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1、中國宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)調(diào)控
摘 要： 中國經(jīng)濟總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)亦有好的表現(xiàn)。中國經(jīng)濟并非不存在問題，但對中國目前的經(jīng)濟作出已經(jīng)“過熱”的判斷不能令人信服。首先，判斷中國經(jīng)濟是否過熱極為困難。其次，國內(nèi)外條件為中國經(jīng)濟較快發(fā)展提供了可能。第三，在現(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快發(fā)展具有必然性。第四，中國經(jīng)濟較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量兩大約束，是可以通過調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步適步得到解決的。學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長作為經(jīng)濟過熱的重要依據(jù)，把擴大消費作為中國調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要
2、方面。其實，較高的固定資產(chǎn)投資在中國現(xiàn)階段有必然性和合理性。
關(guān)鍵詞： 宏觀經(jīng)濟，房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟過熱，資源供給，投資率，固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)業(yè) 一、中國經(jīng)濟較快發(fā)展不等于過熱 中國經(jīng)濟總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)（企業(yè)利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現(xiàn)。中國經(jīng)濟并非不存在問題，但對中國目前的經(jīng)濟作出已經(jīng)“過熱”的判斷不能令人信服?！ ∈紫?，判斷中國經(jīng)濟是否過熱極為困難。一個國家（地區(qū)）的經(jīng)濟發(fā)展實質(zhì)是一個自然歷史的過程，其發(fā)展速度主要取決于該國（地區(qū)）的復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟、政治、社會、歷史、文化以及自然地理、資
3、源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟學(xué)家們的計劃或預(yù)期。 其次，國內(nèi)外條件為中國經(jīng)濟較快發(fā)展提供了可能。正在完成的工業(yè)化、加速的城市化進(jìn)程和居民生活水平的日益提高對中國經(jīng)濟較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高投資提供了前提條件，從而成為中國經(jīng)濟較快發(fā)展的重要動力源泉。日益改進(jìn)的宏觀調(diào)控為中國經(jīng)濟穩(wěn)定較快發(fā)展增加了保障條件。這就是通常所說的中國戰(zhàn)略機遇期。用好這一戰(zhàn)略機遇期是中國實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的要求。 第三，在現(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快發(fā)展具有必然性。經(jīng)濟發(fā)展的存量、基數(shù)、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經(jīng)濟增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長總量也只有2000
4、多億美元，人均增量不過200多美元；美國經(jīng)濟增速即使僅有3%，經(jīng)濟增量亦達(dá)4000億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上?！ 〉谒模袊?jīng)濟較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量兩大約束，是可以通過調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步適步得到解決的。中國經(jīng)濟的較快發(fā)展有風(fēng)險，但較快發(fā)展的風(fēng)險并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險減少到最低；相反，若中國經(jīng)濟發(fā)展速度慢下來則會面臨更大的風(fēng)險，支付更高的社會成本。經(jīng)濟體制改革的深入和經(jīng)濟的快速發(fā)展更進(jìn)一步增強了這種抗風(fēng)險能力。警惕中國經(jīng)濟“過熱”風(fēng)險是必要的，但過分高估這種風(fēng)險將支付極高的現(xiàn)代化建設(shè)成本?！ 《?、較高投資率是中國現(xiàn)階段經(jīng)濟又好又快發(fā)展
5、的重要保證 學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長作為經(jīng)濟過熱的重要依據(jù)，把擴大消費作為中國調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要方面。其實，較高的固定資產(chǎn)投資在中國現(xiàn)階段有必然性和合理性。 ?。ㄒ唬┹^高的儲蓄率決定了中國現(xiàn)階段較高的投資率具有必然性 較高的儲蓄率既源于中國國民文化傳統(tǒng)，也是中國作為發(fā)展中國家特殊的歷史發(fā)展階段和相應(yīng)的社會保障制度缺失使然。在今后一個較長的發(fā)展階段，中國較高的儲蓄率要求有較高的投資率來消納，中國較高的儲蓄率為較高的投資率提供了支撐條件?！ 。ǘ┲袊?jīng)濟社會又好又快發(fā)展有賴于一個較高的投資率 中國是一個發(fā)展中的大國，發(fā)展不足是當(dāng)代中國社會主要矛盾的主要方
6、面。發(fā)展中國家的基本特征不僅表現(xiàn)為物質(zhì)生產(chǎn)供給相對不足，而且表現(xiàn)為提高居民生活品質(zhì)提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重短缺。有一個較長時期的較高的投資率才能為中國建設(shè)全面小康社會，進(jìn)而實現(xiàn)現(xiàn)代化逐步奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，有一個較長時期的較高的投資率才能從根本上解決物質(zhì)條件不足這一當(dāng)代中國社會的主要矛盾。
（三）較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟過熱，主要取決于投資結(jié)構(gòu)的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低 固定資產(chǎn)投資既包括增加物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資；既包括生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，也包括非生產(chǎn)性、消費性的固定資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資中，既有擴大生產(chǎn)
7、資料再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資，也有擴大最終消費品再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資。城鄉(xiāng)公用基礎(chǔ)設(shè)施、交通運輸基礎(chǔ)設(shè)施、居民住宅、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強等非生產(chǎn)性和最終生活消費品擴大再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資為社會經(jīng)濟運行和城市的運行提供物質(zhì)支撐，為居民物質(zhì)文化生活提供物質(zhì)保障，與產(chǎn)能過剩（若有過剩應(yīng)通過市場優(yōu)勝劣汰）、經(jīng)濟過熱沒有必然的因果關(guān)系。有需求、有效益的固定資產(chǎn)投資是中國國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重要保證，也是加快推進(jìn)以改善民生為重點的社會建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 三、中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有較快發(fā)展 中國目前房地產(chǎn)投資約占社會固定資產(chǎn)投資的
8、近20%。房地產(chǎn)投資快速增長是中國社會固定資產(chǎn)投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國目前的投資率將下降6－7個百分點。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投
9、資高于社會固定資產(chǎn)投資增長幅度是合理的、正常的?！ 〗窈髱资晔侵袊鞘谢铀匐A段，每年城市人口將增加1000多萬，2013年前后中國的城市化率將超過50%，2020年中國的城鎮(zhèn)人口將超過7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門，也是為全面建設(shè)小康社會提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)?？焖俚某鞘谢匈囉诜康禺a(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 據(jù)測算，2020年中國城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積將達(dá)400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)則是確定無疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40%左右。適度松動土地和資金
10、兩個閘門，特別是土地閘門，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿足住房需求，不僅是抑制房價過快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對于擴大內(nèi)需，消化“過?！碑a(chǎn)能（如果有“過?！保档瓦^高的存貸差，增加就業(yè)，推動國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實意義。美國的“次貸風(fēng)波”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過度夸大美國次貸對中國房地產(chǎn)市場的影響，于中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是有害的。中美兩國國情、發(fā)展階段不同，中國的房貸對象也完全不同于美國?；谥袊抠J結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟社會發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險的主陣地和主防線應(yīng)是金融機構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。 四、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給 年終歲尾，幾
11、個城市商品房價出現(xiàn)下降，或市場交易量銳減，有價無市。但作出中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)拐點的判斷為時尚早。2007年全國房地產(chǎn)投資2.52萬億元，同比增長30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長5.0%；商品房銷售面積6.91億m2，同比增長24.7%；70個大中城市房價同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬m2，同比下降16.6%。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生根本性變化。商品房價漲漲落落是市場發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式。 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個逐步完善、提高的過程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有
12、效供給應(yīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控長期主導(dǎo)方向，也是解決房地產(chǎn)市場問題的基礎(chǔ)。中國要建設(shè)市場發(fā)揮基礎(chǔ)作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時也不能奢望市場化能夠解決中國住房的所有問題，尤其是政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)起構(gòu)建住房保障體系的責(zé)任。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展，關(guān)系民生改善，核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)用地的升值收益合理分配，是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開發(fā)商、被征地農(nóng)民（拆遷市民）之間的利益關(guān)系。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的兩個方面的責(zé)任：一是重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求所造成的負(fù)面影響，強化行政手段在市場失靈領(lǐng)域的作用，以增加有效供給為主導(dǎo)方向
13、，對房地產(chǎn)市場實施正確的調(diào)控，包括規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)境，打擊合同欺詐、捂盤銷售、哄抬房價，加強房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管，強制披露房地產(chǎn)信息等；二是根據(jù)公共財力提供的可能性，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。 2007年國家房地產(chǎn)政策繼續(xù)密集出臺，高調(diào)推出住房保障體系建設(shè)，受到廣泛擁護(hù)。要把住房保障體系建設(shè)落到實處，首先要從國情和各地發(fā)展出發(fā)，科學(xué)規(guī)劃，實施正確的引導(dǎo)，防止誘發(fā)過高的預(yù)期。為此，要在四個層次上統(tǒng)籌兼顧：一是廉租房建設(shè)與經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟適租房、雙限房建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；二是住房保障體系建設(shè)與社會保障體系建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；三是社會保障體系建設(shè)與以改善民生為重點的社會建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；四是社會建設(shè)與經(jīng)濟建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。 未來中國房地產(chǎn)政策的基本方向，首先應(yīng)是堅持市場化改革方向不動搖，在深化改革中完善市場配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的機制，主要運用價格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。其次是合理劃分市場機制與行政干預(yù)的邊界，合理匹配中央政府和地方政府的事權(quán)、財權(quán)，根據(jù)公共財力提供的可能性，統(tǒng)籌兼顧，優(yōu)化各項建設(shè)支出結(jié)構(gòu)，增加公有廉租房建設(shè)。進(jìn)一步完善和細(xì)化廉租住房制度操作程序，滿足低收入階層合理的基本住房需求。
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中國宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)調(diào)控
