[超市連鎖]速8連鎖店選址要求(doc 6頁(yè))

速8連鎖店選址要求地點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營(yíng)的首要因素，連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。速8酒店連鎖客源主要是國(guó)內(nèi)差旅、商務(wù)、會(huì)務(wù)及旅游、休閑人員，選址不僅要以方便、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠為出發(fā)點(diǎn)，而且要綜合考慮該地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。良好的位置可以幫助酒店降低經(jīng)營(yíng)成本，提高營(yíng)業(yè)收入，因此，選址非常重要，速8的選址按照如下原則進(jìn)行：A、地區(qū)選擇（可以參考以下順序進(jìn)行）1. 首都、國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。2. 省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬，市區(qū)流動(dòng)人口數(shù)在40萬以上的城市。4. 沿海開放城市、經(jīng)濟(jì)帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。5. 交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動(dòng)發(fā)達(dá)的城市、全國(guó)經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)縣級(jí)市。B、地理位置 （以下位置最佳）1. 位于A-1類城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。2. 鄰近火車站、碼頭、長(zhǎng)途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。3. 鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車終點(diǎn)站、大型停車場(chǎng)附近區(qū)域。4. 鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。 5. 具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”（十字路口），最好有一定的廣告位。6. 最好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。C交通條件1.交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量大； 2.在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點(diǎn)的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭的公交站線為好。 3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。4、交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。D市場(chǎng)情況(周邊環(huán)境)選址時(shí)必須考慮作好周邊市場(chǎng)的調(diào)研1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營(yíng)情況（全年沒有明顯淡旺季，全年平均出租率在70左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況）2、方圓3公里內(nèi)可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況（飯店、旅館，他們的等級(jí)、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房?jī)r(jià)、經(jīng)營(yíng)情況等），選址時(shí)一定要考慮客流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。 3.選址區(qū)域內(nèi)具有相當(dāng)?shù)目土髁浚哂锌赏Ａ粜裕?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套（連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場(chǎng)所、購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)等）或與公共場(chǎng)所相鄰。4.附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營(yíng)情況，具有的流動(dòng)性客源情況等. 5、經(jīng)營(yíng)區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟(jì)收入、流動(dòng)人口數(shù)量、客源流量；6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈（最好毗鄰公園或大型綠地）。7、所在道路有一定知名度、有較大的市場(chǎng)潛力和良好的市場(chǎng)前景；E市政規(guī)劃情況因?yàn)橥度胼^大，經(jīng)營(yíng)時(shí)間很長(zhǎng)，需要對(duì)所在區(qū)域的規(guī)劃有非常細(xì)致的了解：1、在確定選址之前，必須咨詢潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。2、選址所在位置一定要在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，無動(dòng)遷可能。3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對(duì)賓館經(jīng)營(yíng)有利的市政規(guī)劃（如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等）。F、建筑、改造條件建筑物的建筑面積約30008000為宜，但由于開發(fā)合作的方式不同，因此選址時(shí)需考慮到與建筑、改造的配合?；緱l件如下：1.利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造， （1）建筑物為長(zhǎng)方體，建筑面積在30008000（京、滬、穗、深以外的城市面積最好在5000平方米以內(nèi)）的范圍內(nèi)，寬度或進(jìn)深以16米左右為最佳。 （2）建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進(jìn)行改造。 （3）周邊有一定回旋余地，可以合理分布對(duì)客區(qū)域與員工區(qū)域。（4）周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場(chǎng)的流程，有回車路線，停車位在10個(gè)左右。（5）基礎(chǔ)設(shè)施情況（最佳）：水用水額度不低于3600噸/月，電用電不低于400KVA，煤氣有煤氣管道接入或可以接入，排污納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊最好留有總機(jī)或一定的直線電話，有線電視，供暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位。（6）房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛?。?）該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)。2.小塊空地建造或購(gòu)買土地（1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。 （2）占地面積2000-3000左右，具體面積視地理位置與價(jià)位而定。（3）該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地。（4）該地塊容積率符合改造后的需要建筑面積能夠達(dá)到50006000。G可能的合作方式房屋或土地租賃：需符合以下基本要求：（1）房屋租賃價(jià)格合理，潛在的位置優(yōu)勢(shì)，租賃期不低于15年。（2）房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛?。?）產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人； (4) 房屋結(jié)構(gòu)完好，布局合理，有較高的出房率。 我們從六個(gè)方面來綜合確定速8的選址要求：分別是地區(qū)選擇、地理位置、交通條件、市場(chǎng)情況、市政規(guī)劃、建筑改造條件等。我們?cè)诿恳粋€(gè)項(xiàng)目里，也細(xì)化了具體的要求，項(xiàng)目的選址是一個(gè)彈性很高的綜合性的工作，我們以上所列的只是確定選址的最佳條件，如果有很好的位置，很合理的租金或購(gòu)買價(jià)格，而選址的項(xiàng)目在規(guī)模、配套設(shè)施上略有不足，那么也不失為一個(gè)好的投資項(xiàng)目。總之，在項(xiàng)目選址過程中，即要嚴(yán)格細(xì)致，又要靈活運(yùn)用，綜合考量，才能找到最適合的開店位置。選點(diǎn)的方法：1、 陌生拜訪，對(duì)城市有起碼的了解，這是選點(diǎn)最基礎(chǔ)的方法；2、 報(bào)紙，新聞和媒體；3、 拍賣行了解信息，多參加拍賣會(huì)，可以掌握更多不良資產(chǎn)的去向，而往往這部分有很多物業(yè)是適合我們要求的物業(yè)；4、 與房地產(chǎn)界人士建立起良好的合作關(guān)系，通過這些業(yè)內(nèi)人士了解更多的信息；5、 系統(tǒng)開發(fā)，與大型國(guó)營(yíng)單位開展合作，把其下屬的招待所和賓館整體洽談租賃過來，這樣可以為開發(fā)工作帶來很大的機(jī)會(huì)；6、 與房地產(chǎn)中介和一些房產(chǎn)投資顧問公司的合作；7、 通過政府和地方街道的關(guān)系獲取信息。