某項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,此處添加公司信息,*,LOGO,深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司重慶直轄地區(qū),SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD,CHONGQING MUNICIPALITY,中航童家院子項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告,項目基本概況說明,地塊區(qū)位,江北商圈,渝中區(qū),CBD,北部新區(qū),楊家坪商圈,南岸商圈,巴南商圈,沙坪壩商圈,空港新城,大學(xué)城,茶園新區(qū),外環(huán)高速,內(nèi)環(huán)高速,內(nèi)環(huán)高速,外環(huán)高速,蔡家組團,項目地塊地處重慶市軌道,交通,3,號線,童家院子站；,目前為,北部新區(qū),開發(fā)建設(shè)范圍；,緊鄰,機場高速路,、,內(nèi)環(huán)高速,，交通環(huán)境優(yōu)越。,重慶承南接北區(qū)域，住投價值優(yōu)秀,項目周邊情況及車行到達線路,汽博中心,奧特萊斯,宜家,路線,1,路線,2,路線,3,輕軌,3,號線,童家院子站,奧園大社區(qū),融創(chuàng)金貿(mào)時代,融創(chuàng)御錦,童家院子,地塊,機場高速路,輕軌隧道入口,金渝大道,融創(chuàng)御苑,融創(chuàng)竣爵堡,CBD,中航翡翠城,童家院子項目,城市功能,核心區(qū),城市功能核心區(qū)“擴容第一盤”,60m,2,棟,80m,4,棟,100m,3,棟,輕軌集團物業(yè),A,地塊,C,地塊,B,地塊,3,棟,4,棟,3,棟,4,棟,主要經(jīng)濟指標,輕軌上蓋、陽光二,/,三小，產(chǎn)品豐富；,以經(jīng)濟型中等居家和投資型產(chǎn)品為主；,總計容面積,830000,容積率,4,建筑面積,46,萬方,綠化率,30%,住宅,464100,建筑密度,35%,商業(yè),355500,土地性質(zhì),商業(yè)兼容二類居住用地,配套,10400,物業(yè)類型,上蓋綜合開發(fā)物業(yè),限高,頭排建筑絕對高度不得大于,80,米，高度控制分區(qū)二內(nèi)建筑絕對高度不得大于,60,米，高度控制分區(qū)三內(nèi)建筑絕對高度不得大于,40,米,童家院子施工交通示意圖,A,地塊,B,地塊,C,地塊,A,地塊,施工通道,B,地塊,施工通道,C,地塊,施工通道,地塊現(xiàn)狀,A,地塊緊靠融創(chuàng)御錦，有高差,c,地塊,輕軌兩旁,輕軌兩旁,B,地塊地勢平坦,B,地塊地勢平坦,輕軌出站廣場,外圍有高差,有高壓線環(huán)繞,輕軌出站廣場,目前唯一車行入口,融創(chuàng)項目,A,C,B,東面：融創(chuàng)紫楓郡，已入住項目,南面：機場高速路與通往民心佳苑的市政公路立體交叉形成，同時有高壓線環(huán)繞。,西面：融創(chuàng)御苑，高層,+,疊拼在售項目，目前唯一的車行入口，遠處為火風(fēng)山山地城市公園,北面：融創(chuàng)御錦，已入住項目,融創(chuàng)竣爵堡,融創(chuàng)竣爵堡,民心佳苑,民心佳苑,融創(chuàng)御錦,組團,形態(tài),產(chǎn)品類型,戶型,套內(nèi)面積,層高,（,m,）,層數(shù),單棟面積,（）,棟數(shù),套數(shù),面積,（）,片區(qū)總面積,（）,A,區(qū),住宅,100m,平層,1T12,2,房、,3,房,46-63,2.8,33,29909,3,1188,89727,221826,住宅,130m,復(fù)式,2,房、,3,房,57-75,5.6,23,33025,4,1472,132099,西,B,區(qū),住宅,130m,平層,1T12,2,房、,3,房,58-78,2.8,46,44788,1,552,44788,144788,辦公,+,酒店,80000,沿街商業(yè),20000,東,B,區(qū),公寓,60m,1,房、,2,房、,3,房,18-40,5.1,11,11515,2,638,23029,342215,80m,1,房、,2,房、,3,房,18-40,5.1,15,15702,4,1740,62807,100m,1,房、,2,房、,3,房,18-40,5.1,19,19889,3,1653,59666,住宅,130m,復(fù)式,2,房、,3,房,57-75,5.6,23,33025,3,1104,99074,住宅,100m,復(fù)式,2,房、,3,房,57-75,5.6,17,24410,4,1088,97638,C,區(qū),公寓,40m,1,房、,2,房、,3,房,18-40,5.1,8,8374,10,2320,83742,102584,50m,1,房、,2,房、,3,房,18-40,5.1,9,9421,2,522,18842,配套,17973,總建筑面積,829387,（可售總面積：,666625,）,目前產(chǎn)品配比情況,形態(tài),復(fù)式體量約,33,萬方，總占比,39.6%,，可售占比,49.3%,；,商業(yè)體量,2,萬方，總占比,2.4%,目前產(chǎn)品配比情況,房型,三房總體量占比,64%,復(fù)式三房戶型套內(nèi)面積比平層三房大,10,左右,行標簽,套內(nèi)面積（）,總套數(shù),套數(shù)占比,總體量（）,體量占比,公寓一房,18,3081,26%,73298,11%,復(fù)式兩房,D,戶型,57.03,916,27%,67803,25%,平層兩房,b,46.29,396,24133,公寓兩房,28.94,1896,72522,復(fù)式三房,A,戶型,75.47,458,47%,44863,64%,復(fù)式三房,B,戶型,73.57,1374,131200,復(fù)式三房,C,戶型,71.45,916,84946,平層三房,a,62.33,396,32495,平層三房,b,63.49,396,33099,公寓三房,40.81,1896,102267,總計,11725,100%,666625,100%,項目規(guī)劃目前問題聚焦,項目目前經(jīng)過多輪的設(shè)計論證：,我方認為需要在此基礎(chǔ)上從市場角度來驗證項目整體可實現(xiàn)銷售度和項目價值問題?？傮w而言聚焦到項目規(guī)劃的,3,個方面：,1,、復(fù)式產(chǎn)品總體量占比問題,項目體量中占比最大形態(tài)，其體量比與市場接受情況，直接影響項目后期去化速度與價格走勢。,2,、“三房占比”與“三房面積”問題,項目體量中占比最大房型，其占比與面積控制直接關(guān)系到項目是否能夠快速銷售。,3,、“商業(yè)體量”問題,項目目前商業(yè)體量在,80,余萬方的整體項目而言，相對較少，是否有可以擴展的空間，為未來商業(yè)性質(zhì)公寓贏得價格空間。,一、復(fù)式產(chǎn)品總體量與市場現(xiàn)狀分析,通過對近兩年市場復(fù)式產(chǎn)品的分析我們可以看出，該類產(chǎn)品在都市中心區(qū)分布較少，主要集中在城市成長板塊非核心區(qū)域，且在市場中相對存量與之前相比有較大程度減少。,復(fù)式產(chǎn)品目前主要分布于“城市成長板塊”,復(fù)式產(chǎn)品市場,東原,D8,公館,協(xié)信星都會,保利江上明珠,華辰財富廣場,中庚城,中航項目,首創(chuàng)光和城,中航,MYTOWN,融創(chuàng)金貿(mào)時代,城市核心板塊,城市成長板塊,過渡帶,童家院子,項目,套數(shù),總套內(nèi)面積,總建筑面積,成交總價,銷售月份數(shù),月均去化體量,套內(nèi)均價,建面均價,主力套內(nèi)面積段,保利江上明珠,170,7297,9841,85029136,10,984,11653,8641,40-50,東原,D8,公館,999,39017,50996,549493231,12,4250,14083,10775,60,以下,動力國際,258,10155,14067,216722514,12,1172,21341,15406,70,以下,華辰財富廣場,46,1622,2403,33975512,12,200,20949,14136,40,融創(chuàng)金貿(mào)時代,419,18864,24838,197760647,12,2070,10483,7962,50,以下,首創(chuàng)光和城,110,3639,4888,31862276,2,2444,8756,6519,40,中庚城,347,12644,17203,104086281,11,1564,8232,6051,40,中航,MYTOWN,574,12167,17165,126433870,2,8583,10392,7366,40,同景躍城,412,18133,22645,128887897,12,1887,7108,5692,60,以下,中航翡翠城,802,57587,70548,493204956,9,7839,8564,6991,50-80,合計,4137,181126,234593,1967456320,94,2496,10862,8387,復(fù)式產(chǎn)品市場,2013,年重慶主城區(qū)主力復(fù)式產(chǎn)品成交情況,地段優(yōu)勢，,江北核心洪恩寺公園旁；,約,30,萬方商業(yè)，,SHOPPING MALL,、華潤萬家、星美國際電影城、超大真冰溜冰場,等配套,奧園大社區(qū)依托,+,基金支持,+,團購政策支持,+,商業(yè)配套,低單價,+,地段,巴南核心商圈,實得單價低,+,教育配套,+,品牌企業(yè),速度：,2013,年重慶主城區(qū)復(fù)式產(chǎn)品平均月均去化,2500,，最高月均去化,8583,。,溢價：對比周邊同面積產(chǎn)品，復(fù)式產(chǎn)品溢價在,1000-2000,元,/,左右。相對于平層產(chǎn)品，復(fù)式產(chǎn)品建安成本更高，將抵消部分溢價空間。,復(fù)式產(chǎn)品年去化量約,25,萬方，單項目最高約,7,萬方，以總價吸引為主,本項目,33,萬方復(fù)式產(chǎn)品，參照市場成交現(xiàn)狀，理想估計約需,4.7,年完成銷售,輕軌穿過商業(yè),輕軌旁,輕軌旁,VS,市場特征：,一般由傳統(tǒng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)發(fā)展而來，存在較大量舊改項目。經(jīng)過,3-5,年發(fā)展，形成板塊聚集效應(yīng)，但整體發(fā)展程度仍偏低,客戶特征：,復(fù)合人群,整體需求相對簡單,對價格敏感度更高,即：“復(fù)式產(chǎn)品客群占比相對偏高”,市場特征：,一般位于城市核心區(qū)域及其外延發(fā)展帶。見證中國房地產(chǎn)發(fā)展完整里程，開發(fā)成熟度及整體發(fā)展程度較高,客戶特征：,復(fù)合人群,客戶構(gòu)成及需求多樣化，整體層次較高,具備較高鑒賞力與專業(yè)度，物業(yè)居住屬性偏弱，強調(diào)附加值及舒適度,即：“復(fù)式產(chǎn)品客群占比相對偏低”,“核心板塊”客群因為更成熟，所以其復(fù)式客群占比相對偏低,城市成長板塊,城市核心板塊,復(fù)式產(chǎn)品市場,世聯(lián),觀點,本項目位于城市成長板塊與核心板塊的過渡區(qū)域，其主力客群中，復(fù)式產(chǎn)品客群比例低于城市成長板塊。,按照,2013,年復(fù)式產(chǎn)品單項目最高年去化量,7,萬方，本案復(fù)式產(chǎn)品,3.5,年銷售周期預(yù)估，童家院子項目復(fù)式產(chǎn)品總體量建議控制在,25,萬方以內(nèi)。,二、關(guān)于三房比例與面積問題,世聯(lián)將此問題分化為兩個問題來論證與探尋,:,1,、三房比例問題,2,、三房面積問題,三房占比問題,項目區(qū)域項目成交房型統(tǒng)計,1,行標簽,套內(nèi)面積,（）,總套數(shù),套數(shù)占比,總體量,（）,體量占比,公寓一房,18,3081,26%,73298,11%,復(fù)式兩房,D,戶型,57.03,916,27%,67803,25%,平層兩房,b,46.29,396,24133,公寓兩房,28.94,1896,72522,復(fù)式三房,A,戶型,75.47,458,47%,44863,64%,復(fù)式三房,B,戶型,73.57,1374,131200,復(fù)式三房,C,戶型,71.45,916,84946,平層三房,a,62.33,396,32495,平層三房,b,63.49,396,33099,公寓三房,40.81,1896,102267,總計,11725,100%,666625,100%,2013,年龍頭寺,&,照母山板塊高層產(chǎn)品房型成交體量比例,目標區(qū)域三房占比,45%,，與兩房成交體量結(jié)構(gòu)比為,1.33,：,1,本項目三房體量占比,63%,，高出市場平均水平約,18,個百分點。,三房占比問題,一般典型項目產(chǎn)品配比一覽,1,萬科錦程高層項目產(chǎn)品配比，兩房產(chǎn)品是絕對的主力,17,18,12,13,16,15,14,8,7,5,6,售房部,10,11,3,2,4,1,23,22,21,20,19,高層,洋房,萬科高層項目作為現(xiàn)金流產(chǎn)品的代表，其,2,房產(chǎn)品配比往往高于,3,房產(chǎn)品。如萬科錦程,3,房體量占比,38%,；萬科城,3,房體量占比約,38%,。,13,14,15,16,7,9,11,12,8,6,5,4,1,2,3,幼兒園,平層戶型,躍層戶型,別墅產(chǎn)品,幼兒園,別墅,平層產(chǎn)品樓