國(guó)家開(kāi)放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理實(shí)務(wù)(2)》2025期末試題及答案

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1、國(guó)家開(kāi)放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理實(shí)務(wù)（2）》2025期末試題及答案（試卷號(hào)：2226） 盜傳必究 一、 多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)節(jié)中， 應(yīng)充分體現(xiàn)在（）的特點(diǎn)與要求。 A. 商品屬性 B. 社會(huì)屬性 C. 房屋建筑自然性 D. 房屋建筑使用性質(zhì) 2. 按照管理的性質(zhì)的分類可將分將為（）。 A. 委托管理物業(yè) B. 租賃經(jīng)營(yíng)物業(yè) C. 委托代理物業(yè) D. 承包經(jīng)營(yíng)物業(yè) 3. 現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)主要包括各種類型的（）等。， A. 商場(chǎng) B. 購(gòu)物中心 C. 購(gòu)物廣場(chǎng)

2、 D. 各種專業(yè)性市場(chǎng)， 4. 從特種物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)看，有些是公益性的，如（）0 A. 政府物業(yè) B. 文教、衛(wèi)生、體育物業(yè) C. 娛樂(lè)、酒店物業(yè) D. 會(huì)展物業(yè) 5. 以下屬于單一展覽功能的會(huì)展物業(yè)的是（）。 A. 北京展覽館 B. 上海展覽館 C. 武漢展覽館 D. 廣州國(guó)際會(huì)展中心 二、 判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正。5小題。每個(gè)3分。共15分） 6. 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi) 的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“也可以：”改為“但不得” 7. 黃安永根據(jù)物業(yè)使用功

3、能的不同將物業(yè)分為居住、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等類型。 （） 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“居住”改為“生活” 8. 某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比提成為年收入的50.，/,如年銷售收入為300000元 收入的租戶，按稅約規(guī)定營(yíng)業(yè)額不超過(guò)120000元的不予提成，則該租戶該年應(yīng)支付的租金是9000元。 （） 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“9000”改為“16200元” 9. 設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和 設(shè)備大修費(fèi)的管理。 （） 答：正確。 10. 目前，我國(guó)對(duì)企業(yè)自建保安，均需要在公安機(jī)關(guān)的相應(yīng)主管部門進(jìn)行登記、審批、備案，并嚴(yán)格 服從公安機(jī)

4、關(guān)的統(tǒng)一管理。 （） 答：正確。 三、填空題（20個(gè)空。每空1分，共20分） 11. 1868年英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（半官、半民性質(zhì)）成立，它實(shí)際上是“準(zhǔn)”全國(guó)性。其所轄的7個(gè) 技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的物業(yè)管理協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時(shí)承擔(dān)物業(yè)管理 職能。 12. 2000年10月15日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，不但使物業(yè)行業(yè)走上了自律中發(fā)展的軌道，而且 也為物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化提供強(qiáng)有力的行業(yè)性專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)與支持。 13. 單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3-5萬(wàn)平方米。 14. 現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個(gè)方面：設(shè)備管理，它是寫字樓的“心臟”；清潔管理，是寫字 樓

5、的“容貌”保安管理，它是寫字樓的“衛(wèi)士”。 15. 現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類型；一是附屬型、二是獨(dú)立型。 16. 工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過(guò)來(lái)，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的 因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這就是引致需求。 17. 廠商聯(lián)合的配送中心。 即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進(jìn)行共同配送。 18. 當(dāng)前政府機(jī)關(guān)物業(yè)的改革，應(yīng)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定來(lái)推行。關(guān)鍵是政府機(jī)關(guān)擺正白己的位 置。 19. 服務(wù)性公寓是二種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營(yíng)性與社會(huì)性。 20. 布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場(chǎng)管理，叩裝修布置和展臺(tái)

6、搭建的管理。 四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分。共20分） 21. 國(guó)外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與發(fā)展的動(dòng)因。 答：(1)社會(huì)分工是物業(yè)分類管理的前提條件。 (2) 專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動(dòng)因。 (3) 市場(chǎng)需要是物業(yè)分類管理的客觀條件。 (4) 科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類管理的微觀基礎(chǔ)。 (5) 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類管理的宏觀保障。 (6) 現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智能化的應(yīng)用推動(dòng)了物業(yè)管理企業(yè)的科學(xué)化、精細(xì)化的物業(yè)分類 管理。 22. 居住物業(yè)管理的特性。 答：隨著住房制度改革，住房商品化進(jìn)程的加快及小區(qū)建設(shè)、管理發(fā)展的日益完善，居住物業(yè)管

7、理越 來(lái)越體現(xiàn)以下一些特性： (1) 唯一性。 (2) 綜合性。 (3) 專業(yè)性o (4) 經(jīng)營(yíng)性與中介性。 (5) 服務(wù)性。 23. 寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求。 答：(D消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作。 (2) 電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。 (3) 日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境。 (4) 做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。 24. 影響工業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)的因素。 答：(1)選址因素的分析。 (2) 交通分析。 (3) 1：業(yè)物業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)需求分析。 (4) 對(duì)物流的新要求。 (5) 多戶租賃的需求。 (6) 工業(yè)園區(qū)的需

8、求。 (7) 地區(qū)性合作的需求。 五、應(yīng)用題(2小題。其中1小題為方案設(shè)計(jì)題。1小題為案例分析題。每小題15分。共30分) 25. 方案設(shè)計(jì)題 請(qǐng)編制一項(xiàng)治安管理崗位制度。 答：根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同，各物業(yè)管理項(xiàng)目具體的治安崗位設(shè)置各不相同, 甚至可能存在較大差異。但是，無(wú)論什么崗位制度，都應(yīng)當(dāng)具有以下共同點(diǎn)：崗位清晰，任務(wù)明確；制度 落實(shí)，獎(jiǎng)懲分明；內(nèi)容合理，操作性強(qiáng)；科學(xué)有效，適應(yīng)要求。 編制崗位制度時(shí)，我們要注意包含以下的幾個(gè)要素： (1) 指導(dǎo)思想一一崗位的任務(wù)及工作目的。如小區(qū)大門崗：控制人員車輛進(jìn)出小區(qū)，控制阻止閑散人 員或違法犯罪嫌疑人進(jìn)入小區(qū)

9、，確保小區(qū)業(yè)主居民安全…… (2) 崗位任務(wù)及權(quán)限一一如門崗主要控制人員車輛出入秩序、大堂值班崗負(fù)責(zé)進(jìn)出人員登記控制等； (3) 崗位紀(jì)律要求一一禮節(jié)禮貌、形象、工作時(shí)間(交接班制度)、操作規(guī)范(如如何填表、如何進(jìn)行登 記)、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時(shí)也可根據(jù)操作、文件管理等原因分別單列出來(lái)； (4) 服務(wù)對(duì)象一一商用物業(yè)、住宅物業(yè)等所對(duì)應(yīng)的管理服務(wù)對(duì)象是完全不同的，而工作的性質(zhì)也存在 著明顯的差異，因而工作特點(diǎn)和要點(diǎn)都存在巨大差別； (5) 崗位操作要點(diǎn)一一各具體崗位情況不同，可能存在的一些常見(jiàn)或特殊情況的處理要點(diǎn)及處理技巧; (6) 崗位設(shè)備設(shè)施配置使用管理要求； (7) 獎(jiǎng)

10、懲制度。 26. 案例分析題 “會(huì)所經(jīng)營(yíng)的突圍”：廣州頤和酒店物業(yè)會(huì)所資源與社區(qū)資源的成功結(jié)合 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京有70%的會(huì)所閑置或虧損，深圳、廣州更達(dá)到80%以上。而且虧損的皆由發(fā)展商實(shí)行 補(bǔ)貼。這種使得不少正在進(jìn)行項(xiàng)目前期規(guī)劃的開(kāi)發(fā)商都在考慮，以后小區(qū)還要不要建會(huì)所。很多開(kāi)發(fā)商的 實(shí)踐證明：會(huì)所不是聚寶盆。而很多買了某小區(qū)的商品房而又沒(méi)能享受到會(huì)所服務(wù)的業(yè)主們則認(rèn)為：會(huì)所 是個(gè)美麗的陷阱。 會(huì)所運(yùn)營(yíng)失敗的主要原因有四個(gè)方而：其一是定位失準(zhǔn)。許多開(kāi)發(fā)商當(dāng)初建會(huì)所，僅僅是為了迎合消 費(fèi)潮流，提高樓盤形象，從而獲得銷售利潤(rùn)，實(shí)際上中看不中用，為日后運(yùn)營(yíng)埋下隱患。其二是功能失衡。 由于建造

11、會(huì)所的目的單一，導(dǎo)致會(huì)所在沒(méi)有專業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理和設(shè)計(jì)人員介入的情況下，不從實(shí)際出發(fā)， 致使會(huì)所位置不合理、功能設(shè)施定位不明確。其三是經(jīng)營(yíng)不力。樓盤銷售結(jié)束后，大部分開(kāi)發(fā)商或是把空 閑人員派來(lái)管理會(huì)所，或是委托給小區(qū)物業(yè)公司管理，他們對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)并不熟悉，經(jīng)營(yíng)難度可想而知。其 四是閑置率高。近幾年，投資房產(chǎn)的比率增加，業(yè)主變更頻繁流動(dòng)性大，尤其是新小區(qū)的閑置率非常高， 致使會(huì)所服務(wù)對(duì)象缺乏，經(jīng)營(yíng)舉步維艱。 ' 盡管如此，會(huì)所經(jīng)營(yíng)也有成功的案例，廣州頤和山莊頤和大酒店將會(huì)所資源與社區(qū)資源的成功結(jié)合， 不失為“會(huì)所經(jīng)營(yíng)的突圍”佳徑。 由廣州頤和酒店物業(yè)管理有限公司管理的頤和大酒店婷婷玉立于擁山抱水

12、、花香鳥(niǎo)語(yǔ)、四季常青、鬧 中取靜的廣州市著名綠色高尚社區(qū)一一頤和山莊內(nèi)，是廣州頤和集團(tuán)按照國(guó)際五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)家投資興 建、新加坡著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的具有濃郁東南亞風(fēng)情的生態(tài)園林式酒店。酒店生意興隆，經(jīng)營(yíng)情況良好，深 獲業(yè)主和消費(fèi)客人的好評(píng)，會(huì)所是“聚寶盆”。 首先是準(zhǔn)確定位。開(kāi)發(fā)商將酒店建設(shè)在社區(qū)邊緣，而且按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)興建，在設(shè)計(jì)上充分利用社區(qū) 環(huán)境資源和酒店環(huán)境資源，將社區(qū)資源和酒店資源在軟硬件上捅結(jié)合，使物業(yè)和酒店互相得益。沒(méi)有好的 社區(qū)大環(huán)境，酒店襯托就不起來(lái)，所以在社區(qū)景觀和環(huán)境方面，發(fā)展商就愿意投入，同樣要使樓房賣出高 的價(jià)格和使物業(yè)的增值，就需要有漂亮的酒店做基礎(chǔ)，這發(fā)展商也愿意

13、投入。這樣一來(lái)，除相得益彰外， 也迎合消費(fèi)潮流，提高樓盤形象和物業(yè)價(jià)值，更為日后會(huì)所的經(jīng)營(yíng)的打下良好的基礎(chǔ)。 其次是功能齊全而不失衡。發(fā)展商在建造酒店時(shí)功能定位為“酒店+會(huì)所”形式，不搞所謂“私家會(huì) 所"概念，酒店對(duì)外滿足外部顧客的消費(fèi)需要，會(huì)所對(duì)內(nèi)滿足內(nèi)部業(yè)主的配套需要，為業(yè)主打造一個(gè)“五 星級(jí)的家”？酒店除客房和中西餐廳外還設(shè)有室內(nèi)外游泳池、健身運(yùn)動(dòng)、保齡球管和休閑中心等可以滿足 業(yè)主和住客不同的需要。 第三是多元化經(jīng)營(yíng)。酒店由有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，有一套成熟的經(jīng)營(yíng)管理方式和一 定的社會(huì)營(yíng)銷客戶資源。酒店自負(fù)盈虧，既可對(duì)外也可對(duì)內(nèi)，務(wù)求實(shí)在，不用管理費(fèi)補(bǔ)貼也不用發(fā)展商補(bǔ)

14、貼，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。對(duì)于社區(qū)的業(yè)主，酒店給予業(yè)主優(yōu)惠價(jià)帑，從而吸引大批業(yè)主光顧。對(duì)外，酒店客 房和眾多的會(huì)議室可以滿足不同外來(lái)客戶的需要，這是酒店的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，而泳池、健身、書(shū)吧和餐廳 經(jīng)營(yíng)等容易受消費(fèi)客人少而產(chǎn)生收入不足的問(wèn)題得到平衡彌補(bǔ)。 第四是沒(méi)有閑置率。由于可以內(nèi)外經(jīng)營(yíng)，場(chǎng)所和設(shè)施的利用率就會(huì)得到提高，就不會(huì)受限于社區(qū)消費(fèi) 業(yè)主人數(shù)和消費(fèi)金額的影響，同時(shí)有些場(chǎng)所如咖啡廳、健身室等屬酒店服務(wù)的配套，因此就不存在閑置的 情況。 問(wèn)題： (1) 對(duì)該公司的做法你是否贊同?為什么？(5分) (2) 廣州頤和酒店物業(yè)的會(huì)所經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)是什么？ (5分) (3) 會(huì)所資源與社區(qū)資源結(jié)合

15、的會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新點(diǎn)是什么?可否推廣?為什么？(5分). 答：(因是開(kāi)放式答題，答案僅供參考，如考生基本觀點(diǎn)正確，并能自圓其說(shuō)也應(yīng)給予肯定) (1) 贊同，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的雙重屬性，該公司的做法是將會(huì)所經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng) 營(yíng)有機(jī)結(jié)合的模式，既充分發(fā)揮了小區(qū)會(huì)所資源的作用，為業(yè)主提供更高品位的服務(wù)，同時(shí)又通過(guò)會(huì)所經(jīng) 營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)結(jié)合，盤活會(huì)所資產(chǎn)和公共資源，并獲得好的收益，可謂一舉兩得。 (2) 廣州頤和酒店物業(yè)的會(huì)所經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)有：首先是準(zhǔn)確定位。其次是功能齊全而不失衡。第三是 多元化經(jīng)營(yíng)。第四是沒(méi)有閑置率。 (3) 會(huì)所資源與社區(qū)資源結(jié)合的會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新點(diǎn)：一是將物業(yè)區(qū)域的公共資源按市場(chǎng)化方式運(yùn)作, 既促進(jìn)了會(huì)所市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，又提高了資源的利用率；二是通過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)，培養(yǎng)會(huì)所消費(fèi)習(xí)慣 促進(jìn)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。 這種模式在一定條件下具有推廣價(jià)值。即在具備酒店經(jīng)營(yíng)的物業(yè)小區(qū)具有推廣應(yīng)用價(jià)值。主要是因?yàn)? 是如前所述這種做法既充分發(fā)揮了小區(qū)會(huì)所資源的作用，為業(yè)主提供更高品位的服務(wù)，同時(shí)又通過(guò)會(huì)所 經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)結(jié)合，盤活會(huì)所資產(chǎn)和公共資源，并獲得好的收益，二是目前大部分會(huì)所經(jīng)營(yíng)困難，主要 原因是會(huì)所經(jīng)營(yíng)內(nèi)部化，非市場(chǎng)化，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。要改變這一現(xiàn)狀必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式改革。