土地增值稅課件.ppt

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1、1,土地增值稅政策解讀,陽江市地方稅務(wù)局,2,主要內(nèi)容,3,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人 。 國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。,土地增值稅的納稅義務(wù)人,4,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。 個人，包括個體經(jīng)營者。 轉(zhuǎn)讓并取得收入是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承

2、、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。,土地增值稅納稅義務(wù)人,5,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、出讓國有土地使用權(quán)不屬于征稅范圍。 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物在土地增值稅暫行條例中簡稱為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅相關(guān)文件所提及的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)除另外明確外應(yīng)包括上述任一行為。,土地增值稅納稅義務(wù)人,6,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,土地增值稅計算步驟,增值額,稅率、速算扣除系數(shù),扣除額,增值額：收入減去扣除額。,扣除項目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。,收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。,收入,四級超率累進(jìn)稅率計算公式。,7,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額： 指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。,8,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本： 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。,

4、9,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體內(nèi)容： 土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)

5、生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,10,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用： 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。,11,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用的具體內(nèi)容： 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫?/p>

6、息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,12,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（四）舊房及建筑物的評估價格： 指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。,（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ： 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。,13,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目 ：

7、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。,14,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,15,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?16,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,17,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度

8、假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,18,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（二）國家征用、收回的房地產(chǎn)： 指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。,19,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（三）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房 ： 經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 注意：根

9、據(jù)財稅2008137號文的規(guī)定，2008年11月1日起，個人銷售住宅暫免征收土地增值稅。,20,一、土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則,（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； （二）提供扣除項目金額不實的； （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。,21,二、財稅200621號,財稅200621號,22,二、財稅200621號,一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題 ： 條例第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知（財稅字1999210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)

10、院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā)200526號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。,23,二、財稅200621號,二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題 ： 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 對于

11、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收。,24,二、財稅200621號,三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題 ： 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)

12、局規(guī)定。,25,二、財稅200621號,四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 ： 因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； 因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。,26,二、財稅200621號,五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題 ： 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開

13、發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。,27,三、國稅發(fā)2006187號,國稅發(fā)2006187號,28,三、國稅發(fā)2006187號,一、土地增值稅的清算單位 ： 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。,29,三、國稅發(fā)2006187號,二、土地增值稅的清算條件 ： （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、

14、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,30,三、國稅發(fā)2006187號,二、土地增值稅的清算條件 ： （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。,31,三、國稅發(fā)2006187號,三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ： （一）

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。,32,三、國稅發(fā)2006187號,四、土地增值稅的扣除項目 ： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有

16、關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。,33,三、國稅發(fā)2006187號,四、土地增值稅的扣除項目 ： （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)

17、確定。,34,三、國稅發(fā)2006187號,四、土地增值稅的扣除項目 ： （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。,35,三、國稅發(fā)2006187號,四、土地增值稅的扣除項目 ： （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地

18、產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。,36,三、國稅發(fā)2006187號,四、土地增值稅的扣除項目 ： （五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。,37,三、國稅發(fā)2006187號,五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ： 符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 對符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，清算規(guī)程已明確由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清

19、算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù) 。,38,三、國稅發(fā)2006187號,五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ： 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； （三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。

20、,39,三、國稅發(fā)2006187號,六、土地增值稅清算項目的審核鑒證： 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。,40,三、國稅發(fā)2006187號,七、土地增值稅的核定征收 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未

21、設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。,41,三、國稅發(fā)2006187號,八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ： 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總

22、建筑面積,42,四、國稅函2010220號,國稅函2010220號,43,四、國稅函2010220號,一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題 ： 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。,44,四、國稅函2010220號,二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程

23、款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。,45,四、國稅函2010220號,三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ： （一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。,46,四、國稅函2010220號,三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ： （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫?/p>

24、支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。,47,四、國稅函2010220號,三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ： （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。 （四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。,48,四、國稅函2010220號,四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除

25、問題 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。,49,四、國稅函2010220號,五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。,50,四、國稅函2010220號,六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 ： （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)

26、企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。,51,四、國稅函2010220號,六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 ： （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。,52,四、國稅函2010220號,七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題 ： 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅2006

27、21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。,53,四、國稅函2010220號,八、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題 ： 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。,54,五、國稅發(fā)201053號,國稅發(fā)201

28、053號,55,五、國稅發(fā)201053號,一、統(tǒng)一思想認(rèn)識，全面加強土地增值稅征管工作 ： 各級稅務(wù)機關(guān)要在當(dāng)?shù)卣С窒拢c國土資源、住房建設(shè)等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，進(jìn)一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，強化征管手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導(dǎo)檢查，推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預(yù)征和清算制度，科學(xué)實施預(yù)征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。,56,五、國稅發(fā)201053號,二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作 ： 各級稅務(wù)機關(guān)要全面加強土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅

29、預(yù)征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負(fù)結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。,57,五、國稅發(fā)201053號,二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作 ： 了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型

30、房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。陽江普通按2%，非普通2.5%。,58,五、國稅發(fā)201053號,三、深入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程，提高清算工作水平： 要按照土地增值稅清算管理規(guī)程的要求，結(jié)合本地實際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強對中介機構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。,59,五、國稅發(fā)201053號,三、深入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程，提高清算工作水平： 各級稅務(wù)機關(guān)要全面開展土地增值稅清

31、算審核工作。要對已經(jīng)達(dá)到清算條件的項目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時依法進(jìn)行清算，按照土地增值稅清算管理規(guī)程的規(guī)定和時限進(jìn)行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。,60,五、國稅發(fā)201053號,三、深入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程，提高清算工作水平： 各級稅務(wù)機關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)201010號文件精神，有

32、針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。,61,五、國稅發(fā)201053號,四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞 ： 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。,62,五、國稅發(fā)20105

33、3號,五、加強督導(dǎo)檢查，建立問責(zé)機制： 各級稅務(wù)機關(guān)要按照國發(fā)201010號文件關(guān)于建立考核問責(zé)機制的要求，把土地增值稅清算工作列入年度考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知（國稅函2008318號）的要求，對清算工作開展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導(dǎo)檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進(jìn)行系統(tǒng)深入的督導(dǎo)檢查。國家稅務(wù)總局已經(jīng)督導(dǎo)檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進(jìn)行認(rèn)真整改，督導(dǎo)檢查組將對整改情況擇時擇地進(jìn)行復(fù)查。,63,五、國稅發(fā)201053號,八、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題 ： 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。,64,2011年國務(wù)院國發(fā)20111號（新國八條）,監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)機關(guān) 加強土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增稅清算和監(jiān)督。 對稅收政策執(zhí)行不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力等問題，要納入政府的約談和問責(zé)范圍。,65,陽江市地方稅務(wù)局,謝謝大家 !,