房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目策劃報告

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1、39課 程 設(shè) 計 課程名稱 房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目策劃 題目名稱_ 會展世界城項目策劃 學(xué)生學(xué)院_ 管理學(xué)院_ 專業(yè)班級_ 06土地資源管理4班 學(xué) 號 3106006354 學(xué)生姓名 鄧岸 指導(dǎo)教師_ 唐 曉 蓮 _ 2009 年 1 月 5 日廣東工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計任務(wù)書題目名稱會展世界城項目市場調(diào)查及策劃學(xué)生學(xué)院管理學(xué)院專業(yè)班級土地資源管理（4）班姓 名鄧岸學(xué) 號3106006354一、課程設(shè)計的內(nèi)容1、項目背景2、項目市場調(diào)查與分析3、項目市場定位4、項目規(guī)劃設(shè)計建議5、項目營銷推廣6、項目經(jīng)濟(jì)評價7、結(jié)論與問題討論二、課程設(shè)計的要求與數(shù)據(jù)對所策劃項目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解項目及其周邊市政設(shè)

2、施、交通狀況、正在開發(fā)和銷售樓盤情況。查閱經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)文獻(xiàn)，完成房地產(chǎn)項目策劃報告。三、課程設(shè)計應(yīng)完成的工作通過報刊雜志及網(wǎng)絡(luò)收集二手資料，通過實(shí)地調(diào)查、訪談收集一手資料；對資料進(jìn)行系統(tǒng)分析，提出本課程設(shè)計的研究思路及策劃方案，繪制規(guī)劃圖，撰寫房地產(chǎn)項目策劃報告。四、課程設(shè)計進(jìn)程安排序號設(shè)計各階段內(nèi)容地點(diǎn)起止日期1針對具體項目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和資料收集項目所在地2010.1.5-72資料整理和撰寫市場調(diào)研與分析教105和宿舍2010.1.8-93房地產(chǎn)項目市場定位教105和宿舍2010.1.104項目規(guī)劃設(shè)計建議及規(guī)劃圖教105和宿舍2010.1.115項目市場推廣教105

3、和宿舍2010.1.126項目經(jīng)濟(jì)評價教105和宿舍2010.1.137提交策劃報告教1052010.1.15五、應(yīng)收集的資料及主要參考文獻(xiàn)1、廣州房地產(chǎn)市場相關(guān)資料2、房地產(chǎn)市場相關(guān)政策3、實(shí)地調(diào)查資料4、住宅小區(qū)規(guī)劃書籍及相關(guān)資料5、房地產(chǎn)項目策劃相關(guān)書籍發(fā)出任務(wù)書日期： 2010 年1月5日 指導(dǎo)教師簽名：計劃完成日期： 2010 年1月15日 基層教學(xué)單位責(zé)任人簽章：主管院長簽章：摘要我們本次選取的地塊為會展世界城樓盤的現(xiàn)址上，該地塊位于廣州市海珠區(qū)的東部，東臨黃埔古港、南臨珠江與廣州南肺萬畝果園隔江相望、西面是廣州未來的CBD（中心商務(wù)區(qū)）琶洲會展中心，北面 緊鄰員村、車陂等新發(fā)展區(qū)

4、。在這一次課程設(shè)計中，我們小組合作進(jìn)行了項目市場調(diào)查與分析、項目市場定位、項目規(guī)劃設(shè)計建議、項目營銷推廣、項目經(jīng)濟(jì)評價、最后進(jìn)行結(jié)論與問題討論。對會展世界成樓盤所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解項目及其周邊市政設(shè)施、交通狀況、正在開發(fā)和銷售樓盤情況。查閱經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)文獻(xiàn)，完成房地產(chǎn)項目策劃報告?！娟P(guān)鍵詞】：會展世界城、地塊分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、資金籌措與投入計劃、經(jīng)濟(jì)效益評價目錄1、項目基本情況- 6 -1.1、項目概況- 6 -1.2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)- 6 -2、項目地塊分析- 7 -2.1、交通條件- 7 -2.2、周邊環(huán)境- 7 -2.4、地塊周邊生活服務(wù)配套狀況-

5、8 -3、項目市場分析- 8 -3.1、投資環(huán)境分析- 8 -3.2、市場供求分析- 11 -3.3、競爭對手分析- 13 -3.4、項目SWOT分析- 14 -4、項目定位- 16 -4.1、項目市場定位- 16 -4.2、項目形象定位- 16 -4.3、項目概念主題定位- 17 -4.4、項目目標(biāo)客戶定位- 17 -4.5、目標(biāo)客戶細(xì)分- 18 -4.6、項目價格定位- 19 -5、項目規(guī)劃設(shè)計- 20 -5.1總體規(guī)劃構(gòu)思- 20 -5.2、專項規(guī)劃- 23 -5.3、住宅單體設(shè)計- 29 -6、營銷推廣- 30 -6.1、銷售策略- 30 -6.2、推廣策略- 33 -7、項目投資估算

6、- 34 -7.1、開發(fā)成本- 34 -7.2、開發(fā)費(fèi)用- 36 -7.3、投資成本費(fèi)用估算匯總表- 37 -8、資金籌措與投入計劃- 37 -8.1、資金籌措與投入計劃- 37 -8.2、貸款本金償還及利息支付- 38 -9、項目銷售收入及利潤估算- 38 -9.1、銷售總收入預(yù)測- 38 -9.2、銷售收入分期比例的測算- 38 -9.3、項目利潤估算- 39 -10、項目經(jīng)濟(jì)效益評價- 40 -10.1、成本利潤率- 40 -10.2、現(xiàn)金流量表- 40 -10.3、財務(wù)凈現(xiàn)值- 40 -10.4、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）- 40 -11、結(jié)論- 41 -【參考文獻(xiàn)】：- 42 -地塊

7、狀況地塊地理位置地塊周邊社會條件1基礎(chǔ)設(shè)施：濱江路具有嶺南特色和異國情調(diào)的旅游休閑、觀光中心，江南大道、江南西路、寶崗大道的大型零售購物、商業(yè)服務(wù)中心，廣州大道南地區(qū)以專業(yè)市場為主體的物流商品集散中心，琶洲赤崗地區(qū)的會議、信息、商貿(mào)服務(wù)中心，以中山大學(xué)為龍頭，新港路沿線的科技中心，圍繞萬畝果樹保護(hù)區(qū)的現(xiàn)代都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游中心。這六大中心已初具規(guī)模.2交通設(shè)施：緊鄰地鐵站和公交車站，距離地鐵二、四號線交匯萬勝圍站僅20米，是目前廣州樓市真正意義上的“地鐵就在家門口”，周邊緊鄰新港東路、東環(huán)高速、華南快速干線、新光快線等交通大動脈，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。15分鐘可通達(dá)天河、珠江新城、科學(xué)城及大學(xué)等熱

8、點(diǎn)地段。3公共服務(wù)設(shè)施：中小學(xué):珠江小學(xué)、赤崗小學(xué)、赤崗中學(xué)；幼稚園:南洋中英文幼兒園；綜合商場:好又多超市；醫(yī)院:四二一醫(yī)院、一七七醫(yī)院、紡織醫(yī)院；郵局:崗南內(nèi)進(jìn)1公里，新港中路惠海大廈對面；銀行:中國工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社；菜市場:新港中農(nóng)貿(mào)市場、石基村菜市場；保利國際廣場、香格里拉旗艦酒店、琶洲會展中心等鼎級商業(yè)配套。城市規(guī)劃實(shí)施中心城區(qū)“中調(diào)”戰(zhàn)略，打造“珠江新城琶洲員村地區(qū)”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)琶洲-員村地區(qū)是廣州新城市中心區(qū)的組成部分，位于珠江新城東南翼，是廣州市實(shí)施“中調(diào)”和“東進(jìn)”戰(zhàn)略的重要地區(qū)，與珠江新城共同構(gòu)成廣州市參與國際競爭的代表區(qū)域。琶洲地區(qū)是廣州市國際會展、研發(fā)

9、商務(wù)區(qū)，員村地區(qū)是城市中央商務(wù)區(qū)的拓展區(qū)。也是今年市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四大地區(qū)之一。 -2008年06月11日 15:39來源：廣州市城市規(guī)劃局 總體發(fā)展目標(biāo) 我覺得在未來琶洲地區(qū)的總體發(fā)展目標(biāo)打造國際一流的濱水會展商務(wù)中心區(qū)。通過發(fā)揮新城市中軸線和濱水會展經(jīng)濟(jì)區(qū)的疊加效應(yīng)，共同構(gòu)成“琶洲會展”中央商務(wù)區(qū)，使其成為廣州對外展示國際化城市形象的“窗口”。另一個方面，也通過會展經(jīng)濟(jì)的興起，催化廣州CBD作為面向東南亞、影響全國、輻射泛珠三角的總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的崛起，以帶動整個城市的發(fā)展，使廣州CBD成為泛珠三角經(jīng)濟(jì)版圖的核心。規(guī)劃定位“一江聚兩岸，展心融珠城”區(qū)域功能定位：規(guī)劃將琶洲-員村地區(qū)打造為

10、具有國際一流水準(zhǔn)的廣州活力中心區(qū)，使其可以容納區(qū)域甚至全球頂級產(chǎn)業(yè)，同時成為醞釀生態(tài)宜居城市生活的新平臺。其中，配合廣州CBD發(fā)展極軸建設(shè)的逐漸完善，以琶洲會展中心區(qū)為極核，沿員村地區(qū)與琶洲地區(qū)，分別建設(shè)以科技研發(fā)、金融信息及文化生態(tài)功能為主導(dǎo)的三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，大力打造廣州CBD的總部經(jīng)濟(jì)圈，使廣州CBD成為以現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)為重心的總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，發(fā)揮其面向東南亞、影響全國、輻射泛珠三角的集聚作用。市場供求狀況政府儲備用地情況 琶洲政府儲備用地位于琶洲規(guī)劃的A區(qū)和B區(qū)，總用地面積525萬平方米（包括會展中心、體育公園、周邊道路用地）。琶洲政府儲備用地中，可出讓用地面積71萬平方米，可出讓建筑面

11、積146萬平方米，并分設(shè)A、B兩個區(qū)。其中，A區(qū)主要是居住、商務(wù)辦公、商業(yè)等用地，B區(qū)主要是為會展中心服務(wù)的酒店、商務(wù)辦公、貿(mào)易咨詢用地。 會展世界城地段04年拍賣地價為18億,樓面地價約為1630元/平方米。地王06年12月，琶洲PZB1301地塊被香港南豐集團(tuán)旗下的南港投資有限公司經(jīng)過145次舉牌，以7.42億元（底價為2.3億元）投得，樓面地價達(dá)10037元/平方米，不僅創(chuàng)當(dāng)時廣州新高，而且據(jù)業(yè)界人士稱該紀(jì)錄在北京、上海等地均無“地”能及。 地塊自然條件該地塊有著得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,所在的海珠區(qū)是廣州市唯一的島區(qū)，與荔灣、越秀、天河、黃埔、番禺各區(qū)隔江相鄰，地理位置優(yōu)越，有豐富的土地資源

12、、大面積的水網(wǎng)果林風(fēng)景區(qū)，呈現(xiàn)出“山水城市”的格局 . 位置: 廣州市海珠區(qū)新港東路西路南側(cè)，黃埔古港旁。地形地勢:該地塊背臨珠江,由于位于一個小山岡上，地勢差有5米。土地面積: 11萬平方米土地形狀:項目總體呈長方形，南北走向，氣候:該地塊位于廣州市海珠區(qū)東部，屬南亞熱帶典型的季風(fēng)海洋氣候。由于緯度較低, 使得該地區(qū)溫暖多雨、光熱充足、溫差較小、夏季長、霜期短雨熱同期等氣候特征。風(fēng)向:冬季吹偏北風(fēng)干燥寒冷。夏季偏南風(fēng)溫暖潮濕。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9月份，而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)在4月份 。自然災(zāi)害：夏季臺風(fēng),冬季寒潮,洪澇經(jīng)濟(jì)概況近年來，隨著廣州市實(shí)施“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”以及“中調(diào)”等

13、城市發(fā)展戰(zhàn)略，海珠區(qū)中心島區(qū)的戰(zhàn)略性地理優(yōu)勢日益凸現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會各項事業(yè)蓬勃發(fā)展。2006年全區(qū)GDP增長 12%，達(dá)到348.4億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日臻合理完善，2006年三大產(chǎn)業(yè)比例為0.6:27.7:71.7，逐步形成 “大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提高第二產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展都市型農(nóng)業(yè)，特別重視發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。一批大型的經(jīng)濟(jì)項目，包括廣州國際會展中心、國際生物島以及廣州城市坐標(biāo)之一的電視觀光塔等重大項目也相繼落戶海珠區(qū)，尤其是“中國第一大展”“廣交會”的落戶，不但給海珠區(qū)每年帶來數(shù)以百萬計的中外客商，而且給海珠區(qū)會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來強(qiáng)勁動力 近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，工業(yè)大道、

14、濱江東、南洲路、新港路及廣州大道南等地段已成為優(yōu)質(zhì)住宅密集區(qū)域，500多個樓盤星羅棋布，珠江帝景、光大花園、逸景翠園、金碧花園、愉景雅苑等一批明星商住小區(qū)熠熠生輝。2006年，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)銷售均價每平方米近萬元，位列全市第三，全區(qū)常住人口140.4萬人，消費(fèi)潛力巨大，高端產(chǎn)品需求強(qiáng)勁。 經(jīng)貿(mào)發(fā)展優(yōu)勢五大優(yōu)勢 潛力無限區(qū)位優(yōu)勢 海珠區(qū)地理條件優(yōu)越，位于廣州市中部地區(qū)，四面環(huán)水，水陸交通便利。隨著廣州市“中調(diào)南拓”重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的確立，城市中軸線貫穿海珠島中部，已成為廣州市新的中心區(qū)域。 路網(wǎng)優(yōu)勢 區(qū)內(nèi)16座跨江大橋與周邊各區(qū)緊密相連，內(nèi)環(huán)路、華南快速干線、環(huán)城高速公路連通四方。區(qū)內(nèi)道路交通已成“九縱

15、九橫”的路網(wǎng)系統(tǒng).地鐵優(yōu)勢 地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。地鐵2、3號線橫貫區(qū)內(nèi)，長度達(dá)14.15公里，設(shè)有12個站點(diǎn)。地鐵4號線、8號線和廣佛線的發(fā)展軸也貫穿其中，至2010年，途徑海珠區(qū)的地鐵總長度將達(dá)32.4公里，站點(diǎn)20個。會展商貿(mào)優(yōu)勢 2003年秋季，第94屆“廣交會”在廣州國際會展中心和流花展館同時設(shè)展。從101屆開始目前區(qū)內(nèi)有億元以上營業(yè)額的批發(fā)市場14個，有私營、個體批發(fā)零售業(yè)戶60000多戶，中大布匹市場、廣州大道南已經(jīng)成為遠(yuǎn)近聞名的專業(yè)批發(fā)市場園區(qū)。 消費(fèi)市場優(yōu)勢 近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，工業(yè)大道、濱江東、南洲路、新港路及廣州大道南等地段已成為優(yōu)質(zhì)住宅密集區(qū)域，2006年，區(qū)內(nèi)

16、房地產(chǎn)銷售均價每平方米近萬元，位列全市第三，全區(qū)常住人口140.4萬人，消費(fèi)潛力巨大，高端產(chǎn)品需求強(qiáng)勁。政策影響本地塊處于國際會展中心附近，根據(jù)市政戰(zhàn)略規(guī)劃：琶洲定位為中央休閑商務(wù)區(qū)，會展中心附近只可用于商務(wù)物業(yè)建設(shè)，不再批準(zhǔn)住宅物業(yè)用地，居住用地變得更加珍貴。到2010年，廣州規(guī)劃的三個城市中心，琶洲、珠江新城和白云新城，琶洲將形成以會展業(yè)為核心，集國際商務(wù)、行政辦公、觀光旅游為一體的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，其住宅用地因?yàn)橄∪北囟ㄉ怠?雖然會展業(yè)帶動周邊地區(qū)的發(fā)展需求,根據(jù)廣州市規(guī)劃局的提議,在未來20年內(nèi)逐步征用琶洲村及其附近的農(nóng)用地和建筑用地.并有意思效仿官洲生物島,把琶洲村”移民”到周邊地區(qū),以

17、適應(yīng)新城區(qū)發(fā)展的要求.人口狀況琶洲街下設(shè)11個居委會,管轄黃埔、琶洲、石基三個經(jīng)濟(jì)聯(lián)社,戶籍人口25838人,外來人口22302人。 由于在“會展中心”開發(fā)前，琶洲地區(qū)還屬于廣州的近郊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較慢，所以對于當(dāng)?shù)鼐用竦姆康禺a(chǎn)需求較小。但隨著當(dāng)?shù)貢箻I(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，當(dāng)?shù)厝耸杖爰巴鈦砣丝诘脑黾蛹皩ν庥绊懥U(kuò)大，所以琶洲地區(qū)的土地及房地產(chǎn)需求將會越來越大。人口因素本地塊面向的客戶群主要是熟悉和認(rèn)可琶洲國際發(fā)展規(guī)劃的政府公務(wù)員、企事業(yè)單位高層、從事商貿(mào)為主體的珠三角商家和對城市發(fā)展有獨(dú)特嗅覺的市場投資者；客戶群的構(gòu)成方面，除了市中心購買力為200到250萬的客戶，還有20%30%的客戶是珠

18、三角買家，包括佛山、順德、深圳以及江浙一帶。他們都會在琶洲會展中心這邊參與展覽，然后就近置業(yè)。他們看好這里的遠(yuǎn)景，因?yàn)闀?，所以樓盤價值不可估量。 因而針對的應(yīng)是中高收入的管理層及白領(lǐng)人員.在房地產(chǎn)開發(fā)的時候應(yīng)注重對應(yīng)配套設(shè)施和適應(yīng)上班一族的物業(yè)服務(wù).房地產(chǎn)市場分析（一）宏觀因素分析1.根據(jù)08年前三季度數(shù)據(jù)顯示，2008年廣州1-9月GDP為5921.66億，同比增長12.1%，增速同比繼續(xù)回落，但與上半年相比有所加快，第三產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)增長主要動力。2.2008年1-9月人均可支配收入為19229元，同比增長12.3%，增速環(huán)比也有所加快。1-10月累計，城市居民消費(fèi)價格總水平同比上升6.6

19、，繼續(xù)呈平穩(wěn)走低趨勢。3. 2008年9、10月，三季度廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比上半年有所加快，但由于受國際金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)增長加速等因素影響，10月進(jìn)出口額增長有所放緩。4.從社會零售品總額情況來看，1-10月社會零售品累計同比漲幅仍達(dá)兩成，可見國內(nèi)市場需求依然旺盛，全年廣州經(jīng)濟(jì)總體仍保持平穩(wěn)增長。 （二）房地產(chǎn)市場分析1商品房批準(zhǔn)預(yù)售各用途情況2009年4月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 面積單位：萬平方米用途住宅商業(yè)辦公其他面積98.701.602.300.00套數(shù)82731002602009年4月廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共36個，批準(zhǔn)預(yù)售商品房8399套，同比增加25.56%，環(huán)比增加95.

20、37%；批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為102.60萬平方米，同比增加34.51%，環(huán)比增加147.64%。其中批準(zhǔn)可預(yù)售商品住宅8273套，同比增加41.73%，環(huán)比增加100.46%；面積98.70萬平方米，同比增加48.37%，環(huán)比增加146.26%。2 、房屋交易登記情況概述 2009年4月，廣州市十區(qū)房屋交易登記17730宗，同比增加67.1%，交易登記面積178.41萬平方米，同比增加66.5%，交易登記金額120.62億元，同比增加52.1%。新建商品房和存量房情況詳見下表：3、房屋交易登記面積情況 2009年4月，房屋交易共178.41萬平方米。新建商品住宅交易登記面積占新建商品房交易登

21、記總面積的88.8%；存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積的83.4%，從整個市場氛圍來看，住宅交易還是占據(jù)房屋交易的主要部分。見下圖：2009年4月各用途房屋交易登記面積情況 面積單位：萬平方米4 、房價情況2009年4月，全市十區(qū)新建商品住宅交易登記均價為7978元/平方米，同比下降27.5%。存量住宅交易登記均價為4819元/平方米，同比上升12.5%。2009年4月各用途房屋月均價 均價單位：元/平方米 5、新建商品住宅成交情況分析（一）4月全市一手住宅成交量進(jìn)一步上升。2009年4月，一手住宅的交易量進(jìn)一步上升。全市一手住宅交易面積為83.24萬平方米，同比上升108.2%，環(huán)

22、比上升30.9%，自2007年6月后月交易量首次重上80萬平方米，為22個月以來的最大月交易量。 （二）全市均價出現(xiàn)下降。2009年4月，廣州市十區(qū)一手住宅交易均價為7978元/平方米，同比下降27.5%，環(huán)比下降3.7%。（三）中心六區(qū)、中高價位物業(yè)成交量占比持續(xù)上升，周邊新區(qū)物業(yè)成交量占比持續(xù)下降。 一方面，從區(qū)域成交情況來看，中心六區(qū)、中高價位物業(yè)成交量占比連續(xù)2個月上升。詳細(xì)見下表：均價單位：元/平方米；面積單位：萬平方米另一方面，高價位段樓盤成交比例上升 6 、 2009年房地產(chǎn)市場展望1.從宏觀調(diào)控政策來看，受金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的影響，2009年經(jīng)濟(jì)政策將從穩(wěn)健的財政政策和

23、從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。 2.從土地供應(yīng)情況來看，由于2008年土地市場拍賣持續(xù)冷淡，預(yù)計2009年商品住宅用地供應(yīng)總量將會繼續(xù)向下調(diào)整。 3.從樓市供銷情況來看，由于今年供應(yīng)量持續(xù)上揚(yáng)，因而明年上半年樓市仍然處于供大于求的局面 4.從價格走勢來看，2009年廣州樓價總體呈下降走勢，但由于中心城區(qū)中的天河、越秀、荔灣和海珠的樓價依然堅挺，而且目前天河和海珠的交易量在中心區(qū)域中占相當(dāng)比例，因此2009樓價仍維持較高水平。 (三) 、競爭分析會展世界城翠屏瀚宇貴都會展宮寓類型： 普通住宅商住樓普通住宅建筑類型：小高層洋房高層洋房小高層洋房價格：均價 15000.0元

24、/平方米均價 12000.0元/平方米均價 14000.0元/平方米物業(yè)費(fèi)：1.95元1.9元1.95元開盤時間：2008-01-012008-01-192007-01-01建筑面積：124457.0平米110262平方米20萬平方米容積率：1.045.580.91綠化率：38%40.10%33%項目特色：地鐵沿線,低密居所花園洋房裝修狀況：毛坯精裝修毛坯所屬商圈：琶洲工業(yè)大道琶洲物業(yè)公司：廣州金銘物業(yè)深圳蓮花物業(yè)戴德梁行物業(yè)2劣勢地理劣勢：該地塊在海珠區(qū)東邊，在廣州人心目中仍為郊區(qū)，離市中心位置相對較遠(yuǎn),。 區(qū)域形象較差：周邊是自然村，樓盤檔次較低；外地人多，治安較混亂，整體形象差。 規(guī)模大

25、配套少：由于項目規(guī)模大，但相應(yīng)的社區(qū)配套還沒完全開發(fā)，如最近的小學(xué)、初中離地塊大概要20分鐘車程，而且學(xué)校名氣不大，屬于3流的地方學(xué)校。 對岸景觀欠缺：該地塊周遍地區(qū)屬于市政府重點(diǎn)開發(fā)地段，河沖、道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)仍在建設(shè)開發(fā)中，影響景觀。 發(fā)展緩慢：雖然該地塊接近琶周國際會展中心，但會展中心的發(fā)展對該地塊的影響并沒有預(yù)期中大，而會展中心周遍地區(qū)還在開發(fā)中，據(jù)專家預(yù)計要使琶洲地區(qū)成為廣州第2個市中心至少要20年。 價 格 偏 高 ：會展世界城以大戶型為主，與周邊樓盤相比，單價偏高，因而總價高，壓力大，對于中低收入人士很難負(fù)擔(dān)3機(jī)會該地塊是廣州新城市中心區(qū)的組成部分，位于珠江新城東南翼，是廣州

26、市實(shí)施“中調(diào)”和“東進(jìn)”戰(zhàn)略的重要地區(qū)，與珠江新城共同構(gòu)成廣州市參與國際競爭的代表區(qū)域。琶洲地區(qū)是廣州市國際會展、研發(fā)商務(wù)區(qū)，員村地區(qū)是城市中央商務(wù)區(qū)的拓展區(qū)。也是今年市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四大地區(qū)之一。4威脅1市場供應(yīng)過剩：目前市場上供遠(yuǎn)大于求，競爭激烈，壓力大。2華南板塊競爭：隨著華南板塊各大樓盤的社區(qū)成熟，配套完善，再加上價格相對較低，會造成部分客源分流。3新豪宅板塊崛起:以琶洲會展中心的兩岸將發(fā)展成為新的豪宅區(qū)，預(yù)計同期推出的樓盤會對該地塊造成影響。4建筑成本增大：現(xiàn)市場上的建成價格上漲，造成建筑成本增加，從而對影響售價。5價格壓力增大：該區(qū)基本上為中高檔樓盤，多數(shù)以價格作為主要競爭手段

27、的郊區(qū)項目會對本項目造成一定威脅。項目定位項目形象定位 “江畔舒適感性家居”江畔充滿活力和健康的舒適感性家居 環(huán)境景觀：以自然、隨意的手法創(chuàng)造休閑、輕松的環(huán)境氛圍。建筑形象：以柔美的建筑、清新的風(fēng)格創(chuàng)造建筑物與人的親和力，以自 然的曲線讓人感到心情舒暢。家居空間：以舒適的個性化的間隔，以富有質(zhì)感、色調(diào)清新典雅的選材塑造親切、溫暖的感性家居。社區(qū)氛圍：充分體驗(yàn)濱水而居所帶來的充滿活力和健康的生活享受。消費(fèi)群體定位客戶特征分析年齡：主要年齡段為25-45歲，其次為30-34歲。職 業(yè)：高收白領(lǐng)，私營企業(yè)的中高級管理人員、私 企 業(yè)主、自由職業(yè)者及個體經(jīng)營者等。教育程度：以大專、本科及以上學(xué)歷的高等

28、教育程度為主。家庭結(jié)構(gòu)：以35人居住為主。家庭收入：以家庭收入每月8000-15000元為主。置業(yè)目的：以改善家庭居住條件的二次置業(yè)為主要購房目的。 消費(fèi)者分布區(qū)域定位在天河、海珠區(qū)工作或居住的高收白領(lǐng)或企業(yè)主他們在天河、海珠區(qū)工作或居住，是一些企業(yè)或公司的中高級管理人員、企業(yè)主，他們大部分已購置過住房，有著自己的私家車或公司配車，他們想進(jìn)一步改善目前居住的環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量，需要二次置業(yè)。在海珠、天河區(qū)的個體經(jīng)營者他們是天河區(qū)和海珠區(qū)的生意人，他們有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，想改善目前的家庭居住條件，而且他們在某種程度上都比較信奉“風(fēng)水”一說?！耙运疄樨敗?，他們會選擇臨江的樓盤購買住房?？蛻羯?/p>

29、方式分析 我們可以想像目標(biāo)客戶是這樣一群人： 在生活態(tài)度方面：對未來生活充滿者自信；將自己的職業(yè)（事業(yè)）擺在了個人生活的最重要位置；具有鮮明的職業(yè)感和個人意識；將財富的多少、收入的高低作為衡量個人能力和自我體現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。在消費(fèi)方面：他們在購物時比較注重對名牌的選擇；在現(xiàn)代生活用品中，汽車、商品房、旅游、高檔家居用品、名牌服飾等是他們追求的消費(fèi)標(biāo)志；他們喜歡出入大型商場、超市、高級餐廳、咖啡廳等場所。在休閑方面：旅游已成為他們的主要休閑放松方式，對他們來說，休閑與工作同等重要，一年之內(nèi)將有數(shù)次的旅游計劃。在繁忙的工作之余，他們十分關(guān)注自身的健康狀況，于是運(yùn)動成為他們選擇保持身體健康的主要方式，他們

30、喜歡出入體育館、游泳館以及健身室等場所。戶型定位（1）（2）項目規(guī)劃設(shè)計設(shè)計特點(diǎn)本小區(qū)名為：會展水世界由于本設(shè)計面對的對象是企業(yè)管理者和白領(lǐng)階層，平時的工作已經(jīng)很勞累，因此希望住在“會展水世界”里面的住戶都能感到最舒適自由的感覺，享受什么是生活。雖然我們沒有半山豪宅，但我們卻擁有大面積的綠化和大型水景，讓業(yè)主一踏入小區(qū)就能享受到“家與自然”相融合的恰意。 所以我們選擇了在這萬畝果園邊、珠江河畔的一塊地，在熟悉的環(huán)境中，加入了我們?nèi)碌臉?gòu)思和設(shè)計里面，從而誕生了我們的理想家園會展水世界?？傮w規(guī)劃構(gòu)想1、規(guī)劃依據(jù)A、國家及省、市有關(guān)技術(shù)政策及法規(guī)。 B、城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件。C、

31、甲方的設(shè)想和要求。2、指導(dǎo)思想 充分考慮本區(qū)域現(xiàn)狀，結(jié)合地形，因地制宜，體現(xiàn)“以人為本”的原則，強(qiáng)化居住質(zhì)量，以多層住宅為主，體現(xiàn)高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造清新雅致、格調(diào)高尚的住宅園區(qū)。3.規(guī)劃原則 簡單來說就是為居民經(jīng)濟(jì)合理的創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的舒適、衛(wèi)生、安全、寧靜和優(yōu)美的環(huán)境。小區(qū)的合理及創(chuàng)新規(guī)劃，有效的提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)和價值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)價值和房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。小區(qū)規(guī)劃原則：1） 合理利用住宅間空地：住宅間距內(nèi)插建低層公建?？臻g的借用（如住宅北臨或西臨道路、綠化、河流等空間，可以適檔提高層數(shù)，以達(dá)到在不增加用地和在不影響使用的情況下，提高建筑

32、面積密度，但應(yīng)注意與整體的統(tǒng)一協(xié)調(diào)）。2） 少量住宅東西向布置，在院內(nèi)布置戶外活動場地和坡狀綠地。3） 高低層住宅混合布置。4） 利用地下空間（地下室）和屋頂平臺（屋頂花園）。設(shè)計理念 v 作為一種在市場上待價而沽的商品，戶型好壞是由消費(fèi)者決定的。世界上沒有最完美的戶型，只有適合于某類特殊消費(fèi)人群的完美戶型。設(shè)計者只能從一部分消費(fèi)人群的角度出發(fā)，對戶型進(jìn)行研究。消費(fèi)者評價戶型最重要的因素依次為： （1）、布局（包括小區(qū)大方面的規(guī)劃布局和戶型具體設(shè)計的功能布局） （2）、朝向和樓層數(shù)（3）、通風(fēng)和采光（4）、配套設(shè)施 （5）、小區(qū)有效的利用面積 （6）、精裝修和可改造性 （7）、美觀原則 （8）

33、、風(fēng)水戶型七大空間設(shè)計理念 總體規(guī)劃圖于是按照這七大要素我們對小區(qū)和戶型作了以下的設(shè)計理念：v 由于項目周邊的國際會展中心，為廣州市新的發(fā)展中心。隨著周邊包括保力國際廣場等大量寫字樓建成，由此衍生出來的住房需求十分大，因此本項目面向的是白領(lǐng)階層和公司管理者。 v 創(chuàng)造“以人為本”的居住環(huán)境；v 居住環(huán)境是人類最為重要的生存空間。居住與人類之間的密切關(guān)系世人皆知。小區(qū)在倡導(dǎo)“以人為本”的做法上，充分注意與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，在內(nèi)部環(huán)境中強(qiáng)調(diào)生活、文化、景觀間的連接，以達(dá)到美化環(huán)境、方便生活之目的。因此，處理好“自然環(huán)境住宅建設(shè)人”的關(guān)系，是小區(qū)著重解決的問題。隨著物質(zhì)生活水平的提高，環(huán)境的地位日益重

34、要，在小區(qū)中，環(huán)境已是居住質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)，同時，環(huán)境的創(chuàng)造和利用也是尊重地域文化和創(chuàng)造小區(qū)特色的關(guān)鍵，一個小區(qū)的環(huán)境決定了小區(qū)的品位和特色。在設(shè)計中，本項目注重突出水的作用，在中國傳統(tǒng)觀念中“水為財”，據(jù)調(diào)查有45%的購房者對生活小區(qū)是否擁有湖和流水是很重視的。v 而我覺得湖在小區(qū)的作用不但可以美化景觀，也可以點(diǎn)綴生活，物業(yè)管理公司也可以在人工湖上養(yǎng)一些魚蝦，平時可供釣魚愛好者過把隱，到了魚獲季節(jié)更可以約上業(yè)主一起撈魚，既可以增加業(yè)主與物管的關(guān)系，也可以讓業(yè)主對小區(qū)更有歸屬感。用地平衡表和主要技術(shù)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)v 總用地 9.800 hm2v 規(guī)劃用地 9.395 hm2v 總建筑面積 1

35、4.457 hm2v 規(guī)劃住宅建筑面積 4.5 hm2v 規(guī)劃公建建筑面積 2.3 hm2v 總戶數(shù) 1248v 總?cè)丝?3854v 容積率 1.477v 綠化率 55%v 停車率 85%（規(guī)劃）各項用地規(guī)劃1.戶型布置戶型是依托于空間存在的。不論設(shè)計師要滿足多少設(shè)計原則、消費(fèi)者提出多少限制因素，最終都是通過空間進(jìn)行體現(xiàn)和表達(dá)的。因此，可以理解為： 將空間進(jìn)行合理分區(qū)、組織好各個空間的交通流線，使之符合設(shè)計的五個原則，即是一個好戶型。 主打戶型A 主打戶型A住宅完善應(yīng)具備六大基本功能：起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)。這些功能區(qū)根據(jù)其開放程度又可以大體分為公共、私密兩區(qū)；根據(jù)其活動特點(diǎn)可

36、以分為動、靜兩區(qū)。其中公共區(qū)是供起居、會客使用的包括諸如客廳、廚房、餐廳、門廳等。 私密區(qū)是供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用的，包括臥室、衛(wèi)生間、書房等。 動區(qū)的特征是活動比較頻繁，可能有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。 靜區(qū)的特征是要求安靜，活動相對少，比如臥室、書房。這些功能區(qū)，各有自己明確的使用功能，有自身的使用要求，既各自獨(dú)立又相互聯(lián)系。因此在平面布局上，如何處理好這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾便是戶型設(shè)計的一大關(guān)鍵2、坐向 在平房的戶型設(shè)計中，我設(shè)計了戶型A的坐向基本都是是坐北朝南的，由于南面緊挨著萬畝果園，這樣的布置可以能讓陽臺正向林海，美景盡收眼底。闊視野。坐北朝南的

37、房子，在以前稱為正房，那是因?yàn)檫@種房子冬暖夏涼，光線充足，即使在冬天，陽光也一樣能照射到房間的深處，令人有明亮溫暖的感覺。只要一進(jìn)屋，就會覺得很舒服。而且，這種坐向的屋宅，到了夏季，當(dāng)太陽升到接近頭頂?shù)纳峡罩畷r，屋內(nèi)也受不到強(qiáng)烈日光的照射。除此之外，東南風(fēng)也可以通過窗口與門戶吹進(jìn)屋里，讓人感到?jīng)鏊孢m。而戶型B的坐向是坐西朝東。由于戶型B的陽臺正好對著小區(qū)的綠化帶和會所，沒有高層建筑的阻隔，可以讓住客有更廣闊的視野，而且戶型B的建筑群都正對人工湖，園林綠化和人工湖的美景盡收眼底。3.住宅用地 人是居住區(qū)的主體,“設(shè)計必須為人”。對居住者的關(guān)懷始終應(yīng)成為居住環(huán)境建設(shè)的宗旨與原則，物質(zhì)實(shí)體的開發(fā)，

38、居住區(qū)硬環(huán)境的建設(shè)，其目的都是為居民提供一個舒適、方便、安全、安靜的居住空間，也就是提供一個可居的場所。整個小區(qū)中為中國傳統(tǒng)住宅的類型，方正帶大陽臺，是舒緩身心的好地方。在本規(guī)劃中，住宅群體采取成組成團(tuán)的組合形式，即由一定規(guī)模和數(shù)量的住宅成組團(tuán)的組合，構(gòu)成居住的基本的組合單元。我們在規(guī)劃是為了創(chuàng)造一種開敞性的生活空間，激發(fā)人們積極奮進(jìn)，我們在建筑布置時采取行列式布置，并拉大兩棟住宅之間的間距，促進(jìn)居民日常生活中的鄰里交往，加大了綠化面積，同時使小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)透光性都比較好。4、交通用地根據(jù)規(guī)劃的要求，小區(qū)入口設(shè)在新港東路上，門口正對地鐵2號線萬勝圍地鐵站，小區(qū)采取地下停車方式，小區(qū)內(nèi)除了主干道其

39、他地區(qū)不通車，針對住戶都是中高收入人士，因而在每棟住宅建筑都設(shè)有地下停車庫，基用來解決住區(qū)居民和外來車輛的存放的問題。鑒于小區(qū)的居住規(guī)模，我們將小區(qū)內(nèi)的道路寬度定義2m5 m，可獲得自然優(yōu)美的視覺效果，另有卵石步行路連接到小區(qū)內(nèi)部各塊綠地，有助于擴(kuò)大住戶的室外活動空間，同時增強(qiáng)了環(huán)境與建筑的相互融合，使這里的居民在運(yùn)動中都能享受到花園般的美景。5、綠化用地鄰接萬畝果林的“會展水世界”，我們十分注重綠化建設(shè)，每一處可以種樹的地方我們都不吝嗇，盡可能提高小區(qū)的綠化率。 A 住區(qū)綠化小區(qū)的綠化、運(yùn)動場地、人工湖、露天廣場作為構(gòu)成小區(qū)環(huán)境的主要因素，在本設(shè)計中占有極其重要的地位，由于采取了高效、簡潔的

40、規(guī)劃體系，減少道路占地面積，極大提高了小區(qū)的綠化面積。 B 道路綠化 道路綠化如同綠色的網(wǎng)絡(luò)，將居住區(qū)各類綠化連接起來，使居民上班工作，日常生活的必經(jīng)之地，對居住區(qū)的綠化面貌有著極大的影響。有利于居住區(qū)的通風(fēng)，改善小氣候，減少交通噪音的影響，保護(hù)路面，以及美化街景，以少量的用地，增加居住區(qū)的覆蓋面積 。小區(qū)主干道是聯(lián)系各住宅的道路，寬5m，供人行，在必要時也可使救護(hù)車和搬運(yùn)車駛進(jìn)住宅。小路交叉口適當(dāng)放寬，與休息長地結(jié)合布置，更顯得靈活多樣，豐富道路景觀。組團(tuán)內(nèi)的各條小路，從樹種選擇到配置方式采取多樣化，形成不同的景觀。既有利于識別住宅，又豐富了住宅綠化的藝術(shù)面貌。使每一條道路都形成自己獨(dú)特的景

41、觀。 C 住宅間及庭院綠化住宅四周及庭院內(nèi)的綠化時送到家門口的花園綠地，是住宅區(qū)綠化的基本單元，最接近居民。它包括住宅前后及兩棟住宅間的用地，在住宅區(qū)綠化中占地的比例比較大，約占小區(qū)綠化總用地的55%。v 6、公共建筑設(shè)施會展水世界力主打造一個陽光小區(qū)，在會所旁邊設(shè)立了兩個網(wǎng)球場、三個籃球場、一個大型游泳池、一個室外健身小區(qū)，在小區(qū)北面還有一個200米運(yùn)動場和7人足球場。另外，在會所里設(shè)有一個小型圖書館、麻將室、網(wǎng)吧、恒溫游泳池等娛樂設(shè)施，情趣、快樂、健康、自然、享受，全方位滿足住戶們的健康需求，盡情綻放花樣年華！為了方便業(yè)主在小區(qū)西南角建立一個3層的肉菜雜貨市場，而西北角設(shè)有便利店可供使用運(yùn)

42、動場設(shè)施的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)給。在次入口進(jìn)小區(qū)50米也設(shè)置了一個3層的商業(yè)廣場。讓業(yè)主足不出小區(qū)也能解決生活所需。v 7、建筑小品建筑小品指體量小巧，有一定使用價值和裝飾作用的建筑、游憩、觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物，稱小品，或叫環(huán)境小品。具有組合空間，美化環(huán)境，方便居民生活等作用?？梢哉f是小區(qū)景觀的點(diǎn)睛之筆，以其較低的成本，營造超強(qiáng)的環(huán)境文化氛圍，增加物業(yè)的附加價值，實(shí)現(xiàn)超額利潤，其前提是要基于對建筑小品特點(diǎn)的準(zhǔn)確把握。其特點(diǎn)是功能簡明、體量小巧、造型新穎別致、富有意境和表現(xiàn)力，由于小品造價低，對居民區(qū)環(huán)境美化作用顯著，所以小品設(shè)計和運(yùn)用日益受到重視。 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價一、項目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、

43、土地使用指標(biāo) 用 地 平 衡 表 表1項 目用地面積（公頃）所占比重（%）人均面積 （/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地1025.7其 中居住用地9.510024.4其 中住宅用地5.05312.8公建用地2.0225.1道路用地1.3133.3公共綠地1.2123.0河涌用地高壓線控制用地城市道路用地2、 密度指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表2居住套數(shù)1296套居住人口3888人總建筑面積14.87公頃其中住宅建筑面積11.38公頃公共建筑面積3.49公頃住宅平均層數(shù)9層人口毛密度260人/公頃住宅面積毛密度11380m2/公頃住宅面積凈密度14870m2/公頃容積率1.48總建筑密度30%綠地率43%3、

44、 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)置 公共服務(wù)設(shè)施表 表3編 號項 目建筑面積（）用地面積（）數(shù) 量1中心廣場4570457012會所2320865013商場1250125014便利店808015球類場地2560256016肉菜市場85585517衛(wèi)生站30030018變電房454519路燈配電房3030110公共廁所190190211垃圾集散點(diǎn)7070212小區(qū)綜合管理處2302301二、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計劃 1、開發(fā)方案設(shè)想與分析 2、建設(shè)進(jìn)度 分幾期開發(fā)，各期時間跨度。分2期開發(fā)，第一期3年，第二期2年三、項目投資估算 （一）開發(fā)成本 1.土地成本 根據(jù)廣州市國有

45、土地使用權(quán)出讓金的計算標(biāo)準(zhǔn)以及土地等級劃分，通過“廣州市國土資源和房屋管理局”網(wǎng)站查詢，該地塊的土地等級為4級，區(qū)域內(nèi)居住用地基準(zhǔn)價格分別為1571元/m2、1846元/m2、1466元/m2、1318元/m2，對基準(zhǔn)價格修正，在此我們?nèi)∑骄?，即基?zhǔn)地價為1550，則土地使用權(quán)出讓金總價合計為：10*10000*1550=155000000元 2.前期工程費(fèi) （1）規(guī)劃設(shè)計費(fèi):按建安工程費(fèi)的2.6計算 37588.1*2.6=97.73（萬元） （2）可行性研究費(fèi)：按建安工程費(fèi)的2計算 37588.1*2=75.18（萬元） （3）勘測設(shè)計費(fèi)：按建安工程費(fèi)的1.3計算 37588.1*1.3

46、=48.86（萬元） （4）三通一平費(fèi)： 按220元/m2計算 113800*220=2503.6（萬元） （5）籌建開辦費(fèi)：按建安工程費(fèi)的1計算 37588.1*1=37.59（萬元）合計：2762.6（萬元）3.建安工程費(fèi) （1）高層住宅建安費(fèi)多層住宅建安費(fèi) 表5-1序號項 目單價（元M）工程量（M）金額（萬元）1土建及裝修工程費(fèi)3000113800341402水電安裝工程費(fèi)33011380037550.43小計37588.1 4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 表6序號項 目計 算 依 據(jù)金額（萬元）1道路工程按60元/m2計算：60元/m2*113800682.82排水

47、管道工程按10元/m2計算：10元/m2*113800113.87公共廣場按300元/m2計算：300元/m2*113800341410綠化工程按10元/m2計算：10元/m2*113800113.811供水工程按15元/m2計算：15元/m2*113800170.712供電工程按40元/m2計算：40元/m2*113800455.213電信工程按10元/m2計算：10元/m2*113800113.814煤氣工程按30元/m2計算：30元/m2*113800341.415合計5405.5 5.公建配套費(fèi) 公 建 配 套 費(fèi) 表7序號項 目建筑面積（M）單價（元M）金額（萬元）1中心廣場4570

48、1100639.82會所23201400324.83商場125014001754便利店80333026.645球類場地256010002566肉菜市場8551400119.77衛(wèi)生站300333099.98變電房4514006.39路燈配電房3014004.210公共廁所190140026.611垃圾集散點(diǎn)7014009.812小區(qū)綜合管理處230140032.2合計1720.946.不可預(yù)見費(fèi)按前期工程費(fèi)的3%計算 2762.6*3%=82.88（萬元）7.開發(fā)期間稅費(fèi) 開 發(fā) 期 間 稅 費(fèi) 表8序號項 目計 算 依 據(jù)金額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1320*5.5%*14.87公頃1079

49、.562投資方向調(diào)節(jié)稅3工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)按建安工程費(fèi)的4計算150.356其它稅費(fèi)按建安工程費(fèi)的2%計算751.767合計1981.67 8.開發(fā)成本 序 號項 目金額（萬元）1土地成本155002前期工程費(fèi)2762.63建安工程費(fèi)37588.14公建配套費(fèi)用1720.945基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用5405.56不可預(yù)見費(fèi)82.887其他稅費(fèi)1981.678合計65041.69（二）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用匯總表 表9序 號項 目計 算 依 據(jù)金額（萬元）1管理費(fèi)用按開發(fā)成本的3%計算1951.252銷售費(fèi)用按開發(fā)成本的1%計算650.422.1廣告及市場推廣費(fèi)按銷售收入的1%計算1677.72.2

50、銷售代理費(fèi)按銷售收入的1%計算1677.72.3銷售手續(xù)費(fèi)按銷售收入的0.5%計算838.93貸款利息4234.094合計11030.06（三）投資成本費(fèi)用估算匯總表 投資成本費(fèi)用估算匯總表 表10成 本 項 目總 額（萬元）得 房 成 本 （元/）多層（）高層（）(一)土地成本155001362.04(二)建安工程費(fèi)37588.13303(三)前期工程費(fèi)2762.6242.76(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5405.5475(五)公建配套費(fèi)1720.94151.22(六)不可預(yù)見費(fèi)82.887.28(七)開發(fā)期間稅費(fèi)1981.67174.10(八)開發(fā)費(fèi)用11030.06969.24(九)投資總額合計

51、76071.756684.69三、資金籌措與投入計劃 1.資金籌措與投入計劃 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 表11序 號項 目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期1234561投資總額71877.4511548.2114564.1412544.1412358.2211456.249007.171.1建設(shè)投資67643.3611548.2114564.1412085.141148.6110060.397497.371.2貸款利息4234.09459876.611395.851502.632資金籌措71877.452367517057.34114591087612306.696502.632.1自有資金23

52、675.17613675100002.2借款(含利息)21144.9364595876.617306.691502.632.3銷售收入再投入27057.344100007057.345000500050005000 2.貸款本金償還及利息支付 貸款還本付息估算表 單位:萬元 表12年利率：7.65%序 號項 目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期1234561年初借款累計645912335.6119642.302本年借款16910.8400600050005910.843本年應(yīng)計利息4234.0900459876.611395.851502.634本年底本息償還21144.935年末借款累計00645912

53、335.6119642.3021144.936歸還借款本息來源21144.936.1投資回收21144.9346.2其他收入四、項目銷售收入及利潤的估算（一）銷售單價的確定（二）銷售總收入的確定 銷售總收入預(yù)測表 表分 類可銷售面積（）建議銷售價（元/）銷售收入（萬元）高 層 住 宅第一期第一批280501400039270第二批324501400045430第二期第一批246501400034510第二批286501400040110車 位650（個）13（萬元/個）8450合 計167770（三）銷售收入分期比例的測算（注：下表中， B1一期高層；B2二期高層；C 車位）銷售總收入分期按比例測算表 表14銷售計劃分年度銷售金額年份銷售比例銷售面積（）23456789合計350B12805039270車位16321134