合同法釋義- 租賃合同

文章來源：中顧法律網(wǎng) 中國第一法律門戶 中顧法律網(wǎng)提供更多免費司法考試資料下載合同法釋義- 租賃合同本章共二十五條，主要對租賃合同的概念、租賃合同的主要條款、租賃合同的期限、租賃合同的形式、出租人交付租賃物、對租賃物的維修以及對租賃物的質量和權利的瑕疵擔保義務、承租人妥善保管租賃物、按時交納租金的義務等問題作出了規(guī)定。第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。【釋義】本條是關于租賃合同的概念的規(guī)定。本條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。從這條規(guī)定中可以看出，租賃合同有以下特征：1.租賃合同是轉移財產使用權的合同租賃合同是一方當事人(出租人)將租賃物有限期地交給另一方當事人(承租人)使用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內，承租人可以對租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租賃物。當租賃合同期滿，承租人要將租賃物返還出租人。因此，租賃合同只是將租賃物的使用權轉讓給承租人，而租賃物的所有權或處分權仍屬于出租人。租賃合同的這一特征區(qū)別于買賣合同和贈與合同。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人的合同。贈與合同是贈與人將自己的財產給予受贈人。這兩類合同都是以轉移財產的所有權為基本特征的。2.承租人取得租賃物的使用權是以支付租金為代價承租人使用租賃物是為了滿足自己的生產或生活需要的，出租人出租租賃物是為了使租賃物的價值得以實現(xiàn)，取得一定的收益。承租人要取得使用權不是無償?shù)模且虺鲎馊酥Ц蹲饨鸬?。支付租金是租賃合同的本質特征。這一特征區(qū)別于借用合同，借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權，但是借用是無償?shù)模恍韪冻鋈魏未鷥r。同時這一特征也區(qū)別于借款合同，雖然兩者都是有償?shù)?，但借款合同支付的是利息。利息不同于租金，租金雙方當事人可以約定，利息在很多情況下是法定的，當事人是不能約定的，即使是自然人之間的借款利息也有一個上限要求，不能放高利貸;租金可以不按租期的時間長短來計算，利息往往是根據(jù)借款時間的長短來計算。3.租賃合同的標的物是有體物、非消耗物租賃物必須是有形的財產，這是租賃合同的特征之一。租賃可以是動產，如汽車、機械設備、計算機等，也可以是不動產，如房屋。但無論是動產還是不動產，它們都是有形的，都是能以一定的物質形式表現(xiàn)出來的。無形的財產不能作為租賃的標的物。這是與租賃合同中承租人占有、使用租賃物的特征緊密聯(lián)系的。非消耗物是指能夠多次使用而不改變其形態(tài)和基本價值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物，如洗滌用品、糧食等，因為這些物品一經使用，就已喪失其自身的價值，甚至物本身已經消失了，根本不可能再要求出租人返還。因此，消耗物不能作為租賃合同的標的物。4.租賃合同是雙務有償?shù)暮贤谧赓U合同中，出租人和承租人均享有權利和承擔義務，出租人須將租賃物交付承租人，并保證租賃物符合約定的使用狀態(tài)。承租人負有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金。任何一方當事人在享有權利的同時都是以履行一定義務為代價的。因此，租賃合同是雙務有償?shù)暮贤?。它區(qū)別于贈與合同，贈與合同在通常情況下一般是單務合同，贈與人向受贈人贈與財物并不以對方承擔一定義務為條件。5.租賃合同具有臨時性租賃合同是出租人將其財產的使用收益在一定期限內轉讓給承租人，因為不是所有權的轉移，因此，承租人不可能對租賃物永久地使用，物的使用價值也是有一定期限的。各國法律一般都對租賃期限的最長時間有所限制。我國合同法規(guī)定，租賃期限最長不能超過20年。租賃合同根據(jù)租賃的不同可分為動產租賃和不動產租賃，不動產租賃在我國主要指房屋租賃。根據(jù)租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃關系到租金的交付日期、租賃物的返還的日期、合同終止的時間等問題。不定期租賃賦予合同當事人隨時解除合同的權利。租賃合同是在人們的經濟生活和日常生活中經常使用的一種合同。它可以在自然人、法人之間調劑余缺，充分發(fā)揮物的使用功能，最大限度的使用其價值。通過租賃，承租人與出租人雙方的利益可以同時得到滿足，因此，租賃是現(xiàn)實經濟生活中較為重要的一種經濟形式。目前在我國的經濟生活中，有些交易行為，如土地使用權的出讓和轉讓、農村的土地承包經營權、土地使用權的租賃、企業(yè)承包租賃經營等形式，是否用本法關于租賃合同的規(guī)定加以調整，在起草合同法的過程中有不同意見。有的人認為，上述幾種經營形式從實質上講是租賃，應該由租賃合同調整;也有人認為要根據(jù)不同情況來分析，土地使用權的出讓和轉讓，農村土地承包經營權更多地是對土地的使用權的取得，土地使用權的使用年限最高可達到70年，土地承包經營權30年不變，它是一種用益物權，各國一般都將這種土地使用權通過物權法來調整。本章規(guī)定不適用于土地使用權的出讓、轉讓和農村土地承包經營權。對于國有土地使用權的出租問題，目前我國法律還沒有具體規(guī)定，只是在少數(shù)地區(qū)進行試點，它是為了便于各級政府進一步盤活存量用地的一項措施，它還有待于在試行中不斷總結經驗。對于企業(yè)的租賃經營合同與本章規(guī)定的租賃合同是不同的，表現(xiàn)在，一是企業(yè)租賃的當事人一方是企業(yè)的所有人或管理人，另一方則是本企業(yè)的職工，他們之間本來就有一個內部管理的關系;二是合同訂立是以公開招標的形式進行的，有時還須由有關部門批準;三是租賃的標的是整個企業(yè)，而不是某一特定的財產，是人財物、產供銷、資金、技術、經營等多種因素的綜合體，承租人獲得的不僅是對財產的使用權，而是一種經營權;四是承租人須以自己的財產向企業(yè)提供擔保;五是按照合同的要求，合同終止時，企業(yè)的價值須大于租賃時的價值。從上述特征中可以看出，本章規(guī)定的租賃合同不能適用于企業(yè)的租賃經營活動。第二百一十三條 租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款?！踞屃x】本條是關于租賃合同的主要內容的規(guī)定。租賃合同的內容是指在租賃合同中應當約定哪些條款。由于租賃合同的標的物不同或者租賃期限、租賃方式不同，合同的內容可能也不同，但一些主要條款都是應該具備的。本條的規(guī)定是一個指導性條款，是指在一般情況下，租賃合同應當具備的主要條款，包括如下事項：1.有關租賃物的條款租賃物是租賃合同的標的物。租賃合同的當事人訂立租賃合同的目的就是要使用租賃物或從他人使用租賃物中獲取一定的利益，因此，租賃物是租賃合同的主要條款。有關租賃物的條款涉及這樣幾個方面：(1)租賃物的名稱。租賃物應以明確的語言加以確定，如汽車，是小轎車還是貨車，要約定清楚。對租賃物本身的要求，租賃物應是有體物，非消耗物;應是流通物而不是禁止流通物，禁止流通物不能作為租賃物。如槍支是禁止制造、買賣、銷售的，也是不能出租的。租賃物可以是種類物，也可以是特定物，對于種類物，一旦承租人對其選擇完畢就已特定化。例如，承租人要租賃一輛汽車，他在出租人處指定了一輛車號為B93468白色桑塔納轎車，這時此輛轎車已特定化，出租人只能將該轎車向承租人交付。租賃物約定明確關系到租賃物的交付、合同期限屆滿承租人返還租賃物、第三人對租賃物主張權利等問題。(2)租賃物的數(shù)量。明確數(shù)量，出租人才能準確的履行交付租賃物的義務，它也是租賃期限屆滿時，承租人返還租賃物時的依據(jù)。(3)租賃物的用途。租賃物的用途關系到承租人如何使用該租賃物，因為承租人負有按照約定使用租賃物的義務，租賃物的用途就必須約定清楚，否則當租賃物損壞時，出租人就難以行使其請求權。租賃物的用途應當根據(jù)租賃物本身的性質特征來確定。例如，用于載貨的汽車不能用于載人，用于制造精密器件的車床不能用于制造一般的器件。約定租賃物的用途也可以明確承租人對租賃物使用過程中的消耗的責任歸屬問題。2.有關租賃期限的條款租賃期限關系承租人使用租賃物的時間的長短、支付租金的時間、交還租賃物的時間等等。如合同當事人對支付租金的期限沒有約定時，可根據(jù)租賃期限來確定支付租金的期限。租賃期限的長短由當事人自行約定，但不能超過本章規(guī)定的最高期限。租賃期限可以年、月、日、小時計算，要根據(jù)承租人的需要來確定。如果當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可按照合同法的有關規(guī)定來確定。3.有關租金的條款出租人出租租賃物的目的就是收取租金，租金同租賃物一樣是租賃合同中必不可少的條款，支付租金是承租人的主要義務，收取租金是出租人的主要權利。租金的多少、租金支付的方式;是人民幣支付還是以外匯支付;是現(xiàn)金支付還是支票支付;是直接支付還是郵寄支付;是按月支付還是按年支付;是二次支付，還是分次支付;是預先支付還是事后支付，這些問題都應當在訂立合同時約定明確，以避免事后發(fā)生爭議。同時，這些約定也是合同當事人履行義務和行使權利的依據(jù)。4.有關租賃物維修的條款承租人租賃的目的是為了使用收益，這就要求租賃物的狀態(tài)必須符合使用的目的，同時，在使用租賃物時必然會有正常的消耗，這就有一個對租賃物的維修問題。對租賃物的維修義務應當由出租人承擔，這是出租人在租賃合同中的主要義務。但并不排除在有些租賃合同中承租人負有維修義務。一般有幾種情況：一是有些租賃合同，法律就規(guī)定承租人負有維修義務。例如，海商法規(guī)定，光船租賃由承租人負責維修、保養(yǎng)。有時為了能夠對租賃物及時、更好地進行維護，保持其正常的使用功能，合同雙方可以約定，維修義務由承租人負責。二是根據(jù)商業(yè)習慣，租賃物的維修義務由承租人負責。例如，在汽車租賃中，一般都是由承租人負責汽車的維修的。三是根據(jù)民間習俗，如在我國西南地區(qū)的房屋租賃中就有“大修為主，小修為客”的說法和習慣。除了上述條款外，當事人還可以根據(jù)需要訂立某些條款，如違約責任、解決爭議的方式以及解除合同的條件等等都是合同中的重要的條款。第二百一十四條 租賃期限不得超過一十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！踞屃x】本條是關于租賃期限的最高限制的規(guī)定。租賃是轉讓租賃物的使用權，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經營的需要的。承租人并不想長期占用租賃物，因為這種使用權是以支付租金為代價的，當承租人達到使用收益的目的后，需要將租賃物返還出租人。這里就有個租賃期限的問題。租賃期限的長短由當事人根據(jù)其使用租賃物的目的和租賃物的性質自主決定。應當說租賃期太長并不利于當事人權利的實現(xiàn)。因為客觀情況總是在不斷變化的，特別是不動產，其價格可能會因一個國家的經濟形勢變化而大起大落。很多國家的法律都對租賃合同的最長期限作出限制。例如，日本民法規(guī)定，租賃契約的存續(xù)期間不得超過20年，如果所訂租賃契約比這個期間長的，要縮短為20年。意大利民法典規(guī)定，租賃不得超過30年，如果約定期間超過30年或者永久的，則將被減至30年。德國也規(guī)定30年。我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。我國合同法借鑒了這些規(guī)定，考慮到我國正處在一個市場經濟的建立過程中，經濟發(fā)展很快，變化也很快，為了更有效地保護租賃合同雙方當事人的權益，對租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規(guī)定。通常情況下，當事人在確定租賃期限長短時，總是要根據(jù)租賃物的性質和承租人的使用目的來確定的。在動產租賃中，租賃期限是比較短的，一般都是臨時使用。例如，租賃汽車，按照國家有關規(guī)定，汽車的使用壽命是10年，雙方當事人不可能約定一個租賃期為20年的租賃合同。租賃期限較長的是不動產租賃即房屋租賃。在房屋租賃中，用于承租人居住需要和用于商業(yè)性租賃是不一樣的。一般講用于居住租賃的承租人希望租期長一些，使這種租賃關系相對穩(wěn)定一些。商業(yè)租賃中、在訂立合同時房屋的租價比較低的情況下，承租人就希望將租賃期限訂的長一些，租金固定下來;在房屋的租價偏高的時候，出租人就希望租期訂得長一些，這樣就能保證其得到更多的租金。當雙方當事人不能自己尋找一個公平的交叉點時，法律總是要在利益雙方中找出平衡點的。這也是規(guī)定最高租賃期限的一個目的。20年實際上并不是一個絕對的最高限，因為如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關系，可以采取兩個辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關系，如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當事人根據(jù)原合同確定的內容再續(xù)簽。一個租賃合同，如果需要較長的租期，當事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！踞屃x】本條是關于租賃合同形式的規(guī)定。關于合同形式本法總則部分已作出規(guī)定，即當事人訂立合同有書面形式、口頭形式和其他形式。法律并不特別要求合同當事人來用何種形式訂立合同是有效的，但是法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。這里的法律不僅指有關的專門的法律，而且也包括合同法分則中規(guī)定的對特定合同的特定的書面要求。關于租賃合同應當采用什么形式訂立，租賃合同的基本特征是規(guī)定本條內容的依據(jù)。如前所述，租賃合同是轉讓租賃物使用權的合同，出租人轉讓租賃物的使用權就負有將租賃物交付承租人使用的義務，同時承租人負有在租賃期間屆滿時返還租賃物的義務，返還的租賃物要符合原狀。承租人在使用租賃物時應當按照約定使用，如果對租賃物造成損害要視不同情況承擔相應的責任，這些權利義務關系應當明確、具體。在租賃合同中，采用口頭形式訂立合同有其一定的便利性，如在一些臨時使用租賃物的交易中，一名天津的游客到北京臨時租一輛自行車游玩，租一架照相機照相，在公園里租游船等，這種臨時性使用時間很短，涉及的租金也較少，就不必非要采用書面形式訂立合同。但是租賃合同畢竟是出租人所有的或可支配的財產交付于承租人手中，承租人對其占有使用，對出租人來說有喪失租賃物的風險，如果沒有采用書面形式訂立合同，一旦發(fā)生爭議，口說無憑，當事人的權利很難得到保護。法國民法典雖然對采用何種形式訂立租賃合同沒有特別規(guī)定，但它規(guī)定：但口頭合同在租賃物未交付之前，另一方否認租賃關系存在時，不問其租金如何低微，亦不問他方主張已交付定金，租賃的事實不能得到證明。為了既便利交易又保證交易安全，本條對租賃合同的形式作了幾個層次的規(guī)定：第一，租賃期限不滿6個月的租賃合同，即可以采用口頭形式也可以采用書面形式。這是因為租賃期限較短的合同一般來說租賃物價值不大(當然不排除大型的機械設備)，租賃物使用后變化也不大，租金也較少，租賃關系結束的快，證據(jù)不易失散。一旦發(fā)生糾紛容易分清責任，因此，不必要求當事人非以書面形式訂立合同。但對于房屋租賃合同即使租賃期限不滿6個月，因房屋的價值較高，租金多，按照我國城市房地產管理法規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案。第二，租賃期限在6個月以上的應當采用書面形式。書面形式可以是在本法第十一條規(guī)定的任何書面形式。以租賃期限長短來劃分是否應當采用書面形式是考慮到租期長短與合同當事人雙方的利益有直接關系，因為租期長的合同往往是租賃物價值較高，租金較多，對租賃物的使用消耗也多一些，如果以書面形式將雙方的權利義務規(guī)定清楚，在將來發(fā)生爭議時就有據(jù)可查，易于解決糾紛，保護當事人的合法權益。第三，租賃期限6個月以上的，當事人沒有采用書面形式，雙方又對租賃期限有爭議的，如果雙方已經履行合同的主要義務，合同還是有效的。如果沒有履行主要義務，當事人對其他問題沒有爭議，只是對租賃期限有爭議的，依本條規(guī)定，視為不定期租賃，其租賃合同還是有效的，不定期租賃合同雙方當事人隨時可以解除合同。第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！踞屃x】本條是關于出租人交付租賃物的義務和對租賃物的瑕疵擔保責任。本條規(guī)定的是出租人的兩條義務，一是交付義務;二是對租賃物的瑕疵擔保責任。這兩項義務是出租人的重要義務。其他義務如維修義務、出賣租賃物的通知義務等是這兩個義務派生出來的。1.出租人的交付義務本條規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人。所謂交付是將租賃物的轉移占有至承租人。因為承租人要取得租賃物的使用權就必須對該租賃物占有，占有是能夠使用的前提。因此，承租人有權要求出租人按照約定向其交付租賃物。所謂按照約定交付租賃物，包括按照約定的租賃物的名稱、數(shù)量、交付方式、時間和地點向承租人交付租賃物。如果租賃物分主物和從物時，在交付主物的同時應將從物一并交付承租人。例如，交付的租賃物為汽車時，在交付汽車的同時應將汽車鑰匙一并交給承租人。交付的地點可以是承租人所在地，也可以是出租人所在地。這由合同的履行地點來決定，如一建筑企業(yè)租賃塔吊，出租人可將塔吊送到建筑工地，也可以由承租人到出租人處將塔吊拉走。出租人交付的租賃物必須符合合同約定的使用目的。2.出租人對租賃物的瑕疵擔保責任瑕疵擔保責任是買賣合同中的一個重要的法定責任，它是指出賣人就出賣的標的物的瑕疵應承擔的責任。包括物的瑕疵擔保和權利的瑕疵擔保。租賃合同同買賣合同一樣都是一種有償合同，其合同標的都是特定的物，有一定的共性。因此，在租賃合同中租賃物的要求也同樣適用物的瑕疵擔保責任和權利的瑕疵擔保責任。由于租賃合同轉移的是租賃物的使用權，而承租人租賃財產是為了使用和收益，因此，在租賃合同中的物的瑕疵擔保責任主要是物的效用的瑕疵擔保，即出租人應保證租賃物具備應有的使用價值。例如，電腦能夠正常地設定程序、進行文字編輯和處理以及上網(wǎng)使用;電冰箱能夠正常地制冷起到儲藏作用等等。一般來講，承租人訂立合同時，知道租賃物有瑕疵的，出租人不負瑕疵擔保責任，承租人無權要求出租人進行維修，減少租金或解除合同。但在特殊情況下，即使承租人知道租賃物有瑕疵，出租人也要負有瑕疵擔保責任。即本法第二百三十三條的規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。本條規(guī)定出租人對租賃物的瑕疵擔保責任在合同履行的兩個階段都有要求：一是在租賃物交付時保證交付的租賃物符合約定的用途，具有品質完整的使用價值，使承租人能夠正常使用。二是在租賃期間內保持租賃物符合約定的用途。在租賃期間如果租賃物本身出現(xiàn)問題，承租人請求出租人進行維修時，出租人應對其進行及時地維修，以保證承租人的正常使用。出租人如不能及時予以維修，承租人可以自行維修，維修的費用應由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時，承租人有權請求減少租金或延長租期。第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用?！踞屃x】本條是關于承租人按約定使用租賃物的義務的規(guī)定。承租人按約定使用租賃物是承租人的一項義務。承租人租賃該物并占有它的目的就是使用它。使用租賃物是承租人在租賃合同中的一項基本權利，但由于承租人對租賃物只是獲得使用權和收益權，而并沒有所有權，最終還是要將租賃物返還給出租人的，這樣承租人就有一個保證租賃物自始至終符合其本身的品質和效用。同時任何物都是經過使用有正常消耗的，不斷折舊，最后喪失其價值。只是不同的物使用方法的不同其折舊率也不同，因此，承租人使用租賃物應當按照約定的方法使用。各國民法對承租人的該項義務都有所規(guī)定。例如，法國民法規(guī)定，承租人應依照租賃契約規(guī)定的目的使用租賃物;在契約無規(guī)定時，依照當時情況所推定的目的使用之;如承租人使用租賃物于非約定的目的，或者使用的方法可能對于出租人發(fā)生損害時，出租人得斟酌情形，請求解除契約。我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，承租人應依約定方法為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項規(guī)定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而繼續(xù)為之者，出租人得終止契約。承租人履行此項義務的條件是：1.租賃物已由出租人按約定交付承租人，承租人對租賃物已實際占有，因此取得了對該租賃物的使用權。2.出租人交付的租賃物符合約定中的質量、數(shù)量、用途的要求，沒有瑕疵。如出租人交付的租賃物本身質量就有問題，即使承租人按照約定使用也會損壞該租賃物，就不能要求承租人對此負責。3.雙方當事人能夠約定租賃物的使用方法或者根據(jù)租賃物的性質可以確定其使用方法。如果難以確定其使用方法，很難要求承租人履行此項義務。按約定的方法使用租賃物要求：約定租賃物用途的，必須按約定的用途使用租賃物。如合同約定租賃房屋為居住的，承租人就應自己和親屬居住，而不能將該房屋用于商業(yè)性使用，如開飯店、開商店。約定租賃物使用方法的，如租賃車床加工機器零件，就要按約定的使用方法進行。如果合同中沒有約定使用方法，也沒有約定租賃物的用途時，承租人不能擅自任意使用，應當同出租人對此再進行協(xié)商，如果仍然協(xié)商不成，按交易習慣仍不能確定的，就應當按照租賃物的性質使用。所謂租賃物的性質是指租賃物本身的屬性，如汽車是用來交通運輸?shù)?，就不能作為居住場?挖掘機是用來挖土的，就不能作為交通工具進行客運。承租人如果違反了按約定使用租賃物的義務就要承擔相應的違約責任。如租賃物受到損害，就要對出租人賠償損失，有約定違約金的還要支付違約金，出租人還有權解除合同。第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任?！踞屃x】本條是關于前條承租人義務的延伸規(guī)定。前條規(guī)定承租人應當按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，這就要求當事人在訂立租賃合同時或者在合同成立后盡量將租賃物的使用方法明確下來，以規(guī)范承租人對租賃物的使用。如果承租人按照約定的方法或者租賃物的性質正常使用租賃物，租賃物因使用受到的損耗是一種合理的情況，因為任何物品隨著它的使用，其價值都會逐漸變小，只要使用就會有一定的磨損和損耗。例如，一臺彩電的顯像管的壽命是1萬小時，就意味著只要一開電視，隨著時間的運行，彩電的顯像管的壽命就會逐漸縮短，直到全部喪失。出租人在出租他的物品時，應當知道其正常損耗的情況，在合同中訂立了使用方法，就意味著出租人認可了這種正常的損耗，并且實際上，出租人已把這種折舊的價值打入了租金中，因此，只要承租人按照約定的方法使用租賃物，對租賃物的正常損耗、價值的減少是不承擔責任的。第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！踞屃x】本條是關于承租人沒有履行按約定方法使用租賃物的義務的法律后果的規(guī)定。本條是與前條相反的規(guī)定，前條是承租人按照約定或者租賃物的性質使用租賃物致使租賃物受到正常損耗的，承租人不承擔責任。本條所要解決的問題是，承租人違反約定的方法使用租賃物，使租賃物受到損失的承租人的責任。承租人沒有按照約定或者租賃物的性質使用租賃物，使租賃物減少了價值，是一種損失，而不是損耗。損耗是合法的、正常的;損失是非正常的，是由于違約行為造成的。例如，承租人租賃了某一機械設備，按合同約定，該設備在使用了6個小時后，必須關機休息2小時，但承租人為了趕工程進度，或者為了謀取不正當?shù)睦?，在使用該設備時連續(xù)使用了10個小時，最后該機械設備因使用過度被損壞。這就是一種因違約行為造成的損失，而不是損耗。因為如果按照合同的約定使用6小時，該機械設備是不會發(fā)生損害后果的。本條規(guī)定的承租人的行為是一種違反義務的行為，由于其違約的行為造成的損害，承租人應當承擔損害賠償責任。對此各國民法都是這樣規(guī)定的。如德國民法典規(guī)定，承租人以違背約定的方法使用租賃物，并且不顧出租人的勸阻繼續(xù)為此種使用者，出租人得提出停止租賃之訴。各國民法都賦予了出租人解除合同的權利。因為承租人不按約定的方法使用租賃物，是一種根本違約的行為，因為該項義務是承租人的一項基本義務，使用租賃物又是承租人的一項基本權利，權利與義務是相對應的，當事人享有什么權利同時就相應承擔一定的義務。本條規(guī)定了出租人對承租人的違約行為的救濟手段，即可以解除合同并請求賠償損失。這里規(guī)定的是出租人可以行使解除權，賦予出租人自主決定的權利。如果出租人還愿意使該租賃合同繼續(xù)下去，并且承租人的違約行為對租賃物造成的損失并不大，可以采取措施予以挽回，那么出租人可以先阻止承租人的違約行為，承租人予以及時改正的，又對損失進行了及時補救的，出租人也可以不解除合同。但已經造成的損失，承租人應當賠償。如果承租人經出租人勸阻仍我行我素、不加改正的，出租人可以單方解除合同，對承租人給出租人造成的損失，出租人可以請求其損害賠償。第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。【釋義】本條是關于出租人的維修義務的規(guī)定。出租人的維修義務是出租人對物的瑕疵擔保責任中派生的義務。維修義務是指在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時，出租人須對該租賃物進行修理和維護，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。維修義務也包括對租賃物的正常保養(yǎng)。承租人使用租賃物就是要使租賃物發(fā)揮其效用，以滿足自己的需要，這就要求租賃物本身應保持一個良好的狀態(tài)，具備它本身的性能，發(fā)揮它本身的效能，當該租賃物出現(xiàn)妨礙使用的情況時，就要對其進行維修。法律將維修的義務加諸于出租人是從租賃合同的特點出發(fā)的，一是租賃物的所有人在絕大多數(shù)情況下是出租人，出租人要對自己的財產負責，要延長租賃物的使用期，對租賃物進行正常的養(yǎng)護和維修，維護的是自己的利益;二是出租人出租租賃物是為了收取租金，承租人付出租金是為了使用租賃物，如果租賃物不能使用了，承租人訂立合同的目的就不能實現(xiàn)，再讓他支付租金是不公平的。因此，各國法律都把對租賃物的維修義務歸于出租人一方。出租人盡維修義務并不是絕對的、無限的，它應具備一些條件：1.租賃物有維修的必要有維修的必要是指租賃物已出現(xiàn)影響正常使用、發(fā)揮效用的情況，不進行維修就不能使用，出租人應對租賃物進行及時的維修，以保證其正常使用。2.有維修的可能有維修的可能是指租賃物損壞后能夠將其修好以恢復或達到損壞前的狀態(tài)，如果租賃物已徹底損壞，沒有修復的可能，出租人的維修義務就轉化為承擔一定的民事責任的義務，如減少租金等。3.有維修的正當理由出租人的維修義務一般是在承租人按約定正常使用租賃物的情況下出現(xiàn)的租賃物的損耗或者是由租賃物的性質所要求的對租賃物的正常的維護，如果是因為承租人的保管使用不善，造成租賃物損壞時，出租人不負有維修的義務。如承租人租賃一架塔吊，因自己安裝不符合要求出現(xiàn)了問題，不能使用，就要由承租人自己負責重新進行安裝。出租人的維修義務是需要承租人的協(xié)助來履行的。當租賃物出現(xiàn)質量問題時，承租人應及時通知出租人，以便能夠得到及時的維修。當出租人對租賃物進行正常維修時，承租人不能拒絕出租人維修租賃物的要求，而應當積極配合出租人并為其提供必要的條件。例如，在房屋租賃中，出租人在雨季前對房屋進行維修，以保證在雨季到來時不致漏水，承租人就應當積極協(xié)助出租人。當租賃物出現(xiàn)質量問題時，承租人如果有可能或在有條件的情況下，應當采取必要的措施防止租賃物的進一步被損壞等等，承租人的這些義務雖然法律上并沒有規(guī)定，但根據(jù)合同法的誠實信用原則，這些附隨義務也是當事人應當遵守的。法律雖然規(guī)定了在一般情況下出租人負有維修義務。但并非在所有的情況下維修的義務都由出租人承擔。排除出租人維修義務的情況有幾種：(1)法律、行政法規(guī)規(guī)定，由承租人承擔維修義務的。如我國海商法規(guī)定，在光船租賃中，由承租人負責維修保養(yǎng)。有的國家的法律規(guī)定，在房屋租賃中，有些小的維修義務由承租人承擔，如法國民法典就規(guī)定在房屋租賃中，承租人應當負擔的修繕義務有：房間內的一部分破碎地磚的修補、窗戶玻璃的修補、門鎖的修繕等等。意大利民法典規(guī)定，由房客負擔的小修繕是屬于因使用所引起的損壞。(2)雙方約定維修義務由承租人負擔。(3)依當?shù)亓晳T或商業(yè)習慣。如在汽車租賃中對汽車的維修義務一般都由承租人負擔。再如前面曾提到的在我國民間實行的房屋租賃“大修為主，小修為客”的習俗。第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期?！踞屃x】本條是關于出租人維修義務的補充規(guī)定。出租人履行維修義務，可以是由承租人提出的，也可以是出租人主動作出的。承租人提出維修要求的一般是指在租賃關系存續(xù)朗間，租賃物出現(xiàn)問題，需要修理的，承租人向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限內對租賃物進行維修。該合理期限應當根據(jù)物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度及出租人的維修能力等具體情況確定。出租人應當在承租人提出的合理期限勾，履行對租賃物的維修義務，以滿足承租人使用租賃物的要求。如出租人拒絕維修或因為其他原因不能在合理的期限內對租賃物進行維修的，承租人可以自行修理。由于對租賃物的維修是出溫人的義務，出租人未盡其義務，由承租人代為履行的，由此支出的費用應當由出租人負擔，承租人已經墊付的，有權要求出租人償還或者從租金中扣除。另外出租人無正當理由在承租人通知的合理期限內拒不履行其維修義務的，就構成根本違約，出租人可依據(jù)本法有關規(guī)定，解除合同并請求出租人承擔違約責任。無論是出租人對租賃物進行維修，還是承租人對租賃物進行維修，影響了承租人對租賃物的正常使用收益的，承租人有權要求出租人相應地減少租金或者延長租賃期限。第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任?！踞屃x】本條是關于承租人妥善保管租賃物的義務的規(guī)定。妥善保管租賃物也是承租人的主要義務之一。保管的義務源自于承租人對租賃物享有的是占有和使用權，租賃物的所有權并不是承租人的，是他人的財產在承租人手中，才產生了保管的義務。承租人在使用完畢后，最終要將租賃物返還給出租人。返還時的租賃物應當符合租賃物在使用前的狀態(tài)或者是性能，承租人就一定要妥善保管租賃物，妥善保管也有利于承租人在租賃期間對租賃物的充分使用。何為妥善保管，在國外的法律中叫做“盡善良管理人之注意”，意大利民法典叫做“奉行善良家父般的勤謹注意”。通俗地說，就是要把該租賃物當成自己的財產加以保管。承租人的保管義務應包括幾個內容：1.按照約定的方式或者租賃物的性質所要求的方法保管租賃物如租的是機器設備，就應將其放置在廠房里，而不應露天擺放。租賃物是電腦的，在使用后關掉電源開關等等。2.按照租賃物的使用狀況進行正常的維護很多租賃物都是需要對其經常進行保養(yǎng)維護的，如果不進行經常的維護，就難以保證正常的運轉。例如，汽車應當經常加機油，經常進行保養(yǎng)，才能保證正常使用。對于租賃物正常維護的費用有兩類：一是為維護物的使用收益能力所支付的費用，如機器設備上的潤滑油，汽車使用的汽油、機油等，這部分費用一般應由承租人負擔;二是為了維持租賃物使用收益狀態(tài)所支出的費用，如房屋的維修費用、汽車換胎的費用、機器設備更換零部件的費用等，應當由出租人負擔。3.通知和協(xié)助當租賃物出現(xiàn)質量問題影響承租人正常使用時，應及時通知出租人，并采取積極措施防止損壞的蔓延或損失的擴大。有時租賃物發(fā)生故障來不及要求出租人維修，如果承租人有能力，也有可能先行對其進行維修，承租人應當先行維修，維修的費用由承租人先墊付，之后可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因為維修義務是出租人的，就對租賃物坐視不管，這樣就沒有盡到善良管理人的義務。承租人如果違反該項義務，沒有對租賃物妥善保管，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。如果是由于其他允許使用租賃物的人的行為造成的租賃物的損壞的，承租人也應承擔責任，因為第三人使用租賃物是經承租人許可的。第二百二十三條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失?！踞屃x】本條是關干承租人對租賃物進行改善或增設他物的規(guī)定。所謂改善是指對租賃物并不改變其外觀形狀，而是對其性能進行改良。如租用的汽車由原來的化油器改裝為電噴的，使汽車的性能更符合環(huán)保的要求。所謂增設他物，也叫添附，是指在原有的租賃物上又添加另外的物，如在汽車上安裝音響設備、在房屋里安裝空調等等就是添附。有時，承租人為了使租賃物充分有效地發(fā)揮作用，需要對租賃物進行改善或者添附，但承租人對租賃物只是享有占有、使用的權利，而不具有處分權，因此，他不能擅自在租賃物上進行拆改或者添附。承租人需要對租賃物進行改善或者添附時，須先同出租人協(xié)商，在征得出租人的同意后方能對租賃物進行改善或添附。如對租賃的房屋進行裝修、為租用的汽車安裝防盜器等等。承租人在征得出租人同意后對租賃物進行改善或者增設他物的，使其使用效用和本身的價值增加了，在租賃的有效期間內是不成問題的，但如果租賃期限屆滿，承租人須將租賃物返還出租人時就有一個與原租賃物的狀況發(fā)生變化如何處理的問題，一般應遵循這樣一個規(guī)則：1.可以要求出租人償還由于改善或增設他物使租賃物的價值增加的那部分費用。但僅限于合同終止時租賃物增加的價值額，而不能以承租人實際支付的數(shù)額為準。2.對于增設他物的，如果可以拆除并不影響租賃物的原狀，承租人最好拆除，承租人也有權拆除。一般地說，出租人不希望承租人對租賃物進行添附，因為這種添附增加了價值，出租人是要有所付出的。因此，增設物能拆除的，承租人盡量拆除。例如，承租人在租賃房屋內安裝的空調，就可以拆除，但拆除后應當將安裝處修復至原來的狀態(tài)。如果出租人對增加物表示可以不拆除并愿意支付增加的費用的，也可以不必拆除。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善、增設他物的，承租人不但不能要求出租人返還所支付的費用，反過來出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！踞屃x】本條是關于承租人對租賃物的轉租的規(guī)定。轉租是指承租人將租賃物轉讓給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關系，但承租人與出租人的租賃關系仍然存在的一種交易形式。承租人是否有對租賃物的轉租的權利，各國規(guī)定不盡一致，大致有三種類型：第一種類型是，未經出租人同意不得將租賃物轉租給第三人。如日本民法規(guī)定，租用人未經出租人同意，不得將其權利出讓或將其租用物轉租。采取這種規(guī)定的理由是，租賃物的所有權不屬于承租人，承租人無權處分租賃物，如果他要處分須經有處分權的人同意，這是交易的最基本的條件，也是為了保護交易安全。因為無處分權的民事行為是一種效力待定的行為，它的效力是不穩(wěn)定的，一旦有處分權人予以否認，該處分行為是無效的，因此，允許承租人隨意轉租，不利于保護出租人的利益，也不利于保護第三人的利益。第二種類型是，承租人能否轉租，區(qū)分動產租賃和不動產租賃，動產租賃的轉租須經出租人同意，不動產租賃則另有規(guī)定。如意大利民法規(guī)定，除有相反的約定，承租人有將租賃物讓渡他人的轉租權，但是未經出租人同意不得轉賣契約。涉及動產物時，轉租應當由出租人授權或者與慣例相符。我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，承租人非經出租人承諾不得將租賃物轉租于他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其中一部分轉租于他人。采用這一規(guī)定的理由是，動產租賃中的轉讓須經出租人同意是因為動產有流動性，一旦轉移于他人之處，出租人無法對其了解和控制。而不動產租賃中，不動產是不能移動的，能夠在出租人的視線范圍內，出租人可以根據(jù)次承租人對租賃物使用的狀況進行監(jiān)督，所以可以不經出租人同意。第三種類型是，規(guī)定除了當事人有不準轉租的明確約定以外，承租人都可以轉租。如法國民法規(guī)定，承租人有轉租或以租賃權讓與他人的權利，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。采用這種規(guī)定的理由是，租賃合同并不以轉移標的物所有權為內容，也并不以出租人對租賃物有所有權為必要。所以承租人可以將租賃物轉租他人，除非當事人事先約定不準轉租。我國合同法采用的是第一種類型，這是因為在我國的租賃合同關系中，特別是房屋租賃，有些人利用這種形式將租來的房屋層層租賃，使租賃房屋的租金過高，以獲取暴利，侵害了房屋所有人的利益，為了規(guī)范這類行為，本條規(guī)定，承租人將租賃物轉租他人的必須經出租人同意。轉租包括經出租人同意和未經出租人同意兩種情況：1.經出租人同意的轉租經出租人同意的轉租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時明確約定承租人有權出租租賃物;二是在租賃期間承租人征得出租人同意將租賃物轉租。對于事前未經出租人同意，事后出租人知道后并不反對或予以承認的，按照本法第五十一條的規(guī)定，也可以視為經出租人同意的轉租。經出租人同意的轉租是有效的，但由于在同一租賃物上出現(xiàn)了三個當事人、兩個合同關系，即出租人、承租人、第三人也可稱為次承租人，這三人之間的法律關系必須明確。按照本條的規(guī)定經過轉租的租賃合同關系當事人的關系應為：第一，出租人與承租人之間的關系不因轉租而受影響，繼續(xù)有效，承租人仍然應向出租人承擔支付租金、在租賃期間屆滿時返還租賃物的義務。因次承租人的行為造成租賃物損失的，承租人仍然要對出租人負責。第二，雖然次承租人與出租人之間沒有合同關系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租賃合同終止或者被解除時，承租人與次承租人之間的租賃關系也隨之終止。因為這個次承租合同的訂立是以前一個租賃合同為基礎的。2.未經出租人同意的轉租本條規(guī)定，未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因為承租人未經出租人同意擅自將租賃物轉租他人，直接破壞了出租人對承租人的信任，也直接損害了出租人對租賃物的所有權或處分權，同時造成多層次的對租賃物的占有關系，增加了出租人要求返還租賃物的困難或使出租物的毀損程度加重，所以出租人有權解除合同。第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。【釋義】本條是關于租賃物的收益歸屬的規(guī)定。本條中的收益是指承租人因占有、使用租賃物而獲得的效益。收益包括兩類：一類是因為占有租賃物而產生的收益;一類是使用租賃物而產生的收益，如承租人從房屋租賃的轉租中收取的超額租金，承租人租用汽車經營貨物運輸獲得的收益等等。除當事人在合同中另有約定外，租賃期間承租人占有使用租賃物獲得的收益歸承租人所有。這樣規(guī)定是由租賃合同的性質決定的。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這里不僅是使用還包括收益。在有些情況下，承租人重視的是租賃物的使用，租賃本身并不產生收益，如承租人為居住而租賃房屋、家具等;而在有些情況下，承租人租賃的直接目的就是為了收益，如為生產經營租賃機器設備、租賃房屋等。在意大利民法中專門規(guī)定了一類叫做產生孳息的物品租賃，即是以動產或不動產生孳息的物品為租賃的標的物的。承租人對租賃物的使用是以支付租金為代價的，所以就其租賃物的占有、使用而獲得的收益，應當享有所有權。第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。【釋義】本條是關于租金支付期限的規(guī)定。支付租金是承租人的主要義務。租金支付期限是出租人能夠及時收取租金的依據(jù)。為避免合同履行中發(fā)生糾紛，一般租賃合同中應明確約定租金支付期限。租金的支付期限是合同的主要條款，關系到租金支付的時間，當事人在合同中應當盡量約定明確。租金的支付期限可以按年、月、日計算，也可以小時計算。租金的支付可以是一次支付，也可以是分期支付;一次支付可以是事前支付，也可以在租賃期間屆滿之后一次支付，這些都由雙方當事人在合同中約定。當事人應當嚴格按照合同的約定的期限支付租金。在實際生活中，一些當事人在訂立合同時由于種種原因，未約定租金支付期限或約定的不明確，給合同的履行帶來了一定的困難，這就需要當事人進行進一步的協(xié)商，如果能夠達成協(xié)議，承租人應當按照補充的協(xié)議中約定的支付期限支付租金。如果不能達成協(xié)議，且依據(jù)合同的有關條款和交易習慣也不能確定的，按照本條的規(guī)定可依據(jù)下述方法確定支付期限：1.租賃期間不滿1年的，租金應當在租賃期間屆滿時支付。如當事人在租賃合同中約定租期為6個月，則承租人應當在6個月屆滿時支付全部租金。2.租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。如當事人在1995年5月訂立了一個房屋租賃合同，租期為4年6個月，承租人就應在今后4年的每年5月向出租人支付租金，到1999年5月為第4年時，租期還有6個月，最后一次租金的支付應為1999年11月。第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。【釋義】本條是關于承租人違反支付租金義務的法律后果的規(guī)定。承租人應當按照合同約定的時間、金額、方式向出租人支付租金，這是因為承租人取得租賃物的使用權是以支付租金為代價的。出租人出租租賃物的目的就是收取租金，承租人能按時足額支付租金，出租人通過讓渡財產使用權而獲得租金收入的合法權利才能得到保障。本條規(guī)定，承租人在租賃期間無正當理由不得拒付和遲延支付租金。所謂正當理由包括幾種情況：一是不可抗力或意外事件，使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人已無法對租賃物使用、收益，承租人可以請求不支付租金。二是因出租人沒有履行義務，如交付的租賃物不符合約定的使用要求;在租賃期間租賃物出現(xiàn)質量問題，出租人不盡維修義務的。三是因承租人本身發(fā)生一些意外事件致使其暫時無力支付租金。例如，用于居住的房屋租賃的承租人因生重病住院，經濟上出現(xiàn)暫時困難，無力支付到期租金。在這種情況下，可以請求出租人適當延緩交付。承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的是一種違約行為，當然要承擔一定的違約責任。承租人不支付租金雖然是一種根本違約行為，但出租人并不一定要馬上解除合同，為了保持合同的穩(wěn)定性，可以給承租人對違約的補救機會。因此、本條規(guī)定，出租人通知承租人，要求其在合理的期限內支付。該合理期限應當根據(jù)到期租金的數(shù)額、承租人的支付能力以及出租人的經濟狀況等因素來確定。承租人經催告后在合理的期限內仍不支付租金的，出租人可以解除合同。對遲延交付租金的，各國法律一般都規(guī)定出租人的一個催告時間，在經催告后承租人仍不交付的，出租人可以解除合同。租賃合同被解除后，租賃期間尚未屆滿的，合同終止履行，承租人應返還租賃物，承租人欠付的租金以及對出租人造成的損害，應當進行清算。第二百二十八條 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人?！踞屃x】本條是關于出租人的權利瑕疵擔保責任的規(guī)定。所謂出租人的權利瑕疵擔保是指出租人擔保第三人不能就租賃物主張任何權利。權利瑕疵擔保責任是指當?shù)谌藢ψ赓U物主張權利時，出租人所應承擔的責任。權利瑕疵擔保責任的構成要件為：第一，權利瑕疵在合同成立時已存在;第二，相對人不知有權利瑕疵的存在，如果在訂立合同時相對人明知行為人對該物無處分權而與之訂立合同，相對人不能作為善意相對人而享受對對方的權利的瑕疵擔保的要求;第三，權利瑕疵在合同成立后仍未能排除，如果在合同成立時，雖有權利瑕疵，但在合同成立后，行為人取得了該物的處分權，則應視為權利瑕疵已經除去。出租人承擔權利瑕疵擔保責任的條件為，1.因第三人向承租人主張權利。第三人主張權利可以是第三人作為租賃物的所有人主張出租人對租賃物無處分權，該租賃合同無效;也可以是作為租賃物的抵押權人，在義務人不履行義務，要求實現(xiàn)其抵押權。在這種情況下，勢必影響承租人對租賃物的使用、收益。2.第三人主張權利妨礙承租人對租賃物的使用和收益。如第三人主張抵押權的實現(xiàn)時，因其涉及對租賃物實體的處置，則會妨礙承租人對租賃物的使用。3.承租人在訂立合同時不知有權利瑕疵，如承租人在訂立合同時明知出租人對該租賃物沒有處分權，而自愿承擔第三人主張權利的風險，出租人不負瑕疵擔保責任。在第三人主張權利時，除出租人已經知道第三人主張權利外，承租人應當及時通知出租人，如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟而未能及時救濟的，則出租人對承租人的損失不負賠償責任。承租人及時通知出租人，出租人對第三人主張權利不能排除的，承租人事實上對租賃物已無法使用、收益，這時，承租人有權請求減少租金或不支付租金。第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！踞屃x】本條是關于租賃物發(fā)生所有權變動時租賃合同的效力的規(guī)定。本條的規(guī)定體現(xiàn)了租賃合同的一個特點，即租賃權的物權化特點。所謂物權化是指在租賃關系存續(xù)期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。本條主要規(guī)定的是租賃物的所有權發(fā)生變動時，租賃合同的效力問題。在租賃合同中有一個基本的制度叫“買賣不破租賃”。買賣不破租賃是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有人有效。關于這個原則，各國民法都有所體現(xiàn)，但不盡相同，有的國家規(guī)定，只有對不動產租賃或經過登記的動產租賃才適用該項原則。如意大利民法規(guī)定，如果在租賃物轉讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對抗第三買受人。在買受人善意取得占有的情況下，前款規(guī)定不適用于不在公共登記處登記的動產。有國家規(guī)定，買賣不破租賃只適用于不動產。如法國民法規(guī)定，如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規(guī)定，不動產的租賃契約進行登記時，爾后對于其不動產取得物權者，也生效。有的規(guī)定，不論是動產租賃還是不動產租賃，都適用買賣不破租賃的原則。如我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，出租人于租賃物交付后，縱將其所有權付讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人仍繼續(xù)存在。我國合同法規(guī)定不論動產租賃和不動產租賃都適用買賣不破租賃的原則。買賣不破租賃并不限于出租人出售租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為合伙投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權變動問題。適用買賣不破租賃的條件是：第一，租賃合同已成立并生效;第二，租賃物已交付承租人;第三，所有權發(fā)生變動是在租賃期間;第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關系仍然能夠對抗該買受人。本條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這里所說的不影響租賃合同的效力是指，租賃物的所有權發(fā)生變動后，其設定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租