環(huán)境工程畢業(yè)論文--公寓項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià).doc

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1、專業(yè)學(xué)士學(xué)位畢業(yè)論文佛山大道以西、綠景西路以南村民公寓項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)West of Foshan Road, South of Lvjingxi Road project of the apartment Environmental Impact AssessmentXXXXXX年XX月房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)證研究以佛山大道以西、綠景西路以南村民公寓項(xiàng)目為例專業(yè)： 環(huán)境工程 本科生： XXXX 指導(dǎo)老師： XXX 副教授佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院二零一二年三月本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書 環(huán)境工程 專業(yè) XXX 班級(jí) XXXX 學(xué)號(hào) XXX 同學(xué)一、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題目： 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)

2、證研究_以佛山大道以西、綠景西路以南村民公寓項(xiàng)目為例 二、進(jìn)程安排：起止日期主要內(nèi)容3月14日至3月27日確定論文提綱并收集資料、確定方案3月28日至4月3日實(shí)地勘查、監(jiān)測(cè)、整理數(shù)據(jù)4月4日至5月8日完成初稿5月9日至5月29日修改并成稿5月30日至6月10日答辯準(zhǔn)備和答辯三、主要參考文獻(xiàn)：1、孟祥芬.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)與實(shí)踐研究.武漢科技大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011，4:3；2、徐頌.房地長(zhǎng)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響技術(shù)評(píng)估要點(diǎn)探討A.佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）2009，11，27（6）：74-77；3、邊向征，李慧軍.房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)重點(diǎn)探討.北方環(huán)境，2011，10，22（

3、5）：68-72；四、該任務(wù)書于2012 年 1月 19 日發(fā)出，請(qǐng)你根據(jù)該任務(wù)書的要求按時(shí)完成畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)。五、該任務(wù)書一式兩份，一份發(fā)給學(xué)生，一份留學(xué)院存檔。 指導(dǎo)教師及職稱： 2012年 1 月 19 日 系 主 任： 簽發(fā)于2012 年 1 月 19 日學(xué)士學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人聲明，所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立完成的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含法律意義上已屬于他人的任何形式的研究成果,也不包含本人已用于其他學(xué)位申請(qǐng)的論文或成果。對(duì)本文的研究作出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式表明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。作者簽名

4、： 日期：學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)南昌航空大學(xué)科技學(xué)院可以將本論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。 作者簽名： 日期： 年 月 日導(dǎo)師簽名： 日期： 年 月 日第58頁摘要隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，它將帶來的環(huán)境問題也不斷涌現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須把好環(huán)境保護(hù)第一關(guān)，認(rèn)真做好環(huán)境評(píng)價(jià)工作，切實(shí)做到以人為本，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目與城市生態(tài)環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，保障城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展

5、。本文將以佛山大道以西、綠景西路以南村民公寓項(xiàng)目為例對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)進(jìn)行研究，通過對(duì)村民公寓項(xiàng)目情況的了解，并對(duì)工程情況進(jìn)行分析，揭示了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響的特殊性和復(fù)雜性，然后分別對(duì)項(xiàng)目施工階段和使用階段環(huán)境影響進(jìn)行了詳細(xì)的分析和預(yù)測(cè)，并同時(shí)提出了污染防護(hù)措施，最后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)進(jìn)行總結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)有著很強(qiáng)的實(shí)踐性、社會(huì)性和綜合性，將建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響的復(fù)雜性結(jié)合考慮，將房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的內(nèi)容、現(xiàn)狀和特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。研究成果的應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告的編寫有著重要的技術(shù)指導(dǎo)意義。關(guān)鍵字：房

6、地產(chǎn)項(xiàng)目 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 污染物預(yù)測(cè) 案例分析ABSTRACTWith the rapid development of the real estate industry, it will bring environmental issues continue to emerge, and real estate development and construction projects must be good environmental protection, customs, earnestly environmental assessment work, and make sure pe

7、ople-oriented, so that real estatedevelopment and construction projects with the citys ecological environment and socio-economic development, to safeguard the sustainable development of urban construction.This articlewillFoshanAvenue,west,southofGreenviewRoad West,thevillagersapartment project,forex

8、amplereal estatedevelopment and constructionproject environmental impact assessmentstudy,theunderstandingvillagersapartment project,andengineeringanalysis of the circumstances,reveals thereal estateparticularity and complexityoftheenvironmental impactofdevelopment projects, and thentheenvironmental

9、impactofprojectconstruction phaseanduse phase,thedetailedanalysis and forecasts,and at the same timepollution preventionmeasures,the finalsummary ofthereal estatedevelopment and constructionproject environmental impact assessment.Hasavery practical, socialand integratedrealestatedevelopment and cons

10、truction ofthe projects environmentalimpact assessment,combined withthe technical specificationsoftheconstruction projectenvironmental assessmentandthe complexityofthereal estateconstruction projectenvironmental impactconsiderations,thereal estateconstruction project environmental impactcontent,stat

11、us and characteristicsoftheevaluationsummary,theapplication of research findingsonthe preparationoftheEIA reportoftherealestateconstruction projectshas an importantguiding significance.Keywords:realestateproject environmentalimpact assessment ofpollutantsforecastingcase studies 第一章 前言11.1研究背景與研究意義11

12、.1.1研究背景11.1.2研究意義11.2國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)21.2.1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀21.2.2發(fā)展趨勢(shì)31.3研究方法41.4研究?jī)?nèi)容4第二章 房地產(chǎn)開發(fā)的主要類型42.1我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化42.1.1短平快的合作開發(fā)類型42.1.2小而全的多項(xiàng)目開發(fā)類型42.1.3精耕細(xì)作的成片開發(fā)類型52.2比較成型的開發(fā)類型52.2.1商品房住宅開發(fā)52.2.2酒店7前臺(tái)接待設(shè)施7客房接待設(shè)施8餐飲接待設(shè)施8娛樂服務(wù)設(shè)施82.2.3寫字樓92.3房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容與特點(diǎn)102.3.1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容102.3.2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)11第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中帶來的主要環(huán)境

13、問題及對(duì)策113.1居民生活廢水問題113.2餐飲廢水問題113.3餐飲油煙問題123.4地下車庫尾氣問題133.5生活垃圾站惡臭問題133.6中央空調(diào)冷卻塔噪聲問題143.7高層建設(shè)光污染問題143.8日照問題15第四章 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)評(píng)源強(qiáng)計(jì)算方法簡(jiǎn)介154.1水污染物的計(jì)算154.1.1生活廢水和污染物產(chǎn)生的計(jì)算154.1.2餐飲用水和污染物產(chǎn)生的計(jì)算154.1.3游泳用水量和污染物產(chǎn)生的計(jì)算154.2大氣污染物的計(jì)算154.2.1居民家庭和餐飲燃料燃燒產(chǎn)生大氣污染物的計(jì)算154.2.2居民家庭和餐飲油煙產(chǎn)生大氣污染物的計(jì)算154.2.3備用發(fā)電機(jī)使用產(chǎn)生大氣污染物的計(jì)算154.2.4地下

14、車庫機(jī)動(dòng)車尾氣產(chǎn)生大氣污染物的計(jì)算154.3固體廢棄物的計(jì)算15第三章 佛山大道以西、綠景西路以南村民公寓項(xiàng)目案例研究163.1項(xiàng)目概況及工程分析163.1.1項(xiàng)目概況163.1.2工程分析193.1.3評(píng)價(jià)等級(jí)及范圍333.2項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境概況343.2.1自然環(huán)境概況343.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況343.2.3沙崗污水處理廠353.3環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查與評(píng)價(jià)363.3.1地表水環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查與評(píng)價(jià)363.3.2環(huán)境空氣現(xiàn)狀與評(píng)價(jià)373.3.3聲環(huán)境現(xiàn)狀與評(píng)價(jià)373.4生態(tài)現(xiàn)狀概況39第五章 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)395.1大氣環(huán)境影響分析395.1.1估算因子和估算源強(qiáng)395.1.2環(huán)境空氣影

15、響估算模式395.1.3估算結(jié)果評(píng)價(jià)405.1.4其它污染物評(píng)價(jià)405.1.5大氣環(huán)境影響評(píng)價(jià)小結(jié)415.2排放廢水環(huán)境影響分析415.2.1水污染物排放量衡算及排放去向415.2.3水環(huán)境影響分析415.3噪聲環(huán)境影響分析425.3.1評(píng)價(jià)方法425.3.2評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)425.3.3主要噪聲源425.3.4環(huán)境噪聲影響435.4固體廢物環(huán)境影響分析455.5外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響分析465.5.1周圍環(huán)境簡(jiǎn)介465.5.2道路交通對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境影響分析46第六章 運(yùn)營(yíng)期污染防治措施476.1廢氣污染防治措施476.2廢水污染防治措施486.3噪聲污染防治措施486.4固體廢物污染防治措施496.5生

16、態(tài)污染防治措施50第七章 環(huán)境經(jīng)濟(jì)損益分析507.1環(huán)境效益分析507.2社會(huì)效益分析50第八章 評(píng)價(jià)結(jié)論518.1評(píng)價(jià)結(jié)論518.1.1環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià)結(jié)論518.1.2運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論518.2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境評(píng)價(jià)中的遇到的問題52第九章 結(jié)論53參考文獻(xiàn)54致謝56第一章 前言1.1研究背景與研究意義1.1.1研究背景從20世紀(jì)60年代初“環(huán)境影響評(píng)價(jià)”概念的提出，到20世紀(jì)末的30多年中，環(huán)境影響評(píng)價(jià)既成為環(huán)境科學(xué)體系中一門基礎(chǔ)性學(xué)科，也發(fā)展為環(huán)境管理過程中一項(xiàng)具體制度，同時(shí)還是公眾參與與環(huán)境保護(hù)與管理的一種有效途徑。它的理論意義和實(shí)踐意義，在全世界范圍內(nèi)越來越受科學(xué)家、政

17、府管理人員和公眾的重視和支持。20世紀(jì)70年代初，我國環(huán)境科學(xué)界開始引進(jìn)和研究環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)。進(jìn)入80年代，我國逐步將環(huán)境影響評(píng)價(jià)以法律、法規(guī)和行政規(guī)章制度的形式確定下來，基本形成了一套完整的適合中國國情的環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度。它在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，為確保經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展起到了重要的作用 1 。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中出現(xiàn)了很多新的環(huán)境污染亟待考慮，增加了該類項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范圍和內(nèi)容。在以上的背景下，論文選擇了對(duì)佛山市禪城區(qū)佛山大道以西、綠景西路以南村民公寓項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)研究。依據(jù)項(xiàng)目可行性研究的基本理論，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，針對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)本身的特點(diǎn)

18、，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中環(huán)境影響評(píng)價(jià)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行探索和實(shí)踐，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估實(shí)踐。1.1.2研究意義環(huán)境影響是指人類活動(dòng)（經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)）對(duì)環(huán)境的作用和導(dǎo)致的環(huán)境變化以及由此引起的對(duì)人類社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的效應(yīng) 2 。環(huán)境影響評(píng)價(jià)就是要對(duì)上述作用、變化以及效應(yīng)進(jìn)行評(píng)估，并制定避免或減輕不利影響的對(duì)策措施。作為預(yù)防環(huán)境污染的一項(xiàng)重要的環(huán)境政策，環(huán)評(píng)的實(shí)施對(duì)于我國的環(huán)境治理和污染防治起到了很重要的作用 3 。在實(shí)際工作中，有不少環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)也照搬工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)模式、評(píng)價(jià)方法，一些隱藏的環(huán)境問題未能交代清楚，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后，引發(fā)新的環(huán)境污染糾紛。隨著我國人民生活水平的日

19、益提高，人們不僅對(duì)住宅質(zhì)量要求提高，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境、辦公樓環(huán)境也力求環(huán)境健康、優(yōu)雅，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)提出越來越明確的要求 4 。1.2國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)1.2.1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)房屋建設(shè)過程（施工期）及房屋建設(shè)后居住、使用過程（營(yíng)運(yùn)期）對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對(duì)人類健康及福利可能造成的影響進(jìn)行系統(tǒng)分析和評(píng)估，并提出減少這些影響的對(duì)策措施 5 。在評(píng)價(jià)思路上，黃益珩 6 在房地產(chǎn)類項(xiàng)目環(huán)評(píng)問題的研究上，揭示了我國房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)仍沿用工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)模式、手段、方法、體系的問題，注

20、重了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)外環(huán)境造成的影響，而忽略了外環(huán)境及建筑群落布局對(duì)房屋使用者造成的影響，沒有考慮什么樣的環(huán)境適宜人居住。這種評(píng)價(jià)模式?jīng)]有抓住房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)特點(diǎn)，不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)對(duì)人居環(huán)境的要求。從評(píng)價(jià)理念上，鐘甦、陳曉冰、王蕊 7 等從房地產(chǎn)評(píng)價(jià)體系的角度上，根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，提出了用綠色房地產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目綠色房地產(chǎn)水平。從評(píng)價(jià)重點(diǎn)上，安東、林愛葵 8 分析了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容以及存在的問題，提出在房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)中應(yīng)增加關(guān)注的一些方面，包括外部污染源對(duì)項(xiàng)目、項(xiàng)目選址所在地環(huán)境質(zhì)量、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)計(jì)是否體現(xiàn)綠色環(huán)保、項(xiàng)目景

21、觀環(huán)境影響、項(xiàng)目光線照射適度性的評(píng)價(jià)。這樣才有助于使房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)更為科學(xué)、全面、公正。同時(shí)，邊向征、李慧軍 9 指出環(huán)境影響評(píng)價(jià)的重點(diǎn)和需要注意的問題，并有針對(duì)性地對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的選擇、施工期環(huán)境影響分析、生態(tài)滿意度分析、中水回用、清潔生產(chǎn)探討、土壤的監(jiān)測(cè)等幾方面說明其重要性和必要性，并作為重點(diǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的初步探討。從評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，桂烈勇 10 以住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)為例，指出住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)時(shí)涉及的標(biāo)準(zhǔn)種類較多，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的選用常常容易產(chǎn)生一些問題。應(yīng)當(dāng)科學(xué)準(zhǔn)確地選擇并執(zhí)行相應(yīng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為環(huán)境決策與管理提供可靠的法律依據(jù)。需要注意的是各省、自治區(qū)和直轄市可以根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況制定嚴(yán)于國家標(biāo)

22、準(zhǔn)的地方污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，如有地方排放標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)優(yōu)先執(zhí)行地方排放標(biāo)準(zhǔn)。從環(huán)境管理的角度來看，生態(tài)城市 11 的建設(shè)要滿足一下原則。1、人類生態(tài)學(xué)的滿意原則；2、經(jīng)濟(jì)生態(tài)學(xué)的高效原則；3、自然生態(tài)學(xué)的和諧原則。從生態(tài)宜居性分析角度來看，孔火良 12 闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中進(jìn)行生態(tài)宜居性分析的目的是站在生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的角度，通過對(duì)項(xiàng)目建成后居室以外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、采取的污染防治措施及治理水平，自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀以及環(huán)境管理措施的有效性、社會(huì)環(huán)境等要素的分析評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的生態(tài)宜居性優(yōu)劣程度進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，對(duì)缺乏或不足部分提出補(bǔ)充、完善的措施、方案，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，以改善居住環(huán)境

23、、提高生態(tài)宜居性，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。孔火良在文中介紹了生態(tài)宜居性分析的方法為灰色聚類評(píng)價(jià)法 13 。國外眾多學(xué)者則在文章中反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)以人為本，側(cè)重房地產(chǎn)類項(xiàng)目環(huán)評(píng)所具有的特點(diǎn) 14-17 ，如項(xiàng)目與環(huán)境影響之間的雙向性，評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)以選取影響居民健康為主，更全面細(xì)致地進(jìn)行評(píng)價(jià)；評(píng)價(jià)過程中應(yīng)當(dāng)注重物理指標(biāo)與定性指標(biāo)相互兼顧等。Shukuang Ning等 18 人重點(diǎn)研究了在遙感圖像的幫助下對(duì)水土流失、農(nóng)業(yè)土壤污染進(jìn)行影響評(píng)價(jià)，Karen McCaig 19 研究了加拿大的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的綜合性評(píng)價(jià)框架。更多的國外學(xué)者在房地產(chǎn)類項(xiàng)目環(huán)評(píng)方法方面，如何選取評(píng)價(jià)因子以及評(píng)價(jià)

24、標(biāo)準(zhǔn)及確定綜合評(píng)價(jià)指數(shù)、判定評(píng)價(jià)結(jié)果的方法和公眾參與方式等工作進(jìn)行研究 20 。國內(nèi)外的眾多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的研究很多，因此，我們要認(rèn)真作好對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作，將以人為本作為評(píng)價(jià)的道德準(zhǔn)則，并協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目、城市生態(tài)環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展三者的關(guān)系，以城市建設(shè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。1.2.2發(fā)展趨勢(shì)陳天照 21 總結(jié)了我國的過去幾十年中國環(huán)境法律法規(guī)及相關(guān)程序，指出要解決我國過度強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而環(huán)境保護(hù)受到一定阻礙的問題，未來需要從這三個(gè)方面著手：環(huán)評(píng)法中的環(huán)境影響評(píng)價(jià)模型需要隨著實(shí)施環(huán)評(píng)的進(jìn)展及時(shí)更改；環(huán)境影響評(píng)價(jià)導(dǎo)則和環(huán)評(píng)教育需要進(jìn)一步加強(qiáng)；公眾參與部分比重需提高。社會(huì)經(jīng)

25、濟(jì)的不斷發(fā)展促使人們對(duì)生活以及辦公環(huán)境的要求也不斷提高，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目作為人類生存環(huán)境的有機(jī)組成部分，為人們更好地享受生活、體驗(yàn)良好辦公環(huán)境等的活動(dòng)提供場(chǎng)所，同時(shí)也提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的標(biāo)準(zhǔn)。因此未來房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)將圍繞以人為本思想，突出房地產(chǎn)類項(xiàng)目環(huán)評(píng)所具有的與一般建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)不同的特點(diǎn)，建立科學(xué)化和規(guī)范化的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)體系 22 。1.3研究方法本文對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行理論分析，通過定性分析、實(shí)證分析和對(duì)比分析等方法對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行了討論。同時(shí)使用了定量分析法表述房地產(chǎn)項(xiàng)目可能造成的大氣、水、噪聲等環(huán)境污染，

26、并通過參閱多種相關(guān)文獻(xiàn)，突出治理和防止污染的有效措施。1.4研究?jī)?nèi)容第二章 房地產(chǎn)開發(fā)的主要類型2.1我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上扮演者雙重角色：一是商人，二是城市建設(shè)者。第一種角色要求開發(fā)商不可避免地追求開發(fā)利潤(rùn)的量大化，第二種角色又要求開發(fā)商追求開發(fā)的社會(huì)效應(yīng)?；仡櫡康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，我們不難看出，隨著房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的不斷完善和市場(chǎng)自身的成熟，開發(fā)商的城市建設(shè)意識(shí)在逐步增強(qiáng)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)模式也在發(fā)生著變化。2.1.1短平快的合作開發(fā)類型“聯(lián)合開發(fā)”和“項(xiàng)目公司”是我國房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的一大特色，造成這種局面的直接原因是早期為數(shù)不少的建設(shè)項(xiàng)目用地是以協(xié)議出讓方式取得

27、，某些取得開發(fā)權(quán)的企業(yè)或個(gè)人因種種原因，不能再短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)項(xiàng)目，致使開發(fā)周期大大延長(zhǎng)，甚至使土地長(zhǎng)期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資本的吸引也與日俱增，一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢(shì)的企業(yè)迫切希望獲取土地資源，于是合作開發(fā)這種形式應(yīng)運(yùn)而生。2.1.2小而全的多項(xiàng)目開發(fā)類型一些有相當(dāng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)或是因?yàn)槿〉庙?xiàng)目的條件限制，或是主動(dòng)地希望完善企業(yè)自身的產(chǎn)品層次，開始注重后續(xù)發(fā)展的取向上，并希望多點(diǎn)出擊，四面開花，擴(kuò)大企業(yè)在不同客戶層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項(xiàng)目開發(fā)模式。這種開發(fā)模式可以在一段時(shí)間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度，以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、管

28、理制度以及對(duì)不同類型產(chǎn)品的深入研究，否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產(chǎn)品上均取得市場(chǎng)認(rèn)可，稍有閃失，則可造成對(duì)企業(yè)整體印象的損害，而且產(chǎn)品交叉會(huì)使開發(fā)商不自覺地將不同產(chǎn)品概念混用，造成產(chǎn)品個(gè)性的方向性偏差。從城市建設(shè)的意義上說，這種開發(fā)模式不僅無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，而且容易造成城市建設(shè)功能的紊亂，使城市建設(shè)無法在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行，因?yàn)橥瑯映鲇谄髽I(yè)切身短期收益的需要，開發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度思考自己的開發(fā)行為。2.1.3精耕細(xì)作的成片開發(fā)類型相對(duì)于前二種模式，成片住宅開發(fā)無疑更具活力，也更加符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的客觀要求。成

29、片開發(fā)的原則是總體規(guī)劃，適度調(diào)整，即小區(qū)總體布局、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃通盤考慮。對(duì)產(chǎn)品而言。成片開發(fā)可以有足夠的空間和規(guī)模實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設(shè)計(jì)；對(duì)開發(fā)商來說，可以體現(xiàn)更完整的開發(fā)理念，使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動(dòng)力和持續(xù)品牌建設(shè)，更加具有責(zé)任感；對(duì)消費(fèi)者來說，一個(gè)大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū)，不確定因素較少，不會(huì)因?yàn)槿蘸笾車h(huán)境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現(xiàn)有居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降；從整個(gè)行業(yè)發(fā)展來說，成片住宅開發(fā)客觀上促進(jìn)了精品住宅的形成?！爸袊慨a(chǎn)看廣州，廣州房產(chǎn)看華南”，一批大盤住宅的出現(xiàn)，使精品樓盤成為市場(chǎng)的標(biāo)兵，規(guī)?；?、集約化效應(yīng)可以實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。成片開發(fā)使城市容易

30、形成多個(gè)各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體交通網(wǎng)絡(luò)的連接下的有機(jī)統(tǒng)一體，使城市真正呈現(xiàn)無限生機(jī)。同時(shí)，這樣的模式有利于政府部門規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源，并根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學(xué)地制定城市建設(shè)布局，使城市充分發(fā)揮自身的作用。開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變不是一朝一夕之功，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，隨著人們對(duì)居住條件和居住環(huán)境的要求的提高，相信房地產(chǎn)開發(fā)商還將與時(shí)俱進(jìn)，不斷探索出更富創(chuàng)新精神和更具社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)模式。2.2比較成型的開發(fā)類型2.2.1商品房住宅開發(fā)商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包

31、括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。2.2.1.1住宅開發(fā)成本（1）前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。（2）建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費(fèi)等。（3）附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（4）開發(fā)間接費(fèi)。工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和

32、列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（5）其他符合國家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。2.2.1.2結(jié)構(gòu)形式商品房的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅；磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、排檐等。這些配件與磚做的

33、承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。2、磚木結(jié)構(gòu)住宅；磚木結(jié)構(gòu)住宅的指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。2.2.1.3公用設(shè)施共用部位：是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施、設(shè)備：是

34、指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.2.2酒店我們從酒店的稱謂與功能，可以找到對(duì)酒店的定義。然而，時(shí)至今日，對(duì)酒店的定義也是五花八門，眾說紛紜的。一個(gè)具有國際水準(zhǔn)的酒店首先，要有舒適安全并能吸引客人居住的客房，具有能提供有地方風(fēng)味特色的美味佳肴的各式餐廳，還要有商業(yè)會(huì)議廳，貿(mào)易洽談時(shí)所需的現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)備和辦公通訊系統(tǒng)，旅游者所需要的康樂中心。游泳池、健身房、商品部、禮品部，以

35、及綜合服務(wù)部，如銀行、郵局、電傳室、書店、花房、美容廳等等。同時(shí)，各單位要有素質(zhì)良好的服務(wù)員，向客人提供一流水平的服務(wù)。今日的國際酒店業(yè)被稱為“旅游工業(yè)”。所謂工業(yè)，它該表達(dá)式大量的、科學(xué)的、專業(yè)以及有效率的事業(yè)。歸納起來，現(xiàn)代所謂的酒店，應(yīng)具備下列基本條件：2.2.2.1酒店服務(wù)酒店房間的基本設(shè)備包括床、衣柜、茶幾、一般亦設(shè)有電話、電視、鬧鐘；并有雪柜，內(nèi)有各種飲料、酒類及小食，全部需收費(fèi)，在結(jié)帳時(shí)繳付。房間亦備有電水煲，水杯及咖啡、茶包、奶、砂糖等供住客使用。除了十分便宜的酒店外，房?jī)?nèi)通常都設(shè)有獨(dú)立浴室，內(nèi)有坐廁、浴缸及淋浴設(shè)備。較高級(jí)及先進(jìn)的酒店，亦設(shè)有互聯(lián)網(wǎng)接駁服務(wù)，可能需額外收費(fèi)。

36、酒店的基本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件，酒店設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)決定了酒店的檔次。無論酒店的檔次如何，其基本設(shè)施應(yīng)具備以下幾個(gè)方面： 前臺(tái)接待設(shè)施具有與本酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺(tái)接待條件。包括前臺(tái)接待大廳、總服務(wù)臺(tái)（含接待處、問詢處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。 客房接待設(shè)施具有與本酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的客房設(shè)施，包括：?jiǎn)稳碎g、標(biāo)準(zhǔn)間、豪華套房、總統(tǒng)套房等。 客房?jī)?nèi)應(yīng)配有與酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如：梳妝臺(tái)（或?qū)懽峙_(tái)）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)一般配有坐式便器、梳洗臺(tái)（裝有洗面盆、梳妝鏡）、冷熱

37、水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話，可直撥或通過總機(jī)掛通國內(nèi)或國際長(zhǎng)途電話；每間客房都配有電視機(jī)和音響設(shè)備；每間客房?jī)?nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房?jī)?nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、肥皂、洗發(fā)水、潤(rùn)發(fā)露或護(hù)發(fā)素、浴帽、擦鞋器（紙）等。 餐飲接待設(shè)施具有與本酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的中餐廳、西餐廳及所必需的飲食供應(yīng)設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等等。 娛樂服務(wù)設(shè)施具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的歌舞廳，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧服務(wù)設(shè)備和設(shè)施；

38、保齡球場(chǎng)及設(shè)備和設(shè)施；桌球室及室內(nèi)桌球設(shè)備和設(shè)施；電子游藝室及其各種電子游藝設(shè)備和設(shè)施；游泳池及各種附屬和輔助設(shè)備設(shè)施；健身室及各種健身設(shè)備和器材；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等等。2.2.2.2酒店經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施（1）工程保障設(shè)施：如變、配電設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施。 （2）安全保障設(shè)施：如對(duì)講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、消防監(jiān)控設(shè)施、各種滅火器材等等。 （3）內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施：如員工食堂、員工宿舍、員工俱樂部、員工更衣室、員工通道等。 2.2.2.3酒店的分類1、商務(wù)型酒店。它主要以接待從事商務(wù)活動(dòng)的客人為主，是為商務(wù)活

39、動(dòng)服務(wù)的。這類客人對(duì)酒店的地理位置要求較高，要求酒店靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。其客流量一般不受季節(jié)的影響而產(chǎn)生大的變化。商務(wù)性酒店的設(shè)施設(shè)備齊全、服務(wù)功能較為完善。 2、度假型酒店。它以接待休假的客人為主，多興建在海濱、溫泉、風(fēng)景區(qū)附近。其經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性較強(qiáng)。度假性酒店要求有較完善的娛樂設(shè)備。 3、長(zhǎng)住型酒店。為租居者提供較長(zhǎng)時(shí)間的食宿服務(wù)。此類酒店客房多采取家庭式結(jié)構(gòu)，以套房為主，房間大者可供一個(gè)家庭使用，小者有僅供一人使用的單人房間。它既提供一般酒店的服務(wù)，又提供一般家庭的服務(wù)。 4、會(huì)議型酒店。它是以接待會(huì)議旅客為主的酒店，除食宿娛樂外還為會(huì)議代表提供接送站、會(huì)議資料打印、錄像攝像、旅游等服務(wù)

40、。要求有較為完善的會(huì)議服務(wù)設(shè)施（大小會(huì)議室、同聲傳譯設(shè)備、投影儀等）和功能齊全的娛樂設(shè)施。 5、觀光型酒店。主要為觀光旅游者服務(wù)，多建造在旅游點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)不僅要滿足旅游者食住的需要，還要求有公共服務(wù)設(shè)施，以滿足旅游者休息、娛樂、購物的綜合需要，使旅游生活豐富多彩、得到精神上和物質(zhì)上的享受。 6、經(jīng)濟(jì)型酒店：經(jīng)濟(jì)型酒店多為旅游出差者預(yù)備，其價(jià)格低廉，服務(wù)方便快捷。特點(diǎn)可是說是快來快去，總體節(jié)奏較快，實(shí)現(xiàn)住宿者和商家互利的模式。 7、連鎖酒店：連鎖酒店可以說是經(jīng)濟(jì)型酒店的精品，諸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市場(chǎng)份額也是越來越大。 8、公寓式酒店：酒店式公寓吸引懶人和忙人酒店式服務(wù)公寓，最早始

41、于1994年歐洲，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。 在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務(wù)，又能享受居家的快樂，住戶不僅有獨(dú)立的臥室、客廳、衛(wèi)浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務(wù)員清掃；需要送餐到房間、出差定機(jī)票，只需打電話到服務(wù)臺(tái)便可以解決了，很適合又懶又忙的IT小兩口。由于酒店式服務(wù)公寓主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi),集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，因此今后要是出租，價(jià)格一般都不低

42、。2.2.3寫字樓辦公樓指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展。2.2.3.1布局結(jié)構(gòu)中小型辦公樓一般為低層或多層磚混結(jié)構(gòu)建筑，平面布局常采用中間走道、兩邊辦公室的內(nèi)走廊式或一邊走道、一邊辦公室的外走廊式布局。這類辦公樓的平面設(shè)計(jì)主要是合理選擇開間尺寸和布置門廳、樓梯。大型辦公樓的結(jié)構(gòu)形式多采用鋼筋混凝土框架或鋼結(jié)構(gòu)、剪力墻、筒體結(jié)構(gòu)（見筒體結(jié)構(gòu)建筑）、框剪結(jié)構(gòu)等，以利抗風(fēng)、防震。平面布局有由幾幢多層建筑組合成一組辦公樓群的分散布局和由高層建筑或高層建筑與局部低層建筑相結(jié)合的集中布局。如北京原建筑工程部辦公樓為三幢多層建筑組成三合

43、院式的辦公樓群。美國紐約利華大廈為高層建筑與局部低層建筑相結(jié)合的高層辦公樓。紐約CBS大廈為筒體結(jié)構(gòu)形式的大型塔式辦公樓，所有交通和輔助設(shè)施全部設(shè)在內(nèi)筒中，辦公室部分為大空間，采用靈活隔斷分間，無固定走道，是現(xiàn)代辦公樓建筑的常用模式。2.2.3.2規(guī)模組成辦公樓的組成因規(guī)模和具體使用要求而異，中國的辦公樓一般包括三部分：辦公室、會(huì)議室；衛(wèi)生間、機(jī)電設(shè)備間、食堂、禮堂、庫房等輔助用房；門廳、走道、電梯和樓梯間等。 由于辦公樓的規(guī)模日趨擴(kuò)大，內(nèi)容也越加復(fù)雜，有的國家正在根據(jù)社會(huì)統(tǒng)計(jì)學(xué)、生理學(xué)、行為心理學(xué)等學(xué)科的成果，研究辦公人員與建筑環(huán)境的關(guān)系，不斷探求新的組成方案。2.3房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容與特

44、點(diǎn)2.3.1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國，依照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型多種多樣，主要包括住宅、寫字樓、酒店、

45、公寓、商業(yè)、金融等建筑工程，以及與之配套的給水、排水、供熱、供氣、通訊、交通、園林綠化等市政公用工程 24 。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類型包括新建項(xiàng)目、改擴(kuò)建項(xiàng)目、用地性質(zhì)改變的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)其規(guī)模大小、污染程度、生態(tài)影響程度與非污染項(xiàng)目和污染項(xiàng)目都有很大差距，是介于污染與非污染、有明顯生態(tài)影響與無明顯生態(tài)影響之間的項(xiàng)目 25 。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄（部令第2號(hào)）規(guī)定建筑面積10萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書。2.3.2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)類項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)模大小不一，污染源強(qiáng)根據(jù)項(xiàng)目用途和使用功能而不同，有些項(xiàng)目存在

46、污染，有些項(xiàng)目的污染無關(guān)緊要。有些項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響較大，有些則較??；（2）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的環(huán)境影響既不像公路建設(shè)為非污染生態(tài)影響項(xiàng)目，也不像工業(yè)類項(xiàng)目那樣產(chǎn)生嚴(yán)重破壞環(huán)境的大量廢水、廢氣等污染項(xiàng)目，是介于污染與非污染項(xiàng)目；（3）房地產(chǎn)類項(xiàng)目具有周期短的特點(diǎn)，主要在立項(xiàng)審批速度快、建設(shè)速度快、建設(shè)期相對(duì)較短三方面有所體現(xiàn)。 22 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中帶來的主要環(huán)境問題及對(duì)策3.1居民生活廢水問題居民生活廢水主要來源于廁所沖洗水、廚房洗滌水、洗衣排水、沐浴排水及其他排水等，污染物主要是纖維素、淀粉、糖類、脂肪、蛋白質(zhì)等有機(jī)物質(zhì)，N、P、S等無機(jī)鹽類及泥沙等雜質(zhì)，還有多種微生物及病原

47、體。主要污染物指標(biāo)是化學(xué)需氧量、動(dòng)植物油脂、表面活性劑、pH值、N、P和大腸菌群等。居民生活廢水的處理為：（1）經(jīng)化糞池簡(jiǎn)單處理后，進(jìn)入小區(qū)自建的污水處理站處理達(dá)標(biāo)后再外排；（2）通過市政管網(wǎng)進(jìn)入城鎮(zhèn)污水處理廠處理，達(dá)標(biāo)后再外排。對(duì)于第一種情況，需說明污水處理站得位置、規(guī)模、處理工藝、進(jìn)出水采用的標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)于第二種情況，需說明市政管網(wǎng)的建設(shè)情況、城鎮(zhèn)污水處理廠的納污范圍、現(xiàn)狀規(guī)模、處理工藝、運(yùn)行情況等，并對(duì)接納該房地產(chǎn)項(xiàng)目污水的可行性進(jìn)行分析。3.2餐飲廢水問題餐飲廢水的成分復(fù)雜，有機(jī)物含量高，主要有食物纖維、淀粉、脂肪、動(dòng)植物油脂、各類佐料、洗滌劑和蛋白質(zhì)等。餐飲廢水的治理任務(wù)主要是去除油脂

48、、有機(jī)物和懸浮物。根據(jù)餐飲廢水的水質(zhì)特點(diǎn)，其治理方法有物理法，生物法及電化學(xué)法。在實(shí)際使用時(shí)，一般是幾種方法的合理組合應(yīng)用。（1）動(dòng)植物的去除降低餐飲廢水中動(dòng)植物油的含量對(duì)降低化學(xué)需氧量和懸浮物有著直接影響。動(dòng)植物油在餐飲廢水中有5種存在形式：上浮油、分散油、乳化油、溶解油和油-固體物，其中以上浮油和分散油為主，分別占總油分的50%60%和35%45%。分散油極不穩(wěn)定，有可能繼續(xù)變小，形成乳化油。此外洗滌劑的廣泛使用，使得部分油脂呈乳化狀，增加了油水分離的難度。（2）有機(jī)物和懸浮物的去除a、生物降解廢水的生物降解是利用自然界廣泛存在的，以有機(jī)物為營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)的微生物來氧化分解廢水中溶解態(tài)和膠體狀態(tài)

49、的有機(jī)物，并將其轉(zhuǎn)化為無機(jī)物?？缮允呛饬繌U水可否生物降解的指標(biāo)，根據(jù)各大城市對(duì)餐飲廢水的監(jiān)測(cè)結(jié)果表明；餐飲廢水中BOD5/COD0.3，具有可生化性好的特點(diǎn)。b、膜生物反應(yīng)技術(shù)膜生物反應(yīng)器是將膜分離技術(shù)和生物處理工藝有機(jī)結(jié)合起來的一種新型水處理技術(shù)。它集微生物的生物降解作用和膜的高效分離作用于一體，由于微生物的高濃度可以使反應(yīng)器的處理效率提高，再加上膜的過濾作用，有效去除污水的懸浮物和有機(jī)物，使出水水質(zhì)良好。c、混凝法餐飲廢水中污染物主要以膠體形式存在，pH值較低，SS值很高，濁度很大?；炷ㄌ幚淼膶?duì)象就是天然江河和污水中的膠體和懸浮物，餐飲廢水的特點(diǎn)正好符合混凝法處理的范圍。d、電化學(xué)法

50、電化學(xué)法是利用電流進(jìn)行溶液氧化還原反應(yīng)的過程，廢水中的污染物質(zhì)在陽極被氧化，在陰極還原后，或與電極反應(yīng)產(chǎn)物作用，轉(zhuǎn)化成無害的成分，達(dá)到凈化水的目的。在餐飲廢水處理中最常用的就是電解絮凝法。3.3餐飲油煙問題一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)有配套的商業(yè)用房，其中留有一定的餐飲面積，如在住宅樓底層設(shè)置餐飲業(yè)，房屋建成后因油煙問題居民投訴較多，因此，在環(huán)評(píng)報(bào)告中，一定要做好餐飲油煙的環(huán)境影響分析。餐飲業(yè)廚房作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的油煙主要是食物烹飪、加工過程中揮發(fā)的油脂、有機(jī)質(zhì)及其加熱分解或裂解產(chǎn)物。油煙氣中主要成分是脂肪酸、烷烴和烯烴。油煙會(huì)損壞加點(diǎn)，破壞城市大氣質(zhì)量，而且還有吸入毒性、致突變性和致癌性等威脅人類健康的危

51、害性。對(duì)于環(huán)評(píng)報(bào)告書應(yīng)分析如下內(nèi)容：（1）防治措施的可行性分析：食堂、廚房應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施，處理后油煙應(yīng)達(dá)到飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（試行）（GB18483-2001）標(biāo)準(zhǔn)并通過專門的煙道排放；（2）設(shè)置餐飲業(yè)的準(zhǔn)入門檻：應(yīng)明確哪類餐飲業(yè)能進(jìn)入該小區(qū)，哪些餐飲業(yè)不能進(jìn)入該小區(qū)。3.4地下車庫尾氣問題近幾年來我國汽車的數(shù)量急劇增加，停車難的問題逐漸顯現(xiàn)了出來，越來越多的業(yè)主選擇了地下停車車庫這種建筑形式。地下車庫廢氣的主要污染物為NOx、NO2、CO和THC。為了保證地下車庫的空氣質(zhì)量，需在車庫內(nèi)安裝換氣風(fēng)機(jī)，并在地面上設(shè)置通風(fēng)口。根據(jù)汽車庫設(shè)計(jì)規(guī)范，車庫的換氣率為6次/h，排放高度不低于2.5m。

52、根據(jù)實(shí)測(cè)，在設(shè)計(jì)換氣風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行的情況下，地下車庫內(nèi)污染物濃度高出環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)幾倍，但低于大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)限值；廢氣排出后一半不會(huì)出現(xiàn)超標(biāo)現(xiàn)象，但會(huì)造成排氣口周圍污染物濃度偏高。在環(huán)境技術(shù)評(píng)估時(shí)，主要關(guān)注地下車庫機(jī)動(dòng)車入口的位置、排氣筒的位置、排氣筒的個(gè)數(shù)、排氣量，并分析排放達(dá)標(biāo)情況。3.5生活垃圾站惡臭問題大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往會(huì)建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站內(nèi)會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的惡臭氣體。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站操作管理不善，會(huì)給環(huán)境帶來不利影響，引起附近居民的不滿。環(huán)評(píng)報(bào)告書對(duì)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的環(huán)境影響分析應(yīng)包括：（1）對(duì)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的位置應(yīng)進(jìn)行合理性分析，從主導(dǎo)風(fēng)向的角度分析其是否位于住宅小區(qū)的下風(fēng)向，從與最近

53、居住區(qū)的距離分析產(chǎn)生的惡臭對(duì)居住區(qū)的影響程度，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站與最近居民區(qū)的距離應(yīng)在10m以上，其居住區(qū)室內(nèi)才聞不到臭味；（2）對(duì)防止垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站惡臭影響的措施應(yīng)進(jìn)行可行性分析，一方面，垃圾站周圍設(shè)置防風(fēng)網(wǎng)罩和其它柵欄，能有效防止碎紙、破布及其他垃圾碎屑和灰塵等隨風(fēng)飄散到周圍環(huán)境，造成影響；另一方面，注重其附近綠化，綠化面積要達(dá)到10%20%。3.6中央空調(diào)冷卻塔噪聲問題對(duì)于一些綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，往往有住宅樓、寫字樓、商業(yè)中心等各種建筑單體，夏季會(huì)采用中央空調(diào)供冷，冷卻塔工作時(shí)會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的噪聲，嚴(yán)重時(shí)會(huì)干擾附近住宅小區(qū)的正常生活。環(huán)境技術(shù)評(píng)估時(shí)，報(bào)告書應(yīng)從兩方面進(jìn)行闡述其環(huán)境影響，一方面住宅小區(qū)

54、總圖設(shè)計(jì)時(shí)冷卻塔的位置布局是否合理，冷卻塔與居民住宅是否有一定的距離；另一方面，降噪措施是否可行。冷卻塔降噪措施主要由：（1）在不影響冷卻的情況下，盡可能選擇低噪聲或靜音冷卻塔，從聲源上降低冷卻塔噪聲對(duì)居民住宅樓的輻射；（2）冷卻塔盡可能設(shè)置在室內(nèi)，在進(jìn)出風(fēng)口安裝消聲器，并采取隔振措施，能有效控制冷卻塔的噪聲和振動(dòng)，并保證冷卻塔的風(fēng)量需求，保障冷卻塔的正常工作。3.7高層建設(shè)光污染問題光污染是指各種光源（日光、燈光以及各種反折射光）對(duì)周圍環(huán)境和人的損害作用。目前，光污染產(chǎn)生的危害越來越受到大眾的重視。國際上一般將光污染分為三類，即白亮污染、人工白晝和彩光污染。白亮污染是指城市里建筑物的玻璃幕墻

55、、釉面磚墻、磨光大理石和各種涂料等裝飾在太陽光照射強(qiáng)烈是反射光線，明晃白亮、眩眼奪目。在白色光亮污染環(huán)境下長(zhǎng)時(shí)間工作和生活的人，視網(wǎng)膜和虹膜都會(huì)受到不同程度的損害，強(qiáng)烈的反射光進(jìn)入附近建筑物房間內(nèi)，增加了室內(nèi)溫度，影響正常的生活。有些玻璃幕墻是半圓形的，反射光匯聚還容易引起火災(zāi)。人工白晝?yōu)橐鼓唤蹬R后，商場(chǎng)、酒店上的廣告燈、霓虹燈閃爍奪目，令人眼花繚亂，人工白晝嚴(yán)重?cái)_亂人體正常的生物鐘，導(dǎo)致白天工作效率低下，還會(huì)傷害鳥類和昆蟲，強(qiáng)光可能破壞昆蟲在夜間的正常繁殖過程。彩光污染為舞廳、夜總會(huì)安裝的黑光燈、旋轉(zhuǎn)燈、熒光燈以及閃爍的彩色光源構(gòu)成了彩光污染。黑光燈所產(chǎn)生的紫外線強(qiáng)度大大高于太陽光中的紫外線

56、，且對(duì)人體有害影響持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。人如果長(zhǎng)期接受這種照射，不僅對(duì)眼睛不利，而且干擾大腦中樞神經(jīng)，使人感到頭暈?zāi)垦?，出現(xiàn)惡心嘔吐、失眠等癥狀，不僅損害人的生理功能，還會(huì)影響心理健康。3.8日照問題根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則中要求，“（1）住宅每戶至少有一個(gè)居室，宿舍應(yīng)每層有半數(shù)以上的居室能獲得冬至日滿窗日照不少于1小時(shí)；（2）托兒所、幼兒園和老年人、殘疾人專用住宅的主要居室、醫(yī)院、療養(yǎng)院至少有半數(shù)以上的病房和療養(yǎng)院，應(yīng)該能獲得冬至日滿窗日照不少于3小時(shí)”，因此建設(shè)單位委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行平面設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮國民日常生活的日照需求。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)評(píng)源強(qiáng)計(jì)算方法簡(jiǎn)介4.1水污染物的計(jì)算4.

57、1.1生活廢水和污染物產(chǎn)生的計(jì)算4.1.2餐飲用水和污染物產(chǎn)生的計(jì)算4.1.3游泳用水量和污染物產(chǎn)生的計(jì)算4.2大氣污染物的計(jì)算4.2.1居民家庭和餐飲燃料燃燒產(chǎn)生大氣污染物的計(jì)算4.2.2居民家庭和餐飲油煙產(chǎn)生大氣污染物的計(jì)算4.2.3備用發(fā)電機(jī)使用產(chǎn)生大氣污染物的計(jì)算4.2.4地下車庫機(jī)動(dòng)車尾氣產(chǎn)生大氣污染物的計(jì)算4.3固體廢棄物的計(jì)算第三章 佛山大道以西、綠景西路以南村民公寓項(xiàng)目案例研究3.1項(xiàng)目概況及工程分析3.1.1項(xiàng)目概況3.1.1.1建設(shè)項(xiàng)目名稱佛山大道以西、綠景西路以南村民公寓項(xiàng)目3.1.1.2建設(shè)性質(zhì)新建，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目3.1.1.3建設(shè)單位佛山市禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)街道番村村潘

58、一股份經(jīng)濟(jì)合作社3.1.1.4投資規(guī)模5億元3.1.1.5建設(shè)項(xiàng)目選址禪城區(qū)佛山大道以西、綠景西路以南。地塊東面隔綠化帶為佛山大道，南面為番村，西、北面與盛南新都（在建）相鄰3.1.1.6項(xiàng)目分期建設(shè)情況項(xiàng)目分一、二期建設(shè)3.1.1.7項(xiàng)目周邊土地現(xiàn)狀目前項(xiàng)目所屬地塊為待建工地，項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和相關(guān)法律、法規(guī)的要求，建筑密度、建筑容積率及地下室建筑面積均符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求。目前項(xiàng)目所屬地塊周邊為商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、在建工地、城市道路等。項(xiàng)目東北部和北部設(shè)置為商業(yè)、辦公功能區(qū)，與東側(cè)佛山大道和北側(cè)綠景西路形成鮮明的商業(yè)辦公區(qū)。項(xiàng)目南部和西部以公寓和幼兒園為主，與其相鄰為番村和盛南

59、新都（在建），污染源少，形式一體化的生活圈，不存在生活、辦公、娛樂混亂現(xiàn)象，可確保寧靜的居住環(huán)境和優(yōu)越的商業(yè)、辦公環(huán)境。3.1.1.8土石方平衡3.1.1.9建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積65932m2, 規(guī)劃凈用地面積50149m2，總建筑面積165609.33m2，容積率2.5, 建筑密度27.8%，綠地率28.3%。項(xiàng)目分一、二期建設(shè)，其中一期擬建設(shè)12棟17層公寓、1座幼兒園、1棟16層辦公樓（含沿街商業(yè)），二期擬建設(shè)1棟21層酒店和1棟15層辦公樓，采用地上3層、地下1層連體設(shè)計(jì)，連體部分作商業(yè)用途。本項(xiàng)目總?cè)胱魯?shù)為384戶，居住總?cè)丝诩s1345人。配套設(shè)施有社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)警衛(wèi)

60、室、公廁、垃圾站、物管用房（不設(shè)廚房）、肉菜市場(chǎng)、商鋪、餐飲、停車場(chǎng)等。機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)1095個(gè)，其中：地上停車位101個(gè)，地下停車位994個(gè)。餐飲分布在沿街商業(yè)和酒店內(nèi)，面積共5000 m3，沿街商業(yè)位于項(xiàng)目一期的東面和北面，面積共2895.57m3，不設(shè)大型商場(chǎng)、會(huì)所、KTV、夜總會(huì)等功能，主要設(shè)置日用百貨、服裝、小商品、餐飲等。二期酒店設(shè)餐飲、KTV、休閑娛樂室、客房、商業(yè)等，總建筑面積15846m2，其16層主要用作配套服務(wù)用房，包括大堂、餐飲、KTV、休閑娛樂、物管用房等，其中餐飲、大堂和設(shè)備、物管用房等位于裙樓和13層，餐飲面積約4000m2（2000m2屬連體商業(yè)裙樓），大堂和設(shè)備

61、、物管用房等面積約1282m2，休閑娛樂用房位于裙樓6層，面積約1400m2，另設(shè)有45個(gè)KTV房間，面積約2000m2。721層為客房，面積約9164m2，340個(gè)床位。酒店內(nèi)不設(shè)洗衣房，洗衣外包，酒店供熱采用太陽能和電熱水器供熱，項(xiàng)目不設(shè)置燃?xì)饣蛉加湾仩t。具體功能分布和面積使用情況見表3-2。項(xiàng)目設(shè)2臺(tái)500KW備用發(fā)電機(jī)，分別放置在一期辦公樓和二期酒店地下室；項(xiàng)目設(shè)置中央空調(diào)和冷卻塔，位于辦公樓（15F、16F）和酒店樓頂天面。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3-1-1-1、3-1-1-2。表3-1-1-1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注1規(guī)劃總用地平方米659322規(guī)劃凈用地平方米5

62、01493總建筑面積平方米165609.334地上面積平方米126764.13其中計(jì)容建筑面積住宅總面積平方米65315一期辦公樓建筑面積平方米9705.78一期(16F)沿街商業(yè)建筑面積平方米2895.57一期（其中餐飲1000m2）首層架空停車面積平方米4348.15一期超住宅標(biāo)準(zhǔn)層1/8的屋面梯屋平方米820一期商業(yè)綜合樓建筑面積平方米36577.71二期其中辦公樓平方米882015F/61.9m商業(yè)平方米1584621F/88.5m酒店平方米11911.713F裙樓/14.8, 不設(shè)洗衣房、鍋爐社區(qū)居委會(huì)平方米300位于8、12#首層公廁、垃圾站平方米420地塊東面物管用房平方米350位于8、12#首層，不設(shè)廚房電房平方米220位于8、12#首層警衛(wèi)室平方米50位于8、12#首層肉菜市場(chǎng)