華潤置地·中央公園《工程管理策劃書》企業(yè)管理

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1、 華潤置地·****項目 工程管理(一期)策劃書 華潤置地·****項目部 二00七 年 十二 月 目 錄 第1章 項目工程概況 5 工程概況 5 項目位置 5 場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 7 平面圖 7 原始地貌圖 7 用地紅線圖 7 規(guī)劃總平面圖 8 分區(qū)開發(fā)圖 8 第2章 工程管理難點(diǎn)及重點(diǎn)分析 9 外部協(xié)調(diào) 9 總平面布置 9 對合作單位的管理 10 市場等風(fēng)險帶來的管理難點(diǎn) 10 銷售配合 11 使用華潤建筑牌照管理難

2、點(diǎn) 11 施工難重點(diǎn) 11 第3章 施工范圍劃分 13 標(biāo)段劃分 13 標(biāo)段劃分原則 13 標(biāo)段劃分圖 13 分包工程 14 工程分包原則 14 總承包的承包內(nèi)容 14 分包工程清單 15 總承包管理范圍和管理深度 17 業(yè)主指定分包的范圍及模式 17 第4章 施工總平面布置 18 布置原則 18 總平面布置圖 18 臨時道路布置 18 辦公及生活區(qū)布置 19 臨時用水及雨、污水排放布置 19 臨時用電布置 20 場內(nèi)土方平衡 20 分階段場地布置 20 其它布置 21 第5章 工程施工進(jìn)度策劃 22 施工進(jìn)

3、度計劃策劃 22 施工進(jìn)度計劃編制內(nèi)容 22 施工進(jìn)度計劃編制原則 22 施工進(jìn)度計劃實(shí)施管控措施 23 一期總體進(jìn)度安排 23 中央公園展示區(qū)及一期開發(fā)計劃編制說明 23 中央公園項目開發(fā)工期規(guī)劃 24 第6章 采購與招標(biāo) 27 總包招標(biāo) 27 總包招標(biāo)計劃 27 入圍資格 27 其它要求 27 分包工程與部品招標(biāo) 28 分包工程招標(biāo)計劃 28 集團(tuán)戰(zhàn)略化采購物品清單 28 甲購、甲定乙購材料設(shè)備清單 28 第7章 牌照使用管理策劃 30 管理模式的特點(diǎn) 30 使用華潤建筑牌照管理模式的優(yōu)點(diǎn) 30 使用華潤建筑牌照管理模

4、式的應(yīng)注意的問題 30 牌照管理職責(zé) 30 華潤置地利潤中心的職責(zé) 30 上市公司工程管理部職責(zé) 31 管理流程 31 印章管理 31 合同管理 31 項目管理操作流程 33 財務(wù)發(fā)票管理 34 項目三方協(xié)議備忘錄 36 第8章 工程質(zhì)量策劃 39 工程質(zhì)量策劃內(nèi)容 39 設(shè)計優(yōu)化及完善 39 合同招標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要求 41 方案審查及技術(shù)交底 42 樣板先行確認(rèn) 43 關(guān)鍵質(zhì)量指標(biāo)的監(jiān)控及檢驗(yàn)辦法 45 施工驗(yàn)收及工序控制 45 聯(lián)合驗(yàn)收 46 防滲漏、防沉降、防開裂專項策劃 46 售樓工程質(zhì)量專項策劃 47 8.1

5、.10 質(zhì)量通病的預(yù)控以及處理 47 8.1.11 日常質(zhì)量管理 47 8.1.12 設(shè)計協(xié)調(diào)問題 47 8.1.13 質(zhì)量事故處理 47 8.1.14入住前質(zhì)量檢查和維修 47 工程質(zhì)量目標(biāo) 49 總體目標(biāo) 49 最終目標(biāo) 49 第9章 安全文明施工管理目標(biāo) 51 安全文明施工管理目標(biāo) 51 安全施工管理目標(biāo) 51 文明施工管理目標(biāo) 51 售樓環(huán)境的文明施工要求 51 工程安全文明施工管理措施 52 施工現(xiàn)場CI標(biāo)識系統(tǒng) 52 施工主入口大門 52 施工主入口形象要求 52 臨時圍墻設(shè)計 53 施工單位現(xiàn)場辦公時要求 53 項

6、目中心人員配備要求 53 現(xiàn)場道路 53 衛(wèi)生間 53 過程管理 53 第1章 項目工程概況 1.1 工程概況 1.1.1 項目位置 本項目位于***市新區(qū)規(guī)劃之核心地段，北鄰漢江，月湖以西，東起**路，西接船舶職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南望***路，北臨月湖**路?？傆玫孛娣e為。 項目基地位于**新區(qū)北端，與漢江相鄰，其地處市中心，距離現(xiàn)有的中心的***商圈、**的***商圈、**金融一條街、****中央商務(wù)區(qū)都只有3-6公里距離，車行6-8分鐘可到達(dá)。隨著梅子路的修建，距離經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)僅10公里，而其東面的“文化藝術(shù)中心”已進(jìn)入實(shí)施階段，其地理位置優(yōu)越。 本工程總建筑面

7、積423964 ㎡，其中地上355727 ㎡，地下建筑面積68237㎡，包括：22—33層高層住宅樓（最大建筑高度不超過100m），5層住宅樓，地下車庫，配套商業(yè)、幼兒園、會所等。本項目計劃分為一、二、三期開發(fā)，一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 建設(shè)一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo) 單位 總建設(shè)用地面積 54034 ㎡ 總建筑面積 152081 ㎡ 其中 地上建筑面積 119890 ㎡ 其中 住宅建筑面積 112270 ㎡ 其中 高層住宅計容面積 92984 ㎡ 高層住宅不計容面積 1978 ㎡ 多層住宅面積 17307 ㎡ 公共配套建筑面積 7620

8、 ㎡ 其中 商業(yè) 4500 ㎡ 8班幼兒園 2400 ㎡ 其他配套 720 ㎡ 地下建筑面積（不計容） 32192 ㎡ 其中 住宅地下部分面積 5858 ㎡ 其他 住戶地下室面積 2520 ㎡ 自行車車庫面積 1015 ㎡ 其他 2322 ㎡ 地下車庫面積 26334 ㎡ 計容總建筑面積 117911 ㎡ 容積率 建筑占地面積 12637 ㎡ 建筑密度 23.4% 居住戶數(shù) 1128 戶 居住人數(shù) 3610 人 機(jī)動車停車位數(shù) 643 輛 其中 地上停車位數(shù) 70 輛 地下停

9、車位數(shù) 573 輛 自行車停車面積 1015 ㎡ 其中 地上停車面積 0 ㎡ 地下停車面積 1015 ㎡ 一期總建設(shè)用地面積54034 ㎡，總建筑面積152081 ㎡，其中地上建筑面積119890 ㎡，地下建筑面積32191 ㎡，由六棟5層多層住宅和六棟33層高層住宅（4#樓待定）及部分2層商鋪組成。 工程名稱：華潤置地·****公園 業(yè) 主：華潤置地（****）發(fā)展 設(shè)計單位：*****建筑設(shè)計研究院 監(jiān)理單位：湖北**工程建設(shè)監(jiān)理 **市屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明，總體氣候環(huán)境良好。近30年來，年均降雨量1269

10、毫米，且多集中在6-8月，年均氣溫℃℃，年無霜期一般為211天-272天。 1.1.2 場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 整個項目用地按城市規(guī)劃道路分為兩塊，西側(cè)地塊先行開發(fā)，為A地塊；東側(cè)地塊較大，按項目開發(fā)計劃及方案設(shè)計，分為兩個獨(dú)立小區(qū)，分為兩塊用地，北側(cè)為B地塊，南側(cè)為C地塊；C地塊南側(cè)設(shè)計有6棟多層住宅與A地塊一起先行開發(fā)，為一期工程。 每地塊形狀呈較規(guī)則四邊形，A地塊南北長約163米，東西寬約189米；B地塊南北長約100米，東西寬約244米；C地塊南北長約322米，東西寬約213米。 整個地塊內(nèi)渣土堆及建筑垃圾較少，但舊房拆遷后留下的小型基礎(chǔ)較多，A地塊北側(cè)還有一棟活動鋼板房待搬遷，

11、C地塊內(nèi)還有待拆高壓線從場區(qū)內(nèi)經(jīng)過。 地塊處于新區(qū)新城區(qū)，周邊供水、供電等配套齊全，但接駁距離較遠(yuǎn)。場區(qū)外附近無現(xiàn)成的排水管網(wǎng)。給水需從琴臺路上的市政給水管網(wǎng)接駁，污水排放也需排至琴臺路上的市政排水管網(wǎng)，現(xiàn)場規(guī)劃路（景觀大道）下有DN300排水管。 臨時用電從***大道上的10KVA高壓線接入，從接駁點(diǎn)至一期用地約340米遠(yuǎn)，臨時變壓器的安裝要綜合考慮整個開發(fā)周期內(nèi)的臨時用電需求，同時還要考慮節(jié)約成本，避免多次搬遷對工期的影響。 1.2 平面圖 1.2.1 原始地貌圖 見附圖一：原始地貌圖 1.2.2 用地紅線圖 見附圖二：用地紅線圖 1.2.3 規(guī)劃總平面圖 見附圖三

12、：規(guī)劃總平面圖 1.2.4 分區(qū)開發(fā)圖 見附圖四：****公園分區(qū)開發(fā)方案 第2章 工程管理難點(diǎn)及重點(diǎn)分析 2.1 外部協(xié)調(diào) 1、*****公園項目地處新城區(qū)，臨時用水、用電、排污等接駁離場區(qū)較遠(yuǎn)，場地內(nèi)舊房拆除后留下的小型基礎(chǔ)較多，場地內(nèi)原臨建未按期拆除，場地內(nèi)還有高壓電線從場地內(nèi)經(jīng)過，這些都要求項目各個部門之間（工程、設(shè)計、成本、營銷、報批報建）積極主動與相關(guān)部門聯(lián)系、用盡一切資源推動場地的移交。 2、本項目開發(fā)進(jìn)度緊，樁基礎(chǔ)施工開始時間為07年12月15日，多層要求在08年10月1日前達(dá)到開盤條件，所以項目各個部門之間（工程、設(shè)計、成本、營銷、報批報建）一定要做

13、好搭接工作，不能有任何延誤。需要和政府、行業(yè)部門溝通、合作的，各部門一定要提前準(zhǔn)備，避免因外部協(xié)調(diào)延誤而耽誤開發(fā)進(jìn)度。特別是報建部門一定要在開盤前拿到樓盤的預(yù)售許可證。 3、周邊居民的協(xié)調(diào)，避免民擾事件的發(fā)生，一方面要合理安排施工時間，盡可能少的進(jìn)行深夜作業(yè)，另一方面與居委會、公安派出所等政府單位保持密切聯(lián)系。 2.2 總平面布置 總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目發(fā)展進(jìn)度。 總平面布置存在以下幾大難點(diǎn)： 1、 臨時辦公及生活區(qū)設(shè)置：項目占地面積大，開發(fā)周期長，分三期開發(fā)，總開發(fā)周期約6年時間，臨時辦公及生活

14、區(qū)的布置要綜合考慮整個開發(fā)周期內(nèi)合理布置，達(dá)到既能節(jié)約成本又能滿足開發(fā)周期內(nèi)的正常生產(chǎn)和生活。 2、 臨時施工道路設(shè)置：項目場地較大，但場地?zé)o現(xiàn)成的道路可利用；場地東側(cè)有一規(guī)劃道路，但無車輛出入口；且場地內(nèi)A地塊與B、C地塊之間有一條規(guī)劃道通過；場地南側(cè)為臨時售樓部，亦有一規(guī)劃道路；西側(cè)有一車輛出入口通過一期用地，但一期開工后，此路被切斷；故施工車輛只能從北側(cè)月湖大道上進(jìn)入。 3、 臨時用電：用電接駁只能從**大道上10KVA高壓線接入，從接駁點(diǎn)至一期用地約340米遠(yuǎn)，臨時變壓器的安裝要綜合考慮整個開發(fā)周期內(nèi)的臨時用電需求，同時還要考慮節(jié)約成本，避免多次搬遷對工期的影響。 4、 臨時用水

15、：臨時用水只能從琴臺路上的市政給水管網(wǎng)接入，用水要考慮整個三期開發(fā)的用水量，如何做到少改管線，滿足用水需求，也需全盤考慮。 5、 臨時排水：現(xiàn)場排水不暢，場地內(nèi)無成形的排水管網(wǎng)，排水只能排至琴臺路上的市政雨水管網(wǎng)，則場地內(nèi)的污水需先進(jìn)行沉淀，設(shè)置沉淀池；生活污水排到西側(cè)船校污水管網(wǎng)。 6、 高壓管線遷移難度較大。 綜上分析，因項目地塊所處的特殊位置及用地面積較大等原因，前期臨時道路、臨時用電、臨時用水、臨時排水的投入相當(dāng)大，需全盤考慮滿足三個開發(fā)周期內(nèi)的需求，又要考慮達(dá)到最優(yōu)成本，難度確實(shí)較大，需進(jìn)行多種方案的比選分析，才能最終確定。 2.3 對合作單位的管理 本工程的開發(fā)周期長，

16、進(jìn)度較緊，分期開放展示區(qū)，合作單位較多，要求合作單位的配合和投入較多，如何對這些合作單位進(jìn)行有效的管理是本項目工程管理的難點(diǎn)。 2.4 市場等風(fēng)險帶來的管理難點(diǎn) 目前受政府宏觀調(diào)整房地產(chǎn)政策影響，房價有可能不再上漲，大幅下跌的可能性存在。 所選總包商投標(biāo)承諾在實(shí)施中不能實(shí)現(xiàn)，如人員配置、資金投入、信譽(yù)度低等，從而對項目的工期、質(zhì)量、安全大打折扣或出現(xiàn)較大的質(zhì)量問題、安全問題及工期拖延。 項目地處***江邊，受夏季洪澇自然災(zāi)害的可能性較大，特別是在地下室施工階段。 地質(zhì)條件復(fù)雜，(事后評估時大家一致認(rèn)為此部分風(fēng)險預(yù)估嚴(yán)重不足??！)基坑支護(hù)方案的選用是否適當(dāng)及支護(hù)的施工質(zhì)量均較重要。

17、 現(xiàn)在農(nóng)民工維權(quán)意識提高,工資看漲，且農(nóng)民工資源短缺，工程的施工人工成本較前兩年有一定幅度的提高，故工程的總體成本較兩年前不同。 夏季農(nóng)忙季節(jié)及春節(jié)為短工期，對工程施工進(jìn)度有一定程度的影響。 由于市場波動造成原材料價格起伏很大（如鋼材），在材料采購上和辦理我方與施工單位價格差價結(jié)算上造成諸多不便。 2.5 銷售配合 銷售配合的難點(diǎn)主要是工程要保證營銷順利推進(jìn)。因此項目工程部門和營銷部門之間一定要多溝通，營銷部門在做營銷變更之前要先和工程部門專業(yè)工程師溝通，了解此變更的可行性。 1、前期同政府的協(xié)調(diào)工作難度較大，臨時用水用電及排污接駁，周邊環(huán)境復(fù)雜，場地內(nèi)原有舊房基礎(chǔ)未清理完畢，

18、還有建筑沒有拆遷，報建手續(xù)、規(guī)劃道路的施工等滯后。 2、多項目運(yùn)作及項目制管理模式在武漢公司是剛開始運(yùn)作。管理流程還不盡完善、項目人員的組建逐步形成。 3、建筑物業(yè)為：多層、高層、人防地下車庫等多種物業(yè)并存。 4、樣板示范區(qū)部分要求分多次開放。 2.6 使用自有總包牌照管理難點(diǎn)（由于諸多原因后期未實(shí)施?。? 采用以自有建筑牌照報建，通過工程總承包的轉(zhuǎn)換，可以縮短開發(fā)總工期，方便稅務(wù)籌劃，快速進(jìn)行項目竣工備案，早日向小業(yè)主提供房產(chǎn)證等優(yōu)點(diǎn)。在管理模式上，比直接發(fā)包的總承包模式復(fù)雜，項目部自身需要組織較強(qiáng)、較多的工程管理人員；在管理流程上，該管理模式在各城市公司剛剛開始使用，需要有一個熟

19、悉、探索的過程，管理過程中，會遇到一些新問題，管理流程需要不斷完善。 使用自有總包牌照，對轉(zhuǎn)換的實(shí)際總包單位的管理、協(xié)調(diào)能力要求較高；需要加強(qiáng)合同的管理，最大限度避免出現(xiàn)合同、法律方面的風(fēng)險，造成集團(tuán)品牌的不良影響。 2.7 施工難重點(diǎn) 1、地下室面積大，該項目在地下室施工期間，若遇上長江的汛期，對工程有潛在影響。 2、該項目一期具備樁基施工條件的棟號同時開工。總共6棟高層單體建筑、6棟多層單體建筑及二個地下室總計約6萬平方米。工期緊，任務(wù)重，質(zhì)量要求高，現(xiàn)場設(shè)備調(diào)配，土方調(diào)配，施工場地布置難度較大。 3、地處原住民居住區(qū)，對安全文明施工的要求較高，夜間施工受限制，在項目開放的同時

20、要考慮周圍居民的通道問題，項目施工必然給原來居民帶來非常大的干擾，構(gòu)成了工程進(jìn)度的潛在風(fēng)險。 第3章 施工范圍劃分 3.1 標(biāo)段劃分 3.1.1 標(biāo)段劃分原則 1、 根據(jù)目前公司的長期合作單位資源情況，每個標(biāo)段的總建筑面積控制在5-8 萬平方米。 2、 根據(jù)場地移交的先后順序。 3、 同類型物業(yè)優(yōu)先作為一個標(biāo)段。 3.1.2 標(biāo)段劃分圖 一期工程根據(jù)場地特點(diǎn)、設(shè)計平面布局及現(xiàn)場施工平面布置、工程量大小等情況按三個標(biāo)段劃分： 第一標(biāo)段：六棟多層及地下車庫。 第二標(biāo)段：A區(qū)大地庫及與地庫相連的上部高層建筑。 第三標(biāo)段：A區(qū)地庫之外的高層建筑。 *****公園標(biāo)段規(guī)劃劃

21、分 分期工程 標(biāo)段 棟號 建筑面積（㎡） 建筑類型 備注 一期 一標(biāo)段 DC-1~6#樓 30000 多層 二標(biāo)段 A3、5、6#樓，商鋪S-2#樓及大地庫 67000 高層 三標(biāo)段 A1、2、4#樓（規(guī)劃待定），商鋪S-1#樓，幼兒園 53000 高層 2.市政標(biāo)段： 一期暫按兩個標(biāo)段考慮： 一期：暫按兩個標(biāo)段考慮。 3.2 分包工程 3.2.1 工程分包原則 在保證工程質(zhì)量、進(jìn)度及設(shè)計效果的前提下，本著專業(yè)人做專業(yè)事的原則，選擇專業(yè)性較強(qiáng)，且總包不具備相應(yīng)資質(zhì)的工程由專業(yè)分包商承包，如室外園林景觀施工、電梯施

22、工等。 3.2.2 總承包的承包內(nèi)容 1、按照前期討論的結(jié)果，土建和安裝一起打包作為總承包的工作內(nèi)容。 2、土建方面，除主體土建工程外，還包含以下內(nèi)容： （1）土方工程：直接納入總承包工作內(nèi)容，在總承包招標(biāo)時確定。 （2）人防工程：地方專營性強(qiáng)，從目前了解的情況看，只有兩家單位可以施工，可作為總承包工作內(nèi)容在總包招標(biāo)時確定（取決于出圖時間，若總承包施工時尚無圖紙，無法定判，則作為暫定項目納入總包合同內(nèi)容，但與土建配合密切的門框安裝等需要在總包招標(biāo)時確定）。 （3）防水工程、保溫工程：屬于關(guān)鍵質(zhì)量控制點(diǎn)，同時與總承包土建工作內(nèi)容密切相關(guān)，建議納入總包工作內(nèi)容。但由于總包招標(biāo)時，相應(yīng)

23、標(biāo)準(zhǔn)及工藝可能尚未確定，建議作為暫定金額項目。在招標(biāo)文件中明確，分包單位由業(yè)主選擇確定后，再與總承包單位簽訂施工合同。 （4）煙道供應(yīng)：在總包招標(biāo)時由業(yè)主指定2-3家品牌，由投標(biāo)單位自行填報。納入總包工作內(nèi)容。 3、安裝方面，主要包括主體水電安裝。前期提到的專變出線工程，由于在總承包招標(biāo)時相應(yīng)的圖紙尚不能提供，建議納入業(yè)主指定分包，圖紙確定后由業(yè)主招標(biāo)確定施工單位，總包單位視情況可參與投標(biāo)報價。 工程承包范圍內(nèi)建筑、結(jié)構(gòu)、水電施工圖中除甲方另行分包、甲供材料設(shè)備所列項目以外的工程內(nèi)容及甲方分包所列項目中的預(yù)埋（留）件、暗配及構(gòu)件（或設(shè)備、部件等）安裝后的堵補(bǔ)。室外散水坡、首層陽臺主體及裝

24、飾工程、私家花園圍墻主體及裝飾、私家花園內(nèi)、室外樓梯鋪裝工程及室外樓梯上的花池主體和裝飾工程、私家花園土方回填至園建圖紙要求標(biāo)高、竣工后的建筑垃圾及時清理、成品保護(hù)、竣工前和移交給物業(yè)公司前的外墻面磚的清洗、現(xiàn)場協(xié)調(diào)、現(xiàn)場配合驗(yàn)收、保修期內(nèi)維修和保修、因質(zhì)量問題引起的維修和更換、技術(shù)指導(dǎo)及技術(shù)培訓(xùn)等。 3.2.3 分包工程清單 參照鳳凰城項目的合約模式，****項目合約分判可分為業(yè)主獨(dú)立分包工程、總承包工程、業(yè)主指定分包工程以及政府專營分包工程四大類。 項目的合約總體結(jié)構(gòu)形式如下圖所示： 3.2.4 總承包管理范圍和管理深度 1、總承包工作范圍包括兩種形式：（1）總承包只管理

25、樓棟以內(nèi)以及出外墻一定距離的范圍；（2）總承包管理樓棟以內(nèi)及室外總體等全部范圍，即管理紅線以內(nèi)的工程。按照鳳凰城項目的實(shí)際操作情況以及本工程特點(diǎn)，確定采用方式（1）。即總承包主要負(fù)責(zé)樓棟以內(nèi)的工程，主體水電安裝及外管網(wǎng)劃分明確的工作界面（如鳳凰城為出外墻）。 2、總承包管理深度：樓棟以內(nèi)，總承包一方面對自身承建的工程負(fù)責(zé)，另一方面對樓棟以內(nèi)與總包土建工程密切相關(guān)的業(yè)主指定分包工程進(jìn)行管理，如消防、電梯、弱電、門窗、精裝修等，合約模式為業(yè)主、總包、分包簽訂三方協(xié)議，總包行使對業(yè)主指定分包的全面管理，指定分包等同總包的自有分包，業(yè)主唯一責(zé)任是在總包、監(jiān)理確認(rèn)后直接向分包單位支付工程款。三方協(xié)議文

26、本在總承包招標(biāo)時一并提供。室外總體分部工程，如園林景觀及部品、市政道路、室外給排水管網(wǎng)、供電、燃?xì)獾扔蓸I(yè)主直接對分包單位進(jìn)行管理，業(yè)主與分包直接簽訂施工合同，分包單位與總包不發(fā)生合約關(guān)系。但總包單位須提供水電配合及工作面移交工作。 3.2.5 業(yè)主指定分包的范圍及模式 1、業(yè)主指定分包工程的范圍詳見上圖中的業(yè)主指定分包工作內(nèi)容。 2、政府專營分包工程，如供電、燃?xì)獾扔蓸I(yè)主直接對分包進(jìn)行管理。 3、業(yè)主指定分包的合約模式按照工程特性，分為以下兩種形式： （1）樓棟以內(nèi)與總包土建密切相關(guān)的指定分包工程，由業(yè)主招標(biāo)確定單位后，業(yè)主、分包、總包簽訂三方協(xié)議?？偘鼘Ψ职M(jìn)行全部管理，業(yè)主職責(zé)

27、為支付工程款。 （2）室外總體部分的指定分包工程，由業(yè)主直接與分包單位簽訂施工合同，業(yè)主對各分包單位進(jìn)行全面管理。 第4章 施工總平面布置 4.1 布置原則 各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計方案的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對性很強(qiáng)，差異性較大，通用的原則并不多。根據(jù)以往項目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，施工總平面布置應(yīng)滿足以下要求： 1、 根據(jù)設(shè)計要求及房屋構(gòu)造特點(diǎn)合理安排布置； 2、 根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際地形，最大限度利用施工場地； 3、 與總包單位協(xié)調(diào)，確保機(jī)械擺放、材料堆放及材料加工場位置滿足施工要求，同時不妨礙施工通道，不影響銷售展示；

28、 4、 現(xiàn)場辦公室區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)域有一定的隔離； 5、 水電接口應(yīng)靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應(yīng)盡量避免管線交叉； 6、 應(yīng)滿足文明施工及消防要求； 7、 對分期銷售\分期入伙的項目，要根據(jù)其不同階段銷售及住戶對未完工部分的要求確定其分期的施工總平面布置。 4.2 總平面布置圖 4.2.1 臨時道路布置 一期工程場地內(nèi)提供A地塊與BC地塊間的南北臨時道路、C地塊南側(cè)一期與二期之間的東西臨時道路。 A地塊與B、C地塊之間南北方向的規(guī)劃道路長約455m；C地塊一期與二期之間的用地分界線上的臨時道路長約198m長。路幅寬度均為6m。 臨時道路做法為：250mm厚

29、6%水泥石粉渣穩(wěn)定層，200mm厚C20素混凝土層。在臨時道路兩側(cè)設(shè)置300mm(b)×400mm(h)排水溝，隔50m每側(cè)設(shè)置500mm×500mm×800mm集水井（兼作沉淀池用），在出入口距大門約15m處設(shè)置洗車池。 臨時道路布置詳見附圖五:臨時施工道路平面圖；洗車池詳見附圖六:洗車池詳圖。 4.2.2 辦公及生活區(qū)布置 一期工程按照三個標(biāo)段兩家總包單位進(jìn)行臨建區(qū)布置，臨時辦公及生活區(qū)均布置在三期場地上，業(yè)主辦公區(qū)域已規(guī)劃好，正在施工中；其它兩家總包單位的辦公及生活區(qū)由業(yè)主指定用地范圍，由兩家總包單位自行布置，但布置方案須滿足業(yè)主單位現(xiàn)場安全文明管理的要求，并報業(yè)主審批。 業(yè)主在

30、生活區(qū)為各區(qū)域留置水電及排污接入口，辦公及生活區(qū)內(nèi)的水電布置及排污設(shè)施由各標(biāo)段總包單位完成。 臨時辦公及生活區(qū)場地須硬化，辦公及生活用房須彩鋼活動板房，不允許使用水泥板房、竹棚房、石棉瓦房等造價低廉、影響美觀的臨時用房。 臨時辦公及生活區(qū)的位置布置詳見附圖五。 4.2.3 臨時用水及雨、污水排放布置 1、臨時生產(chǎn)及生活用水布置：臨時用水從琴臺路上的市政給水管網(wǎng)接入，管徑DN50mm，主供水管沿B、C地塊東側(cè)的臨時圍墻布置；在接入口裝一總水表，然后接入一期場地分為三路接入各總包單位，各裝一分水表。主供水管沿東側(cè)圍墻布置，在一、二期場地之間接入DN40mm管道后分三路供三個標(biāo)段使用；主供

31、水管同時沿二、三期場地之間布置接入臨時辦公及生活區(qū)。如此則主供水管布置考慮了整個三期開發(fā)的供水。 詳見附圖七：施工給水和排水平面圖。 2、臨時排污布置：辦公及生活區(qū)的排污接入船校排污管網(wǎng)，一期生產(chǎn)污水及雨水排入***路上的市政排水管網(wǎng)，管徑DN300mm。主排水管分兩條布置，一條主排水管沿A地塊與B、C地塊之間南北方向的規(guī)劃道路和C地塊一期與二期之間的用地分界線上的臨時道路布置，排入****路上的市政排水管網(wǎng)；一條主排水管沿A區(qū)高層?xùn)|側(cè)和南側(cè)布置，排入A區(qū)西南角市政排水管網(wǎng)。 一期的生產(chǎn)污水通過沉淀池沉淀后才可接入排污管網(wǎng)。 詳見附圖七：施工給水和排水平面圖。 4.2.4 臨時用電

32、布置 臨時用電從月湖大道上的10KVA高壓線接入，從接駁點(diǎn)至一期用地約340米遠(yuǎn)，臨時變壓器的安裝要綜合考慮整個開發(fā)周期內(nèi)的臨時用電需求，同時還要考慮節(jié)約成本，避免多次搬遷對工期的影響。 現(xiàn)場配置一臺800KVA的變壓器；我單位另租用漢鋼一臺800KVA的變壓器。 在第一標(biāo)段多層結(jié)構(gòu)施工完成前，現(xiàn)場利用我單位配置一臺800KVA的變壓器作為主變，我單位租用漢鋼一臺800KVA的變壓器作為輔助供電，可以滿足現(xiàn)場用電需要；在第一標(biāo)段多層結(jié)構(gòu)施工完成后，現(xiàn)場利用我單位配置一臺800KVA的變壓器，可以滿足現(xiàn)場用電需要。 詳見附圖八：臨時用電布置圖。 4.2.5 場內(nèi)土方平衡 協(xié)調(diào)設(shè)計在

33、方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測算，優(yōu)化方案；根據(jù)總平圖中最終場地標(biāo)高、現(xiàn)有場地標(biāo)高及地下室開挖的體量，支護(hù)方式及回填土方量等可以估算出挖方量及填方量，確定場內(nèi)土方平衡方案。 一期開挖出的土方，根據(jù)整個地塊平面回填量及一期基坑周邊回填量，將開挖出需要用于回填的土方堆放在三期地塊東側(cè)和二期地塊東北側(cè)，多余土方及土渣運(yùn)到場外指定棄土場地。 堆土區(qū)域防排水及防浮塵措施由各標(biāo)段總包單位負(fù)責(zé)。 4.2.6 分階段場地布置 由于營銷和分期開發(fā)的需要及場地條件的制約，項目的總平面管理策劃應(yīng)分階段進(jìn)行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅及地下室施工階段，各階段的總平面策劃均應(yīng)重點(diǎn)考慮售

34、樓區(qū)域內(nèi)的場地布置。項目部根據(jù)售樓區(qū)域的要求及時跟進(jìn)滿足售樓區(qū)域開放區(qū)域的封閉管理。 4.2.7 其它布置 其它施工機(jī)械布置，鋼筋加工及鋼筋、砂石等材料堆場布置，特殊部位腳手架的搭設(shè)布置，施工順序安排等具體方案由總包單位根據(jù)業(yè)主提供的條件進(jìn)行布置，體現(xiàn)在總包單位投標(biāo)文件的技術(shù)標(biāo)中。 第5章 工程施工進(jìn)度策劃 5.1 施工進(jìn)度計劃策劃 5.1.1 施工進(jìn)度計劃編制內(nèi)容 在施工進(jìn)度計劃策劃中，對項目分期分區(qū)的開工、主體封頂、達(dá)到預(yù)售條件、竣工驗(yàn)收等主要進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了明確。為了更好地對工程施工進(jìn)度進(jìn)行中間控制，在工程施工前項目部需要編制項目施工總進(jìn)度計劃，以便對各項工

35、程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、施工順序進(jìn)行細(xì)化分解和合理安排。隨著施工進(jìn)度計劃策劃的調(diào)整，項目施工總進(jìn)度計劃也需要定期進(jìn)行調(diào)整，以便能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場施工進(jìn)度。 通過施工進(jìn)度計劃策劃的編制，項目部可對總分包單位的施工總進(jìn)度計劃、單位工程施工進(jìn)度計劃、各專項工程施工進(jìn)度計劃進(jìn)行審核和中間控制，確保工程施工按照進(jìn)度計劃要求如期推進(jìn)。 5.1.2 施工進(jìn)度計劃編制原則 （1）項目施工總進(jìn)度計劃中的各項進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要滿足施工進(jìn)度計劃策劃的進(jìn)度要求，特別是要對售樓區(qū)內(nèi)各項工程的施工順序進(jìn)行精心策劃，為各項工程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)造條件，力爭按期達(dá)到預(yù)售條件。 （2）在編制《目施工總進(jìn)度計劃時，應(yīng)對各分部分項工程

36、進(jìn)行細(xì)化分解，具體分解成多少中間控制節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項目施工特點(diǎn)、建筑物業(yè)形式、分期銷售節(jié)點(diǎn)、合約標(biāo)段劃分等實(shí)際情況進(jìn)行確定。 （3）在編制項目施工總進(jìn)度計劃時，充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以保證施工進(jìn)度計劃的可操作性，減少因工作沖突而引起的計劃滯后。 （4）在編制項目施工總進(jìn)度計劃時，還需考慮當(dāng)?shù)亟ㄖこ淌袌龅倪M(jìn)度控制水平，各分部分項工程的工期安排要合理可行，合理工期時間需要保證，否則將無法有效保證設(shè)計效果和工程質(zhì)量。 5.1.3 施工進(jìn)度計劃實(shí)施管控措施 （1）工程進(jìn)度獎金制度 為了充分調(diào)動施工單位加強(qiáng)進(jìn)度管理的積極性，公司可對項目總包工程、精裝修工程、園建工程設(shè)立工

37、程進(jìn)度獎金制度。根據(jù)項目實(shí)際需要，總包工程進(jìn)度獎可細(xì)化分解為開工、主體封頂、售樓工程進(jìn)度、樣板房毛坯移交、拆外架、竣工驗(yàn)收等中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎，園建工程可按區(qū)域劃分為若干區(qū)域完成時間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎，精裝修工程原則上不設(shè)中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎而約定為工程竣工后一次性給付。 工程進(jìn)度獎原則上按設(shè)定的各個進(jìn)度節(jié)點(diǎn)來分階段給付獎金，每按時完成一個進(jìn)度節(jié)點(diǎn)給付一次進(jìn)度獎。如未按照約定時間完成各項工程中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，但施工單位采取切實(shí)有效措施在約定時間內(nèi)趕上進(jìn)度，也可對進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎金進(jìn)行補(bǔ)發(fā)。 （2）審核施工進(jìn)度計劃，完善進(jìn)度保證措施 在工程施工前，項目部應(yīng)對總分包施工單位的施工進(jìn)度計劃和勞動力、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備投

38、入等資源投入計劃進(jìn)行嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計劃是否合理，有無可能實(shí)現(xiàn)，是否適合工程的實(shí)際條件和現(xiàn)場情況，避免以空洞的不切實(shí)際的工程進(jìn)度計劃來指導(dǎo)施工。 為了保證施工進(jìn)度，需要著重審查的內(nèi)容包括：有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補(bǔ)救預(yù)案，對外墻磚、石材等訂貨期較長的材料設(shè)備有無提前訂貨措施等。 5.2 一期總體進(jìn)度安排 5.2.1 ****公園展示區(qū)及一期開發(fā)計劃編制說明 1、售樓處2008年5月1日完工對外展示，DC-2#樓實(shí)體樣板房2008年10月1日完工對外展示，高層實(shí)體樣板房2009年4月份完工對外展示

39、。 2、本計劃中未考慮圖審時間。 3、本計劃中將一期多層劃分為一個標(biāo)段，A區(qū)大地庫及與地庫相連的上部高層建筑劃分為一個標(biāo)段，A區(qū)地庫之外的高層建筑劃分為一個標(biāo)段，各標(biāo)段同時進(jìn)場施工。 4、本計劃多層部分外墻裝飾按面磚考慮，高層部分外墻裝飾按面磚考慮。 5、若出圖及招標(biāo)按計劃節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，多層區(qū)域2008年10月1日前可完成主體結(jié)構(gòu)施工。春節(jié)前（2008年2月7日春節(jié)）高層部分將無法動工建設(shè)（土方開挖），地下室結(jié)構(gòu)封頂將延遲至2008年7月份，2008年10月1日高層部分方可達(dá)到結(jié)構(gòu)完成15層的預(yù)售條件。 6、受場地地質(zhì)條件的限制，根據(jù)2007年11月8日專家論證會的意見，一期多層及高層區(qū)

40、域均采用鉆孔灌注樁，樁基礎(chǔ)施工工期大大增加，該棟樓在2008年5月1日前將無法達(dá)到結(jié)構(gòu)完成15層的銷售條件。 5.2.2 ****公園項目開發(fā)工期規(guī)劃 一、售樓處 —— ——10 4、外立面裝飾完成：2004.28 —— —— 二、DC-2#樓（聯(lián)庭別墅） —— 4、外立面裝飾完成：200 —— ——9.25 三、一期多層（DC-1#、DC-3、4、5、6#樓） —— —— 四、一期高層（A5#6#樓、S—2#樓及地車庫） —— —— 五、一期高層（A1、2、3、4#樓、S—1#樓及幼兒園） 1、2#3#

41、樓 —— —— 2、4#樓 —— —— —— 3、1#樓 —— —— 4、幼兒園 4.1 4.2 六、開發(fā)進(jìn)度計劃表 1、主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃詳見附表一：華潤置地.中央公園一期工程主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計劃表 第6章 采購與招標(biāo) 6.1 總包招標(biāo) 6.1.1 總包招標(biāo)計劃 一期總包招標(biāo)完成時間2008年3月10日。 6.1.2 入圍資格 根據(jù)項目的工程規(guī)模、特點(diǎn)、工期、質(zhì)量等方面綜合考慮，應(yīng)保證入圍的單位具備相應(yīng)的業(yè)績實(shí)力和配合意識，在市場上信譽(yù)優(yōu)良，有類似的工程規(guī)模經(jīng)驗(yàn)。因此對總包單位的入圍資格可從以下幾方

42、面進(jìn)行規(guī)定： 1) 房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)。 2) 公司近三年入選***市優(yōu)秀施工企業(yè)，同類工程獲得過黃鶴杯獎。 3) 項目經(jīng)理近三年內(nèi)累計同類工程建筑面積5萬m2以上；并有同類高層項目，項目經(jīng)理必須長駐現(xiàn)場，不容許同時兼管多個項目。 4) 項目經(jīng)理近三年來在武漢市施工企業(yè)質(zhì)量與安全業(yè)績考核中無重大不良記錄。 5) 項目部管理人員構(gòu)架組成在三年以上。項目五大員均要求持證上崗。 6) 項目部有長期合作的勞務(wù)班組，作業(yè)人員基本固定，有組織在春節(jié)期間加班的經(jīng)歷。勞務(wù)班組來源地為川、贛、皖可考慮加分。 6.1.3 其它要求 1) 對總包單位的組織架構(gòu)進(jìn)行審查，要求總包單位配備足

43、夠的施工管理人員；必須配備技術(shù)負(fù)責(zé)人、專職的質(zhì)量監(jiān)督員，工作年限不少于5年。 2) 自有機(jī)械設(shè)備須有塔吊、施工電梯。 3) 對總包單位的施工管理人員進(jìn)行考核，及時調(diào)整不合格的施工管理人員。 6.2 分包工程與部品招標(biāo) 6.2.1 分包工程招標(biāo)計劃 對于小區(qū)內(nèi)市政配套工程：供水、供電、燃?xì)狻⒂芯€電視工程，應(yīng)盡可能采取“貨比三家”招標(biāo)、比價方式確定承建商、供應(yīng)商；部分配套工程由于受到社會資源的限制，可以直接委托，但費(fèi)用審核和管理仍服從統(tǒng)一協(xié)調(diào)；項目部應(yīng)盡可能直接與市政配套主管部門溝通，充分了解、理解各配套主管部門的業(yè)務(wù)操作流程和規(guī)定，做到“有章可循”，避免信息不對稱帶來的被動局面，防止人

44、為操作。 6.2.2 集團(tuán)戰(zhàn)略化采購物品清單 以下實(shí)行集團(tuán)戰(zhàn)略化采購的物品由集團(tuán)確定采購價格，再由項目公司以甲購形式進(jìn)行采購。 1、 電梯——日立電梯 2、 玻璃——南玻集團(tuán)股份 3、 開關(guān)面板——西門子 6.2.3 甲購、甲定乙購材料設(shè)備清單 根據(jù)設(shè)計圖紙，與公司設(shè)計部、成本部進(jìn)行溝通，了解確定甲購、甲定乙購材料設(shè)備的種類，并列出清單。及時跟進(jìn)了解甲購、甲定乙購材料設(shè)備的采購供應(yīng)情況。 要根據(jù)圖紙進(jìn)行修改 甲購材料設(shè)備清單 序號 編號 材料（設(shè)備）名稱 序號 編號 材料（設(shè)備）名稱 1 室外工程的環(huán)境雕塑、小品、體育、游戲、休閑設(shè)施等 3 室外木

45、制構(gòu)件工程 2 消防報警設(shè)備 4 室外特種石材 甲定乙購材料設(shè)備清單 序號 編號 材料（設(shè)備）名稱 序號 編號 材料（設(shè)備）名稱 一 建筑裝飾材料 一 建筑裝飾材料 1 住宅外墻磚 20 鋁型材 2 會所外墻磚 21 鋁合金門窗玻璃 3 電梯廳及前室地磚 22 五金配件 4 電梯廳及前室墻磚 5 架空層地磚 二 安裝材料 6 架空層墻磚 23 母線槽 7 玻璃磚 24 電纜橋架（A*B） 8 泳池專用瓷磚 25 三箱（電表、照明、動力

46、） 9 室外鋪地水泥磚 26 應(yīng)急照明 10 室外石材 27 出口指示燈（單、雙面） 11 外墻涂料 28 風(fēng)機(jī) 12 陽臺欄桿及防腐涂料工程 29 潛污泵 13 入戶門 30 泡沫罐 14 電梯前室門 31 減壓閥 15 管井門 32 消火栓 16 入戶門鎖 33 開關(guān)插座 17 防火卷簾 34 PVC電線管 18 屋面保溫材料 35 電梯廳、住宅大堂燈具 19 鋼制防火門 36 廚房煙道 第7章 牌照使用管理策劃

47、 7.1 管理模式的特點(diǎn) 7.1.1 使用自有總包牌照管理模式的優(yōu)點(diǎn) 1.1縮短開發(fā)總工期。在實(shí)際招標(biāo)條件不具備時提前報建總承包，并可分階段招標(biāo)基礎(chǔ)、主體、粗裝等分包單位，縮短設(shè)計影響及技術(shù)間歇時間； 1.2節(jié)約無資質(zhì)但有實(shí)力的建筑實(shí)體掛牌其它社會單位的費(fèi)用，降低工程成本； 1.3快速進(jìn)行項目竣工備案，早日向小業(yè)主提供房產(chǎn)證，避免其它社會總包單位借業(yè)主急需辦理房產(chǎn)證而要挾結(jié)算高價； 1.4方便稅務(wù)籌劃。 7.1.2 使用自有總包牌照管理模式的應(yīng)注意的問題 管理比原模式復(fù)雜，自身需要組織較強(qiáng)、較多的工程管理人員。 對轉(zhuǎn)包單位即實(shí)際總包單位的管理、協(xié)調(diào)能力要求較高； 施工單位

48、選擇面比較窄，一些優(yōu)秀企業(yè)由于資質(zhì)較高的原因無法參與投標(biāo)；具備勞務(wù)資質(zhì)的公司由于其自身實(shí)力的原因大多無法采用； 2.4一些對名義較重視的施工單位可能不愿意選擇掛牌下的總包，更愿意使用自己牌照報建總包； 存在違規(guī)轉(zhuǎn)包的法律風(fēng)險； 一旦產(chǎn)生合同糾紛和重大安全事故，我司可能比較被動，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險空間很小。 7.2 管理流程 7.2.1 印章管理 建筑的公章、財務(wù)專用章、發(fā)票專用章及銀行賬戶印鑒由利潤中心向工程管理部辦理領(lǐng)用備案手續(xù)后使用。 7.2.2 合同管理 ********* 7.2.3 自有總包項目管理操作流程 3.1關(guān)于人員：總包單位現(xiàn)場所有人員均應(yīng)以建筑員工身份出現(xiàn)，代

49、表建筑簽署各項文件，各類涉及歸檔的會議紀(jì)要中出席人均應(yīng)為建筑。對應(yīng)應(yīng)付備案以及對外需要的資料、驗(yàn)收記錄、試驗(yàn)紀(jì)錄、會議紀(jì)要等，總包人員均代表建筑在施工單位一欄簽字。對于使用建筑簽名章，均由建筑專人辦理簽字手續(xù)。 3.2變更洽商流程：總包單位代表建筑在施工單位一欄簽字，其他程序與我公司其他工程相同。 3.3蓋章流程：需加蓋建筑公司章的文件，由項目部填寫呈閱件，由建筑駐場人員負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)呈****** 3.6工程中各項驗(yàn)收：總包單位以**建筑名義組織進(jìn)行。 項目管理模式工作流程圖 總包備案 置地公司、監(jiān)理公司 －名義總包 轉(zhuǎn)換的總分包商（勞務(wù)分包）－實(shí)際總包 甲指、專業(yè)分包 轉(zhuǎn)換

50、的總分包商 總包分包（砼、塔吊、腳手架等） 勞務(wù)備案 分包備案 總包合同 分包合同 三方合同 三方合同 7.2.4 財務(wù)發(fā)票管理 ************* 7.2.5 項目三方協(xié)議備忘錄 本項目總承包工程總包單位為建筑（簡稱總包），轉(zhuǎn)換的總分包為（中標(biāo)單位）（簡稱中標(biāo)單位）。為協(xié)調(diào)業(yè)主、總包、轉(zhuǎn)換的總分包單位之間的關(guān)系，三方特訂立如下協(xié)議： （1）利潤中心為發(fā)包方，建筑為總包人，中標(biāo)單位為本工程的轉(zhuǎn)換的總分包方，置地與建筑按招標(biāo)辦提供的標(biāo)準(zhǔn)合同格式簽署總承包合同，用于確認(rèn)業(yè)主與總包的關(guān)系；置地、建

51、筑、中標(biāo)單位簽署本三方協(xié)議，用于確認(rèn)業(yè)主、總包、中標(biāo)轉(zhuǎn)換的總分包單位的三方關(guān)系；建筑與中標(biāo)單位簽署必要的勞務(wù)分包合同，該勞務(wù)分包合同文件僅在建筑處留存，用于政府部門過程檢查，不作為結(jié)算依據(jù)。 （2）中標(biāo)單位自行負(fù)責(zé)就本工程承包內(nèi)容與利潤中心的合同談判，合同金額為人民幣 元；中標(biāo)單位并對最后的結(jié)算價格（包含需建筑配合采購部分）、質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等所有總包責(zé)任向置地利潤中心負(fù)責(zé)。本工程的工程質(zhì)量保證書由中標(biāo)單位簽署。 （3）混凝土供應(yīng)合同由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)談判，建筑出面簽署（工程收尾時期數(shù)量不大的主材可由中標(biāo)單位自行采購），并協(xié)助中標(biāo)單位辦理相關(guān)備案手續(xù)。鋼筋、混凝土

52、供應(yīng)商的貨款由中標(biāo)單位確認(rèn)后，建筑從業(yè)主支付的工程款中支付給供應(yīng)商，供應(yīng)商提交發(fā)票給建筑。 （4）防水材料、外腳手架、塔吊、施工電梯/物料提升機(jī)/井架等需在當(dāng)?shù)卣块T備案的材料供應(yīng)、設(shè)備租賃合同及專業(yè)分包合同由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)談判，建筑出面簽署備案合同。備案合同簽署完畢后，除用于辦理政府部門手續(xù)以外，備案合同原件全部由建筑保管。實(shí)際的采購和專業(yè)分包合同及相應(yīng)工作由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)完成。 （5）中標(biāo)單位給建筑發(fā)擔(dān)保函，保證在施工期間完成合同規(guī)定的內(nèi)容，在質(zhì)量、進(jìn)度、安全、勞資糾紛方面不發(fā)生損害建筑聲譽(yù)的事故，并與建筑簽訂安全保證協(xié)議。 （6）置地收取中標(biāo)單位合同金額10％的履約保證金，若發(fā)生質(zhì)量

53、、安全、進(jìn)度、勞資糾紛等事故，中標(biāo)單位未及時妥善處理而需建筑出面處理時，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主補(bǔ)償給建筑或由建筑從中標(biāo)單位工程款中扣除。 （7）中標(biāo)單位承擔(dān)項目前期建筑辦理招投標(biāo)、招標(biāo)代理、施工許可證等的費(fèi)用；開工前后需要辦理的其他相關(guān)手續(xù)及需要支付的費(fèi)用，由中標(biāo)單位以支票的形式支付給建筑，建筑背書后支付給政府相關(guān)部門并收取相應(yīng)的發(fā)票。建筑開具收據(jù)給中標(biāo)單位，并附上發(fā)票復(fù)印件。 （8）工程進(jìn)度款中標(biāo)單位按合同條件自行向業(yè)主申請，業(yè)主審批后將審批單保存，抄送華潤建筑，置地利潤中心直接代管建筑付款，扣除所有需代付或代繳的貨款、工程稅金、規(guī)費(fèi)、政府罰款等款項后支付工程款予中標(biāo)單位。中標(biāo)單位收款時提

54、交全額工程稅務(wù)發(fā)票予建筑。 （9）項目管理部指派專人常駐現(xiàn)場，負(fù)責(zé)監(jiān)管施工質(zhì)量和安全、撥付工程、材料款及質(zhì)保資料的蓋章工作，唯中標(biāo)單位仍對本工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等所有總包責(zé)任負(fù)全責(zé)。 （10）中標(biāo)單位負(fù)責(zé)工程的竣工驗(yàn)收及保修工作，并負(fù)責(zé)處理好一切自有采購、分包工程的結(jié)算及付款，不得產(chǎn)生任何針對建筑的糾紛，在工程保修金支付時，中標(biāo)單位須向建筑提供無法律、商務(wù)糾紛擔(dān)保函。 此外，項目管理部根據(jù)需要派出技術(shù)、質(zhì)量、財務(wù)等人員到現(xiàn)場，以配合政府部門檢查驗(yàn)收、辦理稅務(wù)財務(wù)等事宜。 第8章 工程質(zhì)量策劃 8.1 工程質(zhì)量策劃內(nèi)容 8.1.1 設(shè)計優(yōu)化及完善 設(shè)計優(yōu)化

55、及完善通過內(nèi)部圖紙會審的形式開展這一工作，圖紙會審分兩階段進(jìn)行，在確定總包前，由設(shè)計部組織項目部、發(fā)展部、客服部等部門對圖紙進(jìn)行內(nèi)部會審，主要是審查設(shè)計的功能性、舒適性、效果及規(guī)范方面的問題；在總包單位進(jìn)場后，由工程部（項目部）組織設(shè)計、監(jiān)理、總包等單位對圖紙進(jìn)行外部會審，主要是解決涉及施工方面錯、漏、碰、缺等問題。 結(jié)合置地公司《工程質(zhì)量管理研討資料》第4部分對設(shè)計的管理要求，從設(shè)計管理、節(jié)點(diǎn)設(shè)計、設(shè)計交底及圖紙供應(yīng)、設(shè)計協(xié)調(diào)及配合等內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計管理控制。 （1）對設(shè)計圖紙進(jìn)行功能性復(fù)核。 ① 戶內(nèi)設(shè)計 建筑布置：室內(nèi)有無露梁露柱，室內(nèi)通道有無高度過低，陽臺/露臺與室內(nèi)有無高差等

56、；（重點(diǎn)復(fù)核首層、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層，方法是將本層建筑圖與上一層結(jié)構(gòu)圖對照比較） 入戶門：門開啟方向是否合適，開關(guān)時是否自然及不妨礙周邊其他門窗或設(shè)施，貓眼或電磁有無設(shè)置，位置是否合理等； 鋁合金門窗：客廳門開啟凈寬有無較小，窗可開啟面積及寬度是否合適，開啟扇執(zhí)手有無過高，廚房門凈寬能否滿足搬洗衣機(jī)進(jìn)出，廚房門及首層客廳門是否考慮設(shè)置門鎖等； 水電：室內(nèi)有無房間未考慮 、電視、網(wǎng)絡(luò)，室內(nèi)開關(guān)、插座位置布置是否合理，陽臺給水、排水有無考慮并是否合理等； 其他：衛(wèi)生間有無排氣扇洞、廚房有無煙道洞；空調(diào)位寬度是否夠擺放室外機(jī)等。 ② 戶外設(shè)計 樓梯間/電梯廳：門牌號及門鈴有無考慮

57、；電梯到站燈、樓層指示燈在結(jié)構(gòu)設(shè)計中有無預(yù)留，屋面是否考慮有檢修孔或檢修通道等； 大堂/電梯廳：有無考慮信報箱及可視對講機(jī)等。 ③ 室外設(shè)計 （2）復(fù)核設(shè)計圖紙是否滿足強(qiáng)制性條文及各類報建批文要求。 ① 質(zhì)檢 通道的凈高是否滿足規(guī)范（應(yīng)特別注意建筑裝修層對凈高、凈寬的影響）；陽臺欄桿有效防護(hù)高度是否滿足，落地窗是否設(shè)計有護(hù)欄、凸窗是否設(shè)計有兒童防護(hù)網(wǎng)，欄桿的樣式（包括立桿凈距及防攀爬）是否滿足規(guī)范要求等； ② 消防 自然通風(fēng)電梯前室通風(fēng)面積是否滿足規(guī)范，高層住宅中相鄰住戶窗距離是否滿足消防規(guī)范，不滿足時是否設(shè)有防火隔斷，入戶門是否直接面對電梯合用前室，或直接面向電梯

58、前室的戶數(shù)有無超過規(guī)范要求，或超過時有無隔斷措施；單元式住宅屋頂之間是否連通，塔式住宅自然通風(fēng)的剪刀樓梯間通風(fēng)面積是否滿足規(guī)范；室外是否形成消防環(huán)路，沿建筑屋某一面是否路徑過長而需在中間增加開口，消防通道寬度、轉(zhuǎn)彎半徑坡度是否滿足規(guī)范，中間穿越建筑物時洞口凈高是否滿足規(guī)范，消防撲救面距建筑物距離是否滿足規(guī)范、撲救面方向建筑是否設(shè)計有外挑結(jié)構(gòu)或室外環(huán)境設(shè)計有高大喬木而不滿足規(guī)范要求等。 ③ 燃?xì)? 廚房燃?xì)膺M(jìn)戶管與灶臺火爐距離是否滿足規(guī)范要求，室外燃?xì)夤苓吺欠裼懈叽髥棠揪嚯x過近而不滿足規(guī)范要求等。 （3）過往項目成功做法或經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的借鑒。 總結(jié)以往項目在施工過程中或各類驗(yàn)收時出現(xiàn)的

59、問題及入伙前后業(yè)主的投訴，及時優(yōu)化和完善設(shè)計，可避免本項目重犯以前出現(xiàn)的老毛病。 （4）空調(diào)管線、生活陽臺及衛(wèi)生間水電布置、室外管井布置等。 ① 空調(diào)管線 根據(jù)每一房間室內(nèi)與室外平面、立面之間的相互關(guān)系，分析空調(diào)室內(nèi)機(jī)、室外機(jī)的合理布置位置，確定空調(diào)管線走向及空調(diào)洞的布置位置。一般來說，在凸窗部位分體機(jī)采取上供上的關(guān)系空調(diào)管線相對短些，對外立面的影響小一些。 ② 生活陽臺及衛(wèi)生間 這些部位水電開關(guān)面板及水電設(shè)備相對集中一些，且墻、地面面層材料一般為面磚或石材等塊體裝飾材料，布置合理一方面使用方便，另一方面顯得美觀精細(xì)。 ③ 室外管井 室外水電與園建設(shè)計分別為兩個不同

60、公司設(shè)計，相互之間難免存在沖突，如不合理處理可能影響效果甚至出現(xiàn)管井設(shè)在首層私家花園內(nèi)或門口而引起業(yè)主投訴。解決方式是提前將兩項設(shè)計拼在同一張圖上，發(fā)現(xiàn)沖突及時調(diào)整。 8.1.2 合同招標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要求 在各項招標(biāo)工作開始之前，需要將我司關(guān)于本招標(biāo)項目的成功做法及特別要求以招標(biāo)要求的方式提出。這些成功做法及特別要求超出規(guī)范和設(shè)計，可能需涉及費(fèi)用，提前以合同條款的形式固定下來有利于為今后能在工程實(shí)施中得到較好的貫徹落實(shí)提供最有利及有力的保障，同時在保障工程質(zhì)量的前提下也能最大限度地節(jié)約工程成本。 （1）標(biāo)準(zhǔn)要求 滿足設(shè)計及國家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，同時要求滿足置地《**置地住宅工程質(zhì)

61、量標(biāo)準(zhǔn)》作為中標(biāo)單位合同專用條款附件。 （2）分戶驗(yàn)收要求 按照分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求，100％全檢。 （3）土建方面 鋼筋馬凳要求帶塑料套，樓板分布筋底部要求墊成品塑料墊塊，屋面結(jié)構(gòu)澆注要求原漿壓光，室內(nèi)非衛(wèi)生間部位地坪施工前均要求閉水試驗(yàn) 24 小時，門窗邊要求分兩次塞縫，外墻要求做淋水試驗(yàn)等。 （4）鋁合金門窗 對型材、五金配件、玻璃的品牌及質(zhì)量性能指標(biāo)等方面的要求均作出明確規(guī)定。 （5）欄桿鐵藝 除對鋼材性能指標(biāo)及油漆品牌作出規(guī)定外，還對鍍鋅工藝作出明確規(guī)定。 （6）木門或木地板 除對木材種類及油漆品牌作出規(guī)定外，還對木材加工防腐方面作出明確規(guī)定。木門要求

62、采用成品木門。 8.1.3 方案審查及技術(shù)交底 對重要部位及關(guān)鍵工序，均要求施工單位報送專項施工方案，專項施工方案經(jīng)審核通過后，方可進(jìn)行施工。施工方案報送經(jīng)評審后，及時將評審意見及技術(shù)要求向本項目部相關(guān)工程師及施工單位進(jìn)行交底。通過控制方案審查這一環(huán)節(jié)，確保本工程的重要部位及關(guān)鍵工序做到技術(shù)上可行，在技術(shù)層面避免安全或質(zhì)量事故的產(chǎn)生，并滿足公司總體目標(biāo)。同時通過技術(shù)交底，將本工程的重要部位及關(guān)鍵工序的主要控制環(huán)節(jié)傳達(dá)給現(xiàn)場工程師及施工單位，便于現(xiàn)場控制及實(shí)施。 （1）地下室方案 重點(diǎn)審查地下水位降排水措施，支撐體系是否安全合理，承臺底板大體積砼溫控措施，側(cè)墻超長結(jié)構(gòu)防裂抗?jié)B措施

63、，養(yǎng)護(hù)及雨季施工措施等。 （2）轉(zhuǎn)換層方案 重點(diǎn)復(fù)核支撐體系安全性，包括傳力路徑、框支梁縱橫雙向立桿間距、框支梁柱墻模板主次龍骨間距、框支梁支撐立桿扣件數(shù)量、后澆帶處門架支撐等受力計算復(fù)核，并應(yīng)注意橫桿、斜撐等構(gòu)造措施是否設(shè)置合理。并應(yīng)重點(diǎn)考慮框支梁柱柱頭處鋼筋密集情況下澆砼措施、大體積砼澆注的溫度控制。 （3）外架方案 重點(diǎn)復(fù)核外架受力安全計算，檢查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否滿足項目發(fā)展要求及售樓要求。 （4）鋁合金門窗方案 重點(diǎn)復(fù)核門窗加工精度保證措施、門窗安裝精度保證措施、大窗的分割及垂直運(yùn)輸方式、門窗周邊防水塞縫方案及控制措施等。 同時，總承包商

64、和各分包商在施工前應(yīng)編制各分項工程施工技術(shù)方案，并報項目部審批，審批通過后才能進(jìn)行施工。 項目中擬審批的施工方案包括： （1） 施工組織設(shè)計 （2） 測量方案 （3） 雨季施工方案 （4） 冬季施工方案 （5） 樁基施工方案 （6） 土方開挖施工方案 （7） 基坑支護(hù)施工方案 （8） 地下防水施工方案 （9） 地下室混凝土施工方案 （10） 砌筑施工方案 （11） 塔吊施工方案 （12） 屋面工程施工方案 （13） 裝修施工組織設(shè)計 （14） 成品保護(hù)施工方案 （15） 外墻保溫施工方案 （16） 設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計 8.1.4 樣板先行確認(rèn) 所有園

65、建及精裝修材料均需經(jīng)材料樣板確認(rèn)后方可定貨及進(jìn)場；所有裝修工程包括粗裝修的砌筑、抹灰工程等，在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認(rèn)后方可大面積施工。材料樣板是合約分判的基礎(chǔ)，一般需材料樣板確定后方可分判；施工樣板是施工的依據(jù)，大面積施工一般以確定的施工樣板為參照。樣板確認(rèn)包括質(zhì)量確認(rèn)和效果確認(rèn)兩個方面。 通過樣板確認(rèn)這一環(huán)節(jié)，保證在保證建筑產(chǎn)品的功能及效果的前提下，盡量避免因設(shè)計調(diào)整或施工整改帶來的大面積返工和損失，并有助于減小因樣板未確定導(dǎo)致分判、材料加工或備料、設(shè)計修改等相應(yīng)滯后的風(fēng)險，保證施工質(zhì)量及進(jìn)度。 （1）外墻磚包括勾縫劑樣板：包括材料樣板和施工樣板兩個方面。外墻材

66、質(zhì)對外墻效果影響至關(guān)重要，確認(rèn)過程可能來回反復(fù)多次，確認(rèn)周期較長，有時甚至還可能更改已確定的材料樣板。且外墻磚材料確認(rèn)及分判后，外墻磚加工生產(chǎn)一般需 30-50 天，因此必須事先考慮這一因素，盡早確定施工樣板。 （2）鋁合金門窗樣板：包括材料樣板和施工樣板兩個方面。當(dāng)材料樣板選定后，如選取的型材和配件較獨(dú)特時，在做加工樣板的過程中可能會陸續(xù)發(fā)現(xiàn)型材和配件匹配方面的設(shè)計及技術(shù)問題，提前作樣板有助于在大面積開工前有充裕的時間解決，有時甚至還可能更改已確定的材料樣板，且這些解決方案中可能涉及造價問題，在分判前暴露這些問題使得這些成本因素能在投標(biāo)報價中確定。門窗施工樣板能進(jìn)一步檢驗(yàn)門窗設(shè)計中還存在哪些問題，并能及時暴露安裝中存在的問題。 （3）砌筑及抹灰樣板：針對每一種戶型均作一個砌筑及抹灰樣板，建筑、結(jié)構(gòu)及水電管線的相互關(guān)系變得非常直觀，哪些部位露梁或露柱、哪些構(gòu)件空間交接后需處理、哪些部位開關(guān)線盒使用不便、哪些部位需增加砼等構(gòu)造措施一目了然，便于尋求處理方案。 （4）室外園建樣板：園建面層做法涉及到環(huán)境效果，確認(rèn)過程可能反復(fù)多次，確認(rèn)周期較長。且大多園建裝修材料定貨周期較長，因