萬科土樓計(jì)劃都市實(shí)踐

萬科土樓計(jì)劃-都市實(shí)踐作品  (2008-07-17 22:44:10)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 萬科土樓計(jì)劃 都市實(shí)踐作品 廉租房 房產(chǎn)分類： 我的建筑設(shè)計(jì)資料馬英九在520就職演說中，期望大陸成為一個(gè)“民主，自由和均富”的社會(huì)，說的很對很直接。而我們的現(xiàn)實(shí)卻是，貧富差距越來越大，“均富”社會(huì)對我們來說還是遙遙無期。表現(xiàn)在我們的居住政策上，政府對保障性住房的態(tài)度仍是不主動(dòng)不拒絕不負(fù)責(zé)的三不政策，萬科出自企業(yè)責(zé)任感的土樓計(jì)劃因此顯得意義重大。土樓計(jì)劃由深圳的都市實(shí)踐設(shè)計(jì)。 土樓公舍：關(guān)于中國城市低收入住宅模式的探索作者：都市實(shí)踐土樓公舍：關(guān)于中國城市低收入住宅模式的探索土樓公舍-一個(gè)旨在為城市中低收入人群提供廉租房的住宅原型, 是一個(gè)非常有意義的對城市低收入住宅模式的探索，它體現(xiàn)了許多城市建筑和社會(huì)學(xué)的意義。 1、當(dāng)代中國城市與平民住宅的問題當(dāng)代中國無疑被卷入了全球化經(jīng)濟(jì)浪潮，而且成為了世界工廠，以其長期超高的增長速度成為世界關(guān)注的熱點(diǎn)。這種形勢在國家重新走向富強(qiáng)的背景下對我們城市和人民的沖擊和機(jī)會(huì)是什么，對我們每一個(gè)關(guān)心城市社會(huì)和文化的人都是一種考問。中國社會(huì)正在轉(zhuǎn)型，快速城市化的進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)。城市大都會(huì)這種高度密集、高度綜合和高度效率的聚居場所的產(chǎn)生是這座現(xiàn)代社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的需要的。中國在未來若干年內(nèi)將在京津唐地區(qū)，長三角和珠三角地區(qū)聚集大量人口，大量的資本與勞動(dòng)力的流動(dòng)正是幾個(gè)都會(huì)區(qū)活躍的經(jīng)濟(jì)和豐富的城市生活的動(dòng)力所在。大量的人口的遷入無疑對城市住宅提出了一個(gè)巨大的要求。在西方工業(yè)革命的初期，歐洲城市化的浪潮催生了現(xiàn)代主義建筑和現(xiàn)代城市的思想。而從歷史的文獻(xiàn)和文學(xué)作品中我們不難發(fā)現(xiàn)這些初期狀態(tài)時(shí)的混亂和諸多社會(huì)問題。低收入和周轉(zhuǎn)型低租金住宅已經(jīng)成為當(dāng)前中國大城市一個(gè)十分迫切的問題。深圳是一個(gè)典型的移民城市，在短短二十多年時(shí)間內(nèi)從一個(gè)邊陲小城聚集起一千三百多萬人口，形成名符其實(shí)的超大城市。在城市建設(shè)初期曾有政府建設(shè)的安置周轉(zhuǎn)房類似宿舍的形式存在過若干年，而隨著土地和住宅的商品化，這種方式就消失了，其后持續(xù)過一段時(shí)間的安居房和微利房的建設(shè)實(shí)際只是為中高收入人群提供了廉價(jià)住宅，并沒有解決低收入和流動(dòng)勞動(dòng)力的居住問題?，F(xiàn)今住宅開發(fā)建設(shè)的責(zé)任幾乎全部由開發(fā)商承擔(dān)。這種方式無疑使得城市住宅用地百分之百地用于滿足城市有產(chǎn)階級(jí)人士的需求，以至于出現(xiàn)遍地豪宅的景象。顯然事實(shí)已經(jīng)證明商品住宅房已經(jīng)遠(yuǎn)離大眾居住水平，甚至成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一部分，這種對城市資源的占有終將成為城市的一大痼疾。畢竟城市需要?jiǎng)趧?dòng)力，勞動(dòng)力需要付得起的棲身之所，這種場所不能夠全部遠(yuǎn)離城市中心，而這種場所在哪里呢？幸運(yùn)的是，深圳是一個(gè)精心規(guī)劃的混沌無序的城市，這種混沌是城市自生的健康的活力所產(chǎn)生的，有如一片萬木蓬勃的原生森林。我們的新移民和打工族找到了他們生存的場所。這是兩種類型的居住區(qū)域，一類是80年代建設(shè)的多層住宅小區(qū)，密集而有序，簡易而有效。它們更多是被打工族中的低層白領(lǐng)所占據(jù)。另一類就是著名的城中村，幾十座被曾經(jīng)的農(nóng)民的私產(chǎn)擴(kuò)建出的超過3以上容積率的低層高密度居住區(qū)散布于深圳特區(qū)內(nèi)，數(shù)以百萬計(jì)的勞工和服務(wù)業(yè)人員聚居于此，高度的流動(dòng)和缺乏城市管理，使得許多城中村出現(xiàn)嚴(yán)重的社會(huì)問題和安全隱患。這使得政府和公眾視其為城市毒瘤而欲徹底清除清除。然而拋開這些問題的表象，我們認(rèn)真地觀察城中村的結(jié)構(gòu)和狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)它們成功地扮演了城市低收入住宅區(qū)的角色。然而城市中心土地價(jià)值的巨大誘惑和政府解決問題區(qū)域的決心終將會(huì)使城中村退出歷史舞臺(tái)，那么城市幾百萬勞動(dòng)力人口如何生存成為我們必須面對的問題。土樓公舍這個(gè)項(xiàng)目就是在這樣一個(gè)大背景下產(chǎn)生的。  2、源起城市研究學(xué)者認(rèn)為，對現(xiàn)代城市形成影響的幾大社會(huì)公共機(jī)構(gòu)的力量依次為地方政府、中央政府、開發(fā)商金融家，而當(dāng)?shù)鼐用駝t是最弱的。在發(fā)達(dá)國家，政府都承擔(dān)了相當(dāng)大的低收入和廉價(jià)住宅的責(zé)任，同時(shí)社會(huì)力量的介入則無疑是一件好事。2005年底都市實(shí)踐與萬科開始討論低收入住宅的設(shè)計(jì)可能性問題。萬科地產(chǎn)作為中國地產(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè)，在企業(yè)公民的意識(shí)上開始關(guān)注中低收入人群的居住問題反映了中國民間力量的社會(huì)意識(shí)的覺醒。當(dāng)時(shí)萬科地產(chǎn)的王石董事長在對福建土樓民居調(diào)研之后提出土樓是一個(gè)很好的小單元的居住形態(tài)，是否可以以此為藍(lán)本做一個(gè)低收入住宅的研究。我們對福建客家民居土樓的形式也有一定的了解，直覺上認(rèn)定這種形態(tài)應(yīng)當(dāng)是可行的。于是接受了這一命題作文形式的項(xiàng)目。Urbanus都市實(shí)踐作為項(xiàng)目建筑師的期望就是在政府支持下由民間經(jīng)濟(jì)力量進(jìn)行低收入住宅的建設(shè)和運(yùn)營，通過這個(gè)實(shí)驗(yàn)?zāi)転橹袊罅啃缘某鞘械褪杖胱≌蜷_一條思路。 3、土樓做為傳統(tǒng)民居土樓民居基本上特指在福建省山區(qū)內(nèi)的客家圓樓圍屋形式的住宅。這是一種非常特殊的住宅形式，福建地區(qū)的著名建筑師黃漢民先生對此有相當(dāng)深入的考察研究，并有專著1。這種傳統(tǒng)民居是當(dāng)時(shí)客家人因各種原因從北方遷徙進(jìn)入福建山區(qū)定居逐漸發(fā)展出的模式，它仍然傳承了中國傳統(tǒng)的院落式住宅的特點(diǎn)，以家族為單位的居住組織，具有比較清晰的等級(jí)制度以及公共和私密空間的分布。此類民居以圓樓最具特色，它以內(nèi)向的空間形式，城堡式的實(shí)體外墻使其具備極強(qiáng)的防衛(wèi)色彩，與軍事要塞的類型接近。這種向心的布局在社會(huì)組織上具有比較有效的社會(huì)交往的優(yōu)勢，但也同時(shí)強(qiáng)化了中心和家族權(quán)力，與封閉、等級(jí)、強(qiáng)權(quán)的概念聯(lián)系在一起，與自然環(huán)境是采取獨(dú)立和對抗的姿態(tài)，而在城市環(huán)境中便具有反城市的傾向。這便是我們在考慮借鑒福建土樓模式挖掘其令人激動(dòng)的建筑價(jià)值的同時(shí)必須面對回答的問題。在深圳的傳統(tǒng)客家人的聚落稱為客家圍屋，在龍崗區(qū)有幾個(gè)保存完好的圍屋，現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)變成外來民工租用的低收入住宅。在福建的土樓也已經(jīng)出現(xiàn)分化的趨勢，其功能除仍然自住之外已有轉(zhuǎn)變成旅館、出租屋甚至博物館的實(shí)例。 4、土樓公舍做為城市低收入廉租住宅項(xiàng)目開始的第一原則就是設(shè)計(jì)一個(gè)純粹的低收入住宅。它是任何進(jìn)入城市的勞動(dòng)力都能夠付得起的居所。萬科地產(chǎn)測算出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：30單元可以分隔成兩對夫妻，最多三對夫妻的生活居所。以每個(gè)單元700元的月租金，每人每月的租金范圍可以控制在120-180元之間。我們認(rèn)為這個(gè)價(jià)格是符合深圳最低收入的“三保”勞工（即保安、保潔、保姆）的基本居住支出能力，而生活條件則會(huì)大大改善。我們以一深圳保安保潔勞工為例，張姓大姐在某公司做保潔員，丈夫在某工地做保安。他們在工作地區(qū)步行距離的某工廠出租宿舍與另外三對親友夫妻合租一間30左右單房，租金為800元/月，室內(nèi)擺成4張床，僅以布簾相隔，實(shí)無個(gè)人隱私可言。在深圳十幾人合租一套單元的打工者比比皆是，實(shí)際反映了低收入勞工的城市生活的窘境，離開這樣的社會(huì)現(xiàn)實(shí)去談?wù)摰褪杖胱≌臉?biāo)準(zhǔn)都是十分空洞的。所以我們的標(biāo)準(zhǔn)就是建造當(dāng)今低收入勞工真正能付得起的住宅，同時(shí)使他們的生活狀況有所改善。 5、現(xiàn)代中國的低收入住宅的規(guī)模模式關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)集中建設(shè)低收入住宅的問題，向來存在著爭論。在西方，特別是美國，大量集中的低收入公寓小區(qū)最終淪為貧民區(qū)的事實(shí)是一個(gè)很大的論據(jù)?，F(xiàn)在西方社會(huì)學(xué)家和政府都在設(shè)法鼓勵(lì)高收入和低收入人群混居的做法。這樣做在打破階層樊籬，保持社區(qū)健康發(fā)展和促進(jìn)社會(huì)和諧方面是有益的。中央政府近來出臺(tái)的90平米以下小戶型配比開發(fā)的住宅政策基本也會(huì)出現(xiàn)類似效果。但這種政策顯然遭到了社會(huì)的廣泛抵制。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的中國，土地政策和住宅開發(fā)政策導(dǎo)致的大型和超大型封閉式的所謂花園住宅小區(qū)業(yè)已成為社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。中國社會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)階層的分化，富人和中產(chǎn)階級(jí)的自我意識(shí)開始建立。他們迫切要求他們的住所能夠充分表達(dá)他們的社會(huì)身份，自然會(huì)拒絕與低收入人群的混居。這一點(diǎn)已經(jīng)在我們土樓項(xiàng)目實(shí)施選址的過程有了充分體現(xiàn)。原本萬科計(jì)劃在其深圳著名的中式住宅小區(qū)“第五園”內(nèi)建設(shè)第一個(gè)試點(diǎn)。消息公布后即刻遭到了意想不到的小區(qū)業(yè)主的激烈的集體抗議，使得這一計(jì)劃不得不推遲，后轉(zhuǎn)移到廣州地區(qū)一個(gè)偏僻的邊角地塊進(jìn)行建設(shè)。不過我們希望采取一種折衷的手段，即將土樓設(shè)計(jì)成小規(guī)模的，相對獨(dú)立的小型社區(qū)，零星布局在與大型花園小區(qū)相近的地區(qū)，以此達(dá)到大尺度上的混居效果。另外，曾有人提出為何不能將花園小區(qū)內(nèi)的一些輔助用房利用作為三保人員的住所，我們認(rèn)為即便可行，其規(guī)模仍然有限且無法社會(huì)化地解決大量的居住問題。其次小批量的低收入人員的散居狀態(tài)實(shí)際無法滿足這一人群的社會(huì)交往需求，也不利于信息流通。在香港，周末市中心空地全部被菲傭占據(jù)的城市現(xiàn)象就是一個(gè)明證。城市中新移民通過親朋同鄉(xiāng)幫助落腳是一個(gè)主要方式，古今中外皆如此。舊時(shí)中國曾有過的會(huì)館就起過類似作用。所以所謂這種做法會(huì)是將不同階層的人群隔絕開來的擔(dān)心是不必要的。 6.土樓公舍進(jìn)入城市土樓公舍的實(shí)驗(yàn)樓正在建設(shè)過程之中。許多設(shè)想尚有待驗(yàn)證。但都市實(shí)踐真正關(guān)心的目標(biāo)并不是僅僅建一個(gè)原型，而是進(jìn)行一定規(guī)模的實(shí)際應(yīng)用。我們意識(shí)到，僅依靠開發(fā)商的力量在土地商業(yè)化運(yùn)作的機(jī)制下是無法進(jìn)行大量的低收入住宅建設(shè)的。我們建議應(yīng)當(dāng)由政府出臺(tái)土地政策，由政府找地，可以是零星的，不具備商業(yè)價(jià)值的用地，以優(yōu)惠的地價(jià)由開發(fā)商介入開發(fā)和管理。在這里，土樓公舍是一個(gè)策略，在城市邊緣填空，將城市遺留的不可用的土地利用起來。  看看作為開發(fā)商的萬科怎么看待土樓計(jì)劃 新土樓試驗(yàn)：一類人的居住與物業(yè)自治萬科周刊 陳健      廉租房的建設(shè)，已經(jīng)被普遍認(rèn)為是解決低收入國民居住權(quán)的一個(gè)較優(yōu)選擇。這個(gè)領(lǐng)域的優(yōu)等生大多為日本、法國、新加坡和中國香港等人口密度較高的國家和地區(qū)，而萬科的“萬匯樓”試點(diǎn)項(xiàng)目，著眼也是解決新興都市拓展區(qū)高密度的新移民的居住問題，其建筑本身對中國傳統(tǒng)移民建筑的傳承，也能帶來文化認(rèn)同的親近感。      常言說，守江山難過打江山。萬匯樓日日在長高，很快就要迎來它的居民。將來如何在廉租的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)合乎理想的管理模式呢？萬科提出的“租戶自治”大膽設(shè)想還有待進(jìn)一步細(xì)化成可行規(guī)則，真正實(shí)行時(shí)也必然少不了磨合和規(guī)則更迭，我們將在今后持續(xù)關(guān)注，這個(gè)專題，僅僅是一個(gè)開始。特別的試驗(yàn)      2008年初夏，廣佛高速路旁，金沙洲邊，一個(gè)直徑72米、6層高、圓形的龐大建筑“萬匯樓”將迎來它的住客。中原的客家人南下嶺南已千年，如今時(shí)勢變遷，“新客家人”已經(jīng)深入到老客家人未曾深入的廣府文化根據(jù)地。      以前的客家人，只有宗族血親才會(huì)住在同一個(gè)天井邊上，閩西龍巖的土樓就是其中代表。土樓里的規(guī)范，也基本由宗法來決定，祖宗意志決定著龐大住宅樓的平衡與延續(xù)，日常紛爭的解決則仰賴于長者智慧，它的整個(gè)氣質(zhì)是內(nèi)向的，防御性的。而名為“萬匯樓”的萬科新土樓一個(gè)探索中低收入人群居住問題如何解決的試驗(yàn)產(chǎn)品，面對的是向外擴(kuò)散的廣闊陌生人群。      聚集于大都會(huì)及周邊的新移民，多是在勞力市場上具有性價(jià)比優(yōu)勢的中青年。他們大多是單身，甚至有一些中青年勞力夫婦在一個(gè)區(qū)域內(nèi)工作，卻缺乏同居的物質(zhì)條件。這個(gè)龐大群體是全新的、混雜的，缺乏公認(rèn)并可循的人際規(guī)則。鄉(xiāng)村里得心應(yīng)手的熟人規(guī)則在這里已經(jīng)不適用，同鄉(xiāng)勢力在外來人群社區(qū)的泛濫，可以視為新移民對人際互動(dòng)和尋求保護(hù)的一種渴望。      所以，萬匯樓將要進(jìn)行的組織與管理試驗(yàn)，與它在建筑設(shè)計(jì)范疇內(nèi)的探索相比，其意義和難度，都有過之而無不及。不收物業(yè)服務(wù)費(fèi)      事實(shí)上，在萬匯樓（當(dāng)時(shí)還只是叫作“新土樓”）于2006年11月底奠基之前，萬科集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)對它未來的管理模式進(jìn)行了多次熱烈的討論。最初，按照物業(yè)管理的正常成本核算，項(xiàng)目的工作人員認(rèn)為要每平方米1.3元才能維持。后來提出，這棟樓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用只要保證保安人員的工資就行，這個(gè)價(jià)格大約是0.9元/平方米，后來又壓縮到0.7元/平方米。最后，一個(gè)新概念出爐了“自管、互助”，由住戶自己組織保安和清潔工來管理小區(qū)；公共配套的商鋪?zhàn)赓U收入，也將用于支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。也就是說，大名鼎鼎的萬科物業(yè)不會(huì)為這個(gè)社區(qū)派出保潔人員，也就不存在“物業(yè)管理（服務(wù)）費(fèi)”的問題了。      于是，“不收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”便成了萬科人思考及探索下一步方案的一個(gè)基本原則和底線。新土樓的內(nèi)蘊(yùn)      “萬匯樓”的設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員曾經(jīng)與王石一起去福建對客家土樓進(jìn)行了詳盡的考察。設(shè)計(jì)中的產(chǎn)品，借鑒了客家圍屋房間朝向均好、內(nèi)院空間大、抗風(fēng)、抗震的技術(shù)優(yōu)點(diǎn)，將傳統(tǒng)圍屋土樓的形式原型抽象出來，從密度、尺度、空間模式、功能組合模式方面進(jìn)行演繹。建成后的建筑將呈外圓內(nèi)方的格局，并藉此形成各種類型的公共空間，可以在中央布置商業(yè)街、會(huì)所、休閑場地等公共設(shè)施。      整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到12000平方米，容積率為1.3。它在防衛(wèi)性與安全性方面與現(xiàn)代城市居住需求接軌，通過斜面把綠地與商業(yè)部分連結(jié)起來。土樓底層墻厚1.5米，可以抗震、防火。厚度大的土墻冬天可以吸收潮氣，夏天可以釋放濕氣，有天然隔熱保溫的作用。這點(diǎn)對嶺南的中低收入人群來說尤其重要節(jié)省能源就是節(jié)省支出。      新土樓靠近馬路，不可避免地受噪音影響，但是滿足目標(biāo)人群“交通便利”的需求。土樓的內(nèi)向空間可以回避外界的噪音，從而可以充分利用高速公路旁那些本來不太適合居住的地塊，為新興發(fā)展區(qū)域中涌入的大量服務(wù)行業(yè)人口提供經(jīng)濟(jì)性居住可能，有助于改善工廠區(qū)大量工人的居住狀態(tài)。      新土樓的圓形有向心性，對外起到排斥和防衛(wèi)的作用，在不夠安全的城市環(huán)境當(dāng)中，可以形成自己獨(dú)立的空間。同時(shí)，由于這個(gè)空間集中了一些共享資源，給居住者營造了共同的場所，使居民產(chǎn)生精神上的升華和共鳴。從外形上看，新土樓也給城市帶來新的視覺沖擊。自己管理自己     奠基儀式后，廣州萬科的物業(yè)部門開始介入討論和研究，方案研究改進(jìn)則由設(shè)計(jì)師和其他專業(yè)人員共同參與。時(shí)至今日，管理方案修改了多次，設(shè)計(jì)也隨之微調(diào)，萬匯樓未來社區(qū)的生活面目慢慢清晰起來。     物業(yè)系統(tǒng)、地產(chǎn)系統(tǒng)、萬創(chuàng)的設(shè)計(jì)師們都不斷交流看法。金沙洲、二沙島、俊園、蓮花北、上梅林廣州深圳各地的萬科人以會(huì)議、電話或郵件的方式參與其中。這個(gè)過程中，激烈的爭論并不算多，畢竟大家面臨的是一個(gè)全新的東西。全新的項(xiàng)目需要全新的管理方法，不能拿以前的經(jīng)驗(yàn)去套。一般來說，設(shè)計(jì)方提出的大部分居住設(shè)想，基本都能在物業(yè)方得到回應(yīng)和解決。若出現(xiàn)解決程度不夠好的情況，就考慮修改設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)。就這樣，“萬匯樓”越來越顯出較強(qiáng)的居住可能和管理可能來。      為了對未來客戶有更切合實(shí)際的了解，萬科還在“萬匯樓”的周邊展開了一項(xiàng)調(diào)查，以區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工為主。調(diào)查前對房屋結(jié)構(gòu)配備和租金作了說明，結(jié)果表明，除了期望租金價(jià)格更便宜之外，大部分受調(diào)查者都對萬匯樓表示了濃厚的興趣。      預(yù)計(jì)萬匯樓初期開放的時(shí)候，萬科物業(yè)將代管一部分入住的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，并協(xié)助業(yè)主建立自治管理規(guī)則。運(yùn)作成熟后，將會(huì)選出土樓“樓長”，成立“互助自管委員會(huì)”，簽定協(xié)議，委托其進(jìn)行管理，并借助居委會(huì)、警務(wù)室，協(xié)助小區(qū)住戶管理，而萬科只派一位代表，協(xié)助委員會(huì)處理對外事宜。新土樓和馬賽公寓      曾經(jīng)有媒體把“萬匯樓”比作是新時(shí)期中國的馬賽公寓，實(shí)際上，兩者除了建筑形態(tài)的差異外（萬匯樓有顯而易見的中國神韻），社會(huì)功能也有比較大的不同。      馬賽公寓的背景是戰(zhàn)后家園重建，針對的是當(dāng)?shù)卦∶?，出資方是法國官方的MRU（重建和城市規(guī)劃部），聘請了大師勒·柯布西耶負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從立案到落成整整花了6年。而萬匯樓是企業(yè)積極參與解決城市中低收入人群居住問題的試驗(yàn)，針對的是主動(dòng)背井離鄉(xiāng)的新移民，由萬科企業(yè)出資，也由萬科的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)整個(gè)設(shè)計(jì)過程的工作。      就以居住人群來說，兩者也有顯著不同這點(diǎn)從公寓面積就能看出，馬賽公寓的普遍面積是98平方米左右，而萬匯樓的公寓面積普遍在35平方米左右。1952年，馬賽公寓正式入住居民6成以上是公務(wù)員，其余是當(dāng)?shù)匦枰仓玫娜巳海曳▏€采用了出售的方法，這使它更像經(jīng)濟(jì)適用房而不是廉租房。萬匯樓則是不出售的，以長期招租的方式，試圖探索出中國中低收入人群的居住解決之道。它未來的居民也不可能是公務(wù)員，而是當(dāng)?shù)毓と撕椭械褪杖牍蛦T，以及一些沒有自有房屋的低收入居民。      當(dāng)然，馬賽公寓的居民自治也有些教訓(xùn)可以為萬匯樓所吸取。在搬遷入戶的幾個(gè)月后，1953年1月，馬賽公寓的居民們召開了管理會(huì)議，成立了協(xié)會(huì)和一套內(nèi)部管理制度，并制作出一本“怎樣居住在馬賽公寓”的手冊。然而如何管理公共設(shè)施的部分仍然模糊，大約過了將近十年，體育設(shè)施、商店和幼兒園才在喋喋不休的爭論中慢慢就位。萬科作為業(yè)權(quán)的單一擁有者，在組織居民自治時(shí)或許能避免這個(gè)問題。 愿望、信心、理性和擔(dān)憂林大鳥      這期雜志出街的時(shí)候，我們手中仍然并無一個(gè)成文的萬匯樓管理方案。激烈地討論，謹(jǐn)慎地設(shè)計(jì)，不停地否定，甚至顧慮重重，顧此失彼這就是一個(gè)試驗(yàn)過程的真相。      它甚至?xí)婕暗揭粋€(gè)哲學(xué)問題：我們有能力替一個(gè)社區(qū)設(shè)計(jì)它的運(yùn)行規(guī)則嗎？或許社區(qū)的演變之快，足以拖著我們跑？或許社區(qū)的新陳代謝，會(huì)自發(fā)形成最合理的規(guī)則？      但是規(guī)則的設(shè)計(jì)仍然是萬匯樓試驗(yàn)的最重要的一部分。我們必須傳達(dá)出一種愿望、一種信心、一種理性，還有一種擔(dān)憂，這些愿望、信心、理性和擔(dān)憂所限定的邊界，或許有助于使這個(gè)社區(qū)的生態(tài)更加平穩(wěn)、更加美好，更加鼓舞人心。      可能我們無法解答這些難題，但我們?nèi)匀灰伎迹阂?、誰？      誰是萬匯樓的潛在住戶？如何確定甄選標(biāo)準(zhǔn)，使得萬匯樓能夠幫助那些最需要幫助的人？這是最大的難題，它事關(guān)公平，也關(guān)乎效率。至少到目前為止，經(jīng)濟(jì)適用房也罷，廉租屋也罷，在中國大陸，無一不在這個(gè)難題面前舉步唯艱。作為一個(gè)輻射面積有限的個(gè)案，萬匯樓面臨的問題難度不大，無需涉及政策層面，但這依然是第一難題。二、委員會(huì)。      在萬匯樓里，“互助自管委員會(huì)”的性質(zhì)是什么？如果它是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它所執(zhí)行的權(quán)力來自哪里？來自全體住戶，還是來自萬科物業(yè)？委員會(huì)的合法性，來自于租金支付者的選舉，還是來自于投資方的授權(quán)？三、供求。      很多原因都可能導(dǎo)致供不應(yīng)求：萬科的品牌，不錯(cuò)的設(shè)計(jì)，良好的社區(qū)氛圍，甚至?xí)惺杖胼^高的人們加入需求方。供不應(yīng)求會(huì)使市場價(jià)格偏離萬科的定價(jià)。此時(shí)，抬高定價(jià)，將會(huì)排斥需要幫助的人。維持定價(jià)，則可能提供尋租的空間。最令人尷尬的局面是，萬匯樓良好的管理吸引了更多的人，從而帶來管理問題。四、租金。      租金是如何確定的？當(dāng)物價(jià)發(fā)生波動(dòng)，或者市場上的租金水平發(fā)生大幅度波動(dòng)的時(shí)候，萬匯樓的租金會(huì)不會(huì)調(diào)整？用什么公式來調(diào)整？通過什么表決機(jī)制來調(diào)整？五、懲罰。      當(dāng)萬匯樓的住戶出現(xiàn)違反自管公約的行為，如何懲罰？由誰來懲罰？這種懲罰的依據(jù)是租房合同，自管公約還是別的法規(guī)？同樣，如果需要在社區(qū)內(nèi)營造積極和諧的氛圍，相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)又應(yīng)當(dāng)遵從什么規(guī)定？六、仲裁。      當(dāng)出現(xiàn)爭議時(shí)，誰是仲裁者？自管委員會(huì)、萬科物業(yè)、派出所還是街道辦？最關(guān)鍵的一點(diǎn)是：萬科物業(yè)應(yīng)該在這個(gè)自治試驗(yàn)可能發(fā)生的仲裁過程中扮演什么角色嗎？還是完全退到幕后？七、文化背景。      用什么文化來解釋和延續(xù)萬匯樓？是中國傳統(tǒng)的聚居文化，還是西方的自治精神？這個(gè)選擇看似無關(guān)痛癢，紙上談兵，卻可能最終決定了其他許多規(guī)則的確定，并且決定萬匯樓的可持續(xù)方式。八、成功之后？      如果，三四年之后，萬匯樓被公認(rèn)為一個(gè)成功的試驗(yàn)，將由誰來推廣它？按照萬科以往的軌跡來看，萬匯樓成功的可能性不小，但僅僅依靠萬科來推廣，就顯得太杯水車薪了。而萬匯樓里包含種下的萬科基因，是否具備在全社會(huì)推廣的可能？12 / 12下載文檔自由編輯打印