稅法學(xué)課件：第六章 第六節(jié) 契稅及會計處理

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1、第六節(jié)第六節(jié) 契稅及會計處理契稅及會計處理v 一、契稅一、契稅v （一）契稅的產(chǎn)生和發(fā)展簡介（略）v （二）征稅對象與納稅人v 1.征稅對象v 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅征稅對象包括以下五種具體情況:v （1）國有土地使用權(quán)出讓；v （2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；v （3）房屋買賣；v （4）房屋贈予；v （5）房屋交換；v （6）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股、抵債或以獲獎方式、預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈予。v 2.契稅的納稅義務(wù)人v 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，其產(chǎn)權(quán)承

2、受的單位和個人。v （三）契稅的計稅依據(jù)v 契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格。分別為成交價格、市場價格、價格差額、出讓費用或土地收益等。v （1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格，是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益。v （2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。v （3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。v 價格差額，是土地使用權(quán)交換、房屋權(quán)屬交換時，所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。v （4）以劃撥方式取得土地使用

3、權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。v （四）契稅實行地區(qū)差別幅度稅率v 比例為35。具體由省級人民政府酌情決定。v （五）契稅稅收優(yōu)惠v 1.暫行條例中規(guī)定的主要減免稅優(yōu)惠v （1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅；v （2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；(購買的公有住房不得超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積。)v 單位集資建房建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)批準(zhǔn)賣給本單位職工的，如職工為首次購買住房，免征契稅。v （3）因不可抗力滅失住房而重新購買住

4、房的，酌情減免；v （4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免；v （5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。v （6）對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過補償款的，對超過部分征收契稅。v 2.企業(yè)改組、改制中契稅征免：v （1）公司制改造，下列情況免征契稅：v 不改變投資主體和出資比例改建的公司制企業(yè)，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬；v 獨立發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬；v 國有、集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司

5、或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬。v 不屬于上述情況的應(yīng)征契稅。v （2）企業(yè)合并：新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，如合并前各方為相同投資主體的，不征契稅。v （3）企業(yè)分立：派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。v （4）股權(quán)重組：單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征契稅；注意：增資、擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的征收契稅。v （5）企業(yè)破產(chǎn)：對債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。v （6）法定繼承人繼承不動產(chǎn)免征契稅；非法

6、定繼承人繼承不動產(chǎn)應(yīng)征契稅。v （六）納稅申報及繳納v 1.納稅義務(wù)發(fā)生時間v 納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的當(dāng)天，為納稅義務(wù)發(fā)生時間。v 2.納稅期限v 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起的10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅 征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款，索取完稅憑證。v 3.變更登記v 納稅人出具契稅完稅憑證，土地管理部門、房管部門才能辦理變更登記手續(xù)。v 例例1414.某公司201年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價值500萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價值800萬元；第二筆業(yè)務(wù)換出的

7、房產(chǎn)價值600萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價值300萬元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3。v 要求：計算該公司應(yīng)繳納的契稅。v 例例1414解解：v 該公司應(yīng)繳納契稅v （800500）39（萬元）v 二、契稅會計處理v 契稅雖然歸類于費用性稅種，但企業(yè)所交納的契稅不可記入“管理費用”賬戶，而是應(yīng)記入“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等賬戶，即契稅不能費用化，而要資本化。企業(yè)取得房屋、土地使用權(quán)后，計算應(yīng)交契稅時：v 借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)v 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅v 企業(yè)繳納稅金時：v 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅v 貸：銀行存款v 企業(yè)也可以不通過“應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅”賬戶。當(dāng)實際繳納契稅時：v 借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)v

8、 貸：銀行存款v 例例1515.某企業(yè)以1000萬元購得一塊土地的使用權(quán)，當(dāng)?shù)匾?guī)定契稅稅率為3。v 要求：計算應(yīng)納契稅并做會計分錄。v 例例1515解解：v 應(yīng)納稅額1000330(萬元)v 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 300000v 貸：銀行存款 300000v 例例1616.某公司接受另一公司贈與房屋一棟，贈與契約上未標(biāo)明價格。經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核定房屋現(xiàn)值為250萬元(評估價值與此相同)，設(shè)契稅稅率為3。v 要求：計算M公司應(yīng)納契稅并作會計分錄。v 例例1616解解：應(yīng)交契稅250375000(元)v 計提稅金時：v 借：固定資產(chǎn) 2575000v 貸：資本公積 2500000v 應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅 75000