小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容
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小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容2006-06-28 10:53:45 作者:helen 來源: 瀏覽次數(shù):1518 (一)管理構架1、組織機構圖2、各部門職能及各崗位職責3、員工情況1)員工構成,其中管理人員占;學歷構成(特別是管理人員)2)各部門骨干基本情況(二)內(nèi)部管理制度1、公司管理形式(總經(jīng)理負責制?;總公司與各管理處關系,自負盈虧?)2、行政人事制度1)員工培訓制度(察看年度培訓計劃,了解公司培訓重點)2)員工考核、獎懲制度3)員工檔案的管理3、檔案管理1)工程檔案的管理(圖紙資料、設備檔案)2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗收資料、各項審批文件)3)檔案借閱制度4)業(yè)主資料的管理(保密性)5、財務制度1)收費標準的制定、申報、審批 2)押金的處理3)財務收支預算、決算、分析4)日常財務帳務處理5)定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務收支狀況6、采購及庫存管理1)采購內(nèi)容的制定和審批2)庫存的有效控制及及時補充3)庫存的帳務處理4)庫房安全管理制度7、公文管理制度1)外來文件管理2)內(nèi)部文件往來3)收發(fā)登記4)通告管理制度8、工程管理制度1)分包方的評選標準管理(資質(zhì)、工程款預算、信譽等)2)簽訂合同3)工程進度及質(zhì)量檢查及其記錄4)工程驗收制度5)整改制度9、辦公設備的管理1)臺帳2)領用3)報廢10、合同管理11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法12、公司工會設置、福利制度及企業(yè)文化建設(三)公眾管理制度1、 業(yè)委會章程2、 管理維修公約3、 衛(wèi)生公約4、 裝修管理規(guī)定5、 停車場管理規(guī)定6、 治安管理規(guī)定7、 園林、綠化管理規(guī)定小區(qū)基本概況(組織小區(qū)接管驗收工作)(一)概況1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構成等2、設備設施情況1)消防設施2)配電設備3)電梯設備4)給排水設備5)計量設備6)人防設施7)有無智能化設施3、竣工驗收情況(有無影響物業(yè)服務質(zhì)量的設計問題)(二)物業(yè)管理方式(三)業(yè)主委員會概況1、章程、成立時間、人員構成、與業(yè)主委員會的關系2、業(yè)主委員會曾行使過的權利(是否能有效的行使其權力)3、業(yè)主委員會的建立、換屆、選舉制度4、與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務協(xié)議的內(nèi)容、時限(四)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境1、綠化率2、停車場位情況及其管理3、公共設施的養(yǎng)護、維修情況4、業(yè)主對小區(qū)環(huán)境的滿意度5、管理用房的使用情況6、經(jīng)營用房的使用情況1)合同2)月租3)經(jīng)營內(nèi)容7、小區(qū)配套設施是否齊全(五)小區(qū)外部環(huán)境1、與地方各管理部門的關系2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況(未來是否存在競爭)(一)入住管理1、入住手續(xù)2、房屋檔案的建立(一戶一檔)3、空房管理(定期檢查制度)4、空房的使用制度5、空房鑰匙管理(二)收費管理1、物業(yè)費的收取1)繳費通知單的發(fā)放2)收費期3)費用明細4)業(yè)主費用查詢2、代收代繳費用的收?。ㄋ?、電、煤氣、電視等)1)繳費通知單的發(fā)放2)收費期3)費用明細4)業(yè)主費用查詢(三)清潔消殺管理1、清潔消殺設備、用料管理2、清潔消殺操作規(guī)程及服務標準3、檢查制度1)檢查頻率、方式(抽查?)2)檢查記錄3)整改(四)保安管理1、保安員情況2、排班制度3、巡視頻次及其記錄1)公共區(qū)域巡視2)樓內(nèi)巡視4、保安隊員文明服務、著裝要求5、檢查制度1)檢查頻率、方式(抽查?)2)檢查記錄3)整改6、監(jiān)控中心管理1)監(jiān)控記錄2)錄像帶管理7、訪客管理1)出入登記記錄(五)綠化管理1、小區(qū)綠化美化標準2、花木養(yǎng)護工作計劃及實施的管理(新增、補種、更換)3、檢查制度1)檢查頻率、方式(抽查?)2)檢查記錄3)整改(六)業(yè)主投訴處理1、投訴的界定2、投訴登記制度3、投訴的處理1)及時性2)準確性3)向業(yè)主反饋結果4、投訴率的統(tǒng)計(對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果)1)及時率2)處理率(七)業(yè)主意見調(diào)查1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容2、意見調(diào)查表的發(fā)放與回收制度3、意見調(diào)查統(tǒng)計1)圖表統(tǒng)計2)調(diào)查報告3)向全體業(yè)主公布調(diào)查結果4)預防與糾正措施(八)社區(qū)文化管理1、與業(yè)主委員會的定期溝通制度2、專人負責3、定期舉辦社區(qū)文化活動(九)消防制度1、消防設備設施的維修、養(yǎng)護制度及其檢查記錄2、消防器材配置的管理1)臺帳2)更新記錄3)檢測記錄3、定期消防演習制度4、消防宣傳標識的安放(十)裝修管理1、裝修手續(xù)的辦理1)裝修備案申請表2)裝修協(xié)議3)裝修保證金制度2、施工人員登記制度、出入管理3、裝修的巡視檢查及其記錄4、裝修工程的驗收5、違章的處罰及整改制度(十一)停車場(位)的管理1、停車場管理制度2、停車場進出記錄3、臨時停車收費制度(十二)維修服務制度1、24小時值班制度2、接受報修,填寫報修維修單3、維修到場時限4、維修服務收費標準的制定5、業(yè)主確認制度6、維修回訪制度1)頻率2)比例3)整改7、維修及時率、返修率的統(tǒng)計制度(十三)便民服務項目(一)質(zhì)量手冊(二)程序文件(三)作業(yè)指導書(四)質(zhì)量體系運作狀況(五)質(zhì)量體系動態(tài)發(fā)展狀況