)正式調(diào)研階段 (三)結(jié)果處理階段 1。整理分析調(diào)研資料;2。撰寫調(diào)研報告 3.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 3.1策劃的相關(guān)概念 3.1.1策劃與房地產(chǎn)策劃的概念 策劃：策劃本意是計策、對策、謀劃，既含有未做事之前的整體籌劃和安排，也含有遇到突發(fā)事件如何處置的對策 區(qū)別以下概念 策劃與規(guī)劃(規(guī)劃不考慮細(xì)節(jié)和變數(shù)) 策劃與決策(策劃謀，決策斷) 策劃與計劃(計劃著眼于具體工作安排和執(zhí)行措施，無長遠(yuǎn)發(fā)展安排)

21、 房地產(chǎn)策劃 幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，對市場作出詳細(xì)的調(diào)研，進(jìn)行投資方向選擇、目標(biāo)市場定位、營銷策略組合等一系列決策的投資咨詢活動 3.1.2策劃的運作要素 主體要素 策劃個體 策劃機構(gòu) 客體要素 指策劃所指向的對象或標(biāo)的 其他要素 3.1.3策劃的基本功能(五大功能) 競爭功能 決策保證功能 計劃策定功能 預(yù)測未來功能 管理創(chuàng)新功能 3.1.4策劃的過程 提出并確定主題 明確策劃需要的條件和相應(yīng)要求 正式簽訂委托合同，接受委托項目 展開相關(guān)調(diào)查 搜集、過濾和提煉信息 激發(fā)靈感 整理創(chuàng)意，形成策劃方案大綱 深入研究，形成策劃初步方案 提出

22、最終策劃方案，并指導(dǎo)、推進(jìn)方案的實施 【例題單選題】【2008年真題】下列關(guān)于策劃的表述中，錯誤的是(　) A.策劃既含有未做事之前對如何行動的整體籌劃和安排， 也含有遇到突發(fā)事件如何處置的對策 B.策劃包含計劃和決策 C.策劃主體是指能動地進(jìn)行策劃活動的人 D.策劃的客體是指策劃指向或策劃標(biāo)的 【答案】B 3.1.5房地產(chǎn)策劃的特征 地域性 系統(tǒng)性 前瞻性 市場性 創(chuàng)新性 操作性 多樣性 3.1.6房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的地位 貫穿始終，為項目成功開發(fā)提供智力支持 為房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫，是企業(yè)決策者的助手 3.1.7 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的作用 是房

23、地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵 增強競爭能力 增強企業(yè)管理創(chuàng)新能力 使社會資源得到有效整合 3.1.8 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的模式 房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式 房地產(chǎn)全程策劃模式 房地產(chǎn)品牌策劃模式 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 社會文化環(huán)境調(diào)研 區(qū)域環(huán)境調(diào)研 二、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)消費者調(diào)研 房地產(chǎn)消費動機調(diào)研 房地產(chǎn)消費行為調(diào)研 三、房地產(chǎn)市場供給調(diào)研 行情調(diào)研 市場反響調(diào)研 相關(guān)專業(yè)公司與中介服務(wù)機構(gòu)情況調(diào)研 3.2 房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式 特點：從宏觀戰(zhàn)略高度來把握能使項目定位準(zhǔn)確

24、，找到最合適的發(fā)展思路 能有效地協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項目的總目標(biāo)進(jìn)行操作，利于從全局出發(fā)實現(xiàn)項目的具體目標(biāo) 是最適宜規(guī)模較大的開發(fā)項目的一種模式 流程：大勢把握-找出思路 理念創(chuàng)新-明確定位 策略設(shè)計-提出方案 資源整合-形成平臺 動態(tài)顧問-跟蹤監(jiān)理 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集 一、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集途徑 1.交易雙方當(dāng)事人 2.促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 3.房地產(chǎn)開發(fā)商的各種租售廣告 4.熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士 5.同行間的資料 6.準(zhǔn)交易資料 7.房地產(chǎn)交易會 8.各類二手資料 二、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的內(nèi)容 (一)初級資料和次級資料的搜集

25、 1.初級資料;2。次級資料 (二)房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容 1.房地產(chǎn)法規(guī)資料搜集 2.項目基地現(xiàn)狀資料搜集 3.交通流量資料搜集 4.人文社會經(jīng)濟(jì)資料搜集 5.公共設(shè)施資料搜集 6.商圈資料的搜集 7.房地產(chǎn)市場景氣資料搜集 8.銷售資料的搜集 9.競爭項目資料搜集 10.租金資料搜集 【注意】 關(guān)于人文社會經(jīng)濟(jì)資料 人口 職業(yè)或行業(yè)類別比例 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 流動人口 關(guān)于商圈 商圈內(nèi)所需考慮的條件 家庭戶數(shù) 人口特性 生活形態(tài) 消費行為 商圈的類型 鄰里中心型 大地區(qū)中心型 副城市中心型 城市中心型(CBD) 【例題單選題】【2007年真

26、題】在市場調(diào)研中，通常把可能到某處購物的顧客所分布的地區(qū)范圍稱為(　)。 A.生活圈 B.活動圈 C.商圈 D.行攻圈 【答案】C 3.3房地產(chǎn)品牌策劃模式 抓住項目內(nèi)在與外在的品質(zhì)，對房地產(chǎn)項目的內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，吸引客戶的注意力。 流程內(nèi)容 以建立項目品牌為中心，提了品牌的獨特的核心內(nèi)涵 依據(jù)核心品牌內(nèi)涵尋找產(chǎn)品支撐 品牌的塑造要尋求公眾的認(rèn)可 不斷維護(hù)和提升品牌的形象 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型和方法 一、房地產(chǎn)市場調(diào)研類型 (一)探測性調(diào)研 (二)描述性調(diào)研 (三)因果性調(diào)研 (四)預(yù)測性調(diào)研 二、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法 (一)定性調(diào)研方法

27、 1.小組訪談法 內(nèi)涵：一般由少量(不超過10人)的被訪者組成，在研究者的引導(dǎo)下對預(yù)先設(shè)定的某一主題展開討論 過程 準(zhǔn)備過程 準(zhǔn)備訪談指南 訪談指南主要由三部分組成： ①解釋小組訪談法及其基本規(guī)則 ②按一定的邏輯順序組織提問 ③總結(jié)及總體討論 撰寫訪談報告——訪談結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)、分析和整理 2。深度訪談法 一對一地訪談 3。投射法 來源于心理學(xué) 向被訪者提供一個無限制并且模糊的情景，要求其作出反應(yīng) 【例題多選題】【2009年真題】深度訪談法的主要特點是深入挖掘單個被訪者的(　)。 A.態(tài)度 B.感受 C.動機 D.消費 E.文化 【答案】ABC (

28、二)房地產(chǎn)市場實地調(diào)研方法 1.詢問法 詢問法的分類 入戶詢問法 路上攔截法 郵寄詢問法 經(jīng)理詢問法 電話詢問法 因特網(wǎng)詢問法 2。觀察法 特點 被調(diào)研對象并不清楚自己正在被調(diào)查，被調(diào)查者的行為不會因為調(diào)研人員的參與而發(fā)生扭曲，調(diào)研較為客觀真實 多運用于一般消費品的市場調(diào)研 房地產(chǎn)多用于對客流量、交通流量的估算 3。試驗法 也稱因果關(guān)系研究法 改變某些因素，來觀察這些因素變化后對其他待考察變量產(chǎn)生的影響 成本高，房地產(chǎn)中幾乎不用 3.4房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式 流程與內(nèi)容 產(chǎn)品調(diào)研 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計 產(chǎn)品營銷 產(chǎn)品服務(wù) 溫馨提示

29、：看累了就做一做試題檢查一下知識點的掌握情況吧 第三節(jié) 個人住房貸款 1.個人住房貸款概述 1.1 個人住房貸款的含義 ■ 狹義 ☆ 銀行向購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，稱個人住房按揭貸款 ■ 廣義(四類) ☆ 個人住房按揭貸款 ☆ 個人再交易住房貸款(二手房貸款) ☆ 公積金個人住房貸款 ☆ 個人住房組合貸款(公積金貸款+商業(yè)貸款) 1.2 個人住房貸款的基本內(nèi)容 ■ 貸款用途 ☆ 用于個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修住房 ■ 貸款對象 ☆ 具有完全民事行為能力的中國公民 ☆ 在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺

30、自然人 ☆ 在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人 ☆ 借款人年齡在18周歲至65周歲，具有良好的信用記錄和還款意愿 ■ 貸款條件 ☆ 有合法的身份 ☆ 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、信用良好，有償還貸款本息的能力 ☆ 有合法有效的購買、建造、大修住房的合同協(xié)議等 ☆ 首付款不低于所購住房全部價款的30%(90平米以下自住房，首付20%) ☆ 有擔(dān)保 ☆ 其它 ■ 貸款額度 ☆ 為所購房評估價值的70% ☆ 自住90平米以下的為80% ☆ 二套房首付款比例不低于60% ■ 貸款期限 ☆ 最長為30年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過70年 ■ 貸款利率 ☆ 按利

31、率政策執(zhí)行 ■ 申請貸款應(yīng)提交的資料 ■ 借款人貸款流程 1.3 等額本息還款法和等額本金還款法 ■ 等額還款抵押貸款 ☆ 每月(期)付款額不變 ☆ 每月付款額的實質(zhì)為以貸款額為現(xiàn)值計算出的年值(P～A) ■ 等本金還款抵押貸款 ☆ 在貸款期內(nèi)均勻地償還本金 ☆ 每期按剩余本金余額和約定利率支付利息，利息遞減 ☆ 每期的還款總額逐期遞減 1.4 固定利率個人住房貸款和浮動利率個人住房貸款 ■ 固定利率 ☆ 期限最長為30年 ☆ 固定利率為階段性固定，實行固定利率的期限最長不超過10年 ☆ 現(xiàn)在銀行產(chǎn)品提供3年、5年和10年三個固定期限檔次 ☆ 貸款利率實行下限管

32、理 ☆ 特點：貸款利率組合靈活，利率風(fēng)險小 ☆ 優(yōu)點：可以鎖定利率，回避利率上升風(fēng)險 ☆ 缺點：當(dāng)利率走穩(wěn)或下調(diào)時不劃算 ■ 浮動利率 ☆ 利率隨市場利率或法定利率的變動調(diào)整 ☆ 優(yōu)點：貼近市場利率水平，當(dāng)利率下降時，可降低成本 ☆ 缺點：當(dāng)利率上升時，借款人多付利息 1.5 借款合同要素變更和調(diào)整 ■ 貸款期限變更 ■ 還款方式變更 ■ 抵押物變更 2.等額本息還款 2.1 每期等額款額的計算 ■ 實質(zhì) ☆ 貸款是P，求A(P-A) 2.2 貸款余額的計算(A～P) ■ 實質(zhì)：將尚未歸還的年值，折現(xiàn)為已還款期末的現(xiàn)值 ■ Pm-貸款余額 ■ n-貸款期數(shù)

33、 ■ m-已歸還期數(shù) 2.3 每月付款中本金與利息的構(gòu)成 ■ 計算總利息=月還款額期數(shù)-本金 ■ 第一個月，利息1=本金月利率 ■ 第一個月還款中本金=月還款額-利息1 ■ 第二個月，利息2=(本金-第一個月還款中的本金)月利率 ■ 第二個月還款中的本金=月還款額-利息2 2.4 等額本息還款抵押貸款還款規(guī)律 ■ 每月還款額固定不變 ■ 等額本息貸款采用復(fù)利方式計算，利息也生息 ■ 在還款初期還款額大部分用于歸還貸款利息，隨著時間的推移，每月還款額中本金逐漸增加 ■ 每期還款中利息所占的比重逐漸下降，每期還款中本金所占比重逐漸上升 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下

34、知識點的掌握情況吧 3.等本金還款抵押貸款特點 3.1 等本金還款抵押貸款月還款額的計算 3.2 等本金還款抵押貸款還款規(guī)律 ■ 借款人每月還款額逐期遞減 ■ 借款人每月支付的本金是均等的，為Pn ■ 借款人每月支付的利息越來越少 ■ 每月還款額先大后小，給借款人的壓力大，不利于吸引貸款 4. 住房公積金貸款 4.1 公積金貸款的含義 ■ 概念 ☆指按時足額繳存住房公積金的個人，在購買、建造各類自有住房時，銀行接受住房公積金管理中心委托向借款人提供的個人住房貸款 ■ 對象 ☆建立了住房公積金的職工均可申請，且貸款額不與個人繳存的公積金數(shù)額掛鉤 ☆個人具體可以

35、申請的數(shù)額，取決于有關(guān)管理部門的規(guī)定和個人還款能力 ■ 申請的基本條件 ☆有合法的身份 ☆參加住房公積金并按時足額繳存 ☆有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力 ☆有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及其他證明文件 ☆有規(guī)定的最低額度以上的自籌資金用于支付首付款 ☆有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有具有代償能力的保證人 ☆其他條件 ■ 期限 ☆每筆貸款其他最長30年，并不得長于借款人法定離休或退休以后5年 ☆共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定退休以后的5年 ■ 利率 ☆低于普通貸款，且利率可以調(diào)整 4.2 公積金貸款與一

36、般個人住房貸款的區(qū)別 公積金貸款 一般個人住房貸款 性質(zhì)與資金來源 委托性貸款 資金來源于公積金存款 自營性貸款 資金來源為銀行吸引的各類存款 貸款人和貸款 風(fēng)險 貸款人為公積金管理中心 風(fēng)險由公積金管理中心承擔(dān) 貸款人為商業(yè)銀行 風(fēng)險由銀行承擔(dān) 貸款對象 辦理了公積金繳存的單位的在職與離退休職工 具有完全民事行為能力，符合銀行規(guī)定貸款條件的人 貸款條件 規(guī)定不同，利率低 市場利率 4.3 公積金貸款程序 ■ 借款人向公積金管理中心提出申請 ■ 簽訂借款合同 ■ 抵押登記和保險 ■ 支用款項 ■ 按期還款 ■ 合同變更 ■ 貸款結(jié)清 4.4 公

37、積金借款合同的內(nèi)容 ■ 借款人的姓名和住所 ■ 貸款人、受托銀行的名稱和住所 ■ 貸款的金額、期限、利率 ■ 貸款的資金支付時間 ■ 貸款償還方式 ■ 擔(dān)保方式和擔(dān)保范圍 ■ 違約責(zé)任 ■ 當(dāng)事人需要約定的其它事曲 4.5 個人住房組合貸款 ■ 指既符合個人住房商業(yè)貸款條件又同時繳存住房公積金的個人，可以在申請的住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分由銀行提供的商業(yè)性貸款支付 ■ 組合貸款時，抵押人在抵押財產(chǎn)保險時明確公積金貸款委托人為保險的第一受益人 ■ 抵押物處置價款的分配順序 ☆支付與處置費用 ☆扣除稅費 ☆按共有產(chǎn)權(quán)份額償還 ☆有第一抵押權(quán)人

38、的，償還第一抵押人 一位參加某市住房公積金繳存的居民，為購買一套評估價為50萬元的自住普通住房，擬申請住房公積金貸款。假定該居民目前名下的住房公積金本息余額為 6000元，上個月住房公積金匯儲額為150元(包括單位和個人)，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該居民在退休年齡內(nèi)預(yù)計可繳存住房公積金總額 以下列方式計算。 本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額=目前本人名下住房公積金本息金額+上月住房公積金匯儲額剩余退休年限 12=6000+1503012=6(萬元)另外，假定該居民還有其他3名家庭成員，按上述相同方法計算后，其他3名家庭成員在退休年齡內(nèi)預(yù)計可繳 存住房公積金總額為12萬元，

39、 則該居民及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額為18萬元(6萬元+12萬元)若該居民的家庭成員同意參與本次住房公積金貸款額度計算，放棄今后 住房公積金貸款權(quán)利，則按照該市住房公積金管理中心有關(guān)貸款額度的規(guī)定，該居民可申請住房貸款最高額度以下列三個額度中最低者為準(zhǔn)：①借款人及其家庭成員 在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額，即18萬元。②所購住房評估價的70%，即5070%=35(萬元)。③該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸 款額為10萬元。 因此，根據(jù)上述規(guī)定，該居民可申請的住房公積金貸款最高額度為10萬元。 第四節(jié) 房地產(chǎn)信托 1. 房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵 ■ 概念 ☆信托投資

40、公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定日的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運用和處分的行為 ■ 信托的構(gòu)成要素(三要素) ☆信托行為 ☆信托當(dāng)事人：委托人、受托人、受益人 ☆信托標(biāo)的物 ■ 房地產(chǎn)信托的特點 ☆房地產(chǎn)信托具有很強的靈活性與多樣性 ☆信托財產(chǎn)的高風(fēng)險性 ☆信托投資的高收益性 2. 房地產(chǎn)信托的作用 ■ 完善金融信托體系，拓寬金融信托業(yè)務(wù) ■ 為房地產(chǎn)市場的發(fā)展融通了資金，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性 ■ 為我國的投資者提供了新了投資渠道 3. 房地產(chǎn)信托機構(gòu)

41、■ 管理機構(gòu)-中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 ☆制定管理規(guī)章與規(guī)則 ☆審查批準(zhǔn)金融機構(gòu)的設(shè)立、變更與終止 ☆制定金融機構(gòu)的審慎經(jīng)營規(guī)則 ☆對銀行業(yè)金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)活動及風(fēng)險狀況進(jìn)行監(jiān)管 ☆規(guī)范對金融機構(gòu)業(yè)務(wù)活動的現(xiàn)場檢查行為 ■ 運作主體-信托投資公司 ☆公司的治理機制應(yīng)包括股東會、董事會、監(jiān)事會和高級管理層，并制定責(zé)權(quán)利明確的管理制度 ☆有完善的業(yè)務(wù)操作流程，具有獨立性，防止行政干預(yù) ☆公司具有完善的風(fēng)險控制機制 4. 房地產(chǎn)信托資金的籌措(兩種方式) ■ 依托公司設(shè)計投資信托計劃，接受不特定多數(shù)投資人的委托，通過發(fā)行房地投資信托受益憑 證的方式，吸引投資者的資金 ■ 信托

42、公司與投資人簽訂合同，接受委托資金，可單筆管理也可進(jìn)行集合投資管理 5. 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) ■ 信托業(yè)務(wù)的原則 ☆公開、公平進(jìn)行 ☆有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險控制措施 ☆委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人 ☆維護(hù)委托人和受益人的最大利益 ☆不得損害國家利益和社會公共利益 ■ 信托資金的運用方式 ☆用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理 ☆投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商業(yè)樓房的開發(fā)與建造 ☆用于購買土地商業(yè)樓房或住宅并出租經(jīng)營 ☆以住房抵押貸款方式運用 ☆其它以不動產(chǎn)為標(biāo)的的運作方式 第五節(jié) 房地產(chǎn)保險 1. 房地產(chǎn)保險的含義與作用 ■ 概念 ☆房地產(chǎn)保險是指

43、在房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險 ■ 房地產(chǎn)風(fēng)險 ☆財產(chǎn)損失 ☆責(zé)任損失 ☆人身損失 ■ 房地產(chǎn)保險的作用 ☆抵御意外不幸 ☆促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險業(yè)的發(fā)展 ☆增強投保人的信用，促進(jìn)資金融通 ☆為抵押二級市場的發(fā)展提供基礎(chǔ) ☆有利于社會增強防災(zāi)救災(zāi)能力 2. 房地產(chǎn)保險的種類(按保險標(biāo)的不同分類) ■ 財產(chǎn)保險 ☆財產(chǎn)損失保險 ☆責(zé)任保險 ☆信用保險 ☆保證保險 ■ 人身保險 ☆人壽保險 ☆人身意外傷害保險 ☆健康保險 3. 房地產(chǎn)保險費和保險費率 ■ 保險費 ☆是投保人向保險人交付的費用，使得在保險事

44、故發(fā)生后，保險人有義務(wù)賠償損失，是保險合同生效的重要因素 ☆保險費=保險金額保險費率繳費系數(shù) ■ 保險價格(保險費)的組成 ☆保險成本-保險賠償數(shù)額和經(jīng)營費用 ☆利潤 ☆稅金(主要指營業(yè)稅) ■ 保險金額 ☆房屋售價，或合理的評估價，或雙方約定的價格 ■ 制定保險費率的原則 ☆公平合理原則 ☆保證償付能力原則 ☆費率相對穩(wěn)定原則 ☆促進(jìn)防災(zāi)防損原則 4. 房地產(chǎn)保險責(zé)任 ■ 責(zé)任范圍 ☆損害發(fā)生在保險單中規(guī)定的保險責(zé)任內(nèi) ☆保險責(zé)任發(fā)生在保險有效期內(nèi) ☆以保險金額為限度 ■ 絕對的除外責(zé)任 ☆戰(zhàn)爭、敵對行為、軍事行運、罷工、暴動 ☆被保險人及其代表的故意

45、行為或縱容所致 ☆核事故及放射性污染 ☆地震 ☆擅自改變保險標(biāo)的的結(jié)構(gòu) ■ 相對的除外責(zé)任(可約定) ☆火災(zāi)、爆炸 ☆雷擊、暴雨、洪水等 ☆飛行物及空中運行物體墜落，建筑物和固定物的倒塌 ☆水閘鐵路等設(shè)備和物資 ☆土地、礦藏、水產(chǎn)資源、違章建筑等 ■ 房地產(chǎn)保險的賠償原則 ☆以實際損失為限(實際損失+施救費用) ☆以保險金額為限 ☆以被保險人對保險標(biāo)的具有的保險利益為限 ■ 賠償?shù)姆绞? ☆支付現(xiàn)金 ☆修復(fù) ☆重置 ■ 代位求償權(quán) ☆保險事故由第三者造成，保險人先向被保險人賠償，然后代表被保險人向第三者行使索賠權(quán) ■ 重復(fù)保險 ☆被投保人對同一保險標(biāo)的、

46、同一保險利益、同一保險事故分別向兩個以上保險人訂立保險合同的保險 ☆重復(fù)保險保險金額總和超過保險價值的，各保險人的賠償金額的總和不超過保險價值，可以按保險金額比例進(jìn)行分?jǐn)? 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識點的掌握情況吧 5. 房地產(chǎn)保險合同 5.1 保險合同的形式 ■ 保險單-正式的保險合同 ■ 保險憑證-簡化的保險單,保險憑證的法律效力優(yōu)于保險單的效力 ■ 暫保單-臨時保險證明 ■ 投保單-投保人向保險人的書面要約 ■ 批單-變更憑證 5.2 保險合同的內(nèi)容 ■ 保險標(biāo)的-被保險的對象 ■ 保險價值-房地產(chǎn)在投保時的實際價值 ■ 保險金額-賠

47、償?shù)淖罡呦揞~ ■ 保險責(zé)任 ■ 保險期間 ■ 保險費 ■ 違約責(zé)任 5.3 保險合同的訂立、變更與終止 ■ 訂立 ☆保險公司發(fā)給保險單或保險憑證時成立 ■ 變更 ☆對已生效但尚未履行的條款的修訂 ☆是合同內(nèi)容或主體的變更 ■ 終止 ☆自然終止 ☆履約終止 ☆合同無效 ☆合同解除 第十二章　房地產(chǎn)稅收 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述 一、房地產(chǎn)稅收的特征和含義 征稅的對象特定 稅收體系復(fù)雜 稅源分布零散 稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定 稅收主要歸屬地方 含義：強制性、無償性、固定性 二、房地產(chǎn)稅收的職能 保障財政收入，籌集公共建設(shè)資金 發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用 抑制房

48、地產(chǎn)投機行為 調(diào)節(jié)收入水平，縮小貧富差距 【例題多選題】【2007年真題】房地產(chǎn)稅收的基本職能包括(　)。 A.保障財政收入 B.籌集公共建設(shè)資金 C.發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用 D.杜絕房地產(chǎn)投機行為，維護(hù)市場秩序 E.調(diào)節(jié)收入水平，縮小貧富差距 【答案】ABCE 三、我國的房地產(chǎn)稅收體系 貨物和勞務(wù)稅類 營業(yè)稅 所得稅類 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個人所得稅 財產(chǎn)稅類 耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 契稅 其他稅收 城市維護(hù)建設(shè)稅 印花稅 中央稅 地方稅 耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 契稅 土地

49、增值稅 中央地方共享稅 營業(yè)稅 企業(yè)所得稅 個人所得稅 印花稅 【例題單選題】【2007年真題】下列有關(guān)房地產(chǎn)的稅種中，屬于中央和地方共享的稅種是(　)。 A.城鎮(zhèn)土地使用稅 B.土地增值稅 C.房產(chǎn)稅 D.印花稅 【答案】D 第二節(jié) 耕地占用稅 一、 概述 ①強調(diào)保護(hù)耕地②實行一次性征收③分別規(guī)定單位稅額④征收標(biāo)準(zhǔn)不同地區(qū)不同 二、 納稅人 在中國境內(nèi)占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的企業(yè)、單位和個人 三、 計稅依據(jù)和稅額水準(zhǔn) 計稅依據(jù)是納稅人實際占用的耕地面積;以縣為單位根據(jù)人均占有耕地數(shù)量和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r, 人均耕地1畝以下，10～50元/㎡ ①人均耕

50、地1～2畝，8～40元/㎡ ②人均耕地2～3畝，6～30元/㎡ ③人均耕地超過3畝，5～25元/㎡ ④經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少的地區(qū)，稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高 ⑤占用基本農(nóng)田的，稅額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的當(dāng)?shù)剡m用稅額標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高50% 四、 計算 應(yīng)納稅額=納稅人實際占用的耕地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅 一、 概述 ①對占用或使用土地的行為征稅 ②征稅對象是城鎮(zhèn)土地 ③實行等級幅度稅額 ④大、中、小城市稅額標(biāo)準(zhǔn)不一 二、 納稅人 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類企業(yè)、單位和個人 三、 計稅依據(jù)和稅額標(biāo)準(zhǔn) 計稅依據(jù)是納

51、稅人實際占用的土地面積;根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實行等級幅度稅率 ①大城市　1.5～30元/㎡.年 ②中等城市　1.2～24元/㎡.年 ③小城市　0.9～18元/㎡.年 ④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)　0.6～12元/㎡.年 四、 納稅計算 應(yīng)納稅額=納稅人實際占用的土地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 第四節(jié) 房產(chǎn)稅 一、 概述 ① 屬于財產(chǎn)稅 ②按年征收分期繳納 ③全國統(tǒng)一 ④租金也征稅 二、 納稅人 房屋所有權(quán)人 三、 計稅依據(jù)和稅率 2種依據(jù)：1、非出租房，以減去原值的10%-30%后的余額征收;2、出租房以租金為依據(jù) 重要指標(biāo)：12%，1.2%，4% 四、 應(yīng)納稅計

52、算 房產(chǎn)余值應(yīng)納稅稅額=房產(chǎn)余值*1.2% 租金應(yīng)納稅額=租金收入*12% 五、城市房產(chǎn)稅 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識點的掌握情況吧 第五節(jié) 契稅 一、 概述 ①屬于財產(chǎn)稅 ②由不動產(chǎn)承受人繳納 ③各地稅率不一樣 二、 納稅人 中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋、承受的各類企業(yè)單位和個人 三、 計稅依據(jù)和稅率 ① 國有土地使用權(quán)出讓 ②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ③房屋買賣 房屋贈與 房屋交換 ①成交價格 ②市場價格 ③價格差額 四、 納稅計算 應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)*適用稅率 第六節(jié) 土地增值稅 一、 概述 ①以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象

53、②實行超額累進(jìn)稅率 ③實行按次征收 ④增值額的準(zhǔn)確確定較困難 二、 納稅人 出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的各類企業(yè)、單位、個體經(jīng)營者和其他個人;國有土地，地上建筑物及附著物，不包括繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 三、 計稅依據(jù)和稅率 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù) 增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項 四、 納稅計算 四級超率累進(jìn)稅率 第七節(jié) 相關(guān)稅收 稅種 特點 納稅人 征稅范圍 計稅依據(jù) 稅額標(biāo)準(zhǔn) 營業(yè)稅 ①征收范圍廣 ②計算簡單 ③同一行業(yè)稅率固定 在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人 營業(yè)額

54、 銷售不動產(chǎn)的稅率為5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 ①稅款?？顚Ｓ? ②屬于附加稅 ③稅率有區(qū)別 凡繳納消費稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 應(yīng)納稅額=實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額適用稅率 納稅人在市區(qū)：7% 納稅人在縣城、鎮(zhèn)：5% 其它地區(qū)1% 教育費附加 應(yīng)納稅額 稅種 特點 納稅人 征稅范圍 計稅依據(jù) 稅額標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)納稅額 企業(yè)所得稅 中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織，不包括個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè) 應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損 25% 20% 15% 個人所得稅 所得人為納稅人 應(yīng)納稅所得額=財

55、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用-有關(guān)稅金 20%應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20% 印花稅 ①兼有憑證稅和行為稅性質(zhì) ②征收范圍廣泛 ③由納稅人自行完成納稅義務(wù) ④稅負(fù)數(shù)量小 中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例列舉憑證的單位和個人 立合同人 立賬簿人 立據(jù)人 領(lǐng)受人 ①經(jīng)注合同 ②產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ③營業(yè)賬簿 ④權(quán)利、許可證照 ⑤其它 ⑥土地租賃合同不繳納印花稅 從價計稅 從量計稅 五檔 1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰ 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同和商品房銷售合同采用千分之五的稅率，房屋租賃合同采用千分之一的稅率 【重要考點】個人轉(zhuǎn)讓住房繳納個人所得稅 以

56、實際成交價格作為轉(zhuǎn)讓收入 應(yīng)納稅所得額=房屋實際成交價格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金-有關(guān)合理費用 房屋原值 商品房——購置該房屋時實際支付的房價+相關(guān)稅費 自建住房——實際發(fā)生的建造費用+建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際繳納的相關(guān)稅費 經(jīng)濟(jì)適用住房(含集資合作建房、安居工程住房)原購房人實際支付的房價款+相關(guān)稅費+繳納的土地出讓金 已購公有住房——原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，+原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款+按規(guī)定向財政部門或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益及相關(guān)稅費 城鎮(zhèn)拆遷安置住房(四種具體情況) 轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金——轉(zhuǎn)讓時實際繳納的兩稅一費、土地增

57、值稅、印花稅等 合理費用——實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費 對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅 《印花稅暫行條例》列舉憑證有以下五類： (1)合同和具有合同性質(zhì)的憑證; (2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù); (3)營業(yè)賬簿; (4)權(quán)利、許可證照; (5)經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。 【例題1單選題】【典型例題】下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法正確的是(　)。 A.產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅由經(jīng)營管理單位繳納 B.房產(chǎn)稅采用從量 計稅 C.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為按計稅價值 計稅和按租金收入計稅兩種 D.對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次

58、減除50% 后的余值為計稅依據(jù) 【答案】 A 【例題2單選題】【2008年真題】下列情況中，不屬于契稅征稅對象的是(　)。 A.國有土地使用權(quán)出讓 B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 C.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移 D.房屋買賣與贈與 【答案】C 【例題3單選題】【2008年真題】下列關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅基本特點的說法中，錯誤的是(　)。 A.稅款?？顚Ｓ? B.屬于附加稅 C.根據(jù)納稅人所在地不同有不同的稅率 D.征稅對象是城市居民 【答案】D 【例題4單選題】【2008年真題】提高或者降低某地區(qū)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)需要經(jīng)過(　)批準(zhǔn)。 A.國務(wù)院 B.省級人民政府 C.市

59、級人民政府 D.縣級人民政府 【答案】B 【例題5多選題】【2008年真題】下列計算房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的公式，正確的有(　)。 A.依照房產(chǎn)余值計算繳納，應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計稅余值1.2% B.依照房產(chǎn)租金收入計算激納，應(yīng)納稅額=租金收入1.2% C.依照房產(chǎn)余值計算繳納，應(yīng)納稅額”房產(chǎn)計稅余值 12 % D.依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，應(yīng)納稅額=租金收入12 % E.依照房產(chǎn)租金收入計算繳納.應(yīng)納稅領(lǐng)=房產(chǎn)計稅原值 12 % 【答案】AD 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識點的掌握情況吧 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測 一、房地產(chǎn)市場分析 (一)房地產(chǎn)市場分析

60、概念與作用 1.房地產(chǎn)市場分析概念 概念 在房地產(chǎn)市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用科學(xué)方法和經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷決策提供依據(jù) 2。房地產(chǎn)市場分析的作用 1.預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進(jìn)行營銷決策的基礎(chǔ) 2.預(yù)測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段 3.預(yù)測可以降低市場的不確定性給企業(yè)帶來的市場風(fēng)險 3。市場區(qū)域的確定 1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素2。物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響 (二)房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 1.宏觀因素。2。市場狀況分析 二、房地

61、產(chǎn)市場預(yù)測 (一)房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類 按預(yù)測的時間的長短 短期預(yù)測-1-3年 中期預(yù)測-3-5年 長期預(yù)測-5年以上 按預(yù)測對象的范圍 宏觀市場預(yù)測 微觀市場預(yù)測 按預(yù)測方法的性質(zhì) 定性預(yù)測 定量預(yù)測 (二)房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法 定性分析方法 購買者意圖調(diào)查法 銷售人員意見綜合法 專家意見法(特爾菲法) 以匿名方式多輪征求專家的預(yù)測意見 定量分析方法 時間序列預(yù)測法 簡單平均法 移動平均法 加權(quán)移動平均法 回歸分析預(yù)測法 一元回歸模型 多元回歸模型 市場因子推演法 三、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 (一)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的寫作要求 1，基本要

62、求。2。調(diào)研報告的語言運用 (二)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu) 1、呈遞函件。2、報告標(biāo)題。3、報告目錄。4、報告摘要。5、報告正文。6、報告附件。 3.5房地產(chǎn)全程策劃模式 3.5.1 房地產(chǎn)項目用地的獲取與選址 3.5.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 3.5.3 房地產(chǎn)項目投資策劃 3.5.4 房地產(chǎn)項目市場定位策劃 3.5.5 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計策劃 3.5.6 房地產(chǎn)項目營銷策劃 3.5.7 房地產(chǎn)項目經(jīng)營策劃 3.5.1房地產(chǎn)項目用地的獲取與選址 研究城市規(guī)劃并了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況 研究地塊的開發(fā)價值 研究如何取得土地使用權(quán)及了解地塊所在地的政策法規(guī) 3.5

63、.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 經(jīng)濟(jì)資源分析 宏觀經(jīng)濟(jì)資源分析 中觀經(jīng)濟(jì)資源分析 城市發(fā)展分析 城市文化分析 地塊自身資源分析 3.5.3 房地產(chǎn)項目投資策劃 投資環(huán)境分析 確定項目投資方向與投資組合 確定項目的總體資金運作方案 3.5.4 房地產(chǎn)項目市場定位策劃 項目資源分析評估-SWOT分析 內(nèi)部優(yōu)勢因素 內(nèi)部劣勢因素 外部市場環(huán)境中的機會因素 外部市場環(huán)境中的威脅因素 項目競爭力分析 尋找市場空白點 項目核心競爭力分析 橫向與縱向分析，建設(shè)項目競爭力體系 項目概念設(shè)計 產(chǎn)品功能定位 3.5.5房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計策劃 房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃布局策劃

64、建筑產(chǎn)品設(shè)計 3.5.6房地產(chǎn)項目營銷策劃 銷售策劃系統(tǒng) 目標(biāo)客戶定位 銷售計劃 價格策略 售后服務(wù) 形象策劃系統(tǒng) 企業(yè)品牌形象 產(chǎn)品內(nèi)在形象 現(xiàn)場銷售形象 廣告策劃系統(tǒng) 廣告目標(biāo) 市場分析 廣告策略 廣告計劃 廣告效果 3.5.7房地產(chǎn)項目經(jīng)營策劃 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理將形成四個層次： 物業(yè)管理 物業(yè)設(shè)施管理 物業(yè)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)組合投資管理 溫馨提示：看累了就做一做試題檢查一下知識點的掌握情況吧 第五章　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 一、投資的概念和類型 (一)投資概念 以獲取未來收益為目的，投放

65、一定資金，以經(jīng)營事業(yè)的行為。 (二)投資類別 直接投資&間接投資 二、房地產(chǎn)投資的含義和形成 (一)房地產(chǎn)投資的含義 以營利為目的，將資金投放到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為。 (二)房地產(chǎn)投資的形成 1。房地產(chǎn)直接投資 比如參與開發(fā)經(jīng)營，或投資置業(yè) 2。房地產(chǎn)間接投資 比如購買股票、債券等 三、房地產(chǎn)投資的特點 1，多樣性。2，復(fù)雜性。3，附加性。4，差異性。5，個別性。6，綜合性。7，風(fēng)險性。8，專業(yè)性。 四、房地產(chǎn)投資的構(gòu)成 (一)房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成 國家、企業(yè)、個人 (二)房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成 1，企業(yè)自有資金。2，預(yù)售收入。3，信貸融資。4，債券融資。5，利

66、用外資。6，財政資金。 第二節(jié) 資金的時間價值及等值計算 一、資金時間價值的含義與原因 □ 資金時間價值的含義 ■ 資金發(fā)生的時間不同而使資金的價值不同 ■ 利息、利率是資金時間價值的體現(xiàn) □ 資金具有時間價值的原因 ■ 通貨膨脹 □ 等量的錢現(xiàn)在的比以后的值錢，貨幣有通貨膨脹的可能 ■ 承擔(dān)風(fēng)險 □ 得到同樣的貨幣，要承擔(dān)時間風(fēng)險，且具有多種不確定因素 ■ 貨幣增值 □ 貨幣有在一定時間內(nèi)通過某些經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生增值的可能 二、現(xiàn)金流量圖和現(xiàn)金流量 □ 現(xiàn)金流量 ■ 由于投資項目實施而引起現(xiàn)金收支的改變量 □ 現(xiàn)金流入量 ■ 現(xiàn)金收入增加或現(xiàn)金支出減少 □ 現(xiàn)金流出量 ■ 現(xiàn)金支出的增加或現(xiàn)金收入的減少 □ 凈現(xiàn)金流量 ■ 現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差 □ 一條向右的帶箭頭的線代表時間軸 □ 上面的點代表時間點，起點為0 □ 向上的箭頭表示現(xiàn)金流入，向下的箭頭代表現(xiàn)金流出 □ 箭頭的長短與資金量值成正比 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量 一、出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的