某地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

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1、第一部分綦江項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）綦江概況（二）綦江房地產(chǎn)概況（三）與其他城區(qū)的對(duì)比分析二、綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（一）調(diào)查對(duì)象、目的和方法（二）典型樓盤(pán)調(diào)查列表（三）綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析（四）綦江二手房市場(chǎng)簡(jiǎn)述（五）綦江商業(yè)市場(chǎng)分析（六）結(jié)論三、綦江消費(fèi)者需求特征分析（一）消費(fèi)調(diào)查背景分析（二）購(gòu)房需求調(diào)查四、結(jié)論一、綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）綦江概況1、地理位置綦江位于四川盆地與云貴高原結(jié)合部，北靠巴南，南接貴州，西鄰江津，東連萬(wàn)盛，地處渝黔、黔汀要沖，是重慶的南大門(mén)，地理位置極其重要。2、交通狀況綦江境內(nèi)鐵路、公路、水路兼?zhèn)洹４ㄇF路、210國(guó)道縱貫?zāi)媳保?/p>

2、與三（江）南（川）鐵路、川湘公路縱橫交錯(cuò)，形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。綦江位于重慶市西南部，距重慶約80公里。高速路車(chē)速40分鐘左右。正在動(dòng)工興建的川黔高等級(jí)公路，即將動(dòng)工興建的川湘高等級(jí)公路，將進(jìn)一步改善綦江的交通狀況，增強(qiáng)綦江的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。3、產(chǎn)業(yè)特征綦江資源豐富，其中煤儲(chǔ)量達(dá)15億噸，鐵礦儲(chǔ)量2億噸以上，每年的國(guó)家提供優(yōu)質(zhì)煤4000萬(wàn)噸，是重慶總體規(guī)劃煤鐵中心，天然氣是國(guó)家重慶開(kāi)發(fā)地之一。綦江的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全。松藻礦務(wù)局、綦江齒輪廠、重慶冶煉集團(tuán)公司、重慶鋼繩廠、重慶鋁業(yè)有限公司、重慶造紙廠、綦江供電局等23家大中型國(guó)有企業(yè)，形成機(jī)械、化工、能源、儀器等重點(diǎn)骨干產(chǎn)業(yè)體系。4、

3、行政區(qū)劃及收入狀況全縣轄23鎮(zhèn)10鄉(xiāng)，面積2178平方公里，人口94.5萬(wàn)。其中農(nóng)業(yè)人口76萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口18.5萬(wàn)。2004年全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額20.68億元，同比增長(zhǎng)14.8%；城鎮(zhèn)職工人均工資11378元，同比增長(zhǎng)21.7%。5、結(jié)論（1）綦江陸運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，并且毗鄰重慶，較其它區(qū)縣市場(chǎng)相比，交通體系發(fā)達(dá)，地域優(yōu)勢(shì)突出，為本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的先天條件。（2）礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，對(duì)綦江GDP起到了強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，從而帶動(dòng)了綦江相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，增加了勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)和居民收入。（3）個(gè)人收入的持續(xù)增長(zhǎng)促進(jìn)了消費(fèi)市場(chǎng)活躍，給綦江的房地產(chǎn)帶來(lái)了旺盛的消費(fèi)力支持。（二）綦江

4、房地產(chǎn)概況1、商品住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表（2004年）竣工面積（m2）銷(xiāo)售面積（m2）空置面積（m2）空置百分比2744810%2、結(jié)論：（1）通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，2004年綦江住宅空置面積與竣工面積的對(duì)比率為10%，扣除部分規(guī)劃設(shè)計(jì)落伍、性?xún)r(jià)比重要失衡的項(xiàng)目，這一比例還將更低，總體看來(lái)呈良性發(fā)展趨勢(shì)。（2）從成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，住宅年銷(xiāo)售面積能夠達(dá)到23萬(wàn)平方米，如果按照建筑面積120平方米每套房屋計(jì)算，接近2000套，當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力比較旺盛。（3）從目前綦江土地出讓市場(chǎng)看，除園區(qū)外沒(méi)有大規(guī)模的新區(qū)開(kāi)發(fā)，即將入市的大型項(xiàng)目不多，而舊城改造進(jìn)度一般不可能太快，因此供求狀況在未來(lái)3年左右可以保持一種良性的相對(duì)

5、平衡，對(duì)項(xiàng)目而言是一個(gè)利好。二、綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（一）調(diào)查對(duì)象、目的和方法1、調(diào)查對(duì)象及目的我們選擇了價(jià)格在1000元/平方米以上，有一定規(guī)模的商品住宅項(xiàng)目作調(diào)查對(duì)象，目的在于了解一線項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平，并通過(guò)對(duì)比其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分析買(mǎi)方市場(chǎng)的消費(fèi)熱點(diǎn)，為項(xiàng)目的定位尤其是產(chǎn)品定位提供依據(jù)。2、調(diào)查方法主要通過(guò)到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)了解的辦法獲得相關(guān)信息，在本次調(diào)查過(guò)程中，項(xiàng)目組人員對(duì)目標(biāo)采用輪流叉調(diào)查的方式，收集到的市場(chǎng)信息比較客觀準(zhǔn)確。（二）典型樓盤(pán)調(diào)查項(xiàng)目名稱(chēng)楓丹韻綠堡德信花園左岸領(lǐng)秀陽(yáng)光雅苑南州明珠千山陽(yáng)光水岸地址九龍開(kāi)發(fā)園區(qū)九龍開(kāi)發(fā)園區(qū)九龍開(kāi)發(fā)園區(qū)二級(jí)汽車(chē)站旁綦江中學(xué)旁濱河大道

6、菜壩占地面積135畝50畝30畝左右5畝左右30畝左右30畝左右(一期)建筑體量25萬(wàn)m28.8萬(wàn)m26萬(wàn)多m23萬(wàn)m26萬(wàn)m25萬(wàn)m2(一期)建筑形態(tài)多層/小高層高層多層/小高層多層/高層多層/高層多層小高層多層/小高層戶(hù)型結(jié)構(gòu)平/錯(cuò)躍/變維平/錯(cuò)/躍層平/錯(cuò)/躍層平層錯(cuò)躍層平錯(cuò)層規(guī)劃布局曲線圍合點(diǎn)式圍合/行列圍合聯(lián)體樓圍合式圍合式主力戶(hù)型1S1T/2S2T3S2T2S2T/3S2T/4S3T1S1T/2S2T3S2T2S2T/3S2T/4S3T2S2T/3S2T4S2T3S2T2S2T面積（m2）60/80-8597-12960-90110-230140-1905118074-83/85-

7、123110-14677m299-105m2110-15095-135278-85建面價(jià)格（元/m2）平1300錯(cuò)層1400平層1310躍層1340約1180套面1450多層1288高層1208多層1180小高層11781400-1500層差（元/m2）1010未定10/ 20/ 30多層5小高層1010銷(xiāo)售率90%70%.未正式銷(xiāo)售已售70%多層銷(xiāo)售完畢已售90%70%開(kāi)發(fā)周期三期兩期2005年底交房?jī)善趦善冢ㄈ虢康禺a(chǎn)市場(chǎng)特征分析1、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域以橋?yàn)榻?，綦江形成了舊城區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在先天條件上各有優(yōu)劣：（1）交通條件由于綦江地域面積不大，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地理位置普遍較好，交通都較為

8、方便，但新舊城區(qū)特點(diǎn)各不相同。開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目如德信花園、韻綠堡等距離高速公路近，對(duì)外交通極其方便；老城區(qū)項(xiàng)目如陽(yáng)光水岸等距離縣政府廣場(chǎng)相對(duì)略近，交通較為便捷。（2）配套開(kāi)發(fā)區(qū)目前人氣還不十分旺盛，市政配套設(shè)施不夠齊備，因此，開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目比較注重小區(qū)配套設(shè)施以滿(mǎn)足業(yè)主的居家要求，如楓丹韻綠堡；老城區(qū)項(xiàng)目則多借用周邊市政配套。就配套而言，老城區(qū)項(xiàng)目強(qiáng)于開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目。（3）周邊環(huán)境老城區(qū)項(xiàng)目周邊建筑相對(duì)比較陳舊，但比鄰綦江河，有景觀優(yōu)勢(shì)。而開(kāi)發(fā)區(qū)正處在如火如荼的建設(shè)之中，灰塵較多、噪音較大，環(huán)境相對(duì)略次。優(yōu)點(diǎn)是道路狀況好，房屋都是新建的商品房，隨著建設(shè)的進(jìn)一步深入，區(qū)域環(huán)境會(huì)得到很大的改善，成為綦江新興的居

9、住社區(qū)。2、關(guān)于在售項(xiàng)目產(chǎn)品評(píng)價(jià)（1）項(xiàng)目規(guī)劃綦江在售項(xiàng)目中，韻綠堡和千山陽(yáng)光水岸總平面規(guī)劃質(zhì)量比較高，其余項(xiàng)目大多規(guī)劃布局處理還比較粗糙。典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，楓丹韻綠堡小區(qū)采用曲線圍合布局，在局部區(qū)域點(diǎn)綴一些建筑，錯(cuò)落有致，天際線輪廓流暢，具有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。千山陽(yáng)光水岸，充分利用綦江江景，因地就勢(shì)，打造出了較具特色的小區(qū)景觀。其它項(xiàng)目則基本采用簡(jiǎn)單圍合手法，營(yíng)造中庭景觀，但建筑間距小，通風(fēng)采光差，人性化不夠。（2）戶(hù)型設(shè)計(jì)綦江在售項(xiàng)目中，三居室住宅占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)比例的份額，另外兩居室和四居室供應(yīng)量也比較大，這與綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主流是相吻合的。在戶(hù)型環(huán)節(jié)，綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下一些現(xiàn)象：部

10、分項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)不夠合理，出現(xiàn)了一些大而不當(dāng)?shù)拿娣e浪費(fèi)，如德信花園等。部分項(xiàng)目采用創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法，如楓丹韻綠堡即運(yùn)用變維式設(shè)計(jì)，得到了市場(chǎng)認(rèn)可；與主城客戶(hù)青睞平層戶(hù)型相比，綦江消費(fèi)者更傾向于錯(cuò)層、躍層戶(hù)型。（3）園林景觀景觀已經(jīng)成為住宅項(xiàng)目越來(lái)越強(qiáng)調(diào)的賣(mài)點(diǎn)，我們認(rèn)為，韻綠堡和陽(yáng)光水岸的園林規(guī)劃有一定的技術(shù)含量，而其他項(xiàng)目往往只是對(duì)景觀用地進(jìn)行了簡(jiǎn)單的綠化處理，還談不上景觀的美學(xué)效果，功能規(guī)劃也缺乏質(zhì)量。園林景觀打造上最具特色之項(xiàng)目為千山陽(yáng)光水岸，不僅視覺(jué)效果好，園林的功能規(guī)劃也比較合理，并且通過(guò)對(duì)一些節(jié)點(diǎn)的處理，營(yíng)造出了比較濃厚的人文氣息。其次是楓丹韻綠堡，充分利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造出了較為舒適的園

11、林景觀，景觀質(zhì)量高，并具有濃厚的人文氣息；并大量運(yùn)用水景，如疊水、瀑布等，另外，運(yùn)動(dòng)設(shè)施及會(huì)所的設(shè)置也是其一大賣(mài)點(diǎn)。（4）建筑形態(tài)綦江在售項(xiàng)目建筑形態(tài)比較單一，幾乎是清一色的普通多層或小高層，同質(zhì)化的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，如果在建筑形態(tài)上有所突破和創(chuàng)新，將成為非常直觀的差異化特征。（5）物業(yè)管理目前綦江小區(qū)項(xiàng)目多由開(kāi)發(fā)公司自行進(jìn)行物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容集中在保安，保潔等基礎(chǔ)服務(wù)層面，社區(qū)人文氛圍的營(yíng)造不得力，如果通過(guò)一些外部資源提升物管質(zhì)量（比如聘請(qǐng)一些知名公司作為管理顧問(wèn)），并在銷(xiāo)售中將物管服務(wù)的差異化向客戶(hù)展示，應(yīng)該能夠形成很強(qiáng)的吸引力。（6）產(chǎn)品硬件除陽(yáng)光水岸外，在售項(xiàng)目公共部分（門(mén)廳、樓梯間、過(guò)道

12、）裝修的標(biāo)準(zhǔn)偏低，缺乏特色，在細(xì)節(jié)上經(jīng)不起推敲，可以超越和提升的空間比較大。3、價(jià)格水平綦江在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格大致分為幾個(gè)水平線：一是在規(guī)模的社會(huì)影響比較大、產(chǎn)品品質(zhì)比較高的高檔項(xiàng)目，比如韻綠堡、千山陽(yáng)光水岸上，建筑面積價(jià)格能夠達(dá)到1300-1500元/平方米之間。二是一些小規(guī)模比較小，有這一定綠化景觀的中偏高檔項(xiàng)目，比如陽(yáng)光雅苑、南洲明珠等，建筑面積價(jià)格能夠達(dá)到1100-1200元/平方米之間。三是一些單體的商品房子，建筑面積價(jià)格能夠達(dá)到800-1000元/平方米之間。從銷(xiāo)售狀況看，這幾類(lèi)項(xiàng)目都取得了比較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，說(shuō)明各種價(jià)格和檔次的項(xiàng)目都有其目標(biāo)消費(fèi)群和市場(chǎng)承接力，關(guān)鍵是項(xiàng)目?jī)r(jià)格和品質(zhì)必須匹

13、配。（四）綦江二手房市場(chǎng)簡(jiǎn)述1、供給市場(chǎng)部分高收入群體現(xiàn)有住房已不能滿(mǎn)足其居住需求，換房意愿強(qiáng)烈，而隨著綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)上出現(xiàn)了能滿(mǎn)足該類(lèi)群體需求之物業(yè)，舊房上市銷(xiāo)售成為必然。銷(xiāo)售之物業(yè)多為單位福利房、集資建房自建房及普通商品房，成交價(jià)格集中在700-1100元m2區(qū)間內(nèi)，與其它區(qū)縣城市相比，供給量相對(duì)較大。2、需求市場(chǎng)除城內(nèi)居民外，購(gòu)買(mǎi)者多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工人員，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)居住環(huán)境、物業(yè)品質(zhì)要求不到，僅需有一容身之地，滿(mǎn)足其基本的居住需求即可，二手房以其低價(jià)、即買(mǎi)即入住等特征而受到此類(lèi)群體的青睞，。綦江工業(yè)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)、廠礦多，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員較多，二手房（含求租和

14、購(gòu)買(mǎi)）需求自然旺盛。3、小結(jié)二手房市場(chǎng)活躍使房屋轉(zhuǎn)讓渠道非常通暢，居民可以輕松的賣(mài)出現(xiàn)有住房，購(gòu)買(mǎi)更好的住宅以改善自身的居住條件，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、快速發(fā)展打好了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這也是本案的開(kāi)發(fā)利好之一。（五）綦江商業(yè)市場(chǎng)分析1、 商業(yè)發(fā)展過(guò)程老城區(qū) 新城區(qū)綦江原來(lái)商業(yè)主要集中在綦江河兩岸的老城區(qū)，其中以中山路和河?xùn)|市場(chǎng)周邊為主，隨著綦江城市建設(shè)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，依托高速路發(fā)展起來(lái)的新城區(qū)商業(yè)也逐步形成氣候。 住宅底商 中等規(guī)模商業(yè)物業(yè)綦江商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，在2001年前，商業(yè)物業(yè)主要是住宅樓底層商鋪，底商一般控制在2層以?xún)?nèi)，如孟家園區(qū)域商業(yè)、萬(wàn)代商城商業(yè)等；2001年以后，在中心

15、逐漸出現(xiàn)了中等規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上更適合一些中大規(guī)模的超市、商場(chǎng)物業(yè)的布點(diǎn)，如巨龍廣場(chǎng)、明興世紀(jì)城等。傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài) 新型商業(yè)業(yè)態(tài)綦江在2002年前主要以傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，隨著商業(yè)業(yè)態(tài)不斷拓展，以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)顯示出較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，如2003年開(kāi)張的重客隆。從目前來(lái)看，城市中的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與新業(yè)態(tài)仍然處于“膠著型”競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，各種不同商業(yè)業(yè)態(tài)以各自不同的特色吸引消費(fèi)者，擠占市場(chǎng)份額。但未來(lái)的分化特別是商業(yè)設(shè)施的“超市化”、“規(guī)模化”是不可阻擋的。大型的購(gòu)物中心、SHOPPING MALL等在綦江仍然是空白點(diǎn)。2、綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀古南鎮(zhèn)是個(gè)綦江縣中心城鎮(zhèn)，轄

16、區(qū)面積和人口數(shù)量有限（古南鎮(zhèn)人口13.5萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口7萬(wàn)）。因此綦江縣古南鎮(zhèn)的商業(yè)市場(chǎng)起點(diǎn)較底，現(xiàn)階段零售商業(yè)業(yè)態(tài)大多以超市、便利店、百貨為主。以下我們對(duì)幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析：n 超市（Super Market）規(guī)模：5002000平方米左右輻射范圍：半徑12公里特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)營(yíng)，商品品種較豐富實(shí)例：重客隆、萬(wàn)家福等n 便利店（Convenience Store）規(guī)模：50-100平方米輻射范圍：約200300米特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨、多為單店經(jīng)營(yíng)，尚未形成規(guī)模性連鎖便利店n 百貨店（Department Store）規(guī)模：3500平方米4500平方米輻射范圍：半徑2公里特點(diǎn)

17、：有一定規(guī)模、經(jīng)營(yíng)多元化，位于傳統(tǒng)商業(yè)核心圈內(nèi)實(shí)例：海晨百貨、重百（還未開(kāi)張）小結(jié)：各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群，在做好細(xì)分市場(chǎng)，明確消費(fèi)定位的前提下，各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充，形成良性循環(huán)的商業(yè)鏈。3、綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)物業(yè)形態(tài) 綦江縣古南鎮(zhèn)的商業(yè)市場(chǎng)起點(diǎn)較低，商業(yè)物業(yè)形態(tài)以街鋪、底商為主，大型的商場(chǎng)鋪屈指可數(shù)。但隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)投資，主城區(qū)先后開(kāi)發(fā)了大量住宅小區(qū)，使得大量的底商、社區(qū)式商鋪甚至特色商業(yè)街的涌現(xiàn)。但目前主要商圈只集中在龍角橋兩岸。n 街鋪“一鋪養(yǎng)三代”-這就是街鋪的商業(yè)價(jià)值。通常，街鋪的價(jià)格都是不菲的。市場(chǎng)上地段較好的商鋪一般價(jià)格都很高，從現(xiàn)狀上看，綦江

18、縣古南鎮(zhèn)以中山路為主要商業(yè)街區(qū)，集休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化為一體；孟家園旁的建材一條街；百利威酒店前的飲食一條街；大田灣的小商品飲食批發(fā)一條街等，都是由街鋪?zhàn)匀恍纬傻摹 底商作為住宅、底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商， 由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過(guò)所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開(kāi)發(fā)商能夠因勢(shì)利導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點(diǎn)對(duì)底商作出準(zhǔn)確定位，就確保了底商的經(jīng)營(yíng)具備一定的排他性。無(wú)論是對(duì)投資者還是經(jīng)營(yíng)者都減少了風(fēng)險(xiǎn)。反過(guò)來(lái)，低風(fēng)險(xiǎn)的底商也就容易銷(xiāo)售或出租，又降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得雙贏局面。近幾年綦江縣古南鎮(zhèn)主城區(qū)先后開(kāi)發(fā)了金?；▓@、城市麗景、千山竹苑等幾十個(gè)房

19、地產(chǎn)項(xiàng)目，住宅底部商鋪的供應(yīng)極大的滿(mǎn)足了大量消費(fèi)者的需求。n 商場(chǎng)飛速發(fā)展的連鎖超市改變了傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)。日常用品已可以輕松地在住宅區(qū)的超市買(mǎi)到，商場(chǎng)不能只死守傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，綦江縣古南鎮(zhèn)的商場(chǎng)規(guī)模不大，同時(shí)貨品也不是大而全：時(shí)代商場(chǎng)主要以服裝為住，巨龍商場(chǎng)主要以服裝、幼兒用品、床上用品為主。4、主要在售商業(yè)項(xiàng)目分析主要在售商業(yè)個(gè)案調(diào)查匯總表案名位置商業(yè)總面積（m2）價(jià)格區(qū)間（元/ m2）均價(jià)（元/ m2）去化狀況備注明興世紀(jì)城綦江交通路川劇院旁1548062009200/1F8000/1F2500/2F2000/3F引入重百，可售部分不多元方商業(yè)街綦江電力街2736634007200/1F5

20、300/1F1700/2F702004年發(fā)售分析：1） 目前綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及物業(yè)種類(lèi)較不齊全，商業(yè)布局及規(guī)劃較不合理。2） 由于商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作及經(jīng)濟(jì)的落后，綦江縣古南鎮(zhèn)的背街和商業(yè)鋪面和二層商業(yè)較多空置。3） 隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近幾年對(duì)房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)，舊城改造及新城開(kāi)發(fā)是近年來(lái)的主題，大量的私營(yíng)業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)干部、政府官員、外出打工者等收入較高的人員，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資逐漸升溫。4） 由于綦江縣古南鎮(zhèn)老城區(qū)的開(kāi)發(fā)較早，在商業(yè)各方面均比開(kāi)發(fā)區(qū)成熟，商業(yè)地產(chǎn)因商圈的成熟而價(jià)位較高。老城區(qū)的店鋪售價(jià)一般為：建面60008000元/平方米開(kāi)發(fā)區(qū)城的店鋪售價(jià)一般為：建面35004000元/平方米（六

21、）結(jié)論1、綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在起步階段通過(guò)對(duì)典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的深入調(diào)查，我們認(rèn)為目前綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠成熟，還處在起步階段，主要原因有三：（1）商品房形態(tài)單一（多為小高層、多層）。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較低，由于規(guī)模普遍不大，建筑布局多以簡(jiǎn)單圍合為主，物業(yè)軟硬件配置標(biāo)準(zhǔn)、智能化設(shè)施、物業(yè)管理水平都比較低，舒適性難以保證。（3）綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)水平落后，媒體素質(zhì)普通較差，對(duì)消費(fèi)引導(dǎo)能力不強(qiáng)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)（1）居住區(qū)域上，由于開(kāi)發(fā)區(qū)和老城區(qū)各具特色，認(rèn)可度比較接近，但從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，老城區(qū)仍是行政、商業(yè)、娛樂(lè)中心。（2）建筑形態(tài)上，多層與小高層市場(chǎng)認(rèn)可度很高，其中多層住宅認(rèn)可度最高

22、。（3）戶(hù)型形態(tài)上，錯(cuò)層、躍層戶(hù)型最受歡迎，部分創(chuàng)新戶(hù)型，如楓丹韻綠堡的變維式戶(hù)型很受歡迎。（4）戶(hù)型面積上，100-130m2左右的三房、四房去化速度最快，這與綦江居民家庭結(jié)構(gòu)是相符的，對(duì)本項(xiàng)目而言，應(yīng)以三房、四房為主力戶(hù)型，戶(hù)型形態(tài)則以錯(cuò)層、躍層為主。結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力，項(xiàng)目三房、四房主力面積控制在100-120m2區(qū)間內(nèi)較為合適。（5）小區(qū)園林景觀往往是項(xiàng)目的重要賣(mài)點(diǎn)之一，如楓丹韻綠堡的水景、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等對(duì)消費(fèi)者吸引力較大，銷(xiāo)售速度自然更快。3、對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期應(yīng)該比較謹(jǐn)慎原因在于以下幾點(diǎn)：（1）從一般規(guī)律看，隨著第一批小區(qū)房的出現(xiàn)，地縣級(jí)城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較明顯的上漲時(shí)期，但通

23、常持續(xù)三年左右就會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平線上。（2）從買(mǎi)方市場(chǎng)的角度看，地縣級(jí)城市的高端購(gòu)買(mǎi)力畢竟是相對(duì)有限的，初步估計(jì)綦江單價(jià)突破千元的住宅累計(jì)銷(xiāo)售應(yīng)該接近或略微超過(guò)20萬(wàn)平方米，戶(hù)數(shù)在1000戶(hù)以上，沒(méi)有任何跡象顯示購(gòu)買(mǎi)力在近期出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。（3）在高端購(gòu)買(mǎi)力比較穩(wěn)定、但總量有限的背景下，為了在競(jìng)爭(zhēng)處于一個(gè)比較主動(dòng)的位置，各個(gè)一線項(xiàng)目可能在決策上比謹(jǐn)慎，不會(huì)貿(mào)然調(diào)整價(jià)格（在當(dāng)前的價(jià)格水平，開(kāi)發(fā)企業(yè)也能夠取得一定的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）。三、結(jié)論通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，我們認(rèn)為有如下結(jié)論在定位中應(yīng)該參考：（一）綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)精品樓盤(pán)相對(duì)缺乏由于受地塊規(guī)模與產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化影響，綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)缺少環(huán)境好，戶(hù)

24、型好，性?xún)r(jià)比高的精品樓盤(pán)。而在消費(fèi)市場(chǎng)上，相當(dāng)部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的消費(fèi)者，換房意向是比較強(qiáng)的，期待著能提供有較好居住質(zhì)量與配套完善的樓盤(pán)，這一市場(chǎng)契機(jī)項(xiàng)目應(yīng)該著重把握。（二）主力市場(chǎng)需求應(yīng)該充分注重綦江受地域與人口因素限制，高端消費(fèi)力有限，主力產(chǎn)品如何全盤(pán)引起市場(chǎng)需求主力，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑比較大，而總價(jià)15-17萬(wàn)，以三房為主的市場(chǎng)主力需求是客觀大量存在的，應(yīng)當(dāng)充分重視和把握。（三）產(chǎn)品細(xì)節(jié)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是必要的。綦江一線項(xiàng)目在產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理上，或多或少都存在一定缺陷，我們認(rèn)為從技術(shù)上完全可以超越，而通過(guò)對(duì)消費(fèi)問(wèn)卷調(diào)查反映出消費(fèi)者對(duì)此越來(lái)越重視，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上切實(shí)注重適度超前能夠形成有效競(jìng)爭(zhēng)力。（四）成本控制非常關(guān)鍵。綦江是一個(gè)縣級(jí)城市，房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房者行為的非常大，要保證利潤(rùn)就必須對(duì)開(kāi)發(fā)成本的有效控制，這主要運(yùn)用三方面措施解決：一是充分考慮地質(zhì)條件，控制基礎(chǔ)成本；二是建筑景觀風(fēng)格簡(jiǎn)約能減少一些無(wú)效的成本投入；三是硬件配置和裝修標(biāo)準(zhǔn)只宜適度超前。2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請(qǐng)指正