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1、第九章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第一節(jié)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、原則和條件 第二節(jié)國有土地使用權(quán)買賣 第三節(jié)國有土地使用權(quán)交換、贈與與繼承 第四節(jié)劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及其與出讓的區(qū)別 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指國有土地使用權(quán)人依法將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別如下：（一）出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為;轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。 （二）法律關(guān)系主體不同。 （三）出讓金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同。 轉(zhuǎn)讓費(fèi)=剩余出讓金+土地使用者的投資與孳息+經(jīng)營利潤 （四）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不對國家的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 轉(zhuǎn)讓屬民事行為，必須遵守平等、自愿
2、、有償、不得損害國家和社會公共利益等一般民事活動準(zhǔn)則。由于其客體的特殊性，還必須遵守:認(rèn)地不認(rèn)人原則 房地不分原則轉(zhuǎn)讓年限，不得超過出讓合同約定的年限扣除已使用年限的剩余年限 辦理過戶登記 轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)由地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，同時(shí)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門申報(bào)成交價(jià)。成交價(jià)明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本條例的有關(guān)規(guī)定重新簽 訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （一）出 讓 土 地 使 用 權(quán) 整 塊 轉(zhuǎn) 讓 （ 宗 地
3、轉(zhuǎn) 讓 ） 的 條 件為了防止“炒地皮”， 出讓轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，通過出讓而獲得的宗地國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人必須按照出讓合同所規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資、開發(fā)建設(shè)后，方可轉(zhuǎn)讓。即：其具體條件由出讓合同具體規(guī)定。我國城市房地產(chǎn)管理法第條規(guī)定，出讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國有土地使用證；按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，并完成投資總額的以上；對已建成的房屋，應(yīng)持有房屋產(chǎn)權(quán)證書。關(guān)于以上兩個(gè)法律條文銜接的問題。首先應(yīng)該符合城市房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定，這是法定條件；其次，根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，看出讓合同中的具體約定。如果合同約定符合法定
4、條件，依其約定；如 果合同約定不符合法定條件，約定無效，依法定條件；如果合同無約定，依法定條件。 關(guān) 于 25%的 法 定 與 約 定 約 定 低 于 25%約定無效；若按約定轉(zhuǎn)讓，違法 約 定 高 于 25%約定有效，但是只需投資達(dá)到25%，就可以依法轉(zhuǎn)讓；只是，就沒有達(dá)到約定比例的部分，承擔(dān)違約責(zé)任 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （ 二 ） 成 片 開 發(fā) 土 地 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件 城市房地產(chǎn)管理法和外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行辦法對成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的條件都作了規(guī)定，可概括為：按合同約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金；取得國有土地使用證；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地
5、條件。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （ 三 ） 出 讓 土 地 分 割 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件分割轉(zhuǎn)讓，是指一整塊國有土地使用權(quán)的局部轉(zhuǎn)讓，即部分轉(zhuǎn)讓。由于分割轉(zhuǎn)讓破壞了國有土地使用權(quán)的整體性，涉及到國家與出讓土地使用權(quán)受讓人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變更，同時(shí)可能引起土地使用權(quán)權(quán)屬的混合，影響國家和社會公共利益。所以，分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了符合出讓土地轉(zhuǎn)讓的一般條件外，還必須經(jīng)地政部門和房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （ 四 ） 劃 撥 國 有 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例第條、劃撥土地使用權(quán)管理辦法第條的規(guī)定，符合下列條件，經(jīng)縣級以上人民政府地政部門批準(zhǔn)，其劃撥國
6、有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；依法補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金；符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第二節(jié)國有土地使用權(quán)買賣 國有土地使用權(quán)買賣，是指國有土地使用權(quán)人把符合國家法律規(guī)定的國有土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，第三人給土地使用權(quán)人支付相應(yīng)價(jià)款的行為。其基本特征為：（一）買賣主體是具有平等民事權(quán)利的單位或個(gè)人；（二）買賣客體是國有土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)；（三）必須遵循買賣原則，雙方按平等、自愿、有償?shù)?/p>
7、原則達(dá)到買賣協(xié)議，通過簽訂買賣合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。 國有土地使用權(quán)買賣程序國有土地使用權(quán)買賣程序，是指國有土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓其國有土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過的步驟。一般為：（一）提出申請。國有土地使用權(quán)出賣人向出讓人提出申請，說明自己出賣的原因。只要符合法定的條件，申請一般能得到批準(zhǔn)，因?yàn)橘I賣土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人的權(quán)利之一。（二）協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。從而確定買受人。（三）簽訂買賣合同。出賣人和買受人簽訂買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。（四）辦理變更登記。按照土地登記規(guī)則規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，持原出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用證、繳納土地增值稅憑證，向當(dāng)?shù)厥小⒖h地政
8、 部門申請辦理變更登記，更換國有土地使用證。 國有土地使用權(quán)買賣合同 國有土地使用權(quán)買賣合同，是指國有土地使用權(quán)人在出售其使用權(quán)時(shí)與購買人簽訂的用以確立國有土地使用權(quán)買賣中雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。它是出賣人以獲取價(jià)款為目的而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人獲取土地使用權(quán)并支付價(jià)款的協(xié)議。依法訂立的國有土地使用權(quán)買賣合同對當(dāng)事人具有法律效力。雙方必須全面履行合同條款中規(guī)定的各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，任何一方不得擅自變更和解除合同。國有土地使用權(quán)買賣合同是一種買賣合同，具有買賣合同的一般特征，如：、是雙方和多方的法律行為。必須雙方或多方當(dāng)事人意思表示一致。 、當(dāng)事人的法律地位對等。、是合法的民事行為。、應(yīng)當(dāng)遵循
9、平等、自愿、公平互利和誠實(shí)信用原則。同時(shí)，國有土地使用權(quán)買賣合同也具有自己的特點(diǎn)： 、是一種權(quán)利買賣，其標(biāo)的是國有土地使用權(quán)。、是一種要式合同，必須簽訂書面的合同。 土地使用權(quán)買賣合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)國有土地使用權(quán)買賣合同，當(dāng)事人一方應(yīng)盡的義務(wù)，就是他方享有的權(quán)利。下面，僅就義務(wù)進(jìn)行說明：、出賣人的主要義務(wù)：交付國有土地使用權(quán)；保證土地開發(fā)程度達(dá)到法律規(guī)定和出讓合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助買受人辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；保證買受人取得的權(quán)利不受第三人追索。、買受人的主要義務(wù)：按合同規(guī)定支付價(jià)款；按合同規(guī)定，接受權(quán)利交付，并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 第三節(jié)國有土地使用權(quán)交換、贈與與繼承 自學(xué)! 第四節(jié)劃撥國有
10、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 劃 撥 國 有 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 程 序劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指國有土地使用權(quán)人將其通過行政劃撥獲得的國有土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物依法轉(zhuǎn)移給他人的行為。 劃撥土地一般是無償使用的土地，使用權(quán)人不能直接轉(zhuǎn)讓，須先補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，再轉(zhuǎn)讓。因此，其程序?yàn)椤把a(bǔ)辦出讓轉(zhuǎn)讓”的程序，具體為：（一）申請。持國有土地使用證、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府地政部門提出欲轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的申請。（二）審查或?qū)徟?符合下列條件者，應(yīng)予以批準(zhǔn)：土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等
11、合法證件。 非經(jīng)濟(jì)組織,須報(bào)主管部門批準(zhǔn).（三）簽訂出讓合同。 合同簽定后日內(nèi)，土地使用權(quán)人交付出讓金，辦理使用權(quán)出讓登記手續(xù)。 （四）簽訂轉(zhuǎn)讓合同。辦理出讓登記手續(xù)后，即可與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。（五）辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。 第四節(jié)劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 國 有 企 業(yè) 改 革 中 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 的 處 置 規(guī) 定中國的國有企業(yè)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其經(jīng)營機(jī)制、管理體制非常落后，不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要進(jìn)行改革。其改革方向是建立“產(chǎn)權(quán)清晰，管理科學(xué)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)，土地使用權(quán)制度改革就是其中的一個(gè)主要內(nèi)容。大部分國有企業(yè)使用的土地都是行政劃撥土地，雖然是無償、無期限地使
12、用土地，但存在兩方面的弊端：其一，企業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)明確的土地使用權(quán)，不可避免地會受到行政干預(yù)，影響企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)，不利于“政企分開”的改革方向；其二，無償使用土地必然會導(dǎo)致土地資源的低效配置和閑置浪費(fèi)。因此，合理地處置國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)，是促進(jìn)國有企業(yè)改革的需要，也是進(jìn)一步推行土地有償使用制度、提高土地管理水平的需要。年，原國家土地管理局發(fā)布了國有企業(yè)改革中劃撥土地使用 權(quán)管理暫行規(guī)定（以下簡稱劃撥規(guī)定）。該規(guī)定明確了國有企業(yè)改革中國有土地使用權(quán)處置的條件、方式及程序。 處置的條件處置國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)，實(shí)際上包含了以下內(nèi)容：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有土地使用權(quán)
13、租賃等。劃撥規(guī)定第、條規(guī)定的條件是：第一，土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法，無爭議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；尚未登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的地政部門申請土地權(quán)屬審核，取得地政部門出具的土地權(quán)屬證明。第二，必須進(jìn)行地價(jià)評估（保留劃撥用地方式除外）。第三，其土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃。 處置方式 、國有土地使用權(quán)出讓。劃撥規(guī)定第條規(guī)定，國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原有劃撥土地使用權(quán)以出讓方式處置。企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的；國有企業(yè)
14、改組為股份合作制的；國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。 處置方式、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）。是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新企業(yè)，該土地使用權(quán)由新企業(yè)持有。新企業(yè)獲得的土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)具有相同的法律地位，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）所形成的國家股股權(quán)，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府地政部門委托給有資格的國有股持股單位統(tǒng)一持有。如國有資產(chǎn)管理委員會。根據(jù)劃撥規(guī)定第、條規(guī)定，國家控股公司、國有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司以及由國家控股的關(guān)系國計(jì)民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司
15、以及組建企業(yè)集團(tuán)的，可以采取國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置。 處置方式、國有土地使用權(quán)租賃。是指國有土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的國有土地租賃合同，并支付租金的行為。企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的；國有企業(yè)改組為股份合作制的；國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。 處置方式、保留劃撥用地。劃撥規(guī)定第條規(guī)定，企業(yè)改制涉及土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：（）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通
16、、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；（）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并、兼并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（）國有企業(yè)改組為國有獨(dú)資公司的。其中，（）、（）、（）項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不得超過年。 案例 年月，某縣工業(yè)局向縣政府提出用地申請，計(jì)劃建立一個(gè)中型水泥廠?？h政府同意后，與工業(yè)局簽訂了土地有償使用合同，并按規(guī)定辦理了相應(yīng)的手續(xù)。年月，水泥廠投建，擬建房屋間及圍墻等。但后來由于某煤礦在水泥廠地基下采煤，造成該廠廠區(qū)地面嚴(yán)重?cái)嗔?，房屋變形，迫使水泥廠基建工程于月下馬，未如期完成廠建計(jì)劃。此時(shí)，某汽車聯(lián)運(yùn)隊(duì)正尋找停車場地。雙方協(xié)商于月簽訂了買賣房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的合同。合同約定：（）水泥廠現(xiàn)有房屋間及未完成的圍墻等全部財(cái)產(chǎn)賣給甲方；（）乙方在合同簽訂后半月內(nèi)將房產(chǎn)等的全部手續(xù)清點(diǎn)后移交給甲方，在全部手續(xù)清點(diǎn)移交后，甲方將價(jià)款萬元一次付清。 年，汽車聯(lián)運(yùn)隊(duì)在使用過程中，被縣土地管理部門發(fā)現(xiàn)并查處。 汽車聯(lián)運(yùn)隊(duì)用地不成，即訴諸法院。 本章結(jié)束!
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