柬埔寨王國土地法.doc

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34 柬埔寨王國土地法 柬埔寨王國土地法 總則 .................................................................................................................................. 3 第一部分、私人和公共的所有權 ............................................................................. 3 第一章、所有權的原則 ................................................................................................ 3 第二章、公共所有權 .................................................................................................... 4 第三章、集體所有權 .................................................................................................... 5 第1分部、僧院的不動產 ............................................................................................ 5 第2分部、山地社會的不動產 ................................................................................... 5 第2部 分、所有權的取得 ........................................................................................... 6 第四章、通過特殊取得占有另取得不動產所有權................................................ 6 第5章 、土地許可 ......................................................................................................... 8 第6章 、取得所有權的方式 ....................................................................................... 9 第1分部、通過銷售而取得不動產 .......................................................................... 9 第2分部、通過交換而取得不動產 .......................................................................... 9 第3分部、通過繼承而取得 ........................................................................................ 9 第4分部、通過贈予取得 .......................................................................................... 10 第三部分、私人所有權的制度 ................................................................................ 10 第七章、所有者的權利和義務 ................................................................................ 10 第1分部、所有權利益的享受 ............................................................................... 10 第2分部、獲得所有權的孳息和產品 .................................................................... 11 第3分部、所有權的增值 .......................................................................................... 11 第1小分部、人的行為造成的增值 ........................................................................ 11 第2小分部、人工增值 ............................................................................................. 11 第4分部、不動產的租賃 .......................................................................................... 12 第5分部、土地規(guī)則 ................................................................................................... 13 第8章 、受限的財產權 .............................................................................................. 13 第1分部、地役權 ........................................................................................................ 13 第2分部、使用和居住權 .......................................................................................... 14 第3分部、便宜權 ........................................................................................................ 15 第1小分部、自然便宜權 .......................................................................................... 15 第2小分部、法律便宜權 .......................................................................................... 15 第3小分部、合同便宜權 ........................................................................................ 16 第4小分部、便宜權的停止 ...................................................................................... 16 第4部 分、所有權的形式 ......................................................................................... 16 第九章、不可分的所有權 ......................................................................................... 17 第十章、共同所有權 .................................................................................................. 17 第十一章、共有所有權 .............................................................................................. 18 第1分部、共有的墻 ................................................................................................... 18 第2分部、共有溝渠、圍墻和堤壩 .......................................................................... 19 第五部分、作為擔保使用的不動產......................................................................... 19 第十二章、抵押 ........................................................................................................... 19 第十三章、質押 ......................................................................................................... 20 第十四章、典當 ........................................................................................................... 20 第六部分、登記 ......................................................................................................... 20 第十五章、登記機構 ................................................................................................ 21 第十六章、登記調查 .................................................................................................. 22 第十七章、登記注冊與文件 .................................................................................... 22 第十八章、登記證明和材料 .................................................................................... 23 第七部分、罰則 ......................................................................................................... 23 第十九章、侵害所有權 .............................................................................................. 23 第1分部、個人侵害公共和私人的財產................................................................. 23 第1小分部、侵害私人所有權 ................................................................................. 23 第2小分部、侵害公共財產 ...................................................................................... 24 第2分部、行政機構對公共或私人財產的侵害.................................................... 24 第八部分、最后條款 .................................................................................................. 25 柬埔寨王國土地資源 ................................................................................................ 26 一、柬埔寨土地類型及形成過程 ........................................................................... 26 二、柬埔寨地形 ........................................................................................................... 26三、柬埔寨主要河流、湖泊、山簡介 ..................................................................... 26 柬埔寨王國土地法 總 則 第1條、遵照1993年柬埔寨王國憲法，為了保障不動產的所有權和其他相關權利， 本法旨在確定柬王國不動產所有權的政治制度。 第2條、本法所稱的不動產包括依其自然屬性、用途和法律確定的不動產： ? 依其自然屬性確定的不動產指所有自然的土地，如：林地、墾地、耕地、閑地、未耕地、灘涂及附著于土地的不可移動的人造建筑和改良； ? 依其用途確定的不動產指滋生于土地或構成建筑，除非損壞或替換不可分離的物體，如：樹木、建筑裝飾材料等等； ? 依法律確定的不動產指不動產和動產的權利被法律確定為不動產。 第3條、所有人都應尊重國家及私人合法取得的財產。 國家不動產的行政管理權及全柬有關不動產的權屬證明的頒發(fā)權歸土地管理、城市規(guī)劃與建設部統(tǒng)一管理。國家不動產的行政管理規(guī)定和程序將由法規(guī)的形式確定。 第一部分、私人和公共的所有權 第一章：所有權的原則 第4條、1993年憲法第44條承認的所有權依本法適用于柬王國境內的所有不動產。 第5條、私人的所有權除非因公共利益不可剝奪。所有權的剝奪應按照法律和法規(guī) 規(guī)定的方式和程序，在支付公正的補償之后才可進行。 第6條、只有通過合法的占有才可以獲得所有權。國家可以在本法規(guī)定的嚴格范圍 內將國有不動產提供給柬籍的自然人或法人。一切所有權的轉讓或變更應按照銷售、繼承、交換、贈予或法院判決的要求進行。 第7條、1979年以前的不動產所有權的政治制度不予以承認。 第8條、只允許柬籍自然人和法人對柬王國土地擁有所有權。 下列自然人和組織可以成為柬埔寨土地的所有者： ? 柬埔寨公民。 ? 公共區(qū)域的集體。 ? 公共機構、社團、協(xié)會、公共企業(yè)、民商企業(yè)。 ? 任何法律視為法人的柬埔寨組織。 ? 偽造柬籍身份成為柬埔寨土地所有者的外國人應依本法第251條受到懲罰。 上述情況購買的土地將會被無償收歸國有。 第9條、在柬注冊的企業(yè)，其51%以上的股份由柬籍自然人或法人持有，可以成為 土地的所有者。股權比例以公司章程為準。股東簽署的違背本條款的私人協(xié)議無效。如果公司章程規(guī)定的股權比例發(fā)生變更使其不再是柬籍公司，該企業(yè)有義務按照實際情況變更公司章程并依法將此變更通知主管部門。 第10條、無論是自然人還是法人的所有權都是獨立的所有權。集體通過法律途徑實 現的所有權是集體所有權。某些人共同對某項財產行使的所有權是不可分的所有權。某些人對財產的某部分行使的排他性所有權（財產的其他部分由法律或協(xié)議確定）是共有所有權。每種所有權的種類由其具體情況而定。 第11條、不動產所有權的法律制度根據柬埔寨的社會需要有所不同，如：農業(yè)用地、森林、水道、湖泊、水庫、海岸、河床、城市不動產、工業(yè)區(qū)建筑用地。 考慮到社會經濟需要、土地管理和城市建設，特別法應對本法進行補充并規(guī)定例外。在遵照法律的前提下，法規(guī)可規(guī)定各類不動產制度的具體細節(jié)。 第二章 公共所有權 第12條、國家是1993年憲法第58條列舉的柬王國境內的財產的所有者，是無繼承人的或自愿給予國家的財產的所有者，是私人不能適當擁有或依本法第四章目前私人不能占有的財產的所有者。 第13條、除國家外，按照本章規(guī)定的條件，公共集體、公共機構及任何公共法承認的公共法人或組織可以成為不動產的所有者。 第14條、在特別法制度下，某些屬于國家或公共集體的財產是屬于公共法人的公共財產。其它按私人財產管理、可以買賣的財產是屬于公共法人的私人財產。 第15條、下列財產屬于國家和公共法人的財產： ? 任何原始自然的財產，如：森林、航道、自然湖泊、堤壩、河流和海岸； ? 任何供一般使用的財產，如：碼頭、港口、鐵路、火車站和機場。 ? 任何供公共使用（無論是自然形成的還是建造的）財產，如： 道路、公園和保護區(qū)； ? 任何供公共使用的財產，如：公共學校、教育學院、行政建筑和所有的公共醫(yī)院； ? 任何依法成為自然保護的財產；建筑的、文化的歷史遺跡； ? 屬于皇家但不是其私有財產的不動產。執(zhí)政的國王管理皇家的不動產。 第16條、國家公共財產不能轉讓給外國人，如此取得的財產所有權不符合規(guī)定。 ? 國家公共財產不能通過本法第四章的特別取得條款而取得。 ? 國家公共財產可以臨時、未決、可被撤消地占有和使用，以防其不遵守本法第三章例外條款規(guī)定的納稅和交費義務。 ? 上述權利不可以轉化為持有的所有權或受益權。 ? 當國家公共財產失去公共利益的使用，可依法通過公共財產轉化為國家私有財產將其列為國家私有財產。 第17條、屬于國家和公共法人的私人財產可以依法享有出售、交換、分配和轉讓權。上述財產可以依法出租并成為財產合同的標的物。國家和公共法人的私人財產的出售和管理的有關條件和程序應由法令決定。無上述法令不應進行銷售。國家私人財產的土地可以依本法第5章規(guī)定的條件受讓。 本法生效之日起，不得再侵害國家和公共法人財產，即使其遵守了本法第四章。但是，可因社會需要，依法令規(guī)定的條件將國家私人空地分配給需要土地的人。 第18條、以下行為無論以何形式均無效、非法： ? 占有國家和公共法人的公共財產，在將國家私人財產的占有轉化為所有權之前未依法定格式和程序進行，無論其占有和轉化的日期； ? 將土地受讓轉化為所有權，無論其轉化是否在本法生效前，除非受讓符合社會目的； ? 未遵守第五章的土地受讓； ? 本法生效后，以任何形式占有國家私人財產。 第19條、有本法第18條情況的人無權就非法取得的不動產的維護和管理費用獲得補償。任何對國家和公共法人的公共財產的非法、故意和欺詐取得應依本法第259條給予處罰。如占有公共財產土地造成對大眾利益工程的損壞或延誤，特別是占有道路，應加倍處罰。在任何情況下，如果侵占者在主管機構規(guī)定的時限內不從非法取得的土地上撤出，主管機構應采取措施強制侵占者從該地上撤出。 第三章、集體所有權 第1分部、僧院的不動產 第20條、在宗教委員會的照管下，僧院中已存的土地和建筑等不動產歸其宗教和其繼承者永久性所有。 第21條、僧院的不動產不可出售、交換或贈予，不受政府法令管轄。宗教委員會的一名代表保護該財產。僧院的不動產可以出租或佃租，只要其收入專用于宗教事務。選擇保護宗教利益的委員會和其代表的程序由文化與宗教事務部決定。 第22條、其他宗教的地點和財產不適用于本法第21和22條。該財產由該宗教協(xié)會依法管理。 第2分部 山地社會的不動產 第23條、山地社會指居住在柬王國境內，其宗教、社會、文化和經濟自成一體，以傳統(tǒng)方式生活，按集體使用的習慣規(guī)則在其擁有的土地上耕作的群體。在法律確定其法律地位前，目前實際存在的此類群體應繼續(xù)按其傳統(tǒng)習慣和本法管理其社會和不動產。 　　 第24條、一個人滿足山地社會的宗教、文化和社會條件，被該群體大部分承認為成員，接受能納入該社會的隸屬應被視為該族的一員，有權享受本法規(guī)定的權利、保障和保護。 第25條、山地社會的土地是該社會已建立居所并進行傳統(tǒng)農業(yè)的土地。山地社會的土地既包括實際耕作的土地，也包括因其正使用的農業(yè)方式需要而必要的輪耕并受主管機構承認的保留地。山地社會不動產的測量和劃界應按該社會的實際情況、與鄰居的協(xié)議及本法第六部分及相關法令決定。 第26條、第25條所指的不動產所有權由國家以集體所有權授予山地社會。此集體所有權包括私人所有者的所有權的一切權利和保護。但是山地社會無權處置屬國家公共財產的集體所有權給個人和團體。該社會相關不動產所有權的行使及土地使用的特殊條件應由該社會傳統(tǒng)主管和決策機制按其習慣負責，并應遵守有關不動產的一般執(zhí)行法律，如環(huán)境保護法。本條款不是國家因國家利益或國家緊急需要實施工程的障礙。 第27條、為促進山地社會成員文化、經濟和社會的進步并使他們自由地離開該群體或擺脫其束縛，可以將該社會使用的土地中充足的一份轉讓為其個人所有權。上述私人所有權的不動產不屬一般意義上的國家公共財產。 第28條、該社會之外的機構不可以取得屬于山地社會的不動產的權利。 第二部分、所有權的取得 第四章、通過特殊取得占有另取得不動產所有權 第29條、1975至1979年危機后，在柬對不動產所有權的另取得及不屬不動產一般法令管轄的例外情況：自1989年起承認對不動產的占有可以構成不動產的權利并可由財產持有者依本法取得所有權。本法生效后，應停止任何開始占有。 第30條、任何人在本法生效前和平地、無爭議地占有私人可合法占有的不動產不短于5年，有權申請明確所有權的權屬證明。如果授予所有權的權屬證明有人反對，其必須證明他和平地、無爭議地占有有爭議的不動產不短于5年，或證明其從該不動產原始持有人或其法定收益人或所有權受讓人或他們的繼承人處購得。 第31條、本法生效前享有占有權的任何人如果滿足成為財產所有人的要求，可被主管機構給予繼續(xù)占有直到5年法定期限后，將取得所有權的權屬證明。如果該占有是和平、無爭議的，主管機構不能否決其繼續(xù)占有的權利。不適當地拒絕其繼續(xù)占有的權利的主管機構應負個人責任。不符合法律要求由主管機構不適當承認的占有視為無效。濫用此承認的機構應負個人法律責任。 第32條、如果占有者因他是經紀人或隱名占有人、法定占有人的代理人而不滿足法定條件，不動產不能成為占有人的所有權。上述不動產將收歸國家，按本章任何人不可再為取得所有權而占有。 第33條、如果不動產被暴力或主管機構濫用權力奪走，該財產應收歸國家。如果該不動產的合法占有人不申訴，不容許新的占有。申訴時效期3年，自國家公布非法占有之日起算。 第34條、本法生效后，任何對屬于公共機構或私人的不動產無權屬證明的新占有者應被視為非法占有者并應依本法第259條受到懲罰。 第35條、只有主管機構可代表國家和公共法人命令無權屬證明或權屬證明不全者撤離其不動產。不代表國家和公共法人的個人和機構無權強迫有合法權屬證明的和平占有人撤離。財產申訴人申訴、法院判決后才可撤離。法院必須核實出示的權屬證明的格式、原始、日期和條件。如某人出示了合法的、完整的權屬證明，法院不能拒絕命令占有人撤離。 第36條、如果法院的判決可能引發(fā)不穩(wěn)定或強烈的社會反響，主管機構可暫時中止其執(zhí)行。 第37條、通過占有而獲得的不動產所有權只能讓依本法占有不動產的人受益。不能讓欺詐的占有人受益。 第38條、為轉化成不動產所有權，應無疑義、非暴力、公開、繼續(xù)并善意的占有。 1、占有人應無疑義的占有土地指：無論以自己或代理人的名義，占有人必須不基于其它權利的排他性的占有。如果實際占有人隱藏在顯名占有人之后，他無權要求可取得所有權的占有權屬證明。其占有無效。 2、占有人應非暴力的占有土地指：任何源于暴力的占有均不符合本法。但是針對試圖獲得不動產而無權的第三方的暴力不影響其最初和平的占有。 3、占有人應公開的占有土地指：占有人必須向可能對其不動產權利有爭議的、不能見到他并知道他是誰的人公開其身份。 4、占有人應繼續(xù)的占有土地指：占有人必須以適當的方式在規(guī)定的時間內要求取得所有權。占有因短期被中斷或為了恢復地力而修耕的土地不構成取得所有權的障礙。 5、占有人應善意的占有土地指：占有人不知道他占有的土地上可能有第三方的權利。 第39條、在等待占有轉化為完全所有權的過程中，符合本法的占有構成對不動產的權利。此類財產可交換、轉讓和交易。 第40條、在等待重建規(guī)劃和土地注冊過程中，主管機構應繼續(xù)頒發(fā)不動產的占有權屬證明。該權屬證明是占有的證據，但其本身不是所有權的權屬證明，不是不可爭議的。只有在土地注冊時對土地所有權無爭議，占有權屬證明才構成明確的無爭議的財產所有權證明。如有爭議，應根據對所有相關證據的額外調查確定該不動產的合法占有人。不動產的占有權屬證明是一種證據，但本身不具有決定性。 第41條、禁止對私下?lián)榧河谢蚍欠ㄕ加械牟粍赢a頒發(fā)占有權屬證明。 第42條、因疏忽而未注冊其占有的任何人有權受本法第29、30、31條的保護。 第43條、無論如何，國家公共財產不能成為取得所有權的目標。未依本法規(guī)定的方式對國家公共財產的占有，其占有是不穩(wěn)定的、非法的。非法占有者應立即撤離，并應按照本法第259條受到懲罰。非法占有者無權對不動產的勞動和改善要求補償。 第44條、由主管機構頒發(fā)給私人的國家或公共法人的公共財產的不動產占有權屬證明無效。頒發(fā)此權屬證明的任何官員應負民事與刑事責任。知此違法而未采取行動的主管應視為同謀，與違法者負同樣的責任。 第45條、如主管機構拒絕頒發(fā)不動產的占有權屬證明，不動產的持有人可向土地管理、城市規(guī)劃與建設部投訴。 第46條、由主管機構頒發(fā)不動產占有權屬證明給非土地的真正占有人構成違法行為，并應按本法第261條受到懲罰。 第47條、占有人間不動產爭議應按已有程序調查解決。調查結果應向土地管理、城市規(guī)劃與建設部下的委員會匯報。該委員會應對爭議作出決定。如對結果不滿意，爭議人可向法院投訴。該委員會的組成和職能應由法令規(guī)定。 第五章、土地許可 第48條、土地許可是基于主管機關頒發(fā)的合法文件創(chuàng)立的法定權利，許可任何自然人或法人或群體占有土地并行使本法規(guī)定的權利。 第49條、土地許可應適應社會或經濟目的。 ? 適應社會目的的土地許可允許受益人建立民用建筑或耕耘屬于國家的土地。 ? 適應經濟目的的土地許可允許受益人為工業(yè)化農業(yè)開發(fā)在柬王國清除土地。 第50條、使用、發(fā)展或開發(fā)國家土地，無論其是否為公共服務的其他種類的許可，如：礦產許可、碼頭許可、機場許可、工業(yè)發(fā)展許可、漁業(yè)許可。這類許可不在本法管轄范圍之內。 第51條、土地許可不應無償授予，除非因適應社會目的許可窮困家庭居住或耕作。 第52條、土地許可只可依本法按許可合同規(guī)定的條件設立權利。除為社會目的，土地許可不能設立所有權。 第53條、事實上的占有土地不能導致土地許可。土地許可必須基于特定的法律文件，在占有土地前由授予土地許可的所有者如：國家或公共集體或公共機構這類主管機構頒發(fā)。此許可必須在土地管理、城市規(guī)劃與建設部注冊。 第54條、土地許可是有條件的。必須符合本法公共秩序的規(guī)定。許可文件可包括有合同效力的其他特別條款。 第55條、當不符合法定條件時，土地許可是可被政府決定撤消的。被許可人有權依法定程序對此決定上訴。 如被許可人不遵守合同規(guī)定的特殊條款，法院可撤消該許可。 第56條、在許可期內被許可者的權利是所有者的權利。 ? 被許可者有權要求主管機構保護他的權利。 ? 被許可者可以針對任何形式的侵害，捍衛(wèi)被許可的土地。 ? 被許可者可以按許可的目標獲得土地的果實并進行農業(yè)開發(fā)。 ? 被許可者不可以變更土地目標而破壞自然結構或在許可尾期毀壞性的開發(fā)。 第57條、被許可的土地不能通過轉讓而轉讓。被許可土地的轉讓只能由主管機構為新許可權利持有人的利益創(chuàng)立新的許可合同。如被許可人死亡，其繼承人愿意可繼續(xù)在剩余的許可期限內行使權利。 第58條、土地許可只可授予國家私人財產的部分土地。土地許可不能侵犯道路、交通、水道、池塘及人民的日用水庫。 第59條、土地許可面積不超過10000公頃。超過此限的已有許可應縮減。但是此縮減如影響開發(fā)進程，被許可者可得到特殊豁免。此縮減和豁免程序應由法令決定。禁止向某特定人或其控制的幾個法人頒發(fā)超過第一款限制的土地權屬證明。 第60條、為居住、農業(yè)自用或工業(yè)化農業(yè)開發(fā)的土地許可授予程序應由法規(guī)確定。 第61條、土地許可的最長期限為99年。（2016年俢改為55年） 第62條、工業(yè)化耕作的土地許可必須在頒發(fā)許可后12個月內開發(fā)。否則，該許可將被撤消。任何長于12個月，無適當理由的不開發(fā)將成為撤消許可的依據。本法生效前所有12個月內未開發(fā)的許可在本法生效后應被撤消。被許可人未交許可費應成為撤消許可的依據。因任何原因造成的撤消許可，被許可人無權就任何損失要求補償。 第六章、取得所有權的方式 第63條、私人間通過買賣、交換、贈予或繼承方式轉讓的不動產所有權應遵照本法進行。 第1分部、通過銷售而取得不動產 第64條、不動產銷售合同是允許賣家向買家轉讓不動產所有權由買家向賣家支付不動產購買價格為對價的合同。 第65條、只要不動產銷售合同以書面、主管機構規(guī)定的法定格式且在注冊機構注冊，其所有權的轉讓是可執(zhí)行的并可對抗第三方。銷售合同本身不是所有權轉讓的充分法定條件。 第66條、有能力簽署合同的柬籍人可以出售或購買不動產。但是，以下人不可出售： 1、不是提供出售財產的所有人； 2、未經其他共有所有人同意的不可分財產的共有所有人； 3、其財產被沒收的人。以下人不可購買： 1)、監(jiān)護人不可購買被監(jiān)護人的財產； 2)、管理人不可購買其管理的財產； 3)、法官或政府官員不可購買其管轄或其負責出售的財產； 4)、財產被取消贖回權的人不可再購買其財產。 第67條、配偶之間的銷售無效。 第68條、賣家應向買家合同保證所出售的不動產無任何重大的潛在的缺陷。否則，此出售應可解除。 第69條、在注冊機構登記的出售合同其所有權轉讓應視為有效。合同應記載售價，否則應視為無效。只有各方已證明支付所有財產稅時，不動產銷售合同才可登記。 第2分部、通過交換而取得不動產 第70條、不動產的交換是當事人同意交換彼此不動產的合同。不動產的交換使不動產所有權轉讓。交換應按出售的條件一樣執(zhí)行。 第3分部、通過繼承而取得 第71條、可通過繼承對下列不動產進行轉讓： 1、依本法已明確建立不動產所有權的權屬證明； 2、權屬證明、法律文件或其它證據證明的依法占有； 3、任何有限財產權和不動產的權利。 第72條、繼承中，為取得完全所有權的不動產的占有的必要期限，依本法第30、31條，從死亡人開始占有起算。 第73條、實際占有的不動產未注冊或登記，但已按法律要求合法地占有，可以通過繼承轉讓。 第74條、無權屬證明的占有財產并通過繼承轉讓，成為財產新占有人的繼承人可繼續(xù)管理并享受保護，只要他滿足本法的所有其它要求。主管機構或任何他人不可以利用死者為實際占有人，或以無不動產的正式分配為由侵犯繼承人的權利，尤其是拒絕承認和證明他們的占有。 第75條、當被繼承的不動產是死者家庭的住所或是養(yǎng)活家庭生命的土地，未獲得所有共同繼承人的明示同意，繼承人不可要求分割或出售。一旦分割產生爭議，共同繼承人有權向法院起訴。如果無所有共同繼承人的明示同意，任何共同繼承人權利的部分轉讓應視為無效。此外，任何出售其部分權利的共同繼承人應就被出售財產的部分喪失繼承權。任何違反禁止出售繼承不動產的繼承人應獨自對買家就此負責。 第76條、因任何法律或事實的障礙不能繼續(xù)占有遺產或不愿對此個人負責的繼承人可將不動產轉讓給第三人。 第77條、如因經濟目的獲得土地許可的人不是企業(yè)而是有不動產權屬證明的自然人。他死后，無授予該許可的主管機構的批準，此許可不應分割。 第78條、死后無繼承人或收益人的財產應收歸國家并構成國家的私人財產。 第79條、在新民法典公布前，繼承財產的委托應遵循傳統(tǒng)做法。 第4分部、通過贈予取得 第80條、贈予是贈予人將財產所有權轉讓給被贈人，被贈人接受的合同。 第81條、只有書面、法定格式并在登記部門注冊的不動產贈予才可對抗第三人。 第82條、不動產可在生者間贈予、死亡贈予、委托贈予。如贈予是相互贈予，構成交換。 第83條、國家只可由于社會原因將不動產授予自然人居住或進行維持生存的耕作。 考慮到收益人的社會水平，贈予不動產的價值必須限于上述目的且不允許投機或不當得利。本法實施前的國家贈予不應再審查。 　　 第84條、不動產贈予一旦被接受不可撤消。贈予的所有權可以迅速轉讓。但是，贈予人可保留財產的地役權，不動產的使用和居住權。 必須在合同中記載并在登記機構注冊。 第三部分、私人所有權的制度 第七章、所有者的權利和義務 第1分部、所有權利益的享受 　　 第85條、除非法律禁止，不動產所有者有使用、享受和處置其財產的排他和廣泛的權利。 第86條、財產所有者不可以傷害、妨害或干擾第三方（尤其是其鄰居）使用其財產。正常合法的使用財產不視為妨害。 第87條、除非法律禁止，土地的所有者可以自愿種植、開發(fā)和建筑任何事物。 依本章第三部分，對其開發(fā)或建筑有所有權。 第88條、依其使用目的和本法，不動產所有者可自由對其財產進行開發(fā)或變更原始形式或結構。 第89條、本法所稱的改變不動產的原始性質或結構包括： 清除土地、森林和耕作物，填土，平山、挖土，開發(fā)礦產或碼頭，建水庫，農業(yè)用地城市化，發(fā)展工業(yè)區(qū)和工廠等。 第90條、只要不違反本法第88和89條，地面所有者應是其地下、地下挖出物的所有者。地下的界限應按地面的垂直線確定。但是，所有者不能對其發(fā)現的雕像、信物和古董要求所有權。上述作品是國家遺產的一部分，應交還文化部。 第91條、除特別法規(guī)定的電線、電訊線外，地面所有者也是其財產上空和永久附著物的所有者。他可以砍斷鄰居伸入其財產的樹木的枝杈或收獲其果實。 但是，他不可以禁止飛機飛越其財產。 第92條、依本法第五部分，不動產所有者可訂立以該財產為擔保的合同。 第93條、依本章第二、三部分，財產所有者可以管理該財產產出物、自然或人工附著物。 第2分部、獲得所有權的孳息和產品 第94條、不動產所有者有權獲得其財產的所有種類的孳息，包括自然孳息和人工孳息。自然孳息是從土地自然長出或人工培育出的果實。人工孳息是資本利得、利潤和利息。 第95條、源于土地耕作的果實屬于其土地所有者，只要他向第三方支付了耕作、勞動和種子費。 第3分部、所有權的增值 第1小分部、人的行為造成的增值 第96條、如無相反證據，在地上或地下進行的建筑、工程應視為其所有者支付、完成，其成果屬于他。 第97條、如建筑、工廠或改進的材料不屬于土地所有者，他應向材料所有者支付材料費用。如所有者毀壞材料，應賠償，但材料的所有者無權拆遷已完的工程。 第98條、如第三方惡意用材料進行建筑和改進，土地所有者有權選擇保留其材料或勒令第三方拆除。 ? 如土地所有者要求拆除惡意建筑，第三方應無償支付拆遷費用； ? 如拆遷對土地所有者造成任何損害，應賠償。 ? 如所有者欲保留該建筑，必須支付材料和人工費，無論其土地是否將增值。 但是，如第三方依本法第38條善意建筑，所有者不能要求拆除上述建筑。他有兩種選擇，要么支付材料和人工費，要么支付相當于土地增值部分的價金。 第2小分部、人工增值 第99條、河流、支流或河床孳生的淤泥可被認為沖積的土壤。沖積土壤應使河沿岸土地的所有者受益，無論其是否可通行或航行。如果是可航行的或可漂浮的，所有者應依法保留河沿岸的曳船道。 第100條、因水流從河的一岸沖積到另一岸的土壤，另一岸的土地所有者受益于沖積的土壤，失去土壤的所有者不能要求歸還。 第101條、如果河流、支流或渠道，無論其是否可航行或漂浮，因突發(fā)的大水造成大面積的可辨的河岸的土地流失，流入到下游或對岸，失去土地的所有者可在事發(fā)后一年內要求歸還土地；超過此時限，除非獲得土地的所有者已不再占有，否則無權要求。 第102條、在支流或渠道中新形成的可航行或可漂浮的任何土地增值應屬于國家。 第103條、在支流、渠道或河流中新形成的不可航行或不可漂浮的任何土地增值應屬于河岸土地的所有者。如土地增值未能在一岸排他地形成，應以河中心為分界線歸屬兩岸的所有者。 第104條、如果河流、支流或渠道形成的新水道分割并帶走了河岸土地所有者的土地，并形成了島嶼，即使河流、支流或渠道中的島嶼是獨立的，原土地所有者仍有所有權。 第105條、如果可航行或可漂浮的河流、支流或渠道廢棄原水道形成新水道，河岸的所有者可獲得已干涸的河流、支流或渠道的所有權。應省或市主管機構或利害關系人的請求，原水道的土地價值應由該地的省或市的法院指定的專家確定。 如原河岸土地所有者不愿以專家的定價獲得土地，主管機構應公開拍賣。拍賣所得應在被淹沒土地的所有者間分配。 第4分部、不動產的租賃 第106條、不動產所有者可以向其他人租賃。租賃合同是不動產所有者臨時將財產交予他人，以規(guī)定的租金、租期為對價的合同。不動產租賃合同也稱租賃協(xié)議。 租賃有兩種形式： ? 不定期租賃與定期租賃。 ? 定期租賃包括短期附加續(xù)租選擇權的租賃和15年以上的長期租賃。 第107條、不定期租賃與可續(xù)租的短期租賃形成出租人與承租人間的個人關系。 如果有所有者的明示同意或授權，可以分租。 第108條、長期租賃形成不動產的權利。上述權利可有價轉讓或繼承。如果不損壞或根本改變其原有性質，可以改善并改變長期租賃的財產，除非租賃協(xié)議中特殊規(guī)定。租賃期到，出租人或其繼承人無需對承租人所做的改善進行任何補償就完全獲得所有權。如果承租人符合本條第2款，出租人或其繼承人無權強迫承租人將不動產返還原狀。 第109條、租賃合同應按當事人意愿、現存法律、通用規(guī)則制定。租賃合同應為書面。口頭租賃應視為臨時租賃，只要在相當于租金支付期前通知，可以在任何時間終止。 第110條、在占有不動產前，承租人應按與出租人的租賃協(xié)議了解不動產的狀況。在開始占有前未檢查不動產的狀況，推定為其狀況符合租賃協(xié)議。租賃財產不應含有不適合正常使用的潛在缺陷。 第111條、承租人負責財產的正常維護，除非租賃有相反規(guī)定，租期屆滿他應將財產恢復原狀并負責因濫用造成的損失費用。 第112條、承租人必須禁止進行任何違反租賃協(xié)議可能阻礙或中止出租人安靜享受權的行為。 第113條、民用、商用、工用和農用的不動產租賃的格式應由法令確定。 第5分部、土地規(guī)則 第114條、所有者的權利和義務應依法律確定保護的一般利益目的的所有土地規(guī)則而定。 第115條、對所有者涉及土地管理和城市規(guī)劃的建筑式樣和一切條件應由法令而定。 第116條、不符合土地規(guī)則但在本法生效前通過合同規(guī)定的所有權使用不受影響。 但上述使用不可延伸到限制或禁止它的土地規(guī)則頒布后。如遇緊急情況或公共利益需要，為公共秩序，法律可另外規(guī)定立即實施的土地規(guī)則，限制所有權的使用。 第八章、受限的財產權 第117條、當非所有者享受其財產權時，發(fā)生受限的財產權。所有者的剩余權利也稱原所有權（BARE OWNERSHIP）。 第118條、受限的財產權的形式包括地役權、使用和建筑權及便宜權。 第1分部、地役權 第119條、地役權是非不動產的所有者在不超過其壽命的時限內的權利。 第120條、地役權因法律或協(xié)議而設，可以有時限或無時限或附條件。如無時限，應視為受益人終生都可享受。書面或法定格式的地役合同有法定效力。如在土地登記部門注冊，可對抗第三方。 第121條、受益人有權對其不動產享受所有孳息，無論是自然還是人工孳息。 第122條、地役開始時附著于土地的自然孳息將屬于受益人。地役結束時附著于土地的自然孳息將屬于原所有人，無需對耕作和種子補償。但是，如在開始和結束時有佃農，他們有權獲得他們的成果份額。 第123條、人工孳息在地役期限內屬于受益人。 第124條、地役權人可個人享用、出租、出佃或有償、無償地將權利轉讓給第三方。 出租或出佃合同不能超過3年。如重新出租或出佃，新合同應在地役期滿前至少一年終止。 第125條、地役權人享受財產的增值。 第126條、地役權人有便宜權和除財產處置權外的所有者享有的權利。 第127條、地役權人可同所有者一樣使用土地的成果。 第128條、地役權人收向土地所有者支付的礦產開發(fā)許可費。 第129條、原所有者不能以任何形式阻礙地役權的行使。地役權制止時，地役權人不可以對地役期內他所做的不動產改良要求補償，即使該不動產增值是因為其改良。地役權人或其繼承人可拆除其在建筑內安裝的鏡子、畫和其他裝飾，只要使建筑保持原狀。 第130條、地役權人只負責維護。從地役權開始，原所有人負責重大維修，除非該損壞因地役權人缺乏維修引起。在此情況下，地役權人自己負責維修。 重大維修是修承重墻、門，換梁和全頂，修下水道，重修墻和圍墻。 所有其他維修視為維護。 第131條、原所有人和地役權人均無義務重建因不可抗力造成的損壞。但是，投保的不動產因可能的災害受到損壞，原所有人和地役權人可對重修或重建要求保險賠償。 第132條、地役權人受益時應每年支付必須支付的不動產費用，如：稅和保費。 地役權人應負責執(zhí)行并更新不動產的保單；既可在已訂合同中，也可在原所有人要求的補充合同中規(guī)定。 第133條、在地役期限內，如第三方侵害原所有人的權益，地役權人應通知所有人。如不通知，應對原所有人可能受到的損失負責，即使是強加于他的損失。 第134條、以下情況，地役應終止： 1、地役權人死亡； 2、時限屆滿或合同規(guī)定的期限屆滿； 3、達成地役權人放棄權利的協(xié)議； 4、不動產完全損壞； 5、依本法第135條法院裁決。 第135條、如原所有人起訴地役權人濫用權利，尤其是毀壞或不維護不動產，地役權人的權利可被法院終止。地役權的的債權人有權向法院申請繼續(xù)擁有此權利，如果他們保證維護并提供擔保。法院可根據事態(tài)的嚴重程度或其它原因，宣布完全解除地役或只命令不動產歸還所有人，每年向地役權人或其受益人支付一定價值到地役期屆滿。 第136條、原所有人對有地役權的不動產的出售不影響地役權，除非地役權人書面放棄，他將繼續(xù)行使其權利。 第137條、如果地役只涉及建筑，該建筑因事件而毀壞，地役權中止，他無權對剩余的土地和材料要求地役權。 但是，地役涉及建筑和土地，建筑被毀，對土地仍有地役。 第2分部、使用和居住權 第138條、使用權是允許受益人為其需要和其家庭的需要對土地的成果享受的權利。 居住權是允許受益人為其需要和其家庭的需要占有房屋的權利。即使受益人結婚或生子，這兩項權利仍可繼續(xù)。 第139條、使用和居住權同地役權一樣成立和喪失。使用人和居住人的使用和居住權由法定格式的合同或相關法律確定。 第140條、使用和居住權的受益人不能向其他人轉讓或出租。使用和居住權嚴格限制于個人權利。其受益人死亡或按照合同條款終止。 第141條、如使用權人取得所有土地的成果，或居住權人完全占有房屋，他有責任支付耕種、修理和維護的費用并同地役一樣支付稅和保費。如他只取得部分成果或占有部分房屋，應按份支付費用。 第3分部、便宜權 第142條、便宜權是使用和受益于他人的，對附地或低地的一項責任。 第143條、便宜權可依該地的狀況因自然、法律、合同成立，由法律或所有人間的協(xié)議而定。 第1小分部、自然便宜權 第144條、低地應獲得高地自然流出的水源。低地所有人不可以修建堤壩或其他工程阻礙水流。高地所有人不可以進行侵害低地所有人便宜權的任何行為。 第145條、除第144條最后一段的情況，高地的所有人有權使用和處置降到其土地上的雨水和在其土地上發(fā)現的水源。 第146條、根據農業(yè)需要，水流經土地的所有人應讓水流往鄰地，鄰地的所有人有相同的義務。 第2小分部、法律便宜權 第147條、法律便宜權用于公共或私人的利益。公共利益的法律便宜權應由法律或約束所有人的特殊法規(guī)而定。私人利益的法律便宜權應確定所有人可以在其土地上行使權利的限制，只要他不侵犯鄰地所有人的權利。 第148條、土地界限和沿公共道路的財產所有權應由主管機構按公共利益的實際需要尤其是交通需要而定。在沿公共道路上建圍墻或任何建筑，所有人應使擬建筑符合記載的地圖。每一建筑許可應符合已有的記載線。 主管機構可按公共利益的需要決定變更道路的面積。