商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險投資管理及對策

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險投資管理及對策,商業(yè)地產(chǎn),風(fēng)險投資,管理,對策 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險投資管理及對策 摘要 中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場是隨著土地使用、住房制度的改革和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的興起而逐步建立和發(fā)展起來的，它是中國社會主義市場經(jīng)濟體制改革的產(chǎn)物。目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)投資市場還處于起步階段，發(fā)展較快，問題很多，還很不規(guī)范，對其發(fā)展是應(yīng)該抑制還是鼓勵的困惑己經(jīng)成為阻礙商業(yè)地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個亟待解決的難題。隨著政策環(huán)境、需求環(huán)境、競爭環(huán)境的急劇變化，中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場的競爭格局也正在發(fā)生明顯變化。本文以為例，分析探討了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的現(xiàn)狀及影響，為我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的發(fā)展研究提供參考。 關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)投資；地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)濟發(fā)展 Abstract China real estate investment market is the rise of land use, housing system reform and the real estate industry, and gradually establish and develop, it is a product of China's socialist market economic system reform. At present, China's real estate investment market is still in its infancy, rapid development, many problems, but also very irregular, its development should inhibit or encourage confusion has become a bearing in mind that the problem be resolved to hinder the healthy development of the real estate industry. With the dramatic changes in the policy environment, the demand environment, the competitive environment, the competition pattern of China's real estate investment market is also being changed significantly. The nations to Shanghai Construction Group, for example, analyzed the current situation and the impact of real estate enterprises to invest in China, to provide a reference for the development of China's real estate business investment. Keyword：Real estate investment；Estate enterprises；Economic development 目錄 摘要 1 目錄 2 1. 商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 3 1.1 土地供需緊張 4 1.2 開發(fā)資金多元化明顯 4 1.3 商業(yè)地產(chǎn)價格上漲速度快 4 1.4 商業(yè)地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不平衡 5 2. 商業(yè)地產(chǎn)投資存在的問題 5 2.1宏觀調(diào)控降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度 5 2.2 法制不健全導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)局面混亂 6 2.3商業(yè)地產(chǎn)市場造成的影響 7 2.4 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)立法與執(zhí)法存在的不足 8 2.4.1 立法不完善 8 2.4.2 執(zhí)法不到位 8 3.完善商業(yè)地產(chǎn)投資的方法 9 3.1 拓寬開發(fā)企業(yè)的融資渠道 9 3.2 積極引導(dǎo)市場健康發(fā)展 9 3.3 加快開發(fā)企業(yè)整合的進程 10 3.4 推進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的的法制建設(shè) 10 3.4.1填補立法空白 10 3.4.2加大執(zhí)法力度 11 4. 總結(jié) 11 5.參考文獻 12 6.致謝 13 1.商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的組成部分，它的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟開始復(fù)蘇時商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)隨之上升，但是由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時滯效應(yīng)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會稍后于經(jīng)濟復(fù)蘇的時間。宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，使商業(yè)地產(chǎn)價格上升，k作為開發(fā)商，資產(chǎn)值相應(yīng)快速膨脹，在銀行大量提供抵押貸款的情況下，投資乘數(shù)效應(yīng)又使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)周期比宏觀經(jīng)濟周期更快進入繁榮階段。由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)沒有宏觀經(jīng)濟那種各行業(yè)相互牽動消長的綜合影響，因而商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的衰退現(xiàn)象也通常比宏觀經(jīng)濟先出現(xiàn)。受宏觀經(jīng)濟衰退和蕭條的影響，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的蕭條階段持續(xù)較長，直到宏觀經(jīng)濟開始緩慢復(fù)蘇后，它才慢慢走出蕭條期。歷史經(jīng)驗表明在一個周期中，盡管波谷值低于波峰值，但通常高于前期的波谷值，有時還會超過前面的波峰值。商業(yè)地產(chǎn)投資是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的源頭，直接決定了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。 1.1 土地供需緊張 土地開發(fā)面積在經(jīng)歷了2009～2010年的較快增長后，2011年土地開發(fā)面積同比下降46%，2009年的同比增長僅為8%，盡管2009年同比增長40%，但是總量上仍低于2008年、2009年水平。 2009至2011年8月份共出讓經(jīng)營性商業(yè)地產(chǎn)用地202宗，總成交面積1404.06萬平方米，總成交金額772.06億元（見圖4）。成交面積在經(jīng)歷了2009年、2010年調(diào)整之后，2011年、2012年穩(wěn)步增加。2011年1～8月的數(shù)據(jù)與2009年的數(shù)據(jù)相比，土地成交面積增加28.5%，成交金額增加67.98%。 1.2 開發(fā)資金多元化明顯 從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金來源結(jié)構(gòu)來看，2005～2010年的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商貸款占商業(yè)地產(chǎn)總投資比例變化比較穩(wěn)定，平均在24%左右。自籌比例逐漸提高，特別是含有定金和預(yù)售的其他部分占總投資的比例較大。2009年至2011年1～8月計算的這幾項的平均占比分別為：23.3%、2.1%及41.4%，說明居民購買能力較強。特別是在2010年、2011年人民幣逐漸升值條件下，利用外資比例逐年下降，估計2010年利用外資比例同比下降86%。 從資金投向比例來看，商品住宅的投資比例很高，從2009年的61.45%增長到2010年的82.43%，2011年1～8月份為77.1%。對經(jīng)濟適用房的投資比例偏低，最高為2009年，比例僅為3.5%；2011年1～8月份的經(jīng)濟適用房投資比例同比下降46.7%。 1.3 商業(yè)地產(chǎn)價格上漲速度快 從2009年5月到2010年12月的數(shù)據(jù)來看，投資的城市市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)均價為8000～10000元每平方米左右，個別地段的樓盤價格達到12000元每平方米以上，漲速較快。銷售價格指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民消費價格總指數(shù)；2009～2011年的房價收入比分別為17.78、14.18和14.03，遠(yuǎn)高于世界平均水平，接近北京和蘇州等一線城市的水平。 究其原因，主要與土地成本和拆遷有很大關(guān)系。一是土地成本占比較高。根據(jù)近幾年出讓土地的樓面地價來看，土地成本占房價比例逐年走高，2007年占比為39.33%，2010年和2011年都為35%左右，遠(yuǎn)高于30%的全國平均水平。二是政府拆遷補償力度加大，推高土地成本的同時也帶來了商業(yè)地產(chǎn)價格的上漲。2009年的總拆遷面積為171萬平方米，2010年的計劃拆遷面積為200萬平方米。一方面集中的大規(guī)模拆遷改造直接催生了購房需求，推動了房價快速上漲。另一方面拆遷補償成本的上升使得開發(fā)商獲得土地的門檻明顯提高，必然會帶動房價的上漲。 1.4 商業(yè)地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不平衡 從商業(yè)地產(chǎn)的供給與需求總量來看，2005年至2010年1～8月商業(yè)地產(chǎn)的供銷比分別為0.72、0.86、0.52、0.91、0.48和0.6。說明當(dāng)年銷售的商業(yè)地產(chǎn)中有很多的存量房源，特別是2009年供銷比最低，供不應(yīng)求現(xiàn)象比較明顯。這其中主要原因，一是與開發(fā)商取得土地后沒有按期開發(fā)有關(guān)，新開工面積增長平緩。二是與商業(yè)地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢有關(guān)。受商業(yè)地產(chǎn)國十條政策影響，2010年1～8月的銷售面積下降很快，居民觀望氣氛很濃。 從2006年至2010年1～8月的全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，90平方米以下住房的供給為18.6萬套，需求為16.5萬套；90平方米以上住房的供給為11.3萬套，需求為10.8萬套。從總量看，二者的供給都大于需求，而90平方米以下商業(yè)地產(chǎn)的供給和需求總量都大于90平方米以上商業(yè)地產(chǎn)的供給和需求。表明隨著商業(yè)地產(chǎn)價格的不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，加上稅收政策的引導(dǎo)，更多的家庭選擇中、小戶型住宅。 2. 商業(yè)地產(chǎn)投資存在的問題 2.1宏觀調(diào)控降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度 　　首先，商業(yè)地產(chǎn)貸款品種減少，貸款門檻提高，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了更高要求。過去，商業(yè)銀行對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款有流動資金貸款、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款和公積金委托貸款。由于流動資金貸款不按項目管理，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用這部分貸款來支付土地價款，在“四證”齊全后再申請商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款，自身投入較少。另外，商業(yè)銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發(fā)放了不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款。隨著國務(wù)院將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例提高，商業(yè)銀行相應(yīng)地提高了商業(yè)地產(chǎn)貸款自有資金比例，客觀上對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了更高要求。部分商業(yè)銀行因央行實行窗口指導(dǎo)和提高存款準(zhǔn)備金率緊縮貸款規(guī)模以后，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查會更加嚴(yán)格，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是一些中小企業(yè)越來越難以獲得貸款。 其次，開發(fā)資金來源減少，項目爛尾風(fēng)險增加，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰進程加快。項目開發(fā)不得不依賴于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金，一些資金實力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勉強還可以應(yīng)付，而一些中小企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，項目出現(xiàn)較大的資金缺口，導(dǎo)致已開工項目形成爛尾工程。三是對集團公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)。為了控制成本，許多商業(yè)地產(chǎn)集團公司采用了資金統(tǒng)一管理模式，實行“統(tǒng)貸統(tǒng)還”，即由母公司統(tǒng)一向銀行申請貸款，然后轉(zhuǎn)貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統(tǒng)一還貸。金融宏觀調(diào)控禁止商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款跨地區(qū)使用，對商業(yè)地產(chǎn)集團公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)，母公司申請的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于注冊地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而外地開發(fā)只能由當(dāng)?shù)刈庸咀鳛槌匈J主體。由于子公司的財務(wù)指標(biāo)通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司“遍地開花”現(xiàn)象，在一定程度上減緩了開發(fā)速度。從中長期發(fā)展投資形勢來看，我國商業(yè)地產(chǎn)投資還有很大空間，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展趨勢良好。 2.2 法制不健全導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)局面混亂 　　首先，涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、交易的法律規(guī)定少，體系不健全，且不夠具體。歷年出臺的涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的法律、法規(guī)，多為原則性規(guī)定，在執(zhí)法過程中難以把握合理的尺度，客觀上造成有關(guān)各方的無效博弈，增大了交易成本，并產(chǎn)生嚴(yán)重的不確定性，最終導(dǎo)致投資的市場配置失靈。 　　其次，競爭機制不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的政策法規(guī)帶有明顯的所有制歧視、地方保護主義色彩。在許多地方由于有關(guān)政策的規(guī)定，外地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商無法以同等價格水平獲得必要的土地，而本地一些開發(fā)商卻可以憑借某些政策獲得大量廉價土地，這種不公平破壞了市場經(jīng)濟要求公平競爭的原則，從而誘發(fā)許多違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象。 　　再次，土地交易、資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。一段時期以來，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地的現(xiàn)象得不到有效治理，不僅對于合法開發(fā)土地資源、保護正當(dāng)開發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重消極影響，而且造成嚴(yán)重的社會問題。其重要原因就是法律規(guī)定不合理。另外，對于開發(fā)商擅自改變投資方向的現(xiàn)象，法律缺乏相關(guān)的明確規(guī)定，造成監(jiān)管不利。 2.3商業(yè)地產(chǎn)市場造成的影響 首先，降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。長期以來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款和預(yù)售貨款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占很小的一部分。這種依靠銀行貸款和預(yù)售款進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的做法不僅沒有受到質(zhì)疑，反而成為一種通行的模式。但隨著中國銀行體制改革，商業(yè)地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。 　　另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。不難看出，我國商業(yè)地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長期以來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險的局面。在這種大環(huán)境下，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商調(diào)整價格策略，以維持企業(yè)的有效運轉(zhuǎn)，同時也推動有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新的力度。其次，自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)自2009年以來，自籌資金占商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，而債券融資在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且近年一路下滑，這與我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。 　　此外，經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大，其中蘊藏的風(fēng)險需要及時化解。據(jù)統(tǒng)計，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性欠款長期以來一直處于上升中。經(jīng)營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的商業(yè)地產(chǎn)項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此及時降低這部分比例成為一段時間內(nèi)的重要內(nèi)容。第四，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對國際、國內(nèi)沖擊的能力亟待提高。我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低。結(jié)合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快，這預(yù)示著外商對中國商業(yè)地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量，從而必然對我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定程度的影響。近一段時間以來，流入中國的國際投機資本一部分存在銀行，另一部分則進入到商業(yè)地產(chǎn)市場，并已形成對商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的干擾。因此，防范國際資本對我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的沖擊已經(jīng)成為我國必須面對的一種現(xiàn)實。 2.4 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)立法與執(zhí)法存在的不足 2.4.1 立法不完善 國家已經(jīng)制定了一系列的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的政策和法律，但是從總體上看，立法還不夠完善，立法體系也不完善，一些方面甚至長期存在著無法可依的情況。其主要表現(xiàn)為：己經(jīng)出臺的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的法律、法規(guī)、規(guī)章、條例數(shù)量較少，大量的規(guī)范性文件只是地方性法規(guī)和部門規(guī)章，而且規(guī)定的法律條文比較簡單，這種狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展和需求；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的立法速度較慢，立法不規(guī)范，缺乏系統(tǒng)性、嚴(yán)密性和科學(xué)性，缺乏通盤考慮，相關(guān)法律原則性強，欠缺可直接操作的規(guī)范；法律一旦制定出來就具有一定的穩(wěn)定性，不能頻繁變動，更不能朝令夕改，否則就會失去其權(quán)威性和確定性。但是正是因為這一點又使它具有對千變?nèi)f化的現(xiàn)實社會生活的不適應(yīng)性和滯后性。 2.4.2 執(zhí)法不到位 在執(zhí)法方面，由于一些政府機構(gòu)監(jiān)管不力，有些地方存在著有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、以行政干預(yù)代替法律、以權(quán)代法和以言代法等現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)法律體系存在的不健全、規(guī)范性不足的問題，留下了許多執(zhí)法空間和矛盾，加上經(jīng)濟利益的驅(qū)動，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了暗箱操作的現(xiàn)象。他們大鉆改革政策不配套的空子，稿行賄受賄，貪得無厭地把國家集體的資產(chǎn)、人民的利益劃為私有。例如一些地方的領(lǐng)導(dǎo)干部在經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌中，往往以打招呼、批條子等方式，指定供地對象、位置、面積、價格等，使市場調(diào)控手段有名無實；在企業(yè)改制中，一些地方政府違規(guī)處置國有劃撥土地，植自減免土地出讓金，低價出讓國有土地，使國有土地資產(chǎn)大盤流失。結(jié)果造成了“高樓大廈建起來了，領(lǐng)導(dǎo)干部倒下去了”。執(zhí)法方面存在的這些問題嚴(yán)重?fù)p害了法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性，損害了政府形象，助長了違法的行為，不利于保護合法經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益。執(zhí)法上的不到位也導(dǎo)致了中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場誠信的缺失，引起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場秩序的混亂。 3.完善商業(yè)地產(chǎn)投資的方法 3.1 拓寬開發(fā)企業(yè)的融資渠道 資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求，是開發(fā)企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道，例如可以通過企業(yè)債券、重組上市、信托基金、股權(quán)投資、商業(yè)地產(chǎn)基金等形式來進行融資。其中企業(yè)債券具有發(fā)行程序簡捷、融資期限長、利率比銀行貸款低許多等優(yōu)勢。上市是一種理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可從容化解央行 “121文件”的影響，緩解來自商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力，萬科、天鴻、金地等商業(yè)地產(chǎn)商都通過上市，募集了大量資金。隨著融資渠道多元化的發(fā)展趨勢，信托等融資方式也走向了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，以其方式靈活等優(yōu)勢獲得了迅速發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)信托是信托工具在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的重要應(yīng)用，是具有創(chuàng)新性的金融工具之一，拓寬了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)基金提供了新的融資渠道，目前多家商業(yè)地產(chǎn)投資基金正在籌備當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以吸引社會各類基金尤其是商業(yè)保險基金加盟等方式來進行融資。保險涉足商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，這也是一條新的非常重要的融資渠道。 3.2 積極引導(dǎo)市場健康發(fā)展 積極引導(dǎo)市場健康發(fā)展，促進多級市場聯(lián)動 三級市場已經(jīng)成為制約二級市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。擴大商業(yè)地產(chǎn)市場容量的一種可行的思路是“三、二、一”發(fā)展模式，即將三級市場的交易激活、放大，來帶動二級市場的銷售；然后根據(jù)二級市場流量情況，來規(guī)范一級市場，控制一級市場土地的批租量、出讓量。要做到這點，就要把三級市場的運行與二級市場結(jié)合起來，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動。搞活和拓展商業(yè)地產(chǎn)二、三級市場，特別是開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售，對于啟動住房消費市場，滿足不同階層住房需求，促進存量住房流通，聯(lián)動消化空置商業(yè)地產(chǎn)，進而促進住房制度改革，加大住房建設(shè)力度，保證住宅業(yè)真正成為新的國民經(jīng)濟增長點，具有十分重要的意義。在搞活放開二、三級市場的同時加以規(guī)范；要大力發(fā)展租賃市場，加大促銷力度，進一步規(guī)范中介機構(gòu)，適時進行商業(yè)地產(chǎn)信息發(fā)布，引導(dǎo)市場發(fā)育和健全；要加強市場管理，加大執(zhí)法力度。 3.3 加快開發(fā)企業(yè)整合的進程 隨著市場競爭的加劇，以及市場規(guī)則和競爭環(huán)境的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；?、集團化勢在必行。目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，快魚吃慢魚也是早晚的事。今后，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進入集約化發(fā)展的高級階段，行業(yè)資源逐步整合，企業(yè)間相互牽制、互相排斥的無序競爭局面將逐漸改變，商業(yè)地產(chǎn)各方面的專業(yè)合作將越來越深入，行業(yè)集中度也將逐步提高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整合可以通過資產(chǎn)重組，讓一部分有實力的企業(yè)借助資本市場，通過資本運作，以控股的形式，形成緊密的或松散的企業(yè)集團，例如通過橫向聯(lián)合增強企業(yè)的資金實力或是通過垂直聯(lián)合延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈；也可以鼓勵有實力的企業(yè)采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的方式，實現(xiàn)規(guī)模效益，獲得由規(guī)模擴大帶來的自身成本的降低，共享技術(shù)、管理經(jīng)驗、市場信息、商譽等資源，提升市場競爭能力和抗風(fēng)險能力。諸如萬科這樣的企業(yè)，也正努力從其他開發(fā)企業(yè)特別是國有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴張做好人才儲備；還可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式把各自的優(yōu)勢集中起來，優(yōu)化資源組合，充分利用行業(yè)資源提升企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟。 3.4 推進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的的法制建設(shè) 法律是市場經(jīng)濟條件下的一個重要調(diào)控手段，它在規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場中發(fā)揮著不可替代的作用，規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場，除了要依靠商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商誠信品牌和商業(yè)道德保證外還需要法律的規(guī)范。 3.4.1填補立法空白 現(xiàn)行有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的政策法規(guī)應(yīng)進行一次徹底的清理和修訂，使其更加符合形勢的需要，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的運行創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的法律體系，首先要針對目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場法律、法規(guī)不健全的問題，進行相應(yīng)的立法或制定相應(yīng)的法規(guī)，及時填補 “立法真空”，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的運行提供確切的法律保證。例如制定并頒布 《住宅法》以規(guī)范住房市場。建議將商業(yè)地產(chǎn)納入我國《消費者權(quán)益保護法》的適用范圍，在適用該法第49條關(guān)于欺詐的懲罰性賠償時，要明確適用的條件。比如可規(guī)定因開發(fā)商五證不全、一房多賣等構(gòu)成根本性欺詐時適用全額賠償，因裝修不符合約定等部分欺詐時適用部分賠償，以體現(xiàn)公平原則。其次要修改滯后法規(guī)。對于己滯后于現(xiàn)實情況的法律應(yīng)結(jié)合實際發(fā)展的社會現(xiàn)實及時修改原有立法，以克服舊法的滯后性和局限性。 3.4.2加大執(zhí)法力度 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理的相關(guān)行政部門應(yīng)聯(lián)合起來，嚴(yán)格執(zhí)法，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為造冊登記，建立信用檔案，并根據(jù)不同情況堅決予以處罰，毫不手軟，依法對市場行為進行規(guī)范和管理，以保障市場的公平公正。只有加大執(zhí)法力度，才能增強法律的嚴(yán)肅性和威懾力，也只有這樣才能遏制住商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不規(guī)范行為，使違規(guī)者在政府的決心面前止步。 加大執(zhí)法力度可以通過三個方面來進行。第一，培養(yǎng)一批高素質(zhì)的執(zhí)法隊伍。有組織、有計劃、有步驟地進行各種形式的執(zhí)法培訓(xùn)，可以增強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場管理系統(tǒng)干部職工的依法行政意識，提高整體執(zhí)法水平，加強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場管理執(zhí)法隊伍的建設(shè)。第二，健全商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場執(zhí)法的監(jiān)督機制。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場執(zhí)法的監(jiān)督機制可以通過對各地規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場運行的執(zhí)法情況進行督查，有效地強化執(zhí)法的力度。嚴(yán)格執(zhí)法，避免選擇性執(zhí)法，落實行政過錯責(zé)任追究制度。第三，加大典型案例的處理和曝光力度，震懾各種違法違規(guī)行為，教促商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的各個主體守法經(jīng)營，切實保護合法經(jīng)營者的合法權(quán)益。針對違法處理力度不夠可以修改法律、法規(guī)的處罰條款，提高開發(fā)商的違約成本，使其違規(guī)行為得不償失。 4. 總結(jié) 綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的組成部分，它的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟開始復(fù)蘇時商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資隨之上升，但由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時滯效應(yīng)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會稍后于經(jīng)濟復(fù)蘇的時間。宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，使商業(yè)地產(chǎn)價格上升，開發(fā)商資產(chǎn)值相應(yīng)快速膨脹，在銀行大量提供抵押貸款的情況下，投資乘數(shù)效應(yīng)又使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)比宏觀經(jīng)濟周期更快進入繁榮階段。由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)沒有宏觀經(jīng)濟那種各行業(yè)相互牽動消長的綜合影響，因而商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的衰退現(xiàn)象也通常比宏觀經(jīng)濟先期出現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)投資是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的源頭，直接決定了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。 只要我們堅持商業(yè)地產(chǎn)市場健康的發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)價格會逐漸趨于合理，隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間；商業(yè)地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化，一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。商業(yè)地產(chǎn)市場秩序會逐漸改善，在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。政府行為會得以規(guī)范，隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強，隨著公民主權(quán)和民主的推進及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。 5.參考文獻 1 王兆金，秦江平 淺談公允價值在投資性商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用 2009 2 高賀 北京市通州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資前景SWOT分析 2011 3 蘇州建國集團有限公司 ，商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告 2012年01月 4 Tirole J. 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At present, China's real estate investment market is still in its infancy, rapid development, many problems, but also very irregular, its development should inhibit or encourage confusion has become a bearing in mind that the problem be resolved to hinder the healthy development of the real estate industry. With the dramatic changes in the policy environment, the demand environment, the competitive environment, the competition pattern of China's real estate investment market is also being changed significantly. The nations to Shanghai Construction Group, for example, analyzed the current situation and the impact of real estate enterprises to invest in China, to provide a reference for the development of China's real estate business investment. Keyword：Real estate investment；Estate enterprises；Economic development 目錄 摘要 1 目錄 2 1. 商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 3 1.1 土地供需緊張 4 1.2 開發(fā)資金多元化明顯 4 1.3 商業(yè)地產(chǎn)價格上漲速度快 4 1.4 商業(yè)地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不平衡 5 2. 商業(yè)地產(chǎn)投資存在的問題 5 2.1宏觀調(diào)控降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度 5 2.2 法制不健全導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)局面混亂 6 2.3商業(yè)地產(chǎn)市場造成的影響 7 2.4 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)立法與執(zhí)法存在的不足 8 2.4.1 立法不完善 8 2.4.2 執(zhí)法不到位 8 3.完善商業(yè)地產(chǎn)投資的方法 9 3.1 拓寬開發(fā)企業(yè)的融資渠道 9 3.2 積極引導(dǎo)市場健康發(fā)展 9 3.3 加快開發(fā)企業(yè)整合的進程 10 3.4 推進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的的法制建設(shè) 10 3.4.1填補立法空白 10 3.4.2加大執(zhí)法力度 11 4. 總結(jié) 11 5.參考文獻 12 6.致謝 13 1.商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的組成部分，它的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟開始復(fù)蘇時商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)隨之上升，但是由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時滯效應(yīng)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會稍后于經(jīng)濟復(fù)蘇的時間。宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，使商業(yè)地產(chǎn)價格上升，k作為開發(fā)商，資產(chǎn)值相應(yīng)快速膨脹，在銀行大量提供抵押貸款的情況下，投資乘數(shù)效應(yīng)又使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)周期比宏觀經(jīng)濟周期更快進入繁榮階段。由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)沒有宏觀經(jīng)濟那種各行業(yè)相互牽動消長的綜合影響，因而商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的衰退現(xiàn)象也通常比宏觀經(jīng)濟先出現(xiàn)。受宏觀經(jīng)濟衰退和蕭條的影響，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的蕭條階段持續(xù)較長，直到宏觀經(jīng)濟開始緩慢復(fù)蘇后，它才慢慢走出蕭條期。歷史經(jīng)驗表明在一個周期中，盡管波谷值低于波峰值，但通常高于前期的波谷值，有時還會超過前面的波峰值。商業(yè)地產(chǎn)投資是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的源頭，直接決定了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。 1.1 土地供需緊張 土地開發(fā)面積在經(jīng)歷了2009～2010年的較快增長后，2011年土地開發(fā)面積同比下降46%，2009年的同比增長僅為8%，盡管2009年同比增長40%，但是總量上仍低于2008年、2009年水平。 2009至2011年8月份共出讓經(jīng)營性商業(yè)地產(chǎn)用地202宗，總成交面積1404.06萬平方米，總成交金額772.06億元（見圖4）。成交面積在經(jīng)歷了2009年、2010年調(diào)整之后，2011年、2012年穩(wěn)步增加。2011年1～8月的數(shù)據(jù)與2009年的數(shù)據(jù)相比，土地成交面積增加28.5%，成交金額增加67.98%。 1.2 開發(fā)資金多元化明顯 從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金來源結(jié)構(gòu)來看，2005～2010年的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商貸款占商業(yè)地產(chǎn)總投資比例變化比較穩(wěn)定，平均在24%左右。自籌比例逐漸提高，特別是含有定金和預(yù)售的其他部分占總投資的比例較大。2009年至2011年1～8月計算的這幾項的平均占比分別為：23.3%、2.1%及41.4%，說明居民購買能力較強。特別是在2010年、2011年人民幣逐漸升值條件下，利用外資比例逐年下降，估計2010年利用外資比例同比下降86%。 從資金投向比例來看，商品住宅的投資比例很高，從2009年的61.45%增長到2010年的82.43%，2011年1～8月份為77.1%。對經(jīng)濟適用房的投資比例偏低，最高為2009年，比例僅為3.5%；2011年1～8月份的經(jīng)濟適用房投資比例同比下降46.7%。 1.3 商業(yè)地產(chǎn)價格上漲速度快 從2009年5月到2010年12月的數(shù)據(jù)來看，投資的城市市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)均價為8000～10000元每平方米左右，個別地段的樓盤價格達到12000元每平方米以上，漲速較快。銷售價格指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民消費價格總指數(shù)；2009～2011年的房價收入比分別為17.78、14.18和14.03，遠(yuǎn)高于世界平均水平，接近北京和蘇州等一線城市的水平。 究其原因，主要與土地成本和拆遷有很大關(guān)系。一是土地成本占比較高。根據(jù)近幾年出讓土地的樓面地價來看，土地成本占房價比例逐年走高，2007年占比為39.33%，2010年和2011年都為35%左右，遠(yuǎn)高于30%的全國平均水平。二是政府拆遷補償力度加大，推高土地成本的同時也帶來了商業(yè)地產(chǎn)價格的上漲。2009年的總拆遷面積為171萬平方米，2010年的計劃拆遷面積為200萬平方米。一方面集中的大規(guī)模拆遷改造直接催生了購房需求，推動了房價快速上漲。另一方面拆遷補償成本的上升使得開發(fā)商獲得土地的門檻明顯提高，必然會帶動房價的上漲。 1.4 商業(yè)地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不平衡 從商業(yè)地產(chǎn)的供給與需求總量來看，2005年至2010年1～8月商業(yè)地產(chǎn)的供銷比分別為0.72、0.86、0.52、0.91、0.48和0.6。說明當(dāng)年銷售的商業(yè)地產(chǎn)中有很多的存量房源，特別是2009年供銷比最低，供不應(yīng)求現(xiàn)象比較明顯。這其中主要原因，一是與開發(fā)商取得土地后沒有按期開發(fā)有關(guān)，新開工面積增長平緩。二是與商業(yè)地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢有關(guān)。受商業(yè)地產(chǎn)國十條政策影響，2010年1～8月的銷售面積下降很快，居民觀望氣氛很濃。 從2006年至2010年1～8月的全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，90平方米以下住房的供給為18.6萬套，需求為16.5萬套；90平方米以上住房的供給為11.3萬套，需求為10.8萬套。從總量看，二者的供給都大于需求，而90平方米以下商業(yè)地產(chǎn)的供給和需求總量都大于90平方米以上商業(yè)地產(chǎn)的供給和需求。表明隨著商業(yè)地產(chǎn)價格的不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，加上稅收政策的引導(dǎo)，更多的家庭選擇中、小戶型住宅。 2. 商業(yè)地產(chǎn)投資存在的問題 2.1宏觀調(diào)控降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度 　　首先，商業(yè)地產(chǎn)貸款品種減少，貸款門檻提高，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了更高要求。過去，商業(yè)銀行對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款有流動資金貸款、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款和公積金委托貸款。由于流動資金貸款不按項目管理，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用這部分貸款來支付土地價款，在“四證”齊全后再申請商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款，自身投入較少。另外，商業(yè)銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發(fā)放了不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款。隨著國務(wù)院將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例提高，商業(yè)銀行相應(yīng)地提高了商業(yè)地產(chǎn)貸款自有資金比例，客觀上對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了更高要求。部分商業(yè)銀行因央行實行窗口指導(dǎo)和提高存款準(zhǔn)備金率緊縮貸款規(guī)模以后，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查會更加嚴(yán)格，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是一些中小企業(yè)越來越難以獲得貸款。 其次，開發(fā)資金來源減少，項目爛尾風(fēng)險增加，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰進程加快。項目開發(fā)不得不依賴于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金，一些資金實力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勉強還可以應(yīng)付，而一些中小企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，項目出現(xiàn)較大的資金缺口，導(dǎo)致已開工項目形成爛尾工程。三是對集團公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)。為了控制成本，許多商業(yè)地產(chǎn)集團公司采用了資金統(tǒng)一管理模式，實行“統(tǒng)貸統(tǒng)還”，即由母公司統(tǒng)一向銀行申請貸款，然后轉(zhuǎn)貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統(tǒng)一還貸。金融宏觀調(diào)控禁止商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款跨地區(qū)使用，對商業(yè)地產(chǎn)集團公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)，母公司申請的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于注冊地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而外地開發(fā)只能由當(dāng)?shù)刈庸咀鳛槌匈J主體。由于子公司的財務(wù)指標(biāo)通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司“遍地開花”現(xiàn)象，在一定程度上減緩了開發(fā)速度。從中長期發(fā)展投資形勢來看，我國商業(yè)地產(chǎn)投資還有很大空間，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展趨勢良好。 2.2 法制不健全導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)局面混亂 　　首先，涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、交易的法律規(guī)定少，體系不健全，且不夠具體。歷年出臺的涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的法律、法規(guī)，多為原則性規(guī)定，在執(zhí)法過程中難以把握合理的尺度，客觀上造成有關(guān)各方的無效博弈，增大了交易成本，并產(chǎn)生嚴(yán)重的不確定性，最終導(dǎo)致投資的市場配置失靈。 　　其次，競爭機制不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的政策法規(guī)帶有明顯的所有制歧視、地方保護主義色彩。在許多地方由于有關(guān)政策的規(guī)定，外地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商無法以同等價格水平獲得必要的土地，而本地一些開發(fā)商卻可以憑借某些政策獲得大量廉價土地，這種不公平破壞了市場經(jīng)濟要求公平競爭的原則，從而誘發(fā)許多違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象。 　　再次，土地交易、資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。一段時期以來，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地的現(xiàn)象得不到有效治理，不僅對于合法開發(fā)土地資源、保護正當(dāng)開發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重消極影響，而且造成嚴(yán)重的社會問題。其重要原因就是法律規(guī)定不合理。另外，對于開發(fā)商擅自改變投資方向的現(xiàn)象，法律缺乏相關(guān)的明確規(guī)定，造成監(jiān)管不利。 2.3商業(yè)地產(chǎn)市場造成的影響 首先，降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。長期以來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款和預(yù)售貨款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占很小的一部分。這種依靠銀行貸款和預(yù)售款進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的做法不僅沒有受到質(zhì)疑，反而成為一種通行的模式。但隨著中國銀行體制改革，商業(yè)地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。 　　另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。不難看出，我國商業(yè)地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長期以來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險的局面。在這種大環(huán)境下，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商調(diào)整價格策略，以維持企業(yè)的有效運轉(zhuǎn)，同時也推動有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新的力度。其次，自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)自2009年以來，自籌資金占商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，而債券融資在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且近年一路下滑，這與我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。 　　此外，經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大，其中蘊藏的風(fēng)險需要及時化解。據(jù)統(tǒng)計，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性欠款長期以來一直處于上升中。經(jīng)營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的商業(yè)地產(chǎn)項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此及時降低這部分比例成為一段時間內(nèi)的重要內(nèi)容。第四，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對國際、國內(nèi)沖擊的能力亟待提高。我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低。結(jié)合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快，這預(yù)示著外商對中國商業(yè)地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量，從而必然對我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定程度的影響。近一段時間以來，流入中國的國際投機資本一部分存在銀行，另一部分則進入到商業(yè)地產(chǎn)市場，并已形成對商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的干擾。因此，防范國際資本對我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的沖擊已經(jīng)成為我國必須面對的一種現(xiàn)實。 2.4 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)立法與執(zhí)法存在的不足 2.4.1 立法不完善 國家已經(jīng)制定了一系列的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的政策和法律，但是從總體上看，立法還不夠完善，立法體系也不完善，一些方面甚至長期存在著無法可依的情況。其主要表現(xiàn)為：己經(jīng)出臺的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的法律、法規(guī)、規(guī)章、條例數(shù)量較少，大量的規(guī)范性文件只是地方性法規(guī)和部門規(guī)章，而且規(guī)定的法律條文比較簡單，這種狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展和需求；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的立法速度較慢，立法不規(guī)范，缺乏系統(tǒng)性、嚴(yán)密性和科學(xué)性，缺乏通盤考慮，相關(guān)法律原則性強，欠缺可直接操作的規(guī)范；法律一旦制定出來就具有一定的穩(wěn)定性，不能頻繁變動，更不能朝令夕改，否則就會失去其權(quán)威性和確定性。但是正是因為這一點又使它具有對千變?nèi)f化的現(xiàn)實社會生活的不適應(yīng)性和滯后性。 2.4.2 執(zhí)法不到位 在執(zhí)法方面，由于一些政府機構(gòu)監(jiān)管不力，有些地方存在著有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、以行政干預(yù)代替法律、以權(quán)代法和以言代法等現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)法律體系存在的不健全、規(guī)范性不足的問題，留下了許多執(zhí)法空間和矛盾，加上經(jīng)濟利益的驅(qū)動，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了暗箱操作的現(xiàn)象。他們大鉆改革政策不配套的空子，稿行賄受賄，貪得無厭地把國家集體的資產(chǎn)、人民的利益劃為私有。例如一些地方的領(lǐng)導(dǎo)干部在經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌中，往往以打招呼、批條子等方式，指定供地對象、位置、面積、價格等，使市場調(diào)控手段有名無實；在企業(yè)改制中，一些地方政府違規(guī)處置國有劃撥土地，植自減免土地出讓金，低價出讓國有土地，使國有土地資產(chǎn)大盤流失。結(jié)果造成了“高樓大廈建起來了，領(lǐng)導(dǎo)干部倒下去了”。執(zhí)法方面存在的這些問題嚴(yán)重?fù)p害了法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性，損害了政府形象，助長了違法的行為，不利于保護合法經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益。執(zhí)法上的不到位也導(dǎo)致了中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場誠信的缺失，引起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場秩序的混亂。 3.完善商業(yè)地產(chǎn)投資的方法 3.1 拓寬開發(fā)企業(yè)的融資渠道 資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求，是開發(fā)企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道，例如可以通過企業(yè)債券、重組上市、信托基金、股權(quán)投資、商業(yè)地產(chǎn)基金等形式來進行融資。其中企業(yè)債券具有發(fā)行程序簡捷、融資期限長、利率比銀行貸款低許多等優(yōu)勢。上市是一種理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可從容化解央行 “121文件”的影響，緩解來自商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力，萬科、天鴻、金地等商業(yè)地產(chǎn)商都通過上市，募集了大量資金。隨著融資渠道多元化的發(fā)展趨勢，信托等融資方式也走向了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，以其方式靈活等優(yōu)勢獲得了迅速發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)信托是信托工具在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的重要應(yīng)用，是具有創(chuàng)新性的金融工具之一，拓寬了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)基金提供了新的融資渠道，目前多家商業(yè)地產(chǎn)投資基金正在籌備當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以吸引社會各類基金尤其是商業(yè)保險基金加盟等方式來進行融資。保險涉足商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，這也是一條新的非常重要的融資渠道。 3.2 積極引導(dǎo)市場健康發(fā)展 積極引導(dǎo)市場健康發(fā)展，促進多級市場聯(lián)動 三級市場已經(jīng)成為制約二級市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。擴大商業(yè)地產(chǎn)市場容量的一種可行的思路是“三、二、一”發(fā)展模式，即將三級市場的交易激活、放大，來帶動二級市場的銷售；然后根據(jù)二級市場流量情況，來規(guī)范一級市場，控制一級市場土地的批租量、出讓量。要做到這點，就要把三級市場的運行與二級市場結(jié)合起來，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動。搞活和拓展商業(yè)地產(chǎn)二、三級市場，特別是開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售，對于啟動住房消費市場，滿足不同階層住房需求，促進存量住房流通，聯(lián)動消化空置商業(yè)地產(chǎn)，進而促進住房制度改革，加大住房建設(shè)力度，保證住宅業(yè)真正成為新的國民經(jīng)濟增長點，具有十分重要的意義。在搞活放開二、三級市場的同時加以規(guī)范；要大力發(fā)展租賃市場，加大促銷力度，進一步規(guī)范中介機構(gòu)，適時進行商業(yè)地產(chǎn)信息發(fā)布，引導(dǎo)市場發(fā)育和健全；要加強市場管理，加大執(zhí)法力度。 3.3 加快開發(fā)企業(yè)整合的進程 隨著市場競爭的加劇，以及市場規(guī)則和競爭環(huán)境的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模化、集團化勢在必行。目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，快魚吃慢魚也是早晚的事。今后，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進入集約化發(fā)展的高級階段，行業(yè)資源逐步整合，企業(yè)間相互牽制、互相排斥的無序競爭局面將逐漸改變，商業(yè)地產(chǎn)各方面的專業(yè)合作將越來越深入，行業(yè)集中度也將逐步提高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整合可以通過資產(chǎn)重組，讓一部分有實力的企業(yè)借助資本市場，通過資本運作，以控股的形式，形成緊密的或松散的企業(yè)集團，例如通過橫向聯(lián)合增強企業(yè)的資金實力或是通過垂直聯(lián)合延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈；也可以鼓勵有實力的企業(yè)采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的方式，實現(xiàn)規(guī)模效益，獲得由規(guī)模擴大帶來的自身成本的降低，共享技術(shù)、管理經(jīng)驗、市場信息、商譽等資源，提升市場競爭能力和抗風(fēng)險能力。諸如萬科這樣的企業(yè)，也正努力從其他開發(fā)企業(yè)特別是國有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴張做好人才儲備；還可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式把各自的優(yōu)勢集中起來，優(yōu)化資源組合，充分利用行業(yè)資源提升企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟。 3.4 推進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的的法制建設(shè) 法律是市場經(jīng)濟條件下的一個重要調(diào)控手段，它在規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場中發(fā)揮著不可替代的作用，規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場，除了要依靠商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商誠信品牌和商業(yè)道德保證外還需要法律的規(guī)范。 3.4.1填補立法空白 現(xiàn)行有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的政策法規(guī)應(yīng)進行一次徹底的清理和修訂，使其更加符合形勢的需要，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的運行創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的法律體系，首先要針對目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場法律、法規(guī)不健全的問題，進行相應(yīng)的立法或制定相應(yīng)的法規(guī)，及時填補 “立法真空”，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的運行提供確切的法律保證。例如制定并頒布 《住宅法》以規(guī)范住房市場。建議將商業(yè)地產(chǎn)納入我國《消費者權(quán)益保護法》的適用范圍，在適用該法第49條關(guān)于欺詐的懲罰性賠償時，要明確適用的條件。比如可規(guī)定因開發(fā)商五證不全、一房多賣等構(gòu)成根本性欺詐時適用全額賠償，因裝修不符合約定等部分欺詐時適用部分賠償，以體現(xiàn)公平原則。其次要修改滯后法規(guī)。對于己滯后于現(xiàn)實情況的法律應(yīng)結(jié)合實際發(fā)展的社會現(xiàn)實及時修改原有立法，以克服舊法的滯后性和局限性。 3.4.2加大執(zhí)法力度 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理的相關(guān)行政部門應(yīng)聯(lián)合起來，嚴(yán)格執(zhí)法，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為造冊登記，建立信用檔案，并根據(jù)不同情況堅決予以處罰，毫不手軟，依法對市場行為進行規(guī)范和管理，以保障市場的公平公正。只有加大執(zhí)法力度，才能增強法律的嚴(yán)肅性和威懾力，也只有這樣才能遏制住商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不規(guī)范行為，使違規(guī)者在政府的決心面前止步。 加大執(zhí)法力度可以通過三個方面來進行。第一，培養(yǎng)一批高素質(zhì)的執(zhí)法隊伍。有組織、有計劃、有步驟地進行各種形式的執(zhí)法培訓(xùn)，可以增強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場管理系統(tǒng)干部職工的依法行政意識，提高整體執(zhí)法水平，加強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場管理執(zhí)法隊伍的建設(shè)。第二，健全商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場執(zhí)法的監(jiān)督機制。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場執(zhí)法的監(jiān)督機制可以通過對各地規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場運行的執(zhí)法情況進行督查，有效地強化執(zhí)法的力度。嚴(yán)格執(zhí)法，避免選擇性執(zhí)法，落實行政過錯責(zé)任追究制度。第三，加大典型案例的處理和曝光力度，震懾各種違法違規(guī)行為，教促商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的各個主體守法經(jīng)營，切實保護合法經(jīng)營者的合法權(quán)益。針對違法處理力度不夠可以修改法律、法規(guī)的處罰條款，提高開發(fā)商的違約成本，使其違規(guī)行為得不償失。 4. 總結(jié) 綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的組成部分，它的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟開始復(fù)蘇時商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資隨之上升，但由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時滯效應(yīng)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會稍后于經(jīng)濟復(fù)蘇的時間。宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，使商業(yè)地產(chǎn)價格上升，開發(fā)商資產(chǎn)值相應(yīng)快速膨脹，在銀行大量提供抵押貸款的情況下，投資乘數(shù)效應(yīng)又使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)比宏觀經(jīng)濟周期更快進入繁榮階段。由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)沒有宏觀經(jīng)濟那種各行業(yè)相互牽動消長的綜合影響，因而商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的衰退現(xiàn)象也通常比宏觀經(jīng)濟先期出現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)投資是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的源頭，直接決定了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。 只要我們堅持商業(yè)地產(chǎn)市場健康的發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)價格會逐漸趨于合理，隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間；商業(yè)地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化，一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。商業(yè)地產(chǎn)市場秩序會逐漸改善，在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。政府行為會得以規(guī)范，隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強，隨著公民主權(quán)和民主的推進及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。 5.參考文獻 1 王兆金，秦江平 淺談公允價值在投資性商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用 2009 2 高賀 北京市通州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資前景SWOT分析 2011 3 蘇州建國集團有限公司 ，商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告 2012年01月 4 Tirole J. 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