【物業(yè)管理方案】物業(yè)服務費的測算、編制

【物業(yè)管理方案】物業(yè)服務費的測算、編制一、物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素(1) 物業(yè)服務費測算編制理應區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節(jié)價。(2) 物業(yè)服務費的測算編制應根據(jù)物業(yè)服務的項目、內(nèi)容和要求，科學測算確定物業(yè)服務成本。(3) 物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構用物業(yè)服務費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應納入到物業(yè)服務費的測算中。(4) 物業(yè)管理屬微利性服務行業(yè)，物業(yè)服務費的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。二、物業(yè)服務費成本(支出)構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：(1) 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；(2) 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；(3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；(5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；(6) 辦公費用；(7) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(8) 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；(9) 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。三、物業(yè)服務費編制的依據(jù)(1) 收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。(2) 支出的編制依據(jù)包括：1)管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。2）物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日找酝磕陮嶋H發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務成本。四、物業(yè)服務費核算要點及方法（一）確定服務費成本構成的注意事項一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是全面，不要漏項;三是測算依據(jù)準確，不用或少用估值。（二）收集原始數(shù)據(jù)服務費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調查，其他關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準等有效依據(jù)作為測算基礎。物業(yè)服務費測算，首先應根據(jù)物業(yè)服務費支出（成本）項目和內(nèi)容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。各單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務支出（成本）總額，加上物業(yè)管理酬金（酬金制域法定稅費及利潤（包干制）后，即得出物業(yè)服務費總額。以物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務費標準。五、案例某項目可收費總建筑面積10萬m2,經(jīng)測算該項目全年各項費用如下：（1）各類管理服務人員的工資、社會保險等50萬元（2）共用部位、共用設施設備的運行維護費20萬元(3) 清潔衛(wèi)生費15萬元(4) 綠化養(yǎng)護費10萬元(5) 公共秩序維護費10萬元(6) 辦公費5萬元(7) 固定資產(chǎn)折舊2萬元(8) 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費2萬元(9) 業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費6萬元合計120萬元若釆用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%,則該項目單位物業(yè)服務費標準為：120萬元x(l+10%)-rl。萬m2H2月=1.1元/m2月若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該方目單位物業(yè)服務費標低為：(120萬元+12萬元)70萬m2T2月=1.1元/m2月在物業(yè)服務費測算完畢后，可編制物業(yè)服務費核算表，以便提交建設單位或業(yè)主大會。核算表的內(nèi)容一般包括序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。