中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)調(diào)控

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1、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)調(diào)控 　　 摘　要： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長(zhǎng)，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)亦有好的表現(xiàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)并非不存在問(wèn)題，但對(duì)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)作出已經(jīng)“過(guò)熱”的判斷不能令人信服。首先，判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱極為困難。其次，國(guó)內(nèi)外條件為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了可能。第三，在現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展具有必然性。第四，中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，是可以通過(guò)調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步適步得到解決的。學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)作為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的重要依據(jù)，把擴(kuò)大消費(fèi)作為中國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要

2、方面。其實(shí)，較高的固定資產(chǎn)投資在中國(guó)現(xiàn)階段有必然性和合理性。 關(guān)鍵詞： 宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，資源供給，投資率，固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)業(yè) 　　一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展不等于過(guò)熱　　　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長(zhǎng)，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（企業(yè)利潤(rùn)、居民收入、物價(jià)、財(cái)政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現(xiàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)并非不存在問(wèn)題，但對(duì)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)作出已經(jīng)“過(guò)熱”的判斷不能令人信服?！　　　∈紫?，判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱極為困難。一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)質(zhì)是一個(gè)自然歷史的過(guò)程，其發(fā)展速度主要取決于該國(guó)（地區(qū)）的復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、歷史、文化以及自然地理、資

3、源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的計(jì)劃或預(yù)期?！　　　∑浯?，國(guó)內(nèi)外條件為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了可能。正在完成的工業(yè)化、加速的城市化進(jìn)程和居民生活水平的日益提高對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲(chǔ)蓄為中國(guó)的高投資提供了前提條件，從而成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ慈Ｈ找娓倪M(jìn)的宏觀調(diào)控為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快發(fā)展增加了保障條件。這就是通常所說(shuō)的中國(guó)戰(zhàn)略機(jī)遇期。用好這一戰(zhàn)略機(jī)遇期是中國(guó)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的要求。　　　　第三，在現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展具有必然性。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的存量、基數(shù)、起點(diǎn)不同，同樣增量的增速會(huì)有很大不同。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長(zhǎng)總量也只有2000

4、多億美元，人均增量不過(guò)200多美元；美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速即使僅有3%，經(jīng)濟(jì)增量亦達(dá)4000億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上?！　　　〉谒?，中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，是可以通過(guò)調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步適步得到解決的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展有風(fēng)險(xiǎn)，但較快發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低；相反，若中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢下來(lái)則會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，支付更高的社會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展更進(jìn)一步增強(qiáng)了這種抗風(fēng)險(xiǎn)能力。警惕中國(guó)經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但過(guò)分高估這種風(fēng)險(xiǎn)將支付極高的現(xiàn)代化建設(shè)成本?！　　　《?、較高投資率是中國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展

5、的重要保證　　　　學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)作為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的重要依據(jù)，把擴(kuò)大消費(fèi)作為中國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要方面。其實(shí)，較高的固定資產(chǎn)投資在中國(guó)現(xiàn)階段有必然性和合理性?！　　　。ㄒ唬┹^高的儲(chǔ)蓄率決定了中國(guó)現(xiàn)階段較高的投資率具有必然性　　　　較高的儲(chǔ)蓄率既源于中國(guó)國(guó)民文化傳統(tǒng)，也是中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家特殊的歷史發(fā)展階段和相應(yīng)的社會(huì)保障制度缺失使然。在今后一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展階段，中國(guó)較高的儲(chǔ)蓄率要求有較高的投資率來(lái)消納，中國(guó)較高的儲(chǔ)蓄率為較高的投資率提供了支撐條件?！　　　。ǘ┲袊?guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展有賴(lài)于一個(gè)較高的投資率　　　　中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，發(fā)展不足是當(dāng)代中國(guó)社會(huì)主要矛盾的主要方

6、面。發(fā)展中國(guó)家的基本特征不僅表現(xiàn)為物質(zhì)生產(chǎn)供給相對(duì)不足，而且表現(xiàn)為提高居民生活品質(zhì)提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重短缺。有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的較高的投資率才能為中國(guó)建設(shè)全面小康社會(huì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化逐步奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的較高的投資率才能從根本上解決物質(zhì)條件不足這一當(dāng)代中國(guó)社會(huì)的主要矛盾。 　　（三）較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，主要取決于投資結(jié)構(gòu)的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低　　　　固定資產(chǎn)投資既包括增加物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資；既包括生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，也包括非生產(chǎn)性、消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資中，既有擴(kuò)大生產(chǎn)

7、資料再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資，也有擴(kuò)大最終消費(fèi)品再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資。城鄉(xiāng)公用基礎(chǔ)設(shè)施、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、居民住宅、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強(qiáng)等非生產(chǎn)性和最終生活消費(fèi)品擴(kuò)大再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市的運(yùn)行提供物質(zhì)支撐，為居民物質(zhì)文化生活提供物質(zhì)保障，與產(chǎn)能過(guò)剩（若有過(guò)剩應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰）、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱沒(méi)有必然的因果關(guān)系。有需求、有效益的固定資產(chǎn)投資是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證，也是加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)?！　　　∪?、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有較快發(fā)展　　　　中國(guó)目前房地產(chǎn)投資約占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的

8、近20%。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)是中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國(guó)城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國(guó)目前的投資率將下降6－7個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求，完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國(guó)城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投

9、資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度是合理的、正常的?！　　　〗窈髱资晔侵袊?guó)城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬(wàn)，2013年前后中國(guó)的城市化率將超過(guò)50%，2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將超過(guò)7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門(mén)，也是為全面建設(shè)小康社會(huì)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)?？焖俚某鞘谢匈?lài)于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！　　　?jù)測(cè)算，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積將達(dá)400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱(chēng)為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40%左右。適度松動(dòng)土地和資金

10、兩個(gè)閘門(mén)，特別是土地閘門(mén)，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿(mǎn)足住房需求，不僅是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，消化“過(guò)?！碑a(chǎn)能（如果有“過(guò)剩”），降低過(guò)高的存貸差，增加就業(yè)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實(shí)意義。美國(guó)的“次貸風(fēng)波”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過(guò)度夸大美國(guó)次貸對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是有害的。中美兩國(guó)國(guó)情、發(fā)展階段不同，中國(guó)的房貸對(duì)象也完全不同于美國(guó)?；谥袊?guó)房貸結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的主陣地和主防線應(yīng)是金融機(jī)構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)?！　　　∷?、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給　　　　年終歲尾，幾

11、個(gè)城市商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，或市場(chǎng)交易量銳減，有價(jià)無(wú)市。但作出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的判斷為時(shí)尚早。2007年全國(guó)房地產(chǎn)投資2.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長(zhǎng)5.0%；商品房銷(xiāo)售面積6.91億m2，同比增長(zhǎng)24.7%；70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬(wàn)m2，同比下降16.6%。商品房銷(xiāo)售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化。商品房?jī)r(jià)漲漲落落是市場(chǎng)發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式?！　　　≈袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個(gè)逐步完善、提高的過(guò)程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有

12、效供給應(yīng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控長(zhǎng)期主導(dǎo)方向，也是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的基礎(chǔ)。中國(guó)要建設(shè)市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時(shí)也不能奢望市場(chǎng)化能夠解決中國(guó)住房的所有問(wèn)題，尤其是政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)起構(gòu)建住房保障體系的責(zé)任。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，關(guān)系民生改善，核心問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的升值收益合理分配，是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開(kāi)發(fā)商、被征地農(nóng)民（拆遷市民）之間的利益關(guān)系。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的兩個(gè)方面的責(zé)任：一是重視解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿(mǎn)足普通市民改善性住房需求所造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化行政手段在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域的作用，以增加有效供給為主導(dǎo)方向

13、，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施正確的調(diào)控，包括規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)境，打擊合同欺詐、捂盤(pán)銷(xiāo)售、哄抬房?jī)r(jià)，加強(qiáng)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管，強(qiáng)制披露房地產(chǎn)信息等；二是根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求?！　　　?007年國(guó)家房地產(chǎn)政策繼續(xù)密集出臺(tái)，高調(diào)推出住房保障體系建設(shè)，受到廣泛擁護(hù)。要把住房保障體系建設(shè)落到實(shí)處，首先要從國(guó)情和各地發(fā)展出發(fā)，科學(xué)規(guī)劃，實(shí)施正確的引導(dǎo)，防止誘發(fā)過(guò)高的預(yù)期。為此，要在四個(gè)層次上統(tǒng)籌兼顧：一是廉租房建設(shè)與經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適租房、雙限房建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；二是住房保障體系建設(shè)與社會(huì)保障體系建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；三是社會(huì)保障體系建設(shè)與以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；四是社會(huì)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。　　　　未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)政策的基本方向，首先應(yīng)是堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向不動(dòng)搖，在深化改革中完善市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的機(jī)制，主要運(yùn)用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿(mǎn)足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。其次是合理劃分市場(chǎng)機(jī)制與行政干預(yù)的邊界，合理匹配中央政府和地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)，根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性，統(tǒng)籌兼顧，優(yōu)化各項(xiàng)建設(shè)支出結(jié)構(gòu)，增加公有廉租房建設(shè)。進(jìn)一步完善和細(xì)化廉租住房制度操作程序，滿(mǎn)足低收入階層合理的基本住房需求。 畢業(yè)論文搜集整理：