物業(yè)承接查驗(yàn)操作手冊接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn).doc

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1、物業(yè)承接查驗(yàn)操作手冊第一部分：物業(yè)承接查驗(yàn)第1章：承接查驗(yàn)概述1.1物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)活動是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，直接關(guān)系到物業(yè)管理工作今后能否正常進(jìn)行，以及使用和管理過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題是責(zé)任的確定。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)的行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年10月印發(fā)了物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（建房【2010】165號），將物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動中權(quán)利義務(wù)。 根據(jù)辦法第二條的規(guī)定，物業(yè)承接

2、查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。同時，按照辦法第四十五條的規(guī)定，前期物業(yè)合同終止，業(yè)主委員與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)活動，可以參照辦法執(zhí)行。1.2物業(yè)承接查驗(yàn)的意義現(xiàn)階段，我國實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度具體有以下幾個方面的現(xiàn)實(shí)意義：（1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時對公用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利。對維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。（2） 實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制

3、度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益有重要意義。（3） 實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。1.3物業(yè)承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再驗(yàn)收。而竣工驗(yàn)收指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項(xiàng)目是否符

4、合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。具體而言，物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收有以下三個不同：（1） 目的不同。工程竣工驗(yàn)收的目的是確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進(jìn)入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格。物業(yè)承接查驗(yàn)?zāi)康闹饕谟诜智甯鞣截?zé)任，維護(hù)各方利益，減少矛盾和糾紛，有利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進(jìn)行。（2） 參與主體不同。工程竣工驗(yàn)收時物業(yè)建設(shè)單位將建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。物業(yè)承接查驗(yàn)時前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進(jìn)行的。（3） 對象不同。物業(yè)承接查驗(yàn)是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的

5、接管查驗(yàn)。工程竣工驗(yàn)收是對項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。1.4物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則1.4.1物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)，其中物業(yè)承接查驗(yàn)的法律依據(jù)主要是物權(quán)法、合同法和物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)。承接查驗(yàn)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)辦法，以及各省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)制定的細(xì)節(jié)。 物業(yè)承接查驗(yàn)的合同依據(jù)，根據(jù)物業(yè)的不同情況有所區(qū)別，主要原則是不應(yīng)超出物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的范圍和內(nèi)容。對新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，其交接雙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開放商，承接查驗(yàn)以前期物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)；前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會

6、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)活動，以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)。1.4.2物業(yè)承接查驗(yàn)的原則物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。1.5物業(yè)承接查驗(yàn)的主體物業(yè)承接查驗(yàn)涉及的法律主體主要包括建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會。（1） 新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：物業(yè)建設(shè)單位接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)（2） 新建物業(yè)購買人的專有部分物業(yè)承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：物業(yè)建設(shè)單位接管方：物業(yè)專有部分的買受人（3）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更換時物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：業(yè)主或業(yè)主委員會接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.6物業(yè)承接查驗(yàn)的范圍物

7、業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：（1） 共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（2） 共用設(shè)備、一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖季空調(diào)設(shè)備等；（3） 共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車(非機(jī)動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。1.7物

8、業(yè)承接查驗(yàn)的條件實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)具備以下條件：（1） 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并建設(shè)行政主管部門備案；（2） 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（3） 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（4） 道理、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（5） 電梯、二次供水高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證；（6） 物業(yè)使用、維護(hù)和管理

9、的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（7） 法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。1.8物業(yè)承接查驗(yàn)的程序物業(yè)承接查驗(yàn)照下列程序進(jìn)行：（1） 確定物業(yè)承接方案。（2） 移交有關(guān)圖紙資料。（3） 查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?，F(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能?，F(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加的人員簽字確認(rèn)。（4） 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題?，F(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或

10、者規(guī)定情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。（5） 確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。（6） 辦理物業(yè)交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。

11、交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)黨委與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接30日內(nèi)，持下列文件向所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單、查驗(yàn)記錄、交接記錄、其他查驗(yàn)有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合

12、同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。1.9物業(yè)承接查驗(yàn)的責(zé)任自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)導(dǎo)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受建設(shè)單位委托，提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。物業(yè)交接后，隱蔽工程質(zhì)量問題影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、

13、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。110物業(yè)承接查驗(yàn)爭議的解決物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法律主體在承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方式解決。第2章：物業(yè)承接查驗(yàn)與移交2.1物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件實(shí)行承接查驗(yàn)的新建物業(yè)，應(yīng)具備以下條件：（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（2）供水、排水、供電、供氣、電信、有線電視、公共照明等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表；（3）教育、郵

14、政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（4）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施 按規(guī)劃設(shè)計(jì)建成，并滿足使用功能要求；（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（6）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（7）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。2.2 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件：（1）物業(yè)管理?xiàng)l例（2）物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（3）物業(yè)買賣合同（5）前期物業(yè)服務(wù)合同（6）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（7）建設(shè)單位移交的圖紙資料（8）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范2.3 物業(yè)承接查驗(yàn)程序物業(yè)承

15、接查驗(yàn)應(yīng)按照下列程序進(jìn)行（1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；（2）移交有關(guān)圖紙資料；（3）查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（4）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；（5）確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；（6）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（7）辦理物業(yè)交接手續(xù)；（8）當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T備案。2.4 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案2.4.1確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案的程序物業(yè)承接查驗(yàn)辦法建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。而在現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定資料。因此，建議建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗(yàn)收，取得質(zhì)量合格證書，并完成備案，完

16、全達(dá)到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)，并約定時間召開物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)調(diào)會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書面通知后，應(yīng)主動與建設(shè)單位聯(lián)系，并查看承接查驗(yàn)的條件的相關(guān)文件，即：（1） 關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認(rèn)可及準(zhǔn)許使用文件的備案文件；（2） 供水、供電、供氣等專業(yè)公司的供用合同與計(jì)量表具的相關(guān)文件準(zhǔn)；（3） 教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收文件；（4） 電梯、二次供水、高壓供水、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（5） 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（6） 物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件；（7

17、） 物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗(yàn)時間，共同制定物業(yè)承接方案。2.4.2 物業(yè)承接查驗(yàn)方案內(nèi)容（詳見物業(yè)承接查驗(yàn)方案）2.5物業(yè)資料的查驗(yàn)與移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（1） 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2） 共用設(shè)施設(shè)備清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3） 供水、供電、供氣、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；（4） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書；（5） 房屋、共用設(shè)施設(shè)備清單；（6） 承接查驗(yàn)所必須的其他資料（如：

18、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、客戶資料、保修資料等）。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。 雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行物業(yè)資料查驗(yàn)，查驗(yàn)結(jié)果填入物業(yè)資料查驗(yàn)移交表，完成物業(yè)資料的查驗(yàn)移交工作。 物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗(yàn)的工程技術(shù)人員應(yīng)全面閱讀物業(yè)清單，物業(yè)竣工圖紙與資料的設(shè)備使用說明書，全面了解物業(yè)工程內(nèi)容和引用的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，并根據(jù)物業(yè)資料將物業(yè)設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)填入各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表和物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)匯總表的配置

19、標(biāo)準(zhǔn)一欄中，為現(xiàn)場查驗(yàn)做充分準(zhǔn)備。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接收到物業(yè)資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行分類建檔，永久保存，認(rèn)真管理。2.6 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗(yàn)2.6.1現(xiàn)場查驗(yàn)的方法 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)時應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測、試驗(yàn)數(shù)據(jù)。具體做法是：（1） 核對。應(yīng)根據(jù)合同約定和規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件及應(yīng)用的法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場核對，確保設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、數(shù)量和安裝位置符合規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。（2） 觀察。主要是雙方人

20、員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依據(jù)自身的專業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗(yàn)以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場核對時詳細(xì)觀察其是否符合配置標(biāo)準(zhǔn)，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問題，詳細(xì)記錄。（3） 使用。物業(yè)服務(wù)人員在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)時，要根據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)說明文件的要求和有關(guān)設(shè)備的安全操作規(guī)程，由建設(shè)單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設(shè)施設(shè)備，并使達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行，激勵設(shè)備運(yùn)行的主要參數(shù)，在現(xiàn)場雙方進(jìn)行交流溝通和有效培訓(xùn)，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設(shè)備，并從中發(fā)現(xiàn)問題，以便由建設(shè)單位責(zé)成責(zé)任單位負(fù)責(zé)解決，以保證查驗(yàn)的正常進(jìn)行。（4） 檢測。在物業(yè)共

21、用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)中，檢查人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行使用狀態(tài)檢測，觀察、記錄各種數(shù)據(jù)，看其是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需求。對存在的問題做好記錄。（5） 試驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)人員要在建設(shè)單位專業(yè)人員指導(dǎo)和配合下對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有關(guān)部位進(jìn)行有效試驗(yàn)（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗(yàn)和綜合聯(lián)動試驗(yàn)；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗(yàn)；由防水要求部位的閉水試驗(yàn)等）。注意：試驗(yàn)前要做好方案，試驗(yàn)中注意安全，并做好記錄。2.6.2查驗(yàn)記錄 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。雙方在物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗(yàn)中，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)記錄人將查驗(yàn)情況認(rèn)真填入各專業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表，

22、然后匯總，即各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)匯總表；查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他參加查驗(yàn)的人員在現(xiàn)場簽字確認(rèn)，統(tǒng)一歸檔保存。2.7 物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題的解決（1）書面通知建設(shè)單位及時解決，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 現(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)小組將查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題分類填入物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)問題跟蹤表，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當(dāng)及時責(zé)成責(zé)任人解決，完成后，組織查驗(yàn)的雙方人員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至合格。 對于不能及時解

23、決的遺留問題，應(yīng)記錄物業(yè)承接查驗(yàn)最終遺留問題匯總表，雙方協(xié)商解決方案，并在簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議時明確約定。（2）建設(shè)單位必須派人參加物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。2.8 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄

24、，交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)，交接時間、交接方式等內(nèi)容，雙方簽署物業(yè)項(xiàng)目移交表，交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字、蓋章確認(rèn)。 物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備辦理正式移交前，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理；移交后則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行使用和管理。2.9 其他有關(guān)規(guī)定（1）分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)與交接。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。（2）物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒

25、有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。（3）辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：1） 前期物業(yè)服務(wù)合同；2） 臨時管理規(guī)約；3） 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；4） 建設(shè)單位移交清單；5） 查驗(yàn)記錄；6） 交接記錄；7） 其他承接查驗(yàn)有關(guān)文件。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主，告知方位應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。（4）物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公正。2.10 物業(yè)承接查驗(yàn)遺留問題的解決與物業(yè)報(bào)修責(zé)任（1）

26、物業(yè)承接查驗(yàn)存在的問題有建設(shè)單位解決，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，否則亦要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。自物業(yè)完成交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、

27、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞或滅失的責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承接查驗(yàn)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主、業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行物業(yè)的保修，否則承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。2.11 物業(yè)管理機(jī)

28、構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗(yàn)和移交是在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)合同期滿時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)及移交活動。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十九條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作”。2.11承接查驗(yàn)的法律主體（1）原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會移交時的雙方法律主體是：交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（2）業(yè)主或業(yè)主委員向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的雙方法律主體是：交方：業(yè)主或業(yè)主委員會接方：新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)2.1

29、1.2承接查驗(yàn)的條件在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實(shí)施承接查驗(yàn)。（1） 物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員與原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了前期物業(yè)服務(wù)合同；（2） 物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會同新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。2.11.3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)所依據(jù)的文件（1）物業(yè)服務(wù)合同（2）物業(yè)管理?xiàng)l例（3）物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（4）管理規(guī)約（5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單（6）物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（7）物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。2.11.4承接查驗(yàn)及移交的程序和內(nèi)容（1）成立承接查驗(yàn)組織，確定查驗(yàn)的移交方案。

30、為保證物業(yè)查驗(yàn)和移交的順利進(jìn)行，使物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)無縫銜接，一般情況下，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位主管部門的主持下，由原有的新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員參加，共用組成查驗(yàn)和交接小組，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進(jìn)行全面的查驗(yàn)和移交。（2）查驗(yàn)和移交的物業(yè)管理資料，主要包括：1）物業(yè)原始資料，主要是物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)建設(shè)單位承接來的物業(yè)原始資料。包括：物業(yè)竣工圖紙、竣工驗(yàn)收、設(shè)備的使用、維護(hù)技術(shù)資料，物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)清單等。2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理以及打中修、更新改造及專業(yè)檢測報(bào)告、完好率評定報(bào)告等。3）業(yè)主資料。包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明

31、，物業(yè)查驗(yàn)、問題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維護(hù)資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報(bào)告等。4）財(cái)務(wù)管理資料。包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產(chǎn)清單、收支賬目、債權(quán)債務(wù)移交清單，水電等抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表，物業(yè)服務(wù)率收繳明細(xì)、維修金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類證、表格、清單等，業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)等。5）合同協(xié)議書。包括：對內(nèi)、外簽訂的合同、協(xié)議原件。6）人事檔案資料。指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄。7）其他需要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否符合完好，移交后三方當(dāng)事人在目錄清單上簽名蓋章。（3）

32、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗(yàn)與移交。1） 物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修的查驗(yàn)和移交主要是共用部位的現(xiàn)場查驗(yàn)，評價使用功能及安全性和完好程度，關(guān)注是否存在危險(xiǎn)隱患，以便分清責(zé)任，由責(zé)任人負(fù)責(zé)和處理。2） 物業(yè)共用設(shè)備的查驗(yàn)和移交。主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、空調(diào)、安防、車場等設(shè)備的數(shù)量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問題，從而界清責(zé)任，協(xié)調(diào)處理和解決。3） 物業(yè)共用配套設(shè)施的查驗(yàn)和移交。主要包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)施、照明設(shè)施、安防及消防設(shè)施(如：值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、報(bào)警設(shè)施、車輛道閘、消防配件等)、文化娛樂設(shè)施（會所、游泳池、各類球場、健身器材等）

33、、各種標(biāo)識等。4） 物業(yè)管理用房。包括：辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂、倉庫、操作間等。5） 室外道路、場地、綠地、雨水井等排水設(shè)施。6） 產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料等。主要包括辦公設(shè)備、交通工具、通訊器材、維修設(shè)備工具，安防、保潔、綠化設(shè)備、工器具，物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。（4） 物業(yè)查驗(yàn)與移交資料共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及財(cái)產(chǎn)現(xiàn)場查驗(yàn)要做好記錄，查驗(yàn)各方就存在的問題根據(jù)合同約定和有關(guān)規(guī)定的解決達(dá)成承接查驗(yàn)協(xié)議，即可辦理移交手續(xù)，交由新進(jìn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。在辦理移交手續(xù)時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀做出評價，真實(shí)客觀的反映房屋、設(shè)施設(shè)備的完好損

34、程度；2） 各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對未結(jié)清的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)及對應(yīng)支付的費(fèi)用等）應(yīng)明確收取、支付方式；3） 確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單；4） 提出遺留問題的處理方案；5） 一定要簽訂物業(yè)承接協(xié)議。2.11.5注意事項(xiàng)（1）明確交接主體和次序。此類物業(yè)的管理移交是原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)工作移交給新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而不是原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作直接移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雖然在具體移交中可合并進(jìn)行，但要分清移交的主體和責(zé)任。（2）各項(xiàng)資產(chǎn)和費(fèi)用移交，共用配套設(shè)施和

35、機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)工作移交的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開展。（3）如承接的物業(yè)項(xiàng)目部分還在保質(zhì)期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)系方式、保修方面的遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。（4）在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。第二部分：房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地的現(xiàn)場

36、查驗(yàn)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)第3章：強(qiáng)電系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)3.1強(qiáng)電系統(tǒng)現(xiàn)場查驗(yàn)的依據(jù)（1）建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50303-2002）（2）電力電容低壓功率因素補(bǔ)償裝置（GB/T22582-2008）（3）電氣裝置安裝工程旋轉(zhuǎn)電機(jī)施工及驗(yàn)收規(guī)范（GB50170-2006）（4）建筑電氣照明裝置施工與驗(yàn)收規(guī)范（GB50617-2010）（5）建筑電氣工程竣工圖紙和文字資料（6）弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料（7）地方供電部門的檢測報(bào)告和預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告、驗(yàn)收報(bào)告（8）項(xiàng)目的物業(yè)承接方案（9）承接查驗(yàn)所必須的其他資料3.2強(qiáng)電系統(tǒng)3.2.1強(qiáng)電系統(tǒng)分項(xiàng)查驗(yàn)表序號子分部分項(xiàng)查驗(yàn)

37、范圍及內(nèi)容3.3.1圖紙資料及備件圖紙資料、備品備件、專用工具、防護(hù)用品3.3.2設(shè)備機(jī)房變配電房、發(fā)電機(jī)房、強(qiáng)電豎井3.3.3（1）高低壓配電高壓開關(guān)柜外觀結(jié)構(gòu)、基本功能、高壓斷路器、避雷器、CT、PT、母線、操作機(jī)構(gòu)、電磁鎖、機(jī)械鎖、開關(guān)柜小車、移動式開關(guān)柜、隔離開關(guān)、接地開關(guān)、交接試驗(yàn)3.3.3（2）干式變壓器設(shè)備銘牌、規(guī)格型號、外觀、油漆、絕緣、放電痕跡、相色標(biāo)志、測溫儀表、排風(fēng)扇、噪音、聯(lián)結(jié)組標(biāo)號、接地和中性線、電纜頭、母排、損耗、沖擊合閘試驗(yàn)、空載運(yùn)行3.3.3（3）低壓開關(guān)柜規(guī)格與型號、結(jié)構(gòu)與外形、涂層與平整度、裝配質(zhì)量、手動操作試驗(yàn)、抽屜手動試驗(yàn)、絕緣電阻試驗(yàn)、保護(hù)電路檢查、單

38、元互換檢查、電器操作試驗(yàn)、聯(lián)鎖功能試驗(yàn)3.3.3（4）無功功率補(bǔ)償柜外觀及結(jié)構(gòu)、容量檢查、機(jī)械操作、通電操作、自動控制器、間隙與距離、觸電防護(hù)3.3.3（5）直流屏絕緣電阻和絕緣強(qiáng)度、監(jiān)視柜的聲光信號、電池組的容量3.3.4（1）備用電源應(yīng)急發(fā)電機(jī)外觀與涂層、元器件、電池、輸出功率、絕緣電阻、功率因數(shù)、噪聲、電壓、故障報(bào)警、高溫保護(hù)功能、自動計(jì)時功能、遠(yuǎn)程監(jiān)控功能3.3.4（2）UPS不間斷電源規(guī)格型號、備品備件、內(nèi)部接線、外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、絕緣電阻、中性線的連接、接地標(biāo)識、線路敷設(shè)、運(yùn)行噪聲3.3.4（3）EPS應(yīng)急電源規(guī)格型號、內(nèi)部接線、外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、絕緣電阻、容量與符合核對、輸出

39、電壓、過載能力、轉(zhuǎn)換時間、保護(hù)及報(bào)警功能、運(yùn)行噪聲測試3.3.5（1）用電設(shè)備電動機(jī)外觀質(zhì)量、安裝質(zhì)量、試運(yùn)轉(zhuǎn)、帶載運(yùn)行3.3.5（2）開關(guān)、插座、風(fēng)扇外觀與接線、查找安裝、開關(guān)安裝、吊扇安裝、壁扇安裝、帶載試運(yùn)行3.3.5（3）照明設(shè)施普通燈具、行燈、防水燈具、應(yīng)急燈具、防爆燈具、彩燈、霓虹燈、景觀燈、航標(biāo)標(biāo)志燈、庭院燈3.3.6電氣線路封閉母線、電線電纜、橋架線槽、電纜豎井、電線導(dǎo)管、架空線路3.3.7防雷及接地裝置接地裝置、避雷引下線、接閃器、建筑物等電位連接等防雷及接地裝置的外觀查驗(yàn)、安裝質(zhì)量查驗(yàn)3.2.2強(qiáng)電系統(tǒng)隨機(jī)圖紙、資料及備品件查驗(yàn)表物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位：

40、參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號查驗(yàn)項(xiàng)目內(nèi)容合同要求況實(shí)際配置備注1圖紙資料圖紙名稱依據(jù)設(shè)備出廠裝箱單與有關(guān)合同圖紙數(shù)量設(shè)計(jì)說明書2備品備件名稱規(guī)格型號數(shù)量完好程度3專業(yè)工具名稱規(guī)格型號數(shù)量完好程度使用說明4防護(hù)用品名稱規(guī)格型號數(shù)量完好程度使用說明備注：記錄人： 時間： 審核人：3.3發(fā)電機(jī)系統(tǒng)3.3.1變配電房現(xiàn)場檢驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1配電機(jī)房的位置及面積2機(jī)房結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝飾3機(jī)房大門的防鼠板4滅火器的規(guī)格、數(shù)量5燈具的規(guī)格、數(shù)量及照度6應(yīng)急燈數(shù)量、供電時間7房內(nèi)插座數(shù)量8機(jī)械通風(fēng)設(shè)

41、備9溫濕度計(jì)的配置10設(shè)備房的消防直通電話11高低壓模擬屏的配置12變配電機(jī)房的防水門坎13高壓測試工具的配置14開關(guān)操作手柄等專用工具15底面絕緣膠墊的鋪設(shè)16變壓器的防護(hù)情況17明裝接地干線及接地電阻18高壓環(huán)網(wǎng)柜上鎖及鑰匙19電氣設(shè)備底座的接地情況20電纜溝及夾層的情況其他：記錄人： 時間： 審核人：3.3.2發(fā)電機(jī)房的現(xiàn)場查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1電源與照明1. 發(fā)電機(jī)房應(yīng)配置雙路供電電源，以確保發(fā)電設(shè)備的可靠運(yùn)行；2. 發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝防爆燈，防爆燈照度不低于200Lx，且亮度分布均勻。2儲油間1. 機(jī)組應(yīng)設(shè)有專用儲油間，儲油間應(yīng)采用防火墻與發(fā)電機(jī)房隔開；2. 儲油

42、間設(shè)置能自行關(guān)閉的甲級防火門，并向發(fā)電機(jī)方向開啟；3. 儲油間內(nèi)設(shè)有通風(fēng)換氣裝置；4. 儲油間油箱無滲漏現(xiàn)象，總儲存量不應(yīng)超過8小時的用量；5. 油箱上應(yīng)有油位標(biāo)尺。3消音與排氣1. 發(fā)電機(jī)排氣管及消聲器應(yīng)固定在專用支架上，排氣管無滲漏；2. 發(fā)電機(jī)房的噪音和廢氣排放應(yīng)通過環(huán)保及消防部門的檢測驗(yàn)收。4消防報(bào)警1. 發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動報(bào)警及滅火系統(tǒng)，并能夠聯(lián)動控制排煙和送風(fēng)設(shè)備；2. 消防系統(tǒng)的動作狀態(tài)能夠傳至消防控制中心，并且消防控制中心也能夠直接控制消防設(shè)備。5其他1. 發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置與消防控制中心通信的直通電話；2. 機(jī)房內(nèi)無比有黃綠相間顏色標(biāo)示的明裝接地干線。3.3.3發(fā)電機(jī)房現(xiàn)場查

43、驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1發(fā)電機(jī)房的位置及面積2發(fā)電機(jī)雙路電源配置情況3防爆燈具型號、數(shù)量及照度4應(yīng)急燈具的數(shù)量、供電時間5儲油間的防火門6儲油間的通風(fēng)裝置油箱的容積與儲油量7油箱的容積與儲油量8排氣管及消音器的固定情況9機(jī)房噪音及廢氣排放情況10滅火器的規(guī)格與數(shù)量11自動報(bào)警系統(tǒng)的響應(yīng)情況12自動滅火系統(tǒng)的聯(lián)動情況13機(jī)房與消防中心的直通電話14機(jī)房內(nèi)的明裝接地干線其他：記錄人： 時間： 審核人：3.3.4應(yīng)急發(fā)電機(jī)的現(xiàn)場查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與辦法表序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1外觀質(zhì)量1. 設(shè)備外表面應(yīng)

44、清潔，銘牌位置正確，字跡清晰；2. 涂層完好，油漆完整，無明顯碰撞凹陷；3. 發(fā)電機(jī)組隨帶的控制柜接線應(yīng)正確，緊固件緊固狀態(tài)良好，無遺漏脫落；4. 柜面的指示燈、操作按鈕應(yīng)安裝牢固，標(biāo)識應(yīng)清晰正確，顏色滿足要求；5. 開關(guān)、保護(hù)裝置的型號、規(guī)格正確，驗(yàn)證出廠試驗(yàn)的鎖定標(biāo)記應(yīng)無移位；6. 電壓、電流、頻率、溫度等儀表完好。2啟動電池1. 機(jī)組的啟動電池應(yīng)放置在專用的臺架上；2. 配置有充電器；3. 啟動電池配置2組，傳輸線線徑足夠，連接端子處牢固、無爬堿；4. 電壓正常，電池電解液液位正常。3絕緣電阻發(fā)電機(jī)組至低壓配電柜饋電線路的相間、相對低間的地絕緣電阻值應(yīng)大于0.5兆歐。4相序柴油發(fā)電機(jī)饋電

45、線路連接后，兩端的相序必須與原供電系統(tǒng)的相序一致。5接地發(fā)電機(jī)中性線（工作零線）應(yīng)與接地干線直接連接，螺栓防松零件齊全，且有標(biāo)識；發(fā)電機(jī)本體和機(jī)械部分的可接近裸露導(dǎo)體應(yīng)接地（PE）或接零（PEN）可靠。6排煙風(fēng)機(jī)檢查進(jìn)風(fēng)道和排風(fēng)道是否暢通；排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)與發(fā)電機(jī)同時啟動，延時停止，運(yùn)行時無異常聲音；風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動部分有保護(hù)裝置。7油箱儲量對輔助油箱的安裝質(zhì)量和儲油量進(jìn)行檢查，內(nèi)油箱總儲存量不應(yīng)超過8小時的需要量。8其他項(xiàng)目1. 冷卻水清澈、干凈，無雜質(zhì)。打開水箱蓋，用手指能夠接觸冷卻水；2. 機(jī)油油質(zhì)無烏黑，油色正常，油位在LH之間接近H處；3. 檢查機(jī)組是否有漏水、漏油、漏風(fēng)、漏氣和漏電的情況。9試驗(yàn)

46、運(yùn)行1. 受電側(cè)低壓配電柜的開關(guān)設(shè)備、自動或手動切換裝置和保護(hù)裝置等試驗(yàn)合格，按自備電源使用分配預(yù)案進(jìn)行負(fù)荷試驗(yàn)，機(jī)組連續(xù)運(yùn)行12小時無故障；2. 帶載運(yùn)行，檢查油溫、油壓、電壓、頻率、聲音等參數(shù)是否在允許范圍內(nèi)；3. 檢查實(shí)際運(yùn)行油耗及供電性能是否符合用戶要求。3.3.5應(yīng)急發(fā)電機(jī)的現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目： 檢驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1規(guī)格型號2主要技術(shù)參數(shù)3維護(hù)與操作手冊4專用工具5備品備件6外觀質(zhì)量7啟動電池8絕緣電阻9相序10接地11排煙風(fēng)機(jī)12油箱儲量13其他項(xiàng)目14試驗(yàn)運(yùn)行其他：記錄人： 時間： 審核人：3.4豎

47、井3.4.1強(qiáng)電豎井現(xiàn)場檢驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1母線與橋架1. 封閉母線、電纜橋架以及線管安裝牢固、排列整齊、無銹蝕、無損傷；2. 封閉母線的支架應(yīng)安裝牢固，彈簧伸縮自如，母線端頭應(yīng)裝有封閉罩；3. 橋架和線槽內(nèi)電線、電纜標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全、正確，電纜型號、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。2防火隔堵封閉母線、電纜橋架的層間防火隔堵應(yīng)嚴(yán)密，防火枕應(yīng)完好無破損。3配電箱配電箱、控制箱、電表箱的外觀完好，整齊美觀，其位置安裝合理，便于計(jì)量抄表和維護(hù)檢修。4接地1. 豎井內(nèi)所有電器設(shè)備應(yīng)與接地干線連接牢固，接地電阻符合設(shè)計(jì)要求；2. 鍍鋅橋架連接處用專用的金屬連接板連接，非鍍鋅橋架連接部位打磨

48、后用界面不小于4mm2的銅編制帶可靠連接。5豎井照明豎井內(nèi)照明燈具和開關(guān)、插座完好，要求照明不低于100Lx。6其他1. 豎井門和鎖應(yīng)完好，安裝牢固，開啟靈活；2. 底面清潔無垃圾，墻面和天花板應(yīng)平整、清潔，無廢線和廢管。3.4.2強(qiáng)電豎井現(xiàn)場檢驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1橋架、線槽的外觀質(zhì)量2橋架、線槽的安裝質(zhì)量3封閉母線的外觀質(zhì)量4封閉母線的安裝質(zhì)量5橋架和線槽內(nèi)線纜的標(biāo)牌及敷設(shè)情況6防火隔堵及防火枕7配電箱的安裝質(zhì)量8電器設(shè)備的接地情況9橋架連接處的搭界情況10開關(guān)插座和燈具的配置11豎井內(nèi)的照度1

49、2豎井門和門鎖13天花板、地面及墻面其他：記錄人： 時間： 審核人：3.5低壓系統(tǒng)3.5.1低壓開關(guān)柜現(xiàn)場查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1結(jié)構(gòu)與外形1、 柜體外殼對角線在23米之間，其對角線之差不得超過5mm；2、 門與框架橫梁之間、上下相鄰的門與門之間，應(yīng)該是平行的。當(dāng)門縫長度不超過1米時，門縫寬窄偏差不得超過1mm；當(dāng)門縫長度超過1米時，門縫寬窄偏差不得超過1.5mm。2涂層與平整度1、 柜體外觀的涂覆層應(yīng)均勻，噴涂層厚度滿足要求，不能有皺紋、流痕、針孔、氣泡透底，無劃痕等；2、 柜體鋼板的平整度每米內(nèi)的凹凸不超過3mm；3、 柜門開啟角度不小于90，且靈活啟閉。3裝配質(zhì)量1

50、、 元器件上應(yīng)有完整的標(biāo)志、銘牌，安裝牢固、布局合理；2、 面板上的指示燈、按鈕、儀表均應(yīng)橫平豎直；3、 帶電部件的電器間隙和爬電距離符合規(guī)定，斷路器、交流接觸器的飛弧距離合格；4、 元器件的裸露帶電端子等帶電導(dǎo)體距金屬構(gòu)件（如框架、隔板、門板等）的距離不得小于20 mm，達(dá)不到要求必須采取絕緣措施；5、 各相熔斷器之間有擋板，防止熔斷器熔斷時影響相鄰的熔斷器。4手動操作試驗(yàn)對每臺柜子上所有的手動操作部件（如斷路器操作手柄、組合開關(guān)旋鈕等）進(jìn)行5次操作，無異常情況。5抽屜手動試驗(yàn)將抽屜由連接位置拉出到試驗(yàn)位置，再到分離位置，然后再推進(jìn)到連接位置。操作過程應(yīng)靈活輕便、無卡阻或碰撞現(xiàn)象；連接、試驗(yàn)

51、和分離位置定位均應(yīng)可靠。每個功能單元都要進(jìn)行手動操作。6絕緣電阻試驗(yàn)1. 斷開主開關(guān)，同相的進(jìn)線和出線，絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；2. 閉合主開關(guān)，不同相的帶電部件之間絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；3. 各帶電部件與金屬框架之間，絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；7保護(hù)電路檢查用抽查的辦法，對裝置進(jìn)行保護(hù)電路連接點(diǎn)與保護(hù)地線之間的直流電阻測量，其電阻值應(yīng)在0.01以下。每臺開關(guān)柜抽查點(diǎn)應(yīng)不少于5點(diǎn)。8單元互換檢查抽出式開關(guān)柜，在相同規(guī)格的功能單元之間進(jìn)行互換性試驗(yàn)，互換應(yīng)可靠，抽插應(yīng)靈活、方便。9電器操作試驗(yàn)1. 進(jìn)行模擬通電試驗(yàn)，檢查斷路器合閘、分閘是否正常，幾臺柜子之間有聯(lián)系時，要進(jìn)行聯(lián)屏試驗(yàn)。2.

52、試驗(yàn)要逐臺進(jìn)行，抽屜柜要逐臺調(diào)試；調(diào)好的抽屜插到柜子上后還應(yīng)通電試驗(yàn)。10聯(lián)鎖功能試驗(yàn)1. 通電檢查操作機(jī)構(gòu)與門的聯(lián)鎖；功能單元與門的聯(lián)鎖。在合閘時，柜門不應(yīng)打開。2. 雙電源之間的機(jī)械或電氣聯(lián)鎖必須安全可靠，正常電源正常供電時，備用電源的斷路器不能合閘，反之也一樣。3.5.1低壓開關(guān)柜現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1規(guī)格與型號2結(jié)構(gòu)與外形3涂層與平整度4裝配質(zhì)量5手動操作試驗(yàn)6抽屜手動試驗(yàn)7絕緣電阻試驗(yàn)8保護(hù)電路檢查9單元互換檢查10電器操作試驗(yàn)11聯(lián)鎖功能試驗(yàn)其他：記錄人： 時間： 審核人：3.6電

53、動機(jī)系統(tǒng)3.6.1電動機(jī)的現(xiàn)場查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)備注1外觀與安裝1、 電機(jī)的規(guī)格型號及數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求；2、 電機(jī)的出廠技術(shù)資料、附件及備件應(yīng)齊全，無損傷；3、 電機(jī)表面油漆應(yīng)完好，無明顯碰撞凹陷，接地良好；4、 電氣安裝應(yīng)牢固，螺栓及防松零件齊全，不松動；5、 防水電動機(jī)的接線入口及接線盒蓋等密封處理良好；6、 電機(jī)的引出線鼻子焊接或壓接應(yīng)良好，編號齊全，接線盒內(nèi)裸露帶電部分的電氣間隙應(yīng)大于8，否則應(yīng)采取絕緣防護(hù)措施；7、 電動機(jī)的絕緣電阻應(yīng)大于0.5兆歐；8、 100KW以上的電動機(jī)，應(yīng)測量各相電阻值，相互差不應(yīng)大于最小值的2%；無中性點(diǎn)引出的電動機(jī)，測量線間電阻值，

54、相互差不應(yīng)大于最小值的1%。2接地保護(hù)1、 電機(jī)的接線方式、極性應(yīng)正確；2、 手動盤車，轉(zhuǎn)子應(yīng)靈活，無卡阻；3、 進(jìn)行空載啟動并運(yùn)行，時間2小時，檢查以下指標(biāo)：4、 測量電機(jī)的空載電流；電流值應(yīng)符合產(chǎn)品技術(shù)要求；5、 檢查電機(jī)三相電流的平衡度，應(yīng)符合產(chǎn)品技術(shù)要求；6、 檢查電機(jī)各部溫度，不應(yīng)超過產(chǎn)品技術(shù)要求；7、 電機(jī)的旋轉(zhuǎn)方向符合使用要求，無異常聲響；8、 換向器、集電環(huán)及電刷的工作情況正常；9、 滑動軸承溫度不應(yīng)超過80，滾動軸承溫度不應(yīng)超過95；10、 電動機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲符合產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)要求。3帶載運(yùn)行1、 帶載試驗(yàn)次數(shù)：2、 在冷態(tài)時，可啟動2次，每次間隔時間不得小于5分鐘；3、 在熱態(tài)

55、時，可啟動1次。4、 電機(jī)起動電流和負(fù)載電流符合產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)要求。3.6.2電動機(jī)的現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 編號： 建設(shè)單位： 參加人員： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 參加人員： 序號查驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)情況備注1規(guī)格與型號2技術(shù)資料3備品備件4外觀質(zhì)量5安裝質(zhì)量6密封質(zhì)量7接線質(zhì)量8電氣間隙9電機(jī)接線10接地電阻11相間電阻值12手動盤車13空載運(yùn)行14帶載運(yùn)行其他：記錄人： 時間： 審核人：第4章：電梯升降系統(tǒng)的的現(xiàn)場查驗(yàn)4.1 電梯升降系統(tǒng)現(xiàn)場查驗(yàn)的依據(jù)（1）電梯工程質(zhì)量施工驗(yàn)收規(guī)范（GB50310-2002）（2）建筑電氣工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50303-2002）（3）國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局電梯監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)范（4）國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局自動扶梯和自動人行道監(jiān)督檢驗(yàn)規(guī)程（5）設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的安裝要求及技術(shù)說明書（6）物業(yè)服務(wù)合同