河北邯鄲稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項(xiàng)目初步策劃思路及建議-

《河北邯鄲稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項(xiàng)目初步策劃思路及建議-》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《河北邯鄲稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項(xiàng)目初步策劃思路及建議-（26頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 1 邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造 初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議 漢世佳投資顧問(wèn)有限公司漢世佳投資顧問(wèn)有限公司漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 Dec 16, 2003 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2 目 錄 目 錄 .1 第一部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景 .2 第二部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目策劃思路及具體操作辦法 .3 2.1 在市場(chǎng)調(diào)查方面 .3 2.2 在市場(chǎng)分析及可

2、行性研究方面 .6 2.2.1 市場(chǎng)分析內(nèi)容與工作流程 .6 2.2.2 工作方法 .9 第三部分 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 .10 第四部分 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 .12 4.1 現(xiàn)狀概況 .12 4.2 主要存在的問(wèn)題 .12 4.2.1、在規(guī)劃方面存在的問(wèn)題 .12 4.2.2 業(yè)物業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題 .13 第五部分 邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷策略 .15 5.1 邯山商業(yè)街區(qū)定位 .15 5.2 邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷策劃模式的選擇 .15 5.3 核心營(yíng)銷策略的制定 .16 第六部分 總體發(fā)展策略及開發(fā)模式 .17 6.1 項(xiàng)目總體發(fā)展策略 .17 6.2 項(xiàng)目開發(fā)模式 .17 第七部分 對(duì)邯山

3、商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 .21 第八部分 項(xiàng)目拆遷階段應(yīng)該注意的問(wèn)題： .23 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 3 第一部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景 中國(guó)房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個(gè)商鋪、寫字樓、住宅 三分天下、鼎足之勢(shì)的全新時(shí)代。我們敢說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)定會(huì)成為中 國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的下一個(gè)熱點(diǎn)。 值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操 作、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同： 作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要 依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色。 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)于開發(fā)商和

4、物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平 要求更高。 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出 讓年限只有 40 年。 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)企業(yè)資金 和開發(fā)模式依賴比較強(qiáng)。 面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地 產(chǎn)邯鄲商業(yè)項(xiàng)目如何制定開發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、銷售策略；如何通 過(guò)本項(xiàng)目達(dá)到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會(huì)的使 命。這正是邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景，邯鄲商業(yè)項(xiàng)目給策劃提供了 一操作平臺(tái)，策劃將為項(xiàng)目披上一件成功的外衣。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 4

5、第二部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目策劃思路及具體操作辦法 根據(jù)我司的對(duì)商業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)和本項(xiàng)目的實(shí)際需要，制定邯鄲 商業(yè)項(xiàng)目的策劃操作思路如下： 2.1 在市場(chǎng)調(diào)查方面 對(duì)房地產(chǎn)行家而言，市場(chǎng)調(diào)查只是對(duì)其“感覺”的論證。這既是中國(guó)房地 產(chǎn)的尷尬之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng)久以來(lái)受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專 業(yè)市場(chǎng)調(diào)查能力是發(fā)展商項(xiàng)目致勝的重要保障。 通過(guò)規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營(yíng)銷 方案，是漢世佳的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最 容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗(yàn)的市場(chǎng)研究模型、正確的資料搜 集方法、嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評(píng)估，才 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任

6、你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 5 能說(shuō)明提供給客戶的一個(gè)百分?jǐn)?shù)的價(jià)值。 （一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項(xiàng)目擬采用的調(diào)查方法和 手段作一系統(tǒng)描述。 1. 定量研究 入戶訪問(wèn)： 作為消費(fèi)者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法， 漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框架、訪問(wèn)員與實(shí)地監(jiān)控系統(tǒng)， 成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費(fèi)者信息的真實(shí)與有 效。 電話訪問(wèn)： 漢世佳 在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家 庭電話樣本框，輔之以計(jì)算機(jī)輔助抽樣系統(tǒng)、專職電 話訪問(wèn)員等資源，保證了隨機(jī)撥號(hào)技術(shù)（ RDD）的應(yīng) 用。 街頭攔訪： 攔截訪問(wèn)是指在某個(gè)場(chǎng)所（一般是較繁華 的商業(yè)區(qū)）

7、攔截在場(chǎng)的一些人進(jìn)行面訪調(diào)查。攔截面 訪的好處在于效率高。 定點(diǎn)訪問(wèn)： 經(jīng)驗(yàn)顯示，在購(gòu)物地點(diǎn)實(shí)施調(diào)查能夠最大 限度模擬真實(shí)的購(gòu)買環(huán)境。定點(diǎn)訪問(wèn)在專職督導(dǎo)的全 程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時(shí)有效 保證調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。 郵寄調(diào)查： 在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標(biāo)或特定受訪 者時(shí)，采用郵寄問(wèn)卷的方法。 網(wǎng)上調(diào)查： E-mail 方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 6 2. 定性研究 小組焦點(diǎn)座談會(huì)： 由主持人以一種無(wú)結(jié)構(gòu)的自然的形 式與一個(gè)小組的被調(diào)查者交談。通過(guò)傾聽一組從調(diào)研 者所要研究

8、的目標(biāo)市場(chǎng)中選擇來(lái)的被調(diào)查者，從而獲 取對(duì)既定問(wèn)題的深入了解。 深度訪談： 通過(guò)無(wú)結(jié)構(gòu)的、直接的、個(gè)人的訪問(wèn)，以 揭示對(duì)某一問(wèn)題的潛在動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度和感情。在 研究中，對(duì)專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深 度訪問(wèn)能快速有效地收集信息。緯群的深度訪問(wèn)從提 綱設(shè)計(jì)到訪問(wèn)執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研 究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了項(xiàng)目質(zhì)量。 企業(yè)訪談： 由于中國(guó)企事業(yè)單位的強(qiáng)大購(gòu)買力和獨(dú)特 的購(gòu)買決策，因而對(duì)單位用戶的深入研究也成為我們 此次設(shè)計(jì)的要求之一。緯群采用專家訪員、 100的問(wèn) 卷復(fù)核機(jī)制，為客戶提供滿意的服務(wù)。 3. 探索性研究 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。 典型調(diào)查：

9、針對(duì)典型案例、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的單項(xiàng)調(diào)查 。 觀察訪談： 如偽裝購(gòu)物、觀察客戶等。 （二）市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 1、消費(fèi)者意愿調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 7 調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對(duì)邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期 望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對(duì)本案的看法等。 2、進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者訪談。調(diào)查內(nèi)容包括進(jìn)駐意愿調(diào)查、進(jìn)駐方式調(diào)查、 經(jīng)營(yíng)方式調(diào)查、對(duì)本案的看法。 3、專家意見調(diào)查。以訪談方式收集相關(guān)專家對(duì)本案的看法以及所 提出的寶貴意見。 4、邯鄲市政府意見調(diào)查。訪談邯鄲市政府意

10、見，并了解邯鄲市商 業(yè)項(xiàng)目改造之后期望經(jīng)營(yíng)模式及目標(biāo)。 2.2 在市場(chǎng)分析及可行性研究方面 2.2.1 市場(chǎng)分析內(nèi)容與工作流程 1、區(qū)位特性與基本條件分析。其中包括： a區(qū)域環(huán)境特性分析 b周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查 c區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況分析 d區(qū)域人口特性分析 e交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析 g公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析 2、相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 3、商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測(cè)。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)區(qū)域周邊 商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私猓赃M(jìn)一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 8 4、競(jìng)爭(zhēng)者分析。收集商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的

11、經(jīng)營(yíng)狀況，如規(guī)模、商品 種類、區(qū)位等，并分析對(duì)本案的影響。 5、SWOT 分析。分析本案之優(yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，以擬定本案開 發(fā)策略方向。 6、經(jīng)營(yíng)管理分析。 7、投資效益評(píng)估。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 9 市場(chǎng)研究分析工作流程圖 計(jì)計(jì)劃目標(biāo)確立 基 地 分 析 市場(chǎng)調(diào)查分析 市場(chǎng) 潛力分析 投資者 問(wèn)卷調(diào)查 消費(fèi)者 問(wèn)卷調(diào)查 中國(guó)商業(yè)市場(chǎng) 分析北京、上海、深圳 城市商場(chǎng) 市場(chǎng)分析 城市商場(chǎng) 供需推估 案例分析 商圈零售 市場(chǎng)調(diào)查 現(xiàn)況分析 階 段 開發(fā)方案 研擬階段 綜合結(jié)論 階 段 本案產(chǎn)品定位分析

12、 市場(chǎng)定位、產(chǎn)品組成 業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施 土地開發(fā)方案研擬 經(jīng)營(yíng)模式分析 相關(guān)法令分析 開發(fā)程序規(guī)劃 財(cái)務(wù)規(guī)劃分析 方案評(píng)選 開發(fā)與招商計(jì)劃擬定 財(cái)務(wù)計(jì)劃擬定 設(shè)備說(shuō)明 招商文件擬定 專業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)計(jì)劃 回饋修正 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 10 2.2.2 工作方法 1、專業(yè)分工法。本案工作之基本理念，系運(yùn)用專業(yè)分工的方法。 2、集體討論法。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進(jìn)度與監(jiān)督， 以召開多次工作會(huì)議方式，整合各專業(yè)顧問(wèn)之工作成果，并與 業(yè)主保持緊密的溝通，以達(dá)成工作共識(shí)之建立。 3、市場(chǎng)調(diào)查法。本研究

13、中將包括消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查、經(jīng)營(yíng)者意見訪 問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘等方式，以收集第一手的資料。 4、次級(jí)資料收集法。本研究并將收集相關(guān)政府統(tǒng)計(jì)資料、不動(dòng)產(chǎn) 雜志、專業(yè)研究報(bào)告，以及本現(xiàn)有資料庫(kù)等次級(jí)資料，以建立 本案專屬的資料庫(kù)。 5、系統(tǒng)分析法。整個(gè)規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū) 域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配 合、齊實(shí)并進(jìn)，達(dá)成計(jì)劃的充分落實(shí)。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 11 第三部分 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 地理位置及現(xiàn)狀：該項(xiàng)目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路 以南，浴新街以東。所在

14、位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲 老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該 項(xiàng)目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項(xiàng)目所 在地的邊界部分是各種分散經(jīng)營(yíng)的各種商業(yè)形態(tài)。內(nèi)部為原來(lái) 的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高， 這與近兩年邯鄲市政府有意對(duì)該地塊進(jìn)行改造，大部分居民都 希望通過(guò)擴(kuò)建原有住房面積獲得更多的補(bǔ)償有關(guān)。由于建筑密 度過(guò)高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對(duì)于項(xiàng)目所在地順 利拆遷是一個(gè)較大的利好消息。在項(xiàng)目邊界經(jīng)營(yíng)的商戶主要以 服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的沉淀 和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營(yíng) 不規(guī)范

15、。 商業(yè)分析：項(xiàng)目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和 和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。并且該商圈是擁有 130 萬(wàn)城市人口的邯鄲市的市級(jí)商業(yè)中心，周圍分布著日月城、 康德、邯山商場(chǎng)、新趙都、樂(lè)頤電腦大廈等商業(yè)項(xiàng)目。該位置 人流量較大，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍 的幾個(gè)大型商場(chǎng)超市的經(jīng)營(yíng)狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存 在著像世紀(jì)城、康德等一批在當(dāng)?shù)鼐哂休^大營(yíng)業(yè)額和美譽(yù)度的 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 12 商業(yè)項(xiàng)目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個(gè)邯鄲區(qū)域性的，商圈的 輻射力較強(qiáng)，對(duì)整個(gè)

16、邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟(jì)起著決定性的影響。 交通分析：由于項(xiàng)目緊靠火車站和長(zhǎng)途汽車站以及市內(nèi)公共交通系 統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心和物流中 心，交通便利，物流方便，對(duì)于進(jìn)出邯鄲市和市內(nèi)的通達(dá)性具 有不可替代性的優(yōu)勢(shì)。緊鄰項(xiàng)目的京廣鐵路是中國(guó)大陸南北交 通的大動(dòng)脈，容易形成物流中心，無(wú)疑也給本項(xiàng)目的成功操作 提供了一個(gè)極大的利好。 其他優(yōu)勢(shì)分析：該項(xiàng)目的 2 公里范圍內(nèi)，集中了邯鄲市的幾所重點(diǎn) 中學(xué)和職業(yè)學(xué)校，是一個(gè)典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè) 主孩子就學(xué)，對(duì)于提升項(xiàng)目的價(jià)值也可以起到不可忽視的作用。 另外，銀行機(jī)構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項(xiàng)目所在地周圍，對(duì)于綜合 性商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)很大的無(wú)

17、形資產(chǎn)。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 13 第四部分 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 4.1 現(xiàn)狀概況 規(guī)劃范圍內(nèi)面積為 130 畝，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四 個(gè)地塊，主要土地使用種類與結(jié)構(gòu)如下所述： 1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場(chǎng)、文化娛樂(lè)、飲食服 務(wù)、旅館、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地 塊。 2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。 3. 商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。 4.2 主要存在的問(wèn)題 4.2.1、在規(guī)劃方面存在的問(wèn)題 1、 土地使用過(guò)于混

18、雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地， 降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。 2、 道路系統(tǒng)未科學(xué)規(guī)劃定位。道路層級(jí)與道路形態(tài)未能互相 配合，降低道路可及性和易行性。 3、 城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。 4、 成長(zhǎng)管理與城市活動(dòng)未加以結(jié)合。商貿(mào)服務(wù)活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)層 次紊亂，超高層建筑使用強(qiáng)度降低了經(jīng)營(yíng)環(huán)境，歷史古跡 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 14 保存與開發(fā)計(jì)劃相沖突，成長(zhǎng)管理機(jī)制無(wú)法與城市活動(dòng)密 切結(jié)合。 4.2.2 業(yè)物業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題 1. 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。香港商場(chǎng)能夠成

19、功經(jīng)營(yíng)，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不 無(wú)關(guān)系，在邯鄲，商場(chǎng)更多的是被分割成小鋪位來(lái)出售， 使一個(gè)商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個(gè)鋪位也有 幾個(gè)業(yè)主，如果將來(lái)業(yè)主的意見無(wú)法統(tǒng)一，勢(shì)必會(huì)影響商 場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 2. 定位問(wèn)題和定位的支持系統(tǒng)。我們認(rèn)為，確定商服物業(yè)的 經(jīng)營(yíng)主題定位是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作，需要大量準(zhǔn)確有效 的市場(chǎng)調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身?xiàng)l件非常 匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研分析來(lái)進(jìn)行，也 許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進(jìn)行， 并不是壞事。 3. 銷售和經(jīng)營(yíng)的矛盾。 1) 銷售和經(jīng)營(yíng)在規(guī)劃中的矛盾。每一個(gè)發(fā)展商都想使自 己的物業(yè)能夠賣個(gè)好價(jià)錢，同時(shí)能經(jīng)營(yíng)得好。從賣的

20、 角度講，劃分成小鋪位面對(duì)的客戶群更廣，更有利于 銷售的進(jìn)行，但對(duì)經(jīng)營(yíng)來(lái)講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營(yíng)業(yè)面積是不同的。這就存 在著在規(guī)劃中鋪位如何劃分的問(wèn)題。解決不好將會(huì)直 接影響到將來(lái)的經(jīng)營(yíng)。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 15 2) 投資回報(bào)和市場(chǎng)租金。投資者投資商鋪的目的是為了 獲取理想的租金回報(bào)，發(fā)展商想盡快銷售自己的物業(yè)， 必須給投資者一個(gè)滿意的回報(bào)，雙方的討價(jià)還價(jià)勢(shì)在 必然，如果發(fā)展商承諾的回報(bào)高，必然會(huì)背上沉重的 包袱，回報(bào)低，客戶不滿意，物業(yè)銷售狀況堪憂。 3) 業(yè)態(tài)選擇。

21、每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必 須以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，應(yīng)該遵循“人無(wú)我有，人有我優(yōu)” 的原則，市場(chǎng)空白點(diǎn)不一定就是機(jī)會(huì)點(diǎn)，反過(guò)來(lái)，這 種業(yè)態(tài)普遍存在的時(shí)候也不一定就沒(méi)有潛力可挖。 項(xiàng)目所在的商業(yè)區(qū)存在著多種歷史遺留問(wèn)題和商業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題， 這些問(wèn)題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經(jīng)濟(jì)體制、商業(yè) 機(jī)制、商業(yè)形態(tài)、商業(yè)文化等很多方面。因此，本項(xiàng)目改造工程的 策劃工作變得十分復(fù)雜、龐大，要求策劃理論水平之高，操作經(jīng)驗(yàn) 之豐富，專業(yè)操作方法之繁多，是一個(gè)具體的項(xiàng)目所不能比擬的， 這要求我們?cè)谌滩邉澋母鱾€(gè)環(huán)節(jié)施之以細(xì)致、專業(yè)、全面、超前 的工作原則。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)

22、交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 16 第五部分 邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷策略 5.1 邯山商業(yè)街區(qū)定位 形象定位：代表邯鄲特色的城市商業(yè)及旅游觀光綜合區(qū) 功能定位：現(xiàn)代化商業(yè)交易平臺(tái) 商業(yè)價(jià)值定位：黃金商業(yè)街區(qū) 建筑風(fēng)格定位：新古典主義風(fēng)格 物業(yè)品種組合：SHOPPING MALL（含商業(yè)步行街） 、 酒店式公寓、寫字樓等 5.2 邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷策劃模式的選擇 營(yíng)銷策劃已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的制勝法寶，在房地產(chǎn)項(xiàng)目 的操作過(guò)程中屢建奇功。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在自身發(fā)展過(guò)程中形成四 種相對(duì)比較固定的模式：概念策劃模式、賣點(diǎn)群策劃模式、等值策 劃模式、房地產(chǎn)全程策劃理論模式增

23、值策劃模式。房地產(chǎn)全程 策劃理論模式是一種服從于系統(tǒng)論的操作模式，這種理論具有動(dòng)態(tài) 性、系統(tǒng)性、全局性等優(yōu)點(diǎn)，是為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造增值空間的尚方 寶劍。邯山商業(yè)街區(qū)改造工程的營(yíng)銷策劃模式理應(yīng)采取這種增值策 劃模式，最大限度地提升本商貿(mào)旅游區(qū)的商業(yè)價(jià)值。 5.3 核心營(yíng)銷策略的制定 邯山商業(yè)街區(qū)是個(gè)大型的綜合商業(yè)區(qū)，因此點(diǎn)和面的關(guān)系就在 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 17 營(yíng)銷中起著重要的作用。商業(yè)區(qū)內(nèi)新建商業(yè)面積要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)消化， 招商和管理，則成了商場(chǎng)銷售中投資引導(dǎo)最關(guān)鍵的一環(huán)。 本著以上基本情況，邯山商業(yè)街區(qū)

24、營(yíng)銷策略定義為兩方面核心 內(nèi)容：其一，以點(diǎn)帶面，以面促點(diǎn)；其二，采取招商、管理、投資 引導(dǎo)三位一體營(yíng)銷策略。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 18 第六部分 總體發(fā)展策略及開發(fā)模式 6.1 項(xiàng)目總體發(fā)展策略 - 大型主題功能商務(wù)社區(qū) - 從企業(yè)操作可行性和土地價(jià)值最大化等角度選擇“大型主題 功能商務(wù)社區(qū)”為項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。 - 基于發(fā)展戰(zhàn)略考慮，本項(xiàng)目的整體發(fā)展理念與定位為： - 發(fā)展理念：邯鄲首席全天候、全生活商務(wù)社區(qū) 創(chuàng)建邯鄲市房地產(chǎn)提升時(shí)期標(biāo)志性、引領(lǐng)性商務(wù)社區(qū)，成為邯 鄲規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物

25、業(yè)管理、營(yíng)銷推廣等綜合素 質(zhì)最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場(chǎng) 需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得的市 場(chǎng)占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)。 - 整體發(fā)展定位：復(fù)合型商務(wù)社區(qū)（參與城市運(yùn)營(yíng)） - 功能定位：包括商務(wù)社區(qū)、健康社區(qū)、教育社區(qū)、人文社區(qū)、 休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。 6.2 項(xiàng)目開發(fā)模式 項(xiàng)目開發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各階段相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大 化； 尊重項(xiàng)目區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟(jì)、文 化等核心功能，提高商務(wù)社區(qū)的商業(yè)價(jià)值； 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深

26、操盤手隨時(shí)交流！ 19 整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)， “配套先行，滾動(dòng)開發(fā)”提高項(xiàng) 目素質(zhì)和價(jià)值； 分組團(tuán)自成規(guī)模開發(fā)，注意功能、配套設(shè)施建設(shè)的銜接和各組 團(tuán)風(fēng)格的搭配，各期產(chǎn)品、價(jià)格要引導(dǎo)市場(chǎng)，具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運(yùn)營(yíng)）規(guī)劃開發(fā)原則 項(xiàng)目發(fā)展策略綜合開發(fā)，社區(qū)運(yùn)營(yíng) 商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展 以人為本，人文關(guān)愛 復(fù)合功能，互動(dòng)成長(zhǎng) 統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā) 創(chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng) “商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展” 充分尊重利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，合理改造并加以補(bǔ)充和完善； 引入邯鄲傳統(tǒng)文脈，自覺對(duì)地方商業(yè)特色、商業(yè)文化傳統(tǒng)繼承和 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份

27、專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 20 發(fā)展延續(xù)； 各功能模塊形成有機(jī)的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而達(dá)到社區(qū)生態(tài)型發(fā) 展的目標(biāo) 。 “以人為本，人文關(guān)愛” 以人本主義思想為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)人的需求、生存、安全、舒適、交 往與相互關(guān)愛、個(gè)人智慧發(fā)展，直至自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的幾個(gè)層次上均 給予最大的尊重。 在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的社區(qū)交往模 式、并以此充分展示相互關(guān)愛的社區(qū)精神和社區(qū)文化。 “復(fù)合功能，互動(dòng)成長(zhǎng)” 外部復(fù)合依托城市平臺(tái)，發(fā)展城市功能，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，提 升社區(qū)發(fā)展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動(dòng)成長(zhǎng)。 內(nèi)部復(fù)合主題功能圍繞地產(chǎn)開發(fā)復(fù)合發(fā)展，各主題功能與社 區(qū)的長(zhǎng)、中、短期發(fā)展互動(dòng)成

28、長(zhǎng)。 “統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)” 傳統(tǒng)開發(fā)“多而散、小而全、全而簡(jiǎn)、簡(jiǎn)而陋” ，與城市規(guī)劃被 動(dòng)適應(yīng)。 引入國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造前瞻性整體性的復(fù)合型社區(qū)，與城市總體規(guī) 劃相適應(yīng)并提升區(qū)域發(fā)展。 “創(chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng)” 顛覆規(guī)劃打破傳統(tǒng)規(guī)劃 顛覆價(jià)格打破價(jià)格堡壘 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 21 顛覆距離打破距離障礙 顛覆市場(chǎng)打開市場(chǎng)空間 顛覆生活創(chuàng)新生活方式 顛覆 項(xiàng)目啟動(dòng)點(diǎn) 項(xiàng)目的啟動(dòng)要與持續(xù)發(fā)展相結(jié)合 核心啟動(dòng)區(qū)是指找到市場(chǎng)突破口，集中優(yōu)勢(shì)兵力，形成項(xiàng)目的 “引爆點(diǎn)”帶活全局。 項(xiàng)目的核心理念是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與

29、獨(dú)特主題，是開發(fā)商倡導(dǎo) 的商務(wù)方式，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)就是“吸引點(diǎn)” 。項(xiàng)目的吸引點(diǎn)應(yīng)集中而 有序地展示出來(lái)，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢(shì)能轉(zhuǎn)化為全局營(yíng)銷動(dòng)能。 項(xiàng)目差異化定位的思路： 思路一：本項(xiàng)目的地理位置是邯鄲中心城區(qū)，因此應(yīng)充分利用中 心優(yōu)勢(shì) 思路二：參與城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展，形成聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì) 思路三：通過(guò)超前的規(guī)劃、大規(guī)模綜合開發(fā)、合理的功能配套等 綜合素質(zhì)取勝 思路四：以高性價(jià)比產(chǎn)品弱化距離對(duì)樓盤的影響。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 22 第七部分 對(duì)邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 步行街的建設(shè)主要有重建、整建、維護(hù)三種基

30、本形式，邯山商 業(yè)步行街是在傳統(tǒng)成熟商業(yè)街區(qū)重建一條新的商業(yè)步行街，在規(guī)劃 中，應(yīng)該采用的是以下幾項(xiàng)具體實(shí)施性原則： 1、 人車分離，宜出宜進(jìn)、四通八達(dá)的原則：即運(yùn)用各種方式 和技術(shù)使步行者與機(jī)動(dòng)車分開，同時(shí)為步行者提供一個(gè)內(nèi) 外通達(dá)、進(jìn)出自如的步行系統(tǒng)。 2、 人本的原則：真正的步行街是切實(shí)的事物，主體是人，人 使步行街有了故事情節(jié)，有了生命，人們用整個(gè)身心的存 在去感受、接觸、聆聽和衡量環(huán)境，所以步行街必須體現(xiàn) 一切為人服務(wù)的理念。 3、 地域原則：地域性是城市景觀在一定自然環(huán)境中形成的特 征，不同的城市、地段都有其自身的特點(diǎn)，因此有意義的 步行街都應(yīng)根植于歷史階段的社會(huì)背景，這是對(duì)所處的

31、特 定地區(qū)自然環(huán)境、歷史文化等的合理回應(yīng)，所以因地制宜 升華每一個(gè)步行街中那獨(dú)有的、本質(zhì)的地域文脈，并使之 更有生機(jī)活力，更有發(fā)展，才能意匠獨(dú)造。 4、 功能、技術(shù)合理原則：功能是步行街的重要內(nèi)容和最活躍 因素，因此需要采用現(xiàn)代先進(jìn)合理的技術(shù)來(lái)滿足各種功能 的要求。同時(shí)合理地利用土地和空間，合理地利用資源和 資金。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 23 5、 細(xì)部原則：即重視步行街形態(tài)、比例、尺度、色澤、材料、 光照及設(shè)施的設(shè)計(jì)。 6、 管理、效益原則：即運(yùn)用科學(xué)完善的管理，以求獲得良好 的綜合效益。 7、 高

32、、中、低檔行業(yè)設(shè)計(jì)距離要適中，以避免因此而造成的 經(jīng)營(yíng)矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營(yíng) 搬遷到本項(xiàng)目的附近區(qū)域以形成專業(yè)的市場(chǎng)。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 24 第八部分 項(xiàng)目拆遷階段應(yīng)該注意的問(wèn)題： 1 按照該項(xiàng)目的整體定位，采取高舉高打的總原則，對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行包裝和提升。要認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目不僅僅是稽山集團(tuán)的項(xiàng)目， 更是邯鄲市政府、邯鄲人民的項(xiàng)目，特別對(duì)于舊城改造，項(xiàng) 目由于需要拆遷，會(huì)涉及到很多居民的一些切身利益，包括 對(duì)他們的居住環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、生活方式等各方面的改變， 因此，為了使項(xiàng)目拆遷

33、工作順利進(jìn)行，必須進(jìn)行合理的公關(guān) 和包裝。具體措施：成立由市長(zhǎng)（或者主管建設(shè)的副市長(zhǎng)） 為總指揮的邯鄲市步行街項(xiàng)目拆遷指揮部；重點(diǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)： 將該項(xiàng)目納入邯鄲市政府 2004 年度重點(diǎn)項(xiàng)目，最好能夠成為 市長(zhǎng) 1 號(hào)重點(diǎn)工程。對(duì)于這些動(dòng)作，一定召開新聞發(fā)布會(huì)， 讓媒體進(jìn)行炒作，但是在拆遷沒(méi)有完成之前，這些工作過(guò)程 中可以不體現(xiàn)稽山公司，主要以政府的名義出現(xiàn)，這樣可以 讓邯鄲市民感覺到該工程的重要性和它的重大意義，另外， 就是讓當(dāng)?shù)鼐用窀杏X到政府對(duì)項(xiàng)目的決心和支持力度。通過(guò) 這些包裝可以使拆遷工作更加順利的進(jìn)行。 2 組織項(xiàng)目開發(fā)暨邯鄲市城市發(fā)展專家研討會(huì)：從同濟(jì)大學(xué)、 清華大學(xué)邀請(qǐng)規(guī)劃、城市發(fā)

34、展、經(jīng)濟(jì)等方面的專家，對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行論證分析。參加人員：市委書記、市長(zhǎng)、主管建設(shè)的副 市長(zhǎng)、建委主任、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、房管局領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)鼐用翊?等。通過(guò)這種包裝，一方面可以增強(qiáng)市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)目的支持 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 25 力度；另一方面可以進(jìn)一步將項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行提升。該研討會(huì) 邀請(qǐng)各媒體參加，進(jìn)行深度報(bào)道。 3 嚴(yán)格做好拆遷成本預(yù)算管理：做好拆遷前的預(yù)算，對(duì)拆遷 資金合理管理，確保資金由開發(fā)公司自己管理，補(bǔ)償一戶、 發(fā)放一戶，做好拆遷測(cè)量、評(píng)估、核算、結(jié)算等過(guò)程中的監(jiān) 督工作。在拆遷具體執(zhí)行之前可以從有關(guān)

35、部門了解和掌握該 地塊現(xiàn)有住房的總面積，根據(jù)拆遷管理辦法進(jìn)行預(yù)算，并嚴(yán) 格根據(jù)預(yù)算進(jìn)行拆遷補(bǔ)償控制。 4 做好拆遷安置計(jì)劃：采取現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償相結(jié)合的方 法，做好安置房的開發(fā)建設(shè)及安置工作的準(zhǔn)備。凡事預(yù)則立， 在拆遷之前做好各種準(zhǔn)備工作，確保項(xiàng)目順利拆遷，在拆遷 過(guò)程中盡量避免上訪事件發(fā)生。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 26 我司十分榮幸有機(jī)會(huì)參與這一具有歷史意義的改造工程，針對(duì)貴公司委托， 我司成立了專門的項(xiàng)目服務(wù)小組。本小組是一支由具有較高策劃理論和商業(yè)營(yíng) 銷理論以及最具有專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)人士組成的團(tuán)隊(duì)，對(duì)于邯山商業(yè)區(qū)改造工 程來(lái)說(shuō)，我們的團(tuán)隊(duì)有以下五個(gè)基本優(yōu)勢(shì)： 一、完整的團(tuán)隊(duì)組織及縝密分工 二、具國(guó)際視野的專業(yè)人力資源 三、合理的理論知識(shí)結(jié)構(gòu)和豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn) 四、對(duì)華北人文歷史與商業(yè)文脈的了解 五、廣泛的合作聯(lián)盟單位 另外，我們還根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際需求，制定了科學(xué)的服務(wù)流程（附 圖） 另外，加主要人員簡(jiǎn)歷和主要業(yè)績(jī)（見我司宣傳冊(cè)） 。