公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用【畢業(yè)論文 文獻綜述 開題報告 任務(wù)書】

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1、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用【畢業(yè)論文+文獻綜述+開題報告+任務(wù)書】 (2011屆) 畢業(yè)論文(設(shè)計) 題 目: 公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用 姓 名: 專 業(yè): 會 計 學(xué) 班 級: 學(xué) 號: 指導(dǎo)教師: 導(dǎo)師職稱: 年 月 日 摘 要:《企業(yè)會計準則第3號??投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式,也可以采用公允價值模式。然而,2007年

2、年報顯示了絕大多數(shù)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用了成本模式,而只有少數(shù)幾家公司采用了公允價值模式。如何推廣公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用,已成為現(xiàn)在亟待解決的問題。 本文以投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式為出發(fā)點,分析了應(yīng)用公允價值模式進行后續(xù)計量對投資性房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響;分析了公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的現(xiàn)狀;分析了大多數(shù)公司未采納公允價值模式計量的原因并結(jié)合實際情況提出了一些在上市公司推廣公允價值模式的對策與建議。 關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn);后續(xù)計量;公允價值;成本模式

3、 Abstract:The accounting standards for enterprises no. 3 - investment real estate regulated, the follow-up measurement of the investment real estate can be measured through the cost pattern, it can also be measured through the fair value pattern. However, 2007 annual report sho

4、wed most enterprise applied the cost pattern to the investment real estate and only a few companies have adopted the fair value pattern. How to promote the fair and equitable value measurement model in the application of investment real estate, has become a problem about to be solved now Based on

5、 the investment real estate follow-up measurement model as the starting point, this paper analysed the influence applying the fair value pattern as the subsequent measurement of the investment real estate enterpriseMy paper also analysed the present situation of the application of the fair and equ

6、itable value measurement model in the investment real estate enterprise. Analysed the reason why most companies failed to adopt the fair value pattern, and some countermeasure and the suggestion of promoting the fair value pattern in the listed company combined with practical situation。 Key Word

7、s:Investment Real Estate; Subsequent Measurement; Fair Value; The Hirsch Model 目錄 一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定 1 一成本模式 1 二公允價值模式 2 (三)兩種計量模式的轉(zhuǎn)換 2 二、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響 2 (一)對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響 3 (二)對所有者權(quán)益的影響 3 (三)對利潤的影響 3 (四)對稅負的影響 4 (五)案例分析 4 三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析 5 (一

8、)采用公允價值計量模式的上市公司數(shù)量較少,但是呈增加趨勢 5 (二)確定公允價值金額的方法各異,需要進一步規(guī)范 6 四、影響上市公司采用公允價值計量模式的原因分析 6 (一)準則規(guī)定的限制較多,管理層的謹慎性考慮 7 (二)市場不成熟,獲得公允價值的成本較高 7 (三)利潤波動幅度加大 7 (四)基于稅收的考慮 8 五、加強投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用的對策 8 (一)準則應(yīng)當賦予公允價值模式和成本模式二者平等的地位 8 (二)確定合理的估值方法 9 (三)提高會計人員的職業(yè)判斷能力 9 (四)制定稅收優(yōu)惠政策,鼓勵公司采用公允價值模式 10 參考文獻 12 致謝

9、 14 當前,不管是國際會計準則理事會IASB 還是美國財務(wù)會計準則委員會FASB在會計準則的制定上都在由傳統(tǒng)的歷史成本會計向公允價值會計轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變將會對國際的財務(wù)會計理論與實務(wù)界產(chǎn)生長遠的影響。為加強我國的會計準則能夠與國際的財務(wù)報告準則相協(xié)調(diào)與趨同,我國新頒布的企業(yè)會計準則體系(《企業(yè)會計準則2006》及其應(yīng)用指南)也大量地引入了公允價值計量模式,其中明確的規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值進行后續(xù)計量。這一政策看起來對企業(yè)是十分有利的,然而事實上這卻與大多數(shù)上市房地產(chǎn)公司無緣。2007年年報顯示了絕大多數(shù)上市公司仍然沿用成本模式進行計量,只有少數(shù)公司選擇采用公允價值對投

10、資性房地產(chǎn)進行計量。公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用為何形成這樣的現(xiàn)狀?如何才能夠更加廣泛地在投資性房地產(chǎn)公司中推行公允價值計量模式,成了現(xiàn)在亟待解決的問題。 一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)在計量時,通常情況下應(yīng)當采用成本模式,只有在滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。 一成本模式 在成本模式下,外購的投資性房地產(chǎn)按其實際成本進行初始計量,它的成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬該資產(chǎn)的其他支出;企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括建筑成本、土地開發(fā)費、安裝成本、

11、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確定。[1]企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,但新會計準則第十條規(guī)定的除外。采用成本模式后續(xù)計量的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)分別按照《企業(yè)會計準則第4號??固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號??無形資產(chǎn)》中的有關(guān)規(guī)定,按期或者按月計提折舊或進行攤銷;當投資性房地產(chǎn)存在減值跡象時,還應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第8號??資產(chǎn)減值損失》的相關(guān)規(guī)定進行有關(guān)的資產(chǎn)減值測試,若確定是存在減值的應(yīng)當計提減值準備。以上的計提折舊或攤銷以及減值準備都將會導(dǎo)致企業(yè)的費用增加從而利潤也會

12、隨之減少。 二公允價值模式 企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,應(yīng)當同時滿足下列條件:第一、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;第二、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。[2] 采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值與投資性房地產(chǎn)的原賬面價值之間的差額將計入“公允

13、價值變動損益”,年末轉(zhuǎn)入“本年利潤”,從而調(diào)整企業(yè)當年利潤。 (三)兩種計量模式的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)準則對兩種計量模式的轉(zhuǎn)換也做了明確的規(guī)定,準則第十二條指出:“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,應(yīng)當作為會計政策變更,按照《企業(yè)會計準則第28號?會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！盵3]在投資性房地產(chǎn)準則的應(yīng)用指南中明確規(guī)定:“同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。” 在兩種不同的計價模式下,其對投資性房地產(chǎn)的價

14、值反映有著明顯區(qū)別。比較而言,由于公允價值計量模式采用了更接近于市場的價格反映投資性房地產(chǎn)的價值,因而它更能夠公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報表時點的市場價值,更加有利于報表閱讀者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有情況,從而增強會計信息的決策有用性。 二、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響 我國的新會計準則對公允價值計量模式的應(yīng)用十分嚴謹,采用公允價值計量主要會對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額、所有者權(quán)益、利潤以及稅負等方面產(chǎn)生影響。本文將以金融街控股股份有限公司為例加以分析公允價值計量對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響。 (一)對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響 在新會計準則頒布之前,“投資性房地產(chǎn)”分別是在“存

15、貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”中核算和列報的。而新準則頒布后“投資性房地產(chǎn)”是在資產(chǎn)負債表上單獨列示并核算,這一變化將對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響,尤其是對大量在存貨中進行核算的投資性房地產(chǎn)企業(yè),因為執(zhí)行了新會計準則后原先在“存貨”中進行核算的投資性房地產(chǎn)將會全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算,這將會導(dǎo)致企業(yè)的流動資產(chǎn)(存貨)減少,流動比率降低。 (二)對所有者權(quán)益的影響 新會計準則規(guī)定,企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式應(yīng)當作為會計政策變更處理,以計量模式變更時公允價值與賬面價值之間的差額來調(diào)整期初留存收益。[4]當前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本,在這種情況下將原來按照成本模式計量的這部分

16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為按公允價值模式進行計量時,其影響結(jié)果是:所有者權(quán)益將會大大增加。除此之外,企業(yè)將其自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,公允價值大于賬面價值的差額也將計入所有者權(quán)益,這都將有利于提高企業(yè)的規(guī)模。 (三)對利潤的影響 采用公允價值計量模式,將會增加企業(yè)的當前利潤。房地產(chǎn)行業(yè)在新會計準則出臺之前的幾年里價值不斷上漲并且企業(yè)的投資性房地產(chǎn)幾乎都是按歷史成本計價的,所以投資性房地產(chǎn)存在著很大程度的升值,資產(chǎn)的真正價值可以通過采用公允價值模式計量得以實現(xiàn),這會使企業(yè)利潤得到大幅上升。此外,為了防止企業(yè)利用新準則來操縱利潤,準則明確規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值

17、模式計量的投資性房地產(chǎn)時,投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價,轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權(quán)益。[5]此外,采用新會計誰則后,盈利的大幅波動也只是?次性的,因為房地產(chǎn)企業(yè)自2007年采用公允價值計量模式之后的每?年度,即使投資性房地產(chǎn)估值發(fā)生變動,其影響也不會像過渡期那么大。 (四)對稅負的影響 由于現(xiàn)行的稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為?般的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)來對待,因此采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)與稅法規(guī)定之間的差異比較明顯:會計準則要求期末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值,差額計入

18、損益,不再計提折舊或攤銷;而稅法則規(guī)定在持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額,在待處理時一并計算應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的金額。計稅基礎(chǔ)的不同就會產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。 (五)案例分析 1、公司簡介 金融街控股股份有限公司(000402?SZ)系在深圳證券交易所上市的股份有限公司。原名重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司,成立于1996年6月18日,公司屬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。該公司第一大股東為北京金融街建設(shè)集團,截止2008年12月31日,該公司持有本公司股權(quán)為65,869.3847萬股,持股比例為26.55%。[6]目前,公司從事的主要業(yè)務(wù)是北京金融街的總體規(guī)劃、土地開發(fā)、房

19、產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃和綜合管理。截至2010年,公司持續(xù)快速發(fā)展,資產(chǎn)總值達到將近169億元。 該公司在2008年持有的投資性房地產(chǎn)共計3,122,511,310元,占其總資產(chǎn)比例為11.69%,所占份額較大。[7]公司的投資性房地產(chǎn)均位于商業(yè)繁華地段,存在著較為活躍的房地產(chǎn)交易市場,所以公司能夠取得同類或類似的房地產(chǎn)交易價格;F7/9購物中心、F124金樹街底商鋪均位于北京市金融街商務(wù)區(qū)的核心,C3四合院位于北京市金融街南區(qū),都用于鋪面出租,重慶的嘉年華大廈位于重慶市觀音橋步行街,用于商鋪出租。[5]2008年3月31日公司董事會研究決定:從2008年1月1日起,對公司擁有的投資性房地產(chǎn)

20、采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 2、數(shù)據(jù)分析 (1)對資產(chǎn)總額的影響 金融街公司于2008年改變計量模式后,公司的投資性房地產(chǎn)的公允價值高于賬面價值1,757,254,781.71元,增加了投資性房地產(chǎn)1,757,254,781.7l元,總資產(chǎn)也相應(yīng)增加1,757,254,781.71元,增加部分占到資產(chǎn)總額的6.4%,由此可以看出計量模式的改變對公司資產(chǎn)總額的影響較大。 (2)對所有者權(quán)益的影響 金融街公司在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式后,對2008年1月1日的財務(wù)報表進行了追溯調(diào)整,所有者權(quán)益增加了1,317,941,086.

21、28元,其中留存收益增加1,272,458,203.67元增加未分配利潤1,223,859,164.92元,增加盈余公積48,599,038.75元,資本公積增加有45,482,882.61元,其中轉(zhuǎn)入資本公積的部分是根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號一投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價。轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權(quán)益。[8]由此可見,公允價值模式的采用對公司的所有者權(quán)益有著較大的影響。 (3)對利潤的影響 金融街公司在2008年對投資性房地產(chǎn)改用公允價值模式計量,根據(jù)會計準則

22、的規(guī)定,這屬于會計政策變更,需要對上年同期凈利潤進行追溯調(diào)整。根據(jù)公司08年年報披露,公司07年利潤總額調(diào)整前為1,119,022,485.93元,調(diào)整后的金額為2,815,633,424.16元,增加了1,696,610,938.23元,為投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益導(dǎo)致,增長幅度高達251.62%。 (4)對稅負的影響 金融街公司采用公允價值模式計量后,08年的所得稅費用為37,825.74元較07年的81,080.73元下降了53.35% 這是因為模式變更后利潤總額較去年同期調(diào)整后的數(shù)額大幅降低了,所以本期提取的所得稅費用也隨之減少了。 三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量

23、的現(xiàn)狀分析 根據(jù)財政部會計司發(fā)布的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況的分析報告》中得出,在1570家上市公司中,存在630家投資性房地產(chǎn)上市公司,占總數(shù)的40.13%。這些公司在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時呈現(xiàn)出了以下幾種狀況: (一)采用公允價值計量模式的上市公司數(shù)量較少,但是呈增加趨勢 由于采用公允價值計量模式將會給公司帶來不菲的賬面收益同時也會大大增加上市公司的凈資產(chǎn)。因此在新準則出臺之前,社會各界普遍預(yù)測很多公司會傾向于采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。許多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司和擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)資源的商業(yè)類公司都受到關(guān)注,其中包括陸家嘴、保利

24、地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新世界等公司。但是事實卻并非如此,在2006年的中報中,明確表示將使用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公司寥寥無幾,之后在2006年年報中披露采用公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)公司只有方大A、津濱發(fā)展、金地集團等9家,僅占上市公司總數(shù)的0.69%;2007年則增加到了18家詳見表1,占上市公司總數(shù)的1.1%。數(shù)量趨于增加。[9] 表1 2007年采用公允價值計量的滬深上市投資性房地產(chǎn)公司 公司名稱 代碼 公司名稱 代碼 方大集團 000055 泛海建設(shè) 000046 津濱發(fā)展 000897 臥龍地產(chǎn) 600173 深發(fā)展A 000001 正和股份 600759

25、 勝利股份 000407 北京城建 600266 白云山 000522 萬科A 000002 武漢控股 600168 北辰實業(yè) 601588 沱牌曲酒 600702 中華企業(yè) 600675 中國銀行 601988 首開股份 600376 金地集團 600383 新湖中寶 600208 (二)確定公允價值金額的方法各異,需要進一步規(guī)范 公允價值是資產(chǎn)或負債在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價值的金額需要采用一定的方法來取得。從18家采用公允價值模式計量的上市公司來看,主要采用的方法見表2。 表2 2007年滬深上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值

26、金額確定方法情況表 方法 公司 第三方調(diào)查報告 房地產(chǎn)評估 雙方談判 參考同類同條件房地產(chǎn) 未披露 合計 數(shù)量(家) 2 10 1 2 3 18 比例(%) 11 56 6 11 16 100 從表2中可以看出,上市公司確定公允價值金額的方法多種多樣,主要以房地產(chǎn)評估為主,其次是參考同類同條件房地產(chǎn)價格和第三方調(diào)查報告,少數(shù)企業(yè)沒有按規(guī)定披露確定的方法。上市公司所選用的方法與準則的要求相比,存在著一定距離,有待進一步規(guī)范。 四、影響上市公司采用公允價值計量模式的原因分析 在新準則出臺時,預(yù)測很多公司會傾向于用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量,但實際上使用公允價值

27、模式進行計量投資性房地產(chǎn)的公司甚少。大多數(shù)公司由于種種原因仍決定采用成本模式。究其原因,有以下幾種: (一)準則規(guī)定的限制較多,管理層的謹慎性考慮 新會計準則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量所必須滿足的條件產(chǎn)生了一定的約束。盡管在新會計準則指南中對兩個條件已做出進一步的補充說明,但是上市公司仍然還存在著判斷本公司的房地產(chǎn)是否能夠滿足這些條件的困難,更何況,雖然財政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價值計量模式,但是可以看出監(jiān)管層是不怎么鼓勵使用公允價值模式計量的。所以,公司為了避免在政策的運用中出現(xiàn)偏差往往就會選擇暫不采用新政策。同時,已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)將不得轉(zhuǎn)變

28、為成本模式的規(guī)定也使得謹慎的管理層暫時采取了觀望的態(tài)度。 (二)市場不成熟,獲得公允價值的成本較高 公司選擇采用公允價值模式進行計量必然會面臨對它所擁有的全部投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估和確定的問題,我國新會計準則規(guī)定的采用公允價值計量必須需要滿足的兩個條件具體分析下來是非常苛刻的。投資性房地產(chǎn)的所在地通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市,對于大中型城市應(yīng)當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。同類或類似的房地產(chǎn),對建筑物而言是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近;對土地使用權(quán)而言,是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相

29、同或相近的土地。[10]不能同時符合條件的,都不可以采用公允價值模式。然而,在我國目前房地產(chǎn)市場發(fā)展還不夠成熟的情況下,很難真正地通過市場取得公允透明的市場價格來滿足新準則,如此一來,企業(yè)為了達到準則的要求必然要花費較高成本來獲得投資性房地產(chǎn)的公允價值。 (三)利潤波動幅度加大 在成本模式下,當投資性房地產(chǎn)存在減值跡象時,還應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第8號??資產(chǎn)減值損失》的相關(guān)規(guī)定進行有關(guān)的資產(chǎn)減值測試,若確定是存在減值的應(yīng)當計提減值準備。同時,在《企業(yè)會計準則第8號??資產(chǎn)減值》中也規(guī)定:“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認,在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@一規(guī)定明確企業(yè)不得調(diào)整利潤;而采用公允價值模式進

30、行計量時,應(yīng)當將資產(chǎn)負債日的投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)對其賬面價值進行調(diào)整,兩者之間的差異則計入當期損益。[11]會計利潤是隨著公允價值的波動而同向變動的。目前,我國的房地產(chǎn)市場剛剛進入了加速發(fā)展的階段,房價升值的潛力較大,由于房價的飛速增長,政府也相繼出臺了一些抑制房價的政策,使得一些熱點城市的房價漲幅相應(yīng)放緩了,甚至有個別城市出現(xiàn)房價下跌的現(xiàn)象。由此可見,投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將可能加大凈利潤的波動幅度,容易對投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者產(chǎn)生誤導(dǎo),從而將影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。 (四)基于稅收的考慮 在成本模式下,投資性房地產(chǎn)可以通過逐年計提折舊或進行攤銷來進行抵稅,

31、但是在公允價值模式下這種抵稅功能便不復(fù)存在。此外,還考慮到了房產(chǎn)稅,目前房產(chǎn)稅的兩種征收標準。一種是按照租金收入的12%征收,另一種是按照投資性房地產(chǎn)原值的80% 征收1.2% 的房產(chǎn)稅。[12]所以,采用公允價值模式進行計量在當前的房產(chǎn)稅政策下是不會產(chǎn)生影響的,但是如果稅收政策在未來做出了調(diào)整,改為以公允價值作為征收依據(jù),那么采用公允價值模式進行計量對于房產(chǎn)稅的征收數(shù)額就會產(chǎn)生較大的影響。因此考慮到稅收對成本和利潤所產(chǎn)生的影響,大多數(shù)企業(yè)不對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 五、加強投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用的對策 在現(xiàn)實的會計環(huán)境下,雖然公允價值計量模式在實際的應(yīng)

32、用過程中尚還存在許多弊端,但是毋庸置疑的是,公允價值模式取代成本模式已經(jīng)成為了不可逆轉(zhuǎn)的時代發(fā)展潮流。公允價值更加能夠體現(xiàn)相關(guān)性原則和實質(zhì)重于形式原則,它符合會計的相關(guān)性、客觀性、真實性、一致性以及配比原則等會計原則的要求,同時它所提供的企業(yè)公允的財務(wù)狀況及經(jīng)營成果也更加有利于會計信息使用者做出決策。因此,如何盡快地完善公允價值計量模式來適應(yīng)市場的需要已經(jīng)成為現(xiàn)在我國急需解決的問題,針對上述所提及的原因,本人認為可以采取以下措施: (一)準則應(yīng)當賦予公允價值模式和成本模式二者平等的地位 鼓勵投資性房地產(chǎn)公司采用公允價值模式進行后續(xù)計量,不應(yīng)對采用公允價值模式計量附加過多的條件,用以配

33、合我國經(jīng)濟發(fā)展的需要。所以應(yīng)該修訂和完善準則指南、案例講解等準則配套材料,加強調(diào)查研究,出臺必要的解釋公告,及時解決準則執(zhí)行中所出現(xiàn)的問題。 (二)確定合理的估值方法 在公允價值計量中,估值方法的運用最需要技術(shù)性和職業(yè)來判斷。因此,估值方法的運用也被社會各界認為是在公允價值計量中的重點與難點。SFAS No.157指出,公允價值的評估方法有三大類即市場法、收益法和成本法。在實際所使用的估價方法都可以歸為這三類里的某一類。 市場法又稱為市場比較法,它是現(xiàn)在應(yīng)用最廣、最能夠反映房地產(chǎn)估價的價值標準方法,是《國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》中首推的方法。通過大量的已經(jīng)成交的相同或相類似房地

34、產(chǎn)的成交價格,來確定待估房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價是它的實質(zhì)。[13]市場法就是從市場上的交易出發(fā),將同一類型的房地產(chǎn)正常的成交價格和待估房地產(chǎn)加以比較,它所得出的估價判斷比其他幾種方法所得出的判斷更為直觀、更為可靠并且最能夠反映房地產(chǎn)估價的本質(zhì)。 收益法又稱收益資本化法,它是指通過對被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益現(xiàn)值的估測用來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。具體說來就是預(yù)測估計對象的未來收益,然后將它轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。[14]收益法的實質(zhì)是以房地產(chǎn)未來的收益作為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。它的基礎(chǔ)是預(yù)期原理,也就是說決定房地產(chǎn)的現(xiàn)值,重要的并不是過去的因素而是未來的

35、因素。具體而言,房地產(chǎn)的現(xiàn)值,往往不是基于它的歷史成本、開發(fā)建設(shè)已花費成本或者是過去房地產(chǎn)市場的情況,而是基于房地產(chǎn)未來所能夠給市場參與者帶來的收益或者能夠獲得的滿足和樂趣等等的預(yù)期。 成本法就是以當前將要重置一項資產(chǎn)的服務(wù)能力的金額來計量公允價值。采用成本法確定資產(chǎn)的公允價值時,應(yīng)該按照當前市場條件確定重新取得同樣一項資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額。[15]成本法的四個基本要素有:資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值及資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。應(yīng)用成本法確定公允價值需要考慮各項損耗因素,主要包括:有形損耗、功能性損耗和經(jīng)濟性損耗。 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行估價時,可

36、根據(jù)投資性房地產(chǎn)所處的具體環(huán)境,選擇適當合理的估值方法。 (三)提高會計人員的職業(yè)判斷能力 首先,會計從業(yè)人員要轉(zhuǎn)變思想觀念,增強職業(yè)判斷意識。長期以來,我國就一直以行業(yè)會計制度來規(guī)范會計行為,在行業(yè)會計制度中規(guī)定了明確的會計科目,并且對各科目的內(nèi)涵及其所包括的內(nèi)容作了具體詳細的解釋,會計人員只需要根據(jù)會計制度的規(guī)定來做簡單的是非判斷。另外,會計制度對會計政策、會計估計的選擇也作了詳盡的限制性規(guī)定,這也限制了會計人員做出判斷的范圍。這使會計人員在日常工作中不善于運用職業(yè)判斷去處理復(fù)雜的會計實務(wù)。面對新形勢的要求,會計人員就要轉(zhuǎn)變觀念,提高自己對會計職業(yè)判斷必要性與重要性的認識,更新自

37、己的思維方式,改變過去那種按部就班的舊習(xí),增強自身職業(yè)判斷意識。 其次,加強實踐訓(xùn)練,提高職業(yè)判斷能力。會計人員的職業(yè)判斷能力必須要通過不斷地訓(xùn)練、實踐,長期積累才能夠形成。而作為一個高水平的會計人員,除了需要具備一定的專業(yè)基礎(chǔ)知識及較高的理論素質(zhì)以外,還要善于實踐。會計人員需要在實踐中學(xué)會分析、判斷、綜合與總結(jié),從而養(yǎng)成一種良好的思維習(xí)慣。只有通過持續(xù)不斷地訓(xùn)練和實踐,會計人員的職業(yè)判斷能力才會形成,并將會不斷提高。 第三,加強會計人員的職業(yè)道德教育。加強會計人員的職業(yè)道德教育,是提高會計人員職業(yè)判斷能力的重要保證。會計人員作為特殊行業(yè)的人員,既要擁有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì),又要有較

38、強的政策觀念與職業(yè)道德水平。會計人員在做出職業(yè)判斷時,應(yīng)該實事求是、客觀公正。會計人員在日常工作中要堅守職業(yè)道德并且要依法核算,確保會計信息真實、有效。 (四)制定稅收優(yōu)惠政策,鼓勵公司采用公允價值模式 國家稅務(wù)總局于2007年7月頒布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計準則有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》,該通知規(guī)定企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等,在持有期間的公允價值變動將不計入應(yīng)納稅所得額,在實際處置或結(jié)算時,處置所取得的價款扣除其歷史成本之后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這是一項很好的鼓勵政策,今后,稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該制定更多的優(yōu)惠政策,以更好地推動公允價值的應(yīng)用

39、,減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。打消企業(yè)的顧慮,避免企業(yè)為了避稅而繼續(xù)使用歷史成本計量模式。 投資性房地產(chǎn)實行公允價值計量模式具有積極的意義。采用公允價值計量模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值,能更加合理地反映企業(yè)的財務(wù)狀況,提高財務(wù)信息的相關(guān)性,有利于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。相信隨著新會計準則的繼續(xù)推行,隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)或經(jīng)營情況的變化,將會有更多的上市公司的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式,這也是新會計準則實施的必然結(jié)果。 參考文獻 [1] 孟冰.投資性房地產(chǎn)運用公允價值的思考[J].會計之友,2009(11):76-78. [2] 高

40、春連.公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)準則中運用的思考[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟,2009(3):2-5. [3] 鄭堂明.公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)準則中運用的思考[J].科技信息,2008(4):184. [4] 詹二妹.公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].科技信息,2008(3):107-108. [5] 栗德瓊.公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的應(yīng)用分析[J].中國外資,2009(5):33-34. [6] 葛家漱,竇家春.基于公允價值會計計量研究[J].廈門大學(xué)學(xué)報,2009(3):27-47. [7] 王健鳴.企業(yè)會計準則中有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價值的應(yīng)用問題[J].管理學(xué)家,

41、2009(6):37. [8] 寧延金,季紅.淺談公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用及影響[J].商場現(xiàn)代化,2008(3):336. [9] 陳耀敏.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用[J].會計之友,20087:49. [10] 王瑞,王麗文.公允價值對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財會研究,20086:20-21. [11] 趙西卜,王艷紅,尚利.投資性房地產(chǎn)會計準則實施中應(yīng)注意的七大問題[J].財會學(xué)習(xí),20065:43-45. [12] 吳美霖.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用[J].合作經(jīng)濟與科技,20095:17-19. [13] 蘭艷.投資性房地產(chǎn)公允價值應(yīng)用及影響[J]

42、.現(xiàn)代商業(yè),2009(12):72-73. [14] 柳毅.公允價值計量-涵義、應(yīng)用與展望[J].太原大學(xué)學(xué)報,20073:58-61. [15] 王葳葳.新準則下公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].管理學(xué)家,2010(2):94-95. [16] 左承.新會計準則下公允價值對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的影響及應(yīng)用分析[J].交通財會,2009(4).67-68. [17] 池雁紅,張集瓊.投資性房地產(chǎn)準則中公允價值計量模式的應(yīng)用[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊,2009(2):74-77. [18] 鄭昕.投資性房地產(chǎn)準則中公允價值計量的應(yīng)用[J].長三角,2009(4):27-28. [19]

43、 黃子瓊.公允價值的應(yīng)用分析與建議[J].金融會計,20074:26-28. [20] James Cataldo,Morris McInnis.從凈收益視角看公允價值和歷史成本計量屬性的作用[J].會計研究,20097 :30. [21] 財政部.企業(yè)會計準則[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社,2006.225-270. [22] 謝詩芬.公允價值:國際會計前沿問題研究[M].湖南人民出版社,2004.240-241. [23] 吳正奎.公允價值計量對我國上市公司影響初探[D].復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.28-33. [24] Hits Joerg-Markus.The Decision

44、 Usefulness of Fair Value Accounting - A Theoretical Perspective [J]. European Accounting Review, 200711:323-362. [25] Penman Stephen H. Financial reporting quality: is fair value a plus or a minus.[J]Accounting & Business Research, 200712:33-43. 畢業(yè)論文(設(shè)計)任務(wù)書 題 目: 公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

45、 專 業(yè): 會計學(xué) 一、主要任務(wù)與目標: 在商學(xué)院規(guī)定的畢業(yè)論文撰寫期間內(nèi),根據(jù)師生共同商定的畢業(yè)論文選題《公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用》,綜合運用本科階段所學(xué)專業(yè)知識和相關(guān)學(xué)科知識,撰寫一篇具有一定的理論價值和應(yīng)用價值、篇幅不少于8000字的畢業(yè)論文。希望通過畢業(yè)論文的撰寫能夠?qū)蕛r值計量模式和投資性房地產(chǎn)有更深層次的認識。對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量產(chǎn)生影響和存在的問題進行較深入的研究,提出完善建議,以便更加真實可靠的反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。 二、主要內(nèi)容與基本要求: (一)研究的主要內(nèi)容 課題研究集中于以下幾個方面:(1)投資性房地產(chǎn)

46、計量模式的規(guī)定;(2)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量產(chǎn)生影響;(3)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析;(4)影響上市公司采用公允價值計量模式的原因分析;(5)加強投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用的對策。 (二)基本要求 根據(jù)畢業(yè)論文設(shè)計參考選題及老師所提供的主要中英文參考書目(文獻),檢索相關(guān)中文文獻的數(shù)量要求不得少于20篇,外文文獻不得少于2篇;嚴格按照畢業(yè)論文撰寫進度和計劃,完成文獻綜述、開題報告、外文翻譯以及畢業(yè)論文撰寫等項工作。文獻綜述應(yīng)較全面地反映與該課題直接相關(guān)的國內(nèi)外研究成果,特別是近年來的最新發(fā)展成果與研究動態(tài),并應(yīng)指出該課題需要進一步解決的問題,力求層次清晰、格

47、式規(guī)范;開題報告在主要說明所選課題的歷史背景、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展均勢的基礎(chǔ)上,明確研究的基本內(nèi)容,擬解決的主要問題和研究方法及措施等;外文翻譯的文獻應(yīng)與畢業(yè)論文選題密切相關(guān),要求翻譯每篇2000單詞以上的外文翻譯二篇,應(yīng)忠實原文、語言流暢。畢業(yè)論文應(yīng)結(jié)構(gòu)完整、觀點鮮明、論證充分、思維嚴密、內(nèi)容充實、格式規(guī)范,力求有所創(chuàng)新。 三、計劃進度: 2010.11.05?2010.11.22 完成畢業(yè)論文選題 2010.11.23?2011.01.10 完成文獻綜述、開題報告及外文翻譯 2011.02.21?2011.03.11 完成畢業(yè)論文初稿,確定實習(xí)單位 201

48、1.03.12?2011.05.03 畢業(yè)實習(xí),修改論文 2011.05.04?2011.05.12 畢業(yè)論文定稿 2011.05.23?2011.06.03 畢業(yè)論文答辯 推薦參考文獻: [1] 孟冰.投資性房地產(chǎn)運用公允價值的思考[J].會計之友,2009,(16).76-78. [2] 詹二妹.公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].科技信息,2008,(3).107-108. [3] 葛家漱,竇家春.基于公允價值會計計量研究[J].廈門大學(xué)學(xué)報,2009,(3).27-47 [4] 趙西卜,王艷紅,尚利.投資性房地產(chǎn)會計準則實施中應(yīng)注意的七大問題[J].財會學(xué)

49、習(xí),2006,5:43-45. [5] 劉小濤.論公允價值在新會計準則中的運用[J].商業(yè)會計,2007,05 .36. [6] 王蕾,于鵬,楊雙,丘建龍.從2007年年報談投資性房地產(chǎn)公允價值模式的選擇[J].國際商務(wù)財會,20088.40?42. [7] 陳耀敏.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用[J].會計之友,200807.49. [8] Hitz, Joerg-Markus. The Decision Usefulness of Fair Value Accounting - A Theoretical Perspective.[J]. European Accounting

50、 Review,2007(16).323-362[9] Penman, Stephen H. Financial reporting quality: is fair value a plus or a minus.[J]. Accounting & Business Research,200712. 33-43

51、 畢業(yè)論文(設(shè)計)文獻綜述 題 目: 公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用 專 業(yè): 會 計 學(xué) 一、前言部分 (一)寫作目的 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分。被普遍認為是受新會計準則影響最大的行業(yè)之一。其交易日趨活躍,在國民經(jīng)濟中的作用也日趨凸

52、顯,而且由于投資性房地產(chǎn)的賬面凈值顯著低于公允價值,計量模式一旦改變,對上市公司影響巨大。隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的增多和宏觀經(jīng)濟的發(fā)展,實施新會計準則后公允價值會逐漸成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要計量屬性,這有利于引導(dǎo)市場更多的關(guān)注投資性房地產(chǎn)企業(yè)的真實價值。然而,我國目前尚不具備在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用公允價值的客觀條件。因此。適時分析新的會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響顯得十分必要。文章著重探討了公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體運用并分析公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響。對進一步推進公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用起了積極的作用。 (二)相關(guān)概念

53、 1.公允價值 國際會計準則

54、委員會1999年發(fā)布的《國際會計準則第39號??金融工具:確認和計量》第98段指出:在公允價值定義中隱含著一項假定,即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的,不打算或不需要清算,不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模,或按不利條件進行交易。因此,公允價值不是企業(yè)在強制性交易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額1ASC,1999?！泵绹攧?wù)會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是:“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中,自愿雙方之間進行資產(chǎn)或負債的買賣或發(fā)生與清償?shù)膬r格FASB2000?！蔽覈骂C布的《企業(yè)會計準則??基本準則》中,把公允價值定義為:“在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交

55、換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?！睆谋容^中可以看出,我國新企業(yè)會計準則對公允價值的運用有所創(chuàng)新并且較為謹慎,這是順應(yīng)我國市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀,新企業(yè)會計準則還嚴格規(guī)范了運用公允價值的前提條件,即公允價值在具有商業(yè)實質(zhì)并能夠可靠計量時才能使用,值得注意的是,公允價值計量在新企業(yè)會計準則中的大多數(shù)具體準則中并不具有強制效力,也是充分考慮了我國特殊的經(jīng)濟環(huán)境與會計環(huán)境。

56、 2.投資性房地產(chǎn) 國際會計準則委員會(IASB)將投資性房地產(chǎn)定義為:“投資性房地產(chǎn),指為賺取租金或為資本增值,或兩者兼有而(由業(yè)主或融資租賃的承租人)持有的房地產(chǎn)(土地或建筑物,或建筑物的一部分,或兩者兼有)”。我國在2006 年頒布

57、的《企業(yè)會計準則第3 號??投資性房地產(chǎn)》中對投資性房地產(chǎn)定義如下:“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”,它包括:已出租的建筑物;已出租的土地使用權(quán);持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)三類,并不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。與IASB 類似。 (三)綜述范圍

58、 本文參考了2000-2010年間發(fā)表于《財會研究》、《會計之友》、《科技信息》、《中國外資》、《現(xiàn)代商業(yè)》、《管理學(xué)家》、《經(jīng)濟研究導(dǎo)刊》、《商場現(xiàn)代化》等學(xué)術(shù)雜志中的研究論文,借鑒了財政部《企業(yè)會計準則》中的有關(guān)準則,通過分析與總結(jié)這些文章,對公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用有了總體上的把握。 (四)相關(guān)主題及爭論焦點

59、 本文對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、企業(yè)利潤、稅負等方面產(chǎn)生影響。指出了公允價值應(yīng)用的障礙,并對如何推廣公允價值的應(yīng)用給出了一些建議 我國在2006 年頒布的《企業(yè)會計準則第3 號??投資性房地

60、產(chǎn)》中對投資性房地產(chǎn)定義與IASB 類似即投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。通過比較國際會計準則委員會、美國財務(wù)會計委員會以及我國企業(yè)會計準則中對公允價值的定義,可以看出我國新企業(yè)會計準則對公允價值的運用有所創(chuàng)新并且較為謹慎。在國際會計準則趨同的環(huán)境下,如何將國外的理論應(yīng)用于國內(nèi)的實際,成為了理論界研究的一個焦點。 二、主題部分 (一)公允價值理論研究

61、 1. 國外學(xué)者的研究 《公允價值及其計量》(雷思?斯隆,2005)一文中圍繞會計計量理論問題展開深入研究,作者在文章中主要介紹了公允價值的特點及應(yīng)用的優(yōu)越性,對