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1、第六節(jié)第六節(jié) 契稅及會計處理契稅及會計處理v 一、契稅一、契稅v (一)契稅的產(chǎn)生和發(fā)展簡介(略)v (二)征稅對象與納稅人v 1.征稅對象v 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅征稅對象包括以下五種具體情況:v (1)國有土地使用權(quán)出讓;v (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;v (3)房屋買賣;v (4)房屋贈予;v (5)房屋交換;v (6)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股、抵債或以獲獎方式、預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈予。v 2.契稅的納稅義務(wù)人v 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,其產(chǎn)權(quán)承
2、受的單位和個人。v (三)契稅的計稅依據(jù)v 契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格。分別為成交價格、市場價格、價格差額、出讓費用或土地收益等。v (1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格,是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格,包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益。v (2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與,由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。v (3)土地使用權(quán)交換、房屋交換,以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。v 價格差額,是土地使用權(quán)交換、房屋權(quán)屬交換時,所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。v (4)以劃撥方式取得土地使用
3、權(quán),經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅,計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。v (四)契稅實行地區(qū)差別幅度稅率v 比例為35。具體由省級人民政府酌情決定。v (五)契稅稅收優(yōu)惠v 1.暫行條例中規(guī)定的主要減免稅優(yōu)惠v (1)國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征契稅;v (2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房,免征契稅;(購買的公有住房不得超過國家規(guī)定的標準面積。)v 單位集資建房建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房,經(jīng)批準賣給本單位職工的,如職工為首次購買住房,免征契稅。v (3)因不可抗力滅失住房而重新購買住
4、房的,酌情減免;v (4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,由省級人民政府確定是否減免;v (5)承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán),并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征契稅。v (6)對拆遷居民因拆遷重新購置住房的,對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅,成交價格超過補償款的,對超過部分征收契稅。v 2.企業(yè)改組、改制中契稅征免:v (1)公司制改造,下列情況免征契稅:v 不改變投資主體和出資比例改建的公司制企業(yè),承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬;v 獨立發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬;v 國有、集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司
5、或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬。v 不屬于上述情況的應(yīng)征契稅。v (2)企業(yè)合并:新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬,如合并前各方為相同投資主體的,不征契稅。v (3)企業(yè)分立:派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,不征契稅。v (4)股權(quán)重組:單位、個人承受企業(yè)股權(quán),企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征契稅;注意:增資、擴股中,對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的征收契稅。v (5)企業(yè)破產(chǎn):對債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,免征契稅;對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,征收契稅。v (6)法定繼承人繼承不動產(chǎn)免征契稅;非法
6、定繼承人繼承不動產(chǎn)應(yīng)征契稅。v (六)納稅申報及繳納v 1.納稅義務(wù)發(fā)生時間v 納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天,或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的當天,為納稅義務(wù)發(fā)生時間。v 2.納稅期限v 納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起的10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅 征收機關(guān)辦理納稅申報,并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款,索取完稅憑證。v 3.變更登記v 納稅人出具契稅完稅憑證,土地管理部門、房管部門才能辦理變更登記手續(xù)。v 例例1414.某公司201年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù),并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價值500萬元,換進的房產(chǎn)價值800萬元;第二筆業(yè)務(wù)換出的
7、房產(chǎn)價值600萬元,換進的房產(chǎn)價值300萬元。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3。v 要求:計算該公司應(yīng)繳納的契稅。v 例例1414解解:v 該公司應(yīng)繳納契稅v (800500)39(萬元)v 二、契稅會計處理v 契稅雖然歸類于費用性稅種,但企業(yè)所交納的契稅不可記入“管理費用”賬戶,而是應(yīng)記入“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等賬戶,即契稅不能費用化,而要資本化。企業(yè)取得房屋、土地使用權(quán)后,計算應(yīng)交契稅時:v 借:固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)v 貸:應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅v 企業(yè)繳納稅金時:v 借:應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅v 貸:銀行存款v 企業(yè)也可以不通過“應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅”賬戶。當實際繳納契稅時:v 借:固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)v
8、 貸:銀行存款v 例例1515.某企業(yè)以1000萬元購得一塊土地的使用權(quán),當?shù)匾?guī)定契稅稅率為3。v 要求:計算應(yīng)納契稅并做會計分錄。v 例例1515解解:v 應(yīng)納稅額1000330(萬元)v 借:無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 300000v 貸:銀行存款 300000v 例例1616.某公司接受另一公司贈與房屋一棟,贈與契約上未標明價格。經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核定房屋現(xiàn)值為250萬元(評估價值與此相同),設(shè)契稅稅率為3。v 要求:計算M公司應(yīng)納契稅并作會計分錄。v 例例1616解解:應(yīng)交契稅250375000(元)v 計提稅金時:v 借:固定資產(chǎn) 2575000v 貸:資本公積 2500000v 應(yīng)交稅費應(yīng)交契稅 75000