真叫盧俊分享策劃邏輯思維的培養(yǎng)

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1、在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 紐交所股票代碼：SYSW1 什么是“策劃” 紐交所股票代碼：SYSW思考一：大家回想一件事情：從你接到思源的面試通知到你面試完畢并應(yīng)聘成功，你都做了些什么？ 紐交所股票代碼：SYSW興奮導(dǎo)致徹夜難眠向朋友打聽公司情況精心打扮準(zhǔn)備面試 準(zhǔn)備相關(guān)應(yīng)聘資料 思考可能被問到的問題忐忑等待面試開始詢問自己關(guān)心的問題揣測問題并技巧回答 紐交所股票代碼：SYSW為何會有以上種種事件出現(xiàn)：因?yàn)槟阆氤晒?yīng)聘！ 紐交所股票代碼：SYSW把以上信息按時間順序排列： 紐交所股票代碼：SYSW把以上信息按工作階段分類：前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階段 紐交所股票代碼：SYSW把以上

2、信息按重要性分類：核心因素重要因素次要因素 紐交所股票代碼：SYSW我們把以上分析進(jìn)行一下組合：核心因素重要因素次要因素 前期準(zhǔn)備階段 面試準(zhǔn)備階段 面試階段 紐交所股票代碼：SYSW通過以上對信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、一切紛繁的事件都是為了達(dá)到目的而進(jìn)行的2、在不同階段；應(yīng)該做不同的事情3、處理好核心問題是完成目標(biāo)的關(guān)鍵 紐交所股票代碼：SYSW思考二： 同樣的商品，為何有不同的價格？ 紐交所股票代碼：SYSW大家來總結(jié)一下原因：1、因?yàn)榭蓸钒b不一樣了2、因?yàn)閹讉€地方的租金不一樣3、因?yàn)檫M(jìn)貨成本不一樣4、因?yàn)橄M(fèi)的環(huán)境不一樣 能把這些原因做一個總結(jié)嗎？ 紐交所股票代碼：SYSW因?yàn)榭蓸?/p>

3、的價值發(fā)生了變化這又衍生出了另一個問題：什么是價值？ 紐交所股票代碼：SYSW價值 價格客戶 價格是價值的外在表現(xiàn)，當(dāng)商品的價值改變時，其價格也會隨之發(fā)生改變；而價值改變的原因是商品獲得其消費(fèi)客戶的認(rèn)可，并因此產(chǎn)生的消費(fèi)需求；因此，“客戶”是需要研究的核心因素。 紐交所股票代碼：SYSW我們來做一下對位分析：酒吧商店超市 主力客戶 消費(fèi)特征 可樂的價值時尚青年群體附近居民 路人家庭主婦 有較好的支付能力；注重氛圍和感受因生活需要而產(chǎn)生的隨機(jī)型消費(fèi)因生活必須而產(chǎn)生的目的型消費(fèi) 滿足心理愉悅的調(diào)味品一瓶普通可樂便宜的可樂 紐交所股票代碼：SYSW通過以上對信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、“客戶”是所

4、有事件的終端載體2、“客戶”需求的變化是引發(fā)價值改變的核心原因 紐交所股票代碼：SYSW現(xiàn)在，我們來總結(jié)一下什么是“策劃” 紐交所股票代碼：SYSWA點(diǎn) B點(diǎn)策劃的第一層含義（基本原理）：策劃是為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)而進(jìn)行的一系列動作 紐交所股票代碼：SYSWA點(diǎn) B點(diǎn)策劃的第二層含義：策劃是通過合理的分析，找出實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最佳途徑 紐交所股票代碼：SYSWA點(diǎn) B點(diǎn)策劃的第三層含義：目標(biāo)是綜合變量；沒有絕對唯一，只有最適合B1點(diǎn) B2點(diǎn) 紐交所股票代碼：SYSW2 什么是“房地產(chǎn)策劃” 紐交所股票代碼：SYSW什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是指 、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的 紐交所股票

5、代碼：SYSW房地產(chǎn)項目開發(fā)流程：城市化進(jìn)程 舊城改造新城建設(shè) 建設(shè)用地 一級開發(fā)商 土地整理土地交易中心招拍掛二級開發(fā)商土地研判規(guī)劃設(shè)計 報規(guī)報建 投資建設(shè) 銷售準(zhǔn)備 開盤銷售 客戶購買自住 投資三級市場二次交易土地運(yùn)營和規(guī)劃階段項目產(chǎn)品研發(fā)階段 產(chǎn)品銷售和流轉(zhuǎn)階段 紐交所股票代碼：SYSW多數(shù)時候，我們所接觸的房地產(chǎn)開發(fā)是從項目產(chǎn)品研發(fā)到銷售完畢的過程；因此以下將以此為重點(diǎn)進(jìn)行深入分析。 紐交所股票代碼：SYSW狹義房地產(chǎn)項目開發(fā)流程：二級開發(fā)商項目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建 投資建設(shè) 銷售準(zhǔn)備 開盤銷售 客戶購買 紐交所股票代碼：SYSW按照策劃理論對房地產(chǎn)開發(fā)工作進(jìn)行解析：項目開發(fā) 產(chǎn)品銷售

6、客戶 開發(fā)商通過招拍掛程序獲取土地，在深入研究和分析的基礎(chǔ)上開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目，通過終端客戶的購買行為完成產(chǎn)品銷售，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。 紐交所股票代碼：SYSW我們可以簡單的把房地產(chǎn)策劃總結(jié)為：以商品房產(chǎn)品為載體；通過終端客戶以購買方式獲取商品房權(quán)益的行為使開發(fā)商通過銷售獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源配置過程 紐交所股票代碼：SYSW二級開發(fā)商項目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建 投資建設(shè) 銷售準(zhǔn)備 開盤銷售 客戶購買1、明晰項目土地自身素質(zhì)和可塑性2、了解目標(biāo)客戶的需求特征和偏重3、項目成本投入和可實(shí)現(xiàn)的市場價值4、項目建設(shè)面臨的市場機(jī)會和風(fēng)險 紐交所股票代碼：SYSW項目研判1、明晰項目土地自身素質(zhì)和可塑性土地屬

7、性研究 土地開發(fā)要素分析 交通屬性 規(guī)劃屬性 商業(yè)屬性 配套屬性 地區(qū)規(guī)劃研究地塊指標(biāo) 地塊四至 紐交所股票代碼：SYSW項目研判2、了解目標(biāo)客戶的需求特征和偏重客戶總體研究 客戶來源 客戶構(gòu)成 職業(yè)分析 年齡分析 消費(fèi)習(xí)慣分析 家庭結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品需求分析 價格需求分析 紐交所股票代碼：SYSW項目研判3、項目成本投入和可實(shí)現(xiàn)的市場價值財務(wù)測算 財務(wù)模型選取 細(xì)分產(chǎn)品價格確定 未來價格走勢預(yù)測 項目銷售周期確定開發(fā)成本估算 內(nèi)部收益率 經(jīng)營利潤分析 風(fēng)險評估 成本測算模型 紐交所股票代碼：SYSW項目研判4、項目建設(shè)面臨的市場機(jī)會和風(fēng)險城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究 總體房地產(chǎn)市場城市總體規(guī)劃研究區(qū)域房地產(chǎn)

8、市場 國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 國家信貸投放 城市經(jīng)濟(jì)總量 社會消費(fèi)能級 人民生活水平 城市化水平 固定資產(chǎn)投資 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究 經(jīng)濟(jì)外向度 房地產(chǎn)政策城市概況 城市總體性質(zhì) 城市區(qū)位 城市交通 人口屬性 城市規(guī)劃宏觀房地產(chǎn)市場 宏觀房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)分析 土地市場研究 商品房市場分析分物業(yè)市場分析（住宅） 市場未來發(fā)展預(yù)期區(qū)域市場概況 區(qū)域典型項目分析 區(qū)域市場競爭及發(fā)展趨勢總結(jié) 紐交所股票代碼：SYSW二級開發(fā)商項目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建 投資建設(shè) 銷售準(zhǔn)備 開盤銷售 客戶購買1、天津市建筑規(guī)范相關(guān)內(nèi)容2、項目規(guī)劃設(shè)計包含哪些內(nèi)容3、怎樣根據(jù)自身情況安排合理設(shè)計 紐交所股票代碼：SYSW規(guī)劃設(shè)計1、天津市建筑

9、規(guī)范相關(guān)內(nèi)容建筑面積計算，層高等文件 紐交所股票代碼：SYSW規(guī)劃設(shè)計2、項目規(guī)劃設(shè)計包含哪些內(nèi)容產(chǎn)品規(guī)劃 物業(yè)形態(tài)選型 產(chǎn)品形態(tài)初步定位 規(guī)劃布局建議 物業(yè)體量配比建議景觀及道路系統(tǒng)建議 外立面建議 配套系統(tǒng)建議 其他細(xì)化產(chǎn)品建議 紐交所股票代碼：SYSW規(guī)劃設(shè)計3、怎樣根據(jù)自身情況安排合理設(shè)計用振業(yè)、中鐵項目案例介紹 紐交所股票代碼：SYSW二級開發(fā)商項目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建 投資建設(shè) 銷售準(zhǔn)備 開盤銷售 客戶購買1、明確的項目營銷思路2、市場形象的樹立與傳遞3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備1、明確的項目營銷思路營銷思路 銷售目標(biāo) 銷售價格 項目營銷環(huán)境 營銷難點(diǎn)

10、 項目價值體系梳理 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備1、明確的項目營銷思路 價格表的制定1：項目均價2：各區(qū)均價3：各棟均價4：各朝向均價5：各樓層價格 6：一房一價表 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備1、明確的項目營銷思路 價值體系梳理 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備1、明確的項目營銷思路 營銷思路的確定 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備2、市場形象的樹立與傳遞項目形象 案名 LOGO SLOGEN 基礎(chǔ)色 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備2、市場形象的樹立與傳遞 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化客戶積累 報紙廣告 電視廣播 網(wǎng)絡(luò)廣告 活動組織 渠道行銷 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化 紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化大悅城營銷方案 紐交所股票代碼：SYSW最后，我們來總結(jié)一下房地產(chǎn)策劃： 紐交所股票代碼：SYSW3 附件 紐交所股票代碼：SYSW一句話送給大家：方法比知識重要 紐交所股票代碼：SYSW幾本書推薦給大家： 國富論世界是平的混沌理論宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué) 紐交所股票代碼：SYSW紐交所股票代碼： 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功