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2013電大房地產(chǎn)法考試小抄-2013電大《房地產(chǎn)法》考試小抄.doc

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2013電大房地產(chǎn)法考試小抄-2013電大《房地產(chǎn)法》考試小抄.doc

2013年最新電大房地產(chǎn)法考試小抄房地產(chǎn)法單項(xiàng)選擇題1.城市房地產(chǎn)管理法第八條規(guī)定,集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅土地的使用權(quán)可以有償出讓。這里的“集體所有的土地”是指(C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,在哪種情況下,國(guó)有土地使用權(quán)的出讓必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式(B.土地用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅,具有拍賣(mài)、招標(biāo)條件的3.某公司因生產(chǎn)建設(shè)需要取得了一幅國(guó)有土地的使用權(quán),可土地使用權(quán)取得后,該投資計(jì)劃被股東大會(huì)否決。公司欲改變?cè)摲恋氐挠猛?為此,它必須(D.取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金4.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用該幅土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于(C)申請(qǐng)續(xù)期。(C.使用年限屆滿前一年5.鳳凰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1997年3月21日取得一幅土地的使用權(quán),因建設(shè)資金未到位,原定1997年4月1日動(dòng)工開(kāi)發(fā),直到1998年3月21日仍未進(jìn)行。這時(shí),土地出讓者(D.既不能收回土地使用權(quán),也不能征收土地閑置費(fèi),更不能罰款6.房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的,將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租,其租金中所含的土地收益依法應(yīng)如何處理?(B.應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家7.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向()申請(qǐng)登記,經(jīng)()核實(shí),由()頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)(C.縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)縣級(jí)以上人民政府8.下面是對(duì)土地使用權(quán)出租合同所作的表述,不符合法律規(guī)定的一項(xiàng)是(A.土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書(shū)面出讓合同9.國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償,有限期使用制度。但是,下列哪種情形除外(A.國(guó)家在城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)10.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán),由(C)確定?(C.省、自治區(qū)、直轄市人民政府11.縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須根據(jù)()下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度的出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定,報(bào)()批準(zhǔn)。(D.省級(jí)以上人民政府國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府12.沙河鄉(xiāng)柳樹(shù)村內(nèi)有鄉(xiāng)辦企業(yè)一家,村辦林場(chǎng)一片。村內(nèi)的耕地,過(guò)去由生產(chǎn)隊(duì)集體耕種,以后生產(chǎn)隊(duì)改為組,由各級(jí)發(fā)包給本組的農(nóng)戶。依照法律規(guī)定,以上土地的所有權(quán)歸屬應(yīng)如何確定?(D、鄉(xiāng)辦企業(yè)用地歸沙河鄉(xiāng)所有,林場(chǎng)土地歸柳材村所有,耕地歸各組所有13.個(gè)人和集體所有制單位依法使用的國(guó)有土地,應(yīng)由哪級(jí)人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書(shū)并確認(rèn)使用權(quán)?(D縣級(jí)以上地方人民政府14.甲企業(yè)將其房屋一幢轉(zhuǎn)讓與乙企業(yè),由此發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,應(yīng)通過(guò)何種方式實(shí)現(xiàn)?(D到土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,并更換土地使用證房地產(chǎn)法多項(xiàng)選擇題1.下列哪幾種情形適用或者參照適用中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(ABCD)A.在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的B.在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi),從事房地產(chǎn)交易的C.對(duì)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi),實(shí)施房地產(chǎn)管理的D.在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活支以及實(shí)施房地產(chǎn)管理的2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓,必須符合(AB)A.土地利用總體規(guī)劃B.城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃3.某公司取得城區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán),使用年限為50年。五十年后,該幅國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理,請(qǐng)選出符合法律規(guī)定的項(xiàng)(ABCD)A.該公司可以在第49年申請(qǐng)續(xù)期,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,支付土地使用權(quán)出讓金后,重新取得該國(guó)有土地使用權(quán)B.國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,依法律,程序提前收回該幅土地使用權(quán),但應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償C.使用期限屆滿,即使該公司申請(qǐng)續(xù)期,國(guó)家也可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要無(wú)償收回該幅國(guó)有土地使用權(quán)D.使用期限屆滿,該公司未申請(qǐng)續(xù)期,其獲得的土地使用權(quán)終止,由國(guó)家無(wú)償收回。4.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列哪些條件(ABCD)A.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B.有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所C.有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本D.有足夠的專業(yè)技術(shù)人員5.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法,以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),必須符合下列哪些條件(ABC)A.按照土地使用權(quán)出讓合同的約定已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金,并取得了土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).按照土地使用權(quán)出讓合同的約定進(jìn)行技資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)6.有關(guān)房地產(chǎn)的抵押,下列表述哪些是正確的(AC)A.房地產(chǎn)抵押時(shí),房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押C.房地產(chǎn)抵押時(shí),該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押7.海發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與金輪公司達(dá)成轉(zhuǎn)讓海發(fā)擁有所有權(quán)的海發(fā)大廈的協(xié)議,金輪公司要想取得海發(fā)大廈所有權(quán),必須不存在下面哪些情形(AD)A.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)權(quán)利以一定形式加以限制的D.海發(fā)大廈占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金未支付完畢8.依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,下列機(jī)構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu):(BCD)B.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)C.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件是(ABCD)A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付期限D(zhuǎn).向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明10.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,下列的表述正確的有(BC)B.未按出讓合同約定支出全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒(méi)收違法所得C.違反城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款11.根據(jù)土地管理法的規(guī)定,下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述中哪些是正確的?(AC)A城市市區(qū)的土地屬于全民所有,即國(guó)家所有C農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有。12.下列各種土地使用權(quán)的取得方式中,哪些屬于有償取得的方式?(AD)A通過(guò)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同取得D通過(guò)復(fù)墾土地取得13.甲企業(yè)欲將其房屋一幢轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)。下列有關(guān)土使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式中,哪些是不符合法律規(guī)定的?(ABCD)A當(dāng)事人之間直接進(jìn)行土地使用證交付B當(dāng)事人之間直接進(jìn)行土地使用證交付,并到公證機(jī)關(guān)公證C到土地部門(mén)備案,并在土地使用證上作變更記載D到土地部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,并更換土地使用證14.乙公司將其所擁有的一塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司,甲公司支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi),不久,乙公司就同一塊土地又與丙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并協(xié)助丙公司辦理了土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。現(xiàn)在甲公司和丙公司對(duì)土地使用權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議,雙方訴至法院。對(duì)于本案,下列哪些說(shuō)法是正確的?(BD)B丙公司擁有這份土地的使用權(quán)D甲公司有權(quán)依經(jīng)濟(jì)合同法要求乙公司承擔(dān)違約責(zé)任15.在下列哪些情況下,政府可以依照土地管理法的規(guī)定,收回國(guó)有土地使用權(quán)?(CD)C縣政府超越批準(zhǔn)權(quán)限,將一片農(nóng)用地批給某外商用于建設(shè)別墅區(qū)D某工廠的自用鐵路,因該廠轉(zhuǎn)產(chǎn),長(zhǎng)期棄置失修,現(xiàn)已經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢16.紅石村的土地被國(guó)家征用后,因使用單位違法用地,被土地管理部門(mén)依法收回土地使用權(quán)。縣政府決定將這塊土地確定給紅石村農(nóng)民耕種??h政府李科長(zhǎng)在向紅石村村民宣布政策時(shí),有以下一些說(shuō)法,其中哪些符合法律的規(guī)定?(ABC)A“這塊土地由你們耕種,但所有權(quán)仍然屬于國(guó)家?!盉“耕種期間,不能在這塊土地上建房。也不能種植多年生作物?!盋“國(guó)家需要使用這塊土地時(shí),應(yīng)當(dāng)隨時(shí)交還?!?7.農(nóng)民王某未經(jīng)批準(zhǔn)在自家住宅耕地上新建一棟二層樓房,依土地管理法的有關(guān)規(guī)定,鄉(xiāng)人民政府對(duì)王的行為有權(quán)作出哪些處罰?(AB)A責(zé)令退還非法占用土地B限期拆除新建房屋18.根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,該法所稱的房地產(chǎn)交易包括哪些內(nèi)容?(ABD)A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B房地產(chǎn)抵押D房屋租賃19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售商品應(yīng)當(dāng)具備的條件是:(ABCD)A已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C按提供預(yù)告的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工支付日期D向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明20.陳玉和韓東共有四間房屋,租給劉峰開(kāi)辦一商店。現(xiàn)韓東為擔(dān)保杜湘所負(fù)的債務(wù),將其對(duì)上述四間房屋中的共有份額抵押給潘興,該抵押已得到陳玉同意,并在通知了劉鋒后在房屋管理局作了登記。請(qǐng)指出下列哪些表述是正確的?(AB)A在房屋抵押后,陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效B在以出賣(mài)共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí),如果陳玉與劉鋒都愿意購(gòu)買(mǎi)時(shí),陳玉有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)21.依照法律規(guī)定,下列機(jī)構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?(ACD)A房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)C房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)法不定項(xiàng)選擇題1.根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,該法所稱房地產(chǎn)交易包括下列哪些內(nèi)容(ABD)A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)抵押D.房屋租賃2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓方式有(ABC)A.拍賣(mài)B.招標(biāo)C.雙方協(xié)議3.下列哪些建設(shè)用地的土地使用權(quán),如確屬必需,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)予劃撥(BC)B.某市天然氣公司安裝輸氣管而需要使用國(guó)有土地的C.某縣境內(nèi)信仰天主教的人特別多,縣政府準(zhǔn)備修一座天主教教堂4.根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地,滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán),但是,下列哪些情況例外(ABD)。A.東南亞金融危機(jī),作為投資一方的外方資金沒(méi)有到位B.某工程動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的前期工作未完成造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延D.政府及政府有關(guān)部門(mén)的行為使得無(wú)法按期開(kāi)發(fā)造成延誤的5.甲公司與乙公司就甲享有所有權(quán)的某大廈以及該大廈占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)達(dá)成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議,于此,甲乙兩公司應(yīng)當(dāng)(ABD)A.簽訂書(shū)面的轉(zhuǎn)讓合同B.向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記D.該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司后,原土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移到乙公司,由乙公司享有和承擔(dān)6.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,下面表述不正確的有(D)D.為保護(hù)債務(wù)人和抵押人的利益,抵押權(quán)人不應(yīng)參加抵押房地產(chǎn)的拍賣(mài),除非經(jīng)債務(wù)人、抵押人同意7.根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定,土地使用權(quán)可以因下列哪些原因終止(ABC)A.土地滅失B.土地使用權(quán)期限屆滿C.國(guó)家依公共利益需要,依法定程序收回8.城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定,國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格估制度。房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估,應(yīng)當(dāng)(ABCD)A.遵循公正、公平、公開(kāi)的原則B.按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序C.以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重量?jī)r(jià)格為基礎(chǔ)D.同時(shí)參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)法名詞、問(wèn)答房地產(chǎn):是指土地與建筑物在空間上的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)法:是調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象:包括:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系、交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)法的淵源體系:(1)憲法(2)房地產(chǎn)法律(3)國(guó)務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令;(4)最高人民法院的文件;(5)國(guó)務(wù)院各部、委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章;(6)地方政權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)。房地產(chǎn)法律關(guān)系:是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理關(guān)系過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法構(gòu)成要素包括:主體、客體、內(nèi)容。房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征:(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系性質(zhì)的多重性;(2)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性;(3)房產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性;(4)房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性。房地產(chǎn)法律事實(shí)的概念及種類:是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分為:(1)行為,包括房地產(chǎn)法律行為;房地產(chǎn)管理行為;房地產(chǎn)違法行為(2)事件,是只有房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況。主要是指國(guó)家房地產(chǎn)法律、法規(guī)的頒布實(shí)施或者修改、廢止;不可抗力事件。土地征用的概念:是指國(guó)家或政府為了公共目的依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。國(guó)家建設(shè)征用土地的法律特征:(1)征地主體的唯一性(2)征地標(biāo)的的特殊性(3)征地行為的強(qiáng)制性(4)征地條件的補(bǔ)償性我國(guó)土地管理法關(guān)于土地征用審批權(quán)限的規(guī)定:土地管理法45條規(guī)定征用下列土地的,由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn):(1)基本農(nóng)田;(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的;(3)其他土地超過(guò)70公頃。征用前款規(guī)定以外的土地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。什么是土地補(bǔ)償費(fèi):是用地單位依法付給被征地單位對(duì)土地投資的一定費(fèi)用。什么是安置補(bǔ)助費(fèi):是指用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的多余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)助金額。土地使用權(quán)出讓的概念:是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的法律特征:(1)財(cái)產(chǎn)性;(2)平等性;(3)期限性;(4)出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。土地使用權(quán)出讓合同:是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。土地使用權(quán)出讓合同特點(diǎn):(1)土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同(2)土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的的特殊性(3)土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同土地使用權(quán)出讓人的主要權(quán)利:1、解除合同。2、要求違約賠償權(quán)。3、請(qǐng)求行政處分權(quán)。4、收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利。5、收回土地使用權(quán)的權(quán)利。土地使用權(quán)出讓人的主要義務(wù):1、依照出讓合同規(guī)定,提供土地使用權(quán)。2、出讓人應(yīng)向土地使用者提供有關(guān)資料和文件。3、保證土地使用人取得的權(quán)利和義務(wù)。土地使用者的權(quán)利:1、解除出讓合同的權(quán)利。2、要求違約賠償?shù)臋?quán)利。3、對(duì)所出讓的土地享有占有、使用的權(quán)利。4、有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利。5、有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。土地使用者的義務(wù):1、繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。2、土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù)。3、土地使用者變更土地用途時(shí),必須征得出讓方同意,并經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。4、土地使用期限屆滿,使用者負(fù)有返還土地使用權(quán)的義務(wù)。土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除的條件主要有哪些種情況:(1)社會(huì)公共利益的需要;(2)雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn);(3)由于一方違約,致使合同沒(méi)有必要履行的;(4)土地滅失。什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理:是指人民政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則:(1)符合城市規(guī)劃的原則(2)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則(3)鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn):(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是多部門(mén)協(xié)作活動(dòng)(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則:(1)遵循民法的一般原則,即平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等;(2)出讓方地位不變?cè)瓌t;(3)房地產(chǎn)一致原則;(4)效益不可損原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件:1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用證書(shū)。2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建筑工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開(kāi)發(fā)的,形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同:是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。商品房預(yù)售:是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售的條件:(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū)(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。法律對(duì)預(yù)售商品房的管理規(guī)定:(1)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度(2)商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度(3)商品房預(yù)售所得款項(xiàng)專款專用房屋租賃:是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃合同:是出租人與承租人簽定的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用,承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。房屋租賃合同特征:雙務(wù)性、有償性、期限性以及租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)在租賃期內(nèi)的轉(zhuǎn)移性,房屋租賃合同應(yīng)明確租賃的用途,合同簽定后應(yīng)在房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。房屋租賃合同的主要條款:租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任及當(dāng)事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉(zhuǎn)租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責(zé)任等。房屋出租人的權(quán)利義務(wù):1.出租人有權(quán)按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租;2.出租人有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督;3.租賃期限屆滿,承租人有權(quán)收回房屋;4.解除合同;5.交付房屋義務(wù)6.修繕?lè)课萘x務(wù)房屋承租人的權(quán)利義務(wù):1.承租人依照租賃合同的約定,對(duì)租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利;2.承租人對(duì)租賃的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。3.承租人代出租人修繕?lè)课莸?,有?quán)要求出租人支付修繕費(fèi);4.承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施,不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添;5.承租人必須按期繳納租金,違約應(yīng)當(dāng)支付違約金;6.房屋租賃合同期限屆滿,承租人應(yīng)及時(shí)返還承租的房屋。房屋轉(zhuǎn)租:是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。抵押:是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)法律允許抵押財(cái)產(chǎn)的占有,而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保;當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押:是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押的原則:(1)合法原則(2)同一原則(3)特定原則用于抵押的土地使用權(quán)的范圍:(1)土地所有權(quán)不得用于抵押(2)集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人依法承包經(jīng)營(yíng)并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。(3)土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系:(1)抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。(2)房地產(chǎn)抵押后,其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)金額的部分,在余額限度內(nèi)可以再抵押。房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的同一關(guān)系:(1)土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物、其他附著物隨之抵押,即“房隨地走”。(2)地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)土地使用權(quán)隨之抵押,即“地隨房走”。房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系:房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài),但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得,抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件:債務(wù)履行期限屆滿,抵押權(quán)人的債權(quán)未受清償。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式:依房地產(chǎn)法的規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只能采取拍賣(mài)的方式。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的程序:協(xié)商訴訟。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序:是指在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了兩個(gè)或兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí),各抵押權(quán)人受償?shù)南群蟠涡?。?dān)保法54條規(guī)定抵押合同以登記生效的,按照抵押物登記的先后順序清償,順序相同的,按照債權(quán)比例清償。劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的特殊程序:(1)拍賣(mài)該土地使用權(quán),必須報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批(2)拍賣(mài)所得價(jià)款必須首先依法繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金,然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。哪些土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押?(即用于抵押的土地使用權(quán)的范圍):(1)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)(2)集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于:A抵押人依法承包經(jīng)營(yíng)并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)B鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系是什么?房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài),但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得,抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍有哪些?(1)原(主)債權(quán)(2)利息包括約定利息和法定利息(3)違約金(4)賠償金(5)費(fèi)用包括保全抵押權(quán)和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。物業(yè)管理:是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記:是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)登記。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度有什么特點(diǎn)?(1)房地產(chǎn)登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記;(2)房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記;(3)房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)審查主義;(4)房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力;(5)房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度;(6)頒發(fā)權(quán)利證書(shū)。什么是房屋產(chǎn)權(quán)登記?是指房屋所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利(租賃、抵押等)的登記。什么是土地登記?是國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理?是指房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律和國(guó)家的政策法規(guī),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動(dòng)。什么是契稅:是在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí),向不動(dòng)產(chǎn)取得人征收的一種稅。房地產(chǎn)法案例一、2000年5月,王某的丈夫趙某去世,留下房屋一幢,100平米,房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是趙某。同年7月,趙某生前好友劉某找到王某,向其出示了原建房協(xié)議等證據(jù)材料,該建房協(xié)議書(shū)明確寫(xiě)明趙某所留房屋系趙某和劉某二人合資興建,并約定二人各有一半產(chǎn)權(quán)。劉某據(jù)此要求確認(rèn)自己對(duì)房屋的部分產(chǎn)權(quán),王某不承認(rèn)合資建房的事實(shí),要求按產(chǎn)權(quán)證辦事,由她一方繼承全部房產(chǎn)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,發(fā)生糾紛。王某遂到法院起訴,要求法院依法處理。王某與劉某發(fā)生爭(zhēng)議以后,劉某未經(jīng)王某同意于2000年9月與張某達(dá)成協(xié)議,將其所有的份額以10萬(wàn)元出賣(mài),并得到了全部?jī)r(jià)款,準(zhǔn)備待法院判決后即向張某交付房屋。法院在調(diào)解過(guò)程中,將有關(guān)情況告訴了王某,而王某仍堅(jiān)持按產(chǎn)權(quán)證繼承全部房屋,不承認(rèn)劉某與張某的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。同時(shí)申明,因?yàn)槭瞧湔煞蚪ㄔ炝诉@幢房屋,居住此屋可以寄托對(duì)死者的思念,所以即使法院最終判決劉某有部分產(chǎn)權(quán),她也要把那份房產(chǎn)買(mǎi)回自用。請(qǐng)問(wèn):本案中共建房屋產(chǎn)權(quán)如何確定?如果確認(rèn)劉某有部分產(chǎn)權(quán),在劉某已將部分產(chǎn)權(quán)出賣(mài)的情況下,王某要將劉某所有份額買(mǎi)回自用的請(qǐng)求是否可以實(shí)現(xiàn)?答:應(yīng)確認(rèn)趙某和劉某對(duì)房屋是按份共有關(guān)系。雖然房產(chǎn)證是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的合法證據(jù),其他證件不能代替房產(chǎn)證確權(quán)的效力。但實(shí)際生活中,也常常會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)證的記載與事實(shí)不符的情況,在這種情況下,應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)事求是的原則來(lái)確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán),這才公平合理,才能更好地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利。案中爭(zhēng)議房產(chǎn)證雖然沒(méi)有將劉某登記為房屋共有人,但是,劉某向法庭出具了建房協(xié)議和購(gòu)買(mǎi)建房物資的發(fā)票等一系列證據(jù)材料,同時(shí),當(dāng)時(shí)被雇傭建房的幾個(gè)工人也證明爭(zhēng)議房屋是劉某和趙某共建。據(jù)此可以確認(rèn)房屋為趙某和劉某是按份共有關(guān)系。依民法通則的規(guī)定,在同等條件下財(cái)產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。本案中,王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人,具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。劉某在王某不知情的情況下將自己所有的份額賣(mài)給張某,其行為侵犯了王某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),應(yīng)屬無(wú)效。在同等條件下王某有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)劉某所有的房屋份額。二、原告:李甲、李乙。被告:趙某。案情:原告李甲、李乙訴稱,原、被告三人共同繼承父母遺產(chǎn)舊房三間,被告背著二原告擅自將該房產(chǎn)以20萬(wàn)元賣(mài)給王某,二原告請(qǐng)求法院確認(rèn)此合同無(wú)效,返還該房產(chǎn)。被告辨稱,此房購(gòu)買(mǎi)時(shí)90的錢(qián)來(lái)自被告生父留給被告的遺產(chǎn),因此,該房產(chǎn)的90部分應(yīng)歸被告所有;因無(wú)法按實(shí)物分割。才將此房賣(mài)出,擬從賣(mài)房得款中拿出10即2萬(wàn)元給二原告,其余歸被告所有。法院查明:二原告與被告系同母異父關(guān)系,買(mǎi)房時(shí)三人均未成年,產(chǎn)權(quán)原為二原告生父及被告生母夫妻共有,原產(chǎn)權(quán)人去世時(shí)未留遺囑,房產(chǎn)為原、被告三人共同繼承。被合在賣(mài)房時(shí)假造了二原告的授權(quán)委托書(shū),將房屋賣(mài)給王某,并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。被告對(duì)90購(gòu)房款來(lái)自其生父留下的遺產(chǎn)無(wú)法舉證。試分析:原、被告三人與本案房產(chǎn)是何種產(chǎn)權(quán)關(guān)系?被告售房的行為應(yīng)如何認(rèn)定?被告關(guān)于購(gòu)房款90來(lái)自其生父遺產(chǎn)的說(shuō)法如何認(rèn)定?本案購(gòu)房者王某是否必須返還該房屋?被告的行為可能產(chǎn)生哪些其他法律后果?答:原、被告三人與本案房產(chǎn)關(guān)系為房屋共同共有關(guān)系。被告售房屬擅自處分共有房產(chǎn),是對(duì)其他共有人的侵權(quán),應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。被告關(guān)于其生父遺產(chǎn)的說(shuō)法不能舉證,本案無(wú)證據(jù)證明房屋是按份共有,應(yīng)認(rèn)定為共同共有。王某屬善意第三人,且是有償取得該房產(chǎn),應(yīng)維護(hù)其合法權(quán)益,無(wú)須返還該房產(chǎn)。被告擅自處理共同共有財(cái)產(chǎn),如果給原告(其他共有人)造成損失,應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。如果王某同意返還該房產(chǎn),被告應(yīng)對(duì)王某因此造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。三、1990年4月,王軍承包了小李莊的養(yǎng)魚(yú)池,并與村委會(huì)簽定了10年的承包合同。1年后,王軍未經(jīng)村委會(huì)的同意將養(yǎng)魚(yú)池轉(zhuǎn)讓給了張起,雙方簽定了協(xié)議,協(xié)議約定了轉(zhuǎn)讓期,轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元,魚(yú)池現(xiàn)有設(shè)備歸張起所有。雙方依約履行完畢。1993年,包括養(yǎng)魚(yú)池在內(nèi)的小李莊部分土地被國(guó)家征用,小李莊村委會(huì)遂與張起就解除承包協(xié)議、賠償損失達(dá)成協(xié)議,履行時(shí),張起領(lǐng)取了部分賠償款,尚有部分款項(xiàng)在發(fā)放時(shí)由于工作人員疏忽將錢(qián)發(fā)給了原承包人王軍,致使張起沒(méi)有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。問(wèn)題:王軍與張起的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效?張起是否應(yīng)得到賠償?此案如何處理?答:依民法通則的規(guī)定,承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無(wú)效。但本案中,發(fā)包方村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是明知的,并在土地征用時(shí)同張起訂立了解除承包的協(xié)議,據(jù)此,應(yīng)認(rèn)定村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是追認(rèn)同意的,轉(zhuǎn)讓行為有效。張起作為土地使用權(quán)人應(yīng)該得到國(guó)家征用土地所給予的補(bǔ)償。本案中,村委會(huì)因過(guò)失將款項(xiàng)發(fā)給原承包人王軍,王軍應(yīng)屬“不當(dāng)?shù)美保瑥埰鹩袡?quán)要求其返還。四、A省B市政府經(jīng)研究決定在本市郊區(qū)興建經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。遂與被征地單位簽定了征地協(xié)議,征地協(xié)議涉及的被征土地有60公頃,其中基本農(nóng)田10公頃,其他耕地20公頃,其他土地30公頃,所征土地沒(méi)有履行相關(guān)審批手續(xù)。后該征地協(xié)議依約履行,向被征地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用三千萬(wàn)元。問(wèn)題:市政府批準(zhǔn)征地行為是否合法,為什么?本案應(yīng)如何處理?答:依民法通則的規(guī)定,承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無(wú)效。但本案中,發(fā)包方村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是明知的,并在土地征用時(shí)同張起訂立了解除承包的協(xié)議,據(jù)此,應(yīng)認(rèn)定村委會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為是追認(rèn)同意的,轉(zhuǎn)讓行為有效。對(duì)于市政府的越權(quán)行為,按照法律規(guī)定,其批準(zhǔn)文件無(wú)效;對(duì)非法批準(zhǔn)征用,使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn),使用的土地應(yīng)當(dāng)收回,有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的,以非法占用土地論處。五、張?jiān)葡的晨h甲村農(nóng)民,1990年與某縣農(nóng)場(chǎng)職工陳力結(jié)婚,生一子,陳強(qiáng)?;楹髴艨谝恢蔽催w出。1994年,縣統(tǒng)一調(diào)整土地時(shí)甲村分給張?jiān)颇缸迂?zé)任田3畝,1995年該土地被征用,甲村在下發(fā)土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)僅發(fā)給張?jiān)颇缸忧嗝缪a(bǔ)償費(fèi)400元,土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)不給下發(fā),理由是張?jiān)频恼煞蚴寝r(nóng)業(yè)戶口,張?jiān)茟?yīng)到其夫處分地。張?jiān)贫啻握业酱逦瘯?huì)交涉,未果。無(wú)奈,張?jiān)破鹪V到法院。問(wèn)題:張?jiān)剖欠窨梢栽诩状宸值秘?zé)任田?張?jiān)剖欠駪?yīng)分到土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)?答:張?jiān)苹楹髴艨谝恢蔽催w出,其母子應(yīng)當(dāng)在甲村分得責(zé)任田。張?jiān)谱鳛樵摯搴戏ň用?,并依法獲得了責(zé)任田,因此,屬于合法土地使用權(quán)人,甲村應(yīng)分給張?jiān)颇缸油恋匮a(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。六、2000年3月,某公司經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn),征用了市郊區(qū)菜地7畝用以擴(kuò)建。2000年10月,批準(zhǔn)用地的文件下達(dá),某公司如數(shù)繳納了征地費(fèi)用,相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。此后,直至2003年6月,商貿(mào)公司既未動(dòng)工建設(shè),也不許被征地單位恢復(fù)種植。問(wèn)題:某公司的行為屬什么性質(zhì)?依照有關(guān)法律規(guī)定,對(duì)該公司的行為應(yīng)該如何處理?答:某公司的行為屬閑置土地行為。依照法律,已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地,1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的,應(yīng)當(dāng)由原耕種該耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種,也可以由用地單位組織耕種;1年以上未動(dòng)工建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)按照省,自治區(qū),直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi);連續(xù)兩年未使用,經(jīng)原批準(zhǔn)單位批準(zhǔn),由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán),土地原為農(nóng)民集體所有的,應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。(土地法37條)因此,對(duì)該公司的行為,可以采取繳納土地閑置費(fèi),收回土地使用權(quán)以及恢復(fù)耕種等措施。七、1995年,某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與該市土地管理局簽定了200畝土地使用權(quán)出讓合同,地價(jià)每畝10萬(wàn)元。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓土地后,即進(jìn)行開(kāi)發(fā),完成開(kāi)發(fā)投資總額的5%后,于1996年與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,將其獲得的200畝土地,以每畝13萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司,合計(jì)價(jià)款2600萬(wàn)元。1997年,該市土地管理部門(mén)下達(dá)了行政處罰決定書(shū),沒(méi)收甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的非法收入,并無(wú)償收回土地使用權(quán)。問(wèn)題:甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效,為什么?該市土地管理部門(mén)的處罰是否合法,為什么?答:甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效,因?yàn)椋猿鲎尫绞将@得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓:第一,按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);第二,按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),完成投資開(kāi)發(fā)總額25%以上。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得土地使用權(quán)后,開(kāi)發(fā)投資額未達(dá)到法律的規(guī)定即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,是無(wú)效的。市土地管理部門(mén)的處罰是不合法的。因?yàn)檫`反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。本案中,該市土地管理部門(mén)作出的沒(méi)收違法所得,但本案并未發(fā)生可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的情形。因此,無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰決定不合法。八、某工廠為擴(kuò)大規(guī)模,擬投資建一個(gè)分廠,向縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地5公頃,經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)使用屬于甲村集體所有的耕地5公頃。隨后,該工廠與甲村簽訂土地使用權(quán)出讓合同,該合同規(guī)定,由甲村向工廠出讓5公頃,土地用途為工業(yè)用地,土地使用權(quán)出讓年限為70年。問(wèn)題:該土地使用權(quán)出讓合同是否有效?為什么?縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)工廠用地70年是否合法,為什么?按照有關(guān)法律規(guī)定,該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)?答:該土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)有關(guān)法律規(guī)定,集體所有的土地,必須先征為國(guó)有,其土地使用權(quán)才能出讓。土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局,本案中由甲村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的,也是無(wú)效的??h人民政府批準(zhǔn)該工廠用地70年是不合法的,按照有關(guān)規(guī)定,工業(yè)用地最高年限為50年。該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是:應(yīng)當(dāng)首先由省級(jí)人民政府辦理批準(zhǔn)手續(xù),同時(shí)辦理征地審批手續(xù),將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地,然后在將土地使用權(quán)出讓,工廠繳納土地使用權(quán)出讓金,并依法登記領(lǐng)取土地使用證書(shū),取得土地使用權(quán)。九、甲,乙系兄弟,其父母去世后留有一幢小樓。由于乙常年在外地工作,兄弟間未對(duì)房屋進(jìn)行分割,而是由甲一家居住。后來(lái),甲到房產(chǎn)管理部門(mén)把房屋登記在自己一人名下并與丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。丙支付房款后,雙方到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了變更登記手續(xù)。乙得知此事后,向甲主張房屋所有權(quán),甲不予理睬,乙起訴到法院。問(wèn)題:甲,乙對(duì)訴爭(zhēng)的房屋所有權(quán)是什么關(guān)系?本案應(yīng)如何處理?答:二兄弟之間對(duì)于本案爭(zhēng)議的房屋是共同共有關(guān)系。A共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無(wú)權(quán)擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。因此本案甲未征得乙同意,無(wú)權(quán)處分共有樓房。B丙取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)民法通則規(guī)定,第三人善意,有償取得財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。C對(duì)于乙的損失,乙可以向擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人,即甲要求賠償。十、原告:某單位甲(簡(jiǎn)稱甲);原告:某單位乙(簡(jiǎn)稱乙);原告:某單位丙(簡(jiǎn)稱丙)被告:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。案情:1995年1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同,規(guī)定甲購(gòu)買(mǎi)被告商品房30套共2000平方米,售價(jià)300萬(wàn)元,交付日期為1996年12月。合同簽訂后,甲全部支付了房?jī)r(jià)款,但合同簽訂時(shí)被告尚未交付土地使用權(quán)出讓金,未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,開(kāi)發(fā)建設(shè)資金尚未實(shí)際投入,未取得預(yù)售許可證,該預(yù)售合同亦未辦理登記。1996年1月,被告又與乙簽訂了一商品房預(yù)售合同,由乙購(gòu)買(mǎi)同一標(biāo)的商品房,售價(jià)500萬(wàn)元,交付日期為1996年12月。合同簽訂后,乙按合同規(guī)定交付了定金及首期房款共200萬(wàn)元,此時(shí),被告已交付了全部土地使用權(quán)出讓金,建房投資已達(dá)50,取得了預(yù)售許可征,并在有關(guān)部門(mén)辦理了預(yù)售合同登記。1996年7月,被告在隱瞞了上述事實(shí)的情況下,又與丙簽訂了一商品房預(yù)售合同,由丙購(gòu)買(mǎi)同一標(biāo)的商品房,售價(jià)800萬(wàn)元,交付日期為1996年12月。合同簽訂后,丙按合同規(guī)定交付了定金100萬(wàn)元,被告通過(guò)弄虛作假的方法,辦理了預(yù)售合同登記。1996年11月,三原告得知被告“一物賣(mài)三家”的作法后,均向被告主張權(quán)利,協(xié)商不成,三原告于1997年3月分別向法院起訴,法院決定合并審理。試分析:本案三個(gè)合同的效力如何?本案應(yīng)如何處理?答:甲與被告簽訂的合同為無(wú)效合同。該合同不具備商品房預(yù)售合同的有效條件,投資未達(dá)到法定比例、未取得預(yù)售許可證、合同未登記備案,違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。乙與被告簽訂的合同為有效合同。該合同具備了商品房預(yù)售合同的有效條件,即投資達(dá)到法定比例,取得預(yù)售許可證,合同登記備案。丙與被告簽訂的合同為無(wú)效合同。(注;答可撤銷(xiāo)合同也算對(duì))該合同是被告通過(guò)欺詐手段、不真實(shí)意思表示簽訂的合同。甲與被告簽訂的合同無(wú)效,被告返還甲的房款,其他損失按雙方過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)。乙與被告的合同繼續(xù)履行。因延期交付,被告對(duì)乙承擔(dān)違約責(zé)任。丙與被告的合同無(wú)效。(注:答撤銷(xiāo)也算對(duì))被告返還丙的房款并賠償丙的損失。被告在未交付土地使用權(quán)出讓金情況下,通過(guò)簽訂無(wú)效合同獲得的一切違法所得,由有關(guān)行政主管部門(mén)予以沒(méi)收,并可處以罰款。十一、2000年,甲將其一幢房屋出租給乙,雙方訂立了租賃合同,約定租期為5年,年租金為8000元。2003年3月,甲欲出賣(mài)該房屋,乙表示愿意購(gòu)買(mǎi),甲提出售價(jià)為10萬(wàn)元,乙認(rèn)為售價(jià)過(guò)高。丙得知后,向甲表示愿以11萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下房屋。甲認(rèn)為丙提出的價(jià)格較合理,決定將房屋買(mǎi)給丙。同時(shí)向丙說(shuō)明:因乙租期未到,丙應(yīng)允許乙繼續(xù)承租房屋直至期滿,丙表示同意。2003年5月,甲與丙辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。對(duì)此乙提出異議。2003年8月,乙向法院起訴,要求甲將房屋優(yōu)先賣(mài)給他。問(wèn)題:法律中承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的含義是什么?乙的訴訟是否會(huì)得到法院的支持?答:房屋租賃合同中,承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),此系法定權(quán)利,其含義是指:出租人在租賃合同屆滿之前轉(zhuǎn)讓其擁有的房屋時(shí),在同條件下,承租人有優(yōu)先于他人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。請(qǐng)求不會(huì)得到法律支持。本案中,丙以11萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得房屋,而乙對(duì)10萬(wàn)元的售價(jià)還嫌其過(guò)高,顯然,二者購(gòu)買(mǎi)水平有所不同,因而不能構(gòu)成“同等條件”,乙對(duì)其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。十二、張某與周某是同事,張某長(zhǎng)期借住周某一套住房居住,后張某購(gòu)得一套商品房,遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某,雙方亦簽定了書(shū)面的租賃合同,約定租金每月800元,租期1年。合同簽定后,張某找到周某要求租賃該房屋,周某同意,雙方簽定了租賃合同,合同約定租期2年,租金600元每月。2個(gè)月后,周某發(fā)現(xiàn)此事,十分氣憤,向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無(wú)效并賠償其損失。問(wèn)題:張某與孫某的租賃合同是否有效?為什么?此案如何處理?答:無(wú)效。我國(guó)城市房屋租賃管理辦法27條規(guī)定:“承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從中受益?!北景钢?,張某未經(jīng)周某同意,擅自出租房屋,事后亦未得到周某追認(rèn),據(jù)此,應(yīng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。本案合同自始無(wú)效,孫某應(yīng)搬出租賃的房屋,張某應(yīng)返還周某轉(zhuǎn)租房屋所得差價(jià)每月200元。十三、2000年,甲向乙借款10萬(wàn)元,借款期限1年,乙要求甲提供擔(dān)保,甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押,雙方簽訂了借款抵押協(xié)議,約定以甲所有的一套房屋作為抵押物,借款期滿后,乙多次向甲催還借款,甲始終不還。2002年,甲又將上述抵押房賣(mài)給了丙,雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。乙得知了情況后,向法院起訴,要求判令甲與丙買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。問(wèn)題:甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效?抵押協(xié)議是否有效?甲與丙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否有效?此案如何處理?答:甲與乙之間的借款協(xié)議有效,抵押協(xié)議無(wú)效。因?yàn)楦鶕?jù)擔(dān)保法的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,抵押合同自抵押登記之日起生效。甲與乙之間因沒(méi)有辦理抵押登記,因此抵押合同無(wú)效。甲與丙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效。因抵押協(xié)議無(wú)效,甲有權(quán)處分自己房屋,且雙方依法辦理過(guò)戶登記手續(xù),丙取得房屋所有權(quán)。因抵押協(xié)議無(wú)效,乙不能處分該抵押物,也沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若甲不能償還債務(wù),乙可向法院起訴,要求甲償還債務(wù)并賠償損失。十四、張好和李立共有一幢房屋,租給周利開(kāi)辦一商店?,F(xiàn)李立為擔(dān)保孫兵所負(fù)的債務(wù),將其對(duì)上述房屋中的共有份額抵押給吳剛,該抵押已得到張好同意,并在通知了周利后在房屋管理局作了登記。問(wèn)題:房屋抵押后,張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效?為什么?以出賣(mài)共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押時(shí),如果張好與周利都愿意購(gòu)買(mǎi),誰(shuí)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?為什么?答:租賃合同繼續(xù)有效。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定,租賃關(guān)系成立在先,抵押權(quán)設(shè)立在后,抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)均對(duì)租賃關(guān)系不發(fā)生影響,法律只要求抵押人以書(shū)面形式將設(shè)定抵押之事實(shí)告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。張好有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。張好是房屋共有人,對(duì)房屋享有物權(quán),李立是承租人,屬于債權(quán)關(guān)系。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則,張好享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務(wù)10萬(wàn)元,故以其價(jià)值15萬(wàn)元的三層樓房作為抵押。問(wèn)題:如果甲乙辦理了抵押登記,幾天后甲又將同一房屋以5萬(wàn)元價(jià)格抵押給丙,乙將享有什么權(quán)利?如果甲未辦理抵押登記,則甲與丙又是什么法律地位?如果甲用作抵押的房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議,或是已被法院因其他案件查封,或是已被依法公告列入拆遷范圍,甲乙之間的抵押是否有效?如果甲乙辦理抵押登記后,甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房,乙對(duì)新加蓋的房屋有何權(quán)利?房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否同時(shí)抵押?如果該樓房存在出租情況,乙與出租人的法律地位如何?如果在抵押登記后,甲將抵押物出賣(mài)給他人,該如何處理?答:如果甲辦理了抵押登記,則抵押權(quán)合法成立。乙對(duì)該房屋享有優(yōu)先受償權(quán),受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。丙的抵押權(quán)成立在后,根據(jù)前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的理論,丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。(此處需掌握抵押權(quán)的成立要件,即登記成立)如果甲乙未辦理抵押登記,則抵押權(quán)不成立,乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利,對(duì)房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。如果甲的房屋有上述情況,則該房屋依法不能抵押,甲乙之間的抵押合同無(wú)效,抵押權(quán)不成立,乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利。乙對(duì)新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)法第51條規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。”在處分抵押房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分,但對(duì)處分的新增房屋所得,抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí),土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時(shí)抵押。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的范圍包括土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物。A如果抵押在前、租賃在后。抵押權(quán)是設(shè)定在先的物權(quán),而租賃權(quán)是設(shè)定在后的一種債權(quán),按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的原則,租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),買(mǎi)受人不受租賃關(guān)系的約束。承租人不得對(duì)抗買(mǎi)受人,租賃關(guān)系隨之解除。B如果租賃在先、抵押在后。抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃關(guān)系均不發(fā)生影響,法律只要求抵押人書(shū)面通知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則”,租賃關(guān)系可以對(duì)抗新的買(mǎi)受人,抵押權(quán)的行使不影響租賃關(guān)系的存在。抵押人有權(quán)將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,但在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須通知抵押權(quán)人、告知受讓人,否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。物權(quán)本應(yīng)有追及效力,但我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定:“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存?!睂?shí)際上它規(guī)定了抵押物的轉(zhuǎn)讓行為具有抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)的效力。抵押物一旦轉(zhuǎn)讓,設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)以提前實(shí)現(xiàn)而消滅,不可追及于抵押物而繼續(xù)存在。十六、購(gòu)房人有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司嗎?光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費(fèi)的收取發(fā)生了矛盾,致使小區(qū)的垃圾幾天沒(méi)人清理,時(shí)值盛夏,可想而知。其實(shí),小區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理公司的不滿由來(lái)已久,所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司,重新選擇一家服務(wù)好的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理。試問(wèn):小區(qū)業(yè)主是否有這個(gè)權(quán)利來(lái)更換物業(yè)管理公司?答:購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí),就已接受了開(kāi)發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù),許多物業(yè)管理公司以此為理由,告訴業(yè)主無(wú)權(quán)更換物業(yè)管理公司。這顯然是不合理的,同時(shí)也違背合同的自愿原則。國(guó)務(wù)院2003年5月頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例(2003年9月1日起實(shí)施)第11條明確規(guī)定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的一項(xiàng)職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同生效的,原來(lái)的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。十七、對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記有異議,該怎么辦?王某兄弟二人一起繼承了父親留下的一處三居室住房。繼承時(shí)兩人未對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割,房產(chǎn)證等手續(xù)都在大哥手里保存。后來(lái),大哥沒(méi)有和弟弟商量就自己到房管局申請(qǐng)辦理房產(chǎn)登記。房產(chǎn)機(jī)關(guān)在初審后,發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。弟弟看到公告后才得知此事,那么,他在這時(shí)怎樣才能維護(hù)自己對(duì)繼承的房屋應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利呢?答:房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的房屋進(jìn)行審核以后,在確認(rèn)權(quán)屬并發(fā)給房產(chǎn)證之前,將申請(qǐng)登記的房屋狀況和審核后的有關(guān)情況在規(guī)定的地點(diǎn)張榜公布。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是登記機(jī)關(guān)向公眾征詢房屋產(chǎn)權(quán)異議的方式。如果與該房屋產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系的人,對(duì)申請(qǐng)人所申請(qǐng)的房屋產(chǎn)權(quán)登記有異議,那么完全可以通過(guò)這種方式,告知房管機(jī)關(guān)相應(yīng)情況,以免房管機(jī)關(guān)不準(zhǔn)確地進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記,因而發(fā)生糾紛。本案中弟弟可以在規(guī)定的期限內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)證據(jù),申請(qǐng)復(fù)核或復(fù)查。十八、甲欲將其擁有的一棟別墅出售,在確定出售價(jià)格時(shí),考慮到其應(yīng)向國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。由于其對(duì)房地產(chǎn)稅收方面的法律不甚了解,遂向律師咨詢。請(qǐng)問(wèn):假如你是律師,應(yīng)如何回答甲的咨詢?答:進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)繳納的稅種主要包括以下三項(xiàng):A作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在精心房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定繳納土地增值稅。國(guó)家對(duì)土地增值額按四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅。B房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物營(yíng)業(yè)稅,該營(yíng)業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓人或出賣(mài)人從受讓方或購(gòu)買(mǎi)方取得的全部收入的5%的稅率計(jì)征。C作為房地產(chǎn)的受讓人,根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)繳納契稅。契稅實(shí)行比例稅率,稅率為3%-5%。甲作為轉(zhuǎn)讓人,主要承擔(dān)繳納上述土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)稅種的稅收義務(wù)。天津電大房地產(chǎn)法一體化復(fù)習(xí)題單選題1.城市房地產(chǎn)管理法第八條規(guī)定,集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅土地的使用權(quán)可以有償出讓。這里的“集體所有的土地"是指(C )C城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地2.城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)抵押時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)(B)B必須同時(shí)抵押3.城市房地產(chǎn)管理法于(B)起施行。B 1995年1月1日4.超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,該土地使用權(quán)依法(A)A可以無(wú)償收回 5.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總額的多少比例以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的可以進(jìn)行房屋預(yù)售(D)D25%6.按照法律規(guī)定,國(guó)有土地使用權(quán)出讓方未依照合同約定提供土地使用權(quán),則(C)C受讓方有權(quán)解除合同并可請(qǐng)求給予違約賠償7.拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額等事項(xiàng)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的,由下列哪個(gè)機(jī)構(gòu)解決( 房屋所在地縣級(jí)人民政府 )。 8.超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以(C)C征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)9.承租人不按時(shí)交納租金的,出租人有權(quán)解除租賃合同,其法定條件是承租人不交納租金累計(jì)達(dá)到(C)A 1個(gè)月B 3個(gè)月C 6個(gè)月D 12個(gè)月10.從立法實(shí)踐來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為(C)C成立要件主義11.抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)( D )它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 A大于 B小于 C等于 D大于或等于 12.對(duì)物業(yè)管理委托合同享有批準(zhǔn)權(quán)的是(D)D業(yè)主大會(huì)13.對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的契稅(B)B征14.房地產(chǎn)抵押合同的生效日期為(B) B自房地產(chǎn)抵押合同辦完抵押登記時(shí)15.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上又新增房屋,需實(shí)現(xiàn)抵押時(shí),應(yīng)如何處理(D)D可以將新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài),但拍賣(mài)新增房屋所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償16.房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的(C)C 結(jié)果17.房地產(chǎn)法所稱房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,房屋租賃和(B)B房地產(chǎn)抵押18.房地產(chǎn)交易的形式不包括(B)B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)有(D)D.5個(gè)20.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件之一是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成投資總額的(C)C.25%21.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是(A)A民事法律行為22.房屋發(fā)生擴(kuò)建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時(shí)所進(jìn)行的登記屬于(B)B變更登記 23.房屋共有人出售自己的共有分額時(shí),其他共有人在同等條件下享有(A)A優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)24.房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有(A)A所有權(quán)

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