房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告.doc

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肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆芅蒅蚅袁肈莁蚄羃莄芆蚃肆膆薅蚃螅罿蒁螞袈膅莇螁羀羈芃螀蠆膃腿蝿螂羆薈螈羄膁蒄螇肆肄莀螇螆芀芆螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿肇莄薇蒈螇膇蒃蕆衿莃荿蒆羂膆芅蒅肄羈薃薅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂螈羅芇薁袀芀薆薀羂肅蒂蕿肅艿莈蕿螄肂芄蚈 某 某 花 園風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011年6月目 錄1 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊情況1.3 項(xiàng)目主要內(nèi)容1.4 總投資構(gòu)成1.5 項(xiàng)目的實(shí)施方案1.5.1 項(xiàng)目運(yùn)作模式1.5.2 內(nèi)部管理方式1.5.3 進(jìn)度計(jì)劃2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2.1 項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)2.2 金融風(fēng)險(xiǎn)2.3 項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)2.4 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2.5 其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)3 安慶市新城東苑項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施31 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)3.2采用多樣化（或組合化）投資3.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)3.4 科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進(jìn)銷(xiāo)售3.6加強(qiáng)管理，縮短工期3.5 通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量4 結(jié)論1、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目的位置和規(guī)模1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊情況 項(xiàng)目用地情況。由于項(xiàng)目所處是長(zhǎng)江中下游平原地帶，所以地勢(shì)比較平坦，但地勢(shì)較低，海拔高程在10-13M（黃海高程）左右，土方工程以填方為主。目前，在這一區(qū)域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要分布情況目前項(xiàng)目范圍內(nèi)有5、9、12、15、20路公交車(chē)路過(guò)，水、電、市政、環(huán)衛(wèi)、煤氣、電信等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施基本齊備，而且隨著項(xiàng)目的建設(shè)日趨完善。1.3 項(xiàng)目主要內(nèi)容 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和融資成本與利息兩部分組成。預(yù)計(jì)總投資01億元,規(guī)劃用地面積02萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑總面積為03萬(wàn)平方米。根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃等有關(guān)資料，本次項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下（具體建筑面積以施工圖為準(zhǔn)）：分項(xiàng)列出。1.4總投資構(gòu)成（1）土地出讓金及契稅；（2）工程建設(shè)費(fèi)用：包括建筑、安裝工程費(fèi)用及小區(qū)配套費(fèi)；（3）其他費(fèi)用：主要包括規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、文明施工增加費(fèi)等；（3）資金貼息費(fèi)用：主要為建設(shè)期資金成本費(fèi)用。1.5 項(xiàng)目的實(shí)施方案1.5.1項(xiàng)目運(yùn)作模式本項(xiàng)目是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的利用價(jià)值，以達(dá)到效益的最大化。1.5.2內(nèi)部管理方式由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體運(yùn)作，總公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃、資金籌措、投融資管理、建設(shè)過(guò)程的監(jiān)控有關(guān)事宜。項(xiàng)目建設(shè)施工由總公司授權(quán)、開(kāi)發(fā)公司組建項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)建設(shè)（具體辦法根據(jù)公司制度另行制定）。1.5.3 進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目控制工期：首批商品房上市預(yù)售在0年0底，上市量約0萬(wàn)平方米2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。它是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。 2.1項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別土地是國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。我國(guó)最近出臺(tái)的國(guó)六條以及各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地產(chǎn)投資者提供了機(jī)遇，又對(duì)其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。2.2金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。據(jù)有關(guān)資料分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總投資的50%以上，有時(shí)甚至占80%或90%以上。自有資本和借入資本組合比率是高些好還是低些好是不一定的，主要取決于企業(yè)的融資能力和金融市場(chǎng)的環(huán)境變化。（1）融資能力不足在該項(xiàng)目運(yùn)作中，需投入的資金量非常大，如此大的資金投入量，單靠開(kāi)發(fā)公司自有資金來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)可能性非常小。因而，自有資本都是項(xiàng)目投資中的少部分，大部分是通過(guò)項(xiàng)目再融資來(lái)推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目運(yùn)作的負(fù)債比例比較高也是不爭(zhēng)事實(shí)。為保障項(xiàng)目的順利運(yùn)作，開(kāi)發(fā)公司的再融資能力就成為項(xiàng)目是否能如期建成的關(guān)鍵，如果公司對(duì)自己的再融資能力估計(jì)不足，而盲目開(kāi)工，必然會(huì)產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。（2）貨幣利率變化的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。 國(guó)家和地區(qū)的貨幣利率波動(dòng)是經(jīng)常的、動(dòng)態(tài)的，特別是在全國(guó)或全世界性的金融危機(jī)期間，其貨幣利率波動(dòng)幅度非常大，貨幣利率波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)成本影響較大，直接關(guān)系到項(xiàng)目盈利水平的高低。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。 2.3項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)在該項(xiàng)目運(yùn)作中，開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的整體控制能力是決定投資成敗的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人為等因素的不確定性，必然隱含著一些投資風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目控制中，主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。（1）成本控制風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他項(xiàng)目建設(shè)一樣，受原材料價(jià)格變化、勞動(dòng)力成本增加、工期遲延、通貨膨脹、匯率波動(dòng)、利率變化以及環(huán)境和技術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有其自身的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于建設(shè)工程總承包。建設(shè)工程總承包只負(fù)責(zé)建設(shè)工程施工，即根據(jù)建設(shè)工程總承包合同約定的合同總價(jià)或計(jì)價(jià)辦法、建設(shè)工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求，按照建設(shè)方提供的設(shè)計(jì)資料完成施工任務(wù)，其成本控制僅是施工過(guò)程中的成本，不包括項(xiàng)目前期工作、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等成本構(gòu)成，成本的可控性較高。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從項(xiàng)目的征地、可行性研究開(kāi)始，到項(xiàng)目的規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售，到最后項(xiàng)目的竣工交付使用，開(kāi)發(fā)商幾乎承擔(dān)了項(xiàng)目建設(shè)中的所有成本風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是哪一環(huán)節(jié)成本控制出現(xiàn)偏差，都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目成本控制的不確定。（2）建設(shè)工期、質(zhì)量、安全控制的風(fēng)險(xiǎn)工程能否在規(guī)定的工期內(nèi)按照合同約定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)完工，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的投資盈利。作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，控制項(xiàng)目工期、安全、質(zhì)量也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，一方面資金占用時(shí)間延長(zhǎng)，資金成本增大；另一方面，會(huì)造成房屋銷(xiāo)售合同交房時(shí)間的違約而引發(fā)賠償；更重要是會(huì)造成社會(huì)上的不良反應(yīng)，使企業(yè)的信譽(yù)受到損害。2.4項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤(或其可能性),造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問(wèn)題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如市場(chǎng)分析能力、管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)預(yù)計(jì)值,房屋空置率高,租金回籠等問(wèn)題,都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想,對(duì)房地產(chǎn)的需求偏低,會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)使擦黑能夠的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。（2）購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。 （3）資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過(guò)程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。 （4）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)經(jīng)營(yíng)收入而引起的投資損失。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一種綜合性風(fēng)險(xiǎn)，是多種因素綜合作用的結(jié)果，這些因素作用具有不確定性。但投資者仍可通過(guò)各種手段對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，例如投資者可以通過(guò)抵押貸款的方式，利用固定利率將投資部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行。投資者也可以通過(guò)委托物業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。2.5其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。3、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施31對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；充分了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，特別對(duì)近期出臺(tái)的國(guó)六條以及建房部建住房2006165號(hào)文件的精神我們都進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的分析；同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。對(duì)現(xiàn)有的安慶市新城東苑項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的可行性研究分析，并選擇在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)發(fā)適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，抓住機(jī)遇，這樣既可以創(chuàng)造效益，又可以大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。3.2采用多樣化（或組合化）投資看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，把資金有選擇地投放到不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。所以我們?cè)诎矐c市新城東苑設(shè)規(guī)劃過(guò)程中，結(jié)合本地的實(shí)際情況，既設(shè)計(jì)有多層住宅，也有小高層、高層住宅，還有連排別墅、商業(yè)辦公用房等。3.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)（1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。實(shí)行項(xiàng)目股份化和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)抵押承包，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上。（2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。（3）增加融資渠道，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的合作以取得良好的貸款信譽(yù)度，加大房屋預(yù)售力度，所得預(yù)售款項(xiàng)重新投入項(xiàng)目的工程建設(shè)。同時(shí)通過(guò)“宏圖”計(jì)劃 也為項(xiàng)目的融資提供了更多的資金來(lái)源。3.4科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進(jìn)銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)充分的市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，可以作為指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等前期工作的依據(jù)。我們根據(jù)安慶市的實(shí)際情況，高起點(diǎn)、高起點(diǎn)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)定位，做大做強(qiáng)，力爭(zhēng)將該項(xiàng)目做成一流品味、一流環(huán)境的綜合居住社區(qū)，并以此來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售，真正做到一流的品牌，成為本地區(qū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)頭軍。3.5通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減?。还こ滩荒馨雌谕旯さ娘L(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。3.6加強(qiáng)管理，縮短工期盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證安全、質(zhì)量。 此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。4、結(jié)論總之，房地產(chǎn)投資是一種特殊的投資方式，投資周期長(zhǎng)、投資量大、收益大，同時(shí)投資的物體具有不可移動(dòng)性、投資易受政策的影響等特點(diǎn)也造成風(fēng)險(xiǎn)大。但只要我們針對(duì)不同類(lèi)型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，就能避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。通過(guò)以上種種風(fēng)險(xiǎn)分析以及應(yīng)對(duì)措施的設(shè)計(jì)，對(duì)于安慶市新城東苑的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目我們相信有能力規(guī)避主要風(fēng)險(xiǎn)，并將次要風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度，力爭(zhēng)將該項(xiàng)目建成安慶一流的居住社區(qū)。2010年6月28日 芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄肆蚃袂肅艿蒆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃肀膃莇衿聿芅薂螅腿莈蒞蟻膈肇薁薇膇腿莄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇膄膄蚇蚃膃芆蒀羂膃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁膀蚄蝕袇芃蕆蚆袇蒅螂羅袆膅薅袀裊芇螀螆襖荿薃螞袃蒂莆羈羂膁薂袇羈芃莄螃羈莆薀蝿羀膅莃蚅罿羋蚈羄羈莀蒁袀羇蒂蚆螆羆膂葿螞肅芄蚅薈肅莇蒈袆肄