《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》意義分析

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1、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》意義分析 前期物業(yè)管理的滅火器 《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》意義分析 文/康琪雪 近年來(lái)，隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)各方的矛盾、糾紛也呈上升趨勢(shì)，特別是前期物業(yè)管理階段，由于是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過(guò)渡的物業(yè)管理，各種問(wèn)題尤為突出。我們可以通過(guò)以下兩個(gè)案例窺見一斑。2003年7月，福州市海景花園業(yè)主因?qū)瞎芗倚旁次飿I(yè)管理公司不滿，決定結(jié)束前期物業(yè)服務(wù)合同，另與新三澤公司簽定新的物業(yè)服務(wù)合同。但信源公司以當(dāng)初簽定合同的是開發(fā)商，必須由開發(fā)商提出移交為由拒絕被炒毓魚，甚至出現(xiàn)流血沖突。2004年1月，上海錦瀕佳園發(fā)生業(yè)主與物業(yè)管

2、理公司劇烈沖突事件，業(yè)主的不滿歸結(jié)為：小區(qū)不開正門，不論步行還是機(jī)動(dòng)車只能走側(cè)門.給業(yè)主造成極大不便;物業(yè)管理公司強(qiáng)行拆掉業(yè)主封露臺(tái)的欄桿;綠地被物業(yè)管理公司改成停車場(chǎng);公共維修基金帳戶使用情況一直未公開;破壞業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)等等。2003年9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了有力的法制保障，在此基礎(chǔ)上頒布的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》也必將成為熄火物業(yè)管理糾紛火焰的一股清泉。 第一，示范文本中明確規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（第二條、第三條）并在附件中規(guī)定了服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這就讓前期物業(yè)管理企業(yè)意識(shí)到自己不是壟斷目前所管理的小區(qū)，而是要珍惜自己已得到的服務(wù)管理權(quán)，所提供的

3、服務(wù)不但要符合約定的內(nèi)容更要符合各方面的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。示范文本第五條單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定，避免了前期物業(yè)管理合同對(duì)所有的業(yè)主提供一刀切服務(wù)，有效地滿足了不同業(yè)主的特殊需要，真正做到以人為本，同時(shí)將一些業(yè)務(wù)分散交易，而不是強(qiáng)迫所有業(yè)主必須享有的做法，更彰顯公平，避免業(yè)主以自己不需要某項(xiàng)服務(wù)為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。 第二，示范文本中明確規(guī)定有關(guān)費(fèi)用的收費(fèi)方式、用途、業(yè)主繳費(fèi)責(zé)任及費(fèi)用公開等事項(xiàng)。物業(yè)管理的收費(fèi)問(wèn)題是一直困擾各物業(yè)管理企業(yè)的老大難，也是物業(yè)管理糾紛的頑疾之一，多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率僅有80%,不少小區(qū)不到50%,一提及此往

4、往是物業(yè)管理公司和業(yè)主各執(zhí)一詞，難分對(duì)錯(cuò)。示范文本中第七條明確了業(yè)主的繳費(fèi)責(zé)任，同時(shí)第六條、第八條明確了物業(yè)管理公司公開使用物業(yè)服務(wù)資金用途的義務(wù)。費(fèi)用的公開化不但讓業(yè)主放心，同時(shí)也能贏得業(yè)主的理解，是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間重要的溝通渠道。 第三，示范文本中明確了有關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的責(zé)、權(quán)、利。除了第九條、第十條關(guān)于停車場(chǎng)收費(fèi)的方式和權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定以及第十一條有關(guān)會(huì)所收費(fèi)的規(guī)定外，值得注意的是第十二條中明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入按約定分配。這將減少諸如樓頂廣告以及廣告收益歸屬而引起的糾紛，保護(hù)了業(yè)主的

5、產(chǎn)權(quán)也維護(hù)了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)。 第四，示范文本中規(guī)定了物業(yè)的承接驗(yàn)收事項(xiàng)（第十一條至第十七條）。住房質(zhì)量問(wèn)題也一直是物業(yè)管理的難為之處，業(yè)主將畢生儲(chǔ)蓄傾囊而出，自然希望住上讓自己放心的房子，物業(yè)管理公司也希望業(yè)主不要將本不屬于自己責(zé)任范圍的問(wèn)題強(qiáng)加在自己頭上。因此，對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收可以大大減少日后關(guān)于住房質(zhì)量的糾紛，一方而保護(hù)了業(yè)主的權(quán)益，另一方而明確了各方的質(zhì)量維修責(zé)任，保護(hù)了自身權(quán)益，避免了夾在開發(fā)商和業(yè)主之間的尷尬。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行有關(guān)的驗(yàn)收無(wú)疑會(huì)保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利，避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾纏不清的煩惱。 第五，示范文本中明確了物業(yè)的使用和維護(hù)

6、事項(xiàng)（第十八條至第二十四條）。首先無(wú)論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都應(yīng)遵守臨時(shí)公約以及就公共設(shè)備、公共秩序、環(huán)境維護(hù)等方而的約定。業(yè)主和物業(yè)管理公司都有義務(wù)維護(hù)良好的公共環(huán)境，減少相關(guān)糾紛的產(chǎn)生。其次，物業(yè)管理公司的管理要著重于小區(qū)的公共部位，而不應(yīng)侵犯業(yè)主對(duì)其私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理的權(quán)利，如案例中業(yè)主由于害怕被盜在露臺(tái)或窗戶加防盜欄，如果不是在公共部位且不影響其他業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司不應(yīng)以影響美觀為由強(qiáng)加阻攔。再次，確因維修或公共利益臨時(shí)占用道路、場(chǎng)地的，無(wú)論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都要征得相關(guān)業(yè)主的同意，這是對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。明確這一點(diǎn)就不會(huì)出現(xiàn)案例中小區(qū)只開側(cè)門不開正門的現(xiàn)象，也不會(huì)有將綠地改為停車場(chǎng)的事情發(fā)生。最后，裝飾裝修中出現(xiàn)的糾紛也很多，對(duì)物業(yè)管理用房的處理和使用用途也有引發(fā)矛盾的案例，因此示范文本中明確相關(guān)的權(quán)利和責(zé)任有利于避免 感謝您的閱讀!